Dokumentets metadata

Særlige omstændigheder - Værdiansættelse af ejendom

Skattestyrelsen havde med hjemmel i dødsboskiftelovens § 93, stk. 1, jf. boafgiftslovens § 12, stk. 2 anmodet skifteretten om sagkyndig vurdering af boets erhvervsejendom (udlejningsejendom med blandet erhverv og beboelse) i det centrale Odense. Ejendommen var værdiansat til 85% af den kontante ejendomsvurdering. Som begrundelse for anmodningen om sagkyndig vurdering havde Skattestyrelsen henset til salgsstatistik for handler af samme type ejendomme i samme område samt til, at den konkrete beregnede afkastforrentning oversteg markedets krav til afkast for investeringsejendomme i området. Der forelå derfor særlige omstændigheder, som begrundede en anmodning om sagkyndig vurdering og anmodningen kunne ikke anses som åbenbart overflødig. Boet gjorde heroverfor gældende, at der ikke forelå sådanne særlige omstændigheder, at der var grundlag for at fravige boets værdiansættelse. Boet anførte yderligere, at det styresignal som Skatteministeren har udtrykt behov for omkring definitionen af særlige omstændigheder, endnu ikke var udkommet, hvorfor udgangspunktet stadig var, at Skattestyrelsen skal efterleve retningslinjerne i værdiansættelsescirkulæret. Skifteretten fandt på baggrund af de anførte oplysninger om afstandsprocenten ved salg af sammenlignelige forretningsejendomme i Odense og den forventede afkastprocent samt den omstændighed at reglerne i værdiansættelsescirkulærets pkt. 1 og 48 er vejledende, at der foreligger sådanne særlige omstændigheder, hvorfor Skattestyrelsens anmodning imødekommes. Landsretten tiltræder på baggrund af forelagt materiale om afkastprocent samt salgsstatistik, at der foreligger særlige omstændigheder. Landsretten finder endvidere, at det forhold at en lignende sag er indbragt for Højesteret, ikke bør medføre, at sagen udsættes, hvorfor boets anmodning herom ikke tages til følge.

Østre Landsrets kendelse af 25. januar 2021

Parter

Boet efter A

v/bobestyrer, advokat Jess Aagaard

mod

Skattestyrelsen

Kendelse afsagt af landsommerne

Annette Dam Ryt-Hansen, Jan Uffe Rasmussen og Sune Dalgaard-Nielsen (kst.), førstnævnte som rettens formand.

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Byrettens kendelse af 23. november 2020

Parter

Boet efter

A

[red. CPR udeladt]

Y1-bopæl

Y2-by

død oktober 2018

Kendelsen afsagt af dommerfuldmægtig

Bolette Lysbjerg Olsen

Ingen indkaldt eller mødt.

Der blev fremlagt:

- Anmodning om sagkyndig vurdering af 27. oktober 2020 fra Skattestyrelsen med bilag,

- Bemærkninger af 4. november 2020 fra statsautoriseret revisor PP og Senior Manager PI på vegne af boet efter A ved advokat SJ, samt

- Bemærkninger af 18. november 2020 fra statsautoriseret revisor PP og Senior Manager PI på vegne af boet efter ved advokat SJ.

Der blev afsagt

Kendelse

Det fremgår af sagen, at ejendommen Y3-bopæl, Y4-by i boopgørelsen er udlagt til de to arvinger, NE og NC, til 7.522.500 kr. svarende til den seneste offentlig ejendomsvurdering minus 15 %.

Skattestyrelsen har i deres anmodning anmodet skifteretten om, at der foretages en sagkyndig vurdering af ejendommen Y3-bopæl, Y4-by efter reglerne i dødsboskiftelovens § 93, jf. boafgiftslovens § 12, stk. 2.

Baggrunden for anmodningen er, at Skattestyrelsen har konstateret, at der med boets værdiansættelse opnås en markant højere afkastgrad, der væsentligt overstiger den afkastgrad, der anvendes på det frie marked, og Skattestyrelsen har samtidig konstateret, at der med boets værdiansættelse opnås en negativ afstandsprocent (-15 %), hvor andre ejendomme af samme type, i samme område gennemsnitligt er solgt med en afstandsprocent på 26 % over de offentlige vurderinger.

Skattestyrelsen finder på den baggrund, at der i nærværende sag foreligger sådanne særlige omstændigheder, at værdiansættelsescirkulæret kan fraviges jf. SKM2016.279 HR.

Ud fra en samlet vurdering er det således Skattestyrelsens opfattelse, at den af boet fastsatte værdi ikke kan anses for at være handelsværdien .

Skattestyrelsen har ikke set sig i stand til at fastsætte handelsværdien af ejendommen ved et skøn, hvorfor Skattestyrelsen har anmodet om en sagkyndig vurdering af ejendommen som beskrevet ovenfor.

Boet har i deres bemærkninger anført blandt andet, at:

"...Skattemyndighederne [skal] vurdere, om ejendommen er udlagt til værdien i handel og vandel. I mangel af konkret handelsværdi (ejendommen er handlet inden for kort tid) skal Skattemyndighederne acceptere en handelsværdi svarende til seneste vurdering+/- 15%.

Som anført af Højesteret i SKS2016.279 HR kan der støttes ret herpå, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Det har hverken baggrund i domme eller afgørelser, at det er en særlig omstændighed, at Skattestyrelsens egen vurdering ikke anses for retvisende udtryk for handelsværdien efter Skattestyrelsens egen vurdering.

Det har heller ikke baggrund i domme eller afgørelser, at det er en særlig omstændighed, at Colliers markedsupdate - puls kan give en indikation af, at vurderingen ikke svarer til værdien i handel og vandel.
Det har heller ikke baggrund i domme eller afgørelser, at det er særlig omstændighed, at 2 ejendomme i området er solgt til en værdi, der i gennemsnit er 26% højere end seneste ejendomsvurdering.

Vi mener således ikke, at der i denne sag er tale om særlige omstæn digheder, der kan berettige til, at Skattestyrelsen kan tilsidesætte retningslinjerne i cirkulære fra 1982 nr. 185, jfr. Højesterets dom.

Det skal i øvrigt bemærkes, at det styresignal, som Skatteministeren har udtrykt behov for omkring definitionen af særlig omstændigheder, endnu ikke er kommet. Skatteministeren har ovenpå ovennævnte højesteretsdom udtalt, at det vil komme. Udgangspunktet er derfor stadig, at Skattestyrelsen skal efterleve retningslinjerne i cirkulære fra 1982.

Vi beder derfor Skattestyrelsen om at tilbagekalde anmodningen om sagkyndig vurdering af ejendommen, idet Skattestyrelsen ikke har overholdt egne retningslinjer. Der er således ikke hjemmel til den foretagne handling.

Vi skal i øvrigt bemærke, at sagen efter vores opfattelse burde have været sendt i høring, inden forholdet var sendt til Skifteretten, jfr. Forvaltningsloven § 19.

Fastholder Skattestyrelsen anmodningen, herunder at forholdet ikke skal sendes i høring, er der efter vores opfattelse et retssikkerhedsmæssigt problem. Dette er også baggrunden for, at denne henvendelse er sendt til retssikkerhedschefen.

Skattestyrelsen har egenrådigt, mod de fastsatte retningslinjer, som Skattestyrelsen skal efterleve og uden en høring af dødsboet, besluttet at gå mod egne retningslinjer og forskrifter, hvilket er et retssikkerhedsmæssigt problem.

At der skal være klare retningslinjer, er netop baggrunden for, at Skatteministeren udtalte, at der skulle fastsættes retningslinjer for, hvordan man opfattede Højesterets dom i et styresignal.

Det kan godt være, at Skattestyrelsen ikke finder, at den vurdering, som Skattestyrelsen selv har fastsat, ikke svarer til handelsværdien. Dette ændrer dog ikke på, at der er et retskrav på at anvende regelsættet i 1982 cirkulæret, jfr. Højesterets afgørelse fra 2016..."

Boet har ikke under sagen fremført nogen bemærkninger til det foreslåede vurderingstema.

Skifterettens begrundelse og afgørelse

Det følger af boafgiftslovens § 12, at aktiver og passiver i dødsboer skal værdiansættes til handelsværdien.

Af boafgiftslovens § 12, stk. 2 følger videre, at hvis en værdiansættelse ikke er baseret på en sagkyndig vurdering og skattemyndighederne finder, at vær diansættelsen ikke svarer til handelsværdien, kan skattemyndighederne ænd re værdiansættelsen eller anmode skifteretten om at udmelde en eller flere sagkyndige til at foretage en vurdering efter dødsboskiftelovens § 93.

Efter værdiansættelsescirkulæret (cirkulære nr. 185 af 17. november 1982) pkt. 6, kan en fast ejendom værdiansættes på baggrund af den seneste offent lige ejendomsvurdering plus/minus 15 %, og en sådan ansættelse af værdien skal herefter som udgangspunkt lægges til grund ved beregning af boafgif ten.

Imidlertid følger det af Højesterets afgørelse af 8. marts 2016 i sag 104/ 2015, som gengivet i SKM.2016.2126, at reglerne i værdiansættelsescirku læret om værdiansættelse af faste ejendomme i dødsboer kan fraviges, når der foreligger særlige omstændigheder. Særlige omstændigheder foreligger f.eks. ved en stærk faldende eller stigende prisudvikling siden seneste vurderinng.

Arvingerne i boet har i følge boopgørelsen fået udlagt ejendommen Y3-bopæl, Y4-by til 7.522.500 kr., svarende til den seneste offentlige ejendomsvurdering minus 15 %.

Af salgsstatestik for forretningsejendomme på gågaden i Odense, som frem lagt af Skattestyrelsen, fremgår, at sammenlignelige ejendomme i Odenses gågade gennemsnitligt er solgt med en afstandsprocent på 26 %, svarende til at ejendommene er solgt til en pris på 26 % over den offentlige ejendoms vurdering. Videre fremgår det af sagen, at værdiansættelsen til 7.522.500 kr., sammenholdt med afdødes virksomhedsregnskab for bobeskatningsperi oden, medfører en afkastprocent på 15,3 %, hvilket ligger væsentligt over det afkast, på omkring 5 %, der almindeligvis kan forventes for investerings ejendomme i Danmark.

På baggrund af de anførte oplysninger om afstandsprocenten ved salg af sammenlignelige forretningsejendomme i Odense og den forventede afkast procent ved en værdiansættelse af ejendommen til 7.522.500 kr., samt den omstændighed at reglerne i værdiansættelsescirkulæret er vejledende jf. cir kulærets pkt. 1 og 48, og i øvrigt ud fra en vurdering af reglernes retskilde mæssige værdi, ikke kan medføre en retsstilling, som er i strid med lovens bestemmelser, herunder boafgiftslovens § 12, stk. 1, om at aktiver skal an sættes til handelsværdien, finder skifteretten, at der i sagen foreligger sådan ne særlige omstændigheder, at der er grundlag for at antage, at værdiansæt telsen i boopgørelsen ikke svarer til handelsværdi, hvorfor Skattestyrelsens anmodning om vurdering af ejendommen imødekommes. Derfor

Bestemmes

Anmodningen om sagkyndigvurdering af ejendommen, Y3-bopæl, Y4-by imødekommes.

Vurderingstemaet for vurderingen er følgende. Der skal foretages:

Vurdering af ejendommens kontantvædi pr. 1. maj 2019 ved salg på sæd vanlige vilkår og med sædvanlig liggeperiode for det pågældende område og med en overtagelsesdag fastsat til sædvanlig tid herefter.

Skifteretten udpeger en sagskyndig vurderingsmand efter forslag fra R1.

Skattestyrelsen skal inden 14 dage over for skifteretten stille sikkerhed for gebyr, som opkræves af R1 i forbindelse med udpegning af den sagkyndige vurderingsmand. Sikkerhedsstillelsen skal indbetales til skifterettens konto X1 med angivelse af [red. SKS udeladt].

Sagen udsat.

Skifteretten hævet.

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Østre Landsrets kendelse af 25. januar 2021

Parter

Boet efter A

v/bobestyrer, advokat Jess Aagaard

mod

Skattestyrelsen

Kendelse afsagt af landsommerne

Annette Dam Ryt-Hansen, Jan Uffe Rasmussen og Sune Dalgaard-Nielsen (kst.), førstnævnte som rettens formand.

Ingen var mødt eller indkaldt.

Der fremlagdes kæreskrift af 4. december 2020 med bilag, hvorved boet efter A v/bobestyrer, advokat Jess Aagaard har kæret Skifteretten i Y4-bys kendelse af 23. november 2020 [red. SKS udeladt], hvorefter Skattestyrelsens anmodning om sagkyndig vurdering af ejendommen Y3-bopæl, Y4-by, blev imødekommet.

Endvidere fremlagdes skifterettens fremsendelsesbrev af 8. december 2020, udskrift af retsbogen indeholdende den kærede afgørelse, kæresvarskrift af 15. december 2020 med bilag fra Skattestyrelsen, kærereplik af 31. december 2020 fra advokat Jess Aagaard og kæreduplik af 11. januar 2021 fra Skattestyrelsen.

Advokat Jess Aagaard har på vegne af boet nedlagt påstand om, at anmodningen om sag- kyndig vurdering ikke tages til følge samt anmodet om, at sagen udsættes på Højesterets afgørelse i sag 22/2020, kære af Østre Landsrets kendelse af 22. januar 2020 i sag B-883- 19.

Skattestyrelsen har nedlagt påstand om stadfæstelse af skifterettens kendelse. Skattestyrelsen har anført, at sagen ikke bør afvente Højesterets afgørelse, da der i begge sager er tale om konkrete problemstillinger.

Skifteretten har ved sagens fremsendelse henholdt sig til den trufne afgørelse. De modtagne bilag var til stede.

Efter votering afsagdes

k e n d e l s e:

Det spørgsmål, der foreligger til prøvelse for landsretten, er spørgsmålet om, hvorvidt der er grundlag for at tage anmodningen om sagkyndig vurdering af boets faste ejendom til følge, jf. dødsboskiftelovens § 93, stk. 1.

Det fremgår af det fremlagte materiale, Colliers markedsupdate Puls for 2. kvartal 2019, at et normalt afkast for en forretningsejendom med topbeliggenhed i Y4-by er på omkring 5%. Efter Skattestyrelsens beregninger vil afkastet på den omhandlede ejendom imidlertid være på 15,2%, såfremt boopgørelsens ansættelse af ejendomsværdien lægges til grund og sammenholdes med det årlige driftsresultat i virksomhedsregnskabet for bobeskatningspe- rioden.

Det fremgår endvidere af den af Skattestyrelsen fremlagte salgsstatistik, at der i 2019 og 2020 er solgt to andre forretningsejendomme på gågaden i Y4-by til værdier på henholds- vis 18,75% og 32,55% over den offentlige ejendomsvurdering.

Landsretten tiltræder på dette grundlag, at der foreligger sådanne særlige omstændigheder, jf. U2016.2126H, hvorefter anmodningen om sagkyndig vurdering bør tages til følge.

Det forhold, at Østre Landsrets kendelse af 22. januar 2020 i sag B-883-19 i en lignende sag er indbragt for Højesteret findes ikke at burde medføre, at denne sag udsættes, hvorfor boets anmodning om udsættelse ikke tages til følge.

Landsretten stadfæster herefter skifterettens afgørelse.

T h i b e s t e m m e s:

Skifterettens kendelse stadfæstes.

Boet efter A skal i kæremålsomkostninger inden 14 dage betale 2.500 kr. til Skattestyrelsen.

Retten hævet.