Dokumentets metadata

Klage over ejendomsværdi og grundværdi - Risiko for oversvømmelse ved stormflod

Landsskatteretten fandt, at der ved fastsættelse af grundværdien og ejendomsværdien ved en omvurdering pr. 1. januar 2017 af en ejendom i 1. række mod vandet, dels skulle inddrages den negative indflydelse i form af risikoen for oversvømmelse ved stormflod, dels skulle inddrages den positive indflydelse i form af udsigten over havnen. Ejendomsværdien fastsattes herefter til kr. 2.400.000 kr. og grundværdien til 585.000 kr.

Faktiske oplysninger
Ejendommen er et fritliggende enfamilieshus beliggende Adresse Y1 a, By Y1 i By Y1 Kommune. Den har benyttelseskode 01 - beboelsesejendom med 1 lejlighed.

Ejendommen omfatter tre matrikler med et samlet vurderet og matrikuleret areal på 1.061 m², heraf vej på 0 m², og de har matrikelnr. […], […] og […].

Det fremgår af BBR-meddelelsen, at huset er opført i 1906 og om-/tilbygget i 1976. Husets ydervægge er af mursten, taget af tegl, og det opvarmes med fjernvarme suppleret af brændeovn. Huset har 2 etager foruden kælder og tagetage. Det bebyggede areal udgør 142 m². Det samlede bygningsareal er på 271 m². Det samlede boligareal er på 271 m². Huset har et samlet kælderareal på 129 m² og et samlet tagetageareal på 89 m². Ejendommen er tilsluttet alment vandforsyningsanlæg samt afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Huset har 10 værelser, 2 toiletter og 2 bade.

Der er et fritliggende udhus med et bebygget areal på 200 m². Bygningen er opført i 1944. Den har ydervægge af mursten og tag af fibercement. Der er ingen varmeinstallation eller supplerende varme.

Der er et fritliggende udhus med et bebygget areal på 28 m². Bygningen er opført i 1986. Den har ydervægge af metalplader og tag af metalplader. Af bemærkningerne til bygningen fremgår det, at bygningen er et halvtag.

Der er et fritliggende udhus med et bebygget areal på 10 m². Bygningen er opført i 1995. Den har ydervægge af træbeklædning og tag af PVC. Af bemærkningen til bygningen fremgår det, at bygningen er et hønsehus/brændeskur.

Ifølge Skatteforvaltningens bygningsoplysninger havde den påklagede ejendom pr. 1. oktober 2016 benyttelsen beboelse og forretning med 2 lejligheder. Pr. 1. oktober 2017 er benyttelsen beboelse med 1 lejlighed.

Ejendommen er beliggende tæt på den gamle bydel i By Y1, i 1. række med udsigt over havnen, […] […] og [havområdet]. Af google.dk/maps/streetview fremgår det, at udsigten til havnen omfatter nærliggende lystbådehavn samt længere væk diverse industrielle anlæg. Der er endvidere udsigt til vindmøller […], ca. 3 km fra den påklagede ejendom. Der er ca. 150 meter til [en kirke] og 500 meter til By Y1 station i fugleflugtslinje. Grundens form er et irregulær polygon. Grunden er ca. 21 meter bred ud mod Adresse Y1 og ca. 82 meter i længden ved skellet mod øst. Ifølge højdekort er ejendommen beliggende 1,0 - 1,5 meter over havets overflade.

Ejendommen er omfattet af Lokalplan nr. […]. Planen trådte i kraft den [dato] 1981. Området, ejendommen ligger i, må anvendes til boligformål, butikker, kontorer og offentlige formål og - efter byrådets nærmere godkendelse - mindre håndværksvirksomheder. Ifølge planen må bebyggelses-procenten for et delområde, beregnet udfra hele delområdets areal, ikke overstige 50.

Ejendommen er beliggende i vurderingskreds […], grundværdiområde […] Havneområde […] - 1. række. Ved vurderingen pr. 1. oktober 2011 var etagearealpris i grundværdiområdet af SKAT ansat til 2.000 kr.

I perioden 1. januar 2010 til 31. december 2013 har der været følgende frie salg af parcelhuse i grundværdiområde […]:

Adresse Y1 c ligger mindre end 50 m fra den påklagede ejendom i 1. række mod vandet. Ifølge højdekort ligger Adresse Y1 c mellem 1,0 -1,5 meter over havets overflade. Ejendommen er omfattet af samme lokalplan, som den påklagede ejendom.

I perioden 1. januar 2010 til 31. december 2013 har der været følgende frie salg af parcelhuse i nærliggende grundværdiområde […]:

Adresse Y2 e ligger ca. 120 m fra den påklagede ejendom i 1. række mod vandet. Adresse Y2 e ligger ifølge højdekort mellem 1,0 - 1,5 meter over havets overflade. Max. bebyggelsesprocent er 40, bebyggelse skal placeres som fritliggende villabebyggelse og ikke med mere end 2 etager.

I perioden 1. januar 2010 til 31. december 2013 har der været følgende frie salg af parcelhuse i nærliggende grundværdiområde […] mindre end 3 km fra den påklagede ejendom:

Samtlige solgte ejendomme ligger i 1. række mod vandet. Adresse Y3 f ligger på havnesiden. De resterende ejendomme ligger med udsigt over [havområdet].

Adresse Y3 f ligger ifølge dingeo.dk 1,9 meter over havets overflade i et boligområde.

Ejendommene på Adresse Y4 ligger ifølge højdekort mellem 2 og 2,5 meter over havets overflade i et boligområde.

Adresse Y5 l og m ligger ifølge højdekort henholdsvis 15 og 13,5 meter over havets overflade i et boligområde.

Følgende ubebyggede parcelhusgrunde med arealer mellem 700 og 1.200 m² beliggende i byzone i By Y1 mindre end 4 km fra den påklagede ejendom er solgt i almindelig fri handel i perioden fra 1. januar 2010 til og med 31. december 2013:

Ifølge oversvømmelseskort på klimatilpasning.dk er ingen af de solgte grunde i risiko for oversvømmelse ved en vandstigning på 1,5 meter.

Adresse Y6 n ligger i et område, der på handelstidspunktet var udlagt til boligområde, tæt lav bebyggelse med max bebyggelsesprocent på 40. Der er ikke udsigt til [havområdet]. Grunden var ikke byggemodnet.

Adresse Y7 o ligger i et område, der på handelstidspunktet var udlagt til boligformål og bebyggelse udelukkende bestående af fritliggende parcelhuse og max bebyggelsesprocent på 25. Der er ikke udsigt til [havområdet]. Grunden var ikke byggemodnet.

Adresse Y8 p ligger i et område, der på handelstidspunktet var udlagt til boligområde med åben lav bebyggelse med max bebyggelsesprocent på 30. Der er ikke udsigt til [havområdet]. Grunden var ikke byggemodnet.

Adresse Y9 q ligger på en skråning med potentiel udsigt over [havområdet]. På handelstidspunktet var området udlagt til boligområde med åben/lav bebyggelse med en max bebyggelsesprocent på 25. Grunden var ikke byggemodnet.

Adresse Y10 r og s ligger begge på en skråning med udsigt over [havområdet], der kan hindres delvist af yderligere bebyggelse i området. På handelstidspunktet var området udlagt til boligområde med åben/lav bebyggelse med max bebyggelsesprocent på 25. Grunden var ikke byggemodnet.

Adresse Y11 t ligger på hjørnet af Adresse Y4 og Adresse Y11 i 2. række mod vandet. Grunden ligger på en skråning ca. 5 meter over havets overflade og har udsigt over [havområdet]. På handelstidspunktet var området udlagt til boligområde med åben/lav og tæt/lav bebyggelse med max bebyggelsesprocent på 25.

Adresse Y12 u ligger i et område, der på handelstidspunktet var udlagt til boligformål med fritliggende parcelhuse med max bebyggelsesprocent på 25. Der er ikke udsigt til [havområdet]. Grunden var ikke byggemodnet.

Adresse Y13 v og x ligger i et område, der på handelstidspunktet var udlagt til boligformål med åben/lav bebyggelse med max bebyggelsesprocent på 25. Der er ikke udsigt til [havområdet]. Begge grunde var byggemodnet.

Ifølge Finans Danmarks ejendomsmarkedsstatistik udgjorde de gennemsnitlige m²-priser (kr.) for parcel- og rækkehuse i postområde nr. […] By Y1:

SKATs afgørelse
Ejendoms- og grundværdien pr. 1. oktober 2017 er fastsat således:

Ejendommen er omvurderet iht. vurderingslovens § 3 nr. 10
Ejendommen har ændret anvendelse

Vurderingsstyrelsen har fremsendt følgende udtalelse til klagen:

"I har bedt os om at undersøge muligheden for at ændre årsomvurderingen pr. 1. oktober 2017 af ejendommen på Adresse Y1 a, By Y1, ejendomsnummer […].
Vi har set på sagen og mener, at der ikke er grundlag for at genoptage og ændre vurderingen.

Derfor mener vi, at der ikke er grund til at ændre vurderingen 2017.
Ejendommen var på vurderingstidspunktet en beboelsesejendom med 1 lejlighed, beliggende på Adresse Y1 a, By Y1 i byzone i By Y1 Kommune.
Ejendommen har et tinglyst areal på 496 m² - matr.nr. […], 87 m² - matr.nr. […] og 478 m² - matr.nr. […], i alt 1061 m².

Ejendommen er ifølge lokalplan nr. […] udlagt til boligformål, butikker, offentlige formål og er beliggende i lokalplanområdets delområde […]. Lokalplanen fastsætter en bebyggelsesprocent for et delområde under ét på 50 og maksimal bygningshøjde på 2 ½ etage.

Det fremgår af BBR- meddelelsen, at beboelsesejendommen er opført i 1910 og renoveret i forbindelse med til/ombygning i 1976. Ejendommens ydervægge er af mursten, taget af tegl og det opvarmes ved fjernvarme og brændeovn.
Ejendommens samlede boligareal er 271 m2, bestående af:

• Bebygget areal på 142 m²;
• 1. sal/mansardetage på 129 m².

Derudover er der registreret:

• Kælderareal på 129 m²;
• Fritliggende garage, udhus m.m. på 100 m².

Ejendommen er årsomvurderet i 2017 som følge af ændring af ejendommens anvendelse fra blandet bolig/erhverv til beboelsesejendom med 1 lejlighed, jf. Vurderingslovens § 3, stk.1, nr. 10.

Ejer har klaget over ejendomsvurdering 2017 og medsendt artikler om finanskrisen på boligmarkedet, dårlig isolerede gamle ejendomme samt dalende handelspriser i området.

Grundværdi
Grundværdien udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1.
Det følger endvidere af vurderingslovens § 16, at grundværdien skal ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.
Det er bl.a. udgangspunktet, at den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet samt prisudviklingen på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet er bestemmende for ejendommens handelsværdi.

Den påklagede ejendom er beliggende i grundværdiområde […], som er et havneområde i 1. række, hvor området er udlagt til boligområde med etagebebyggelse i byzone. Ejendommens grundværdi beregnes efter etagearealprincippet og etagearealprisen i grundværdiområdet er fastsat til 2.000 kr. pr. m².

Det fremgår af lokalplanens bestemmelser, at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 50 for et delområde under ét, og at bygningshøjden ikke må være mere end 2 ½ etage. Ejendommen er derfor beregnet efter etagearealprincippet, jf. Den juridiske vejledning afsnit H.A. 3.2.2.3.
Etagearealprincippet hviler på den erfaring, at grundens værdi er afhængig af den tilladte udnyttelse, og at grundværdien stiger i takt med, at den tilladte bebyggelsesprocent øges. Det bemærkes, at etagearealprisen er den samme for alle grunde i et grundværdiområde, og er uafhængig af den faktiske udnyttelse af ejendommen.

Ved ansættelse af grundværdien inddeler Vurderingsstyrelsen ejendommene i grundværdiområder. Placeringen af ejendomme i de forskellige grundværdiområder sker ud fra oplysninger om den planlagte anvendelse, sammenhængen mellem det enkelte grundværdiområde og planområdeinddelingen, at der er en ensartet prisudvikling, og at ejendommene ligger i et geografisk sammenhængende område. De enkelte ejendomme i et grundværdiområde vil således få samme områdepris, således at det hovedsageligt er forskellene i grundarealet, som gør at ejendommene ikke har samme grundværdi.

Det er vores opfattelse, at vurderingen af grunden er vurderet til, hvad den er værd pr. 1. oktober 2011 i ubebygget stand med de faktisk foreliggende omgivelser, såsom beliggenhed og en i økonomisk henseende god anvendelse, og den har fået samme områdepris, som de øvrige ejendomme i grundværdiområdet.

Ejendomsværdi
Vurderingen skal i henhold til vurderingslovens § 6 foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, dvs., den værdi, som en fornuftig køber må antages at ville købe ejendommen for.
Da vurderingen for ejerboliger fastsættes i henhold til Vurderingslovens § 6 med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme i et sammenligneligt område, har vi undersøgt frie salg af ejerboliger og af ubebyggede grunde i grundværdiområde […].

Vi har søgt i perioden omkring vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2011, da vurderinger og ansættelser af ejendomme skal vurderes efter prisforholdene pr. 1. oktober 2011, jf. Vurderingslovens § 42, stk. 3, som er indsat ved lov nr. 61 af 16. januar 2017.
Der har ikke været fri salg af ubebyggede grunde i det pågældende grundværdiområde omkring vurderingstidspunktet, hvorfor vi har inddraget øvrige handler af bebyggede ejendomme i skønnet.
Da der kun har været én fri handel i grundværdiområdet […], har man udvidet søgningen til andre sammenlignelige grundværdiområder.
Det er vores vurdering, at den påklagede ejendom er sammenlignelig med ejendomme beliggende på Adresse Y4, Adresse Y2 og Adresse Y1, By Y1.

Denne udsøgning resulterede i følgende ejendomme:
Tabel 1. Reference ejendomme [Tabel ufuldstændig pga. pladsmangel]

Af ovenstående ses, at der har været 3 frie sammenlignelige salg i søgte periode, heraf 1 - væsentligt under ejendomsværdien, mens resten - over vurderingen, hvilket giver en indikation af, at niveauet for området er korrekt. De tre ejendomme er alle mindre end påklagede ejendom og de to af dem er også væsentligt ældre.
De tre ejendomme er solgt til en gennemsnitlig kvadratmeterpris på 24.927 kr. Påklagede ejendom har en kvadratmeterpris på 26.760 kr. (3.800.000 kr./142 m²).

Ovennævnte handler viser, at vurderingsniveauet i området ikke er for højt.

Det lokale normtal for et standardhus i grundområdet […] er fastsat til 11.000 kr. Områdeprisen for ejendommen blev - ud fra den pågældende ejendomskarakteristika - korrigeret til 10.790 kr.
Det generelle normtal er en angivelse i kroner af bygningsværdien pr. kvadratmeter vægtet etageareal i et "standardhus", jf. den juridiske vejledning afsnit H.A.2.1.2.1.3.
Standardhuset anvendes som fælles målestok overalt i landet. Hvis en ejendoms bygninger afviger fra standardhusets i henseende til alder, størrelse eller kvalitet, bliver bygningsværdien forhøjet eller nedsat med udgangspunkt i normtallet.

Vi mener at normtallet er fastsat i overensstemmelse med gældende regler.

Det bemærkes, at en omberegning af ejendomsværdien blev foretaget som følge af, at ejendommen ændrede anvendelse fra blandet bolig/erhverv til beboelsesejendom, jf. Vurderingsskattelovens § 33, stk. 15.
Den foretagne vurderingsmæssige ændring har ikke konsekvenser for den aktuelle ejer, så længe ejeren fortsat ejer og bebor ejendommen, jf. Vurderingsskattelovens § 33, stk. 15.
Ejendomsværdiskatten beregnes ud fra den laveste værdi af følgende værdier, jf. ejendomsværdiskattelovens § 4a:

1. Den ejendomsværdi, der er ansat for den pågældende ejendom pr. 1. januar i indkomståret;
2. Den ejendomsværdi, der er ansat for den pågældende ejendom pr. 1.01.01 med tillæg af 5 pct.;
3. Den ejendomsværdi, der er ansat for den pågældende ejendom pr. 1.01.02.

Vi skønner samlet set, at vurderingen afspejler prisen i handel og vandel i forhold til en gennemsnitlig handelspris for sammenlignelige ejendomme og i prisniveauet 2011.

Vi skønner derfor, at vurderingen pr. 1. oktober 2017 skal fastholdes."

Klagerens opfattelse
Klageren har fremsat påstand om, at ejendomsværdien og grundværdien nedsættes:

Til støtte for påstanden er anført:

"Emne: Klage over ejendomsomvudering for ejendommen Adresse Y1 a, By Y1 (Registreringsnr. […]).

Ref. a. Ejendomsomvurdering pr. 1 OKT 2017 (udskrevet 16 FEB 2018).

b. SKAT skrivelse J.nr. […] af 21 NOV 2016.

Bilag: 1.SKAT skrivelse J.nr. […] af 21 NOV 2016.

2. Oversigt over stormflodsramte kystområder i perioden 1991-2009

3. [Lokale nyheder] 7 NOV 2013: Oversvømmelse på Adresse Y1.

4. Privatfoto af Adresse Y1 under oversvømmelse 29 OKT 2017.

Under henvisning til det ved ref. a. meddelte resultat af omvurderingen for min ejendom Adresse Y1 a, By Y1 skal jeg hermed påklage vurderingsprincip samt den ansatte ejendomsværdi (grund og bygning).
Omvurderingen er alene en følge af en ansøgt ændring af ejendommens status fra en to-familiebolig til en en-familiebolig. Der er således ikke i denne sammenhæng tale om værdiforøgende bygningsmæssige eller arealmæssige ændringer på ejendommen. Det betvivles derfor, at det meddelte resultat af omvurderingen, med en væsentlig forøgelse af ejendomsværdien, er retvisende. Klagemålet er motiveret med følgende forhold vedrørende ejendommen:

1. Vurderingsprincippet.
2. Grundarealets udsatte beliggenhed.
3. Bygningens tekniske forhold.
4. Statistiske oplysninger om prisudviklingen for parcelhuse i [området].

Ad1. Vurderingsprincippet. Under henvisning til den ved ref. b. meddelte afgørelse fastslås det af SKAT, at ejendommen skal vurderes efter byggeretsprincippet og ikke etagearealprincippet. Her er således fejlagtigt anvendt arealprincippet.

Ad 2.Grundarealets udsatte beliggenhed. For ejendommens grundareal kan oplyses, at det er beliggende ganske tæt ved By Y1 [… havområde]. Grundarealets og Adresse Y1s højdekote er en meter. Dette indebærer, at Adresse Y1 og grundarealet udsættes for hyppige oversvømmelser med havvand. Det er især i forbindelse med efterårets og forårets kraftige og stadige hyppigere storme fra vestlige og nordvestlige retninger og ikke mindst i forbindelse med egentlige stormflodshændelse at oversvømmelserne finder sted. Som det klart fremgår af bilag 2 er By Y1 et udsat område i forbindelse med stormflod. Den del af byområdet, der især rammes er Adresse Y1 og de ejendomme, der er beliggende langs denne vej. Som bilag 3 er vedlagt et billede, som viser Adresse Y1 under vand efter en storm den foregående dag. Vandstanden er således faldet i forhold det højeste niveau under selve stormen (ved denne storm var vandstanden på sit højeste 1,30 meter over daglig vandstand). Med højdekote 1 meter var grundarealet selvsagt oversvømmet.
Ved stormfloden i NOV 2006 nåede vandstanden op på sit hidtil højeste niveau nemlig 1,67 meter over daglig vandstand- ejendommen var også i denne situationen fuldstændig oversvømmet ligesom kælderen var fyldt med havvand. Disse oversvømmelser, der ofte står på i halve døgn indebærer væsentligt fugtoptag af saltvand i murværket. Fugtoptaget har en særdeles synlig skadelig virkning på facader og kældevægge. Stueetagens massive ydervægge tørrer aldrig helt hvorfor der forskellige steder kan konstateres skimmel på vægge især bag skabe. Kælderens anvendelighed er henset til oversvømmelsestruslen meget begrænset. Bilag 4 viser Adresse Y1 under oversvømmelse 29 OKT 2017 på tidspunktet for maksimal vandstand. Vej og grund er helt oversvømmet og færdsel til og fra ejendommen er ikke mulig.
Ved værdiansættelsen af grundarealet er det selvsagt ikke relevant, at tage udgangspunkt i værdien af grundarealer, der ikke på tilsvarende måde er udsat for hyppige oversvømmelser med havvand.
Grundværdiansættelse kræves henset til de beskrevne forhold væsentligt nedsat da den vuderede værdi ikke på nogen måde afspejler de faktiske forhold.
Formentlig ville det pågældende grundareal henset den udsatte beliggenhed med stor sandsynlighed ikke blive tilladt bebygget i nutiden. De opstillede prognoser for klimaforandringerne peger snarere på forværrede forhold end forbedrede forhold for min ejendom. På sigt kan det føre til ejendommens undergang!

Ad 3. Bygningsværdi henset til bygningstekniske forhold. Om bygningen kan oplyses, at den er opført i 1906 (og ikke som anført i 1910) efter den tids byggeskik. Denne 112 år gamle bygning står med massive ydervægge i stuelejligheden helt op til førstesalens gulvniveau. Dette umuliggør en effektiv isolering af stuelejligheden til begrænsning af varmetabet. Generelt gælder for bygningen, at dens energieffektivitet bedømt på den gældende skala for boliger (der spænder fra A til G) er beliggende helt i den laveste ende som det afspejler sig i en ganske stor varmeregning (kun dele af huset holdes opvarmet). Som bekendt er energieffektiviteten en meget afgørende faktor når der handles og prissættes huse. Ejendommens vinduer er med undtagelse af tre fag de oprindelige fra 1906. Trods velholdt stand og forsatsvinduer er de ikke tætte som moderne vinduer. Det vil være forbundet med særdeles store investeringer at forbedre ejendommens energieffektivitet. Under alle omstændigheder vil slutresultatet være en udsat beliggende gammel bygning hvorfor en sådan investering ikke skønnes lønsom. Ved værdisættelsen af bygningen er det henset til de beskrevne forhold ikke relevant at tage udgangspunkt i en generel standardpris for området på 11.000 kr. Dette fører til et ikke retvisende resultat for vurderingen.

Ad 4. Udviklingen i boligpriserne (parcelhus) i [området] er ifølge statistik oplyst af NYKREDIT (refereret i [nyhedsmedie] [dato] 2018) på et prisniveau, der er lavere end niveauet tilbage i 2007. For [området] oplyses en gennemsnitlig prisudvikling for parcelhus: år 2007: 3.088.000 kr., år 2018: 2.910.000 kr det vil sige en mindreværdi på 178.000 kr. Dette kan sammenlignes med den gennemsnitlige prisudvikling for hele landet, her er prisforskellen mellem 2007 og 2018 på: - 8.000 kr. For [området] er der med andre ord tale om et væsentligt efterslæb i prisudviklingen. Også på denne baggrund er det ganske uforståeligt, at SKAT ved omvurderingen meddeler denne meget væsentlige forhøjelse af ejendomsværdien. Som det er dokumenteret afspejler ejendomsværdien ikke på nogen måde prisudviklingen i området.
Min ejendom var i 2007 vurderet til 1.550.000 kr hvoraf en grundværdi på 333.300 kr. som bekendt toppede ejendomsværdierne i 2007. Det er derfor særdeles misvisende, at min ejendom i modstrid med den almindelige prisudvikling i området siden er blevet opvurderet til det nu meddelte beløb på 3.700.000 kr. Som ovenfor anført var gennemsnitsværdien for parcelhuse i området 3.088.000 kr i 2007. Min ejendom lå således på det halve af gennemsnitsværdien hvilket indebærer at der består et betydeligt misforhold i ejendomsvurderingen frem til i dag og den generelle prisudvikling i området! I stedet burde der være set en faldende ejendomsværdi i takt med det faldende prisniveau. Det modsatte kan konstateres for min ejendom.
HVORFOR?

Under påberåbelse af ovenævnte forhold bestrides, at den meddelte omvurdering af ejendommen er retvisende hvorfor ejendommens værdisættelse kræves reduceret til et for området realistisk niveau under inddragelse af ALLE de påpegede forhold.

Til sagens videre behandling er jeg selvfølgelig til rådighed med alle yderligere fornødne oplysninger…"

Klager har indsendt følgende bemærkninger dateret den 11. december 2018 til Vurderingsstyrelsens udtalelse:
"…
Sag: Bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse vedr. Nr. […] - Klage over vurderingen af ejendommen BBR Nr […], Adresse Y1 a, By Y1.

Ref.:
a. Skatteankestyrelsen skr. 28 NOV 2018- sag nr […].
b. Vurderingsstyrelsens skr. 28 NOV 2018- sagsnr. […].

Bilag:
1. SKATs skrivelse J.Nr. […] af 21 NOV 2016.
2. [Lokale nyheder] [dato] 2004: "[…]".
3. [Lokale nyheder] [dato] 2004: "[…]".
4. [Lokale nyheder] [dato] 2013: "[…]".
5. [Lokale nyheder] [dato] 2013: "[…]".
6. [Lokale nyheder] [dato] 2017: "[…]".
7. [Lokale nyheder] [dato] 2017: "[…]".
8. [Nyhedsmedie] [dato] 2018: "[…]".
9. Oversigtsfoto visende Adresse Y1 i fuld udstrækning.
10. Oversigtsfoto over hele [havområdet] med industriområderne […].
11. Foto fra oversvømmelse af Adresse Y1 set fra vestlige ende mod øst.
12. Foto fra oversvømmelse af Adresse Y1 set fra øst mod vest.

Med henvisning til Vurderingsstyrelsens skrivelse J.Nr. […] af 28 NOV 2018 med indeholdte afslag på genoptagelse af og ændring af den foreliggende vurdering af min ejendom Adresse Y1 a, By Y1 skal jeg hermed opretholde min oprindelige klage af 26 JUN 2018, samt tilføre yderligere afklarende bemærkninger.
Da den foreliggende ejendomsvurdering undlader inddragelse af en række forhold, der vil have væsentlig betydning for salgsværdien, er den meddelte ejendomsværdi efter min opfattelse overhovedet ikke retvisende.
Ifølge Vurderingsstyrelsens skrivelse ref. b. har man "kikket på sagen" men ikke fundet grundlag for at genoptage den med henblik på at ændre vurderingen. Alene ordvalget vidner om en ikke særlig dybtgående behandling af min klage med stillingtagen til mine argumenter.
Af Vurderingsstyrelsens skr. Ref.b fremgår, at vurderingen tilsigter at fastsætte ejendommens værdi som den pris, der i handel og vandel ville kunne opnås med en FORNUFTIG køber. Det hedder videre, at grundværdien fastsættes som handelsværdien i ubebygget stand og under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed. Den foreliggende og påklagede vurdering lever på ingen måde op til dette udgangspunkt.
De forhold, der efter min opfattelse er meget væsentlige for salgsværdien af min ejendom, men som Vurderingsstyrelsen overhovedet ikke inddrager eller tager stilling til, er følgende:

1. Vurderingsprincip, herunder areal- eller byggeretsprincippet.

2. Beliggenhed med hensyntagen til ejendommens udsatte beliggenhed overfor hyppige oversvømmelse af grund og bygning med havvand fra [havområdet].

3. Bygningstekniske forhold henset til, at der er tale om en 112 år gammel bygning med de udfordringer dette indebærer ikke mindst med hensyn til energieffektivitet.

4. Valg af referenceejendomme handlet i 2011 i og uden for det grundområde hvor min ejendom er beliggende.

Efterfølgende gives uddybende bemærkninger til overstående forhold, der skal kræves inkluderet i en reel geoptagelse af vurderingen af min ejendom.
Da der, efter min opfattelse, i den foreliggende klagesag indgår stillingtagen til forhold af principiel betydning (som Vurderingsstyrelsen i sin nuværende vurderingspraksis ikke tager hensyn til), skal jeg høfligst anmode om, at få sagen indbragt for og behandlet ved Landsskatteretten.
Endvidere skal jeg anmode om, såfremt det måtte skønnes fremmende for sagens videre behandling, at få en nærmere besigtigelse af ejendom og forhold i øvrigt.

Ad 1. Vurderingsprincip.
Grundvurderingen har været baseret på såvel areal-som byggeretsprincippet.
I forbindelse med en kommunalt krævet udskillelse af et vejareal af Adresse Y1, der fra gammel tid var matrikuleret på min ejendom, benyttede SKAT lejligheden til en omvurdering af grundværdien baseret på arealprincippet. Resultatet af omvurderingen forelå 1 OKT 2013 og blev straks anket. SKATs afgørelse vedrørende denne anke forelå 21 NOV 2016 (vedlagt som bilag 1) fastslår utvetydigt, at den tidligere anvendelse af arealprincippet ved omberegning af grundværdien var en fejl (udførligt begrundet) og at den korrekte vurdering skulle baseres på byggeretsprincippet.
Med denne klare afgørelse fra SKAT må det ligge fast, at det er byggeretsprincippet, der skal anvendes ved beregning af grundværdien.

Ejendommen, der oprindeligt havde status som blandet bolig-og erhvervsejendom, blev efter ansøgning ændret til en ren boligejendom per 17 DEC 2016. SKAT har på den baggrund gennemført en omvurdering, der forelå 1 OKT 2017, og som nu påklages. Uagtet den overfor påberåbte afgørelse (vedlagt som bilag 1) er omvurderingen igen baseret på arealprincippet. Dette må da med SKATs egne ord være en fejl, hvorfor jeg kræver en vurdering på basis af byggeretsprincippet.
Herudover skal der efter min opfattelse indgå inddragelse af grund og bygnings udsatte beliggenhed i vurderingen. Beliggenheden, herunder udsatheden, redegøres der nøjere for efterfølgende.

Ad 2. Beliggenhed.
Ejendommens beliggenhed ved Adresse Y1 er i lighed med vejens øvrige ejendomme forbundet med flere meget væsentlige udfordringer af betydning for værdisætningen.
Medens Vurderingsstyrelsen udelukkende har fokus på ejendommens beliggenhed i 1. række, skal det fremhæves hvilke andre meget alvorlige problemer denne beliggenhed skaber nemlig hyppige skadelige oversvømmelser med havvand.
Vedrørende placering i 1. række skal det påpeges, at denne beliggenhed giver en lidet attraktiv udsigt til et af Danmarks mest industritunge områder, […]. […]. Hertil kommer [antal] kæmpestore naturskæmmende vindmøller. […] og industriområde (angiveligt kemisk industri) med […], der samlet vil give en spoleret udsigt samt støj og forurening.
Herudover har ejendomme langs med Adresse Y1, som nævnt, en særdeles udsat beliggenhed grundet, at vejen er lavtliggende i forhold til vandstanden i [havområdet]. Vejens højdekote er på 1 meter over normal vandstand. Ved kraftige storme og egentlige stormflodshændelser indebærer [havområdets] særlige geometriske forhold […] (se foto bilag 10), at der i særlig grad hurtigt ophobes store vandmasser med oversvømmelser på Adresse Y1 til følge.
At forholdene er som beskrevet, fremgår af vedlagte bilag 2 og 3 ([lokale nyheder] [dato] 2004). Det beskrives i artiklen, at prognosen fremadrettet vil indebære en forværring af eksisterende forhold. Eksplicit anføres det, at Adresse Y1 vil få endnu flere oversvømmelser. Teknologirådet anslår, at vandstanden vil stige med 1/2 meter indenfor de næste 100 år. Artiklen peger direkte på Adresse Y1 som særligt udsat område som følge af den lave beliggenhed, der allerede nu giver problemer med oversvømmelser i forbindelse med stormflod ([navn udeladt]/Teknologirådet). Som følge af hyppigere og kraftigere storme vil der indtræffe hyppigere perioder med forøget vandstand. Af bilag 3 fremgår, at lokale politikere i modsætning Teknologirådets fagkyndige forståelse ikke på daværende tidspunkt ville forholde sig til problematiken. Det er Teknologirådets opfattelse, at det er nødvendigt at man i lokalområderne skal tage stilling til vandstandsstigningerne i forbindelse med planlægning af nye boligområder. Det skal efter rådets opfattelse hindres, at udsatte områder videresælges til marker eller anden brug (boliger).

Af vedlagte bilag 4 ([Lokale nyheder] (dato] 2013) fremgår det, at tidligere tiders uigennemtænkte byggeri af boliger i lavtliggende kystområder skal være slut. Adskillige huse ligger så lavt, at de er truet ved en forhøjet vandstand. […] eksperten henviser i den forbindelse til kort over Danmarks areal- og højdeforhold med koter (terrænpunkter angivet i højde over den normale vandstand) er fastlagt. Dette kortmateriale findes på nettet (arealinformation.miljoportal.dk).

Der bør ikke herske nogen form for tvivl om, at en FORNUTIG køber (som Vurderingsstyrelsen angivelig opererer med) forinden køb af en given ejendom vil orientere sig om sådanne forhold- og i hvert fald sætte sine krav til prisen på ejendommen hvis den er i risikozonen.
[…] eksperten understreger, at den eneste vej frem enten er at forebygge oversvømmelser eller efter prioritering at redrive ejendomme. Fremover bør der ikke sælges eller bebygges på udsatte truede steder. Det er overhovedet ikke et spørgsmål om udsatte områder oversvømmes men udelukkende om hvor tit og hvor meget.
Værdierne i de udsatte områder ender med ødelæggelse. Der peges på lavtliggende arealer i By Y1 by og opland hvor højdekoten er på omkring 1 meter.
I vedlagte bilag 4 ([lokale nyheder], [dato] 2013) oplyses, at de lokale politikere omsider har besluttet ikke at tillade byggeri i oversvømmelsestruede områder i kommunen. Fremtidige scenarier for højere vandstand i havet, stormflod og skybrud indtænkes i By Y1 kommunes planlægning- Klima Tilpasnings Plan ([…]).
Men det løser ikke problemerne for ejendomme, der aktuelt er beliggende i de udsatte områder.
Af vedlagte bilag 9 til 12 vises de aktuelle forhold langs Adresse Y1. Foto /Bilag 9 viser Adresse Y1 i den fulde udstrækning fra øst mod vest med boliger.
Foto/Bilag 10 viser et overbliksbillede af [havområdet] […]. Især bemærkes de industritunge områder i optagelsens venstre side, […]. På foto vedlagt som bilag 11 ses en typisk oversvømmelsessituation på Adresse Y1 set fra vest mod øst. På bilag 12 ses for samme situation den oversvømmede vej fra øst mod vest. Det bemærkes, at billederne ikke viser den højeste vandstand, der som regel indtræder samtidig med tidevandet ved 21-22 tiden. Iøvrigt henvises til bilag i den oprindelige klageskrivelse af 26 JUN 2018, der også viser forskellige af de mange oversvømmelser, som har fundet sted gennem tiden. Adresse Y1 lukkes fulstændig af for kørende og gående traffik under oversvømmelserne.
Som det kan ses af den medsendte dokumentation, er der tale om alvorlige problemer forbundet med ejendommens beliggenhed ved Adresse Y1

Ad 3. Bygningstekniske forhold. Utæthed.
Værdien af en given ejendom er selvfølgelig snævert forbundet med den bygningsmæssige stand, der er nøje knyttet alder og eventuelle moderniseringer. I dagens marked er der udover kvalitet af tag og fag (døre, vinduer mv.) tale om ejendommens energieffektivitet, herunder isolering og lignende.
Jævnfør artikel vedlagt som bilag 6 ([lokale nyheder], [dato] 2017) har husets tæthed en meget afgørende betydning energieffektiviteten. Uagtet alle energibesparende foranstaltninger i form af isolering, nye døre og vinduer (flere lag glas) så er husets tæthed en endnu væsentligere faktor. En tæthedsprøvning baserer sig på skabelsen af et undertryk til måling af hvor meget luft, der siver ud af huset (langs lofter, gulve, vinduer og døre). I et nybygget hus må der maksimalt være en utæthed på 1 liter luft per sekund per kvadratmeter. Ofte vil der for et typehus fra 1970erne og 1980erne måles en utæthed, der er 15 gange større. Det er ikke muligt, at udbedre klimaskærmen på et ældre hus så det svarer til et nybygget hus. Men utætheden kan reduceres til 3-4 liter luft per sekund per kvadratmeter. En sådan reduktion medfører en besparelse på varmeregnskabet på mellem 30% og op til 40%.
Der er selvsagt en stor utæthed på en 112 år gammel bygning som Adresse Y1 a!

Varmeforbrug og alder.
Som bilag 7 er vedlagt artikel ([lokale nyheder], [dato] 2017) vedrørende husets alder og varmeforbruget. En bolig bygget i 1975 bruger i gennemsnit 75 kWh per kvadratmeter. For bygninger bygget før 1945 er varmeforbruget hele 125% højere end i nye bygninger. Udgangspunktet for artiklen er almene boliger men dækker det generelle billede.
For den 112 år gamle bygning Adresse Y1 a er der et højt energiforbrug til kun delvis opvarmning! Dette ses af varmeregningen.

Salgspris i sammenhæng med energimærke.
Artikel vedlagt som bilag 8 ([nyhedsmedie], [dato] 2018) indeholder en statistik over salgspriser for villaer og rækkehuse over hele landet. Tallene er trukket per 18 AUG 2018 og viser såvel salgspris, som afslag i prisen, som funktion af ejendommens energimærke, der spænder over skala fra A til G. Energimærke A betegner et hus bygget efter nutidige krav med høj energieffektivitet, medens energimærke G betegner et hus med laveste enrgieffektivitet. Fordelt på solgte ejendommes energimærker viser statikken følgende sammenhæng med salgsprisen per 18 AUG 2018:
A-energimærke (høj energieffektivitet): gennemsnitlig salgspris 22.852 kr/kvadratmeter.

G-energimærke (laveste energieffektivitet): gennemsnitlig salgspris 11.349 kr/kvadratmeter.

Artiklen er vedføjet en tabel over alle mellemfaldende energimærketrin.

Ejendommen Adresse Y1 a, hvor det er de originale vinduer (med ganske få undtagelser), der endnu sidder i bygningen, er helt sikkert energieffektivitesmæssigt i skalaens nederste svarende til: energimærke G.

4 Referencejendomme.
Vurderingsstyrelsen har med henblik på at tilvejebringe et talmæssigt grundlag for et skøn over ejendomsværdien for Adresse Y1 a, udvalgt tre ejendomme indenfor såvel som udenfor grundområdet, hvor Adresse Y1 a er beliggende. Der er tale om følgende tre ejendomme, der alle er handlet i 2011:

Ejendom nr. […], Adresse Y1 c, grundområde […], offentlig vurd. 2.000.000 kr., salgspris: 11.682 kr /kvadratmeter. Det vil sige 37,5% under den offentlige vurdering hvilket også er bemærket af Vurderingsstyrelsen. Ejendommen er bygget i 1895 og er ikke moderniseret; energimærke er formentlig G. Ejendommen er lavt beliggende på højdekote 1 meter over normal vandstand og er tilsvarende Adresse Y1 a hyppigt udsat for oversvømmelser med havvand. Ejendommen er beliggende i 1. række med udsigt til industriområderne […] samt [antal] store naturskæmmende vindmøller.

Ejendom nr. […], Adresse Y2 e, grundområde […], offentlig vurdering 2.550.000 kr, salgspris 24.528 kr/kvadratmeter hvilket er lidt over vurderingen. Ejendommen er opført i 1908 og moderniseret med nye vinduer mv. Ejendommen er beliggende på højdekote 1,2 meter over normal vandstand og er følgelig ikke i samme grad udsat for oversvømmelser. Ejendommen er beliggende i 1. række med udsigt til industriområderne […] samt [antal] store naturskæmmende vindmøller.

Ejendom nr. […], Adresse Y4 h, grundområde […], offentlig vurdering 2.550.000 kr, salgspris 38.571 kr/kvadratmeter hvilket er lidt højere end den offentlige vurdering. Ejendommen er bygget i 2004 efter gældende krav til nybygninger, herunder høj energieffektivitet formentlig med energimærke A. Ejendommen er beliggende på højdekote 2,5 meter over normal vandstand og er følgelig ikke udsat for oversvømmelser overhovedet. Ejendommen ligger i 1. række med frit udsyn over [havområdet] til […] naturlandskaber.

Det må således umiddelbart konstateres, at de tre udvalgte ejendomme ikke har mange fælles berøringspunkter hvilket klart afspejler sig i de opnåede salgspriser.

Ejendommen Adresse Y1 a, grundområde […], er opført i 1906 og beliggende i 1. række med udsigt til industriområderne […] samt [antal] store naturskæmmende vindmøller. Ejendommen har i 1980 fået nyt tag og installeret fjernvarme, men er ellers ikke opmoderniseret. Det er således, som anført, hovedsageligt de gamle vinduer fra 1906, der stadig sidder i bygningen.
Energimærket er formentlig G.

For de tre førstnævnte ejendomme har Vurderingsstyrelsen gennemført beregning af en gennemsnitsværdi for ejendommenes salgspris på 24.927 kr/kvadratmeter.

Ud fra en matematisk synsvinkel må det i høj grad betvivles, at et gennemsnit baseret på et så snævert grundlag med så store indbyrdes forskelle, overhovedet har nogen mening.

Efter min opfattelse er der kun én ejendom, der er sammenlignelig med Adresse Y1 a nemlig Adresse Y1 c. Denne ejendom deler på godt og ondt skæbne med min ejendom med hensyn til alder, udsat beliggenhed mv. At denne ejendom blev solgt med en reduktion på 37,5% i forhold til den offentlige vurdering er på ingen måde overraskende, men udtrykker meget klart, at en skematisk gennemsnit salgspris, indhentet fra langt nyere ejendomme, ikke kan føre til retvisende vurderinger for de to ejendomme.

Jeg skal derfor påstå, at salgskvadratmeterprisen for Adresse Y1 c (11.682 kr/kvadratmeter) skal lægges til grund for vurderingen af Adresse Y1 a. Dette giver en ejendomsværdi på 2.312.500 kr. Dette er langt mere i overensstemmelse med realiteternes verden.
Det bemærkes, at den statistiske opgørelse over sammenhængen mellem salgspriser og energimærkning baseret på salg af villa/rækkehuser i hele Danmark (bilag 8) viser en gennemsnitlig salgspris for en ejendom med energimærket G er på 11.349 kr/kvadratmeter. Denne værdi, der er baseret på et stort antal handler, svarer præcis til salgsprisen for Adresse Y1 c, som var på 11.682 kr/kvadratmeter.

Sammendrag:
- Vurderingsstyrelsen har ved sin værdisættelse af ejendommen Adresse Y1 a ikke taget hensyn til de meget væsentlige forhold, der knytter sig til ejendommen, herunder udsat beliggenhed samt energieffektivitet (Energimærke: A til G).

- Vurderingsstyrelsen har udvalgt tre referenceejendomme, der alle er handlet i 2011 men ellers ikke er indbyrdes sammenlignelige med hensyn til byggeår og bygningstekniske kvaliteter. En gennemsnits beregning af salgsprisen, baseret på salget af disse meget forskellige ejendomme, til brug for værdisættelsen af Adresse Y1 a er efter min opfattelse meningsløs og fører ikke til et retvisende resultat. At blande en bygning fra 2004 med høj energieffektivitet sammen med en bygning fra 1906 med laveste energieffektivitet er helt uden hold i virkelighedens verden.

- En fornuftig køber vil udover undersøgelse af ejendommens tekniske stand også undersøge risikoen for oversvømmelser. En fornuftig køber vil selvfølgelig ikke betale samme pris for en ejendom, der er udsat beliggende som for en ejendom, som ikke er udsat for denne trussel.

- Ved værdisættelsen af Adresse Y1 a, skal der efter min opfattelse lægges vægt på resultatet af handlen med Adresse Y1 c, som i sammenlignelighed kommer så nær som overhovedet muligt. Denne handel afspejler direkte de store udfordringer, der foreligger for ejendomme beliggende langs Adresse Y1 - udfordringer, der på afgørende måde påvirker prisniveauet i nedadgående retning.

- Beregning af grundværdien skal baseres på byggeretsprincippet i overensstemmelse med SKATs tidligere afgørelse.

Jeg er selvfølgelig til rådighed, med alle yderligere til sagens videre behandling fornødne oplysninger. Såfremt det måtte tjene til sagens rette afklaring skal jeg anmode om eventuel besigtigelse af ejendom og omgivelser.
…"

Klager har indsendt supplerende bemærkninger dateret den 18. december 2018:
"…

Sag: Supplerende bemærkninger til "Bemærkninger" J.Nr. […] af 11 DEC 2018 vedrørende ejendomsvurderingen for Adresse Y1 a, By Y1 (BBR-Nr. […]).

Ref.:

a. Klage over ejendomsvurdering pr. 1 OKT 2017 (udskrevet 16 FEB 2018) af 26 JUN 2018.
b. Skatteankestyrelsens skr. Sagsnr. […] af 28 NOV 2018.
c. Vurderingsstyrelsens "Udtalelse" Sagsnr. […] af 28 NOV 2018.
d. Bemærkninger til Vurderingsstyrelsens "Udtalelse" af 28 NOV 2018.

Bilag:

13. [lokale nyheder], [dato] 2018: "[…]".
14. Oversigtstabel over salgskvadratmeterpriser for villaer/rækkehuse.

Under henvisning til de ved ref. d. fremsendte bemærkninger skal efterfølgende fremsendes supplerende bemærkninger på baggrund af yderligere materiale til støtte for sagsfremstillingen.

Disse supplerende bemærkninger bedes vedlagt den oprindelige Klageskrivelse ref.a og Bemærkninger ref. d ved sagens videre behandling.

Som det fremgår af Vurderingsstyrelsens Udtalelse ref.c er der ved valg af referencejendomme, til brug for den skønsmæssige vurdering af min ejendom Adresse Y1 a lagt vægt på sammenlignelighed, beliggenhed og salgstidspunkt i 2011. Det betvivles, at disse historiske salgsdata kan anvendes til en retvisende ejendomsvurdering af min ejendom pr. 1 OKT 2017. Dette forhold virker umiddelbart særdeles suspekt, på baggrund af foreliggende aktuelle tal for ejendomshandler i By Y1 kommune.

Vurderingsstyrelsen har angiveligt søgt, at fastsætte ejendomsværdien, som den pris der i handel og vandel, ville kunne opnås hos en FORNUFTIG køber. Endvidere påstås grundværdien fastsat som handelsværdien i ubebygget stand og under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed. Ingen af disse forudsætninger er efter min opfattelse opfyldt ved den foreliggende vurdering.

I min klageskrivelse er påberåbt en række forhold, der knytter sig til min ejendom, samt aktuelle forhold for det herskende Boligmarked i By Y1- disse forhold er ikke inddraget i Vurderingsstyrelsens behandling af min klage. Efterfølgende beskrives disse forhold yderligere:

1. Ejendommens udsatte beliggenhed.

Af Klimatilpasningsplanen for By Y1 kommune fremgår af kapitel 2, side 8:"I perioden 1991 til 2009 var By Y1 kommune således den kommune med tredieflest anmeldte Stormflodsskader". I Klimaplanen oplistes 10 oversvømmelsestruede områder i kommunen, hvor Adresse Y1 er udpeget som et af disse udsatte områder.
Kun en af de ejendomme, der er anført som referencejendomme, er beliggende i samme grundområde ([…]) som min ejendom, nemlig Adresse Y1 c. Begge ejendomme er således beliggende langs Adresse Y1, at beliggenheden er et fælles sammenlignelig vilkår med hensyn til oversvømmelser. De fremadrettede prognoser viser kun en retning, nemlig mod værre forhold. De to øvrige valgte referenceejendomme er beliggende udefor grundområdet og er således ikke i samme grad, eller overhovedet udsat for oversvømmelser, grundet deres højdekoter jfr. tabel i bilag 14.
En fornuftig køber vil selvsagt orientere sig om eventuel udsat beliggenhed af en ejendom, han måtte være interesseret i at erhverve. Dette vil således klart påvirke pris og interesse, når disse offentlige tilgængelige oplysninger er indhentet, i nedadgående retning.

2. Bygningsmæssige tilstand.

Den bygningsmæssige tilstand af ejendommene Adresse Y1 c og a er selvsagt præget af, at der er tale om særdeles gamle bygninger, henholdsvis 123 år og 112 år. Sådanne ejendomme er bygget efter ganske andre forskrifter end det er tilfældet i dag. Disse forskrifter har direkte betydning for husets tæthed og energimærke det vil sige energieffektivitet (varmeforbruget). Gamle bygninger er ikke tætte og energieffektive, uanset eventuelle tiltag til forbedringer. Derfor kan gamle huse ikke, som Vurderingsstyrelsen i den foreliggende vurdering har gjort, på nogen måde sammenlignes med nye huse. Den ganske klare sammenhæng mellem energimærke og opnået gennemsnitlig salgskvadratmeterpris for ejendomshandler i 2018 fremgår af oversigtstabel vedlagt som bilag 14 (Kilde: Boliga.dk). Der er markant forskel på opnået salgspris for et energieffektivt hus med energimærke A (topeffektivitet) og et hus med energieffektivitet G (ringeste energieffektivitet). Huse med energimærke G opnår gennemsnitlig kun den halve pris af højeste energieffektivitet.
For ejendommene Adresse Y1 c og a gælder, at de er beliggende i bunden af energieffektivitets-skalaen alene i kraft af deres alder.

3. Salgspriser for referencejendomme.

Vurderingsstyrelsen oplyser vedrørende handlen med Adresse Y1 c pr. 1 Maj 2011, at den blev solgt til væsentlig under den officielle ejendomsvurdering, nemlig hele 37,5% under vurderingen.
Den udsatte beliggenhed og ringe energieffektivitet er forklaringen på den opnåede salgspris på 11.682 kr/kvadratmeter.
For de to øvrige referenceejendomme, der ikke på samme måde som Adresse Y1 c og a er beliggende oversvømmelsesområde, anføres at de blev solgt til over vurderingen. Uagtet at disse to ejendomme således ikke er sammenlignelige med ejendomme langs Adresse Y1, inddrages deres salgspris i beregningen af et fuldstædigt misvisende gennemsnit til brug for vurderingen af Adresse Y1 a.
Det er min bestemte opfattelse, at det er salgsprisen for Adresse Y1 c, der skal lægges til grund for vurderingen af min ejendom.

3. Boligmarkedet i By Y1.

De generelle boligsalgsforhold i By Y1 er meget svære-priserne er ganske enkelt vigende. De opnåede gennemsnitlige salgspriser ligger meget under landsgennemsnittet. Med Boligsiden.dk ([dato] 2018) som kilde oplyses, at der for handler i NOV 2018 i By Y1 opnåedes en gennem-snitlig salgskvadratmeterpris på 8.010 kr/kvadratmeter mod et gennemsnit for hele landet på 13.970 kr/kvadratmeter. Dette afspejler klart salgssituationen i By Y1.
På denne baggrund må det forkomme fuldstændig ude af proportioner, at lægge en gennemsnits salgskvadratmeterpris på 24.927 kr. til grund for vuderingen af min ejendom.
Min ejendom Adresse Y1 a er med en alder på 112 år et af By Y1s ældste huse og da det samtidig er et af de mest havvandsoversvømmede huse påstås det alligevel vurderet med en kvadratmeterpris, der er tre gange højere end den gennemsnitspris, som for tiden opnås ved hushandler i By Y1. Dette er ikke på nogen måde retvisende for den pris en fornuftig køber vil betale for ejendommen.
En gennemgang af [lokale nyheder] "[…]" fra [dato] 2018 indeholdende udbudte villaer i By Y1 viser en udbudskvadtatmeterpris (altså ikke salgspris), der ikke (selv med beliggenhed i 1. række) når op på 24.927 kr/kvadratmeter.
En retvisende værdisætning skal kræves baseret på salgsresultatet for Adresse Y1 c.
…"

Klager har den 28. marts 2019 indsendt yderligere bemærkninger:

Som opfølgning på og til støtte for mit tidligere fremsendte andragende skal jeg tillade mig, at fremsende nedenstående meget relevante oplysninger vedrørende en ganske nylig indgået handel (9 MAR 2019) for ejendommen Adresse Y1 d, der er beliggende i det umiddelbare nabolag til min ejendom Adresse Y1 a. Vurderingsstyrelsen har ved omvurderingen af min ejendom Adresse Y1 a som referenceejendom anvendt en handel med ejendommen Adresse Y1 c, der er naboejendom til den nylig handlede ejendom Adresse Y1 d. Til støtte for min henvendelse er der nedenfor oplistet en række data for ejendommene Adresse Y1 d, c og a:

Af den ovenstående oversigt fremgår umiddelbart:

a. De tre ejendommes beliggenhed langs Adresse Y1 med ganske korte afstande imellem, indebærer en umiddelbar sammenlignelighed med hensyn til vilkår.

b. Alle tre grundarealer er beliggende i et område, der i By Y1 Kommunes "Klimatilpasningsplan" ([…]) er udpeget som et af 10 områder i kommunen, der er oversvømmelsestruede (og hvor der ikke fremover må nybygges). Der er med andre ord tale om tre ejendomme med udsat beliggenhed!
Aktuelt kan det oplyses, at den lavtliggende strækning langs Adresse Y1 siden årsskiftet har været udsat for ialt 3 oversvømmelser med havvand fra [havområdet].

c. For ejendommene Adresse Y1 d og c gælder, at de har været handlet indenfor en kortere periode i "Almindligt frit salg".
Ejendommen Adresse Y1 d har været handlet i 2007 til en pris, der lå 22,6% under den da gældende offentlige vurdering. Ved den seneste handel pr. 6 MAR 2019 blev ejendommen solgt til en pris, der lå hele 42,5% under den offentlige vurdering iøvrigt efter en liggetid på 432 dage.

Ejendommen Adresse Y1 c, der af Vurderingsstyrelsen var udpeget som referenceejendom for vurdering af Adresse Y1 a, blev 8 JUN 2011, som anført af Vurderingsstyrelsen, handlet til en pris, der lå væsentligt under den offentlige vurdering, nemlig 37,5% under!

d. For alle tre ejendomme gælder, at de er blandt de ældste langs Adresse Y1, nemlig mere end 100 år gamle. Dette indebærer, at de ikke er og ikke kan blive energieffektive (tæthed isolering mv.) som nye ejendomme. Det bør være bekendt, at der her er tale om parametre, som er meget afgørende for hvilken pris en "fornuftig køber" er villig til at betale ved handel. Det bemærkes, at ejendommen Adresse Y1 a er 11 år yngre end ældste ejendom Adresse Y1 c men 11 år ældre end den nyeste ejendom Adresse Y1 d. Aldersmæssigt befinder Adresse Y1 a sig således midt mellem de to andre ejendomme.

e. Sammenlignes Adresse Y1 d og a med hensyn til grundareal, boligareal og bebygget areal fremgår det at ejendommen Adresse Y1 d i alle henseender er omtrent dobbelt så stor som Adresse Y1 a. Dette til trods blev Adresse Y1 d solgt til en pris så lav, at det svarer til den offentlige vurdering for min ejendom Adresse Y1 a. Det må således konstateres, at der ikke består sammenhæng mellem opnåelige priser ved handel og den offentlige vurdering. Der er med andre ord noget helt galt med vurderingsproceduren når det den offentlige vurdering af ejendomme langs Adresse Y1 rammer så langt ved siden af!
En overvurdering, der nærmer sig 50% er selvfølgelig ikke på nogen måde acceptabel. Vurderingsstyrelsen værdifastsættelse er således ikke retvisende for den pris en "fornuftig køber" er villig til at betale for de her vurderede ejendomme.

Sammenfatning:
Det må formodes, at de ikke retvisende vurderinger for ejendommene på Adresse Y1 d, c og a må tilskrives, at Vurderingsstyrelsen i sin vurderingsprocedure bevidst udelader forhold omkring ejendommene, der ved handel viser sig afgørende for den opnåelige salgspris, herunder ejendommenes udsatte beliggenhed, bygningernes høje alder og den heraf følgende lave energieffektivitet. En fornuftig køber vil selvfølgelig, forinden købsovervejelse, konsultere kommunens Klima Tilpasnings Plan hvoraf den udsatte beliggenhed fremgår. Dette forklarer de lange liggetider og lave salgspriser.
Naboejendommen Adresse Y1 b har iøvrigt i næsten et år været til salg- uden resultat!
Jeg skal på baggrund af ovenstående høfligst anmode om Landsskatterettens genovervejelse af den af Vurderingsstyrelsen meddelte fastholdelse af den efter min opfattelse ikke retvisende vurdering af min ejendom Adresse Y1 a. Som påpeget bør der i vurderingen indgå de særlige forhold, der knytter sig til ejendomme beliggende langs Adresse Y1, og som tydeligt afspejles i de opnåede salgspriser for de nærliggende ejendomme.

Klageren har indsendt følgende bemærkninger af 9. april 2019 til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling:

"…
Bemærkninger til sagsfremstilling.
Ref.: Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag til afgørelse af 5 APR 2019.

Efter en nærmere gennemgang af den ved ref. anførte skrivelse skal jeg tillade mig nogle, efter min opfattelse, ganske væsentlige bemærkninger som jeg anmoder om må indgå i sagens videre behandling.

1. Den anmodede besigtigelse af ejendommene, Adresse Y1 a og referenceejendommen Adresse Y1 c, anses, ifølge skrivelse fra Skatteankestyrelsen af 1 APR 2019 ([navn udeladt]), for unødvendig henset til allerede fremlagt fyldestgørende dokumentation.
2. Det anmodede møde med Landsskatteretten, forinden sagens afgørelse, opretholdes.
3. Som anført i min skrivelse af 29 MAR 2019, har jeg henledt opmærksomheden på det nylige salg af ejendommen Adresse Y1 d, men ser den desværre ikke inkluderet, som grundlag for en realistisk værdifastsættelse af ejendommen Adresse Y1 a. Dette skal jeg høfligst anmode om, at den bliver. Den opnåede salgspris, for Adresse Y1 d, erstatter fuldstændig formodninger med sikker viden om, den manglende sammenhæng mellem den offentlige vurdering og opnåelige salgspriser for ejendomme beliggende langs Adresse Y1. Det er hævet over enhver tvivl, at der helt klart er tale om væsentlig overvurdering af de handlede ejendomme.
4. Ejendommene Adresse Y1 d, c og a er beliggende, side om side, med korte indbyrdes afstande langs Adresse Y1. Dette indebærer en umiddelbar sammenlignelighed ejendommene imellem i henseende til den udsatte beliggenhed. Også med hensyn til alder (alle mere end 100 år gamle) og øvrige byggetekniske forhold, er ejendommene på mange væsentlige punkter sammenlignelige. I Skatteankestyrelsens forslag jfr. ref. til sagens afgørelse, er det angiveligt søgt, at finde en realistisk værdiansættelse i henseende til en opnåelig salgspris. Dette er, på baggrund af faktisk foreliggende salgspriser for Adresse Y1 c (den ene af Vurderingsstyrelsens referencejendomme) og Adresse Y1 d, ikke opnået med Skatteankestyrelsens forslag.

Adresse Y1 c (bebygget areal 107 m2):
Offentlig vurdering: 2.000.000 kr. (2011), Salgspris: 1.250.000 kr. (2011) svarende til en salgskvadratmeterpris på 11.682,24 kr./m2. Den realiserede salgspris ligger således 37,5% UNDER den offentlige vurdering!

Adresse Y1 d (bebygget areal 280 m2):
Offentlig vurdering: 6.550.000 kr. (2018), Salgspris: 3.765.000 kr. (MAR 2019) svarende til en salgskvadratmeterpris på 13.446,42 kr/m2. Den realiserede salgspris ligger således hele 42,5% UNDER den offentlige vurdering. Det skal nævnes, at ejendommen (indenfor en periode på 10-15 år) har været gennem omfattende forbedringsarbejder, herunder nyt tag, nye vinduer og omfattende indvendig istandsættelser og fremstår nu i høj kvalitet. Dette uagtet kunne salgsprisen ikke blive højere.

Adresse Y1 a (bebygget areal 142 m2):
Foreslåede offentlige vurdering: 2.800.000 kr svarende til en kvadratmeterpris på 19.718 kr.

Henset til de anførte oplysninger om de opnåede salgspriser for ejendomme langs Adresse Y1, er den foreslåede vurdering for Adresse Y1 a overhovedet ikke retvisende. Der er således intet, der begrunder en højere kvadratmeterpris for Adresse Y1 a end den for Adresse Y1 d opnåede salgskvadratmeterpris. Snarere tværtimod!
Den ansatte grundværdi for Adresse Y1 a er efter min opfattelse heller ikke retvisende, såfremt det er hensigten, at finde den pris en "fornuftig køber" (Vurderingsstyrelsens udtryk) er villig til at betale. Ingen vil da betale 780.000 kr. for en byggegrund, der 2-3 gange årligt oversvømmes med havvand fra [havområdet]. Som tidligere anført peger prognoserne for stigningen i vandstanden på, at situationen vil gå fra slemt til værre! Området er, som anført i kommunens Klima Tilpasnings Plan, udpeget som oversvømmelsesudsat område, hvor der på sigt ikke vil blive tilladt nybyggeri. Tværtimod kan det komme på tale, at nedrive eksisterende byggeri i takt med forværringen af forholdene. Værdiansættelsen for grunden vil efterhånden virke meningsløs. Værdiansættelsen bør for tiden være på det niveau, som SKAT med begrundelse fastlagde ved skrivelse J.nr. […] af 21 NOV 2018 (tidligere fremsendt som bilag), nemlig væsentlig lavere end nu af Skatteankestyrelsen forslået.

5. Sammenfatning:
Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse af vurderingssagen for ejendommen Adresse Y1 a, iagttager på ingen måde den forsigtighed, der må anses for påkrævet, henset til ejendommens alvorlige udfordringer for bygninger og grund gennem beliggenheden i et udsat område.
Værdiansættelsen bør tage udgangspunkt i aktuelt realiserede salgspriser for ejendomme i området, samt i en nøgtern erkendelse af, at anvendte vurderingsprincipper ikke fører til retvisende vurderinger. Lægges dette ikke til grund for vurderingerne, vil det indebære en overvurdering af ejendommene langs Adresse Y1 til skade for ejerne, der således uretmæssigt pålægges at betale en for høj skat af ejendommen.
…"

Klageren har indsendt følgende bemærkninger til sagens foreløbig vurdering, dateret den 20. maj 2019:

"Sag: Skatteankestyrelsens sagsnr. […]; Klage over ejendomsvurdering pr. 1 OKT 2017 for ejendommen Adresse Y1 a, By Y1, (BBR Nr.- […]). Bemærkninger (4) af 20 MAJ 2019.

Ref.: Skatteankestyrelsens skr. J.nr. […] af 9 MAJ 2019: "Foreløbig vurdering af sagen".

1. Under henvisning til ref. skal jeg fastholde kravet om et møde med Landsskatteretten. Dette er begrundet med sagens principielle karakter, der må jo være tusindvis af ejendomme med udfordringer svarende til min ejendom Adresse Y1 a. Det er mig magtpåliggende, at sikre at alle de af mig påberåbte forhold omkring min ejendom er kommet til Landsskatterettens kendskab og vil indgå i sagens afsluttende behandling. Vurderingsstyrelsens ageren i denne sag har hos mig skabt en frygt for, at de alvorlige aspekter for min ejendom, på ingen måde indgår på faglig og kompetent måde i vurderingen. Det er mit klare indtryk, at Vurderingsstyrelsen overhovedet ikke har inddraget, det af mig fremsendte, endsige ladet det indgå i sagsbehandlingen. En anmodning om nærmere besigtigelse af påberåbte ejendomme er af Skatteankestyrelsen skønnet unødvendig, henset til tidligere fremsendt materiale.

Denne skrivelse bedes vedlagt i sin helhed ved sagens fremsendelse til Landsskatteretten, da det er min hensigt at gennemgå den i detaljer ved mødet med Landsskatteretten.
Jeg har iøvrigt noteret mig en forskel i beregninger mellem Vurderingsstyrelsen og Skatteankestyrelsen. Vurderingsstyrelsen baserer sine salgspriskvadratmeter tal på "bebygget areal", medens Skatteankestyrelsen baserer sine beregninger på ejendommens "boligareal". Da det giver forskellige resultater bedes det oplyst hvilken beregningmetode, der anvendes hvornår?

2. Vurderingsstyrelsens seneste bemærkninger og accept af Skatteankestyrelsens forslag til sagsafgørelse, nemlig Ejendomsværdi: 2.800.000 kr. og Grundværdi: 800.000 kr., er efter min opfattelse IKKE retvisende. Denne værdisætning afspejler ikke de handelsværdier, der faktisk opnås for ejendomme beliggende langs Adresse Y1. Tværtimod er der tale om en væsentlig OVERVURDERING, der ikke, som påstået, ligger indenfor en rimelig skønsusikkerhed! Jeg har noteret mig, at Vurderingsstyrelsen i sin vurdering "lægger vægt på ejendommens særlige beliggenhed mv." Havde der istedet stået "lægger vægt på ejendommens særlige UDSATTE beliggenhed mv." vidner det om en vis begrænset forståelse for sagens egentlige substans.

3. Det er med beklagelse jeg konstaterer, at hverken Skatteankestyrelsen eller Vurderingsstyrelsen finder anledning til at inddrage det nylige salg af ejendommen Adresse Y1 d. Om årsagen hertil kan jeg kun gisne, men der kan ikke være tale om saglige begrundelser. Under alle omstændigheder findes dette forhold stærkt bekymrende og kritisabelt!

4. Med salget af Adresse Y1 d kunne det endnu engang konstateres, at ejendomme langs Adresse Y1 kun opnår salgspriser, der ligger væsentligt under ejendomsvurderingen. Vurderingsstyrelsen hævder den påstand, at salgspriser, der ligger mellem 33% og 42,5% under den offentlige vurdering er indenfor den skønsusikkerhed, der med rimelighed kan vurderes med. Lad mig henlede opmærksomheden på, at i retlig henseende er der med de anførte procenter tale om meget væsentlige afvigelser. Vedrørende Vurderingsstyrelsens inddragelse af salget af Adresse Y1 c konstateredes det, at der var tale om en VÆSENTLIG lavere salgspris end ejendomsværdien. Vurderingsstyrelsens argumentation hænger således ganske enkelt ikke sammen. Efterfølgende skal jeg under anvendelse af Vurderingsstyrelsens egen tidligere anvendte beregningsmetodik, tillade mig at stille forslag om en retvisende værdisættelse af min ejendom baseret på de faktiske forhold for ejendomshandler i området. Oprindeligt havde Vurderingsstyrelsen baseret værdisætningen på tre udvalgte referenceejendomme, nemlig Adresse Y1 c (Ejd.nr. […], grundområde […]), Adresse Y2 e (der jfr. By Y1 Kommunes KlimaTilpasningsPlan, side […] er beliggende udenfor det oversvømmelsestruede område. Ejd.nr. […] ,grundområde […]) og Adresse Y4 h (Ejd.nr.[…], grundområde […]). Hvor de to førstnævnte ejendomme deler vilkår med Adresse Y1 a (Ejd.nr. […], grundområde […]) beliggenhedsmæssigt (oversvømmelsesudsatte jfr. By Y1 Kommunes Klima Tilpasnings Plan, side […]) og aldersmæssigt (mere end 100 år gamle) så er der for ejendommen Adresse Y4 h tale om en relativt nyopført ejendom fra 2004 (altså 98 år yngre end Adresse Y1 a fra 1906, og opført efter helt andre normer og krav). Dette gør de to ejendomme aldeles usammenlignelige) uden risiko for oversvømmelse og med udsigt over [havområdet] til marker og skove […]. På grundlag af gennemsnits-beregning af opnåede salgspriser værdisattes Adresse Y1 a til en ikke retvisende værdi. Efterfølgende er værdien nedreguleret til den i indledningen anførte værdi for ejendom og grund, der stadig ikke findes retvisende.

Mit forslag er, at basere en værdisætning af Adresse Y1 a på grundlag af faktiske salgspriser opnået for ejendomme i området snævert omkring min ejendom, herunder salget af Adresse Y1 d (Ejd.nr. […]). Dette beregningsgrundlag giver følgende resultat:

Gennemsnitlig salgskvadratmeterpris: 49.657,08 kr./ 3 = 16.509,34 kr./m2.

For de i denne gennemsnitsberegning indgående ejendomme kan der konstateres følgende objektive kendsgerninger:

a. BELIGGENHED: ejendommene Adresse Y1 d og c er, som Adresse Y1 a, beliggende i det område af By Y1 Kommune, der i Klima Tilpasnings Planen er udpeget som risikoområde for oversvømmelse med havvand fra [havområdet], medens Adresse Y2 ligger udenfor men i umiddelbar nærhed. Endvidere anføres, at der i dette lavtliggende område af byen ikke i fremtiden vil blive tilladt boligbyggeri, men tværtimod kan nedrivning af eksisterende ejendomme komme på tale i takt med den stigende vandstand. Det kan oplyses, at DMI anfører at vandstanden siden 1986 er steget med 35 cm, hvilket kan mærkes i området med langt hyppigere og mere ødelæggende oversvømmelser end tidligere. Frem til 2050 er prognosen for Adresse Y1 a bygninger og grund meget dyster; ifølge "DINGEO" forventes det at det generelle havniveau vil stige med helt op til 2 meter allerede i dette århundrede. På denne baggrund er det altså realistisk, at forvente at min grund står under 1 meter vand permanent på dette tidspunkt. Eneste vej frem vil således være en nedskrivning af ejendoms- og grundværdi fremadrettet, så den rammer nul når oversvømmelsen er en realitet.

b. ALDER: de indgående ejendomme er helt sammenlignelige med hesyn til alder og dermed byggetekniske forhold. Adresse Y1 a er bygget i 1906. Der er tale om fritliggende enfamilieboliger handlet i fri handel.

c. KVALITET: der er tydelige forskelle i henseende til moderniseringsgrad og vedligeholdelse, hvilket også af spejles i opnåede priser. Adresse Y1 d har nyt tag og vinduer ligesom ejendommen er indvendigt renoveret. Adresse Y1 c er kendetegnet ved gammelt tag og vinduer. Adresse Y2 e er gennemgribende renoveret. For Adresse Y1 a kan det anføres (beskrevet tidligere) at det er de gamle vinduer fra 1906, der stadig er i brug, isoleringen er ikke opdateret hvorfor ejendommens energieffektivitet er meget lav. For at holde kældergulvet tørt er det nødvendigt at have en grundvandspumpe kørende uophøreligt. Når den svigter er der vand i kælder med det samme.

For min ejendom Adresse Y1 a (bebygget areal 142 m2) findes, under anvendelse af gennemsnitssalgskvadratmerprisen beregnet ovenfor, følgende retvisende ejendomsværdi:

Ejendomsværdi: 142 m2x 16.509,43 kr./m2 = 2.344.329 kr

Hvilken værdi skal kræves lagt til grund for vuderingen af ejendommen Adresse Y1 a.

GRUNDVÆRDIEN.
Med en grundværdi fastholdt på 800.000 kr. under antagelsen, som anført af Vurderingsstyrelsen, at der er tale om den pris "en fornuftig køber" er villig til at betale må det vel formodes at der er tale om det stik modsatte. En køber, der er villig til at betale 800.000 kr. for en grund, der 2-3 gange årligt oversvømmes med havvand og på sigt vil blive sløjfet som boligområde må vist snarere karakteriseres som en "økonomisk kolbøtte", der bør sættes under administration. Myndigheder, der kan foreslå en sådan prissætning, bør vist ses nærmere efter for faglighed og fornuft.

Adresse Y1 a grund fordeler sig på tre matrikelnumre, nemlig: […], […] og […], der er beliggende nordligst på grunden. [Sidstnævnte matrikel] udgør henved halvdelen af det samlede grundareal på 1061 m2. Denne del af grunden ligger side om side med grundarealer blandt andet hørende til ejendomme langs Adresse Y14, der er en sidevej til Adresse Y1. Ejendommen Adresse Y14 y (beliggende på kote 2, altså ikke oversvømmelsestruet) blev handlet i 2015, Denne ejendom, der har et grundareal på 397 m2, der er vurderet til 192.000 kr det vil sige 483,62 kr /m2.

For Adresse Y1 a er grundværdien ansat til 754 kr/m2.

Situationen er altså følgende: på den østlige side af mit plankeværk er grundarealprisen ansat til 483 kr/m2 mens grundværdien på den vestlige side (min side) er ansat til 754 kr/m2. Dette forhold er selvfølgelig hinsides enhver form for fornuft- ihvertfald i den virkelige verden. En beregning, udført med grundarealprisen på den østlige side af mit plankeværk på 483 kr/m2 som grundlag, giver på min side af plankeværket en grundværdi på:

1061 m2x 483 kr/m2 = 498.136 kr.

Denne beregnede grundværdi er langt bedre overensstemmende med den af SKAT ved skrivelse J.nr. […] af 21 NOV 2018 (tidligere fremsendt som bilag til sagen) ansatte grundværdi. Denne grundværdi må under forudsætning af nugældende forhold anses for retvisende. Fremadrettet må der ske justeringer i nedadgående retning i takt med den stigende vandstand.

Afsluttende kan det nævnes, at naboejendommen Adresse Y1 b (bygget i 1937) i mere end et år forgæves har været sat til salg uden en eneste henvendelse fra købere. Dette uanset beliggenhed og rigtig god bygningsmæssig kvalitet. Dette er endnu et vidnesbyrd om en meget ringe salgbarhed af ejendomme i denne del af By Y1 med den ekstremt udsatte beliggenhed.
…
Oversigt over mine skrivelser til Skatteankestyrelsen:

1. Klageskrivelse til Skatteankestyrelsen af 26 JUN 2018, med 4 bilag (afleveret i papirudgave i Skatteankestyrelsen). Kvittering af 5 JUL 2018.
2. Bemærkninger med 12 bilag af 11 DEC 2018.
3. Supplerende bemærkninger med 2 bilag af 18 DEC 2018. Kvittering af 19 DEC 2018.
4. Supplerende bemærkninger (2), dateret 28 MAR 2019. Kvittering 1 APR 2019.
5. Bemærkninger til klagesag, dateret 9 APR 2019. Kvittering 16 APR 2019.
6. Denne skrivelse, dateret 20 MAJ 2019."

Klageren har telefonisk meddelt Skatteankestyrelsen, at han ønsker et møde med Landsskatteretten.

Retsmøde den 21. august 2019
Klageren forelagde sagen og gjorde de samme påstande og anbringender gældende som fremgår af de skriftlige indlæg. Klageren henviste til, at den påklagede ejendom ligger i et område, som ifølge By Y1 Kommunes Klimatilpasningsplan fra 2013, er berørt af indtrængende havvand i tilfælde af stormflod.

Vurderingsstyrelsen tiltrådte den af Skatteankestyrelsen udarbejdet indstilling til afgørelse under henvisning til de handlede ejendomme i området i tiden omkring 2011, idet det i henhold til lovgivningen er i 2011-prisniveau, at en skønnet handelsværdi skal findes. Vurderingsstyrelsen fremførte endvidere, at huspriserne i 2011 skal ses i lyset af, at boligkøbere dengang ikke havde samme opmærksomhed på risiko for oversvømmelse som nu.

Landsskatterettens afgørelse og begrundelse
Indledningsvis bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer.

Af vurderingslovens § 2 fremgår det, at vurderingsterminen er den 1. oktober. Ejerboliger vurderes almindeligt i ulige år, jf. vurderingslovens § 1.

Af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 10, fremgår følgende:

"§ 3. Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering

10) af ejendomme, der har ændret anvendelse,"

Ved omvurderingen er vurderingsterminen 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages. Ejendommens tilstand på vurderingstidspunktet lægges til grund ved omvurderingen. Omvurderingen foretages ud fra prisforholdene pr. 1. oktober ved den senest forudgående almindelige vurdering. Det fremgår af vurderingslovens § 3, stk. 4.

Det følger af vurderingslovens § 42, stk. 3, jf. stk. 2 (som affattet ved ændringslov nr. 61 af 16. januar 2017), at ejerboliger, som efter § 3 skal omvurderes pr. 1. oktober 2017, omvurderes efter prisforholdene pr. 1. oktober 2011.

Ejendomsværdien skal til og med 500.000 kr. (i 2011-prisniveau) reduceres med 5 %. Den del af ejendomsværdien (i 2011-prisniveau), der ligger over denne grænse, skal reduceres med 2,5 %. Nedsættelsen reduceres efter nærmere bestemmelser. Det fremgår af vurderingslovens § 42, stk. 4.

Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant. For ejerboliger fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område, jf. vurderingslovens § 6.

Ved ejendomsværdien forstås værdien af den faste ejendom i dens helhed, jf. vurderingslovens § 9, stk. 1. Af vurderingslovens § 9, stk. 2 fremgår, at sædvanligt tilbehør til ejendommen medtages ved ansættelsen.

Grundværdien skal ansættes til værdien af grunden med grundforbedringer i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1. Af vurderingslovens § 13, stk. 2 fremgår det, at der skal tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.

Af vurderingslovens § 16 følger, at grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages til ejendommens form og størrelse samt til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Ved værdiansættelsen skal der tages hensyn til de forhold, der gjorde sig gældende på vurderingstidspunktet og som vurderes at have indflydelse på prisfastsættelsen.

Ejendommen blev omvurderet pr. 1. oktober 2017, idet ejendommen har skiftet anvendelse fra blandet bolig og erhverv med 2 lejligheder til udelukkende bolig med 1 lejlighed. Seneste almindelige vurdering for ejerboliger er foretaget den 1. oktober 2011. Det er derfor prisforholdene på dette tidspunkt, der skal lægges til grund ved omvurderingen pr. 1. oktober 2017, jf. vurderingslovens § 3, stk. 4 sammenholdt med vurderingslovens § 42.

Ejendomsværdi
SKAT har ansat ejendomsværdien pr. 1. oktober 2017 til 3.700.000 kr., hvilket svarer til en m²-pris på 13.653 kr. pr. boligareal.

Retten henser til, at ejendommen omfatter en grund på 1.061 m² beliggende i 1. række mod vandet i havneområdet centralt i By Y1 tæt på den gamle bydel. Huset, der har et boligareal på 271 m² er opført i 1906 og om-/tilbygget i 1976. Ejendommen er beliggende mellem 1,0 - 1,5 meter over havets overflade.

Landsskatteretten bemærker, at hver vurdering er en selvstændig ansættelse og er derfor uafhængig af tidligere ansættelser. Det er derfor principielt uden betydning, om ejendomsværdien er steget eller faldet i forhold til den forudgående vurdering. Det afgørende er, at den pr. 1. oktober 2017 ansatte ejendomsværdi afspejler ejendommens handelsværdi pr. denne dato i 2011-niveau.

Ejendomsværdien skal være et udtryk for en realistisk handelsværdi for ejendommen i sin helhed. Retten forholder sig således ikke til størrelsen af de enkelte del-elementer i beregningen, men foretager en prøvelse af, om den ejendomsværdi, der fremkommer som et resultat af beregningen, er udtryk for en realistisk handelsværdi for den samlede ejendom (grund med hus), som den fremstod på vurderingstidspunktet i 2011-prisniveau.

Landsskatteretten bemærker, at de kvartalsmæssige gennemsnits m²-priser for handlede parcel-/rækkehuse i By Y1 ligger mellem 7.357 kr. og 10.541 i perioden 2010 - 2013. Priserne svinger op og ned i 2010 og 2011 og har derefter en faldende tendens i 2012 og 2013.

Landsskatteretten henser til, at der i perioden fra 2010 til og med 2013 er registreret 9 almindelige frie handler af parcelhuse beliggende i 1. række mod vandet inden for en afstand af 3 km fra den påklagede ejendom. Husene er solgt til priser mellem 1.250.000 kr. og 6.000.000 kr.

I forhold til den påklagede ejendoms sammenlignelighed med de solgte parcelhuse er retten opmærksom på, at hovedparten af de handlede huse har en højere beliggenhed og dermed mindre risiko for oversvømmelse. Endvidere har flere af de solgte huse udsigt direkte mod [havområdet] i stedet for inderhavnen og flere af husene er af nyere dato end den påklagede ejendom.

Adresse Y1 c - der ligger mindre end 50 meter fra den påklagede ejendom - har et boligareal på 167 m² og Adresse Y2 e - der ligger ca. 120 m fra den påklagede ejendom - har et boligareal på 149 m². De ligger begge mellem 1,0 - 1,5 meter over havets overflade og med udsigt til havnen. Retten finder derfor, at de to ejendomme har sammenlignelig udsigt samt tilsvarende risiko for oversvømmelse ved stormflod. De er solgt i henholdsvis 2010 og 2011 for 1.250.000 kr. og 2.600.000 kr. Det svarer til m²-priser pr. boligareal på henholdsvis 7.485 kr. og 17.450 kr. Husene er opført i henholdsvis 1895 og 1908, hvormed husenes alder er tæt på den påklagede ejendoms. Retten er opmærksom på, at m²-prisen for de solgte huse ikke direkte kan overføres til den påklagede ejendom, som har et noget større boligareal.

Efter en samlet vurdering finder retten, at en ejendomsværdi på 2.500.000 kr. (i 2011-prisniveau) er udtryk for en realistisk skønnet handelsværdi for ejendommen på vurderingstidspunktet.

Efter reduktion udgør ejendomsværdien 2.400.000 kr. (afrundet) pr. 1. oktober 2017.

Grundværdi
SKAT har ansat grundværdien pr. 1. oktober 2017 til 1.034.500 kr., svarende til 975 kr. pr. m².

Landsskatteretten gør opmærksom på, at der ikke er krav om, at et bestemt beregningsprincip skal anvendes på den enkelte ejendom, hvilket er stadfæstet ved Højesterets dom af 3. december 2013, gengivet i SKM2013.862.HR.

Landsskatteretten henser til, at ejendommens grundareal er 1.061 m² beliggende i 1. række mod vandet centralt i By Y1 by med udsigt over havnen og [havområdet]. Retten henser endvidere til, at ejendommen er beliggende mellem 1,0 og 1,5 meter over havet, hvilket medfører reel risiko for oversvømmelse ved stormflod. Retten bemærker, at der er stigende fokus på klimarelaterede oversvømmelser, hvilket alt andet lige vil påvirke handelsværdien af lavtliggende grunde tæt på kysten, som den påklagede ejendom. Retten finder ikke, at havnens industrielle præg medfører, at der ved skønnet af ejendommens handelsværdi skal ses bort for værdien af beliggenheden i 1. række. Retten finder, at den gunstige beliggenhed med udsigt over havnen og den lave beliggenhed har henholdsvis en positiv og negativ indflydelse på grundens værdi.

Retten henser til, at der er sket 10 almindelige frie salg af ubebyggede grunde med arealer mellem 700 m² og 1.200 m² mindre end 4 km fra den påklagede ejendom i perioden mellem 1. januar 2010 og 31. december 2013. De er alle beliggende i områder udlagt til boligformål og er dermed sammenlignelige med den påklagede ejendom i forhold til anvendelse. De er solgt for mellem 176.000 kr. og 1.200.000 kr., svarende til m²-priser på mellem 151 kr. og 1.393 kr. Gennemsnitsprisen pr. m² er 592 kr.

De to dyreste grunde - Adresse Y9 q og Adresse Y11 t - er beliggende med udsigt over [havområdet] dog uden risiko for oversvømmelse som følge af stormflod. De er solgt til m²-priser på henholdsvis 1.193 kr. og 1.393 kr. De grunde - der ikke har udsigt over vandet og heller ikke er i risiko for at blive oversvømmet ved stormflod - er solgt til priser mindre end 500.000 kr. Størstedelen af grundene blev solgt uden byggemodning, hvilket ligeledes skal indgå i skønnet over grundens værdi, i det klagers grund er byggemodnet, idet den er bebygget.

Efter en samlet vurdering af ovenstående finder retten, at en grundværdi på 600.000 kr. (i 2011- niveau) er udtryk for en realistisk skønnet handelsværdi, såfremt grunden var ubebygget pr. 1. oktober 2017.

Efter reduktion udgør grundværdien 585.000 kr. pr. 1. oktober 2017.