Dokumentets metadata

Led i næringsvirksomhed - Køb og salg af ejendomme

Landsskatteretten fandt, at klagers salg af to ejendomme var sket som led i hans næringsvirksomhed, hvorfor han kunne fradrage tabet.

Sagen drejer sig om, hvorvidt klagerens køb og salg af to ejendomme er sket som led i næringsvirksomhed.

Indkomståret 2013
SKAT har ikke anset klageren for næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom ved erhvervelse og afhændelse af ejendommene adresse Y1, by Y1 og adresse Y2, by Y2, og SKAT har derfor ikke godkendt fradrag for tab ved salg af ejendommene.

Landsskatteretten godkender fradrag for tab ved salg af ejendommene. Se begrundelse nedenfor.

Faktiske oplysninger
Klagerens repræsentant anmodede den 17. marts 2016 SKAT om genoptagelse af blandt andet indkomståret 2013, idet SKAT skønsmæssigt havde ansat overskuddet af klagerens virksomhed for 2013 til 630.000 kr. SKAT genoptog indkomståret 2013, men nægtede i den forbindelse at godkende fradrag for tab på salg af fast ejendom på 3.100.551 kr. for ejendommene adresse Y1, by Y1 og adresse Y2, by Y2.

Klageren er bankuddannet og arbejdede fra 19xx som selvstændig ejendomsmægler hos R1. Klageren har oplyst, at han som selvstændig ejendomsmægler formidlede salg af fast ejendom, og at hans primære markedsområde var by Y3 og by Y1. Klagerens sekundære område var by Y4, by Y5 og by Y6.

Klageren har herudover drevet enkeltmandsvirksomheden H1, hvori adresse Y1 og adresse Y2 indgik. Der er under sagens behandling i SKAT indsendt årsrapport for virksomheden for 2013. Det fremgår heraf, at virksomhedens indtægter i 2012-2013 primært hidrørte fra udlejning, forpagtning og opstaldning. Virksomhedens tab på salg af ejendommene var opgjort til 3.100.511 kr.

Ifølge Statens Salgs- og Vurderingsregister (SVUR) købte og solgte klageren følgende ejendomme i perioden 1986-2013 i personlig regi:

Der kan i SVUR fremsøges følgende anskaffelses- og afståelsessummer for ejendommene:

Klageren har ifølge CPR haft bopælsadresse på følgende af de ovennævnte ejendomme:

Adresse Y1 blev købt fra klagerens selskab H2 Holding ApS, der havde erhvervet ejendommen den 15. juli 2002.

Ejendommene adresse Y4, Y7 og Y8 blev overdraget til klagerens tidligere selskab H3 ApS, og ejendommen adresse Y10 blev overdraget til klagerens selskab H2 Holding ApS.

Klageren har oplyst, at formålet med erhvervelsen af adresse Y9 og Y10 var anvendelse til privat bolig.

Adresse Y1
Det fremgår af en af klageren indsendt oversigt over hans erhvervelser af ejendomme i personligt- og selskabsregi, at formålet med erhvervelsen af ejendommen var køb af en blandet benyttet bolig-/erhvervsejendom som investering. Det fremgår af SKATs oplysninger, at ejendommen indeholder 3 lejemål.

Klageren havde frem til 2004 R1-1 ApS, som klageren var indehaver af, som lejer af ejendommens stueetage. R1-1 ApS blev i 2004 overdraget til ejendomsmægler […]. Mæglervirksomheden fortsatte med at leje sig ind i stueetagen efter overdragelsen.

Ejendommens førstesal bestod af en privat bolig til udlejning.

I 2010 foretog klageren en udstykning af adresse Y1 til en ny matrikuleret ubebygget grund, der fik adressen Y11. Klageren solgte adresse Y11 til tredjemand samme år til en salgssum på 1.350.000 kr. Klageren har i den indsendte ejendomsoversigt oplyst, at der var tale om udstykning af en villaparcel/investering. Det fremgår af indsendt årsrapport for 2010 for H1, at der var opgjort fortjeneste ved salg af fast ejendom på 73.304 kr. Fortjenesten indgik i det samlede virksomhedsresultat før renter på 353.224 kr., hvilket blev selvangivet under rubrik 111, overskud af virksomhed.

Adresse Y2
Det fremgår af den indsendte oversigt over klagerens erhvervelser af ejendomme i personligt- og selskabsregi, at formålet med erhvervelsen af ejendommen var køb af en [ejendom] til privat brug, hestepension, udlejning og forpagtning af landbrugsjord.

Adresse Y1 og adresse Y2 var i årsregnskabet for 2013 for H1 opført som anlægsaktiver.

Selskabet H4 ApS
Klageren har ifølge CVR været administrerende direktør i selskabet H4 ApS siden den 22. februar 2005. Ifølge CVR havde selskabet til formål at drive investeringsvirksomhed, herunder køb, salg og udvikling af ejendomme. Selskabet blev opløst i 2012.

Klageren har oplyst, at selskabet købte ejendommen "x", beliggende i by Y10, i 2004 for 6.500.000 kr. Der var tale om køb af en [ejendom] samt et tilbygningsprojekt med udstykning til 6 nye boliger. Ejendommene blev afhændet i perioden 1. oktober 2006 til 1. marts 2007. Ifølge salgsskøderne på ejendommene skulle udbetalingen på ejendommen deponeres hos [ejendomsmæglerfirmaet] "R1-2".

Det fremgår af indhentede skøder, at selskabet solgte ejendommene som følger:

Endvidere fremgår det af de indhentede skøder, at selskabet den 1. september 2008 solgte adresse Y20, by Y2, lejlighed nr. 1 og nr. 2 til det af klageren ejede selskab H5 ApS. Overdragelsessummen var 30.000 kr. for hver af lejlighederne.

Klagerens selskaber
Den 13. maj 1998 stiftede klageren selskabet H2 Holding ApS, i hvilket han er hovedaktionær og direktør.

Det fremgår af selskabets årsrapport for indkomstårene 2004 og 2006, at selskabets hovedaktiviteter er at drive investeringsvirksomhed. Endvidere fremgår det af Det Centrale Virksomhedsregister, at formålet med selskabet er "at eje og administrere anparter og aktier og sædvanlige i forbindelse hermed værende forretningsmæssige dispositioner."

Selskabet har i perioden siden stiftelsen købt og solgt følgende ejendomme:

Anskaffelses- og afståelsessummerne for ejendommene var som følger:

H2 Holding ApS har siden indkomståret 2004 været moderselskab for H5 ApS og fra indkomståret 2016 været moderselskab for H6 ApS.

H5 blev stiftet den 16. september 2004. Selskabets formål er ifølge Det Centrale Virksomhedsregister finansiering, investering samt køb, salg og udlejning af fast ejendom samt anden efter direktionens skøn beslægtet virksomhed. Selskabets direktion består af klageren. Af selskabets årsrapport for 2007 fremgår det, at selskabets hovedformål er at drive ejendomsinvestering, herunder udvikling af ejendomsprojekter.

H5 ApS erhvervede i 2008 følgende ejendomme:

Adresse Y38, by Y12 blev udstykket fra adresse Y36 den 20. maj 2009.

Anskaffelses- og afståelsessummerne for ejendommene var som følger:

H6 ApS blev stiftet den 30.03.2016. Det fremgår af Det Centrale Virksomhedsregister, at virksomhedens formål er at drive ejendomsinvestering, herunder køb, salg og udlejning. Virksomheden er registret under branchekoden 682030 Anden udlejning af boliger. Selskabet erhvervede den 21. maj 2016 ejendommen adresse Y39, by Y3 for 2.460.000 kr. og den 2. juli 2018 ejendommen adresse Y40, by Y3 for 1.870.000 kr. Begge ejendomme ejes fortsat af selskabet.

SKATs afgørelse
SKAT har ikke godkendt fradrag for tab ved salg af adresse Y1, by Y1, og adresse Y2, by Y2.

SKAT har anført følgende begrundelse:

"Det fremgår af regnskabet, at virksomheden har haft et tab på salg af ejendomme på 3.100.551 kr..

Det er oplyst, at du er ejendomsmægler og gennem mange år drevet næring med køb- og salg samt opførelse af ejendomme.

Du har gennem årene udviklet og opført flere ejendomsprojekter, købt og solgt ejendomme samt udlejet ejendomme.

Der er drevet ejendomsvirksomhed i såvel privat som selskabsregi. Alle projekter har været med personlige kautioner, såfremt det har været drevet i selskabsform.

Det er oplyst, at du i privat regi har solgt ejendommen adresse Y1, og tidligere i 2010 er beskattet fortjeneste da du udstykkede en grund fra adresse Y1.

SKAT finder efter en konkret vurdering, at du ikke er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. Inden salget af adresse Y2 har du således efter det oplyste alene solgt ejendommen adresse Y1, hvor du tidligere har drevet virksomhed, og boet i en kort periode. Som det fremgår ovenfor vil der kun i særlige situationer kan ske næringsafsmitning fra selskab til aktionærer m.v.

SKAT kan derfor ikke godkende fradrag for tab på salg af ejendomme."

Skattestyrelsen har i udtalelse af 25. februar 2019 fremsat følgende bemærkninger:

"Vi har følgende kommentarer til de nye oplysninger:

Der er redegjort for en række salg af ejendomme. De fleste af salgene er sket i selskabsregi.
Det er også i SKATs afgørelse lagt til grund, at der har været drevet virksomhed med salg af ejendomme i selskabsregi.
Som det også fremgår af SKATs afgørelse, kan der kun i særlige situationer ske afsmitning fra selskab til aktionær.
Som det også fremgår af de nye oplysninger, har der kun i meget begrænset omfang været handlet ejendomme i privat regi.
Skattestyrelsen fastholder, at der ikke er grundlag for fradrag ved salg af ejendommen."

Klagerens opfattelse
Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at klageren er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, og at han drev næringsvirksomhed på tidspunktet for erhvervelsen af adresse Y1, 1. sal, by Y1 og adresse Y2, by Y2.

Klagerens repræsentant har anført følgende begrundelse:

"A er statsautoriset ejendomsmægler med x år som selvstændig mægler i regi af R1.

A har gennem de sidste x år været involveret i mange ejendomsprojekter, primært i selskabsregi og har købt og solgt ejendomme, opført ejendomme, lavet projekter omkring store byggerier med eksterne partnere. Han har ved alle projekter i selskabsregi været personligt involveret, herunder også med personlige kautioner overfor kreditinstitutter.

A solgte i 2013 en [ejendom] som han selv havde beboet, men som også erhvervsmæssig med opstaldning af heste og bortforpagtning af jord. Han har tidligere solgt ejendom privat, hvorfor der var og udstykket en grund fra adresse Y1, der er behandlet efter næringsprincippet.

Vi skal fastholde, at A er næringsdrivende indenfor ejendomme, dels med hans mange ejendomsprojekter gennem årene, dels ud fra en tidligere udstykning behandlet som næring og ikke mindst på grund af hans erhverv som ejendomsmægler og ejendomshandler samt sin rolle som entreprenør med opførelse og renovering af bygninger.

Der vedhæftes oversigt fra Skat omkring professionel tilknytning til ejendomsmarkedet og faggrupper omfattet af formodningsreglen, under hvilket ovennævnte efter vor opfattelse klart hører til.

Vi skal venligst anmode om et møde med styrelsen, hvor min kunde kan fremvise de mange projekter han har gennemført og som alle er næringsbeskattet i hans selskaber, ligesom han kan vise dokumenter vedr. de to solgte ejendomme denne sag omhandler og den tidligere næringsbeskatning privat.

Det fylder en del og han ønsker at fremlægge det kort i forbindelse med aflevering af mappen, der er rimeligt omfattende.

Der vedlægges kendelse modtaget den 1. juli 2016, idet bemærkes at det alene er det nægtede underskud ved salg af ejendomme, der ankes."

På mødet i Skatteankestyrelsen oplyste klageren, at han var blevet selvstændig ejendomsmægler i 19xx og siden da har betragtet sig selv som næringsdrivende.

Det blev forklaret, at adresse Y1 var ejet af H2 Holding og er solgt med fortjeneste samt beskattet i selskabet. Klageren har udlejet ejendommen og er blevet nærringbeskattet af udstykningen.

Endvidere oplyste klageren, at ejendommene i selskabet H6 er udlejningsejendomme.

Klageren forklarede, at ejendommene adresse Y3, Y4, Y5, Y6, Y7 og Y8 var købt, da klageren var ung, og at han ikke anser dem for relevante. Det blev forklaret, at de 6 ejendomme var erhvervet, før klageren blev næringsdrivende, og at han på det tidspunkt var bankelev.

Endvidere oplyste klageren, at han er eneaktionær i H2 Holding.

Klagerens repræsentant har efter mødet fremsat følgende bemærkninger:

"…

I forlængelse af behagelig møde fremsender jeg hermed de drøftede materialer.

• Koncerndiagram, idet bemærkes at de konkursramte selskaber var med store ejendomsprojekter for beboelse. Ved F1-Banks konkurs trak det desværre selskaberne med ned da bankgarantier og finansiering pludselig ikke eksisterede længere. Projekterne var i lighed med (dog større) de to realiserede projekter i H5 ApS og H4 ApS, der begge gav store overskud.
• Adresse Y1 var en ejendom, hvor A havde R1-1 i stueetagen og en privat bolig for udlejning på anden etage. R1-1 ApS (anpartssalg) blev i 2004 afhændet tillige med R1-3 ApS til ejendomsmægler […]. R1-1 ApS fortsatte som lejer af stueetagen. I 2010 udstykkede A en grund, der fik adressen Y11, fra ejendommen og denne avance er han beskattet af som næringsdrivende med ejendomme, jf. regnskab og årsopgørelse for 2010.
• Regnskab og årsopgørelse for A personlig for året 2010, hvoraf fremgår at avancen kr. 73.304 (note 1) vedr. salget af adresse Y11 er beskattet efter næringsprincippet.
• Intern specificeret årsrapport for H2 Holding ApS for 2004, der dels viser salget af anparterne i R1-1 og R1-3 ApS samt avancen ved salg af ejendommen adresse Y24 kr. 1.594.400 (note 8), der beskattes efter næringsprincippet.
• Intern specificeret årsrapport for H2 Holding ApS for 2006, der viser salget af adresse Y22 med en avance på kr. 754.800 (side 9), der beskattes efter næringsprincippet.
• Intern specificeret årsrapport for H5 ApS for 2007, der viser salget af ejendommene med en avance på kr. 5.374.780 (side 8), der beskattes efter næringsprincippet. Selvangivelsen for H2 Holding ApS vedlægges tillige, ligesom brev fra Skat af 16. juli 2009 vedlægges. Af brevet fremgår den på selvangivelsen anført skattepligtige indkomst samt fordelingen på koncernens selskaber, herunder H5 ApS skattepligtige indkomst kr. 4.032.120 (side 11). Af samme skrivelse fremgår at Holdingselskabet som administrationsselskab bliver forhøjet med en skattepligtig indkomst fra H4 ApS med kr. 4.844.988, hvilket resultat fremgår af H4s årsrapport for 2008. Der var strid om beskatningstidspunktet. Slutteligt fremgår at Skat tillige har gennemgået årene 2005 og 2006 uden bemærkninger. De gennemgik skøder og handler, herunder lejekontrakter i hele koncernen. Af denne skrivelse og de anførte avancer ses tydeligt, at Skat ikke er i tvivl om, at vi gør det rigtige når vi beskatter selskaberne som værende næringsdrivende i ejendomme .
• Intern specificeret årsrapport for H4 ApS for 2008, der viser salget af ejendommene med en avance på kr. 4.326.003 (side 8), der beskattes efter næringsprincippet. Der vedlægges tillige selvangivelse og sambeskatningsskema for året.
• Intern specificeret årsrapport for H2 Holding ApS for 2013, der viser salget af lejlighederne på adresse Y29-Y35 med et tab på kr. kr. 2.170.650 (side 11), der fradrages efter næringsprincippet - også ved tab. Dette har ikke været genstand for senere forhøjelse som er sket for samme år i sagen vedr. A personligt. Årsopgørelse, selvangivelse og sambeskatningsskema vedlægges.
• Regnskab for H3 ApS for året 1999, idet bemærkes at dette er året hvor de ejendomme selskabet ejede alle var afhændet. Siden er der ikke aktivitet i selskabet og vort kontor forestår sammen med en advokat en solvent likvidation i 2005. Vi tiltræder som revisor for A og selskaber i 2004. Hvorledes tab og gevinster, mest tab er behandlet skattemæssigt af de tidligere revisorer er jeg ikke bekendt med og hverken A eller jeg har regnskaber for selskabet i arkiv. De offentlige regnskaber viser ikke hvorledes ejendommene er skattemæssigt behandlet.
• Skøder og udtræk fra OIS vedr. køb og salg af ejendomme vedlægges, idet bemærkes at mange er makuleret hos A, hvor de primo sidste år grundet alt det nye GDPR makulerede alle gamle materialer, herunder også vedr. A. Men udtræk fra OIS viser såvel køb som salg.

Jeg havde tidligt i sagen udskrevet regnskaber mm. vedrørende udvalgte år med ejendomsavancer beskatte i koncernen efter næringsprincippet. Disse udskrifter er de ovenfor anførte.
Jeg har efter vort møde kigget efter selvangivelser og sambeskatningsskemaer mm, men desværre er disse for alle forældede år i H2 Holding ApS makuleret. I skattemappen kan man desværre ikke trække selvangivelser og sambeskatningsskemaer før fra året 2014, idet dette materiale skulle indsendes med post til Skat til og med 2013. Fra 2014 har vi kunnet indberette sambeskatning med sambeskatningsskemaer direkte i skattemappen.
Jeg mener dog det oprindeligt valgte udpluk fra H5 ApS, H4 ApS og H2 Holding ApS samt Skats egen opgørelse vedr. de omhandlede år giver fuldt indblik i, at As selskaber alle er beskattet som værende næringsdrivende med ejendomme, dette som minimum siden 2004, hvor vi tiltrådte som revisor. A mener han er beskattet således siden han etablerede sig som selvstændig erhvervsdrivende ejendomsmægler i 19xx, hvor han tillige havde ejendomsinvestering og udlejning.
Vi er endvidere sikker på, at Skat kan bekræfte de opgjorte skattepligtige indkomster i de interne specificerede regnskaber, hvortil der ikke foreligger selvangivelser mere, ligesom årets resultater alle kan tjekkes til de officielle årsrapporter, der udviser samme resultat.
A har en professionel tilknytning til ejendomsmarkedet og tilhører tillige en faggruppe omfattet af formodningsreglen. A er ikke kun beskæftiget med formidling af ejendomme, men også i stor udstrækning med køb og salg af ejendomme, udvikling af ejendomsprojekter, opførelse af ejendomme, udlejning og meget andet.

Med ovenstående skal vi fastholde, at A er næringsdrivende med ejendomme og således har ret til fradrag for det tab han har haft i året 2013 og dette ikke efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

…"

Landsskatterettens afgørelse
Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 2, at fortjeneste og tab ved afståelse af fast ejendom ikke er omfattet af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, hvis ejeren har erhvervet ejendommen som led i sin næringsvej.

Fortjeneste eller tab ved afståelse af fast ejendom erhvervet som led i næring beskattes således efter statsskattelovens § 4, litra a. Det fremgår af statsskattelovens § 5, litra a.

Ved næring forstås den varige virksomhed, en skattepligtig udøver som sin hele eller delvise levevej. Enkeltstående dispositioner selv af betydelig karakter omfattes alene af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, selv om de foretages med henblik på at opnå fortjeneste ved videresalg. Næringsbeskatning omfatter således fortjeneste og tab, som er realiseret på ejendomme, der hører til omsætningsformuen.

I vurderingen af, om en skatteyder er næringsdrivende med handel med fast ejendom, indgår bl.a. antallet og omfanget af handler, om handlerne er foretaget systematisk, kontinuerligt og professionelt, skatteyderens tilknytning til ejendomsmarkedet, formålet med ejendommens erhvervelse, anvendelse og salg samt ejendommens konkrete anvendelse og placering i skatteyderens økonomi.

Det er forholdene på tidspunktet for erhvervelsen, der er afgørende for, om en ejendom er omfattet af skatteyderens næringsvirksomhed.

Det fremgår af Skattestyrelsens udtalelse af 25. februar 2019, at SKAT i den påklagede afgørelse har lagt til grund, at klageren har drevet næringsvirksomhed i selskabsregi. Henset til de oplyste aktiviteter i selskaberne lægges dette tillige til grund for rettens afgørelse.

Faggrupper, der inden for deres arbejdsområde, professionelt beskæftiger sig med opførelse samt køb og salg af fast ejendom, er omfattet af en formodningsregel om, at alle salg af fast ejendom er omfattet af deres næringsvirksomhed. Ejendomshandlere og selvstændige håndværksmestre falder som hovedregel ind under disse faggrupper. Andre faggrupper med tilknytning til ejendomsmarkedet kan efter omstændighederne også være omfattet af formodningsreglen.

Klageren har oplyst, at han som selvstændig ejendomsmægler i R1 har formidlet salg af fast ejendom. Klageren har tillige oplyst, at han har som ejendomsmægler har beskæftiget sig med salg af ejendomme i lokalområderne by Y3, by Y1, by Y4, by Y5 og by Y6.

Retten bemærker indledningsvist, at ren formidling af fast ejendom ikke i sig selv kan bevirke, at klageren er omfattet af formodningsreglen. Dette følger også af Den juridiske vejledning 2016-1, afsnit C.H.2.3.2.1. Af samme afsnit fremgår det dog, at der for ejendomsmæglere m.fl. kun skal ganske få ejendomshandler for egen regning til, før handlerne er omfattet af en formodning om næring.

I perioden 1994-2007 har klageren købt 4 og solgt 2 ejendomme i personligt regi. Samtlige ejendomme er beliggende i de lokalområder, som klageren har formidlet ejendomme i som ejendomsmægler. Ejendommene adresse Y9 og adresse Y10 blev ifølge Statens Salgs- og Vurderingsregister solgt med en større fortjeneste. Ejendommen adresse Y1 blev erhvervet fra klagerens selskab, H2 Holding ApS, og klageren udstykkede efterfølgende adresse Y11, der blev solgt med fortjeneste. Hertil må klageren, som hovedaktionær og direktør i H2 Holding ApS, anses for aktivt at have medvirket til selskabets køb og salg af ejendomme i de samme lokalområder i årene før og efter anskaffelsen af de omtvistede ejendomme. Retten finder herefter, at klageren må anses for at være omfattet af en formodning om næring med køb og salg af fast ejendom.

Ud fra en konkret vurdering finder retten endvidere ikke, at der foreligger omstændigheder, der kan danne grundlag for at anse næringsformodningen for afkræftet, for så vidt angår klagerens køb og salg af adresse Y1 og adresse Y2.

Landsskatteretten ændrer derfor SKATs afgørelse, således at der godkendes fradrag for tab ved salg af adresse Y1 og adresse Y2, by Y2.