Dokumentets metadata

Overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter

En person var hovedaktionær i et aktieselskab og sagen angik, om hovedaktionærens overdragelse af kapitalandelene i et kommanditselskab til aktieselskabet var sket til markedsprisen, jf. ligningslovens § 2. Kommanditselskabets eneste aktiv var en fast ejendom.

Eftersom overdragelsen af kapitalandelene skete mellem interesseforbundne parter, kunne værdiansættelsen af den faste ejendom til ca. 480 mio. kr. i forbindelse med overdragelsen ikke uden videre lægges til grund som markedsværdien.

Det var ubestridt, at værdien af den faste ejendom var højere end ca. 480 mio. kr. ved overdragelsen af kapitalandelene i kommanditselskabet til aktieselskabet, samt at overdragelsen fandt sted umiddelbart forud for at kommanditselskabet blev overdraget til et uafhængigt aktieselskab. Allerede som følge heraf havde skattemyndighederne været berettiget til at fastsætte værdien af den faste ejendom ved et skøn.

Herefter påhvilede det hovedaktionæren at godtgøre, at SKATs skøn var udøvet på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette var egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller at skønnet havde ført til et åbenbart urimeligt resultat.

Hovedaktionæren havde ikke godtgjort et grundlag for at tilsidesætte SKATs skøn, hvorved markedsværdien af den faste ejendom ved overdragelsen var blevet fastsat til 650 mio. kr.

Skatteministeriet blev derfor frifundet.

Parter

A

Mod

Skatteministeriet

Afsagt af byretsdommer

Christian Lundblad, Thomas Smed, Finn Haargaard

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag, der er anlagt den 21. marts 2017, vedrører prøvelse af Landsskatterettens afgørelse af 21. december 2016, hvorved As skattepligtige indkomst for indkomståret 2008 blev forhøjet med 48.377.726,00 kr.

A har nedlagt påstand om, at skatteansættelsen for indkomståret 2008 nedsættes med 33.940.574,00 kr., subsidiært at skatteansættelsen for indkomståret 2008 hjemvises til fornyet behandling ved Skattestyrelsen.

Skatteministeriet har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært at skatteansættelsen for indkomståret 2008 hjemvises til fornyet behandling ved Skatte styrelsen.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, dog er de afgivne forklaringer medtaget.

Sagen er behandlet af 3 dommere, jf. retsplejelovens § 12, stk. 3.

Sagen er endvidere behandlet sammen med BS K-2092/2017, ØI mod Skatteministeriet.

Oplysningerne i sagen

Ved købsaftale af 25. juni 2007 erhvervede kommanditselskabet G1 ejendommen beliggende Y1 (herefter "Y1") for 480.000.000,00 kr. eksklusive handelsomkostninger. Købet blev finansieret af F1-bank samt F2-bank.

G1 var på dette tidspunkt ligeligt ejet af henholdsvis A, ØI og PI.

På tidspunktet for købet var Y1 lejet ud for en årlig leje, der pr. 1. juli 2007 steg til 23.080.007,36 kr. i henhold til allerede afgivet varslingsskrivelse.

På baggrund af vurderinger af markedslejeniveauet udarbejdet af henholdsvis ejendomsmægler UJ fra G2 den 23. oktober 2007 og ejendomsmæglerne JJ og NS fra G3 den 21. november 2007, varslede G1 den 28. november 2007 forhøjelse af lejen til markedslejen, således at den årlige leje blev forhøjet med 5.854.725,21 kr. fordelt over 4 år fra den 1. marts 2008.

Af e-mail fra A til ØI og PI af 12. november 2007 fremgår blandt andet, at JJ fra G3 havde oplyst, at han mente, at han kunne sælge Y1 til en af kastgrad på godt 4 % efter gennemførelse af lejeforhøjelsen. A anførte endvidere, at hvis JJ havde ret i de 4 %, "ville der være en 50'er i den pr. mand".

Af årsrapport for G4 for 6. juli 2006-31. december 2007 fremgår følgende vedrørende en af selskabet ejet ejendom beliggende Y2 (herefter "Y2"):

"...

Selskabet erhvervede i september 2006 en udlejningsejendom med 521 lejemål beliggende i et attraktivt boligområde på Y3 med henblik på udstykning og salg som ejerlejligheder. Da markedet for salg af ejerboliger i hovedstadsområdet stagnerede imod slutningen af 2006, og da denne stagnation også har holdt ved i hele 2007, måtte selskabet som følge heraf konstatere et underskud efter skat på 47,3 mio.kr. for regnskabs året 2006/2007. Resultatet, som dækker en periode på 18 mdr. anses for klart utilfredsstillende.

Selskabet arbejder nu med en supplerende langsigtet strategi for ejendommens udlejning, drift og finansiering, ligesom der fortsat arbejdes videre med frasalgs strategien. Da genudlejningen af tomme boliger, der ikke kan sælges umiddelbart, sker til en markant højere leje, og da en stor del af finansieringen i slutningen af 2007 blev omlagt til en mere for delagtig rente, forventes, efter en moderat positiv værdiregulering af selskabets ejendom, et mindre overskud efter skat for 2008

..."

Herudover fremgår det, at Y2 var medtaget til en vær di på 1.480.882.670,00 kr. Endelig fremgår det af den statsautoriserede revisors påtegning, at revisionen af årsrapporten ikke havde givet anledning til forbehold.

Af årsrapport for G1 for 2007 fremgår blandt andet, at Y1 blev medtaget til en værdi på 530.000.000,00 kr.

Af G2s vurdering af Y1s markedsværdi af 11. januar 2008 fremgår blandt andet, at G2 vurderede, at værdien af Y1 udgjorde 530.000.000,00 kr. under forudsætning af, at den varslede lejeforhøjelse blev gennemført.

Af udkast til aftale dateret 4. april 2008 mellem på den ene side G5 og på den anden side "G6-GRUPPEN" bestående af A , ØI og PI fremgår blandt andet, at G6-GRUPPEN gav G5 ret til at købe mindst 1.358.000 stk. aktier i G7, svarende til knap 48 % af aktiekapitalen i G7. Såfremt G5 udnyttede køberetten, forpligtede G6-GRUPPEN sig samtidig til at erhverve samtlige aktier i G8 fra G7. Prisen for aktierne var anført til -14.051.598 kr.

Efter forhandlinger underskrev G1 og lejeren af Y1 den 17. april 2008 tillæg til lejekontrakten, hvoraf fremgår, at lejen steg med i alt 5.853.700,00 kr. fordelt over 6 år, således at lejen steg med 0,00 kr. den 1. marts 2008, med 1.951.200,00 kr. den 1. marts 2009, med 275.700,00 kr. den 1. marts 2010, med 1.675.600,00 kr. den 1. marts 2011, med 975.600,00 kr. den 1. marts 2012 og med 975.600,00 kr. den 1. marts 2013. Det fremgår endvidere, at G1 skulle gennemføre manglende vedligeholdelse af Y1s tag og vinduer i løbet af 2008.

Af brev fra G1 til F2-bank af 10. april 2008 fremgår blandt andet, at G1 anmodede om et yderligere lån på 50.000.000,00 schweizerfranc med sikkerhed i Y1 på bag grund af lejeforhøjelsen. Det fremgår endvidere, at både G3 og G2 havde vurderet, at Y1 kunne sælges til en af kastgrad på 4,75 %, og at G2 således mente at kunne udbyde ejendommen for 568.000.000,00 kr.

Af e-mail fra KL fra G5 af 14. april 2008 kl. 15.44 til blandt andre A fremgår blandt andet:

"...

Jeg har drøftet udkastet med SJ m.fl., og på baggrund heraf følger hermed kommentarer til det modtagne optionsudkast:

Vedr. prisen på G7 har det fra starten været en forudsætning på vor side, at Y2-sagen skulle kunne afhændes uden tab for G5, hvilket fordrer at prisen på G7 må være 16 mio. kr og ikke -8,5 mio. kr.

..."

Af e-mail fra A til PI og ØI af 14. april 2008 kl. 17.38 fremgår blandt andet:

"...

Det er simpelthen ikke rigtigt når han skriver at "det hele tiden har været en forudsætning..." idet det er en helt ny forudsætning. Prisen på de -8,5 mill er fremkommet ud fra den beregningsmodel som SJs egen advokat har anført i det kontraktsudkast han selv har lavet.

...

Det korte og det lange er at SJ nu har hævet prisen med 24,5 mill kr svarende til at ejerlejlighederne skal opskrives yderligere med 32,7 mill før skat ud over de 20 mill som de allerede er opskrevet med i forhold til regnskabet pr. 31.12.07.

..."

Af e-mail fra A til KL af 14. april 2008 kl. 17.57 fremgår blandt andet:

"...

Nej, de +16 mill er et helt nyt tal der aldrig har været i spil før men det skal da ikke være noget problem så skriver bare præcist som jeres egen advokat har formuleret det, med at købesummen fastsættes på baggrund af et regnskab pr. 1. maj opgjort på den måde som advokaten beskriver.

Du og jeg ved jo, at så vil vi formentlig ende i et tal der er noget mere negativt end de 8,5 mill.

Når jeg vil lave om på aftalen i forhold til jeres advokats formulering så var det for at være flink overfor jer men jeg vil da meget gerne leve med den usikkerhed der ligger i at vi ikke har et fast tal, men blot den opgørelsesmetode som jeres advokat beskriver og jeg siger tak til.

Bekræft venligst at I står ved den aftale jeres egen advokat har fremsendt omkring opgørelsen af selskabets købesum, idet jeg tror vi finder en løsning på de øvrige punkter

..."

Ved brev fra G1 til F2-bank af 16. april 2008 blev anmodningen om yderligere lån forhøjet til 75.000.000,00 schweizerfranc.

Af e-mail fra IJ fra F2-bank til PI af 21. april 2008 kl. 21.57 fremgår blandt andet:

"...

Jeg har talt med SJ her til aften (), og SJ var mere eller mindre overrasket over, at I var indstillet på at tale om Y2-sagen i en ren handel. Jeg sagde til ham, at jeg havde forstået det sådan, at man da burde se om man kunne ramme et prisspænd som begge parter kunne finde attraktivt. Jeg tror han vil tage kontakt til dig.

..."

Af e-mail fra PI til IJ af 21. april 2008 kl.

23.02 fremgår blandt andet:

"...

Hej IJ, tak for din tilbagemelding, med hensyn til SJ forundrer det mig meget, selv samme aften hvor han meldte tilbage vedrørende G6 spurgte jeg ham om det var den samme indstilling han havde i en ren handle, hvorefter han svarede at sagen var lige for ham, og at han ikke var indstillet på at ændre vilkår på Y2??? IJ du kender mig, der er ikke så meget taktik, og slet ikke i en deal på 1.5 mill. med mennesker man kender og indgår aftaler med i et væk. Han må melde ud, komme tilbage om han vil noget eller ej, bolden er hans, den er ved at blive kold, og skal den holdes varm er det NU.

..."

Ved brev af 22. april 2008 afslog F2-bank at yde yderligere lån med sikkerhed i Y1.

Ved e-mail af 23. april 2008 tilbød G1 G9 at erhverve Y1 for 584.000.000,00 kr., svarende til en afkastgrad på 4,75 %. G1 tilbød endvidere som vilkår for handlen at yde garanti for en årlig leje på 29.660.000,00 kr. i perioden 20092013.

Endvidere ville omkostningerne til den igangværende renovering af Y1 blive betalt af G1.

Af e-mail fra A til IJ af 23. april 2008 fremgår blandt andet:

"...

PI og ØI har bedt mig udarbejdet et notat om et ejendomsswap med SJ, som jeg hermed fremsender.

I udkastet har jeg taget udgangspunkt i, at aktierne i G7 købes for kr. 0,-

I det omfang, at denne pris hæves eller sænkes, skal prisen på Y1 ændres tilsvarende.

Forinden jeg fremsender et forslag til SJ, vil jeg meget gerne høre dine kommentarer.

..."

Af det vedhæftede notat fremgår blandt andet følgende:

"...

1. G7.

G7 overtages af os iht. det af mig udarbejdede udkast, bortset fra, at ejendommene opskrives med yderligere 11,3 mio. kroner, hvorefter købesummen udgør kr. 0,-

...

3. Casen Y2.

For mig at se, er der 3 hovedspørgsmål vi skal forholde os til, nemlig:

a. tror vi på, at ejendomsmarkedet stiger med minimum 25 % inden år 2022?

b. tror vi på, at vi vha. bedre finansiering og bedre management kan få driften til at gå i 0, indtil salg af lejlighederne sker?

c. tror vi på, at vi kan udnytte et skattemæssigt underskud på 80 mio. kr.?

Vi køber til kr. 41.217 pr. m2, og mæglerne siger, at prisen i dagens marked er kr. 33.000.

For at casen skal gå i "0" før liggeomkostninger, skal ejendomsmarkedet stige med 25 % fra det nuværende niveau.

Ad b:

Iht. budgettet, er der et årligt driftsunderskud på 46 mio. kroner, hvilket svarer til, at der skal tjenes 3 % på valutarammen hvilket vel er svært, men historisk set ikke umuligt.

I det omfang det lykkes at optimere driften, vil indtjeningskravet være mindre, men i det omfang det ikke lykkes at få driften til at gå i "0", skal differencen lægges oven i lejlighedernes anskaffelsessum, hvorefter de skal stige ud over de 25 % før casen går i "0".

Ad c:

Vi køber et skattemæssigt underskud på 80 mio. kroner for 20 mio. kroner. For at det skal være pengene værd, skal underskuddet udnyttes til modregning (ubegrænset fremførsel). Jeg har nogle ideer til, hvordan det kan ske, og vil godt stå på mål for, at den forudsætning opfyldes, således at det vi reelt skal diskutere er spørgsmålene a) og b).

Ved brev af 25. april 2008 tilbød G1 G5 at erhverve Y1 for 653.000.000,00 kr., svarende til en afkastgrad på 4,25 %. G1 tilbød endvidere som vilkår for handlen at yde garanti for en årlig leje på 29.660.000,00 kr. i perioden 2009 - 2013. Endvidere ville omkostningerne til den igangværende renovering af Y1 blive betalt af G1.

Af e-mail fra WP fra G10 til SJ fra G5 af 25. april 2008 fremgår blandt andet, at WP var sikker på, at han kunne sælge Y1 til en afkastgrad på 5,00 %, og han troede også at det var muligt at sælge Y1 til en afkastgrad på 4,75 %.

Af e-mail fra SJ fra G5 til IJ fra F2-bank af 26. april 2008 fremgår blandt andet:

"...

Den aftale, som jeg fornemmer kan laves rimelig hurtigt med "G6-GRUPPEN", er følgen de:

"...

Den aftale, som jeg fornemmer kan laves rimelig hurtigt med "G6-GRUPPEN", er følgen de:

Underskrift af aftalerne sker med gensidigt finansieringsforhold.

3. Alle handlerne gennemføres og opfyldes samtidigt.

4. Gennemførelse og opfyldelse af handlerne forventes at finde sted senest 13. juni 2008.

..."

Brevet var ved påtegning tiltrådt af blandt andre G14, G12 og G15.

Ved aktieoverdragelsesaftale af 10. juni 2008 mellem på den ene side G14 som sælger og på den anden side G16, G17 og G15 som købere, overdrog G14 den samlede aktiekapital i G7 til køberne med 1/3 til hver for en samlet pris på 16.000.000,00 kr. Det fremgår af aftalen, at Y2 var medregnet til 1.546.080.769,00 kr., og at den bogførte værdi af ejendommen var 1.496.158.146,00 kr.

Ved aktieoverdragelsesaftale af 10. juni 2008 mellem på den ene side PI, G12 og G15 som sælgere, og på den anden side G14 som køber, overdrog sælgerne den samlede selskabskapital i G1 til køberen for 145.555.493,00 kr. Det fremgår af aftalen, at Y1 var medregnet til 650.000.000,00 kr.

Af årsrapport for G14 for 2008 fremgår blandt andet:

"...

Koncernen har i årets løb afhændet sit ejerskab af G7, der gennem datterselskabet G4 ejede 521 lejligheder i Y11. Salgsprisen svarede stort set til den bogførte værdi for koncernen og har derfor ikke medført væsentlige resultatpåvirkninger.

I foråret 2008 erhvervede koncernen ejendommen Y1 for 650 mio. kr. Ejendommen er udlejet til G18. De vanskelige markedsvilkår har som udgangspunkt medført højere afkastkrav fra ejendomsinvestorer, hvilket trækker ned ved opgørelsen af dagsværdien af koncernens investeringsejendomme. Som følge heraf er der ultimo 2008 foretaget en negativ dagsværdiregulering af ejendommen på 50 mio. kr.

..."

Af årsrapport for G7 for 2008 fremgår blandt andet, at Y2 var medtaget i årsrapporten til 1.522.573.954,00 kr. Herudover fremgår følgende:

"...

Den uafhængige revisors påtegning

...

Forbehold

Vi tager forbehold for målingen af investeringsejendommene, som i balancen er optaget til DKK 1.523 mio. Ledelsen har i ledelsesberetningen beskrevet usikkerhederne ved måling af ejendommene. Vi er enige i ledelsens omtale af usikkerhederne og den forventede merindtjening i form af lejereserve, mn vurderer dog stadigvæk, at investerings-ejendommene er optaget til en væsentlig højere værdi i balancen end dagsværdi. Grundet usikkerhederne på boligmarkedet har vi ikke kunne estimere en retvisende værdi på ejendommene.

...

Ledelsesberetning

...

Selskabets ejendomme er optaget til 1.522.573 tkr. Værdien er behæftet med usikkerhed, grundet den nuværende finansielle uro på blandt andet boligmarkedet. Vi har valgt at værdiansætte ejendommene efter den handlede værdi i maj 2008, da vi vurderer, at denne værdi bedst afspejler den langsigtede og realistiske værdi af ejendommene. Anvendelsen af den handlede værdi i maj 2008 skyldes, at der ikke har været sammenlignelige handler efterfølgende til brug for vurdering af dagsværdien. Desuden vurderer vi, at de faldende priser på boligmarkedet i øjeblikket i høj grad skyldes forcerede handler.

Med i vores vurdering er desuden, at der på selskabets ejendomsportefølje ligger en væsentlig lejereserve i form af fremtidige prisstigninger på udleje af vores lejemål. Det medfører, at der i fremtiden forventes en væsentlig større positiv indtjening på lejemålene.

..."

Af årsrapport for G1 for 2008 fremgår blandt andet, at Y1 blev medtaget i årsrapporten til 600.000.000,00 kr.

Den 12. oktober 2009 solgte G5 Y1 til G9 for 575.000.000,00 kr.

Af brev fra ØIs daværende advokat til Skattecenter Y4 af 22. april 2010 fremgår blandt andet:

"...

Det er ØIs opfattelse, at handlerne vedrørende G1 og G23 er foretaget til markedskonforme priser og markedskonforme vilkår på de tidspunkter, hvor aftalerne blev indgået.

..."

Ved afgørelse af 1. oktober 2012 forhøjede SKAT As skatteansættelse for indkomståret 2008 med 48.345.652,00 kr. Af SKATs afgørelse fremgår blandt andet:

"...

Begrundelse for forslag til ændring

...

Den pris, som A solgte kommanditanparterne for til sit selskab er baseret på, at kommanditselskabets ejendom var 480.000.000 kr. værd. Det er SKATs foreløbige opfattelse, at på tidspunktet for indgåelse af denne aftale ligger efter, at lejestigningen faldt på plads. Som følge af lejestigningen var ejendommen væsentligt mere værd end 480.000.000 kr. på aftaletidspunktet. Ved en afkastgrad på 4,25 % svarer lejeforhøjelsen til en merværdi på ca. 120.000.000 kr. i forhold til den optaget værdi i årsregnskabet pr. 31/12-2007, hvor ejendommen anses for at være 530.000.000 kr. værd.

...

G14, som er uafhængig af A, købte kommanditanparterne i juni 2008 baseret på, at ejendommen var 650.000.000 kr. værd. Denne værdi er bestemt af ejendommens årlige afkast på 4,25 %, der som følge af lejestigningen steg cirka 120.000.000 kr. fra 530.000.000 kr. til 650.000.000 kr.

Ejendommens handelspris stiger med kr. 120.000.000, da afkastningsgraden ændres fra 5% ved handelspris til 530.000.000 til en handelspris på 650.000.000, hvor afkastningsgraden er 4,25 %.

En af kommanditisterne har overfor SKAT bekræftet, at 650.000.000 kr. er markedskonform pris for ejendommen, da man afsluttede forhandling om salg den 10. juni 2008.

Der ses ikke at være begrundelser for, at ejendommens værdi ændres i perioden mellem den 17. april 2008, hvor lejer underskriver aftale om lejestigning, og den 10. juni 2008.

Baseret på ovenstående er det SKATs foreløbige opfattelse, at A har overdraget kommanditanparterne til sit selskab til en pris, der er baseret på en for lav værdi af ejendommen. I stedet for 480.000.000 kr. skulle værdien af ejendommen have været 650.000.000 kr., som er den pris en uafhængig part betalte enten på samme tidspunkt eller umiddelbart efter.

..."

A klagede over afgørelsen til Landsskatteretten, der nedsatte forhøjelsen med 3.333 kr. vedrørende ejertidsfradrag ved afståelse af Y1, men i øvrigt stadfæstede SKATs afgørelse. Af Landsskatterettens afgørelse af 22. december 2016 fremgår blandt andet:

"...

Aftalen af 30. juni 2008 om overdragelse af anparterne i G1 og G14 er, ligesom aftalen om overdragelse af aktierne i G7 indgået mellem uafhængige parter. Ingen af de nævnte overdragelsesaftaler er bestridt civilretligt af parterne, ligesom SKAT ikke har anfægtet de aftalte værdier af ejendommen og aktierne.

Da aftalerne er indgået mellem uafhængige parter, er der en formodning for, at aftalen er indgået på armslængdevilkår. Formodningen om, at aftalerne er indgået på armslængdevilkår, er understøttet af forhandlingsforløbet mellem parterne i april 2008. På baggrund af forhandlingsforløbet lægger Landsskatteretten til grund, at G8 ikke var indstillet på at sælge aktierne i G7 og dets datterselskab og der med Y2 med et tab, hvorfor koncernen stillede krav om at få 16 mio. kr. for aktierne ved en ren handel. Ifølge klagerens oplysninger har investeringen i Y2 været en rigtig god investering på grund af stigningerne i ejendomspriserne. Landsskatteretten lægger endvidere til grund, at ejendommen Y1 først blev inddraget i forhandlingerne med G8 omkring den 25. april 2008, hvor klageren tilbød G19 at købe ejendommen for 653 mio. kr., svarende til en afkastgrad på 4,25 %. Ifølge klagerens oplysninger er det væsentlige parameter ved fastsættelsen en udlejningsejendom handelspris, hvilken afkastgrad, investor kan forvente. Landsskatteretten lægger til grund, at investor endvidere bl.a. lægger vægt på sikkerheden i det fremtidige afkast. Der er tale om et byggeri af høj kvalitet. Ejendommen er udlejet til en sikker lejer, og der er forud for aftalen indgået en aftale med lejeren om at hæve årslejen. G14 var derfor sikret et fast afkast af sin investering i en princippet uendelig fremtidig årrække.

I henhold til overdragelsesaftalen blev ejendommen Y1 overdraget til netto 634.665.817 kr. efter fradrag af lejegaranti på 15.334.183 kr. Den pris, som blev aftalt for ejendommen, svarer til de pris og afkastforudsætninger, som klageren, PI og A havde forudsat i tilbuddet af 25. april 2008.

...

Den aftalte handelspris er understøttet af, at G9 den 23. april 2008 ifølge klagerens egne forklaringer blev tilbudt at købe ejendommen for 590 mio. kr. svarende til et af kast på 4,7 % fratrukket depositum og med lejegaranti frem til 2013 samt af, at G19 den 25. april 2008 blev tilbudt at købe ejendommen for 653 mio. kr. svarende til et afkast på 4,25 %. Handelsprisen er endvidere understøttet af, at det lykkedes G8 at sælge ejendommen i et vigende marked i 2009 på grund af finanskrisen til 575.000 kr. til G9. ØIs daværende repræsentant har i et brev af 22. april 2010 til SKAT tilkendegivet at: "Det er ØIs opfattelse, at handlerne vedrørende G1 og G23 er foretaget til markedskonforme priser og markedskonforme vilkår på de tidspunkter, hvor aftalerne blev indgået." Klageren er part i de selvsamme aftaler med G8.

Herefter og da, det, som klageren i øvrigt har anført, ikke godtgør, at handlerne med G14 ikke er indgået på armslængdevilkår, lægger Landsskatteretten de aftalte priser og vilkår til grund.

...

Landsskatteretten er derfor enig med SKAT i, at klageren ved opgørelsen af sin ejendomsavance, skal anvende salgspris på 650 mio. kr. med fradrag af den ydede lejegaranti på 15.334.183 kr., idet denne pris udgjorde markedsprisen. Da SKAT ikke har godkendt ejer tidsfradrag i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1, nedsætter Landsskatteretten forhøjelsen af ejendomsavancen med 3.333 kr.

..."

Af Retten i Y5s dom af 12. juni 2017 i sagen anlagt af F3 mod den tidligere bestyrelse og direktion i F2-bank (BS 159-509/2013) fremgår blandt andet:

"...

MP har forklaret bl.a.

...

Han var advokat for SJ i forbindelse med salget af Y2 i 2008. Det er hans opfattelse, at PI, ØI og A var reelt interesserede i at blive ejere af ejendommen. Da han kom ind i sagen, var parterne blevet enige om at handle ejendommen. A var endog meget interesseret i at købe ejendommen, og de brugte kræfter på at finde ud af, hvorfor han var så interesseret. Der viste sig, at der var et skatteelement for A i handlen her og nu. Det var hans opfattelse, at det samtidige køb af Y1 ikke skete til en opskruet værdi. Da han kom ind i sagen, lå priserne fast. WP, der er partner i G10, havde forinden været inde og vurdere på afkastet og hvilket afkast, det burde handles til.

...

ØI har forklaret bl.a.

...

Han har været indkaldt til politiafhøring hos SØIK. Foreholdt uddrag af hans forklaring afgivet den 30. januar 2014 (tillægsekstrakten, s. 194), hvoraf fremgår:

"PI, som havde fortsat "snakken" vedr. "Y2" med SJ, kom senere i 2008 igen i gang med forhandlingerne ... og denne gang med en anden løsningsmodel, nemlig at PI sammen med afhørte og skulle foretage et ejendomsswap med Y1 på Y1 (G1), som de 3 sammen havde købt i slutningen af 2007 for kr. ca. 490 mio. afhørte syntes om ideen, hvis man kunne blive enige om en pris, ligesom der i øvrigt ikke på dette tidspunkt jfr. Afhørte var mere økonomisk potentiale i Y1 for afhørte m.fl. og derfor en god ide at bytte denne fra.

Afhørte oplyste, at man foretog nævnte ejendomsswap således, at man byttede med Y1 til en pris på ca. 650 mio. mod at man købte Y2 for kr. 1.550 mia.det er korrekt at prisen på Y2 var ca. kr. 50 mio. højere end, hvad SJ selv havde købt denne for 2 år tidligere (i 2006). Der var dog, jfr. afhørte, en fornuftig for klaring på denne prisstigning SJ havde allerede selv efter overtagelsen i 2006 foretaget forbedringer på ejendomskomplekset og havde hertil haft en del udgifter, hvorfor prisstigningen bl.a. herud fra kunne forklares.

Afhørte oplyste dog, at da man byttede ovenstående ejendomme, var driften i Y2 negativ afhørte havde på dette tidspunkt aldrig tidl. købt en ejendom med negativ drift.",

har han forklaret, at han kan vedstå forklaringen, som han har underskrevet.

...

PI har forklaret bl.a.

...

Det var A, som præsenterede projektet med Y1. Der lå en ikke ubetydelig lejereserve i ejendommen. De købte ejendommen for vist nok 480 mio. kr., hvilket var en yderst favorabel pris. Ejendommens værdi ville blive forøget efter gennemførelsen af lejeforhøjelsen. Lejeforhøjelsen blev effektueret. Ejendommen blev vurderet efter lejeforhøjelsen. Det var ikke umiddelbart tanken, at ejendommen skulle sælges kort efter.

...

Foreholdt As beregning, hvorefter de opnåede en fortjeneste på ca. 150 mio. kr. for Y1, har han forklaret, at det lyder fornuftigt. Han vurderede, at ejendommen kunne sælges for lidt mere end 600 mio. kr. Det var en ejendom, som kunne sælges i markedet.

...

SJ har forklaret bl.a.

...

Salget af Y2 i 2008

...

Han blev kontaktet af PI. Han blev nærmest rendt på dørene, da PI var meget optaget af at købe ejendommen. Mageskiftet med Y1 var en af flere muligheder.

Der blev strikket en handel sammen, som indebar et mageskifte med Y1. Forevist bilag til As mail af 23. april 2008 til IJ (ekstrakten bind III, s. 1299f), hvor der på side 1301 omtales en overpris på 310 mio. kr. i forhold til Y2, har han forklaret, at han ikke har fået oplysning herom. Der var en sædvanlig dialog mellem køber og sælger, hvor køber forsøgte at få ejendommen så billigt som muligt. Omvendt forsøgte sælger at anprise varen. F2-bankblandede sig ikke i prisfastsættelsen på nogen måde.

G8 videresolgte Y1 til G9 for en pris, som kun lå 10 % lavere end købsprisen. Det skyldtes Finanskrisen. Det siger også noget om, hvor vanskeligt det er at anfægte den pris, G8 gav for Y1, som værende for høj. Det er hans opfattelse, at begge ejendomme blev handlet til markedspriser, men der var en "connection" mellem de to handler.

Forevist følgende afsnit i WPs mail af 25. april 2008 til ham (ekstrakten bind III, s. 1321) og hans mail af 26. april 2008 til IJ omhandlende Handels højskolen (samme bind, s. 1320):

"Kære IJ.

Retsgrundlaget

Udtræder en kommanditist af kommanditselskabet ved at sælge sin ejerandel til tredje mand, anses hans ejerandel af de enkelte aktiver (og passiver) for afstået med eventuel kapitalgevinstbeskatning til følge.

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1. Fortjenesten opgøres som forskellen mellem på den ene side den kontantomregnede afståelsessum og på den anden side den kontantomregnede anskaffelsessum, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, jf. § 5. Afståelsessum er undergivet told og skatteforvaltningens prøvelse, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6.

Ved handelsmæssige transaktioner mellem en hovedaktionær og hans selskab skal der anvendes priser og vilkår i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter, jf. ligningslovens § 2.

Overdrages f.eks. en fast ejendom mellem hovedaktionæren og hans selskab, skal det således ske til den pris, som en uafhængig tredjemand ville have betalt for ejendommen (armslængdeprisen).

Foreligger der et salg mellem interesseforbundne parter, kan den aftalte salgssum ikke uden videre lægges til grund som handelsværdien, jf. TfS 1999, 463H, U2003.2141H og SKM2007.343.ØLR. I den sidstnævnte af Højesteretsdommene tiltrådte Højesteret skattemyndighedernes skøn, hvorefter nogle af anparternes handelsværdi ved en overdragelse i januar 1994 mellem interesseforbundne parter blev fastsat til den pris, som i juni 1994 blev op nået ved salg af anparterne til tredjemand. jf. herved også SKM2005.281.VLR.

Er den kontrollerede overdragelse ikke sket til armslængdeprisen, er Skattestyrelsen (tidligere SKAT) berettiget til at fastsætte værdien skønsmæssigt, jf. U2003.2141H, U2006.1492H, SKM2007.343.ØLR og U2015.2550H.

Et af skattemyndighederne med rette udøvet skøn kan kun tilsidesættes, såfremt skatteyderen godtgør, at den skønsmæssige ansættelse hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller at skønnet har ført til et åbentbart urimeligt resultat, jf. U2016.191H.

3.2 Skatteministeriets principale påstand om frifindelse

As ejerandele i G1 er overdraget til G12 på et tidspunkt mellem den 2. januar 2008, hvor bilag 39 og 40 begge er dateret, og den 10. juni 2008, hvor den aftale, hvor bl.a. G12 overdrog G1 til G14, er underskrevet (bilag 55).

Uanset hvornår i denne periode As ejerandel i G1 blev overdraget til den kontrollerede part, G12, gøres det gældende, at markedsværdien for ejendommen Y1, jf. ligningslovens § 2, oversteg den af talte pris på oprindeligt 530 mio. kr., senere korrigeret til 480 mio. kr. (bilag 39 og 40).

Med besvarelsen i replikken, side 1, af Skatteministeriets opfordring (1) ligger det fast, at den interne mellem A og G12 aftalte pris på 480 mio. kr. for anparterne i G1 var væsentligt lavere end markedsværdien.

Det ligger dermed også fast, at SKAT har været berettiget til at ansætte den afståelsessum, som ifølge ejendomsavancebeskatningslovens § 4 skal indgå ved avanceopgørelsen, skønsmæssigt, jf. U2015.2550H og U2006.1492H.

A har ikke godtgjort, at SKATs skønsmæssige ansættelse af hans andel af afståelsessummen til kr. 211.555.273, er udøvet på et forkert grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat. Avancen kan herefter opgøres til kr. 48.381.059,-.

...

3.3 Værdien af Y1på overdragelsestidspunktet - SKATs skøn

Uanset hvornår As ejerandel i G1 blev overdraget til G12, gøres det gældende, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes skøn, hvorefter ejerandelens markedsværdi svarede til, hvad der faktisk blev opnået ved (videre)

salget til G14 (bilag 55), jf. også f.eks. U2003.2141H.

Aftalen mellem på den ene side G12, G15 og PI og på den anden side G14 er indgået mellem uafhængige parter. Ingen af parterne har civilretligt bestridt aftalen endsige anmodet om skattemæssig omgørelse, ligesom SKAT ikke har anfægtet de aftalte værdier, jf.

U1996.552H, U1999.863H, U2001.803H og U2007.1807H.

Der er derfor en formodning for, at aftalen er indgået på armslængdevilkår, og når A vil fragå den værdi, som fremgår af overdragelsesaftalen (bilag 55), kræver det et sikkert bevis. Et sådant sikkert bevis foreligger ikke.

Tværtimod har "sælgerne", G12, G15 og PI, alle ved selvangivelsen medtaget en ejendomsavance opgjort med udgangspunkt i, at Y1 havde en værdi på 650 mio. kr., jf. bilag 1, side 15. Uanset at selskaberne faktisk ikke betalte skat af avancen, har det formodningen mod sig, at selskaberne - og PI - har ladet sig beskatte af en for høj avance.

Den ultimative køber, SJ, forklarede endvidere i Retten i Y5 (bilag B, side 539):

"Der blev strikket en handel sammen, som indebar et mageskifte med Y1. Forevist bilag til As mail af 23. april 2008 til IJ (ekstrakten bind III, s. 1299f), hvor der på side 1301 omtales en overpris på 310 mio. kr. i forhold til Y2, har han forklaret, at han ikke har fået oplysning herom. Der var en sædvanlig dialog mellem køber og sælger, hvor køber forsøgte at få ejendommen så billigt som muligt. Omvendt forsøgte sælger at anprise varen. F2-bankblandede sig ikke i prisfastsættelsen på nogen måde.

G8 videresolgte Y1 til G9 for en pris, som kun lå 10 % lavere end købsprisen. Det skyldtes Finanskrisen. Det siger også noget om, hvor vanskeligt det er at anfægte den pris, G8 gav for Y1, som værende for høj. Det er hans opfattelse, at begge ejendomme blev handlet til markedspriser, men der var en "connection" mellem de to handler." (understreget her).

SJs daværende advokat, advokat MP, forklarede i Retten i Y5 (bilag B, side 469):

"Det var hans opfattelse, at det samtidige køb af Y1 ikke skete til en opskruet værdi. Da han kom ind i sagen, lå priserne fast."

Såvel køber som sælger anerkender dermed en værdiansættelse til 650 mio. kr., hvortil kommer, at også en af medkommanditisterne, ØI, oprindeligt havde samme opfattelse, jf. bilag 1, side 36:

"Det er ØIs opfattelse, at handlerne vedrørende G1 og G23 er foretaget til markedskonforme priser og markedskonforme vilkår på de tidspunkter, hvor aftalerne blev indgået."

Dette fremgår også af bilag B, side 844-45. Forklaringerne er efterfølgende fragået.

A anfægter således den pris, som efter et længere forhandlingsforløb er opnået ved en aftale mellem uafhængige parter, og som parterne ikke selv anfægter.

Noget grundlag herfor er ikke godtgjort.

........

SKATs værdiansættelse til 650 mio. kr., reguleret til 633 mio. kr., understøttes også af de i sagen i øvrigt foreliggende prisoplysninger. Prisoplysningerne viser i alle tilfælde, at overdragelsen mellem A og G12 skete til en pris under markedsprisen:

G2s "indikation" af 11. januar 2008 af ejendommens handelsværdi til 530 mio. kr. (bilag 37) udgør ikke i sig selv bevis for ejendommens værdi på overdragelsestidspunktet, hvorved også bemærkes, at G2 allerede den 9. april 2008 angiveligt vurderede Y1til at have en værdi på 561 mio. kr. (eller 568 mio. kr.), jf. bilag 45 og bilag 46-47. Trods opfordring hertil, jf. opfordring (11), har A ikke fremlagt vurderingen fra G2.

A har heller ikke fremlagt dokumentation for den vurdering fra G3 fra april 2008, som omtales i stævningen, side 31, 6. afsnit, jf. opfordring (12).

A tilbød den 23. april 2008 Y1til G9 for 584 mio. kr. (bilag 49). G9s besvarelse er trods opfordring hertil, jf. opfordring (13), ikke frem lagt.

Den 25. april 2008 blev ejendommen tilbudt til G4 for 653 mio. kr. (bilag D). Efter at parterne - ifølge Retten i Y5 (bilag B, side 1079) - havde "udfordret hinanden på priserne", og efter at der havde været "en forhandling mellem køber og sælger", blev ejendommen den 10. juni 2008 solgt med udgangspunkt i en pris på 650 mio. kr. (bilag 55).

G1 optog umiddelbart herefter, den 11. juni 2008, lån i ejendommen hos F4 på kr. 410.480.400, (bilag V).

I perioderegnskabet for G1 for 1. januar - 31. maj 2008 (bilag O) er Y1medtaget til en værdi på 650 mio. kr. (side 4).

I årsrapporten for G1 pr. 31. december 2008, der blev aflagt den 27. februar 2009, blev der foretaget en værdiregulering af ejendommen fra 530 mio. kr. til 600 mio. kr. (bilag P, side 10). Af regnskabsbemærkningerne fremgår (side 8):

"Investeringsejendomme indregnes efterfølgende til dagsværdien ved at regulere regnskabsmæssig værdi ved op eller nedregulering over resultatopgørelsen. Ved beregning af dagsværdien anvendes en individuelt fastsat diskonteringsfaktor ved en kapitalisering af det forventede, fremtidige løbende driftsafkast af ejendommen."

I overensstemmelse hermed fremgår det af G14' årsrapport for 2008 (bilag E, side 8):

"I foråret 2008 erhvervede koncernen ejendommen Y1for 650 mio. kr. … De vanskelige markedsvilkår har som udgangspunkt medført højere afkastkrav fra ejendomsinvestor, hvilket trækker ned ved opgørelsen af dagsværdien af koncernens investeringsejendomme. Som følge heraf er der ultimo 2008 foretaget en negativ dagsværdiregulering af ejendommen på 50 mio. kr."

Den 12. oktober 2009 blev Y1 solgt til G9 for 575 mio. kr. (bilag 62, 65 og Q). G9s bestyrelsesformand udtalte i forbindelse hermed (bilag R):

"Vi har holdt en pause i investeringerne i et års tid men mener at prisniveauet nu, efter et år med finansiel krise og urolige forhold på ejendomsmarkedet, er passende. Det giver muligheder for at genoptage G9s vækststrategi," (understreget her).

Af G9s Årsrapport 2009 (bilag S) fremgår bl.a.:

"G9 genoptog i sidste del af 2009 sine investeringer. Porteføljen blev øget med godt 35% til DKK 13 mia. Herefter er G9s samlede portefølje fordelt på 171 ejendomme med et samlet areal på 725.000 m2.

Investeringerne er gennemført i en periode, hvor ejendomsmarkedet var præget af megen optimisme og spekulativ prisdannelse, efterfulgt af den finansielle krise og en generel op bremsning i økonomien. Udviklingen har medført, at det nu igen er muligt at investere til priser, hvor driftsøkonomien hænger fornuftigt sammen. Dette er som bekendt en central forudsætning i G9s forretningsmodel. G9 lægger vægt på lønsomheden i den løbende drift og på kundebetjeningen. Denne forretningsmodel er overskuelig og langtidsholdbar." (side 9).

…

" Af afsnittet "G9 i 2009" fremgår, at Selskabet 12. oktober 2009 indgik en aftale med F2-bankom Selskabets overtagelse af fire ejendomme fra F2-banks kunder, henholdsvis et datterselskab af F2-bank.

Finansieringen af købet af ejendommene er sket dels ved Selskabets overtagelse af eksisterende lån i ejendommene, og dels ved en kontant kapitalforhøjelse i Selskabet rettet mod F2-banktil markedskurs, svarende til en forhøjelse af aktiekapitalen med nominelt DKK 46.511.600 og med et provenu på ca. DKK 200 mio.

Endelig har F2-bankydet Selskabet et lån på DKK 300 mio.

Ledelsen vurderer, at Selskabets muligheder for at opnå dækning for eventuelle garanti og mangelskrav vedrørende de overtagne ejendomme kan blive begrænset, da sælgerne af ejendommene muligvis ikke er i stand til at honorere et eventuelt krav på tidspunktet for kravets opståen." (Side 71).

Bemærkningerne i årsrapporten understøtter, at G9 ikke har købt ejendommen for dyrt, jf. herved også bilag T og U.

Endelig bemærkes, at daværende direktør i F2-bank, IJ, for Retten i Y5 har oplyst (bilag B, side 843), at:

"Efter finanskrisens udbrud i september/oktober 2008 gennemgik Finanstilsynet bankens forhold og bankens største engagementer. Af det materiale, der er foreliggende, kan det konstateres, at Finanstilsynet hverken ved gennemgangen i oktober/november 2008 eller ved den store gennemgang i november/december 2008 fandt anledning til at påtale værdiansættelse eller andre forhold i relation til G1. Det kan videre konstateres, at Finanstilsynet ikke fandt anledning til at kræve, at der skulle foretages nedskrivninger i relation til G8.

I forbindelse med aflæggelsen af F2-banks årsregnskab for 2008 gennemgik R1 F2-banks største engagementer, herunder engagementet med G24 (…). Det kan i den forbindelse konstateres, at der ikke blev foretaget nedskrivninger på engagementet med G8 i det hele taget, og der er i den forbindelse særlig grund til at hæfte sig ved bemærkningerne vedrørende G1 (…):

"Engagement med G1 kr. 248,0 mio. sikret ved pant i ejendommen (Y1), 3. mandssikkerhedsstillelse KV i alt 110,2 mio. aktier i G5, transport i indtægter fra ejendommen, kaution af selskaber i G8 samt indestående fra G24 og G5 for inddækning af likviditetsunderskud.

Engagementet er efterfølgende nedbragt til kr. 114,0 mio. gennem optagelse af gældsbrevslån hos G22 næstefter bankens engagement."

Det er i denne relation af særlig interesse, at den kendte ejendomsinvestor, WO, gennem G22 ifølge revisionsprotokollen, efter Finanskrisens indtræden havde ydet et lån på 114 mio. kr. til indfrielse af F2-bankmed prioritetsstilling i ejendommen efter F2-bank. Efter sagsøgtes opfattelse understreger dette, at værdiansættelsen af ejendommen i forbindelse med handlen i juni 2008 ikke var kritisabel." (understreget her).

Skatteministeriet har som anført i duplikken, side 3, nederst, forstået As besvarelse af opfordring (14) sådan, at han ikke bestrider, at Finanstilsynet ikke på talte værdiansættelsen af Y1, og at han ikke bestrider R1s bemærkninger om G1. Nogen dokumentation til understøttelse af en sådan bestridelse er da heller ikke fremlagt.

Selv efter at have ejet Y1 i et "år med finansiel krise og urolige forhold" solgte SJ således ejendommen med et tab på "blot" ca. 10 %. Salgsprisen på 575 mio. kr., som blev opnået "efter finanskrisens udbrud", oversteg væsentligt den pris, som A postulerer, at ejendommen havde ved den interne overdragelse til G12 i 1. halvår 2008.

........

Det skal ved værdiansættelsen også tages i betragtning, at Y1var udlejet til en "sikker" lejer, nemlig G18, samt at der forud for indgåelse af aftalen med G14 var indgået aftale med G18 om en betydelig lejeforhøjelse på 5,85 mio. kr. pr. år (bilag 33, 34, 46 og bilag C).

Ved en afkastgrad på 4,25 % svarer lejeforhøjelsen isoleret set til en merværdi på over 135 mio. kr. Ved en afkastgrad på 4,75 % udgør merværdien over 120 mio. kr.

Dette viser i sig selv, at den pris, som blev anvendt ved overdragelsen af G1 fra A til G12, var for lav, og understøtter yderligere, at prisen opnået ved (videre-)overdragelsen til G14 svarede til markedsprisen.

.......

SKAT har derfor været berettiget til at ansætte ejendomsavancen ved salget af Y1 skønsmæssigt, og A har ikke godtgjort et grundlag for at tilsidesætte SKATs skøn.

Det gøres gældende, at As manglende og/eller mangelfulde besvarelse af Skatteministeriets opfordringer skal tillægges processuel skadevirkning, jf. retsplejelovens § 344, stk. 2, og f.eks. U2004.1516H.

3.4 Skatteministeriets subsidiære påstand om hjemvisning

Lige meget hvornår i 1. halvår 2008 overdragelsen fra A til G12 fandt sted, viser de foreliggende oplysninger, at overdragelsen af Y1 ikke skete på armslængdevilkår, jf. ligningslovens § 2.

SKAT har derfor i alle tilfælde været berettiget til at ansætte ejendomsavancen ved salget af Y1 skønsmæssigt.

Såfremt retten måtte finde, at SKATs skøn er udøvet på et forkert grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat, gøres det gældende, at sagen skal hjemvises til behandling ved Skattestyrelsen (tidligere SKAT) med henblik på, at Skattestyrelsen udøver et for nyet skøn efter de retningslinjer, som retten måtte udstikke.

...''

Parterne har i det væsentligste procederet i overensstemmelse hermed.

Rettens begrundelse og afgørelse

Der er enighed om, at overdragelsen af kapitalandelene i G1 fra A til G12 skete mellem interesseforbundne parter. Værdiansættelsen af den af G1 ejede ejendom, Y1, på 480.913.100,00 kr. i forbindelse med overdragelsen, kan derfor ikke uden videre lægges til grund som markedsværdien.

A har ikke for retten bestridt, at værdien af Y1 var højere end 480.913.100,00 kr. på tidspunktet for hans overdragelse af kapitalandelene i G1 til G12, eller at overdragelsen fandt sted umiddelbart forud for G12' overdragelse af kapitalandelene til G14. Allerede som følge heraf har SKAT været berettiget til at fastsætte værdien af Y1 efter et skøn.

Herefter påhviler det A at godtgøre, at SKATs skøn er udøvet på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller at skønnet har ført til et åbenbart urimeligt resultat.

Den 10. juni 2008 overdrog G12 sine kapitalandele i G1 til G14 som led i en byttehandel, hvor G12 til gengæld erhvervede aktier i G7, der ejede Y2. Da byttehandlen skete mellem uafhængige parter, foreligger der en formodning for, at byttehandlen er indgået på markedsvilkår, og at aktiverne i henholdsvis G1 og G7 er indgået i byttehandlen til markedsværdi.

På tidspunktet for byttehandlen var A, ØI og PI af den opfattelse, at markedsværdien af Y2-ejendom men var 310.000.000,00 kr. lavere end det beløb, G14 forlangte for ejendommen. Dette fremgår af A s notat af 23. april 2008, hvor A beregnede markedsværdien af Y2 ejendommen til 1.247.000.000,00 kr., hvorefter der angives en "overpris i dagens marked" for Y2 på 310.000.000,00 kr.

Som forklaret af A og ØI, var A, ØI og PI imidlertid indstillede på at betale en pris for Y2, som de selv anså for at overstige den aktuelle markedspris, idet der var tale om en langsigtet investering, der endvidere kunne videreføres på meget fordelagtige finansieringsvilkår, som G8 havde opnået hos F2-bank.

G14 delte ikke As, ØIs og PIs opfattelse vedrørende markedsværdien af Y2 ejendommen på handelstidspunktet, jf. SJs vidneforklaring for byretten i retssagen mod den tidligere bestyrelse og direktion i F2-bank.

Selv såfremt Y2 indgik i byttehandlen til en højere værdi end markedsværdien, har A imidlertid ikke godtgjort, at over prisen for Y2 har påvirket den værdi, Y1 indgik i byttehandlen med.

At dette ikke var tilfældet understøttes af, at A s notat af 23. april 2008 tillige indeholder en beregning vedrørende Y1, hvorefter A beregnede prisen for Y1 til 659.000.000,00 kr. I modsætning til beregningen i samme notat vedrørende Y2-ejendom men, findes der ikke i beregningen vedrørende Y1 et slutresultat med betegnelsen "overpris i dagens marked" eller lignende.

At dette ikke var tilfældet understøttes endvidere af, at aktierne i G7 i forbindelse med byttehandlen blev købt for 16.000.000,00 kr., svarende til det beløb, G14 havde krævet for aktierne forud for parternes drøftelser om at bytte Y2 for Y1. Y1 indgik derimod i byttehandlen til en lavere værdi end de 659.000.000,00 kr., A var kommet frem til i sit notat af 23. april 2008, på trods af, at notatet var baseret på en forudsætning om, at aktierne i G7 blev købt for 0,00 kr., samt en for udsætning om, at "i det omfang denne pris hæves eller sænkes, skal prisen på Y1 ændres tilsvarende", jf. As e-mail til IJ af samme dato.

G2 vurderede den 11. januar 2008, at Y1s markedsværdi var 530.000.000,00 kr. Allerede 3 måneder senere vurderede G2, at Y1s markedsværdi var steget til 568.000.000,00 kr., jf. brev fra G1 til F2-bank af 10. april 2008. Det kan på denne baggrund lægges til grund, at Y1s værdi var stigende, i hvert fald til og med april 2008.

Både G1's nedskrivning af værdien af Y1 til 600.000.000,00 kr. i årsrapporten for 2008, og G14' salg af Y1 til G9 for 575.000.000,00 kr. i 2009, ligger tidsmæssigt efter finanskrisens indtræden i Danmark. Retten finder, at denne reduktion af Y1s markedsværdi er udtryk for den generelle korrektion af priserne på ejendomsmarkedet, der fulgte af finanskrisen. Disse forhold godtgør derfor ikke, at markedsværdien af Y1 i juni 2008, hvor finanskrisen endnu ikke var indtrådt i Danmark, var lavere end 650.000.000,00 kr.

A har ikke ved syn og skøn eller på tilsvarende sikker måde dokumenteret, at Y1s markedsværdi i juni 2008 var lavere end 650.000.000,00 kr.

Herefter har A ikke godtgjort, at SKATs skøn er udøvet på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller at skønnet har ført til et åbenbart urimeligt resultat. Som følge heraf frifindes Skatteministeriet.

Vedrørende sagens omkostninger forholdes som nedenfor bestemt, idet retten kan oplyse, at der er tilkendt et passende beløb til dækning af udgift til advokatbistand på 400.000 kr. Det er oplyst, at Skatteministeriet ikke er momsregistreret.

Retten har ved fastsættelsen af sagsomkostningerne inddraget skatteværdien af påstanden, som skønsmæssigt er fastsat til halvdelen af den påståede skattenedsættelse, samt sagens karakter, omfang og forløb, herunder at sagen er blevet behandlet sammen med BS K-2092/2017, ØI mod Skatteministeriet.

Thi kendes for ret:

Skatteministeriet frifindes.

A skal i sagsomkostninger til Skatteministeriet inden 14 dage betale 400.000,00 kr.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8a.