Dokumentets metadata

Afslag på anmodning om ordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2011 og frem

Klagen vedrørte en anmodning om ordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2011 og frem i henhold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1. Ejendommen var omfattet af en lokalplan, der var opdelt i delområder, og hvor den tilladte bebyggelsesprocent i ejendommens delområde var 185. Bebyggelsesprocenten blev beregnet for delområdet under ét. SKAT havde ansat grundværdien efter etagearealprincippet og med en tilladt bebyggelsesprocent på 185.

Klagers repræsentant havde som begrundelse for anmodningen om genoptagelse anført, at SKAT fejlagtigt havde anvendt en forkert bebyggelsesprocent, idet ejendommens mulige bebyggelsesprocent var 157 under hensyn til den i lokalplanen anførte bebyggelsesplan, ejendommens 3 bevaringsværdige bygninger og en tildelt byggereserve.

Det fulgte af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, at betingelsen for genoptagelse var, at vurderingen var foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kunne ikke genoptages.

Retten bemærkede, at bebyggelsesprocenten i lokalplanen var angivet til 185 for delområdet under ét. Retten fandt, at det ikke fremgik klart ved et opslag i et register, hvad den retlige bebyggelsesprocent for den påklagede ejendom var. Fastlæggelsen af den retlige bebyggelsesprocent for ejendommen beroede herefter på et skøn, hvorved der bl.a. skulle tages stilling til betydningen af den faktiske bebyggelsesprocent og de øvrige i lokalplanen gældende bestemmelser, ligesom der skulle foretages opmålinger af eksisterende bebyggelse i området og foretages en vurdering af opmålingernes betydning for fastlæggelsen af de retlige byggemuligheder på ejendommen. Landsskatteretten fandt herefter, at SKATs foretagne skøn over bebyggelsesprocenten ikke var et faktisk forhold, der kunne begrunde genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.

Klagen vedrører afslag på anmodning om ordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2011 og frem i henhold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.

Landsskatterettens afgørelse
Landsskatteretten stadfæster SKATs afslag på anmodning om ordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2011 og frem i henhold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.

Faktiske oplysninger
Den påklagede ejendom ejes af H1 og anvendes som erhvervsejendom. Ejendommen er af SKAT tildelt benyttelseskode 03 - Forretningsejendom. Ejendommen ligger i By Y1 tæt på [vej], som fletter sammen med [motorvejen] og med mange tilkørsels- og parkeringsmæssige muligheder samt tæt på […] Station og dermed adgang til offentlig transport.

Det vurderede grundareal er på 4.630 m², heraf vej 0 m².

Ifølge de historiske BBR-oplysninger er ejendommen pr. 1. oktober 2011 bebygget med 3 bygninger.

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. […], som blev offentligt bekendtgjort den [dato] 2010. Ejendommen ligger i lokalplanens delområde 1B.

Af lokalplanens bestemmelser fremgår følgende:

"(…..)

§ 3. Anvendelse
Stk. 1.
For område IA, IB og IC gælder:
a) Områderne fastlægges til helårsboliger og serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, gallerier, butikker, hoteller, restauranter, spillesteder, erhvervs- og fritidsundervisning, grundskoleundervisning samt håndværks-, værksteds-, mindre produktions- og andre virksomheder, der naturligt kan indpasses i området. Endvidere må der indrettes kollektive anlæg, sportsanlæg, museer, teatre, kulturhuse og institutioner samt andre sociale, uddannelsesmæssige, kulturelle, sundhedsmæssige og miljømæssige servicefunktioner, der er forenelige med områdernes anvendelse til boliger og serviceerhverv.

(…..)

§ 5. Bebyggelsens omfang og placering
Stk. 1. For område IA, IB og IC gælder:
a) Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 185 i område IA og område IB. Bebyggelsesprocenten beregnes for hvert område under ét.
(…..)

Kommentar
Bestemmelsen om bebyggelsesprocent 185 for den enkelte ejendom skal sikre, at der erhverves den nødvendige byggeret fra de ejendomme, der i henhold til pkt. b ikke kan udnyttes fuldt ud, og hvorfra der forudsættes udstykket fælles friarealer. Alternativt kan der dispenseres til en højere bebyggelsesprocent mod tinglysning af en deklaration, der sikrer, at bebyggelsesprocenten ikke overstiger 185 for de involverede ejendomme under ét tillagt eventuel byggeret fra arealer, der er eller måtte blive afgivet til offentlig vej.

b) Ny bebyggelse skal opføres i overensstemmelse med den på tegning nr. 4 viste principielle bebyggelsesplan med de viste etageantal. I bebyggelsesplanen indgår den i stk. 4 fastlagte bevaringsværdige bebyggelse samt anden eksisterende bebyggelse som markeret på tegning nr. 4. (…..)

Kommentar
Gennemførelse af bebyggelsesplanen indebærer, at der skal ske matrikulære ændringer, og at kan blive tale om overførsel af byggeret ejendommene imellem, jf. kommentaren til pkt. a, og at ikke alle ejendomme kan udnytte den maksimale bebyggelsesprocent. I redegørelsen er medtaget et skema, der viser den principielle fordeling af etagearealer ud fra de nuværende matrikulære forhold, inklusive den i forbindelse med etablering af […] Station gennemførte ekspropriation. Overbygningerne over baneterrænet samt byggeri mv. inden for tilgrænsende arealer omfattet af eldriftservitut forudsætter banemyndighedernes godkendelse. Overbygning af vejareal forudsætter vejmyndighedens godkendelse og kan medføre krav om betaling for byggeret. En del af det viste nybyggeri hen over […] ligger uden for lokalplanområdet. Opførelse heraf forudsætter erhvervelse af areal af ejendommen matr.nr. […].
og godkendelse i forhold til den for denne ejendom gældende lokalplan.

(…..)

Stk. 4.
For hele lokalplanområdet gælder:
Bebyggelse, der på tegning nr. 4 er angivet som bevaringsværdig begrundet i arkitektonisk og kulturhistorisk værdi henholdsvis kulturhistorisk værdi, må ikke nedrives uden Teknik- og Miljøudvalgets særlige tilladelse.

(…..)"

Ejendommens grundværdi er ved vurderingen pr. 1. oktober 2010 ansat efter kvadratmeterprincippet. Efter vedtagelse af lokalplan nr. […] er grundværdien ved vurderingerne pr. 1. oktober 2011, 1. oktober 2012 og 1. oktober 2013 ansat efter etagearealprincippet med en bebyggelsesprocent på 185.

SKATs afgørelse
SKAT har ved afgørelse af 28. august 2017 givet afslag på ordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2011 og frem i henhold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.

Af SKATs afgørelse fremgår bl.a. følgende:

"I har den 24. april 2015 bedt om, at vi genoptager vurderingen pr. 1. oktober 2011 og frem af ejendommen Adresse Y1, By Y1, ejendomsnummer […].

Vi kan ikke genoptage vurderingen af ejendommen for 2011 og frem, da betingelserne ikke er opfyldt.

Faktiske forhold
Ejendommen er vurderet som en forretningsejendom. Ved vurderingen i 2011 er ejendommen vurderet med en ejendomsværdi på 28.000.000 kr. og en grundværdi på 20.557.200 kr. Herudover er ejendommen ansat med en bebyggelsesprocent på 185.

Jeres synspunkter
I mener, at vi skal genoptage vurderingen, fordi ejendommen er vurderet med en forkert bebyggelsesprocent.

I henviser til lokalplan nr. […] "[…]". I henviser til, at ejendommen burde ansættes med en bebyggelsesprocent på 157.

Derfor genoptager vi ikke vurderingen

Vi mener, at betingelserne for at få genoptaget vurderingen ikke er opfyldt. Det er fordi vurderingen ikke er foretaget på fejlagtigt grundlag.

Vi kan ikke genoptage vurderingsmæssige skøn, der er sket på et korrekt grundlag.

Vi kan kun genoptage en vurdering, hvis I kan dokumentere, at vurderingen er sket på et fejlagtigt grundlag. Der skal være tale om fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold.

Ejendommens grundværdi er udtryk for grundens værdi i ubebygget stand.
Grundværdien udregnes på baggrund af en bebyggelsesprocent samt en områdepris.

I lokalplanen for ejendommen er det anført, at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 185. Ejendommen er vurderet med en bebyggelsesprocent på 185. På tegning nr. 4 i lokalplanen er det vist, at ejendommen har et byggefelt, hvorpå der kan bebygges 1-4 etager.

Der er således taget hensyn til lokalplanens bestemmelser ved vurderingen. Der er tale om et skøn over en mulig bebyggelsesprocent, idet ejendommens bebyggelsesprocent ikke klart fremgår af lokalplanen.

Det er ikke dokumenteret at vurderingen er foretaget på et forkert grundlag, hvorfor ejendomsvurderingen ikke kan genoptages."

SKAT har endvidere supplerende udtalt følgende:

"(…..)

Der er uenighed omkring ejendommens bebyggelsesprocent. Ejendommen er vurderet med en bebyggelsesprocent på 185, ansat ud fra lokalplanen.

Repræsentant mener bebyggelsesprocenten skal ansættes til 157, ansat efter den faktiske bebyggelse for ejendommen.

Vi indstiller, at vores afgørelse fastholdes, da der ikke er indsendt nye faktiske eller retlige oplysninger i sagen.

Vi henviser til vores forslag af 22. juni 2017 og vores afgørelse af 28. august 2017, hvor vores begrundelse for afgørelsen fremgår."

Klagerens opfattelse
Klager har nedlagt påstand om, at ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2011 og frem skal genoptages.

Klagers repræsentant har til støtte for påstanden bl.a. anført følgende:

"(…..)

Jeg skal herved på vegne af ejeren af ejendommen beliggende Adresse Y1, By Y1 ("Ejendommen") påklage SKATs afgørelse af 28. august 2017 vedrørende afslag på genoptagelse af ejendomsvurderingen.

SKATs afgørelse vedlægges som bilag 1.

PÅSTANDE

SKAT tilpligtes at nedsætte grundværdien for ejendommen beliggende Adresse Y1, By Y1 i årene 2011, 2012 og 2013 frem til følgende:

SKAT tilpligtes at nedsætte ejendomsværdien i de pågældende år tilsvarende, således at værdien af bygningerne (forskelsværdien) er uændret.

ANBRINGENDER

For Landsskatteretten gøres de samme anbringender som fremført for SKAT i anmodningen om genoptagelsen af ejendomsvurderingen for Ejendommen gældende.

Anmodning af genoptagelse af ejendomsvurderingen for Ejendommen af 24. april 2015 vedlægges som bilag 2.

For en beskrivelse af sagens problemstilling samt regelgrundlaget henvises til anmodning om genoptagelse af ejendomsvurderingen for Ejendommen (bilag 2).

SKAT har ved afgørelse af den 10. august 2017 nedsat grundværdien for vurderingen pr. 1. oktober 2014 til 15.676.252 kr., idet SKAT i den sag er enig i, at den korrekte bebyggelsesprocent for ejendommen er 157 (og ikke 185, som Ejendommen er ansat med). SKATs afgørelse vedlægges som bilag 3.

Det bemærkes, at SKAT i den påklagede afgørelse har henvist til, at der ved vurderingen er taget hensyn til lokalplanens bestemmelser, og at der er tale om et skøn over en mulig bebyggelsesprocent, idet Ejendommens bebyggelsesprocent ikke fremgår klart af lokalplanen. På den baggrund mente SKAT ikke, at vurderingen af Ejendommen med en bebyggelsesprocent i ubebygget stand på 185 var forkert, således at vurderingen var foretaget på et forkert grundlag.

Omvendt fremgår det af den som bilag 3 fremlagte afgørelse, at SKAT er enig i, at den korrekte bebyggelsesprocent for Ejendommen er 157 og ikke 185.

(…..)

Af anmodningen om genoptagelse til SKAT af 24. april 2015 fremgår endvidere følgende:

"På vegne af min klient,

• H1,

anmodes hermed om genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2011 og frem for ejendommen beliggende:

• Adresse Y1, By Y1

Ydermere anmodes om at det nedenfor anførte tillægges betydning ved fremtidig vurderinger af ejendommen.

Baggrund

Der er tale om en erhvervsejendom, som H1 har ejet siden ultimo 2012.

Ejendommen består af matrikel […]. Det vurderede areal ved seneste vurdering pr. 1. oktober 2012 var 4.538 m², og matriklen har ved den seneste offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2012 et bebygget areal på 6.836 m², svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 150.

Siden 2011 har grundværdierne været således:

Grundværdien pr. 1. oktober 2012 er fastsat efter etagearealprincippet således:

Areal x enhedspris pr. etagekvadratmeter x bebyggelsesprocent = grundværdi

4.538 x 2.200 x 1,85 = 18.469.660 kr.

Retlige rammer for anvendelsen af ejendommen

Planretlig regulering af ejendommen

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. […] "[…]", og er beliggende i delområde 1B.
I lokalplanens § 5, stk. 1, litra a) er anført, at bebyggelsesprocenten i område 1A og 1B ikke må overstige 185. Det er samtidigt i § 5, stk. 1, litra b) anført, at ny bebyggelse skal ske i overensstemmelse med den anførte bebyggelsesplan, ligesom det i § 5, stk. 4 er anført, at bebyggelsen, der er angivet som bevaringsværdig begrundet i arkitektonisk og kulturhistorisk værdi henholdsvis kulturhistorisk værdi, ikke må nedrives uden Teknik- og Miljøudvalgets særlige tilladelse.

Bebyggelsesplanen fremgår af tegning nr. 4 (lokalplanens side 42), hvor undertegnede efter bedste evne har indtegnet matrikel […]. Tegning nr. 4 med den indtegnede matrikel vedlægges som bilag 1.

På matriklen er 3 bygninger, som alle er arkitektonisk og kulturhistorisk bevaringsværdig bebyggelse, som ikke i henhold til lokalplanens § 5, stk. 4 må nedrives uden Teknik- og Miljøudvalgets særlige tilladelse.

På ejendommen er tillige en tinglyst en byggereserve på 328 m², jf. kopi af den betingede købsaftale, som vedlægges som bilag 2.

Herudover er der ikke mulighed for på matriklen at opføre ny bebyggelse, jf. den vedtagne bebyggelsesplan.

Ejendommenes faktiske markedsværdi

Det gøres gældende, at den offentlige grundværdivurdering pr. 1. oktober 2011 og frem ikke afspejler de reelle forhold.

Således har SKAT fejlagtigt antaget, at ejendommen i ubebygget stand har en bebyggelsesprocent på 185.

Det følger af vurderingslovens § 13, stk. 1, at ved grundværdien forstås værdien i handel og vandel af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

I henhold til den vedtagne lokalplan nr. […] "[…]" og den tildelte byggereserve i købsaftalen kan der maksimalt ejendommen bygges 7.164 etagekvadratmetre (6.836 m² + 328 m²).

På den baggrund kan ejendommen i ubebygget stand ikke på nogen måde bebygges med den af SKAT anvendte bebyggelsesprocent på 185. Den maksimale bebyggelsesprocent er derimod ca. 157.

Baseret på SKATs fastsatte enhedspris pr. etagekvadratmeter for området bør grundværdien pr. 1. oktober 2011 nedsættes til følgende:

Areal x enhedspris pr. etagekvadratmeter x bebyggelsesprocent = grundværdi

4.630 x 2.400 x 1,57 = 17.445.840 kr.

Pr. 1. oktober 2012 bør grundværdien nedsættes til følgende:

Areal x enhedspris pr. etagekvadratmeter x bebyggelsesprocent = grundværdi

4.538 x 2.200 x 1,57 = 15.674.252 kr.

Betingelserne for genoptagelse

Det gøres gældende, at betingelserne for ordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen for 2011 og frem er opfyldt.

Den grundlæggende betingelse for genoptagelse er, at den stedfundne vurdering ikke er foretaget på et korrekt grundlag. I skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, er det formuleret således, at det skal godtgøres, at "en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold".

Bestemmelsen i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1 er gældende fra 1. januar 2013. I lovbemærkningerne er anført, at de i bestemmelsen anførte eksempler på forhold der kan berettige til genoptagelse er ikke udtømmende.

"Det afgørende er, at der er tale om en fejlagtig registrering af fysiske/materielle forhold, og at denne fejlagtige registrering har givet sig udslag i en fejlagtig vurdering."

For nærværende ejendom er der registreret en fejlagtig bebyggelsesprocent på 185, mens den korrekte bebyggelsesprocent er 157.

Som der er redegjort for ovenfor, har den fejlagtige registrering givet sig udslag i fejlagtige grundværdiansættelser i 2011 og frem.

Jeg kan blandt andet henvise til SKATs egen afgørelse af den 29. september 2014 i sag j.nr. 14-2568514, hvor SKAT genoptog ejendomsvurderingerne fra 2010 og frem, idet bebyggelsesprocenten var beregnet forkert."

Repræsentanten har ved mail af 22. november 2019 fremsendt følgende høringssvar:

" Jeg har modtaget Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag til afgørelse.

Jeg er ikke enig med Skatteankestyrelsen i det anførte omkring bebyggelsesmulighederne. Således fremgår det ganske klar og entydig af lokalplanen, at der ikke på nærværende ejendom er byggefelter, og at de eksisterende bebyggelser - som er registreret som værende arkitektoniske og kulturhistoriske bebyggelse - ikke må nedrives. På baggrund af Højesterets afgørelse i sagen om Odd-Fellow-palæet, jf. U1975.56/2H - og som følge af at grundværdien skal ske på baggrund af værdien af grunden i ubebygget stand - skal der principielt bortses fra den nuværende bebyggelse. Spørgsmålet bliver herefter, hvad der efter lokalplanen vil kunne opføres på ejendommen. Henset til at der ikke i lokalplanen er tillagt ejendommen et byggefelt, vil det principielt korrekte være at ansætte ejendommen på baggrund af de bagvedliggende minimumsbestemmelser for bebyggelsesmuligheder, som for erhvervsbebyggelse er 45 %. Når ejendommen derfor er ansat med en bebyggelsesprocent på 185, er dette indiskutabelt en vurdering foretaget på et fejlagtigt grundlag. I den forbindelse vil jeg også henvise til styresignalet optrykt i SKM2016.228.SKAT, hvor SKAT på baggrund af et juridisk eftersyn af fortolkningen af skatteforvaltningslovens § 33 justerede fortolkningen således, at "muligheden for genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1 og 2 også omfatter vurderinger foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering, hvis denne fejl er opstået i SKATs egne registreringer/interne systemer."

Hvis Landsskatteretten af uvisse årsager er uenig i ovenstående, gøres gældende, at bebyggelsesmuligheden skal ansættes på baggrund af den eksisterende bebyggelse, idet denne ikke må nedrives uden kommunens særlige tilladelse. Dette fremgår entydigt og præcist af lokalplanen, som tydeligt har defineret, at der ikke til ejendommen er yderligere bebyggemuligheder end den aktuelle bebyggelsesmulighed. I et tilfælde hvor en ejendoms bebyggelsesmuligheder tydeligt fremgår af lokalplanen, er der ikke belæg for at foretage et skøn over bebyggelsesmulighederne. Blot med det formål at betrygge Skatteankestyrelsen/Landsskatteretten i, at der ikke er belæg for at foretage et skøn over bebyggelsesmuligheder, har jeg d.d. bedt [Kommunen] oplyse, hvorvidt der på ejendommen kan opføres yderligere, herunder i givet fald hvor meget.

Det bemærkes i øvrigt, at Vurderingsstyrelsen ved vurderingen pr. 1. oktober 2014 har ansat bebyggelsesprocenten til 157. Vurderingsstyrelsen var derfor enig i, at det klart og entydigt fremgår af lokalplanen, at der ikke på ejendommen er byggefelter, og at den eksisterende bebyggelse - der er registreret som værende arkitektoniske og kulturhistoriske bebyggelse - ikke må nedrives. Det forekommer derfor meget lidt betryggende, når Skatteankestyrelsen (+ tillige den nye sagsbehandler i Vurderingsstyrelsen) nu sætter spørgsmålstegn ved denne afgørelse.

Afslutningsvist har Skatteankestyrelsen ikke forholdt sig til enhedsprisen. Således anvendte Vurderingsstyrelsen ved fastsættelsen af grundværdien pr. 1. oktober 2011 en enhedspris på 2.400 kr. pr. etagekvadratmeter, mens enhedsprisen pr. 1. oktober 2012 (og i de efterfølgende vurderinger) blev sat til 2.200 kr. pr. etagekvadratmeter. I alle årene var ejendommen beliggende i grundværdiområde 214AE. Hvis det er Skatteankestyrelsens opfattelse, at grundværdiniveauet i grundværdiområdet 214AE i 2010-niveau er 2.400 kr. pr. etagekvadratmeter, mens grundværdiniveauet i grundværdiområdet 214AE i 2012-niveau er 2.200 kr. pr. etagekvadratmeter anmodes Skatteankestyrelsen/Vurderingsstyrelsen om at bekræfte dette."

Landsskatterettens afgørelse og begrundelse
Reglerne om ordinær genoptagelse fremgår af dagældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 1., jf. lovbekendtgørelse nr. 175 af 23. februar 2011 med senere ændringer.

Af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1 fremgår følgende:

"En klageberettiget, jf. § 38, stk. 1, som kan godtgøre, at en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygnings-areal, planforhold eller lignende faktiske forhold, kan anmode told- og skatteforvaltningen om genoptagelse senest den 1. maj i det fjerde år efter udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget. Den klageberettigede skal samtidig over for told- og skatteforvaltningen dokumentere, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages."

Af bemærkningerne til lovforslaget fremgår bl.a. følgende:

"Forslaget begrundes med, at de eksisterende genoptagelsesregler har vist sig at være udformet på en sådan måde, at genoptagelser kan finde sted i et langt videre omfang, end det har været tilsigtet med bestemmelsen. (…)

Det foreslås, at genoptagelse kan finde sted, når ejeren kan godtgøre, at vurderingen er foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag. Lovforslaget opregner forskellige eksempler på, hvad der kan være tale om, nemlig fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold. Andre eksempler kunne være, at ejendommen fejlagtigt er registreret som beliggende i byzone i stedet for i landzone, eller at ejendommen er henført til et forkert planområde.

Denne liste er ikke udtømmende og tjener alene som eksempler. Det afgørende er, at der skal være tale om en fejlagtig registrering af fysisk/materielle forhold, og at denne fejlagtige registrering har givet sig udslag i en fejlagtig vurdering."

Ad klagefrist
Da der er tale om en klage over SKATs afslag på ordinær genoptagelse, skal det bemærkes, at Landsskatteretten alene har kompetence til at tage stilling til, om SKAT skal pålægges at genoptage vurderingerne pr. 1. oktober 2011, 1. oktober 2012 og 1. oktober 2013. Retten bemærker, at det forhold, at ejendommens ejer ikke er enig med SKAT i den beløbsmæssige vurdering af ejendomsvurderingen ikke kan gøres til genstand for genoptagelse.

Landsskatteretten bemærker indledningsvis, at lokalplan nr. […] er offentligt bekendtgjort den [dato] 2010, og at ejendommens grundværdi herefter første gang er beregnet på baggrund af en bebyggelsesprocent på 185 ved årsomvurderingen pr. 1. oktober 2011.

Retten bemærker endvidere, at selskabets repræsentant har anmodet SKAT om ordinær genoptagelse af årsomvurderingen pr. 1. oktober 2011, vurderingen pr. 1. oktober 2012 og årsomvurderingen pr. 1. oktober 2013 ved skrivelse af 24. april 2015.

Retten finder på den baggrund, at klagers anmodning om genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 24. april 2015 er indgivet rettidigt jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, 1. pkt., hvorefter den klageberettigede skal anmode told- og skatteforvaltningen om genoptagelse senest den 1. maj i det fjerde år efter udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget.

Ad bebyggelsesprocent
Retten skal bemærke, at SKAT kun kan genoptage en vurdering, hvis det kan dokumenteres, at vurderingen er sket på et fejlagtigt grundlag. Der skal være tale om fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold.

Klagers repræsentant har som begrundelse for anmodningen om genoptagelse oprindeligt anført, at SKAT fejlagtigt har anvendt en forkert bebyggelsesprocent. Repræsentanten har til støtte herfor henvist til, at ny bebyggelse skal opføres i overensstemmelse med den i lokalplan nr. […] anførte bebyggelsesplan. Repræsentanten har endvidere henvist til, at ejendommen er bebygget med 3 bygninger, som alle er arkitektonisk og kulturhistorisk bevaringsværdige, hvorfor de kun må nedrives med særlig tilladelse. Herudover er ejendommen tildelt en byggereserve på 328 m². Repræsentanten finder derfor, at ejendommen i henhold til lokalplanen og den tildelte byggereserve maksimalt kan bebygges med 7.164 etagem² (6.836 m² samlet bygningsareal + 328 m² byggereserve), hvilket svarer til en bebyggelsesprocent på 157.

Klagers repræsentant har ved mail af 22. november 2019 supplerende henvist til, at det principielt korrekte vil være at ansætte bebyggelsesprocenten på baggrund af bygningsreglementets minimumsbestemmelse på 45% for erhvervsbebyggelse. Repræsentanten har til støtte herfor henvist til, at værdien af grunden skal sættes i ubebygget stand, og at der derfor skal ses bort fra den nuværende bebyggelse på ejendommen. Repræsentanten har samtidig henvist til, at ejendommen i lokalplanen ikke er tillagt et byggefelt.

SKAT har anvendt en bebyggelsesprocent på 185 ved de påklagede vurderinger.

Det fremgår af lokalplanens bestemmelser, at bebyggelsesprocenten indenfor delområde IB ikke må overstige 185. Bebyggelsesprocenten beregnes for området under ét. Det fremgår videre, at ny bebyggelse skal opføres i overensstemmelse med den på tegning nr. 4 viste principielle bebyggelsesplan, og at der i bebyggelsesplanen indgår bevaringsværdige bygninger. De bevaringsværdige bygninger må ikke nedrives uden særlig tilladelse.

Retten finder, at der i lokalplanen tydeligt er angivet en bebyggelsesprocent gældende for delområdet. Retten skal i den forbindelse bemærke, at bebyggelsesprocenten imidlertid er angivet til 185 for delområdet under ét. Retten finder derfor, at det ikke fremgår klart ved et opslag i et register, hvad den retlige bebyggelsesprocent for den påklagede ejendom er. Fastlæggelsen af den retlige bebyggelsesprocent for ejendommen vil herefter bero på et skøn, hvorved der bl.a. skal tages stilling til betydningen af den faktiske bebyggelsesprocent og de øvrige i lokalplanen gældende bestemmelser, ligesom der skal foretages opmålinger af eksisterende bebyggelse i området og foretages en vurdering af opmålingernes betydning for fastlæggelsen af de retlige byggemuligheder på ejendommen.

SKATs foretagne skøn over bebyggelsesprocenten er ikke et faktisk forhold, der kan begrunde genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.

Retten finder herefter ikke, at klagers repræsentant har godtgjort, at SKATs anvendelse af den i lokalplanen angivne bebyggelsesprocent på 185 udgør en fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens planforhold i henhold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.

Det bemærkes, at retten herefter ikke har taget stilling til sagens materielle indhold, herunder repræsentantens henvisning til den af SKAT anvendte etagearealpris.

Landsskatteretten stadfæster herefter SKATs afslag på genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2011, 1. oktober 2012 og 1. oktober 2013 efter dagældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 1.