Dokumentets metadata

Ejendomsavance - istandsættelsesomkostninger - næringsdrivende

Skatteyderen havde ikke løftet sin skærpede bevisbyrde for, at han var berettiget til at fradrage 3 mio. kr. ved opgørelsen af hans ejendomsavance.

Parter

A

(v./ advokat Lars Berg Dueholm)

mod

Skatteministeriet

(v./ advokat Malthe Gade Jeppesen)

Denne afgørelse er truffet af byretsdommer

Bo Rasmussen.

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen er anlagt den 12. august 2019.

Sagen drejer sig om, hvorvidt sagsøgeren, A, er berettiget til skattemæssigt at fradrage et beløb på 3 mio. kr.

A har påstået, at Skatteministeriet skal tilpligtes at anerkende, at istandsættelsesomkostninger på kr. 3 mio. skal fragå i opgørelsen af sagsøgers skattepligtige indkomst for indkomståret 2006.

Skatteministeriet har påstået frifindelse.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Oplysningerne i sagen

Af landsskatterettens afgørelse af 28. juni 2019 fremgår blandt andet følgende:

"…

Faktiske oplysninger

Vedrørende beløbet på 3.000.000 kr.

Klageren, der driver virksomhed i personligt regi under navnet "G1" med ejendomsinvesteringer og -udlejning, afstod ved købsaftale af 15. marts 2006 ejendommene Y1-bopæl kaldet "Stednavn-1" og Y2-bopæl kaldet "Stednavn-2" kontant for henholdsvis 9,2 mio. kr. og 27,5 mio. kr. til G2 ApS.

Ifølge SKATs vurderingsoplysninger fra 2006 var både ejendommen Y1-bopæl og ejendommen Y2-bopæl vurderet som blandet benyttede ejendommene med henholdsvis beboelse og forretning. Ejendommen Y1-bopæl havde fire lejligheder til beboelse, mens ejendommen Y2-bopæl havde 23 lejligheder til beboelse.

Efter det oplyste indgik G2 ApS og G3 A/S, der senere ændrede navn til G4 A/S, i samme koncern som søsterselskaber under moderselskabet G5 A/S. I samme koncern indgik G3 Finans ApS, der senere ændrede navn til G4 Finans ApS.

Ifølge købsaftalen var overtagelsesdagen aftalt til den 1. juli 2006, og samme dato skulle afståelsessummerne deponeres i banken.

Af købsaftalen fremgik endvidere følgende:

"Sælger acceptere, at der skal udføres arbejder på begge ejendomme vedrørende istandsættelse og udbedring af fejl og mangler og parterne har aftalt at summen herfor udgør kr. 3.000.000 skriver kroner tremillloner 00/100, som betales af sælger til købers driftsselskab G3 A/S.

Køber er berettiget til straks at sætte disse arbejder i gang, således at ejendommene fremstår uden nogen form for fejl eller mangler når de vurderes af sælgers [købers] kreditgivere i forbindelse med optagelse af lån til købesummen. Uanset købers afholdte udgifter hertil kan beløbet, som sælger betaler, ikke overstige de aftalte kr. 3.000.000 kr."

Klageren har på kontormøde med sagsbehandleren oplyst, at dette vilkår blev indført i købsaftalen, i stedet for at køberen på baggrund af manglerne fik et nedslag i købesummen på 3 mio. kr., for det første af hensyn til køberen, idet størrelsen af køberens låneprovenu i realkreditinstituttet var afhængig af den aftalte købesum, og for det andet af hensyn til klageren, der endvidere fik begrænset sin hæftelse i forbindelse med udbedring af manglerne ved ejendommene til 3 mio. kr.

Der er endvidere fremlagt to udaterede underskrevne endelige skøder uden stempler vedrørende ejendommene Y1-bopæl og Y2-bopæl, hvoraf blandt andet fremgår, at købesummen er aftalt til en kontantpris på henholdsvis 9,2 mio. kr. og 27,5 mio., og at køberen overtager ejendommene den 1. juli 2006. Det citerede vilkår fra købsaftalen om klagerens betaling af 3 mio. kr. til sælgeren fremgår ikke af de fremlagte skøder.

Derudover er der fremlagt to kontoudtog fra F1-bank af 29. september 2006 vedrørende to konti tilhørende klageren benævnt "Deponeret købesum", hvoraf fremgår, at der den 4. juli og den 7. juli 2006 blev indsat henholdsvis 8.099.970 kr. og 27.499.970 kr.

Endvidere er der fremlagt to yderligere kontoudtog fra F1-bank af 29. december 2006 vedrørende to konti tilhørende klageren benævnt "Kassekredit", hvoraf fremgår, at der den 5. oktober 2006 og 16. oktober 2006 blev indsat henholdsvis 2.072.357,26 kr. med teksten "Y1-bopæl" og 5.848.921,65 kr. med teksten "Frigivet deponering nr. 83".

Det fremgår endvidere af det pågældende kontoudtog, at der den 19. oktober 2006 blev hævet 2.750.000 kr. med teksten "bankoverførsel". SKAT har fået oplyst af F2-bank, at beløbet på 2.750.000 kr. den 20. oktober 2006 er indgået på en konto tilhørende G3 Finans ApS med posteringsteksten "G8 ab fakt. 43048".

Efter det oplyste tilbageholdt klageren 250.000 kr. til imødegåelse af refusionsopgørelsen i forbindelse med ejendommenes overdragelse. Af klagerens bogføring fremgår endvidere en hævning på 250.000 kr. posteret ultimo december 2006 på kontoen "Andre tilgodehavender" benævnt "Omp. Stednavn-2, tilgang", hvilket efter det oplyste vedrørte den resterende del af beløbet på 3.000.000 kr. fra købsaftalen, der blev modregnet i forbindelse med refusionsopgørelsen.

I resultatopgørelsen for 2006 selvangav klageren "Avance ved salg af anlægsaktiver" på 5.694.774 svarende til henholdsvis 2.264.046 kr. for ejendommen Y1-bopæl og 3.430.727 kr. for ejendommen Y2-bopæl. Ved opgørelsen af fortjenesten ved afståelsen af ejendommen Y2-bopæl havde klageren forhøjet anskaffelsessummen med 3.000.000 kr. benævnt "Beløb til istandsættelse mm. iht. købsaftale".

…

…

…

Skatteankenævn Sydsjællands afgørelse

Vedrørende beløbet på 3.000.000 kr.

Skatteankenævnet har ikke godkendt fradrag for istandsættelsesomkostninger med 3.000.000 kr. Til støtte herfor har skatteankenævnet henvist til, at det ikke er dokumenteret, at beløbet på 3.000.000 kr. i henhold til købsaftalen er betalt til købers driftsselskab G3 A/S. Det er derfor ikke godtgjort, at betalingen vedrører udgifter til istandsættelse og udbedring af fejl og mangler på ejendommen beliggende Y2-bopæl, henholdsvis dækning af fælles refusionsopgørelse, og derfor kan beløbet ikke fragå i den skattepligtige opgørelse af fortjenesten ved afståelse af ejendommen.

…

…

…

Landsskatterettens afgørelse

Udgifter, som i årets løb har været anvendt til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten, herunder ordinære afskrivninger, kan fradrages ved indkomstopgørelsen. Der skal foreligge en direkte og umiddelbar[.] forbindelse mellem afholdelsen af udgiften og erhvervelsen af indkomsten. Dette kræver, at udgiftsafholdelse ligger inden for de naturlige rammer af virksomheden. Dette fremgår af statsskattelovens § 6, litra a.

Endvidere kan udgifter i henhold til en forpligtelse indgået i forbindelse med salg al en ejendom fradrages ved opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste, som den skattepligtige har opnået som led i næring, såfremt de pågældende udgifter er afholdt af klageren eller afholdt for klagerens regning, jf. ligningsvejledningens afsnit E.J.3.2.

Vedrørende beløbet på 3.000.000 kr.

Beløbet på 3.000.000 kr., der efter det oplyste udgjorde en betaling til endelig afklaring af klagerens ansvar for manglerne ved ejendommene på overdragelsestidspunktet, kunne have været givet som et forholdsmæssigt afslag i købesummen, men blev efter det oplyste af hensyn til køberens muligheder for belåning af ejendommen på baggrund af den aftalte købesum givet som et efterfølgende tilskud til køberen, der først blev udbetalt efter, at den resterende del af købesummen var blevet frigivet fra deponering til klageren.

På denne baggrund kan betalingen af beløbet på 3.000.000 kr. ikke anses for et sædvanligt led i driften af klagerens virksomhed med ejendomsinvesteringer og -udlejning, og der er således ikke fradrag for beløbet på 3.000.000 kr. efter statsskattelovens § 6, litra a.

Da klageren ved betalingen af beløbet på 3.000.000 kr. endvidere ikke har afholdt de konkrete udgifter til istandsættelsesarbejderne på ejendommene, og da arbejderne på ejendommene heller ikke blev udført for klagerens regning, kan beløbet på 3.000.000 kr., der i øvrigt ikke fremgik af de fremlagte skøder, heller ikke tillægges hverken anskaffelsessummen som forbedrings-/istandsættelsesudgifter eller fradrages i afståelsessummen som omkostninger i forbindelse med salget.

Landsskatteretten stadfæster således skatteankenævnets afgørelse på dette punkt.

…"

Der er under sagen fremlagt et dokument, der indeholder en udateret og ikke underskrevet aftale, benævnt "Finansieringsaftale". Aftalen angives at være indgået mellem G3 A/S og G3 Finans ApS. Af dokumentet fremgår blandt andet følgende:

"…

Moderselskabet forpligter sig til at overdrage samtlige fremtidige fordringer (fakturaer) vedrørende moderselskabets kreditsalg til finansieringsselskabet.

…"

Forklaringer

Der er afgivet forklaring af A, LM, NJ, SR og JP.

A har forklaret, at han var ansat som bogholder i firmaet R1. Han er derfra udlejet til entreprisefirma. Han har haft et firma, der hed G6. Han købte og udviklede ejendomme. Firmaet var "driftsselskab" for nogle ejendomme i Y3-by. Han havde ansat en direktør, der stod for det hele. Firmaet "G7", stod for udlejning og ejerskab til de to ejendomme denne sag omhandler. Ejendommene i Y3-by kom i hans besiddelse via G6. Ejendommene blev istandsat. Der var tale om omfattende istandsættelser. Man byggede om således at der var tidssvarende lejligheder og erhvervslokaler i begge ejendomme. En ejendom blev kaldet "Stednavn-2". Dette skyldtes, at den tidligere havde huset kommunens skatteforvaltning. En anden ejendom blev kaldet "Stednavn-1". Der havde i denne tidligere været en møbelforretning. I 2006 ville han gerne sælge ejendommene. Han bad direktøren NJ om at undersøge markedet. De fik en vurdering fra et mæglerfirma fra Y4-by. Vurderingen fra mægleren svarer nogenlunde til de priser, der efterfølgende blev handlet til. En dag kom NJ tilbage på kontoret og fortalte at der var fundet en køber. OA var da på kontoret. OA spurgte om han ikke han kunne købe til de priser. Derefter forhandlede OA og NJ. De blev enige om prisen, herunder opdelingen med de 3 mio. kr. for mangler, Der var stadig en del mangler ved ejendommene. Der var utæthed i taget. Kloaksystemet var underdimensioneret. Derudover var en udvendig svalegang ikke vedligeholdt. Der var nogle gamle garager i stednavn-1, der skulle rives ned, således at der kunne anlægges P-plads. Det var fair nok, at det skulle koste 3 mio. kr. Der blev ikke lavet en egentlig beregning. De anslog, hvad det ville koste, og beløbet var nok korrekt. Der var ikke behov for at udpensle, hvad de enkelte arbejder kostede. Det var nemmere, at OA selv stod for udbedringen af manglerne. Alt i alt var det en fair pris for ejendommene. NJ stod for forhandlingen. Der skulle betales nogen penge kontant. Købesummen betalte OA ad to omgange. Først betalte han for "Stednavn-2" og i oktober kom pengene for den sidste ejendom. Den sidste betaling dog med et fradrag på 1,1 mio. kr. OA mente, at han havde penge til gode vedrørende lejeindtægter og der var en mellemregning. Der skulle jo betale 3 mio. kr. den anden vej, og de fik penge for Stednavn-1 i oktober. Han og hans hustru tog derefter på efterårsferie i Y5-land. Da de var der, bad OA dem overføre de 3 mio. kr. Der var ikke internet på det sted, hvor de var, og man kunne ikke uden videre overføre. Hans hustru ringede derfor til banken. De talte med en dame, og bad banken overføre 2,75 mio. kr. De overførte ikke 3 mio. kr. fordi de mente, at 3 mio. kr. nok var i overkanten. De kunne ikke få verificeret den korrekte saldo. Posteringsoplysningerne kom fra OA. OA dikterede teksten og kontonummeret. De 250.000 kr. blev modregnet i de 1.1 mio. kr. som OA havde tilbageholdt og mellemregningen endte med at blive berigtiget til sidst.

Der findes to selskaber, der hedder G8. G8 AB er et Y5-land selskab og G8 A/S er et dansk selskab. Det danske selskab er et ventilationsfirma, som han var revisor for i mange år. På et tidspunkt skulle han med sine ejendomsudviklingsselskaber lave noget i Y5-land og købte det Y5-lande selskab. Det blev dog aldrig til noget med ejendomsudviklingen Y5-land. De opgav det ret hurtigt. Han kan ikke huske, hvornår de opgav at bruge G8 AB. Betalingen havde intet med G8 AB at gøre. AB i betalingsadvisen kan måske stå for OA. Overførslen gik til et kontonummer tilhørende G3 Finans ApS. Det var hans hustru, der stod for betalingen. Hun vidste, at det var G3 Finans ApS, der modtog pengene. De undrede sig ikke over, at det var et andet selskab end det i købsaftalen anførte, der skulle have pengene.

De kendte OA som kunde på kontoret. OA havde siden 1989 været kunde hos R1. Købsaftalen med det "lille tvist" om efterfølgende overføre 3 mio. kr. blev forhandlet mellem NJ og OA. Han ved ikke, hvorfor det blev konstrueret sådan. Han var bekendt med aftalen, da han skrev under. Han undrede sig ikke over fremgangsmåden. Han har ikke set om der findes en faktura med det nummer som er angivet ved betalingen af de 2,75 mio. kr. Selskaberne er efterfølgende gået konkurs. Han har forsøgt at kontakte kurator. Han husker ikke, hvem der var kurator. Han kan ikke huske om de aftalte med OA, at de kunne modregne de 250.000 kr. OA har dog ikke bestridt modregningsadgangen.

Han husker ikke nærmere om, hvordan købet af G8 AB kom i stand. De har nok talt om, at de skulle bruge et Y5-land selskab. Der blev ikke lavet nogen form for købsaftale vedrørende dette. De bad ikke om en skriftlig bekræftelse fra OA, med betalingsoplysningerne angående de 2,75 mio. kr. De havde tillid til OA. De kendte ikke kontonummeret, som pengene skulle overføres til. OA må have manglet pengene og derfor var nødvendigt at sende pengene i hast fra Y5-land.

LM har forklaret, at hun er registret revisor. Hun har været i revisionsbranchen siden hun var 19 år. Hun driver R1 sammen med A. Hun ejer 70 %, og A ejer de resterende 30 %. A var på tidspunktet for ejendomshandlerne udlejet, og han var sjældent i huset. NJ sad på samme kontor som hun. De købte ejendommene i Y3-by via selskabet G6. Det var det gamle" G9" og den tidligere skatteforvaltning. Der var 4 lejligheder og forretning i" Stednavn-2" og to erhvervslejemål og 23 lejligheder i stednavn-1. De ville gerne sælge og satte NJ i gang med dette. A har altid været " usynlig" i deres forretninger. NJ og hun var ansigterne udadtil. NJ fandt en mægler i Y4-by. Mægleren fik materialet og fastsatte priserne på ca. 9 mio. kr. og ca. 27 mio. kr. Forrentningsgraden er afgørende for prisen på en erhvervsejendom. På daværende tidspunkt forventede investorer i området at få 6 %, og derfra regner man bare baglæns for at finde prisen. NJ havde fået oplyst, at banken havde en interesseret køber. Der var også forhandlinger med G10. De var parat til at sælge til G10 og aftalen var næsten på plads. OA var til møde på kontoret, fordi hun var revisor for OAs koncern. NJ kom ind på kontoret, og sagde at han troede at ejendommene var solgt. Det blev hun glad for. OA spurgte, hvorfor han ikke havde fået dem tilbudt. Priserne var omkring de senere salgspriser, svarende til mæglervurderingen. OA ville gerne sprede porteføljen, og han havde brug for nogen boliger til håndværkere. I stednavn-1 var det nogen 1-værelses lejligheder. De drøftede ikke så meget prisen. Han så på ejendommene og så gik forhandlingerne med NJ slag i slag. NJ nævnte, at nogen ting skulle laves. Der var et tag, som de ikke kunne finde ud af, hvorfor var utæt, og noget om p-arealerne. Det mundende ud i en købsaftale. NJ forhandlede, og de godkendte. Det var nemmere at sætte en fast pris for ejendommen og lade OA selv udbedre manglerne. Der skulle betale 3 mio. kr. til G3 A/S som kompensation for manglerne. G3 havde mulighed for selv at udbedre, så hvis OAs egne folk skulle lave det, var det der pengene skulle hen. De købte så at sige ydelsen med udbedring af ejendommen af OA. Prisen for det arbejde G3 skulle udføre skulle jo betales til dette selskab. For dem som sælgere var det alene bundlinjen, der var relevant. Hun studsede derfor ikke over, at de skulle betale de 3 mio. kr." Stednavn-2" blev afregnet i primo august og da tilbageholdt OA 1,1 mio. kr. Den 16. oktober 2006 blev endeligt afregnet vedrørende Stednavn-1. De tog derefter på efterårsferie, og hun havde sagt at OA kunne ikke få penge for arbejderne før han havde betalt købesummen. De holdt efterårsferie i Y5-land, og på stedet var meget dårlige antenneforhold. Via et taletidskort fik de fat i OA. OA fortalte, hvad der skulle stå på overførslen. OA havde tilbageholdt et beløb tidligere og derfor tilbageholdt de nu også lidt. De kunne ikke komme på nettet og undersøge opgørelserne nærmere og tog en skønsmæssig beslutning om, at tilbageholde 250.000 kr. De kunne ikke umiddelbart overføre så stort et beløb. Hun kendte det kontonummer, der skulle overføres til. Hun vidste også, at der er en finansieringsaftale. Denne aftale er fremlagt i sagen (bilag 9). Finansieringsaftalen var i kraft på daværende tidspunkt, hvorfor det ikke undrede hende at der skulle betales til finansselskabet og ikke det selskab der stod i købsaftalen. Betalingerne skal gennem jo alligevel gennem finansselskabet. Der var stor tillid mellem dem, og hun kunne ikke forestille sig, at OA opgav et forkert kontonummer. Posteringsteksten undrede dem ikke. De talte slet ikke om det. G8 AB havde intet med handlen at gøre, men der var megen intern fakturering. Det var således helt sædvanligt, at der blev faktureret internt. De overtog G8 AB i nogenlunde samme periode som OA overtog ejendommene. Pengene skulle på intet tidspunkt sendes til G8 AB. 2.750.000 kr. var rigtigt mange penge for dem. Hvis de havde forudset alle de problemer der efterfølgende opstod, havde de skrevet noget andet. Alle huslejer efter 1. juli 2006 tilhørte køberen, og OA havde ved købet af "Stednavn-2" tilbageholdt 1,1 mio. kr. De modregnede heri de 250.000 kr. Det hele blev udlignet med den sidste betaling af 109.000 kr. Det endte derfor med at gå op. Der lå intet nærmere til grund for at de tilbagebeholdt præcis 250.000 kr. Beløbet passede nogenlunde og var skønsmæssigt fastsat. De indgik ikke en egentlig aftale om, at betaling kunne ske ved modregning. Hun relaterede det ikke dengang til G8 AB. G8 A/S var en dansk ventilationsog køle-virksomhed. De tænkte ikke over, at betalingen i følge det oplyste skulle sendes til en ventilationsvirksomhed. G8 A/S kunne jo godt give tilbud på andre entrepriser, og hun blandede sig ikke i, hvor OA ville have at pengene skulle sendes hen.

NJ har forklaret, at han i 2006 var direktør i selskabet G6, der var ejet af A. Direktøren stod for den daglige drift, ejendomsudvikling, udlejning og alt hvad der i øvrigt var af opgaver i dagligdagen. Dialogen var mest med LM. "Stednavn-2" og "Stednavn-1" var i porteføljen. De var med et godt resultat ombygget til erhverv og lejligheder. Ejendommene blev fra G6 solgt til A` private virksomhed, og senere ville A gerne sælge dem. Det var gode tider med høje priser på ejendomme. Han undersøgte markedet. Han endte med en dialog med en mægler fra Y4-by. Han fik en vurdering af ejendommene og et oplæg til salg. Vurderingen var i nærheden af den senere salgspris. Der var en henvendelse fra banken om en kunde, der havde interesse. Kunden var G10. Der blev holdt en del møder og besigtigelser. De så ud til at der kunne laves en aftale. Han kom en dag tilbage på kontoret, og sagde at han var glad for dette. OA var kunde på revisionskontoret og var til stede. OA sagde, at han også var interesseret i at købe. Der blev derefter forhandlet en aftale med OA. Aftalen blev godkendt af A. Der var nogen mangler ved ejendommene, der skulle udbedres. Alt var på bordet over for OA. De var enige om at aftale en "bundlinjepris". Sælgerne ville gerne "ud" og havde ikke egne håndværkere. De ville foretrække, at de blev enige om en fast pris, svarende til købesummen fratrukket manglerne. Det var et andet selskab, der skulle have betalingen for at udbedre manglerne. Prisen for dette var 3 mio. kr. Han kan huske, at OA sagde, at han ville have det over i det selskab der blev angivet i købsaftalen. Det var det selskab, hvor håndværkerne var. De var ligeglade med, hvem der fik pengene. Det var naturligt, at det selskab der havde håndværkerne, der skulle udbedre. De aftalte et rundt tal. Der var ikke blevet en handel , hvis ikke denne aftale kunne indgås. De 3 mio. kr. var ikke fiktive, og de skulle reelt betales. G8 AB er et tomt Y5-land selskab. De havde en idé om at investere i en Y5-land ejendom, og til dette skulle de bruge et Y5-land selskab. Det var nemmere at købe et selskab end at oprette en nyt. Han var direktør i det Y5-lande selskab. Der er ikke på noget tidspunkt indgået 2,75 mio. kr. til selskabet. Ejendomshandlen havde intet med G8 AB at gøre. G8 A/S har han ikke haft noget at gøre med. Betalingen til G3 A/S som angivet i købsaftalen var bestemt af OA. Det er muligt, at det ville have været nemmere og mere sædvanligt at give et forholdsmæssigt afslag end konstruktion med tilbagebetaling af 3 mio. kr. OA havde imidlertid håndværkere, og de var ligeglade med hvordan det blev skruet sammen. Det var OA, der ville have pengene over i selskabet. Aftalerne om udbedring af manglerne var aftalt mundtlig. Der var ingen skriftlige aftaler om manglerne, og de var ikke nærmere specificeret. Der var således ikke en egentlig liste over manglerne. Alt vedrørende manglerne var baseret på mundtlige aftaler. Han ved ikke, hvad de ville have gjort, hvis der opstod uenighed om hvilke mangler, der var omfattet af aftalen om de 3 mio. kr.

SR har forklaret, at han i 2006 var han ansat i selskabet G3 A/S. Han var OAs højre hånd. De havde et godt forhold. Han fik en andel på 10 % af selskabet. Han selv oprettede selskaberne G11 og G12. I G3 var mange ombygningsopgaver. Hans "del af kagen" skulle være, at hans firma stod for blandt andet ombygningsopgaver. Det skulle ske i selskabet G12. Han husker, at nogle ejendomme i Y3-by blev købt af G3. A var sælger af ejendommene. Det var nogen gamle ejendomme, og der skulle laves noget om og rettes op på fejlkonstruktioner. Han gennemgik ejendommene sammen med NJ. De beregnede en pris på ca. 3 mio. kr. for dette arbejde. Han troede egentlig, at G12 skulle have opgaven, således at han kunne tjene lidt på det. Opgaverne endte imidlertid ikke hos G12, hvilket irriterede ham. Opgaven endte vist hos selskabet G8 A/S. Han kender ikke til et Y5-land selskab ved navn G8 AB. G8 A/S var dansk og skulle udføre de samme opgaver som OA havde lovet til ham. Det kom vist aldrig rigtigt til at fungere med G8 A/S, men arbejdet i Y3-by blev vist lavet i "G8-regi". Det var sædvanlig at betaling ikke kom til det selskab der udførte en opgave. Alle betalinger kom ind i finansselskabet, fordi de belånte fakturaerne. Hvis han skulle have penge, skulle det stå G12 på fakturaen, derefter skulle der stå "AB", som var en forkortelse for OA og fakturanummeret. Han kender intet til købsaftalen vedrørende ejendommene. Han husker bare, at det var G8 A/S der fik opgaven. Senere var han dernede og se på det sammen med OA. Han kunne se at der var sket ændringer, men det er mange år siden nu.

JP har forklaret, at hun udfører revisionsog bogføringsopgaver. Hun er ansat i R1, der er ejet af LM og A. Hun har været ansat i 30 år. Hun husker ikke, hvem der bogførte for de enkelte selskaber. Hun var "inde over" ved bogføringen for OAs selskaber. Finansselskabet var selskabet for indbetalinger. En gang om måneden blev der lavet en opgørelse, og givet en belåningskredit på de udestående betalinger. De bogførte selv. Alle indgående beløb kom til G3 Finans. Hun var med til at udarbejde refusionsopgørelsen ved salget af de to ejendomme i Y3-by. Da den blev lukket, blev restbeløbet overført til andre tilgodehavender. OA tilbageholdt nogen penge, og sælgerne tilbageholdt 250.000. De 3 mio. kr. er bogføringsmæssigt fordelt forholdsmæssigt under posten "diverse istandsættelse".

Parternes synspunkter

A har i et sammenfattende processkrift anført følgende:

"…

Sagsøger gør til støtte for den nedlagte påstand overordnet gældende, at Sagsøger som led i den indgåede handel alene har oppebåret et nettoprovenu på kr. 33,7 mio., hvorfor alene dette beløb lægges til grund ved beregningen af Sagsøgers ejendomsavance. Beløbet fremgår af købsaftalen […], idet købesummerne for ejendommene udgjorde henholdsvis kr. 9,2 mio. og kr. 27,5 mio., hvoraf sagsøger skulle betale kr. 3 mio. til køber for fejl og mangler ved ejendommene. Det gøres gældende, at sagsøger i henhold til købsaftalen har påtaget sig at afholde kr. 3 mio. for istandsættelse af ejendommene, hvorfor istandsættelsesarbejderne er udført for sagsøgers regning. Herunder gøres det gældende, at Sagsøgers fradragsret for det afholdte refusionsbeløb på kr. 3 mio. består uafhængigt af, om dette rettelig burde være tillagt anskaffelsessummen som en forbedringsudgift (som selvangivet), eller om beløbet retteligt burde være fradraget salgssummen som et nedslag i salgsprisen grundet ejendommens stand eller forhandlingerne i øvrigt. Det gøres gældende, at Sagsøger dokumenterbart har afholdt den i købsaftalen aftalte udgift på kr. 3 mio., ved den 19. oktober 2006 at have overført kr. 2.750.000 til køber, og ved ultimo 2006 at have betalt det resterende beløb på kr. 250.000 i den mellem køber og sælger værende mellemregningskonto […].

Sagsøger bestrider, at sagsøgte har noget retligt grundlag for at fastslå, at betaling af beløbet på kr. 3 mio. ikke er et sædvanligt led i køb og salg al fast ejendom, og at beløbet derfor ikke er fradragsberettiget efter statsskattelovens § 6, litra a. Lovbestemmelsen finder ikke anvendelse på det omtvistede forhold.

…"

A har under hovedforhandlingen frafaldet et i det sammenfattende processkrift anført anbringende om, at hvis retten ikke tiltræder sagsøgerens principale standpunkt, skal ikke skal betragtes som en hævning i sagsøgerens virksomhedsskatteordning, idet beløbet er afholdt for at opnå ejendomsavancerne, og at konsekvensen heraf ville være, at Stednavn-2 udgør den til enhver tid værende virksomhedsskat, og ikke den topskat, som er gældende for sagsøger.

Skatteministeriet har i et påstandsdokument anført følgende:

"…

Det er en betingelse for at kunne medregne en udgift ved opgørelsen af en ejendoms anskaffelsessum, at der føres bevis for, at udgifterne vedrører den pågældende ejendom, og at udgifterne er afholdt af den skattepligtige. A bærer bevisbyrden for, at betingelserne er opfyldt. A har ikke godtgjort, at han har afholdt udgifter til forbedring af den omhandlede ejendom. Ifølge købsaftalen er forpligtelsen til at betale 3 mio. kr. uafhængig af købers faktiske udgiftsafholdelse, og betalingen af 3 mio. kr. dokumenterer derfor under ingen omstændigheder, at der er afholdt udgifter til forbedring af ejendommen svarende til 3 mio. kr. Det er således ikke dokumenteret, at køberen afholdt udgifter til istandsættelse og udbedring af fejl og mangler, endsige at udgifterne hertil skulle have beløbet sig til 3 mio. kr.

A har heller ikke godtgjort, at betalingen af 2.750.000 kr. den 19. oktober 2006, jf. afsnit 3.1.1 nedenfor, og modregningen af 250.000 kr. i refusionsopgørelsen, jf. afsnit 3.1.2 nedenfor, overhovedet vedrører Y2-bopæl, hvilket i sig selv taler imod, at betalingen af 2.750.000 kr. og den hævdede modregning vedrører købsaftalen […] Erklæringen af 20. december 2011 fra OA og NJ […] er udarbejdet til brug for denne skattesag, og erklæringen kan derfor ikke tillægges bevismæssig betydning. Under alle omstændigheder dokumenterer erklæringen ikke, at der faktisk er afholdt udgifter til forbedring af Y2-bopæl svarende til 3 mio. kr.

3.1.1 A har ikke dokumenteret, at overførslen af 2.750.000 kr. til G3 Finans ApS vedrører købsaftalen

For så vidt angår overførslen på 2.750.000 kr. har SKAT indhentet betalingsadvis, hvoraf fremgår, at beløbet er overført til G4 Finans ApS med teksten "G8 ab fakt. 43048", jf. bilag B. G4 Finans ApS hed tidligere G3 Finans ApS og er et datterselskab til G3 A/S, […] Overførslen af de 2.750.000 kr. er altså med andre ord sket til G3 Finans ApS - og ikke til G3 A/S, som det ellers er aftalt i købsaftalen […]. A gør i replikken, side 2, 3. sidste afsnit, gældende, at der var tale om én samlet aftale med G3-koncernen, og at den nærmere fordeling af rettigheder og pligter på købersiden derfor var ham ubekendt og uvedkommende. Videre gør han gældende, at Skatteankenævnet har anerkendt denne "konstruktion", idet nævnet ved sin afgørelse af 22. september 2011 fandt, at vilkåret i købsaftalen om, at A skulle betale 3 mio. kr. for "istandsættelse og udbedring af fejl og mangler" til købers driftsselskab G3 A/S var at anse for en betalingsinstruks til debitor, […] Det bestrides som udokumenteret, at der var tale om én samlet aftale, og at betaling derfor kunne ske med frigørende virkning til ethvert selskab i koncernen. Skatteministeriet er dog enig i, at angivelsen i købsaftalen om, at betaling skulle ske til G3 A/S var en betalingsinstruks til A. Som redegjort for i svarskriftet, side 3, blev de 2.750.000 kr. - som A altså hævder vedrører købsaftalen - imidlertid ikke overført til G3 A/S, men derimod til datterselskabet G3 Finans ApS, og betalingsinstruksen blev således ikke opfyldt. Skatteankenævnet fandt netop derfor, at A ikke havde ført bevis for, at der skete betaling i overensstemmelse med vilkåret i købsaftalen, og nævnet accepterede altså ikke, at der var sket betaling med den følge, at han var (delvist) frigjort for sin forpligtelse, jf. bilag 7, side 14. A har desuden påberåbt sig en finansieringsaftale mellem G3 A/S og G3 ApS (bilag 9) til støtte for, at betaling kunne ske til G3 Finans ApS. Finansieringsaftalen er imidlertid udateret og ikke underskrevet, og aftalen ændrer under alle omstændigheder ikke ved, at det i købsaftalen […] var aftalt, at det omtvistede beløb skulle betales til G3 A/S - og altså ikke til G3 Finans ApS. Overførslen på 2.750.000 kr. er endvidere ledsaget af posteringsteksten "G8 ab fakt. 46048", der i sig selv skaber en formodning for, at der ikke er nogen sammenhæng mellem betalingen og købsaftalen af 15. marts 2006 […]. A anfører i replikken, side 3, 2. afsnit, at Skatteministeriet fejlagtigt anfører, at der skulle stå "fakt." og ikke "f." i betalingsadvisen […]. Dette er ikke korrekt. Det fremgår nemlig af feltet "Posteringstekst", at den ledsagende posteringstekst netop var "G8 ab fakt. 43048"[…] Posteringsteksten er ikke til at misforstå, og der er derfor heller ingen tvivl om, at anførelsen af "G8 ab f.43048" i feltet "Supplerende oplysninger" også henviser til fakturaen med fakturanummeret 43048. A anfører i replikken, side 3, 4. afsnit, at "G8" henviser til G8 A/S, der skulle udføre arbejderne på ejendommen, at "ab" henviser til OA som reference, og at "f. 43048" henviser til et internt projekt-, kontoeller fakturanummer hos G3-koncernen. A har ikke ført dokumentation for hverken af elementerne, og han har end ikke fremlagt den faktura, der henvises til, og som han må være i besiddelse af. I mangel af anden god forklaring må det i stedet lægges til grund, at "G8 ab" henviser til det Y5-lande selskab af samme navn, jf. svarskriftet, side 3, 5. afsnit, og at "fakt. 43048" henviser til en specifik faktura, som A ikke har fremlagt i sagen. Det bemærkes i den sammenhæng, at G8 AB tidligere var ejet af G3-koncernen, jf. replikken, side 2, og at selskabet blev solgt til As selskab G6 ApS i 2005, […]. Det er derfor nærliggende at antage, at overførslen har en relation hertil. Det må dog under alle omstændigheder lægges til grund, at overførslen ikke vedrører vilkåret i købsaftalen om betaling af 3 mio. kr. […], da hverken det overførte beløb på 2.750.000 kr. eller posteringsteksten understøtter, at det skulle være tilfældet.

3.1.2 A har ikke dokumenteret, at der er sket modregning af 250.000 kr. i refusionssaldoen, og at denne modregning i givet fald vedrører købsaftalen

Det bestrides også som udokumenteret, at der er sket modregning med 250.000 kr. i refusionssaldoen vedrørende Y2-bopæl. A har således ikke fremlagt selve den refusionssaldo, som de 250.000 kr. angiveligt skulle være modregnet i, og han har derfor ikke løftet sin bevisbyrde for, at der er sket en sådan modregning, og at denne modregning i givet fald angår den omhandlede købsaftale. Mellemregningskontoen […], indeholder ingen posteringer på 250.000 kr., og denne konto dokumenterer derfor ikke, at der er sket modregning, som hævdet af A. Tilsvarende gør sig gældende for udskriftet af kontoen "Andre tilgodehavender" (konto 5650). Der fremgår rigtig nok en postering på 250.000 kr. af udskriftet, men posteringen viser ikke, at de 250.000 kr. er anvendt til modregning i refusionssaldoen vedrørende Y2-bopæl. Tværtimod fremstår posteringen som værende en delvis ompostering af et tilgodehavende hos OA personligt og dermed uden relevans for mellemværendet mellem A og G3 A/S. Det bemærkes hertil, at det ikke fremgår af bilag 10, hvortil beløbet er blevet omposteret.

3.2 A kan ikke fratrække en udgift på 3 mio. kr. i afståelsessummen

A gør desuden gældende, at de 3 mio. kr. skal fragå i hans ejendomsavance uafhængigt af, om den hævdede udgiftsafholdelse tillægges anskaffelsessummen som forbedringsudgift, eller om udgiftsafholdelsen fratrækkes afståelsessummen som et nedslag i salgsprisen. Det påhviler A at føre bevis for, at der er ydet et afslag i købesummen, og bevisbyrden skærpes under hensyn til den usædvanlige fremgangsmåde. Som redegjort for i svarskriftet og i ovenstående, har han ikke ført bevis for, at der er sket betaling af 3 mio. kr. i overensstemmelse med købsaftalen […], og han har derfor heller ikke løftet sin bevisbyrde for, at der skal fragå 3 mio. kr. i afståelsessummen.

…"

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Driftsomkostinger kan i medfør af statskattelovens § 6, stk. 1, litra a, fradrages ved beregning af den skattepligtiges indkomst. Det påhviler som udgangspunkt den skattepligtige at bevise, at der er tale om om en fradragsberettiget driftsomkostning.

I denne sag ønsker sagsøgeren fradrag for et beløb på 3 mio. kr., som det fremgår af købsaftalen af 15. marts 2006, at sagsøgeren skal betale til G3 A/S til dækning af istandsættelse samt udbedring af fejl og mangler på de omhandlede ejendomme.

Der er ikke under sagen fremlagt dokumentation for, at der i overensstemmelse med aftalens ordlyd er sket betaling af det angivne beløb på 3 mio. kr. til G3 A/S. Sagsøgeren gør således gældende, at et beløb på 2.750.000 kr., der er overført til et selskab ved navn G3 Finans ApS, og en modregning i refusionsopgørelsen af et beløb på 250.000 kr., i realiteten samlet udgør betaling af det beløb på 3 mio. kr., der efter købsaftalen skulle betales til G3 A/S. Beviskravet for, at der er afholdt et fradragsberettiget beløb må under disse omstændigheder anses for skærpet.

Betalingen af 2.750.000 kr. til G3 Finans ApS fra Y5-land den 19. oktober 2006, angiver ikke at udgøre delvis betaling af det omhandlede beløb, eller i øvrigt på nogen anden måde at vedrøre de omhandlede ejendomme. Der er ej heller fremlagt oplysninger om indholdet af den faktura som betalingen angives at vedrøre, og beløbet svarer ikke til det i købsaftalen fastsatte beløb. For så vidt angår den angivne modregning på 250.000 kr., er der ikke under sagen fremlagt oplysninger der sandsynliggør, at en sådan eventuel modregning udgør den resterende del af betalingen på 3 mio. kr. i henhold til købsaftalen.

Retten finder endvidere ikke at det af sagsøgeren under sagen fremlagte udaterede dokument, benævnt "Finansieringsaftale", godtgør, at sagsøgeren skulle betale det omhandlede beløb til G3 Finans ApS i stedet for det i købsaftalen angivne selskab.

På denne baggrund, og da der ikke i øvrigt er oplysninger om forhold der kan føre til andet resultat, finder retten det ikke i fornødent omfang godtgjort, at de foretagne betalinger vedrører udgifter til istandsættelse og udbedring af fejl og mangler på de solgte ejendomme.

Skatteministeriet frifindes derfor for sagsøgerens påstand.

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 100.000 inkl. moms. Skatteministeriet er ikke momsregistreret.

T H I K E N D E S F O R R E T:

Skatteministeriet frifindes.

A skal Skatteministeriet til betale sagsomkostninger med 100.000 kr.

Beløbet skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.