Dokumentets metadata

Ejendomsavance - afståelsessum - syn og skøn

Ankesagen drejede sig om opgørelsen af den skattepligtige ejendomsavance, som appellanten havde opnået ved salget af sine anparter i et kommanditselskab. Appellanten havde købt anparterne i 2004, som led i et ejendomsinvesteringsprojekt. I den forbindelse havde appellanten og de øvrige kommanditister i alt betalt over 6 mio. kr. i honorar til projektudbyderen. I 2007 solgte appellanten anparterne tilbage til den projektudvikler, der i 2004 havde forestået udbuddet af projektet.

Tvisten bestod nærmere bestemt i, om der ved opgørelsen af afståelsessummen ved tilbagesalget i 2007 skulle fradrages et beløb, der kunne henføres til værdien af, at der tidligere var udarbejdet et investeringsprojekt. SKAT havde skønsmæssigt ansat værdien af, at der tidligere var udarbejdet et investeringsprojekt til kr. 50.000,-.

I forbindelse med retssagen indhentede appellanten syn og skøn, der estimerede værdien til at udgøre et sted mellem 2,5 og 3 mio. kr.

Landsretten fandt, at det måtte have formodningen imod sig, at en professionel køber skulle være indstillet på at betale flere millioner kroner udover ejendommens værdi for oplysninger, som køberen i al væsentlighed besad i forvejen. Landsretten fandt ikke, at det ved skønserklæringen var godtgjort, at projektudbyderen havde været indstillet på at betale en sådan merpris for ejendomsprojektet som følge af, at der tidligere havde været udarbejdet udbudsmateriale m.v. Appellanten havde herefter ikke bevist, at SKATs skøn kunne tilsidesættes som åbenbart urimeligt eller udøvet på et forkert grundlag.

Byretten var nået til samme resultat.

Parter

A

(v/adv. Christian Falk Hansen)

Mod

Skatteministeriet

(v/Kammeradvokaten v/adv. Sune Riisgaard)

Afsagt af Landsretsdommerne

Hans-Jørgen Nymark Beck, Lisbeth Parbo og Thomas Klyver

Retten i Aalborg har den 10. oktober 2017 afsagt dom i 1. instans (sag BS101/2015-ALB, tidligere BS 11-341/2015, SKM2017.603.BR).

Påstande

Appellanten, A, har gentaget sin påstand for byretten om, at Skatteministeriet skal anerkende, at behandlingen af A's skatteansættelse for indkomståret 2007 hjemvises til fornyet behandling ved Skattestyrelsen.

Indstævnte, Skatteministeriet, har påstået dommen stadfæstet.

Supplerende sagsfremstilling

A har for landsretten fremlagt Skatteministeriets processkrift B og sammenfattende processkrift i forbindelse med den skattesag, der blev afgjort ved Vestre Landsrets dom af 22. august 2012. Af processkrift B af 20. april 2012 fremgår bl.a., at Skatteministeriet frafaldt sin principale påstand om frifindelse og i stedet påstod hjemvisning med henblik på fornyet ansættelse af A's skattepligtige indkomst for indkomståret 2007. Ændringen af påstanden skete med følgende begrundelse:

"Den principale påstand frafaldes i erkendelse af, at en vis - mindre - del af afståelsessummen, som sagsøgeren og de øvrige kommanditister opnåede ved overdragelse af Y1 og G5 til G1 eller ordre i 2007, skal henføres til værdien af den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet som en igangværende udlejningsvirksomhed i kommanditselskabsform (bilag 17).

Det må antages, at det var de "nøgne ejendomme", som køberen (G1) i første række var interesseret i - og at det for køberen kun havde ringe betydning, at ejendommene indgik i et investeringsprojekt. Det var nemlig ikke køberens intention at genudbyde projektet i uændret form, men derimod i en ny og udvidet version - som et nyt og større investeringsprojekt. … Det var således ønsket om at erhverve ejendommene med henblik på et nyt, større investeringsprojekt, der var projektudbyderens formål med tilbagekøbet - det var ikke fordi projektudbyderen havde særlig interesse i det oprindelige projekt fra 2004. Det oprindelige projekt fra 2004 skulle således under alle omstændigheder "skrottes".

Selv om den del af den samlede afståelsessum, der skal henføres til selve investeringsprojektet som en igangværende udlejningsvirksomhed, formentlig er ret beskeden, og selv om det må antages, at værdien af den overordnede tilrettelæggelse og strukturering af det oprindelige projekt fra 2004 derfor nok kan have været en del mindre end det beløb, som skatteansættelsen bør forhøjes med … finder sagsøgte det rigtigst, at der sker hjemvisning af sagen, uden at den lokale skattemyndighed på forhånd bindes til et bestemt resultat. Det endelige resultat må således bero på en konkret skønsmæssig vurdering under inddragelse af alle relevante omstændigheder. Blot ligger det fast, at den overordnede tilrettelæggelse og strukturering af det oprindelige projekt fra 2004 i hvert fald ikke har været fuldstændig værdiløs for projektudbyderen ved tilbagekøbet i 2007. I den forbindelse er det væsentligt, at der er tale om værdien af et arbejde, som var udført af projektudbyderen G2, som selv købte hele projektet tilbage i 2007."

I det sammenfattende processkrift af 29. maj 2012, afsnit II om korrektion af den skattemæssige afståelsessum, er det bl.a. anført:

"Skattemyndigheden har lagt til grund, at hele den pris, som projektudbyderen betalte ved tilbagekøbet af kommanditselskabet i 2007, skal henføres til kommanditselskabets ejendomme (Hovedejendommen og Vestergadeejendommen). Skatteministeriet har allerede under sagens forberedelse anerkendt, at denne afgørelse ikke er helt korrekt, idet en vis mindre del af tilbagekøbsprisen bør henføres til investeringsprojektet, som projektudbyderen jo selv havde udarbejdet ca. 2½ år forinden. Det må således lægges til grund, at dette arbejde ikke var helt uden værdi for projektudbyderen G2, selv om det ikke var intentionen blot at sende samme projekt i udbud på ny. Meningen var nemlig, at ejendommene skulle indgå i et nyt, udvidet ejendomsinvesteringsprojekt, der tillige omfattede den såkaldte "Tandlægeejendom", som på tilbagekøbstidspunktet fortsat tilhørte Y2 kommune. Selv om det således må lægges til grund, at det oprindelige investeringsprojekt fra 2004 skulle skrottes, må det dog antages, at der i en vis udstrækning har været mulighed for genbrug af elementer fra projektet - navnlig under hensyn til, at der var tale om resultatet af en indsats, der var udført af G2 selv."

For landsretten er der endvidere fremlagt en artikel fra den 5. juli 2012 i G6 til belysning af G1-koncernens økonomiske vanskeligheder på det tidspunkt.

Anbringender

Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.

Landsrettens begrundelse og resultat

Ved Vestre Landsrets dom af 22. august 2012 blev sagen hjemvist til behandling hos SKAT med henblik på fornyet ansættelse af A's skattepligtige indkomst for indkomståret 2007. Hjemvisningen skete i overensstemmelse med A's mest subsidiære påstand, som Skatteministeriet havde tilsluttet sig, idet parterne var enige om, at det i forbindelse med opgørelsen af afståelsessummen skulle vurderes, hvilken del heraf der reelt vedrørte fordelen ved at indtræde i et struktureret og tilrettelagt investeringsprojekt med udlejning af fast ejendom, og at dette skøn burde foretages af skattemyndigheden.

Som anført i processkrift B tilsluttede Skatteministeriet sig påstanden om hjemvisning, fordi ministeriet anså det for rigtigst, at den lokale skattemyndighed tog stilling uden på forhånd at være bundet til et bestemt resultat, idet det endelige resultat måtte bero på en konkret skønsmæssig vurdering under inddragelse af alle relevante omstændigheder.

Efter sagens forløb er det naturligt, at A - også i lyset af afståelsessummens størrelse - kan have haft en forventning om, at hjemvisningen ville føre til en større ændring af hans skatteansættelse end den, skattemyndighederne nåede frem til. I Skatteministeriets processkrifter er værdien af den overordnede tilrettelæggelse og strukturering i forbindelse med projektudbyderens tilbagekøb imidlertid betegnet som bl.a. "i hvert fald ikke…fuldstændig værdiløs" og "ikke helt uden værdi". Der er endvidere ikke i dommen af 22. august 2012 tilkendegivet noget om, hvordan SKAT efter hjemvisningen skal foretage værdiskønnet. Hverken efter indholdet af landsrettens begrundelse eller processkrifterne er der herefter grundlag for at fastslå, at skattemyndighederne er begrænset i deres adgang til at udøve skønnet.

Det er A, der skal bevise, at SKATs skøn over værdien af den del af afståelsessummen, der reelt vedrører fordelen ved at indtræde i et struktureret og tilrettelagt investeringsprojekt med udlejning af fast ejendom, er åbenbart urimeligt eller udøvet på et forkert grundlag.

Det fremgår af overdragelsesaftalen fra 2007, at ejendommen indgik i købesummen for anparterne i Y1 og det tilhørende komplementarselskab med 156 mio. kr. Aftalens ordlyd indikerer ikke, at der indgik andre ydelser i forbindelse med G1's tilbagekøb af anparterne. Der er efter bevisførelsen heller ikke i øvrigt grundlag for at fastslå, at fordelen ved at erhverve et for G1' allerede kendt struktureret og tilrettelagt investeringsprojekt indgik i parternes prisfastsættelse i forbindelse med aftaleindgåelsen. G1 havde selv som professionel projektudvikler og som administrator af ejendommen siden salget i 2004 et betydeligt kendskab til ejendommen. Det har derfor formodningen imod sig, at selskabet skulle være villig til at betale flere millioner kroner ud over ejendommens værdi for oplysninger, selskabet i alt væsentligt var i besiddelse af i forvejen. På denne baggrund tiltræder landsretten, at der ikke kan lægges afgørende vægt på oplysningerne fra skønsmanden - som ikke er projektudbyder - om den skønnede værdi på 2½-3 mio. kr. af den fordel, G1 ville opnå i forbindelse med tilbagekøbet ved at erhverve et allerede tilrettelagt og struktureret investeringsprojekt.

Herefter, og efter bevisførelsen i øvrigt har A ikke bevist, at SKATs skøn er åbenbart urimeligt eller er udøvet på et forkert grundlag. Landsretten stadfæster derfor byrettens dom.

Efter sagens udfald skal A i sagsomkostninger for landsretten betale 40.000 kr. til Skatteministeriet til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet taget hensyn til sagens omfang og forløb.

T H I K E N D E S F O R R E T:

Byrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal A inden 14 dage betale 40.000 kr. til Skatteministeriet, der forrentes efter rentelovens § 8 a.