Dokumentets metadata

Sagkyndig vurdering af boets erhvervsejendom

Skattestyrelsen havde med hjemmel i dødsboskiftelovens § 93, stk. 1, jf. boafgiftslovens § 12, stk. 2 anmodet skifteretten om sagkyndig vurdering af boets erhvervsejendom (hotelejendom). Hotelejendommen var værdiansat til den kontante ejendomsvurdering. Som begrundelse for anmodningen om sagkyndig vurdering havde Skattestyrelsen anført, at der få år før dødsfaldet var indgået en 15 års uopsigelig forpagtningskontrakt af hotelejendommen, hvor der mellem parterne var aftalt væsentlige renoveringer af ejendommen. Endvidere var den sagkyndige vurdering begrundet med, at en beregnet afkastforrentning på baggrund af den af boet ansatte værdi af ejendommen klart oversteg markedets krav til afkast for investeringsejendomme i området.  Boet gjorde for skifteretten gældende, at der ikke foreligger sådanne særlige omstændigheder, at det var grundlag for at fravige boets værdiansættelse. Endvidere gjorde boet gældende, at der ikke kan lægges vægt på afkastet af forrentningen ved vurderingen af, om der foreligger særlige omstændigheder. Endelig anførte boet, at de afholdte renoveringsomkostninger, måtte kvalificeres som vedligeholdelsesomkostninger og løsøre, der ikke havde indflydelse på ejendommens værdiansættelse. Skifteretten bemærker, at skifteretten kun kan afvise en anmodning om sagkyndig vurdering, såfremt den er åbenbart overflødig. Skifteretten finder endvidere, at der ikke er grundlag for at udlede af kendelsen i SKM2016.279.HR, at Højesteret har gjort udtømmende op med, hvornår der foreligger særlige omstændigheder. Skifteretten finder herefter, at boet ikke har godtgjort, at de afholdte renoveringsudgifter skal kvalificeres som vedligeholdelsesomkostninger og løsøreinvesteringer. På den baggrund, og da forrentningen af en investering i ejendommen må anses at have betydning for ejendommens handelsværdi finder skifteretten, at der foreligger særlige omstændigheder og anmodningen skal tages til følge.

Landsretten stadfæster skifterettens kendelse og tiltræder endvidere, at der foreligger særlige omstændigheder.

Parter

A

mod

Skattestyrelsen

Skifteretten sat af retsassessor

Frank Mørch

Ingen var mødt eller tilsagt.

Der blev fremlagt:

• Boopgørelse af 19. marts 2018 med bilag.
• Anmodning fra SKAT af 18. juni 2018 med bilag 1-3, årsrapport 2015 og tingbogsattest om sagkyndig vurdering af boets ejendom Y1-adr.
• Procesindlæg af 4. juli 2018 med bilag 1-4 fra bobestyrer, advokat IJ.
• Procesindlæg af 14. august 2018 fra Skattestyrelsen. Procesindlæg af 11. oktober 2018 med bilag 5-7 fra bobestyreren. Procesindlæg af 6. november 2018 fra Skattestyrelsen.
• Procesindlæg af 12. december 2018 med bilag 8-10 fra bobestyreren. Procesindlæg af 4. januar 2019 med bilag B-C fra Skattestyrelsen.
• Procesindlæg af 29. januar 2019 med bilag 11-12 fra bobestyreren. Procesindlæg af 15. februar 2019 med bilag D fra Skattestyrelsen. Procesindlæg af 27. februar 2019 fra bobestyreren.
• Mail af 28. februar 2019 fra Skattestyrelsen.

Skattestyrelsen har anmodet om sagkyndig vurdering af boets erhvervsejendom Y1-adr., per den 26. januar 2016, jf. boafgiftslovens § 12, stk. 2. Til støtte herfor har Skattestyrelsen navnlig anført, at boet har værdiansat ejendommen til den offentlige ejendomsvurdering, men at der efter denne vurdering er foretaget en forlængelse af bortforpagtningen af ejendommen i yderligere 15 år samt sket en væsentlig renovering af ejendommen, som har betydning for afkastforrentningen og værdiansættelsen.

Skattestyrelsen har videre anført, at en vurdering ikke kan anses for åbenbart overflødig, subsidiært at der foreligger sådanne særlige omstændigheder, at Skattestyrelsen ikke skal acceptere en værdiansættelse efter 15 %´s reglen.

A har nedlagt påstand om, at Skattestyrelsens anmodning om sagkyndig vurdering af ejendommen Y1-adr., ikke skal imødekommes. Til støtte herfor har boet navnlig anført, at der ikke foreligger sådanne særlige omstændigheder, at der er grundlag for at fravige boets værdiansættelse, der er fastsat ud fra den offentlige ejendomsvurdering. Boet har videre anført, at der ikke kan lægges vægt på afkastet af forrentningen ved vurderingen af, om der foreligger særlige omstændigheder, og at de afholdte investeringsudgifter, der er foretaget i ejendommen, må kvalificeres som vedligeholdelsesomkostninger og løsøreinvesteringer, der ikke har indflydelse på ejendommens værdiansættelse.

Det fremgår af boopgørelsen, at boets halvdel af den omhandlede ejendom er udloddet til de arvinger, der ejer den anden halvdel af ejendommen, med skæringsdag den 1. januar 2017, og at acontoudlodningen er indberettet til SKAT ved brev af 26. januar 2017.

Skifteretten afsagde

KENDELSE:

Det fremgår af boafgiftslovens § 12, stk. 1, at aktiver og passiver i dødsboer ansættes til deres handelsværdi. Efter § 12, stk. 1, kan Skattestyrelsen ændre boets værdiansættelse eller anmode skifteretten om at udmelde sagkyndige til at foretage vurdering efter dødsboskiftelovens § 93, hvis værdiansættelsen ikke er baseret på en sagkyndig vurdering, og Skattestyrelsen finder, at værdiansættelsen ikke svarer til handelsværdien.

Skifteretten kan kun afvise en anmodning om sagkyndig vurdering, såfremt den er åbenbart overflødig.

For så vidt angår fast ejendom gælder værdiansættelsescirkulæret, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning. Det fremgår af punkt 6, 2. afsnit, i værdiansættelsescirkulæret, at en værdiansættelse af en ejendom skal lægges til grund ved beregning af blandt andet arveafgiften, nu boafgiften, hvis boets ansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 % højere eller lavere end den kontante ejendomsværdi. Af cirkulærets pkt. 48 fremgår, at anvisninger i cirkulæret er vejledende ved efterprøvelse af værdiansættelser i den enkelte boopgørelse.

Som fastslået ved Højesterets kendelse af 8. marts 2016, gengivet i U2016.2126 H og SKM2016.279.HR, indebærer værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, 2. afsnit, efter sammenhængen med pkt. 48 og på baggrund af Skattedepartementets afgørelser af 24. september og 3. december 1984, skatteministeriets besvarelse af 30. april 1990 og forarbejderne til boafgiftsloven, at Skattestyrelsen skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %´s reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Et dødsbo har således ikke et retskrav på at få sin ejendom værdiansat inden for +/15 % af kontantværdien, hvis der foreligger særlige omstændigheder, hvorfor en vurdering af en ejendom ikke nødvendigvis er åbenbart overflødig.

Der er ikke grundlag for at udlede af kendelsen, at Højesteret har gjort udtømmende op med, hvornår der foreligger særlige omstændigheder.

Dødsboet efter A har ansat værdien af den ideelle anpart på 50 % af ejendommen Y1-adr. til 14.000.000 kr. svarende til 50 % af den offentlige ejendomsvurdering for hele ejendommen. Af sagen fremgår, at den offentlige ejendomsvurdering udgjorde 28.000.000 kr., heraf grundværdi 19.476.800 kr. per 31. december 2016, og at den offentlige vurdering er dannet ved årsvurdering i 2014 tilbage til 2012 niveau.

Af værdiansættelsescirkulærets pkt. 8 fremgår, at der ved efterprøvelsen af værdiansættelsen må tages hensyn til faktiske og retlige ændringer, der måtte være indtruffet ved ejendomme f.eks. bygningsforandringer, som endnu ikke har givet sig udslag i kontantejendomsværdien.

Ejendommen, som er en investeringsejendom i form af en hotelejendom, blev ved forpagtningskontrakt af 26. april 1989 bortforpagtet til G1 med en løbetid på 15 år. Den 20. december 2012 blev indgået seneste tillæg til forpagtningskontrakten, hvorefter forpagtningskontrakten blev forlænget uopsigeligt i 15 år fra den 1. januar 2013. Det blev samtidig aftalt, at der skulle foretages væsentlige investeringer i hotellet, såvel af ejerne som af forpagteren, og at forpagter forpligtede sig til at foretage indvendig renovering, forbedring og modernisering af hotellet for et samlet beløb på ca. 20 mio. kr. Det er ubestridt, at ejerne i forbindelse med den aftalte modernisering af hotellet har afholdt renoveringsudgifter på knap 9,1 mio. kr., og at forpagteren G1 har afholdt forbedringsudgifter på ca. 24 mio. kr.

Skifteretten finder efter det foreliggende, at boet ikke har godtgjort, at hovedparten af de afholdte investeringsudgifter skal kvalificeres som vedligeholdelsesomkostninger og løsøreinvesteringer, der ikke har indflydelse på ejendommens værdiansættelse.

Skifteretten må lægge til grund, at der ved fastsættelse af den offentlige ejendomsvurdering, som danner grundlag for boets værdiansættelse, ikke er taget hensyn til den uopsigelig forlængelse i 15 år af forpagtningskontrakten og den væsentlige investering i renovering og modernisering af hotellet, som er foretaget.

På denne baggrund, og da forrentningen af en investering i ejendommen grundet dens særlige karakter som hotelejendom tillige må anses for at have betydning for ejendommens handelsværdi, finder skifteretten, at der foreligger sådanne særlige omstændigheder, at Skattestyrelsens anmodning om, at ejendommen vurderes med henblik på fastsættelse af handelsværdien, skal tages til følge.

Derfor bestemmes:
Der skal foretages sagkyndig vurdering af kontantværdien per 26. januar 2017 af boets erhvervsejendom beliggende Y1-adr., ved salg på sædvanlige vilkår og med sædvanlig liggeperiode for det pågældende område og med en overtagelsesdag fastsat til sædvanlig tid herefter.

o -

Skattestyrelsen har foreslået, at der indhentes et forslag til en sagkyndig vurderingsmand hos Dansk Ejendomsmæglerforening.

Sagen udsat på boets bemærkninger hertil og kærefristens udløb.

Skifteretten hævet.

____________________________________________________________________________________________________

Vestre Landsrets 4. afdeling holdt den 21. juni 2019 kl. 10.00 møde på tingstedet i Viborg

Parter

A

mod

Skattestyrelsen

Afsagt af landsretsdommerne

Olav D. Larsen, Henrik Bjørnager Nielsen og Mona B. Andersen (kst).

Boet efter A kærer kendelse om sagkyndig vurdering af ejendommen Y1-adr.

Fremlagte bilag:

• kæreskrift med bilag
• fremsendelsesbrev af 4. april 2019 fra Skifteretten i Y2-by.
• udskrift af retsbogen (SKS D-164/2016)
• processkrift af 23. april 2019 med bilag
• kæresvarskrift med bilag
• kærereplik med bilag
• kæreduplik.

Ved kendelse af 19. marts 2019 har Skifteretten i Y2-by bestemt, at der skal foretages sagkyndig vurdering af kontantværdien af boets erhvervsejendom.

Boet efter A har kæret kendelsen med påstand om, at der ikke skal foretages sagkyndig vurdering af ejendommen.

Skattestyrelsen har påstået kendelsen stadfæstet.

Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for skifteretten.

Landsretten afsagde

Kendelse:

Landsretten er enig med skifteretten i det, som er anført i kendelsen om betydningen af værdiansættelsescirkulæret. Det tiltrædes endvidere, at oplysningerne om de afholdte betydelige udgifter vedrørende ejendommen medfører, at der foreligger særlige omstændigheder, som kan begrunde en vurdering af ejendommen, jf. boafgiftslovens § 12, stk. 2, og dødsboskiftelovens § 93.

Landsretten stadfæster derfor skifterettens kendelse.

T h i b e s t e m m e s:

Skifterettens kendelse stadfæstes.

Kæremålets omkostninger ophæves.

Sagen sluttet.