Dokumentets metadata

SKATs udtalelse om handelsværdien på ejendomme

I forbindelse med opførelsen af en ejendom i 1920'erne blev der ydet offentlig støtte. På den baggrund blev der i 1923 tinglyst en tilskudsdeklaration. Den andelsboligforening, der ejede ejendommen, overvejede at frikøbe sig for deklarationen, hvorfor kommunen den 28. august 2017 anmodede SKAT om en særskilt vurdering af ejendommen i henhold til § 2 i bekendtgørelse nr. 314 af 10. august 1965 om visse byggeforeningers frigørelse for tilskudsbestemmelser. I brev af 1. maj 2018 skønnede SKAT, at ejendommens værdi udgjorde 116 mio. kr. Kommunen anmodede herefter Skatteankestyrelsen om at ændre ejendommens handelsværdi. Landsskatteretten bemærkede, at SKAT i brevet af 1. maj 2018 udtalte, at ejendommens handelsværdi pr. denne dato skønsmæssigt vurderedes til 116 mio. kr. SKATs udtalelse ændrede ikke ansættelsen af ejendommens ejendoms- og grundværdi pr. 1. maj 2018. På den baggrund fandt Landsskatteretten, at SKAT ikke havde truffet en afgørelse i forvaltningsretlig forstand i form af en ansættelse af ejendommens grund- og ejendomsværdi med hjemmel i vurderingsloven, eller at SKAT i øvrigt havde fastsat, hvad der var ret i det foreliggende tilfælde. Hverken vurderingsankenævnet eller Landsskatteretten havde således kompetence til at behandle klagen, jf. skatteforvaltningslovens §§ 6 og 11 modsætningsvis. Landsskatteretten afviste derfor klagen.

Klagen vedrører SKATs udtalelse om handelsværdien på ovennævnte ejendomme.

Landsskatterettens afgørelse
Landsskatteretten afviser sagen.

Faktiske oplysninger
Ejendommene adresse Y1 nr. x-x og adresse Y1 nr. x-x, by Y1 er ejet af Andelsboligforeningen H1.

[Kommunen] har i brev af den 28. august 2017 anmodet SKAT om en vurdering af handelsværdien på ovennævnte ejendomme. Af anmodningen fremgår bl.a.,

"Ejendomsvurdering - ejendommen matr.nr. […] og […], beliggende adresse Y1 nr. x-x og adresse Y1 nr. x-x, by Y1

I forbindelse med A/B H1s opførelse af ovennævnte ejendom i 1920´erne blev der ydet offentlig støtte. Der blev på den baggrund den 6. august 1923 tinglyst den i kopi vedlagte tilskudsdeklaration.

Ved lov nr. 196 af 4. juni 1964 blev der åbnet mulighed for at frigøre sig for disse deklarationer (kopi af loven med ændringer og den tilhørende bekendtgørelse af 10. august 1965 vedlægges).

Ejendommen tilhører en privat andelsboligforening A/B H1. Der er xx boliger og et mindre erhvervsareal i ejendommen.
A/B H1 overvejer at frikøbe sig for deklarationen, og vi skal derfor anmode SKAT om en særskilt vurdering af ejendommen, jf. bekendtgørelsens § 2.

SKAT har senest den 26. august 2014 vurderet ejendommen i henhold til disse bestemmelser. Efter denne vurdering er bygningerne blevet forsynet med altaner til en samlet udgift på 14.226.969 kr.

Der foreligger vedlagte tilstandsvurdering af 13. januar 2017, der er udarbejdet af R1. På side 13 i rapporten sammenfattes vurderingen, og bygningernes tilstand vurderes samlet set som middel.
Der synes derfor ikke at være grundlag for at reducere kapitaliseringsfaktoren som sket i SKATs vurdering af 26. august 2014"

SKAT har den 1. maj 2018 fremsendt udtalelse til [kommunen]. Af udtalelsen fremgår,

"I har anmodet om en udtalelse om handelsprisen på ejendommen på adresse Y1 nr. x-x, […], og adresse Y1 nr. x-x, […].

Dette har vi lagt til grund for vores udtalelse
[Kommunen] har anmodet om en vurdering af ejendommene som led i andelsboligforeningens overvejelser om frikøb af tilskudsdeklaration.

Der er i august 2014 foretaget udtalelse om ejendommenes værdi. Ejendommene er sat til kr. 51.000.000 hver. Ejendommene har været udvendigt og til dels indvendigt besigtiget og har samme størrelse.

Ifølge Advokat […] er der efterfølgende opsat altaner på flere af ejendommenes lejligheder til samlet forbedrings omkostning på kr. 14.226.969 kr.

Der er ikke sket andre vedligeholdelses- eller genopretningsarbejder på ejendommene.
Ved tidligere udtalelse i 2014, er der bl.a. lagt til grund at ejendommenes tag og loft er i dårlig stand.
Hertil er der sætningsskader nogle steder da bygningen synker.

Ejendommen er centralt og velbeliggende i by Y1, […].

Der er ved vurdering af ejendommenes værdi pr. d.d. henset til den tidligere værdiansættelse samt prisudviklingen på de sammenlignelige salg af udlejningsejendomme i by Y1 fra 2014 og til dato.

SKATs salgsstatistikker viser, at der har været i alt 19 frie salg af udlejningsejendomme i vurderingskreds […], by Y1, med en gennemsnitlige afstandsprocent på -1% for perioden 1. august 2014 til 1. maj 2018.
Ved seneste vurdering pr. 1. oktober 2012 er begge ejendomme enslydende ansat:

Anslået leje beboelse 2.899.657 kr.
Anslået leje erhverv 71.910 kr.
I alt 2.971.567 kr. x faktor 22,0 = 65.000.000

Ved vurdering af ejendommene efter anmodning i 2014 er den anvendte lejefaktor nedsat med 20 % i forhold til gennemsnittet til 17,6 som følge af ejendommenes vedligeholdelsesstand.

Opsummering af udtalelsen
SKAT ejendom skønner ud fra ovenstående, at ejendommene adresse Y1 nr. x-x og nr. x-x, i dag har en værdi på 58.000.000 kr. eller samlet kr. 116.000.000.
De værdiforøgende forbedringsudgifter i forbindelse med altanopsætning på kr. 14.200.000 er ligeligt fordelt på de to ejendomme. "

Ved seneste ejendomsvurdering, pr. 1. oktober 2017, er begge ejendomme ansat til en ejendomsværdi på hver 65.000.000 kr. Ejendomsvurderingerne er en videreførsel af de ansatte vurdering pr. 1. oktober 2012.

Kommunens repræsentant har i brev af den 13. juli 2018 fremsat påstand om, at Skatteankestyrelsen ændrer ejendommenes handelsværdi.

Af klagen fremgår, at udtalelsen er givet efter anmodning fra klageren til brug for fastsættelse af prisen for andelsboligforeningens eventuelle frikøb af den på ejendommen tinglyste tilskudsdeklaration i medfør af §2 i bekendtgørelse nr. 314 af 10. august 1965.

For så vidt angår handelsværdien har repræsentanten bl.a. henvist til, at SKAT, som led i værdiansættelsen, har taget udgangspunkt i en række oplysninger, der divergerer fra aktuelle faktiske forhold.

Under sagens behandling i Skatteankestyrelsen, har repræsentanten for ejeren af ejendommene gjort gældende, at hverken Skatteankestyrelsen eller Landsskatteretten kan behandle sagen, da de særlige regler i bekendtgørelse nr. 314 af 10. oktober 1965 med senere ændringer ikke indeholder bestemmelser om klage af SKATs udtalelse om ejendommens værdi. Det er repræsentantens opfattelse, at når SKAT har udtalt sig om værdien, kan ejeren af ejendommen vælge at købe til den fastsatte pris, eller ej. Hverken ejeren eller kommunen kan klage.

Vurderingsstyrelsen har udtalt, at den ikke anser Vurdering SKATs udtalelse som en forvaltningsretlig afgørelse, der kan klagebehandles af Landsskatteretten, jf. skatteforvaltningslovens § 11. Udtalelsen om ejendommenes handelsværdi er ikke udtryk for en værdiansættelse, der er foretaget med hjemmel i vurderingsloven. Værdiansættelsen er foretaget med hjemmel i frigørelsesloven og den dertil hørende bekendtgørelse.

Det fremgår hverken af frigørelsesloven eller den dertil hørende bekendtgørelse, at denne del af grundlaget for den efterfølgende afgørelse kan prøves separat. Vurderingsstyrelsen finder ikke, at værdiansættelsen kan anses for en separat forvaltningsretlig afgørelse, der kan prøves separat, og ikke en del af grundlaget for den samlede afgørelse, der kan prøves som en del af prøvelsen af den samlede afgørelse efter frigørelsesloven, som efter frigørelsesloven og dertil hørende bekendtgørelse skal træffes af kommunalbestyrelsen eller en dertil af kommunalbestyrelsen bemyndiget.

Landsskatteretten afgørelse og begrundelse

Skatteforvaltningsloven §6 og § 11 har følgende ordlyd,

§ 6. stk. 1. Vurderingsankenævnene afgør klager over told- og skatteforvaltningens afgørelser efter:

1. Lov om vurdering af landets faste ejendomme.
2. Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, nr. 3
3. Ejendomsvurderingsloven

§ 11.Landsskatteretten afgør, medmindre andet er bestemt af skatteministeren efter § 14, stk. 2, klager over:
1) Told- og skatteforvaltningens afgørelser, hvor klagen ikke afgøres af skatteankeforvaltningen, et skatteankenævn, et vurderingsankenævn eller et motorankenævn.
2) Skatterådets afgørelser.
Stk. 2. Landsskatteretten afgør sager, som et vurderingsankenævn eller skatteankeforvaltningen har henvist til afgørelse i Landsskatteretten, jf. § 6 a, stk. 1, og § 4 a, stk. 3.
Stk. 3. Landsskatteretten afgør sager, som Skatteministeriet har indbragt for Landsskatteretten efter § 40, stk. 1.
Stk. 4. Landsskatteretten afgør i øvrigt klager, der efter anden lovgivning er henlagt til Landsskatteretten til afgørelse, og som ikke efter regler udstedt i medfør af § 35 b, stk. 3, skal afgøres af skatteankeforvaltningen.

Vurderingsankenævnene har kompetence til at træffe afgørelse, hvor der foreligger en klage over told- og skatteforvaltningens afgørelser i henhold til vurderingsloven, jf. skatteforvaltningslovens § 6, stk. 1, nr. 1. Landsskatteretten skal træffe afgørelse i sådanne sager, hvor sagen af skatteankeforvaltningen er blevet visiteret til retten efter § 35 b, stk. 4, jf. stk. 1, 2 eller 3, eller klageren selv vælger, at sagen skal afgøres af retten efter § 35 b, stk. 5. Endvidere fremgår det af § 11, at Landsskatteretten afgør klager over Told- og Skatteforvaltningens afgørelser.

For klage til vurderingsankenævnene og Landsskatteretten gælder således, at der alene er klageadgang, såfremt der er truffet afgørelse af SKAT.

I forvaltningslovens § 2's forstand sigtes der med udtrykket "truffet afgørelse" til udfærdigelse af forvaltningsakter. Herved forstås udtalelser, der går ud på at fastsætte, hvad der er eller skal være ret i et foreliggende tilfælde.

Af forarbejderne til skatteforvaltningsloven (bemærkningerne til lovforslag nr. 110 af 24. februar 2005, punkt 4.17) fremgår:

"Begrebet afgørelse anvendes om en retsakt; det vil sige en udtalelse, der går ud på at fastsætte, hvad der er eller skal være ret i et foreliggende tilfælde".

Begrebet svarer dermed til det almindelige afgørelsesbegreb i forvaltningsloven.

Af forarbejderne til forvaltningslovens § 2, stk. 1 (bemærkningerne til lovforslag nr. L 4 af 2. oktober 1984), fremgår således:

"Med udtrykket "truffet afgørelse" sigtes til udfærdigelse af retsakter, dvs. udtalelser, der går ud på at fastsætte, hvad der er eller skal være ret i et foreliggende tilfælde.

Det fremgår af kommunens brev af 28. august 2017, at SKAT anmodes om en vurdering af ejendommens handelsværdi iht. frigørelsesloven (lovbekendtgørelse nr. 978 af 19. oktober 2009) og bekendtgørelse nr. 314 af 10. august 1965 om visse byggeforeningers frigørelse for tilskudsbestemmelser, der er udstedt med hjemmel i frigørelseslovens § 2, stk. 2.

Det fremgår af § 2 i bekendtgørelsen, at foreningen kan forlange frigørelse mod betaling af det oprindeligt ydede tilskud samt et beløb svarende til forskellen mellem den godkendte oprindelige anskaffelsessum for ejendommen og dennes værdi efter en vurdering på det tidspunkt, hvor begæring om frigørelse fremsættes. Vurderingen foretages efter reglerne om vurdering i lov om vurdering og beskatning til staten af landets faste ejendomme.

Retten bemærker, at SKAT i brev af 1. maj 2018 til kommunen har udtalt, at ejendommenes handelsværdi pr.1. maj 2018 skønsmæssigt vurderes til 116.000.000 kr. SKATs udtalelse har ikke ændret ansættelsen af ejendommenes ejendoms- og grundværdi pr. 1. maj 2018.

På den baggrund finder Retten, at der ikke ved SKATs brev er truffet en afgørelse i forvaltningsretlig forstand, i form af en ansættelse af ejendommenes grund- og ejendomsværdi med hjemmel i vurderingsloven, eller i øvrigt har fastsat hvad der er ret i foreliggende tilfælde.

Hverken vurderingsankenævnet eller Landsskatteretten har således kompetence til at behandle nærværende klage, jf. skatteforvaltningslovens §§ 6 og § 11 modsætningsvis.

Landsskatteretten afviser derfor klagen.