Dokumentets metadata

Syn og skøn - Honorar til skønsmand - Nedsættelse

I en sag hvor skatteyder var fraflyttet Danmark, var der ikke enighed om værdien af en aktieportefølje og til fastlæggelse heraf, blev der afholdt syn og skøn. Skønsmand anmodede sig tillagt et honorar for besvarelsen af det supplerende syn og skøn i overensstemmelse med sit honoraroverslag. Parterne var enige om, at besvarelsen af det supplerende syn og skøn ikke berettigede til et honorar i den størrelsesorden som skønsmanden havde begæret, og påstod honoraret nedsat med 60 %. Retten var enig i at der uanset parternes accept af honoraroverslaget, ikke var grundlag for det begærede honorar, og nedsatte dette i overensstemmelse med parternes påstand.

Parter

A

(v/advokat Martin Kenneth Jensen)

mod

SKAT

Kendelse afsagt af

Dommerfuldmægtig Marianne Nørregaard

Retten afsagde

K E N D E L S E:

Denne kendelse drejer sig om, hvorvidt skønsmanden, der har foretaget supplerende syn og skøn, har krav på honorar som anført i hans faktura.

Skønsmanden JT har påstået sig tillagt et honorar på 95.000 kr. + moms, i alt 118.750 kr.

Parterne i sagen har påstået honoraret nedsat.

Sagens faktiske omstændigheder

Der er i sagen foretaget syn og skøn, hvor skønsrapport blev indleveret den 12. april 2019. Honorar herfor blev ved retsbog af 7. oktober 2019 godkendt med i alt 300.000 kr. med tillæg af moms samt udlæg med 34.402 kr. + moms.

Herefter anmodede rekvirenten om supplerende syn og skøn.

JT fremsendte prisoverslag for udarbejdelse af supplerende syn og skøn den 17. oktober 2019. I prisoverslaget var anført følgende:

"Vi har modtaget Deres supplerende spørgsmål SS1 - SS12 i ovennævnte sag og har estimeret et honorar på kr. 100. - 120.000 ekskl, moms og eventuelle udlæg for besvarelse heraf. Besvarelsen kan fordre at vi modtager yderligere dokumentation, hvilke vi vil vende tilbage med når ovenstående honorar er godkendt. …".

Den 25. oktober 2019 skrev retten følgende til parterne:

"Retten har modtaget supplerende prisoverslag fra skønsmanden.

Retten har fastsat en frist til den 4. november 2019 for begge parter til at komme med eventuelle indsigelser hertil.

Såfremt fristen overskrides, betragtes det supplerende prisoverslag som værende godkendt, og skønsmanden kan herefter gå i gang med at udarbejde den supplerende skønserklæring.".

Ingen af parterne fremsatte indsigelser mod prisoverslaget.

Retten udpegede ved skrivelse af 21. november 2019 JT til at foretage det supplerende syn og skøn.

JT uploadede supplerende skønserklæring den 1. februar 2020. I skønserklæringen var angivet et honorar på 95.000 kr. + moms, i alt 118.750 kr.

Ved skrivelse af 6. marts 2020 gjorde rekvirenten indsigelse mod den supplerende skønserklæring, samt mod størrelsen af det honorar, skønsmanden havde krævet. Samtidigt anmodede rekvirenten om udmeldelse af en anden skønsmand. Af skrivelsen af 6. marts 2020 fremgår følgende:

"Anmodning om yderligere skønsmand

Med henvisning til nedenstående bemærkninger skal jeg anmode om, at Retten tillader udmeldelse af en yderligere skønsmand, idet det gøres gældende, at skønsmanden via skønsrapporten og besvarelsen af de supplerende spørgsmål har demonstreret et utilstrækkeligt kendskab til det Y1-landske ejendomsmarked og derfor ikke alene er kvalificeret til at kunne besvare de stillede spørgsmål. Til støtte herfor gøres følgende gældende:

Ad: Indledende kommentarer fra skønsmanden

Skønsmanden fastslår som et grundlæggende præmis, at værdiansættelsen af de enkelte ejendomme skal følge en gennemgående og ensartet vurderingsmodel. Det bestrides, at denne præmis udgør et korrekt grundlag for besvarelsen af spørgsmålene, idet opgaven for skønsmanden er at udfinde handelsværdien af et anpartsselskab, der i vidt omfang ejer fast ejendom. Ved handelsværdien forstås den pris, som to uafhængige parter med modstående interesserer kan nå til enighed om. I mangel af en egentlig handelsværdi for ejendommene anvendes som hovedregel en valuar/mægler med lokalkendskab, som på basis af sin erfaring med handelspriser i området supplerer vurderingsgrundlaget med en afkastbaseret beregning. I denne beregning indgår lejeindtægter, tomgang, ejendomsomkostninger, lejedebitorer, renoveringsbehov samt det gængse afkast på en ejendom i det konkrete område. I Y1-Land approksimeres beregningen som oftest ved en simpel multiplikation af nettohusleje med en faktor, der afspejler kravet til bruttoafkast i det konkrete område. F.eks. er en faktor på 16 udtryk for et bruttoafkastkrav på 6,25 % (100/16). Negative forhold ved en ejendom trækker faktoren ned, mens positive forhold tilsvarende trækker faktoren op.

Det gøres i den forbindelse gældende, at skønsmandens vurderingsmodel er helt usædvanlig og indebærer en enorm risiko for fejlvurderinger, fordi modellens forudsætninger om korrekt startværdi, gennemsnitlig prisstigningstakt og ingen særlige hændelser i perioden kun yderst sjældent er opfyldte. I bedste fald må vurderingsmodellen betragtes som en absolut nødløsning. Skønsmanden erkender risikoen for udfald på enkelte ejendomme, men på trods af denne erkendelse tager han ingen skridt i retning af en validering, som ville kunne identificere og reducere mængden af fejlvurderinger.

I den konkrete vurderingsopgave har skønsmanden fået et righoldigt materiale med salgspriser (såvel brutto- som nettopriser) stillet til rådighed, men har angiveligt valgt ikke at anvende det, fordi materialet ikke dækkede samtlige ejendomme. I perioden 2010-2012 er der foretaget konkrete salg af lejligheder fra ejendomme, som repræsenterer i underkanten af 50 pct. af den samlede portefølje. Hvis skønsmanden havde benyttet sig af dette salgsmateriale, ville den resterende usikkerhed i vurderingen kun have knyttet sig til cirka halvdelen af porteføljens værdi.

Skønsmanden forsøger heller ikke at foretage afkastbaserede beregninger til validering af sine vurderinger. Skønsmanden kunne til dette formål have anmodet om økonomiske data i form af huslejeindtægter, tomgang, m.m., der ville have muliggjort en simpel beregning af den enkelte ejendoms handelsværdi. Disse beregninger ville f.eks. have givet god mening for ejendomme, hvor der ikke i forvejen forelå salgspriser på lejlighederne. Fremdeles kunne disse beregninger have bidraget til at validere rimeligheden i de vurderinger, som F1-Bank og diverse mæglere i 2010/2011 havde foretaget af ejendommene til en bogført værdi på ca. € m 20 eller ca. 45 % af den samlede portefølje. Skønsmanden kunne naturligvis på basis af de samme økonomiske data komme frem til en anden vurdering af de pågældende ejendomme, men han ville som udgangspunkt dog have haft en ekstern vurdering af fagfolk, som har set de pågældende ejendomme og kender de lokale forhold.

Skønsmanden afviser brugen af de to mest pålidelige fremgangsmåder til vurdering af ejendomme til fordel for sin egen uprøvede og højst usikre vurderingsmodel i et ejendomsmarked, som han på forhånd kun har begrænset eller slet ingen indsigt i. Han vælger denne fremgangsmåde ud fra en selvopfunden præmis om brug af "en gennemgående og ensartet vurderings-model", ligesom han ikke foretager validering af sine beregninger. Det kan næsten kun gå galt.

Ad Spørgsmål SS 1

Skønsmanden erklærer sig enig i en række forudsætninger for opnåelse af en realistisk værdiansættelse, men forfølger dem ikke med nogen særlig grundighed i sit vurderingsarbejde.

For ejendommene anskaffet ultimo 2007, der udgør i alt 477 lejligheder ud af den samlede portefølje på 801 lejligheder pr. 31/12 2007, er handelsværdien naturligvis retningsvisende som startværdi. Handelsværdien er den pris, som køber betaler til sælger for ejendommen. Skønsmanden har på intet tidspunkt lagt sin vurderingsmodel frem til orientering, og han har heller ikke bedt om handelsværdier - f.eks. for ejendomme anskaffet i 2007/2008. Det gøres gældende, at skønsmanden til fastlæggelse af startværdier burde have anfordret en liste med samtlige handelspriser, antal kvm, antal lejligheder etc., og kunne dertil efter behov have rekvireret behørig dokumentation i form af notarberigtigede købsaftaler. Skønsmanden har ikke udbedt sig denne helt grundlæggende information.

For ejendomme anskaffet før 2007 (størstedelen af porteføljen i G1) er forholdet anderledes. Størstedelen af disse ejendomme er anskaffet i 1990´erne. På tidspunktet for købet af G1 bestod porteføljen af 392 lejligheder, som ved udgangen af 2007 ved styksalg af lejligheder var reduceret til 324 lejligheder. Ved udgangen af 2011 var den oprindelige portefølje i G1 ved yderligere styksalg nedbragt til 273 lejligheder. Det er en forståelig argumentation, at vi ved købet af G1 i maj 2007 må have vurderet selskabet og dermed have betalt en pris svarende til selskabets værdi. Prisen for G1 var imidlertid ikke kun en pris, der afspejlede ejendommenes handelsværdi. Prisen indeholdt ligeledes et element af goodwill for en kompetent organisation samt salgsaftaler med to af Y2-Bys største ejendomsselskaber i form af G2 (delstatens ejendomsselskab med 140.000 boliger) samt G3, som nu er en del af Y1-Lands største private ejendomsselskab G4 noteret på DAX 30. Denne goodwill blev i det danske regnskab fordelt på de enkelte ejendomme i porteføljen, og skønsmanden kan på ingen måde tage for givet, at hverken de bogførte værdier i udgangspositionen eller fordelingen af goodwill-elementet var korrekt ud fra en markedsmæssig vurdering. Porteføljen i G1 bestod ved overtagelsen i 2007 af en række problematiske ejendomme, og det siger næsten sig selv, at man i finanskrisens år, dvs. perioden fra 2017 til 2011, primært kunne sælge lejligheder fra de bedste ejendomme med lejligheder af en højere kvalitet.

Den samlede portefølje i G5 A/S bestod ved udgangen af 2011 af 565 lejligheder, hvoraf 273 lejligheder stammer fra den oprindelige portefølje i G1. For disse 273 lejligheder er skønsmandens anvendelse af de bogførte værdier som udtryk for retningsvisende handelsværdier helt uforståelig. Den manglende validering af udgangspunktet gør ikke fejltagelsen mindre.

Uanset om ejendommene er købt i 2007 eller tilbage i 1990´erne, udelukker skønsmandens model muligheden for fejlkøb. Ideen om det perfekte indkøb er en teoretisk forudsætning, som sjældent viser sig holdbar i praksis og specielt ikke over tid. Det forhold kan skønsmanden ikke være ubekendt med, men alligevel undlader han enhver form for validering af sin model. Problematikken om anvendelse af "handelsværdi" eller "bogført værdi" er reelt et endnu vigtigere beregningselement, som kommenteres under "ad spørgsmål SS2".

Som kommentar til prisstigningstakten retfærdiggør skønsmanden sin beregningsmetode ved, at der anlægges en "gennemsnitsbetragtning, således at usikkerhed omkring rubricering af de enkelte ejendomme ud fra stand er udjævnet". Dette udgør en besynderlig forklaring, hvormed det sandsynligvis menes, at porteføljens sammensætning i 2007 og 2011 er sammenlignelig målt på vedligeholdelsesstandard, lejersammensætning, omsættelighed etc. Porteføljen bestod ved udgangen af 2007 som nævnt af 801 lejligheder, hvoraf 477 lejligheder netop blev indkøbt i 2007, og 324 (40 %) lejligheder stammede fra den oprindelige og mere problematiske portefølje. Ved udgangen af 2011 bestod porteføljen af 565 lejligheder, hvoraf den oprindelige portefølje fra G1 udgjorde 273 lejligheder (48 %). Denne forskydning i porteføljens kvalitet som følge af det løbende lejlighedssalg tager skønsmanden ikke højde for, og derfor korrigerer han heller ikke sin vurdering tilsvarende, hvilket han burde have gjort.

Til beregning af prisstigningstakten baserer skønsmanden sig på prisstatistik fra G6 (G6). Organisationens korrekte navn er G6, som er en politisk interesseorganisation for Y1-landske ejendomsmæglere. Skønsmanden redegør ikke nærmere for grundlaget for det statistiske materiale. Det forekommer besynderligt, at skønsmanden netop vælger et statistikgrundlag, som stort set ingen andre anvender i Y2-By og dets opland. I Y1-Land er handelspriser ikke offentligt tilgængelige, hvilket skaber usikkerhed om prisdannelsen. I mangel af pålidelige prisstatistikker besluttede organisationen af F2-Bank og F3-Bank (G7) allerede før 2007 at gennemføre et tilbundsgående analysearbejde med henblik på hvert år at kunne udarbejde detaljerede prisstatistikker baseret på samtlige udbud af grundstykker, nybyggede villaer/rækkehuse, nybyggede lejligheder, villaer/rækkehuse fra eksisterende bestand samt lejligheder fra eksisterende bestand. For Y2-By og opland udkommer dette studie hvert år i marts/april baseret på det foregående års udbud. Da samtlige udbud registreres og følges, er prisstatistikken både pålidelig og detaljeret. Prisstudiet angiver således gennemsnitlige kvadratmeterpriser samt højeste/laveste pris kvadratmeterpris for hvert enkelt delområde i Y2-By og opland i det pågældende år. Prisstudiet fra G7 er det autoritative statistikredskab for banker, mæglere, valuarer, købere og sælgere i Y2-By og omegn. Skønsmanden kunne alene ved brug af dette statistikværktøj have forbedret kvaliteten af sit vurderingsarbejde. F.eks. er prisudviklingen i perioden 2007 til 2011 på solgte lejligheder i Y3-By, som ligger ca. 50 km fra Y2-By, i henhold til den pålidelige statistik fra G7 svagt negativ, idet den gennemsnitlige salgspris per kvm i perioden fra 2007 til 2011 er faldet fra € 957 til € 955. Skønsmanden vurderer på basis af statistikgrundlaget fra G6, at priserne i Y3-By er steget med 96,1 pct. Denne prisstigningstakt er spektakulær i forhold til sammenlignelige områder og burde have givet anledning til refleksion og yderligere kontrol hos skønsmanden, men det synes ikke at have været tilfældet. Det skal nævnes, at de gennemsnitlige kvadratmeterpriser for hele Y2-Bys opland i perioden 2007-2011 kun er steget med 9 pct. (G7).

Det må konkluderes, at startværdierne i betydeligt omfang ikke er retvisende. Der er ikke foretaget en rubricering af ejendommenes kvalitet, idet skønsmanden blot har satset på, at alle ejendomme falder ind i kategorien "middel", og at porteføljens gennemsnitlige kvalitet er konstant over en periode på 4 år, hvor der er solgt 236 lejligheder eller ca. 30 pct. af porteføljen. Endelig er det anvendte statistikværktøj hverken gennemskueligt eller pålideligt.

Ad Spørgsmål SS 2

På spørgsmålet om hensyntagen til købsomkostninger fastholder skønsmanden, at der i start-værdien ikke er "foretaget reduktion af eventuelle købsomkostninger, idet disse er en del af kostprisen for ejendommene". Det er korrekt, at købsomkostningerne er en del af kostprisen, og derfor kan købsomkostningerne indgå som en del af den bogførte værdi.

Dernæst anfører skønsmanden ganske korrekt: "i forhold til fastlæggelse af markedsværdien/handelsværdien af ejendommene ultimo 2011 er der ikke foretaget reduktion af de opgjorte markedsværdier med eventuelle købsomkostninger". Skønsmanden erkender med andre ord, at han har beregnet handelsværdien i 2011 efter følgende formel:

Handelsværdi 2011 = (Handelsværdi 2007 + købsomkostninger) x (1 + prisstigningstakten 2007-2011)

Den korrekte beregningsformel er følgende:

Handelsværdi 2011 = Handelsværdi 2007 x (1 + prisstigningstakt 2007-2011) idet de anvendte prisstatistikker selvklart kun opererer med handelsværdier.

Det gøres gældende, at skønsmanden har begået en helt åbenbar, fundamental og afgørende beregningsfejl, hvilken fejl han åbenbart ikke vil vedkende sig. Som allerede nævnt, er købsomkostninger i G5 A/S indregnet med i gennemsnit ca. 11,5 %, hvorved beregningsfejlen altså udgør et beløb på ca. 5 mio. Euro.

Det bemærkes, at skønsmanden på intet tidspunkt har løftet sløret for sin vurderingsmodel, og han har heller ikke bedt om handelsværdier - f.eks. for ejendomme anskaffet i 2007/2008. Skønsmanden kunne til fastlæggelse af startværdier simpelthen have anfordret en liste med samtlige handelspriser, antal kvm, antal lejligheder, etc. og kunne dertil efter behov have rekvireret behørig dokumentation i form af notarberigtigede købsaftaler. Skønsmanden bad imidlertid ikke om denne helt grundlæggende information.

Ad Spørgsmål SS 3

Det er forståeligt, at skønsmanden ikke blot har villet overtage F1-Banks vurderinger udført i 2011 af 5 ejendomme, men der hører forståelsen også op. For det første anfører skønsmanden, at han ikke har modtaget de komplette vurderingsrapporter. Han har kun modtaget resultatet med de vurderede handelsværdier for hver enkelt ejendom i form af en skrivelse fra F1-Bank. Nu ved skønsmanden givetvis, at banker altid har fået udleveret et komplet økonomisk materiale (lejeindtægter, tomgang, lejetilgodehavender, driftsomkostning, vedligeholdelsesomkostninger, administration, driftsresultat, likviditet, etc.) og har besigtiget samtlige ejendomme som grundlag for deres vurdering. Det gennemførte valuararbejde har været særdeles grundigt. F1-Bank har derudover finansieret de pågældende ejendomme i mere end 15 år. Imidlertid udleverer banker som absolut hovedregel ikke deres vurderingsrapporter.

For det andet har skønsmanden den opfattelse, at bankernes vurderinger ved låneudmålinger sædvanligvis sker til "væsentligt reducerede værdier". Skønsmanden kasserer altså uden forbehold F1-Banks valuararbejde, idet han mener at ville være bedre stillet ved at foretage en vurdering på basis af en bogført værdi fra 2007 på ejendomme erhvervet i 1990erne tillagt en prisstigningstakt for perioden 2007-2011 i områder, hvor hans statistikværktøj er mere eller mindre upålideligt. For en ordens skyld gentages det, at den bogførte værdi som startværdi for handelsværdien i 2007 er forkert.

En mere grundig skønsmand ville agere mindre arrogant i forhold til F1-Banks vurdering. Skønsmanden kunne have bedt om nøjagtigt det samme økonomiske materiale som F1-Bank og foretaget en simpel afkastberegning på F1-Banks vurderinger i forhold til hans egne vurderinger. Skønsmanden kunne ligeledes med udgangspunkt i sin egen opfattelse af det negative bias i bankernes vurdering have lagt f.eks. 10 pct. på F1-Banks vurderinger for at få en mere realistisk handelsværdi. Som det efterfølgende salg af ejendommen i Y4-By til en ekstern og uafhængig investor viser, ville denne simple beregningsmodel have givet et realistisk estimat på handelsværdierne, mens hans egen vurderingsmodel rammer ved siden af med mere end 50 %.

Skønsmanden gør i den forbindelse ikke det mindste forsøg på at kvalificere eller validere sin vurderingsmodel i forhold til den supplerende information, som han erkender at have fået, og heller ikke til den information, som han let ville kunne have fået. Det gøres derfor gældende, at skønsmanden har fastholdt en for snæversynet tilgang med fastholdelse af en upålidelig vurderingsmodel.

Ad Spørgsmål SS 4

Skønsmanden har noteret sig salget af ejendommen i Y4-By til en pris på €1.550.000. Salget er sket i 2018 og har kunnet realiseres til denne pris på baggrund af de prisstigninger, som har fundet sted i den mellemliggende periode som følge af rentesænkninger og bedre økonomiske konjunkturer. Den selvsamme ejendom havde skønsmanden vurderet til en handelsværdi på €2.370.729 per ultimo 2011.

Skønsmanden afviser den realiserede salgspris som et muligt vurderingsgrundlag, fordi salget har fundet sted ca. 8 år senere. Det er en lang periode i ejendomsmarkedet, men til gengæld er handelsværdien 100 pct. præcis. Når skønsmanden kan fremdiskontere priser i 5 år på basis af usikre startværdier og have tillid til kvaliteten i resultatet, burde skønsmanden ligeledes kunne tilbagediskontere egentlige handelsværdier. Skønsmanden ville dermed have fundet ud af, at hans eget estimat var helt skævt og i erkendelse heraf have søgt efter en alternativ vurderingsmetode.

Skønsmanden fastholder dog blot sin opfattelse af behovet for, "at den anvendte målemetodik er konsekvent og ensartet". Præcisionen og sikkerheden i vurderingerne er af sekundær betydning.

Ad Spørgsmål SS 5

Skønsmanden negligerer spørgsmålet om renoveringsefterslæb på de ejendomme, som F1-Bank har vurderet tilbage i 2011 og anfører, at han dermed skulle have besøgt de pågældende ejendomme med en sagkyndig tilbage i 2011, hvilket naturligvis ikke kan lade sig gøre med tilbagevirkende kraft.

Hvis nu skønsmanden havde fremlagt sin helt usædvanlige vurderingsmodel og bedt om fakta til belysning af særlige forhold ved ejendommene (huslejeindtægter, tomgang, tab på husleje-debitorer, generel vedligeholdelse, lejlighedsrenovering lejerfluktuation, fotomateriale etc.), ville han relativt let have kunnet danne sig et realistisk billede af standarden. I stedet vælger skønsmanden helt at ignorere væsentlige karakteristika for ejendommenes værdiansættelse. Det forenkler arbejdsopgaven, men medfører også uundgåeligt et mindre retvisende resultat. Langt hovedparten af alle vurderinger på ejendomsmarkedet foregår i form af en såkaldt "desk research", hvor valuarerne betjener sig af tilgængeligt materiale (økonomisk, driftsrelateret, fotos, beliggenhed, markedsstatistik). Denne fremgangsmåde er sædvanlig og i stort omfang gennemførlig uden fysisk besigtigelse.

Ad Spørgsmål SS 6

Skønsmanden har misforstået eller ikke læst det konkrete spørgsmål, inden spørgsmålet er besvaret. Spørgsmålet gik på, om konkrete mæglervurderinger af 4 ejendomme (2 i Y5-By, 1 i Y6-By, 1 i Y7-By) gennemført i 2010 kunne give skønsmanden anledning til at ændre sin værdiansættelse af de pågældende ejendomme.

I stedet for et svar på det konkrete spørgsmål begrunder skønsmanden sin manglende hensyntagen til vurderingerne fra F1-Bank. Besynderligt nok er skønsmandens begrundelser for den manglende anvendelse af vurderingerne fra F1-Bank anderledes end under hans besvarelse af spørgsmål 3, som netop gik på vurderingerne foretaget af F1-Bank.

Svaret giver grundlag for en uddybende besvarelse af spørgsmål SS 6.

Ad Spørgsmål SS 7

Skønsmanden begrunder sin manglende anvendelse af konkrete priser opnået ved gennemførte lejlighedssalg med, at der kun har været foretaget ganske få fordelt på en meget begrænset del af den samlede portefølje svarende til under 10 % af den samlede kvadratmeterbeholdning.

De faktiske kendsgerninger er følgende: I perioden 2010-2012 er der gennemført 193 lejlighedssalg ud af en portefølje på samlet 565 lejligheder per 31/12 2011. Disse salg er gennemført på ejendomme, som repræsenter en bogført værdi på € 21.641.209 eller 48 pct. ud af en samlet portefølje på € 45.309.295. Skønsmanden kunne derfor have opnået stor sikkerhed i vurderingen af en betydelig del af porteføljen, men har i stedet låst sig fast på en vurderingsmetodik baseret på et vaklende grundlag uden validering.

Ad Spørgsmål SS 8

Skønsmandens besvarelse af spørgsmålet illustrerer en manglende indsigt i det Y1-landske ejendomsmarked. Ejendomme med offentlige lån er underlagt stærke begrænsninger i den husleje, som må opkræves fra lejerne, og derudover har de sociale myndigheder en fortrinsret til anvisning af lejere til ledige lejligheder. Værdiansættelsen er i væsentligt omfang negativt påvirket af disse forhold. F1-Bank har i deres vurdering naturligvis taget højde for dette forhold på samme måde, som det er afspejlet i salgsprisen i 2018.

I stedet for at iagttage disse forhold i relation til at fremkomme med et validt vurderingsresultat har han fastholdt sin vurderingsmetodik uden kritisk analyse af ovennævnte forhold, og uanset om startværdi eller slutværdi har en realistisk størrelse.

Ad Spørgsmål SS 9

Skønsmanden erkender, at han ikke har taget hensyn til, at hver af stifterselskaberne - herunder G8 ApS - hver hæfter solidarisk med DKK 20.000.000 for syndikatbankgælden i G5 A/S. Heraf hæfter hver af stifterne personligt for DKK 6.000 af syndikat-bankgælden på samlet DKK 96.850.000 per 31/12 2011. Syndikatlånet nedbringes som et andenprioritetslån med rest-provenuet (nettosalgsprovenu - afdrag til førsteprioritet) ved salg af lejligheder. Renterne betales af den løbende drift i porteføljeselskaberne.

Derimod har skønsmanden taget højde for den proratariske kautionsforpligtelse på DKK 2.000.000, som er stillet som sikkerhed for et banklån stort DKK 7.750.000 (31/12 2011) ydet af F4-Bank til G9 A/S. Dette banklån betjenes rente- og afdragsmæssigt ved dels det management fee, som G9 A/S efter aftale med syndikatbankerne kan fakturere for ledelsen af G5 A/S, og dels renterne på det ansvarlige lån, som hver af stifterselskaberne har ydet til G5 A/S. De ansvarlige lån er stillet som sikkerhed for banklånet.

I skønsmandens svar på spørgsmål SS 9 synes han i sin vildfarelse at blande de to separate kautionsforpligtelser sammen. Hans usikkerhed burde have givet anledning til, at han havde udbedt sig yderligere information til afklaring af spørgsmålet.

Det er utilstrækkeligt og besynderligt, at skønsmanden har kunnet overse en helt afgørende kautionsforpligtelse på DKK 20.000.000 i G8 ApS. Det er derudover uforståeligt, at skønsmanden i en vurderingsopgave af denne karakter ikke har rekvireret en kopi af låneaftalen for syndikatlånet.

Skønsmanden erkender et behov for en revurdering af kautionsforpligtelserne og mener til dette formål at have behov for en gennemgang af de personlige kautionisters økonomiske forhold i 2011. Til en start kunne det foreslås, at skønsmanden i givet fald gjorde sig bekendt med de offentligt tilgængelige årsrapporter 2011 for stifterselskaberne.

Ad Spørgsmål SS 10

I årsrapporten 2011 for G8 ApS er det ansvarlige lån på DKK 3.500.000 optaget til kurs pari, hvilket afspejler hovedstolen på det ydede lån. Det gøres gældende, at skønsmanden burde vide, at der ikke kan sættes lighedstegn mellem hovedstol og markedsværdi, men han har tilsyneladende ikke gjort sig overvejelser desangående.

De konkrete forhold ved lånet er følgende: Det ansvarlige lån er stillet som sikkerhed for F4-Banks lån til G9 A/S, og de løbende renter på det ansvarlige lån (ca. 4,5 % p.a.) skal efter krav fra F4-Bank i sin fulde størrelse benyttes til afdrag på banklånet, indtil dette lån er tilbagebetalt i sin helhed. Tidshorisonten for banklånets tilbagebetaling kan med denne tilbagebetalingsprofil beregnes til ca. 12 år. Først derefter vil G8 ApS som debitor selv kunne modtage de løbende renter samt eventuelle afdrag på det ansvarlige lån.

Det gøres gældende, at det er helt urealistisk, at det ansvarlige lån på de anførte betingelser ville kunne sælges i markedet til en kurs i nærheden af pari. Denne konklusion burde skønsmanden af egen kraft være kommet frem til, men muligvis har han ikke observeret de nærmere betingelser ved låneforholdet.

Det bemærkes, at skønsmanden selv har vurderet den proratariske kaution for banklånet til et værdinedslag på 50 % af kautionsforpligtelsen, dvs. DKK 1.000.000. Det er derfor ulogisk, at det ansvarlige lån efterstillet banklånet af skønsmanden vurderes til kurs pari.

Spørgsmål SS 11

Skønsmanden erkender, at han ved værdiansættelsen af ejendommene ikke overhovedet har taget hensyn til, om ejendommene består af det komplette antal lejligheder, eller om der er foretaget frasalg af enkelte lejligheder. Skønsmanden har uden egentlig viden om problemstillingen forudsat, at dette er uden betydning for besvarelse af spørgsmålene. Det er en væsentlig fejlslutning. Vurderingen af en udstykket udlejningsejendom med en andel frasolgte lejligheder (omsætningsaktiv/"broken properties") er anderledes end en komplet udlejningsejendom (anlægsaktiv). Dette skyldes, at alle ejere af den udstykkede ejendom for det første skal respektere en ejerforeningsoverenskomst, og for det andet skal ejerne i tillæg til de sædvanlige ejendomsomkostninger (drift, vedligeholdelse, administration) afholde omkostninger til ejerforeningsadministration, hvilket typisk er € 20-€ 30 per måned eller ca. 5 % af nettohuslejen per måned for en gennemsnitsejendom. Den stærkt reducerede beslutningskompetence kombineret med den øgede omkostningsbelastning påvirker indlysende ejendommenes handelsværdi i negativ retning, såfremt de skal realiseres ved bloksalg. Såfremt tidshorisonten for en realisering tillader et styksalg, vil det forventede provenu være større end ved bloksalg. Skønsmanden skænker ikke dette forhold meget opmærksomhed og søger heller ikke en vej for at finde den vurderingsmæssige betydning, selv om 324 lejligheder ud af porteføljen på 565 lejligheder ligger i udstykkede ejendomme med et større eller mindre antal frasolgte lejligheder. En væsentlig andel af disse ejendomme er først blevet udstykket efter 2007. Skønsmanden skulle i henhold til sin vurderingsmodel med andre ord korrigere startværdierne i forhold til ændringen i ejendommenes karakter, men på grund af manglende indsigt får skønsmanden ikke iagttaget problemstillingen.

Ad Spørgsmål SS 12

På trods af skønsmandens erkendelse af at have overset en solidarisk kaution på DKK 20.000.000 i G8 ApS og DKK 6.000.000 for A personligt for et syndikeret 2. prioritetslån på DKK 96.850.000 finder han ikke grundlag for at ændre sin værdiansættelse af anparterne i G8 ApS. Skønsmanden mener med andre ord ikke, at den pågældende kautionsforpligtelse vil have negativ indflydelse på handelsværdien af de pågældende anparter, hvilket forekommer indlysende forkert.

Sammenfatning i forhold til anmodning om supplerende skønsmand

På baggrund af alle ovenstående bemærkninger gøres det gældende, at skønsmanden ikke besidder den nødvendige indsigt i værdiansættelse af Y1-landske ejendomme, hvilket er en fundamental forudsætning for besvarelse af skønstemaet.

Det er på denne baggrund, at der anmodes om adgang til at få udmeldt en supplerende skønsmand.

Såfremt denne anmodning ikke imødekommes, er der behov for at stille yderligere supplerende spørgsmål til skønsmanden, herunder en række opklarende spørgsmål.

Honorar

Med afsæt i den foreliggende besvarelse, hvor der ikke er foretaget nye beregninger, forekommer honoraret at være så højt, at dette ikke på det foreliggende grundlag kan godkendes af rekvirenten.

Den 2. juni 2020 anførte Skattestyrelsen blandt andet følgende:

"Skattestyrelsen kan i lighed med rekvirenten ikke godkende det af skønsmanden krævede honorar. Det er vores opfattelse at der bør reduceres med ca. 60%, da det er vores opfattelse at det ikke har taget særligt langt tid at besvare de supplerende spørgsmål.

Skattestyrelsen kan ligeledes tiltræde, at der udpeges en supplerende skønsmand med kendskab til det Y1-landske ejendomsmarked.".

Ved skrivelse af 30. juni 2020 anmodede retten JT om at fremsætte sine bemærkninger til de indsigelser, der var fremsat.

Den 7. juli 2020 anførte JT følgende:

"Jeg henviser til brev af den 6. marts 2020, hvori A (Rekvirent) repræsenteret ved advokat Martin K. Jensen, G10, har gjort indsigelse overfor den i skønssagen seneste faktura.

Indledningsvis skal jeg bemærke, at jeg har faktureret honoraret i henhold til medgået tid, som beløber sig til i alt kr. 101.631 ekskl. moms, idet der således er givet et nedslag og fremsendt faktura på kr. 95.000 ekskl. moms.

Jeg gør opmærksom på, at begge parter ikke havde bemærkninger til det fremsendte honoraroverslag for besvarelsen af de supplerende spørgsmål. Dette honorarestimat udgjorde kr. 100.000 - 120.000 ekskl. Moms.

For så vidt angår besvarelsen af de supplerende spørgsmål er det min opfattelse, at jeg har besvaret disse og at den udførte skønsforretning er udført i overensstemmelse med det forelagte skønstema og de supplerende spørgsmål.

At rekvirent, og modparten efterfølgende ikke er enige i vores værdiansættelse eller fremgangsmåde kan efter vores vurdering ikke medføre at det udførte arbejde ikke berettiger til det på forhånd aftalte og skønnede honorar.

Jeg gør herudover gældende, at Retten havde meddelt parterne en indsigelsesfrist den 18. februar 2020. Den fremsendte indsigelse er først fremsat den 19. februar 2020.

Jeg skal således anmode Retten om at godkende tidligere fremsendte honorarnota og foranledige rekvirentens betaling heraf, og står herefter til rådighed for supplerende kommentarer, hvis der er behov herfor.

Rettens afgørelse og begrundelse

Trods det forhold, at parterne har forhåndsgodkendt prisoverslaget, finder retten efter en samlet vurdering af indsigelsernes karakter og indhold, at honoraret ikke kan godkendes i fuldt omfang.

Retten besluttede at godkende honoraret med 38.000 kr. + moms.

Retten har herved lagt vægt på, at parterne er enige om at fremsætte indsigelser mod honorarets størrelse, samt om at anmode om, at der udpeges en supplerende skønsmand. Retten har videre lagt vægt på det forhold, at skønsmanden - trods det forhold, at han har haft lejlighed hertil - ikke konkret har forholdt sig til de fremsatte indsigelser. Det forhold, at parterne først efter udløbet af den af retten fastsatte frist har fremsat indsigelser, kan ikke føre til andet resultat. Derfor

b e s t e m m e s

JTs honorar godkendes med 38.000 kr. + moms, i alt 47.500 kr., der foreløbigt afholdes af skønsindstævnte.

***

Sagen blev udsat med henblik på berammelse af telefonmøde til drøftelse af sagens videre forløb.