Dokumentets metadata

Dokumentets dato:	18-12-2019
Offentliggjort:	31-01-2020
SKM-nr:	SKM2020.43.LSR
Journalnr.:	15-2108410
Referencer.:	Statsskatteloven
Dokumenttype:	Afgørelse

Udlejning af andelslejligheder - Erhvervsmæssig virksomhed

Landsskatteretten fandt, at udlejning af 11 andelslejligheder skulle vurderes som en udlejningsvirksomhed, og at denne virksomhed måtte anses for at opfylde kravene til erhvervsmæssig virksomhed i skattemæssig henseende.

Klagepunkt	SKATs afgørelse	Klagerens opfattelse	Landsskatterettens afgørelse
Indkomståret 2012
Udlejning af andelslejligheder udgør en erhvervsmæssig virksomhed	Nej	Ja	Ja
Skattepligtig indtægt ved udlejning af andelslejligheder	92.116 kr.	12.266 kr.	12.266 kr.

Faktiske oplysninger
Klageren (A) udlejede 11 andelslejligheder i 2012 og selvangav udlejningsindtægt på 12.266 kr. for indkomståret. SKAT anmodede den 2. januar 2015 om en redegørelse for den selvangivne udlejningsindtægt. Den 5. marts 2015 modtog SKAT klagerens redegørelse i form af resultatopgørelser for udlejningerne. Ifølge klagerens opgørelser kan det selvangivne resultat vedrørende udlejningerne specificeres således:

Lejlighed		Resultat, kr.
Adresse Y1, 1. tv.		2.256
Adresse Y1, 2. tv.		2.256
Adresse Y1, 1. th.		789
Adresse Y1, 3. tv.		-59.088
Adresse Y2, 3. mf.		13.662
Adresse Y1, 3. th.		8.829
Adresse Y2, 1. mf		-8.900
Adresse Y3, 1. th.		2.339
Adresse Y4, st. tv.		4.860
Adresse Y5, 4. th.		22.484
Adresse Y6, st. tv.		22.780
Udlejning 2012 i alt		12.267

Lejlighederne på adresserne Adresse Y1, 1. tv. og Adresse Y1, 2. tv. var udlejet hele året. Resultaterne af udlejning af disse lejligheder kan ifølge klagerens regnskaber specificeres således:

	Årlige indtægter, kr.	Årlige udgifter, kr.	Årligt resultat, kr.
Adresse Y1, 1. tv.	94.800	92.544	2.256
Adresse Y1, 2. tv.	94.800	92.544	2.256

De resterende 9 andelslejligheder var udlejet én del af året. Resultaterne af udlejning af disse lejligheder kan ifølge klagerens regnskaber specificeres således:

	Adresse Y2, 3. mf.				Adresse Y1, 3. th.
Måned	Indtægt, kr.		Udgift, kr.		Indtægt, kr.	Udgift, kr.
Jan	7.691		6.173		6.000	5.019
Feb	7.691		6.173		6.000	5.019
Mar	7.691		6.173		6.000	5.019
Apr	7.691		6.173		6.000	5.019
Maj	7.691		6.173		6.000	5.019
Jun	7.691		6.173		6.000	5.019
Jul	7.691		6.173		6.000	5.019
Aug	7.691		6.173		6.000	5.019
Sep	7.691		6.173		6.000	5.019
Okt	Solgt 1. oktober				Solgt 1. oktober
I alt	69.219		55.557		54.000	45.171
Resultat		13.662		8.829

	Adresse Y3, 1. th.				Adresse Y4, st. tv.
Måned	Indtægt, kr.		Udgift, kr.		Indtægt, kr.	Udgift, kr.
Oktober	Købt 1. oktober				Købt 1. oktober
Nov	8.625		7.455		8.600	6.170
Dec	8.625		7.455		8.600	6.170
I alt	17.250		14.911		17.200	12.340
Resultat		2.339		4.859

	Adresse Y1, 3. tv.				Adresse Y2, 1. mf
Måned	Indtægt, kr.		Udgift, kr.		Indtægt, kr.	Udgift, kr.
Jan	7.500		7.424		6.900	6.365
Feb	Til salg		7.424		3.450	6.365
Mar	Til salg		7.424		7.400	6.365
Apr	Til salg		7.424		7.400	6.365
Maj	Til salg		7.424		7.400	6.365
Jun	Til salg		7.424		7.400	6.365
Jul	Til salg		7.424		7.400	6.365
Aug	Til salg		7.424		7.400	6.365
Sep	Til salg		7.424		Til salg	6.365
Okt	7.500		7.424		Til salg	6.365
Nov	7.500		7.424		Solgt 1. november
Dec	7.500		7.424
I alt	30.000		89.088		54.750	63.650
Resultat		-59.088		-8.900

	Adresse Y5, 4. th				Adresse Y6, st. tv.
Måned	Indtægt, kr.		Udgift, kr.		Indtægt, kr.	Udgift, kr.
Jan	6.400		3.993		6.000	3.735
Feb	6.400		3.993		6.000	3.735
Mar	6.400		3.993		6.000	3.735
Apr	6.400		3.993		6.000	3.735
Maj	6.400		3.993		6.000	3.735
Jun	6.400		3.993		6.000	3.735
Jul	6.400		3.993		6.000	3.735
Aug	6.400		3.993		Til salg	3.735
Sep	6.400		3.993		6.400	3.735
Okt	6.400		3.993		6.400	3.735
Nov	6.400		3.993		6.400	3.735
Dec	Til salg		3.993		6.400	3.735
I alt	70.400		47.916		67.600	44.820
Resultat		22.484		22.780

	Adresse Y1, 1. th.
Måned	Indtægt, kr.		Udgift, kr.
Jan	6.000		5.211
Feb	Solgt
I alt	6.000		5.211
Resultat		789

Det fremgår af den påklagede afgørelse, at klageren i 2012 boede i Land Y1.

I forbindelse med behandlingen af nærværende klagesag har klagerens repræsentant oplyst følgende vedrørende udlejningsforhold:

"Andelsboligerne, som er omfattet af nærværende sag, er alle anskaffet af A personligt. Imidlertid er det væsentligt at være opmærksom på, at A aldrig har haft adresse i de omhandlede andelsboliger eller beboet disse.

Udlejningen af ejendommene har været håndteret i F1-Bank og senere F2-Bank, idet F1-Bank blev overtaget på grund af dårlig økonomi. Lånene til køb af andelsbeviserne blev bevilget af bankerne.

Den konto som lejerne af ejendommene indbetalte til, var en erhvervskonto med en tilknyttet erhvervsrådgiver. Mails mellem A og erhvervskonsulent, […], fra henholdsvis F1-Bank og F2-Bank, fremlægges som bilag 2.

Det kan til orientering oplyses, at F2-Bank på et tidspunkt blev underlagt Finansiel Stabilitet, mens A stadig var kunde. I denne forbindelse fik A opsagt sine engagementer og blev pålagt at indfri gælden med meget kort varsel.

Det kan videre oplyses, at A i perioden 2009 til 2016 var bosiddende i Land Y1. A havde lønkonto i F3-Bank i Danmark, hvilket var en nødvendighed for at kunne overføre penge til F3-Bank i Land Y1. Det var ikke på daværende tidspunkt muligt at overføre løn fra Danske Lønsystemer direkte til udenlandske konti. Årsoversigt fra F3-Bank i by Y1 til A fremlægges til orientering som bilag 3.

Vedtægterne for Andelsboligforeningerne, der dokumenterer, at ejerskab i selskabsform samt fremleje af de enkelte andelsboliger er tilladt, fremlægges som bilag 4. Videre fremlægges lejekontrakter for beboelsen, hvoraf det fremgår, at indbetaling af lejen skal foretages til F2-Bank som bilag 5.

Endelig vedlægges, som bilag 6, kommunikation pr. e-mail vedrørende udlejning af andelslejligheden i Adresse Y5, 4. th., hvoraf det med klarhed fremgår, at der indgås lejeaftale, samt at A til andre personer har fremsendt afslag på, at leje andelsboligen.

Det er vores opfattelse, at den vedlagte dokumentation til fulde godtgør, at A har haft vandtætte skotter mellem sine private konti og udlejningen af andelsboligerne. "

Klagerens repræsentant har således fremsendt vedtægter for Andelsboligforeningen H1, Andelsboligforeningen H2 og Andelsboligforeningen H3.

Der fremgår følgende af vedtægterne for Andelsboligforeningen H1:

"(…)

§2

Foreningens formål er at erhverve, eje og drive ejendommen matr.nr. […], beliggende Adresse Y5 nr. […]-[…] og Adresse Y6 nr. […], by Y2.

(…)

§ 6

Medlemmerne har andel i foreningens formue i forhold til deres indskud.

(…)

§12

En andelshaver har ret til at fremleje eller udleje eller udlåne sin lejlighed i henhold til lejeloven. Herudover kan en andelshaver fremleje/udleje/udlåne sin lejlighed, såfremt det ikke er til gene for ejendommen eller de øvrige beboere. Dette gælder også selskaber og andre juridiske personer, som måtte være medlem af foreningen. Vilkårene skal fremsendes til godkendelse hos bestyrelsen, der kun kan nægte godkendelse, såfremt der er væsentlige og relevante grunde herfor. "

Der fremgår følgende af vedtægterne for Andelsboligforeningen H2:

"(…)

§2 Formål

2.1. Foreningens formål er at erhverve, eje og administrere ejendommen matr.nr. […], ejerlejlighed nr. [afventer tilbagemelding om tinglysning af sammatrikulering] beliggende Adresse Y2-Y1, by Y3.

(…)

§ 6 Andel

6.1. Andelshaverne har andel i foreningens formue i forhold til deres indskud.

(…)

§12 Fremleje

12.1. En andelshaver er berettiget til at fremleje sin bolig. Fremlejeretten er fri, både for så vidt angår tidsmæssig udstrækning og begrundelse for fremlejen. Bestyrelsen skal godkende fremlejetageren inden lejemålets begyndelse. Bestyrelsen må ikke nægte fremleje, medmindre bestyrelsen har saglige indvendinger imod den konkrete fremlejetager. Dog kan bestyrelsen betinge sig, at der ikke over for fremlejetage ren opkræves højere husleje, end den til enhver tid gældende lejelovgivning tillader, og bestyrelsen kan i den forbindelse kræve at se lejekontrakten.
12.2. Det skal af lejekontrakten mellem andelshaveren og lejeren fremgå, at det lejede er en andelslej lighed, og lejeren skal respektere foreningens vedtægter, samt at udlejers eller lejers misligholdelse af disse vedtægter, manglende betaling af boligafgift eller anden ydelse, kan medføre eksklusion fra foreningen og krav om fraflytning af lejligheden. "

Der fremgår følgende af vedtægterne for Andelsboligforeningen H3:

"(…)

§ 2.

Foreningens formål er at erhverve, eje og drive ejendommen matr.nr. […], beliggende Adresse Y3 nr. […]-[…] og Adresse Y4, by Y4.

(…)

§ 6.

Medlemmerne har andel i foreningens formue i forhold til deres indskud.

(…)

§ 12.

Det fremgår af §11 i de tre fremsendte lejekontrakter, at der var aftalt tidsbegrænset fremleje.

SKATs afgørelse
SKAT har ikke godkendt klagerens udlejning af andelslejligheder som erhvervsmæssig virksomhed. SKAT har herefter forhøjet klagerens skattepligtige indkomst med udlejningsindtægt på 79.850 for 2012, idet der blev foretaget ændringer vedrørende udlejning af andelslejligheder på følgende adresser: Adresse Y1, 3. tv., Adresse Y2, 1. mf, Adresse Y5, 4. th. og Adresse Y6, 1. st. tv.

SKAT har anført følgende begrundelse for ændringen:

"(…)

Udlejning af andelsboliger anses ikke for erhvervsmæssig virksomhed. Et eventuelt overskud vil være skattepligtigt (eventuelt opgjort efter reglerne i ligningslovens § 15 P), mens et eventuelt underskud ikke kan trækkes fra. Ifølge reglerne i ligningslovens § 15 P er der to metoder til beregning af overskud, du kan vælge mellem et bundfradrag eller et regnskabsmæssigt fradrag (regnskabsmetoden).

(…)

SKATs afgørelse
SKAT har ikke gjort dig skattepligtig af lejeindtægter, der ikke er opnået. Forskellen på udlejningen i alt i Bilag 1 på 12.266 kr. (som er selvangivet af dig) og de 92.117 som SKAT har opgjort i Bilag 2 er, at SKAT ikke har godkendt udgifter i de perioder, hvor lejlighederne ikke er udlejet. Forskellen på 79.850 kr. kan specificeres således:

Adresse Y1, 3. tv.
Selvangivet resultat jf. Bilag 1	-59.088 kr.
Ej godkendt udgifter for februar-september 2012	59.392 kr.	59.392 kr.
Ansat resultat jf. Bilag 2	304 kr.

Adresse Y2, 1. mf.
Selvangivet resultat jf. Bilag 1	-8.900 kr.
Ej godkendt udgifter for september og oktober 2012	12.730 kr.	12.730 kr.
Ansat resultat jf. Bilag 2	3.830 kr.

Adresse Y5, 4. th.
Selvangivet resultat jf. Bilag 1	22.484 kr.
Ej godkendt udgifter for december 2012	3.993 kr.	3.993 kr.
Ansat resultat, jf. Bilag 2	26.477 kr.

Adresse Y6, st. tv.
Selvangivet resultat, jf. Bilag 1	22.780 kr.
Ej godkendt udgifter for august 2012	3.735 kr.	3.735 kr.
Ansat resultat jf. Bilag 2	26.515 kr.

Forhøjelse af udlejningsindtægt for 2012		79.850 kr.

I de opgørelser som du har fremsendt, har du fratrukket udgifter (til boligafgifter), hvorfor det er SKATs opfattelse, at du har valgt at bruge regnskabsmetoden. I medfør af ligningslovens § 15 P, stk. 3 vil valget med at bruge regnskabsmetoden betyde, at man efterfølgende ikke kan overgå til at bruge metoden med bundfradrag efter stk. 1 eller stk. 2 Det er SKATs opfattelse, at når du anvender regnskabsmetoden i henhold til ligningslovens § 15 P, stk. 3. kan du fratrække de faktiske udgifter vedrørende udlejningen, hvilket efter SKATs opfattelse betyder, at du ikke kan fratrække udgifter i måneder, hvor der ikke er sket udlejning, idet det samlede fradragsbeløb ikke kan overstige bruttolejeindtægten."

Skattestyrelsen har sendt følgende supplerende udtalelse vedrørende klagerens supplerende indlæg med bilag:

"Skattestyrelsen vil komme med følgende udtalelse til det modtagne materiale.

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at udlejning af andelsbolig ikke kan anses for selvstændig erhvervsmæssig virksomhed, uanset om udlejningen giver overskud eller underskud.

Det er uagtet, at der i det her konkrete tilfælde er tale om 11 andelsboliger, der udlejes, idet udlejning af andelsbolig ikke anses for at være selvstændig virksomhed, da et eventuelt overskud skal medtages som en kapitalindkomst jfr. personskattelovens § 4, og et eventuelt underskud kan ikke fratrækkes jfr. ligningslovens § 15 P, stk. 1 og stk. 3 og statsskattelovens § 6 stk.1 litra a og stk. 2.

Der henvises til SKM2012.701.SR, SKM2016.30.LSR og SKM2018.530.LSR.

Der er derfor ikke nye oplysninger i sagen, der kan begrunde en ændring af den foretagne afgørelse af d. 16. juni 2015."

Skattestyrelsen har i udtalelse af 2. december 2019 fremsat følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og indstilling til Landsskatteretten:

"Efter Skattestyrelsen, Juras opfattelse anses resultatet af udlejningen af en andelsbolig ligesom fremleje af en lejebolig fremkommet ved ikke erhvervsmæssig virksomhed.

I modsætning hertil anses udlejning af en ejerbolig som alt overvejende udgangspunkt for erhvervsmæssig virksomhed.

Denne praksis for så vidt angår udlejning af andelsboliger, er efter Skattestyrelsens opfattelse til dels begrundet i, at andelsboligforeningens vedtægter ofte forhindrer længerevarende udlejning, ligesom det ved anskaffelsen af andelsbeviset er foreskrevet at lejligheden der er brugsret til, skal anvendes af ejeren - ellers i visse tilfælde en nært beslægtet - til beboelse.

Således vedrører såvel SKM2016.30.LSR, SKM2012.701.SR og SKM2018.530.LSR en enkelt udlejet andelsbolig.

I denne sag har klager udlejet 11 andelsboliger. Det er oplyst, at den foretagne udlejning er tilladt efter andelsboligforeningens vedtægter.

Under disse omstændigheder findes det betænkeligt ikke at godkende aktiviteten som erhvervsmæssig virksomhed. Der er da også indvundet et overskud ved udlejningen.

Skattestyrelsen, Jura kan således tilslutte sig kontorindstillingen.

Endeligt bemærkes at bestemmelsen i Ligningslovens § 15 P har været anvendt ved den påklagede skatteansættelse. Denne bestemmelse finder imidlertid ikke anvendelse i et tilfælde som det foreliggende, hvor klager ikke i et eller andet omfang har beboet de pågældende lejligheder."

Klagerens opfattelse
Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at udlejningen af andelslejligheder udgør en erhvervsmæssig virksomhed. Klagerens skatteansættelse for indkomståret 2012 skal derfor nedsættes med 79.850 kr. til det selvangivne.

Der er til støtte for påstanden anført følgende:

"(…)

Nærværende sag drejer sig helt overordnet om, hvorvidt A ved opgørelse af udlejningsindtægten ved udlejning af 4 andelslejligheder kan opgøre det skattemæssige resultat som det samlede resultat ved udlejningen med fradrag af underskud i enkelte lejligheder i overskuddet ved andre lejligheder og medtage alle omkostninger ved udlejningen opgørelsen af den skattepligtige indkomst i 2012.

Det er SKATs opfattelse, at A ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst ved udlejningen skal opgøre denne lejlighed for lejlighed og alene har fradrag for udgifter afholdt i perioden, hvor de enkelte lejligheder er udlejet. SKAT anfører, at opgørelsen af indkomsten sker i henhold til ligningslovens § 15 B.

Det er As opfattelse, at der er tale om fuldt ud erhvervsmæssig udlejning af de enkelte andelslejligheder, hvilket medfører, at der i henhold til almindelige skatteretlige bestemmelser er fradrag for omkostninger, der direkte kan henføres til den omhandlede udlejning. Det er videre As opfattelse, at i det omfang der ikke er tale om erhvervsmæssig virksomhed i skattemæssig forstand, så er der tale om en samlet udlejning, der skal betragtes samlet for alle 4 lejligheder, hvilket medfører, at underskud ved en ejendom kan fratrækkes ved opgørelsen af overskuddet af driften af en anden ejendom, uanset hvorvidt der kan indrømmes fradrag for et eventuelt underskud realiseret ved den samlede drift.

Det fremhæves for god ordens skyld, at det ved nærværende klage alene er spørgsmålet om beskatning af udlejningsindtægten i 2012, der indbringes for Skatteankestyrelsen, idet der er enighed mellem SKAT og A om de øvrige ændringer af As skattepligtige indkomst for 2011 og 2012.

(…)

ANBRINGENDER
Til støtte for den nedlagte påstand gøres det helt overordnet gældende, at den af A udøvede udlejningsvirksomhed med 4 andelsboliger udgør erhvervsmæssig udlejning i skatteretlig forstand, hvorfor der kan ske fuldt fradrag af alle dokumenterede omkostninger i relation til udlejningsvirksomheden.

Det gøres gældende, at udlejningen, der foretages af andelslejligheder, som A ikke selvstændigt bebor eller har haft til hensigt at bebo, ikke er omfattet af ligningslovens § 15 B. Udlejningen har en sådan karakter og et sådant omfang, at bestemmelsen i nærværende sag ikke finder anvendelse.

-----0-----

I det omfang Landsskatteretten måtte nå frem til, at udlejningen af de omhandlede andelsboliger er omfattet af ligningslovens § 15 B, gøres det gældende, at udlejningen af andelsboligerne skal anses for en samlet udlejningsvirksomhed i ligningslovens 15 B's forstand, hvilket indebærer, at der er fuldt fradrag for alle omkostninger afholdt vedrørende de enkelte andelsboliger i indkomståret 2012 i den samlede indkomst ved udlejningen af disse. Dette således at udgifter afholdt vedrørende den enkelte andelsbolig kan fradrages ved opgørelsen af indtægterne ved udlejning af de øvrige andelsboliger. Det faktum, at der efter bestemmelsen ikke kan gives fradrag for et eventuelt underskud opnået ved den samlede udlejning, vil være uden relevans i nærværende sag, hvor det samlede resultat ved udlejningen er positivt og udgør det af A selvangivne beløb kr. 12.266.

Endelig gøres det gældende, at i det omfang Landsskatteretten måtte være enig i SKATs opgørelsesmetode, således at der skal henses til omkostningerne afholdt vedrørende hver enkelt ejendom separat ved opgørelsen af resultatet for disse, så skal der ved opgørelsen gives fradrag for "lejeudgifter" i perioder, hvor andelsboligerne ikke har været udlejet, idet boligerne ikke er beregnet til privat beboelse af A, men derimod til udlejning, hvorfor alle løbende omkostninger kan fradrages ved opgørelsen af resultatet ved udlejning af den enkelte ejendom, uanset hvorvidt der konkret har været foretaget udlejning i den enkelte måned eller ej.

(…)"

Repræsentanten fremsendte endvidere følgende bemærkninger til Skattestyrelsens supplerende udtalelse:

"Skattestyrelsens bemærkninger angående udlejning af andelsboliger giver ikke anledning til yderligere bemærkninger i relation til sagens juridiske kvalifikation, idet der henvises til bemærkningerne om anvendelse af ligningslovens § 15B i klage af 29. juni 2015."

Landsskatterettens afgørelse
Udgifter, som i årets løb er anvendt til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten kan fradrages ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Det fremgår af statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a (loven kan findes på www.retsinformation.dk).

Udgiften skal være direkte knyttet til indkomsten, og den skal ligge inden for virksomhedens naturlige rammer. Private udgifter kan ikke fradrages. Det fremgår af statsskattelovens § 6, stk. 2.

I virksomheder, der ikke er erhvervsmæssige, kan der alene foretages fradrag for de udgifter, der har været forbundet med indkomsterhvervelsen (nettoindkomstprincippet). Underskud af ikke erhvervsmæssig virksomhed kan ikke fradrages i anden indkomst.

Udlejning af fast ejendom er som udgangspunkt erhvervsmæssig virksomhed. Der skal dog i lighed med andre virksomhedstyper foretages en konkret vurdering af, om virksomheden er drevet erhvervsmæssigt. Dette skal ske ud fra en samlet konkret vurdering af virksomheden, hvori alle relevante forhold skal inddrages. Efter praksis indgår det med en betydelig vægt, om virksomheden kan anses for etableret og drevet med udsigt til at opnå en rimelig fortjeneste. Det vil sige, om virksomheden er indrettet med henblik på en systematisk indkomsterhvervelse. Dette fremgår af Landsskatterettens afgørelse af 3. december 2014, som er offentliggjort i SKM2014.822.LSR.

Ved bedømmelsen af, om en virksomhed har været drevet erhvervsmæssigt, lægges der endvidere vægt på, om den har været drevet med en tilstrækkelig høj intensitet.

Det fremgår af Landsskatterettens afgørelse af 20. februar 2002, der er offentliggjort under SKM2002.135.LSR, at Landsskatteretten lagde til grund i afgørelsen, at udlejningen af to timesharelejligheder til beboelse var erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed. Det fremgår af sagens faktiske omstændigheder, at klageren erhvervede ret til at benytte lejlighederne 8 uger årligt i 95 år, og lejlighederne udelukkende var anvendt til udlejning. Det fremgår af præmisserne i afgørelsen "de i sagen omhandlede lejligheder udelukkende har været anvendt til udlejning i en erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed". Det følger dermed af afgørelsen, at udlejning af flere lejligheder, som klageren har erhvervet brugsret til, kan udgøre en erhvervsmæssig virksomhed.

Landsskatteretten vurderer, at brugsretten til timesharelejligheder kan sammenlignes med brugsretten til andelslejligheder i nærværende sag. Der er herved henset til oplysningerne i vedtægterne om, at brugsretten til andelslejlighederne indebærer mulighed for udlejning. Der skal derfor foretages en konkret vurdering af, hvorvidt klagerens udlejning af andelslejlighederne udgør en erhvervsmæssig virksomhed.

Det er oplyst, at klageren i det påklagede år udlejede 11 andelslejligheder og selvangav det samlede overskud fra udlejningen med 12.266 kr. Det er endvidere oplyst, at køb af andelsbeviser til andelslejligheder var finansieret via F2-Bank, der også modtog indbetalinger af leje.

På det foreliggende [grundlag] er det Landsskatterettens opfattelse, at udlejningerne af 11 andelslejligheder skal vurderes som én udlejningsvirksomhed. Der er herved henset til, at der var økonomisk sammenhæng mellem udlejningerne.

Det er lagt til grund, at to andelslejligheder var udlejet på helårsbasis og 9 andelslejligheder var udlejet en del af året. I løbet af indkomståret blev fire andelslejligheder frasolgt og to nye tilkøbt.

Det fremgår af andelsboligforeningernes vedtægter, at andelshaveren har ret til at udleje andelsboliger efter almindelig lejelovgivning, dog efter godkendelse fra bestyrelsen. Der er fremlagt skriftlige lejekontrakter, og det er oplyst, at klageren ikke har boet i de omhandlede andelslejligheder, idet klageren i den omtalte periode boede i Land Y1.

Det er Landsskatterettens opfattelse, at klagerens udlejning af andelslejlighederne har været tilstrækkelig intens med henblik på at opnå systematisk indtægtserhvervelse. Der er herved henset til omfanget af udlejningerne, nyerhvervelserne samt, at klageren ikke benyttede andelslejlighederne privat. Det samlede resultat af udlejningerne har givet et overskud.

Sammenfattende vurderer Landsskatteretten, at den konkrete prøvelse af intensitet og rentabilitet ikke giver anledning til at fravige udgangspunktet om, at udlejning af fast ejendom anses for at være erhvervsmæssig virksomhed.

Vedrørende ligningslovens § 15P bemærkes det, at bestemmelsen omhandler værelsesudlejning og udlejning af en lejlighed en del af året, og at man sidestiller andelshavere i private andelsboligforeninger med lejere, der fremlejer en lejelejlighed. Det kan ikke udledes af bestemmelsen, at helårsudlejning af flere andelslejligheder er omfattet af bestemmelsen.

Det følger af praksis, jf. Skatterådets afgørelse af 20. november 2012, offentliggjort i SKM2012.701.SR, Landsskatteretten afgørelse af 5. november 2015, offentliggjort i SKM2016.30.LSR og senest Landsskatterettens afgørelse af 29. maj 2018, offentliggjort som SKM2018.530.LSR, at helårsudlejning af en andelsbolig ikke kan anses for erhvervsmæssig virksomhed, men det kan heller ikke udledes fra praksis, at helårsudlejning af flere andelslejligheder skal behandles efter ligningslovens § 15P.

Landsskatteretten anser herefter klagerens udlejning af andelslejlighederne i 2012 for at være erhvervsmæssig virksomhed.

Den påklagede afgørelse ændres derfor, og udlejningsresultat nedsættes til det selvangivne.

Skatteforlaget

Dokumentets metadata

Udlejning af andelslejligheder - Erhvervsmæssig virksomhed