Dokumentets metadata

Klage over grundværdien pr. 1. oktober 2013

Et selskab havde klaget over ansættelsen af grundværdien pr. 1. oktober 2013. Grunden var udlagt til erhverv. Landsskatteretten fandt, at der ved vurderingen af grundens værdi i handel og vandel i henhold til vurderingslovens § 6 ikke skal henses til eventuel moms ved levering af fast ejendom. Ved inddragelsen af nogle sammenlignelige salg henså Landsskatteretten derfor til salgsprisen eksklusive moms.

Ejendomsværdien for nærværende ejendom behandles særskilt, jf. sagsnr. 18-0005726. Nedenstående omhandler derfor udelukkende grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2013.

Faktiske oplysninger
Ejendommen er vurderet efter benyttelseskode 04 - Fabriks- og lagerejendom og er beliggende i byzone i By Y1 kommune.

Det vurderede areal udgør på vurderingstidspunktet i alt 100.427 m² og fordeler sig på følgende matrikler:

- Matrikelnummer […], med et grundareal på 7.300 m².
- Matrikelnummer […], med et grundareal på 17.540 m².
- Matrikelnummer […], med et grundareal på 15.245 m².
- Matrikelnummer […], med et grundareal på 51.914 m².
- Matrikelnummer […], med et grundareal på 8.428 m².

Ifølge historiske oplysninger fra BBR (Bygnings- og Boligregistret) er der pr. 1. oktober 2013 følgende bygninger på ejendommen:
- Bygning 1 er opført i 1989 og om-/tilbygget i 2008. Det bebyggede areal udgør 2.735 m², det samlede bygningsareal udgør 4.023 m², og erhvervsarealet er i alt 4.023 m².
- Bygning 2 er opført i 1989. Det bebyggede areal udgør 5.860 m², det samlede bygningsareal udgør 7.213 m², og erhvervsarealet er i alt 7.213 m².
- Bygning 3 er opført i 1991. Det bebyggede areal udgør 592 m², og det samlede bygningsareal udgør 592 m².

Ejendommen er beliggende i et industrikvarter i udkanten af By Y2 tæt på […]motorvejen med gode tilkørsels- og parkeringsforhold. Ejendommen er beliggende x kilometer fra By Y3s centrum.

Ejendommen er omfattet af lokalplan […] vedtaget den […]. Ejendommen er beliggende i delområde 1, som er udlagt til produktionsvirksomheder, industri og lager med særlige beliggenhedskrav. Derudover må der opføres administrationsbygninger, lager og enkelte portnerboliger i tilknytning til virksomhederne. Af lokalplanen fremgår endvidere bl.a.:

"§ 8. BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING.
Område 1:

8.1
Bygningernes rumfang må ikke overstige 3 m3 pr. m2 grundareal og det bebyggede areal må ikke overstige halvdelen af grundarealet. Bygningens rumfang bestemmes som hele den del af bygningen der er over den flade som bygningens terrænlinier angiver. Kviste, fremspring og skorstene skal medregnes i rumfanget.

8.2
Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 50.

8.3
Intet punkt af en bygning må gives en højde, der overstiger 10 m over det omgivende terræn, dog undtaget kommunikationsmaster."

Dele af lokalplansområdet er ifølge lokalplanens punkt 10.1 udlagt til naturområde, som hverken må bebygges, befæstes, anvendes til oplag, gødes eller på anden måde kultiveres. Af kortbilag B fremgår, at dele af matrikelnummer […], […] og […] er omfattet af naturområdet. Af punkt 10.2 fremgår desuden, at der skal etableres beplantningsbælter som vist på kortbilag B.

Ejendommen er omfattet af vurderingskreds […], By Y1, grundværdiområde […] m.v. Områdeprisen er pr. 1. oktober 2012 fastsat til 500 kr. pr. kvadratmeter.

Ejendommen er årsomvurderet i henhold til vurderingslovens § 3 stk. 1, nr. 2, der omhandler ejendomme, ved hvilke der uden forandring af matrikelbetegnelsen er sket arealændring som følge af arealoverførsel.

Ifølge Vurderingsstyrelsens statistik om ejendomssalg sammenholdt med Vurderingsstyrelsens salgsoplysninger og tingbogen er der registreret følgende frie salg af ubebyggede grunde i perioden 1. januar 2010 til 31. december 2012 beliggende indenfor By Y1 Kommunes lokalplan […] af […]:

I samme periode er følgende frie salg af ubebyggede grunde beliggende indenfor By Y1 Kommunes lokalplan […] af […] handlet:

* De registrerede handelspriser er eksklusive moms.

De registrerede ejendomssalg er beliggende indenfor delområde 1 i lokalplan […], som må anvendes til produktionsvirksomheder, industri og lager med særlige beliggenhedskrav. Der må opføres administrationsbygninger, lager og enkelte portnerboliger i tilknytning til virksomhederne. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 50.

Ejendomssalgene er beliggende indenfor 800 meter fra klagers ejendom. Adresse Y5 og Adresse Y4 er udstykket fra klagers ejendom.

Dele af Adresse Y4 og Adresse Y3 er ifølge lokalplan […] udlagt til naturområde, som ikke må bebygges, befæstes, anvendes til oplag, gødes eller på anden måde kultiveres.

Kontantprisen for Adresse Y4 er ifølge købsaftale aftalt til 5.200.000 kr. eksklusive moms. Grundarealet udgør ifølge købsaftale 17.400 m², heraf 7.800 m² naturområde. Af købsaftalens punkt 17.7. fremgår følgende:

" Købesummen:
Købsaftalen omhandler en udstykning på ca. 17.400 kvm. Såfremt den endelige udstykning afviger fra dette areal, reguleres købesummen tilsvarende med kr. 50,- pr. kvm naturjord og kr. 500,- pr. kvm øvrig jord. Denne regulering medtages i refusionsopgørelsen. "

Ifølge købsaftale af 6. november 2012 er kontantprisen for Adresse Y5 aftalt til 26.145.000 kr. eksklusive moms. Ved efterfølgende forligsaftale af 23. december 2016 har sælger tilbagebetalt 1.000.000 kr. til køber i forbindelse med ejendomshandlen.

I forbindelse med klagesagsbehandlingen er der fremlagt bilag med matrikeloversigt og luftfoto af ejendommen, resumé af salgsannoncering for hovedejendom samt bilag med grundoversigt og udregning af handelsværdi udarbejdet af klager.

SKATs afgørelse
SKAT har ansat grundværdien pr. 1. oktober 2013 således:

SKAT har ved agterskrivelse af 16. oktober 2014 anført følgende:

"Vi har set på din klage. Vi foreslår at ændre vurderingen således:

Ejendomsværdien fastholdes på de 64.000.000 kr.

Grundværdien ændres fra 55.174.600 kr. til 28.395.800 kr.

Se vedlagte agterskrivelse

Derfor foreslår vi ændringen

Ved såvel vurderingen pr. 1. oktober 2012 og årsomvurderingen pr. 1. oktober 2013 - som skal vurderes i niveauet pr. 1. oktober 2012 - er lejefaktoren ansat til 12,2 og den anslåede leje for fabrik, værksted, lager, teknikerrum, kontor og kantine alle til 450 kr.

Ejendommen er beliggende i grundværdiområde […] m.v., som er udlagt til erhvervsområde i byzone, tungere industri, omfattet af 29 ejendomme og med en kvadratmeterpris pr. 1. oktober 2012 på 500 kr.

Tidsforløb
Ejendommen er købt i almindelig fri handel den 6. april 1998 for 80.000.000 kr.

Vurdering pr. 1. oktober 2006:
Ejendomsværdi 103.000.000 kr. (anslået leje 656 kr./853 kr., lejefaktor 12,3)
Grundværdi 63.109.600 kr.
Vurderet areal 238.007 kvm

Vurdering pr. 1. oktober 2006 efter klagebehandling ved SKAT:

Ejendomsværdi 87.000.000 kr. (anslået leje 450 kr./500 kr./853 kr., lejefaktor 12,3)
Heraf stort grundareal 15.000.000 kr.
Grundværdi 63.109.600 kr.
Vurderet areal 238.007 kvm

Vurdering pr. 1. oktober 2008:
Ejendomsværdi 113.000.000 kr. (anslået leje 656 kr./853 kr., lejefaktor 13,5)
Grundværdi 88.996.600 kr.
Vurderet areal 235.029 kvm

Vurdering pr. 1. oktober 2008 efter klagebehandling ved SKAT:
Ejendomsværdi 79.000.000 kr. (anslået leje 500 kr., lejefaktor 13,5)
Grundværdi 63.109.600 kr.
Vurderet areal 238.007 kvm

Årsomvurdering pr. 1. oktober 2009:
Ejendomsværdi 113.000.000 kr. (anslået leje 656 kr./853 kr., lejefaktor 13,5)
Grundværdi 77.796.600 kr.
Vurderet areal 195.029 kvm

Årsomvurdering pr. 1. oktober 2009 efter klagebehandling ved SKAT:
Ejendomsværdi 79.000.000 kr. (anslået leje 500 kr., lejefaktor 13,5)
Grundværdi 55.296.600 kr.
Vurderet areal 195.029 kvm

Vurdering pr. 1. oktober 2010:
Ejendomsværdi 92.000.000 kr. (anslået leje 590 kr./768 kr., lejefaktor 12,2)
Grundværdi 55.505.200 kr.
Vurderet areal 195.029 kvm

Vurdering pr. 1. oktober 2010 efter klagebehandling ved SKAT:
Ejendomsværdi 72.000.000 kr. (500 kr., lejefaktor 12,2)
Grundværdi 55.505.200 kr.
Vurderet areal 195.029 kvm

Vurdering pr. 1. oktober 2012:
Ejendomsværdi 64.000.000 kr. (anslået leje 450 kr., lejefaktor 12,2)
Grundværdi 55.174.600 kr.
Vurderet areal 177.629 kvm
Vurdering pr. 1. oktober 2012 ikke påklaget

Årsomvurdering pr. 1. oktober 2013:
Ejendomsværdi 64.000.000 kr. (anslået leje 450 kr., lejefaktor 12,2)
Grundværdi 47.075.100 kr.
Vurderet areal 100.427 kvm

(…)

Grundværdien
Der har i perioden fra den 1. oktober 2010 til den 1. oktober 2012 i grundværdiområdet været 2 salg af ubebyggede grunde. Adresse Y2 (46,92 % under vurderingen) og Adresse Y4 (4,79 % over vurderingen).

Der har i perioden fra den 1. oktober 2012 til den 1. oktober 2013 i grundværdiområdet ikke været salg af ubebyggede grunde.

Der har i perioden fra den 1. oktober 2010 til den 1. oktober 2012 i vurderingskreds […] været 33 salg af ubebyggede grunde med et gennemsnit på 56 % over vurderingerne

Der har i perioden fra den 1. oktober 2010 til den 1. oktober 2013 i vurderingskreds […] været 59 salg af ubebyggede grunde med et gennemsnit på 66 % over vurderingerne.

Selv om salg af ubebyggede grunde på [vejen] er registreret som almindelige frie salg, må det dog konstateres, at der er tale om nabo-genbosalg.

Som følge af salg i området, tilretning af arealer m.m. har SKAT efter et konkret skøn og med fremadrettet virkning ændret grundværdien og de 5 matrikler som følger - og i 2012 priser/niveau:
Matrikel […]: 51.914 kvm a 500 kr.
(Områdets normalpris)
Matrikel […]: 8.428 kvm a 199 kr.
Matrikel […]: 7.300 kvm a 19 kr.
Matrikel […]: 17.540 kvm a 19 kr.
Matrikel […]: 15.245 kvm a 19 kr.

Grundværdi ændret til 28.395.800 kr. og grundværdiskatteloftet er tilrettet i overensstemmelse hermed."

I udtalelse til Skatteankestyrelsen af 5. januar 2015 har SKAT anført følgende:

"Derfor mener vi, at der er grund til ændre

Vurderingslovens § 3, stk. 4
"Ved vurderingen i henhold til stk. 1 er vurderingsterminen 1. oktober i det år, hvori omvurderingen foretages. Ejendommens tilstand pr. vedkommende 1. oktober og prisforholdene pr. vurderingsterminen ved senest forudgående almindelige vurdering lægges til grund," Årsomvurderingen pr. 1. oktober 2013 er alene foretaget på grund af følgende: Ejendommen er årsomvurderet iht. vurderingslovens §3 nr. 04 "Der er uden forandring af matrikelbetegnelsen sket arealændring som følge af arealoverførsel."

(…)

Grundværdien

SKAT ejendomsvurderingen har i agterskrivelse dateret den 16. oktober 2014 tilrettet nogle af matriklerne og nedsat grundværdien væsentligt som følge af bl.a. anvendelsesforhold.

Ved årsomvurderingen pr. 1. oktober 2013 skal der anvendes 2012 prisforhold/ niveau, hvilket der også er blevet gjort - og også i agterskrivelsen.

500 kr./kvm - 199 kr./kvm - 19 kr./kvm

SKAT ejendomsvurderingen kan derfor ikke ændre det af ejer foreslåede 349 kr./kvm.

At der har været fejl i netannoncen, anses ikke at kunne lægges til grund for en ændring af såvel ejendoms- som grundværdien.

Det indstilles til Skatteankestyrelsen, at ansættelsen foretages i overensstemmelse med agterskrivelse dateret den 16. oktober 2014:

Ejendomsværdien fastholdes på de 64.000.000 kr..

Grundværdien indstilles nedsat fra 47.075.000 kr. til 28.385.800 kr.

SKAT ejendomsvurderingens forslag til ændring af 16. oktober 2014:
Kvadratmeterpris 51.914 kvm à 500 kr. = 25.957.000 kr.
Kvadratmeterpris 40.085 kvm à 19 kr. = 761.615 kr.
Kvadratmeterpris 8.428 kvm à 199 kr. = 1.677.172 kr.
Grundværdi afrundet = 28.395.800 kr.

Ved årsomvurderingen pr. 1. oktober 2013 skal der anvendes kvadratmeterpris i 2012 prisforhold/niveau. "

Vurderingsstyrelsen har den 15. december 2020 endvidere udtalt følgende:

" Sagen handler om klage over grundværdiansættelsen på 47.075.000 kr. pr. 1. oktober 2013. Ejendommen er omvurderet fordi der er frastykket et areal, matr.nr. […], på 77.258 m2 - Adresse Y5. Grundværdien ønskes nedsat fordi værdien afviger fra de faktiske handelspriser på de grunde som er solgt.

Ejendommen er en fabriksejendom og ejendomsværdien er tidligere behandlet af Vurderingsankenævnet og nedsat til 36.000.000 kr.

Vurderingsstyrelsen er enige i at grundværdien kan nedsættes.

Skatteankestyrelsen har nedsat grundværdien for ejendommen og taget udgangspunkt i kvadratmeterprisen for salget af Adresse Y5. Denne ejendom er handlet for 26.145.000 kr. Skatteankestyrelsen har give reduktion i prisberegningen på 1.000.000 kr., fordi der i 2016 er indgået et forlig om rørføringen på grunden. Det er oplyst i sagen, at beløbet er tilbagebetalt til køber. Der er i 2017 tinglyst en privatretlig servitut om rørføringen som en del af forliget. Forholdet var ikke kendt på vurderingstidspunktet pr 1/10 2013

Det er Vurderingsstyrelsens opfattelse, at der skal tages afsæt i den oprindelige salgspris for Adresse Y5. Ejendommen er handlet til 338 kr. pr m2

Tages afsæt i Skatteankestyrelsens beregning, men med anvendelse af 338 kr. pr m2, kan der opgøres en "beregnet handelspris":

Kvadratmeterpris 71.987 m2 x 338 kr. 24.331.606 kr.
Kvadratmeterpris 28.440 m2 x 50 kr. 1.422.000 kr.
"Beregnet handelspris" i alt 25.753.660 kr.

Vurderingsstyrelsen forslår at grundværdien ansættes på baggrund af grundværdiområdets kvadratmeterpris på 500 kr. Grundværdien skal ansættes i det niveau der var gældende i 2012. Den påklagede ejendom var i 2012 vurderet med 3 grundværdispecifikationer:

Kvadratmeterpris 43.298 m2 x 500 kr. 21.649.000 kr.
Kvadratmeterpris 16.773 m2 x 199 kr. 3.337.827 kr.
Kvadratmeterpris 40.353 m2 x 19 kr. 766.707 kr.
Grundværdi i alt 25.753.534 kr.
Grundværdi afrundet 25.753.500 kr.

Vurderingsstyrelsen forslår at grundværdien ansættes til 25.753.500 kr."

Klagerens opfattelse
Klageren har nedlagt påstand om, at grundværdien skal ansættes til maksimalt 23.900.000 kr.

Ved klagen af 26. juni 2014 har klager til støtte for påstanden anført:

"Jeg skal hermed på vegne af H1 A/S klage over ejendomsvurderingen pr. l. oktober 2013 for ovennævnte ejendom beliggende Adresse Y6, […], By Y2.

Ejendomsværdien bør efter vores opfattelse nedsættes fra:

kr. 64.000.000 til maksimalt kr. 40.000.000

og den samlede grundværdi bør nedsættes fra:

kr. 47.075.000 til maksimalt kr. 23.900.000

Den primære argumentation for ovenstående ønske er vores forgæves salgsanstrengelser for dels vores produktionsejendom og dels forgæves salgsanstrengelser (igennem 14 år) på byggegrunde.

Grundværdien påklages særligt på baggrund af de faktiske handelspriser på grundstykker, som vi er lykkedes med at afhænde - som i væsentligt grad afviger fra grundlag i vurderingen.

(…)

Grundværdi.
Af bilag 3 fremgår oversigt over arealfordelinger samt handelsværdien af disse, baseret på faktiske handler vi har gennemført, ved frasalg af jord (markeret/kommenteret på bilag 1 ).

Af det samlede areal på 100.427 m2, ligger 60.342 m2 i tilknytning med hovedejendommen, mens de øvrige arealer er mindre jordstykker af forskellig beskaffenhed.

I vedhæftede oplæg til fastlæggelse af grundværdi, tages udgangspunkt i faktiske overdragelsessummer på vores tidligere gennemførte frasalg på hhv. kr. 347 og kr. 50 pr. m2 - for byggejord og grønne områder respektive.

Det seneste frasagt blev gennemført med virkning fra 1 /11 2013, og er således en aktuel værdiansættelse mellem uafhængige parter. Dette frasalg var af den absolut mest interessante del af jorden - og således udtryk for den mest gunstige værdiansættelse (opnået efter 14 års salgsbestræbelser).

Det noteres dog, at køber af jordstykket (med pris på kr. 347 mio.kr.) har varslet et krav mod H1 A/S, idet køber har konkluderet, at der er væsentlige mangler ved grundstykket, som Forringer værdien (manglende tinglysning af rørføringer, der begrænser/hindre den tiltænkte udnyttelse af arealet). Den anvendte handelsværdi, er således i vores øjne udtryk for den absolut mest gunstige/opnåelige handelspris aktuelt. Det er vanskeligt at vurdere de økonomiske konsekvenser at det varslede krav (afhænger af hvad og hvorledes der skal omslægges), men worst case lyder kravet på ca.kr. 130 pr. m2, iflg. vores rådgivende ingeniører. Køber har formelt ikke rejst krav i sagen endnu - idet der afventes godkendelse på byggetilladelse, hvoraf krav til omlægninger vil skulle fremgå.

De grønne områder må ikke bebygges/anvendes - og jeg har ligeledes inkluderet matrikkelnr. […] med samme værdi - idet der er tale om en skrænt der kun med meget store omkostninger kan udnyttes til andet, end at indgå i en bebyggelsesprocent i lighed med de grønne arealer.

Baseret på disse faktiske og dokumenterbare handelspriser mellem uafhængige parter, kan grundværdien af det samlede areal opgøres til maksimalt 23,9 mio.kr. jf. bilag 3.

Det bemærkes, at de tilbageværende jordstykker, har en beiydelig lavere handelsværdi, end det jordstykke som vi har solgt fra, og en rimelig vurdering bør ligge under de opgjorte 23,9 mio.kr.

På forlangende, fremlægges gerne handelsaftaler for jordstykkerne, såfremt tinglysninger ikke er dækkende vore jeres verifikation.

For så vidt angår de ikke bebyggede arealer, kan disse på baggrund af de gennemførte handler opgøres til 5,5 mio.kr. Det er dog vores vurdering, at jordstykkerne er væsentlig mindre værd, da beregningsgrundlaget, er for det absolut mest regulære og brugbare jordstykket. Vi anslår værdien af de tomme arealerne til at udgør i niveau 2,5 -3,0 mio.kr. og det er primært knyttet til arealet […]. Det noteres samtidigt, at disse arealer også har været forsøgt solgt gennem 14 år, uden held.

Vi imødeser en revurdering af ejendomsvurderingen, og stiller os til rådighed såfremt yderligere materiale/ dokumentation ønskes frembragt til jeres overvejelse.