Dokumentets metadata

Overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter - offentlig ejendomsvurdering

Et selskab ønskede at overdrage et sommerhus til selskabets hovedanpartshaver til den senest offentliggjorte ejendomsvurdering.

Der var enighed om, at hovedanpartshaveren og selskabet var interesseforbundne parter omfattet af ligningslovens § 2. Efter administrativ praksis kunne ved bedømmelsen af, om et salg var sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet, som udgangspunkt anvendes den seneste offentlige ejendomsvurdering, men hverken skattemyndighederne eller parterne var bundet af denne vurdering, hvis den ikke gav et retvisende udtryk for handelsværdien ved aftalens indgåelse. Det var den part, der gjorde gældende, at den offentlige ejendomsvurdering ikke gav et retvisende udtryk for handelsværdien, som havde bevisbyrden for dette.

Den offentlige vurdering af sommerhuset var ikke blot baseret på handelspriser i det grundværdiområde, i hvilket sommerhuset var beliggende, og som kun omfattede ejendomme i første række til havet, men inddrog også salgspriser for ejendomme i andre grundværdiområder, som ikke lå i første række. Grundlaget for vurderingen gjorde det dermed i sig selv usikkert, om den offentlige ejendomsvurdering var et retvisende udtryk for handelsprisen.

Hertil kom, at de oplysninger vedrørende fire ejendomme i samme grundværdiområde, som SKAT havde lagt vægt på, viste salgs- og udbudspriser med betydeligt højere kvadratmeterpriser end den kvadratmeterpris, som den offentlige ejendomsvurdering medførte, ligesom priserne lå en del højere end den kvadratmeterpris, som fulgte af en vurdering, som SKATs Ejendomsvurdering havde foretaget. De yderligere oplysninger om andre ejendomme, som var fremlagt for domstolene, underbyggede yderligere, at en værdiansættelse baseret på den offentlige ejendomsvurdering, ikke svarede til, hvad handelsprisen for sommerhuset måtte antages at være.

Skatteministeriet havde herefter godtgjort, at den senest offentliggjorte ejendomsvurdering ikke var et retvisende udtryk for sommerhusets handelsværdi. En overdragelse til den offentlige ejendomsvurdering var derfor ikke i overensstemmelse med armslængdeprincippet.

Da den offentlige ejendomsvurdering ikke var retvisende, havde SKAT været berettiget til skønsmæssigt at ansætte ejendommens handelsværdi. Højesteret fandt, at der ikke af selskabet var godtgjort et grundlag for at tilsidesætte SKATs skøn over handelsværdien.

Parter

H1-anpartsselskab

(v/advokat Søren Lehmann Nielsen)

Mod

Skatteministeriet

(v/Kammeradvokaten/v. advokat Per Lunde Nielsen)

Afsagt af Højesteretsdommere

Poul Dahl Jensen, Henrik Waaben, Michael Rekling, Jens Kruse Mikkelsen og Anne Louise Bormann.

Påstande

Appellanten, H1-anpartsselskab, har nedlagt følgende påstande:

1. Indstævnte, Skatteministeriet, skal anerkende, at ejendommen Y1-adresse, indtil den 29. juli 2015 kunne overdrages til A for 5 mio. kr., subsidiært at ejendommen indtil den 29. juli 2015 kunne overdrages til PS for en af Højesteret nærmere fastsat pris, der er lavere end 10 mio. kr., og mere subsidiært, at sagen hjemvises til fornyet behandling hos Skattestyrelsen.

2. Skatteministeriet skal betale 269.543,92 kr. med procesrente fra den 30. oktober 2017, subsidiært fra den 10. april 2018, til H1-anpartsselskab.

Påstand 2 angår tilbagebetaling af de sagsomkostninger, som H1-anpartsselskab har betalt for byret og landsret.

H1-anpartsselskab har for Højesteret frafaldet påstanden om, at der ved opgørelsen af ejendommens handelsværdi skal tages højde for den tinglyste deklaration om brugsret for PS.

Skatteministeriet har over for påstand 1 påstået stadfæstelse, subsidiært frifindelse og mere subsidiært hjemvisning til fornyet behandling hos Skattestyrelsen. Over for påstand 2 har Skatteministeriet påstået frifindelse.

Højesterets begrundelse og resultat

Denne sag angår, om H1-anpartsselskab i skattemæssig henseende var berettiget til at sælge ejendommen Y1-adresse til PS for 5 mio. kr. svarende til den seneste offentlige ejendomsvurdering.

Efter ligningslovens § 2 skal der ved transaktioner mellem interesseforbundne parter ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst anvendes priser og vilkår i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionen var afsluttet mellem uafhængige parter (armslængdeprincippet). Der er enighed om, at PS og H1-anpartsselskab er interesseforbundne parter omfattet af ligningslovens § 2.

Efter administrativ praksis, jf. SKATs dagældende juridiske vejledning 2014-1, afsnit C,B.3.5.4.3, anvendes ved bedømmelsen af, om et salg er sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet, som udgangspunkt den seneste offentlige ejendomsvurdering som udtryk for handelsværdien, men hverken skattemyndighederne eller parterne er bundet af denne vurdering, hvis den ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien ved aftalens indgåelse.

Højesteret finder, at den part, der gør gældende, at den offentlige ejendomsvurdering ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien, har bevisbyrden for dette. Landsskatteretten har i sin afgørelse vurderet, at SKAT ikke havde løftet denne bevisbyrde. Som anført af landsretten indebærer dette ikke, at Landsskatteretten har foretaget en skønsmæssig ansættelse af ejendommens værdi. Sagen angår således også for Højesteret i første række, om Skatteministeriet har løftet bevisbyrden for, at den offentlige ejendomsvurdering ikke var retvisende for handelsværdien.

Højesteret tiltræder af de grunde, som landsretten har anført, at Skatteministeriet har godtgjort, at den seneste offentlige ejendomsvurdering for ejendommen Y1-adresse ikke var et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi. Overdragelse af ejendommen til PS for 5 mio. kr. var derfor ikke i overensstemmelse med armslængdeprincippet.

Da den offentlige ejendomsvurdering ikke var retvisende, har SKAT været berettiget til skønsmæssigt at ansætte ejendommens handelsværdi. Af de grunde, som landsretten har anført, tiltræder Højesteret, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte SKATs skøn, hvorefter handelsværdien af ejendommen i 2014 var 10 mio. kr. Overdragelse til PS til en pris, der er mindre end 10 mio. kr. er således heller ikke i overensstemmelse med armslængdeprincippet.

Højesteret stadfæster herefter dommen, således at Skatteministeriet frifindes for H1-anpartsselskabs påstand 1, herunder den subsidiære og den mere subsidiære påstand.

Efter sagens udfald, og da Højesteret ikke finder grundlag for at fravige udgangspunktet om, at den tabende part skal betale sagsomkostninger, frifindes Skatteministeriet endvidere for H1- anpartsselskabs påstand 2 om tilbagebetaling af sagsomkostninger.

T h i k e n d e s f o r r e t:

Landsrettens dom stadfæstes.

Skatteministeriet frifindes for H1-anpartsselskabs påstand 2.

I sagsomkostninger for Højesteret skal H1- anpartsselskab betale 125.000 kr. til Skatteministeriet. Beløbet skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.