Dokumentets metadata

Anmodning om genoptagelse af ejendomsvurdering afvist - Klageberettigelse

Landsskatteretten fandt, at en forening, der i henhold til aftale med sælgeren af et ubebygget areal skulle foretage delvis refusion af udgifterne til skatter og afgifter vedrørende ejendommen, ikke var klageberettiget vedrørende ejendomsvurderingen og dermed heller ikke berettiget til at anmode om genoptagelse af vurderingen.

Faktiske oplysninger
Ejendommen med matrikel nr. x (ejendomsnr. a) blev i 1993 erhvervet af G1. Ejendommens grundareal var på 12.191 m².

Ved betinget købsaftale af 21. december 2010 indgik G1 som sælger og H1 (nu H1), cvr-nr. […], som køber aftale om overdragelse af en del af ejendommen. H1 (herefter benævnt foreningen) skulle i henhold til den betingede købsaftale overtage et areal, der var beskrevet som en ubebygget parcel på ca. 4.000 m², med overtagelsesdag den 31. december 2010. Arealet skulle herefter henligge for foreningens regning og risiko. Handlen var bl.a. betinget af, at udstykning af arealet blev godkendt og endeligt approberet i Kort og Matrikelstyrelsen. Af den betingede købsaftalens punkt 5.6 fremgår:

"Så længe Parcellen ikke er selvstændig vurderet, betaler Køber en forholdsmæssig andel (i forhold til kvadratmeter) af Hovedejendommens påhvilende grundskatter og afgifter. Beregningen foretages af Sælger, indtil Parcellen er ansat til ejendomsværdi. Beløbene refunderes på anfordring, dog tidligst 8 dage før forfaldstid, og således at Køber indrømmet en betalingsfrist på 25 kalenderdage."

Ved approbation af 7. juni 2012 blev arealet endeligt udstykket. Arealet fik matrikel nr. xb og var på 4.926 m². Ejendommen med ejendomsnr. a havde herefter et samlet areal på 7.273 m² og fik matrikel nr. xa.

Ejendommen med matrikel nr. xb (ejendomsnr. b), dvs. arealet på 4.926 m², blev første gang selvstændigt vurderet pr. 1. oktober 2012.

Ved mail af 18. december 2012 modtog SKAT en anmodning om genoptagelse af "ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2009 og senere vurderinger" for ejendommen med ejendomsnr. a med henblik på ændring af ansættelserne af fradrag for forbedringer, grundværdi og omberegnet grundværdi. I forbindelse med indsendelsen af anmodningen indsendte den pågældende repræsentant en samtykkeerklæring, der var underskrevet af en medarbejder hos H2. Foreningen havde c/o-adresse hos H2.

SKATs afgørelse
SKAT har ved afgørelse af 6. juli 2016 afvist at behandle anmodningen om genoptagelse.

Som begrundelse herfor er i afgørelsen anført følgende:

"Begrundelsen fremgår af fremsendte forslag til afgørelse dateret den 25. april 2016.

Vi har modtaget jeres bemærkninger den 15. maj 2016. Bemærkningerne indeholder dog hverken faktiske eller retlige oplysninger, der kan begrunde en ændring.

I mener ikke, at det er korrekt, at anmoder ikke er klageberettiget, da I mener, at anmoder var delvis ejer af ejendommen fra 31. januar 2010.

H2 indgår i 2010 en aftale om overdragelse af et areal på ca. 4.000 m², som skal udstykkes fra ejendommen a, men arealet er ikke udmatrikuleret og selvstændig vurderet før i 2012.

H2 kan derfor ikke anmode om genoptagelse af ejendommen a, da de ikke er ejer og derfor ikke er klageberettiget.

H2 kan anses som klageberettiget for den nye ejendom b fra det tidspunkt, hvor denne vurderes første gang, som er i 2012.

SKAT kan derfor ikke behandle anmodningen."

I forslaget af 25. april 2016 til afgørelse er anført:

"Vi kan ikke genoptage ejendomsvurderingen for ejendommene adresse Y1 nr. x-x, by Y1, ejendoms nr. a.

I skriver, at I anmoder på vegne af H2 (afd. adresse Y1) CVR-nr. […], c/o H2 (i det følgende benævnt H2). Ifølge vores oplysninger er H2 ikke ejer af ejendommen med ejendomsnummer a på noget tidspunkt.

Det fremgår af den betingede købsaftale om opførelse og overdragelse af nøglefærdigt byggeri af 14. december 2011, side 4, at ejendommen i henhold til betinget grundkøbsaftale er overdraget til sælger (H2) med overtagelsesdag den 31. december 2010.

Det fremgår endvidere af den betingede købsaftale af 21. december 2010 mellem G1 og H2, at handlen kun vedrører en del af ejendomsnummer a - nærmere bestemt et areal på ca. 4000 m². Ifølge aftalens § 8.1 er parcellen ikke udstykket og endeligt approberet på dette tidspunkt.

Vi kan derfor godt se, at H2 i 2010 indgår en aftale om overdragelse af et areal på ca. 4000 m², som skal udstykkes fra ejendommen a, men arealet er ikke udmatrikuleret og selvstændig vurderet før i 2012.

H2 kan derfor ikke anmode om genoptagelse af ejendommen a, da de ikke er ejer og derfor ikke er klageberettiget.

H2 kan anses som klageberettiget for den nye ejendom b fra det tidspunkt, hvor denne vurderes første gang, som er i 2012."

Foreningens opfattelse
Foreningens nuværende repræsentant har nedlagt påstand om, at vurderingsmyndigheden pålægges at realitetsbehandle anmodningen om genoptagelse. Anmodningen er præciseret til at omhandle vurderingsårene 2010 og frem.

Til støtte for påstanden er anført:

"DEN RETLIGE VURDERING OG ANBRINGENDER - HJEMVISNINGSPÅSTANDEN
SKAT afviser at behandle klagen fremsendt 18. december 2012, idet a var registreret med G2 som ejer i vurderingsårene, der genoptages, og idet klagers ejendom vurderes første gang i 2012, hvorfor klager ikke anses som værende klageberettiget.

Det gøres gældende, at klager var klageberettiget i vurderingsårene 2010 og frem, idet klager i henhold til købsaftalens bestemmelser har skullet afholde en forholdsmæssig andel af hovedejendommens (a) påhvilende grundskatter og afgifter, forinden den erhvervede del af a er blevet udmatrikuleret og selvstændigt vurderet.

--o--

Klager har indgået en købsaftale med G1 (bilag 3).

I henhold til købsaftalen (bilag 3) er en del af ejendommen a blevet solgt til klager med overtagelsesdag den 31. december 2010. I 2012 udmatrikuleres ejendommen til ejendom b. Den er efterfølgende blevet udmatrikuleret til 4 lejligheder - herunder underejendommene c og d.

(…)

Af købsaftalen fremgår følgende:

2.5 I forbindelse med udstykning af Parcellen udarbejder den involverede landinspektør endelig servituterklæring udvisende de servitutter, der vil blive henført til Parcellen. Køber respekterer de offentlige og private servitutter og deklarationer, der måtte blive pålagt Parcellen i forbindelse med udstykningen, jf. landinspektørens endelige servituterklæring samt i forbindelse med Ejendommens bebyggelse, benyttelse og opfyldelse af lokalplan.

Klager har overtaget ejendommen i henhold til følgende bestemmelser:

4.1 Parcellen overtages af Køber den 31. december 2010 (herefter benævnt "overtagelsesdagen") fra hvilken dato Parcellen henligger for Købers regning og risiko.

4.2 Køber overtager Parcellen på den i pkt. 4.1 nævnte dato, uanset om betingelserne i afsnit 8 på dette tidspunkt er opfyldt. Såfremt betingelserne i afsnit 8 ikke efterfølgende opfyldes, bortfalder handlen i sin helhed, med den virkning at Parcellen tilbageoverdrages til Sælger, jf. nærmere pkt. 8.6.

Endeligt har købsaftalens bestemmelser fastslået, hvorledes og af hvem grundskatter og afgifter tilknyttet ejendommen skal opkræves forinden udmatrikulering og selvstændig vurdering er sket:

5.6 Så længe Parcellen ikke er selvstændig vurderet, betaler Køber en forholdsmæssig andel (i forhold til kvadratmeter) af Hovedejendommens påhvilende grundskatter og afgifter. Beregningen foretages af Sælger, indtil Parcellen er ansat til ejendomsværdi. Beløbene refunderes på anfordring, dog tidligst 8 dage før forfaldstid, og således at Køber indrømmet en betalingsfrist på 25 kalenderdage.

Købsaftalen er underskrevet af klager og sælger i december 2010. Underskrivelsen er verificeret ved vidne, jf. bilag 3, side 12-13.

Det lægges til grund, at de i handlens punkt 8 fremsatte betingelser er blevet opfyldt, idet ejendommen senere er blevet udmatrikuleret og klager noteret som ejer.

Da handlen ikke er bortfaldet, har de i købsaftalen fastsatte bestemmelser således været i kraft siden købsaftalens indgåelse i 2010.

Efter købsaftalens punkt 5.6 fremgår det, at klager har en andel af grundskatterne og afgifterne påhvilende og opkrævet for den samlede ejendom a indtil den del af ejendommen, som klager har købt, bliver selvstændigt vurderet.

Følgelig kan der ikke være tvivl om, at klager således har skullet afholde en forholdsmæssig andel af grundskatterne og afgifterne opkrævet for ejendommen a, hvorfor klager naturligvis er klageberettiget i vurderingsårene 2010 og frem vedrørende a.

På baggrund af ovenstående gør klager således gældende, at Landsskatteretten hjemviser sagen til fornyet behandling ved vurderingsmyndigheden."

Landsskatterettens afgørelse
Indledningsvis bemærkes, at anmodningen om genoptagelse blev modtaget hos SKAT den 18. december 2012. Spørgsmålet om, hvorvidt foreningen kan anses for berettiget til at anmode om genoptagelse af de pågældende vurderinger, skal derfor afgøres efter de dagældende bestemmelser i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, og § 38, stk. 1 (lovbekendtgørelse nr. 175 af 23. februar 2011). Dette følger af overgangsbestemmelsen i lov nr. 925 af 18. september 2012, § 3, stk. 10.

Den dagældende bestemmelse i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, har følgende ordlyd:

"En klageberettiget, jf. § 38, stk. 1, der ønsker at få genoptaget en ejendomsvurdering, skal senest den 1. maj i det fjerde år efter vurderingsårets udløb fremlægge oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde ændringen."

Den dagældende bestemmelse i skatteforvaltningslovens § 38, stk. 1, har følgende ordlyd:

" En klage til vurderingsankenævnet kan indgives af ejeren af den faste ejendom og af andre, der har en væsentlig, direkte retlig interesse i vurderingens resultat."

Af forarbejderne (bemærkningerne til lovforslag nr. 110 fremsat den 24. februar 2005) til denne bestemmelse fremgår:

"Efter stk. 1 er det ikke kun ejeren af en fast ejendom, der er klageberettiget, men også andre med en væsentlig, direkte retlig interesse i vurderingens resultat.

Klage fra andre end ejeren kan f.eks. forekomme, hvor ejendommen er solgt, og sælgeren fortsat i et vist omfang hæfter for skatter vedrørende ejendommen. Ligeledes er en kommune, der efter lovgivningen vil kunne tilpligtes at overtage ejendommen, klageberettiget efter bestemmelsen. Derimod vil f.eks. en lejer i en udlejningsejendom med flere lejemål ikke kunne klage over en ansættelse af ejendommens grundværdi, selv om ejendomsskatten overvæltes på den leje, lejerne afkræves."

Landsskatteretten finder, at den omstændighed, at foreningen i henhold til den indgåede aftale med sælgeren - indtil det omhandlede areal var selvstændigt vurderet - skulle refundere sælgeren den forholdsmæssige andel af de på ejendommen med ejendomsnr. a påhvilende skatter og afgifter, ikke medfører, at foreningen kan anses for at have en væsentlig, direkte retlig interesse i resultatet af de vurderinger, som anmodningen om genoptagelse omhandler. Foreningens interesse i disse vurderinger, dvs. vurderinger for ejendommen med ejendomsnr. a, kan alene anses for at være af indirekte og økonomisk karakter. Det bemærkes herved, at foreningen kun købte en del af ejendommen med ejendomsnr. a, og at myndighederne ikke har opkrævet skatter og afgifter mv. hos foreningen opgjort på grundlag af vurderinger for ejendommen med ejendomsnr. a.

Landsskatteretten finder derfor, at foreningen ikke kan anses for klageberettiget over de pågældende vurderinger, jf. den dagældende bestemmelse i skatteforvaltningslovens § 38, stk. 1, modsætningsvis. Foreningen kan som følge heraf ikke anses for berettiget til at anmode om genoptagelse af de pågældende vurderinger, jf. den dagældende bestemmelse i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, modsætningsvis.

Landsskatteretten stadfæster derfor SKATs afgørelse om afvisning af at behandle anmodningen om genoptagelse.