Dokumentets metadata

Kodning

Er areal på 6,5 ha, der i en årrække havde været anvendt til landbrug, og som fortsat var anvendt hertil, kunne kodes med benyttelseskode 17 ubebygget landbrugslod, uanset at arealet efter lokalplanen var udlagt til boligformål.

Faktiske oplysninger
Den påklagede ejendom er registreret med benyttelseskode 09 - ubebygget areal (ikke landbrug). Ejendommen omfatter et vurderet areal på 65.134 m² (6,5134 ha).

Ejendommen er bortforpagtet og anvendes til landbrug.

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. […] "[…]". Lokalplanområdet udgør ca. 7,2 ha nord/vest for […] på ubebyggede landbrugsarealer. Det følger af lokalplanens § 2.3, at lokalplanområdet ligger i landzone, og overføres til byzone ved offentliggørelsen af lokalplanen.

Lokalplanens formål er at sikre, at området anvendes til boligformål, jf. lokalplanens § 1. Området er udlagt til boligformål. Det følger af kortbilag 2a-2b i lokalplanen, at den påklagede ejendom kan udstykkes, således at der kan opføres 36 eller 42 boliger på ejendommen.

Lokalplanen er vedtaget den 26. juni 2013 og offentliggjort den 28. juni 2013.

Ejendommen er årsomvurderet pr. 1. oktober 2014 i henhold til vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 7, idet der er tale om en nyopstået ejendom. Den påklagede ejendom (matrikel […]) er den 13. maj 2014 udstykket fra matrikel […]. Ejendom […], beliggende adresse Y1, by Y1 udgøres bl.a. af matrikel […] efter udstykningen. Ejendom […] er til og med vurderingen pr. 1. oktober 2012 tildelt benyttelseskode 05 (landbrug). Ved årsomvurderingen pr. 1. oktober 2014 og 2016 har ejendommen fået ændret benyttelseskoden til 17 (ubebygget landbrugsareal). Ejendommen er beliggende i landzone og ikke omfattet af nogen lokalplan.

SKAT har foretaget følgende vurdering af den påklagede ejendom pr. 1. oktober 2014:

Den omberegnede grundværdi med basisår 2001 er pristalsreguleret frem til 2014, hvor grundskatteloftsværdien udgør 4.373.700 kr.

Ejendommen er pr. 6. november 2017 udbudt til salg for 6.995.000 kr. via ejendomsmæglerfirma R1 og annonceret på www.[...].dk, hvoraf følgende fremgår

"[…]"

Landsskatteretten har ved kendelse af 24. august 2010 ændret benyttelseskoden fra 13 (anden vurdering) til 05 (landbrug) for ejendommen […] beliggende adresse Y2. Ejendommen var drevet som landbrug, og var delvist beliggende i landzone og i sommerhusområde. Ejendommen omfattede 6 bygninger, herunder et stuehus og 5 driftsbygninger. Ved ændringen af benyttelseskoden lagde Landsskatteretten vægt på, at der ikke på ejendommen blev drevet anden virksomhed af væsentlig betydning end landbrug, j.nr. […].

SKATs afgørelse
SKAT har ved årsomvurderingen pr. 1. oktober 2014 tildelt ejendommen benyttelseskode 09 - ubebygget areal (ikke landbrug).

Ved udtalelse af 15. maj 2017 har SKAT bl.a. anført følgende:

"Matrikelnummer […] på 65.134 m2 er udstykket fra ejendommen […] pr. 13. maj 2014.

Derved er ejendommen […] opstået.

Den er omfattet af lokalplan […].

Lokalplanområdet ligger på ubebyggede landbrugsarealer. Der skal opføres boliger - tæt/lav og åben/lav.

Ved offentliggørelse af den endelige vedtagne lokalplan overføres hele arealet til byzone.

Lokalplanen er vedtaget i kommunen den 26. juni 2013.

By Y2 kommune har oplyst, at lokalplanen er offentliggjort den 28. juni 2013.

Ejendommen ligger nu i byzone og er ansat som råjord med en m²-pris på 80 kr.

Det er undersøgt, om der skulle være nogle handler med råjord i by Y1.

De fleste salg omhandler grunde med byggeretter.

Der er en ejendom i et erhvervsområde i postnummer [by Y1], der er handlet til 97,88 kr. pr. m2.

I skemaet med råjordspriser er der i kommune [by Y2] 1 salg, hvor råjordsprisen er 79,50 kr.

Jeg har spurgt by Y2 kommune, hvad råjordsprisen står til i by Y1, men det kan de ikke hjælpe med, da de ikke har nogle udstykninger i by Y1.

Men hun fortalte, at de andre steder havde brugt 125.000 kr. som hektarpris på landbrugsjord. Den kunne ganges med 4, når det var byzonejord, der var lokalplanlagt. Det ville i det tilfælde give en råjordspris pr. m² på (125.000 x 4/10.000) = 50 kr. Men det var som sagt ikke i by Y1.

SKAT skal vurdere grunden i ubebygget stand, jf. VUL § 13, stk. 1, hvor vi skal tage hensyn til beskaffenhed og beliggenhed.

Derudover skal vi ansætte grundværdien til den bedste økonomiske anvendelse.

Med det menes, at uanset om grunden anvendes til landbrugsformål, skal vi vurdere den til beboelsesformål, hvis lokalplanen udlægger området til åben/lav - tæt/lav bebyggelse.

Med andre ord er det altid de retlige anvendelsesmuligheder og ikke de faktiske anvendelsesmuligheder, vi skal lægge til grund, når vi ansætter en grundværdi på en ejendom.

SKAT fastholder derfor, at ejendommen skal vurderes med en kvadratmeterpris og ikke en hektarpris som landbrugsjord."

Klagerens opfattelse
Klagers repræsentant har nedlagt påstand om, at benyttelseskoden ved vurderingen pr. 1. oktober 2014 skal ændres til 17 - ubebygget landbrugslod.

Til støtte herfor har repræsentanten ved klageskrivelse af 20. juli 2016 anført følgende:

"Vedr. påklage af omvurdering pr. 1. oktober 2014 vedr. ejendommen adresse Y3, by Y1. Eiendomsnr. […] tilhørende A adresse Y4, by Y2.

Vores kunde har i 2014 foretaget udstykning mv. af areal til fremtidig boligudstykning fra ejendommen adresse Y5, by Y2, foretaget af Landinspektørfirmaet R2 APS adresse Y6, by Y3.

I forbindelse hermed modtager vores kunde en omvurdering pr. 1. oktober 2014, med benyttelseskode 09 - ubebygget areal (ikke landbrug).

Da vores kunde trods udstykning som kun er rent matrikulært, stadig har bortforpagtet arealet til landbrugsmæssigt drift, skal ejendommen derfor ikke vurderes som ubebygget areal (ikke landbrug), men i stedet ubebygget areal som benyttes til landbrug, da arealet ikke er udstykket.

Der henvises til påklage af omvurdering pr. 1. oktober 2014, der er sendt den, 28 december 2015."

Følgende fremgår af skrivelsen af 28. december 2015 til SKAT:

"Vedr. påklage af omvurdering pr. 1. oktober 2014 vedr. ejendommen adresse Y3, by Y1. Ejendomsnr. […]tilhørende A adresse Y4, by Y2.

Vores kunde har i 2014 foretaget udstykning mv. af areal til fremtidig boligudstykning fra ejendommen adresse Y5, by Y2, foretaget af Landinspektørfirmaet R2 APS adresse Y6, by Y3.

I forbindelse hermed modtager vores kunde en omvurdering pr. 1. oktober 2014, med benyttelseskode 09 - ubebygget areal (ikke landbrug).

Da vores kunde trods udstykning som kun er rent matrikulært, stadig har bortforpagtet arealet til landbrugsmæssigt drift, skal ejendommen derfor ikke vurderes som ubebygget areal (ikke landbrug), men i stedet ubebygget areal som benyttes til landbrug, da arealet ikke er udstykket.

I forbindelse med at omvurdering pr. 1. oktober 2014 var forkert vurderet ifølge ovenstående, aftalte vi med landinspektør [navn udeladt] i juni 2015, at han skulle påklage denne vurdering.

Vi blev kontaktet af vores kunde i november 2015 i forbindelse med, at han havde modtaget girokort til indbetaling af ejendomsskat 2016, hvoraf det fremgik at han skulle betale betydelige ejendomsskatter. Vi aftalte, at vi skulle undersøge, om de opkrævede ejendomsskatter var korrekte.

Vi undersøgte dette, og kunne se at ejendomsskatter var opkrævet ud fra omvurdering pr. 1. oktober 2014. Vi tog herefter kontakt til landinspektør [navn udeladt] pr. telefon, for at høre om hvad nyt han havde om omvurderingen. [Landinspektøren] blev helt "konfus" og oplyste, at han havde glemt at få sagen påklaget, men kunne godt huske, at han havde lovet dette. [Landinspektøren] ville undersøge sagen og vende tilbage. Da vi intet hørte fra ham, sendte vi mail, samt kontaktede ham pr. telefon, men stadig ingen reaktion fra ham. Medio december tager vi igen kontakt til ham pr. telefon, men kommer i stedet til at tale med hans sekretær, som oplyser at han ikke er at træffe på kontoret på ubestemt tid.

Vi tager herefter kontakt til vores kunde, og orienterer ham om dette. Vi aftaler, at vi straks skal sende en påklage på omvurderingen 2014.

Derfor denne påklage, som vi håber kan genoptages på grundlag af ovenstående.

Inden der træffes endelig afgørelser i sagen, vil vi gerne give møde, for at uddybe sagen."

Repræsentanten har ved telefonsamtale af 16. november 2017 oplyst, at grundværdien pr. 1. oktober 2014 endvidere påklages.

Efter udsendelse af sagsfremstilling af 19. januar 2018 er repræsentanten den 12. marts 2018 fremkommet med følgende bemærkninger:

"Visitering af klagen

Skatteankestyrelsen har den 19. januar 2018 meddelt rådgivningsfirmaet R3, at klagesagen ikke skal behandles af vurderingsankenævnet, men i stedet skal afgøres af Landsskatteretten, jf. skatteforvaltningslovens § 35 b, stk. 1, da sagen anses for at være principiel.

Det fremgår af R3s skrivelse af 23. juni 2017, at klagesagen ønskes afgjort af Skatte og Vurderingsankenævn […].

Det fastholdes, at klagen skal afgøres af Vurderingsankenævnet, da klagen ikke anses for omfattet af reglerne i skatteforvaltningslovens § 35 b, stk. 1, jf. § 21, stk. 4 nr. 1-5.

Klage over den fastsatte benyttelse af ejendommen

Ifølge Den juridiske vejledning, afsnit H.A.6.3.1, skal SKAT ved vurderingen af en ejendom tage stilling til hvilken benyttelse ejendommen mest hensigtsmæssigt kan henføres.

Følgende fremgår af Den juridiske vejledning, afsnit H.A.6.3.1:

"Når SKAT skal bestemme, hvilken benyttelse en ejendom har, er VUL § 33, stk. 1 den centrale bestemmelse.

SKAT foretager et skøn over, hvor en ejendom bedst kan placeres. Der er ikke tale om nogen objektiv afgrænsning.

Ejerne af ejendommen kan klage over den kode, der er tildelt.

Ejendomme inddeles i benyttelseskoder af hensyn til statistik og styring. På den måde sikres det, at vurderingsprocessen bliver så ensartet som mulig.

Nogle steder i lovgivningen har det afgørende betydning, hvilken benyttelse en ejendom er tildelt. Det gælder i nogle tilfælde ejendomme med benyttelsen 01, 05 eller 06.

Der kan ikke gives en udtømmende vejledning i, hvilken kode en konkret ejendom skal tildeles."

Følgende fremgår af Den juridiske vejledning, afsnit H.A.6.3.2:

Da ejendommen i sin helhed anvendes til landbrug, skal den efter R3s og As opfattelse vurderes som en landbrugsejendom, jf. bestemmelsen i vurderingslovens § 33, stk. 1. Det forhold, at ejendommen er omfattet af en lokalplan ændrer ikke på, at ejendommen udelukkende anvendes til landbrugsmæssigt formål.

Det er først ved en eventuel realisering af planerne i lokalplanen, at benyttelsen eventuelt kan ændres.

Det bemærkes i den forbindelse, at der på nuværende tidspunkt ikke er sket udnyttelse af ejendommen til de i lokalplanen omtalte formål.

Klage over ansættelsen af grundværdi

Følgende fremgår af SKATs udtalelse af 15. maj 2017:

"Det er undersøgt, om der skulle være nogle handler med råjord i by Y1.

De fleste salg omhandler grunde med byggeretter.

Der er en ejendom i et erhvervsområde i postnummer [by Y1], der er handlet til 97,88 kr. pr. m2. I skemaet med råjordspriser er der i kommune [by Y2] 1 salg, hvor råjordsprisen er 79,50 kr.

Jeg har spurgt by Y2 kommune, hvad råjordsprisen står til i by Y1, men det kan de ikke hjælpe med, da de ikke har nogle udstykninger i by Y1.

Men hun fortalte, at de andre steder havde brugt 125.000 kr. som hektarpris på landbrugsjord. Den kunne ganges med 4, når det var byzonejord, der var lokalplanlagt. Det ville i det tilfælde give en råjordspris pr. m2 på (125.000 x 4/10.000) = 50 kr. Men det var som sagt ikke i by Y1."

Følgende fremgår af Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag til afgørelse:

"Både ejendomsværdien og grundværdien er ansat til 5.210.700 kr. ved vurderingen pr. 1. oktober 2014. Styrelsen bemærker, at grundværdien er ansat ud fra ejendommen retlige udnyttelsesmuligheder, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1, og at ejendomsværdien er ansat lig med grundværdien. På baggrund heraf bemærkes, at ejendommens faktiske anvendelse til landbrug ikke har nogen betydning for værdiansættelsen pr. 1. oktober 2014."

Skatteankestyrelsen bemærker,
At ejendommen ved lokalplan nr. […] "[…]" er overført fra landzone til byzone
At landbrugspligten som følge heraf er ophævet
At ejendommen er udlagt til boligområde, hvor der kan opføres 36-42 boliger
At ejendommen er udstykket, og
At ejendommen er udbudt til salg som en projektejendom.

Skatteankestyrelsen finder under hensyn til disse forhold, at ejendommen med rette er tildelt benyttelseskode 09 - ubebygget areal (ikke landbrug)."

SKAT har ansat grundværdien til (afrundet) 5.210.700 kr., svarende til 65.134 m2 a 80 kr.

Tilsyneladende er kvadratmeterprisen på 80 kr. alene underbygget af følgende:

En oplyst pris for en ejendom i et erhvervsområde i postnummer [by Y1], der er handlet til 97,88 kr. pr. m2

Et salg i kommune [by Y2], hvor råjordsprisen er 79,50 kr.

At der andre steder var anvendt 125.000 kr. som hektarpris på landbrugsjord. Den kunne ganges med 4, når det var byzonejord, der var lokalplanlagt. Det ville i det tilfælde give en råjordspris pr. m2 på (125.000 x 4/10.000) = 50 kr.

Der er ikke oplyst nærmere detaljer om de oplyste handelspriser mv.

R3 og A er af den opfattelse, at grundværdien bør ansættes til maksimalt 2,5 mio. kr., svarende til den værdiansættelse, som to uafhængige ejendomsmæglere har vurderet ejendommen til i 2013.

Mæglervurderingerne blev indhentet i 2013 i forbindelse med undersøgelse af mulighederne for at indgå i et OPP-samarbejde med bl.a. kommunen. Der er således tale om mæglervurderinger, der er indhentet til et helt andet formål end som grundlag for klage over SKATs værdiansættelse. Efter R3s og As opfattelse bør vurderingerne derfor tillægges betydeligt vægt ved afgørelsen af størrelsen af grundværdien for ejendommen.

Vedhæftet er kopi af de to ejendomsmæglervurderinger.

Skatteankestyrelsens afvisning af klagemulighed

Skatteankestyrelsen har sendt en skrivelse til R3 den 30. november 2017, hvor Skatteankestyrelsen udtaler, at der efter deres opfattelse ikke er mulighed for at udvide klagen til også at omfatte grundværdiansættelsen, da klagefristen for årsomvurderingen i 2014 er udløbet.

Det er R3s og As opfattelse, at Vurderingsankenævnet ved behandlingen af klagen kan og skal træffe afgørelse om såvel ejendommens benyttelse som fastsættelsen af grundværdien.

Der henvises i den forbindelse til reglen i skatteforvaltningslovens § 38, stk. 2, ifølge hvilken vurderingsankenævnet uanset klagens udformning kan genoptage den påklagede vurdering i sin helhed.

Det er R3s og As opfattelse, at Landsskatteretten - hvis det fastholdes, at klagesagen skal behandles af Landsskatteretten - ved behandlingen af klagen skal træffe afgørelse om såvel ejendommens benyttelse som fastsættelsen af grundværdien.

Dette begrundes i det følgende.

SKAT anfører i skrivelse af 13. maj 2016, at den tidligere fremsendte meddelelse om vurderingen fra februar 2015 var mangelfuld, og at A derfor nu (dvs. den 13.maj 2016) får en ny mulighed for at klage.

R3 anfører herefter i skrivelse af 20. juli 2016 til Skatteankestyrelsen, at man henviser til tidligere fremsendt skrivelse af 28. december 2015.

R3 havde i skrivelsen af 28. december 2015 anført:
"Inden der træffes endelig afgørelse i sagen, vil vi gerne give møde for at uddybe sagen."

Ved skrivelse af 23. juni 2017 til Skatteankestyrelsen gentog R3 ønsket om et møde med henblik på uddybning af klagen.

Den 7. november 2017 efterkom Skatteankestyrelsen ønsket, og den 16. november 2017 blev der afholdt telefonmøde, hvor R3 oplyste, at klagen omfattede grundværdiansættelsen.

Efter R3s opfattelse var vurderingsmeddelelsen (dateret den 18. januar 2015) sendt til A mangelfuld vedr. omtale af klagemuligheder. Dette erkendte SKAT da også i skrivelsen dateret den 13. maj 2016, hvor SKAT sendte en ny vurderingsmeddelelse med fornyet klagemulighed inden 3 måneder fra den 13. maj 2016.

I skrivelsen af 13. maj 2016 anfører SKAT bl.a.:

"I klagen skal du skrive, hvorfor du mener, at vurderingen ikke er korrekt."

Den 20. juli 2016, dvs. inden udløbet af klagefristen på 3 måneder, meddelte R3 herefter til Skatteankestyrelsen, at der blev klaget over omvurdering pr. 1. oktober 2014. I skrivelsen henviste R3 til skrivelsen af 28. december 2015.

Ønsket om at få mulighed for uddybning af klagen, som oprindeligt blev fremsat den 28. december 2015 og som blev gentaget den 20. juli 2016 (via henvisningen til skrivelsen af 28.december 2015), og igen gentaget i skrivelsen af 23. juni 2017 til Skatteankestyrelsen, blev efterkommet af Skatteankestyrelsen den 7. november 2017, og den 16. november 2017 blev der afholdt telefonmøde, hvor R3 oplyste, at klagen omfattede grundværdiansættelsen.

Der er således ikke tale om, at klagen udvides med et ekstra klagepunkt. Der er i stedet tale om en uddybning af klagen. Det gælder uanset om Vurderingsankenævnet eller Landsskatteretten skal afgøre klagen.

Set ud fra et retssikkerhedssynspunkt forekommer det betænkeligt, at en borger afskæres/begrænses i sine muligheder for at klage over en afgørelse, truffet af en offentlig myndighed, når den myndighed, der har truffet afgørelsen, efterfølgende erkender, at klagevejledningen var så mangelfuld, at myndigheden følte sig nødsaget til at give borgeren en ny klagemulighed over et år senere. Dette gælder specielt, når borgeren - allerede inden myndigheden erkender sin fejl og giver ny klagemulighed - har gjort myndigheden opmærksom på, at borgeren ønsker at uddybe sagen/klagen.

Det bemærkes endvidere, at det må stå såvel SKAT som Skatteankestyrelsen klart, at når der klages over fastsættelsen af benyttelsen af ejendommen, så omfatter klagen ud fra sammenhængen også størrelsen af grundværdien.

Det gælder specielt, når der i den oprindelige klageskrivelse af 28. december 2015 bl.a. var anført:

"Vi blev kontaktet af vores kunde i november 2015 i forbindelse med, at han havde modtaget girokort til indbetaling af ejendomsskat 2016, hvoraf det fremgik at han skulle betale betydelige ejendomsskatter. Vi aftalte, at vi skulle undersøge, om de opkrævede ejendomsskatter var korrekte."

Det var således størrelsen af ejendomsskatterne, der var årsag til, at R3 skulle undersøge, om ejendomsskatterne var korrekte.

At ejendomsskatterne var "betydelige" skyldes følgende:

At ejendommen ikke blev vurderet som en ubebygget landbrugslod, men som en ubebygget grund (ikke landbrug).

At grundværdien på ejendommen som følge af den af SKAT fastsatte benyttelse ikke blev ansat ud fra den dagældende vurderingslovs § 14, men ud fra den dagældende vurderingslovs § 16

At ejendomsskatterne som følge af den af SKAT fastsatte benyttelse ikke var omfattet af grundskyldsloftet i ejendomsbeskatningslovens § 2, stk. 2

Det er efter R3s og As opfattelse indlysende, at når der i den skrivelse, der senere danner grundlag for klagen til Skatteankestyrelsen, henvises til størrelsen af ejendomsskatterne, er der ud fra sammenhængen tale om en klage over såvel den fastsatte benyttelse som den fastsatte grundværdi.

Den klageinstans, der skal behandle klagen, kan derfor ikke undlade at tage stilling til størrelsen af grundværdien, hvis der gives SKAT medhold i påstanden om, at ejendommen ikke skal vurderes som landbrug.

R3 og A henstiller til Skatteankestyrelsen, at klagen over omvurderingen pr. 1. oktober 2014 visiteres til Vurderingsankenævnet til behandling, og at vurderingsankenævnet genoptager vurderingen i sin helhed, dvs. også grundværdien.

Der anmodes om retsmøde, hvis sagen skal behandles af Landsskatteretten."

Repræsentanten har ved supplerende bemærkninger af 12. marts 2018 anført følgende:

"Landsskatteretten har i kendelse 09-03001 af 24. august 2010 anført følgende:

Landsskatteretten bemærker, at en ejendom placeres i den benyttelsesgruppe, hvor den overvejende hører til. Det er den faktiske anvendelse på vurderingstidspunktet, der skal indgå i vurderingen af hvilken benyttelseskode en ejendom skal have.

Det følger af Vurderingsvejledningens afsnit D, at til kode 05 henregnes landbrugsmæssige benyttede, bebyggede ejendomme. Det afgørende er ejendommens benyttelse. Hvis der på ejendommen foruden landbrug drives anden virksomhed af væsentlig betydning, må der skønnes over, om ejendommen skal kodes som landbrug eller henføres til koden for den pågældende virksomhed.

Da der ikke på ejendommen drives anden virksomhed af væsentlig betydning end landbrug, finder Landsskatteretten, at ejendommen skal have kode 05 Landbrug.

Under henvisning til kendelsen fastholdes det, at ejendommen beliggende adresse Y3, by Y1, skal henføres til benyttelseskode 05 Landbrug.

Kopi af kendelsen er vedhæftet."

SKAT og klagers indlæg efter anmodning om retsmøde
Skatteankestyrelsens indstilling til sagens afgørelse er sendt til udtalelse i SKAT, som den 9. maj 2018 har anført følgende:

"Skatteankestyrelsen har af den 18. april 2018, fremsendt sagsfremstilling med bilag og forslag til afgørelse angående overstående ejendom. Det fremgår af sagens oplysninger at der i forbindelse med klagen i SANST, har været drøftet om klagesagen deslige kunne omfatte en prøvelse af ejendommens grundværdi. Vurdering i SKAT bemærker i denne sammenhæng for god ordens skyld, at Vurdering i SKAT er indstillet på at anse en anmodning om genoptagelse af spørgsmål, der ikke er omfattet af denne klagesag, som indsendes til Vurdering i SKAT, inden for 14 dage efter denne sags afgørelse, som modtaget på det tidspunkt, hvor det er dokumenteret, at det pågældende spørgsmål er rejst over for SANST.

Udtalelse er fortaget på baggrund af indholdet i klagen behandlet af SANST, og de faktiske oplysninger i sagen. Vurdering i SKAT, har i forbindelsen med udtalelsen i sagen, alene forholdt sig til spørgsmålet om ejendommens benyttelse.

Ejendommen er en ubebygget grund på 65.134 kvm, der er omfattet af lokalplan nr. […] "[…]". Lokalplanen er vedtaget af byrådet den 26. juni 2013, og giver mulighed for udstykning af ejendommen og anvendelse til henholdsvis åben lav og tæt lav. Der vil i alt kunne opføres 42 boliger på ejendommen. Ejendommen er i dag bortforpagtet til alm. landbrugsdrift.

Vurdering i SKAT, har lagt vægt på at ejendommens benyttelse er et vurderingsskøn, hvor ejendommens samlede karakter og anvendelsesmuligheder indgår. Det faktiske forhold, at ejendommen kan udstykkes, og anvendes til opførsel af op til 42 boliger, er i denne sammenhæng udslagsgivende for ejendommens primære benyttelsen, og det landbrugsmæssige moment, skønnes af underordnet karakter.

Vurdering i SKAT er enige med Skatteankestyrelsen i at fastholde ejendommens benyttelsen 09 - ubebygget grund (ikke landbrug)"

Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse samt SKATs udtalelse hertil er fremsendt til repræsentanten, som den 30. maj 2018 har bemærket følgende:

"Visitering af klagen

Det fastholdes, at klagen skal afgøres af Vurderingsankenævnet, da klagen ikke anses for omfattet af reglerne i skatteforvaltningslovens § 35 b, stk. 1, jf. § 21, stk. 4 nr. 1-5. Der henvises til vores bemærkninger i vores skrivelse af 12. marts 2018.

Fastsættelse af ejendommens benyttelse

Som anført i vores skrivelse af 12. marts 2018 til Skatteankestyrelsen, har Landsskatteretten i kendelse 09-03001 af 24. august 2010 afgjort, at en ejendom skal placeres i den benyttelsesgruppe, hvor den overvejende hører til. Det er ifølge kendelsen den faktiske anvendelse på vurderingstidspunktet, der skal indgå i vurderingen af hvilken benyttelseskode en ejendom skal have.

Kendelsen vedrører en ejendom, hvor ca. halvdelen af jorden af jorden ligger i sommerhusområde og ca. halvdelen ligger i landzone. Hele jorden anvendes til landbrugsdrift.

Selv om ejendommen adresse Y3, by Y1 - i modsætning til ejendommen i Landsskatterettens kendelse - er en nyopstået og ubebygget ejendom, udtrykker kendelsen efter vores opfattelse klart, at det er den faktiske anvendelse af ejendommen på vurderingstidspunktet, der er afgørende for hvilken benyttelseskode en ejendom skal have. Det bemærkes i den forbindelse, at ejendommen adresse Y3, by Y1, udelukkende anvendes til landbrugsformål på vurderingstidspunktet 1. oktober 2014.

SKAT og Skatteankestyrelsen ses ikke at forholde sig til denne afgørelse i SKATs udtalelse/Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse, selv om afgørelsen må anses for at være yderst relevant i forhold til afgørelsen af nærværende klagesag. Vores henvisning til Landsskatterettens kendelse af 24. august 2010 må anses for at være et partsanbringende, som ikke umiddelbart kan afvises som uvæsentlig eller irrelevant for afgørelsen af klagesagen.

Det henstilles derfor til Skatteankestyrelsen, at Skatteankestyrelsen og SKAT tager stilling til, i hvilket omfang Landsskatterettens kendelse af 24. august 2010 er relevant for afgørelsen af nærværende sag.

Der henvises i den forbindelse til Ombudsmandens redegørelse af 21. marts 2018, hvor der bl.a. anføres:

8.2. Pligt efter forvaltningslovens § 24 til at tage stilling til relevante partsanbringender

En begrundelse for en forvaltningsafgørelse skal efter forvaltningslovens § 24 udgøre en sandfærdig forklaring på, hvorfor afgørelsen har fået netop det pågældende indhold.

Det er ikke muligt generelt at angive, hvor udførligt en myndighed bør udforme begrundelsen. Besvarelsen må bl.a. bero på, hvor aktivt den pågældende part har medvirket i den forudgående sagsbehandling og på sagens karakter i øvrigt.

Se Niels Fenger, Forvaltningsloven med kommentarer, 1. udgave (2013), s. 622, og pkt. 132-133 i Justitsministeriets vejledning nr. 11740 af 4. december 1986 om forvaltningsloven.

Myndigheden har ikke pligt til i sin begrundelse at tage stilling til alle anbringender og synspunkter, som parten fremfører.

Men i en vis udstrækning vil der være en pligt for myndigheden til at tage stilling til partsanbringender.

Det gælder ikke kun, hvis partens anbringender angår kriterier, som myndigheden selv har inddraget i afgørelsen, men også andre partsanbringender, som ikke umiddelbart kan afvises som uvæsentlige eller irrelevante for afgørelsen, jf. Niels Fenger, Forvaltningsloven med kommentarer, 1. udgave (2013), s. 637, og Hans Henrik Bonde Eriksen, Poul Bostrup og Susanne Dahl, Skatteforvaltningsloven med kommentarer, 2. udgave (2017), s. 937.

Forvaltningslovens § 24 indebærer således en pligt for myndighederne til udtrykkeligt at forholde sig til relevante partsanbringender.

Tilsvarende krav fremgår udtrykkeligt af § 12, stk. 2, i bekendtgørelse nr. 1428 af 13. december 2013 om Landsskatterettens forretningsorden, hvorefter begrundelsen "skal angive Landsskatterettens stillingtagen til de af klageren anførte forhold og synspunkter, i det omfang disse forhold og synspunkter må anses for relevante i forhold til sagens afgørelse".

8.3. Manglende stillingtagen til relevante partsanbringender kan føre til forkerte afgørelser

Hvis en myndighed ikke forholder sig til et relevant partsanbringende, vil det f.eks. kunne indebære, at myndigheden ikke inddrager et relevant sagligt hensyn i en skønsafvejning. Det vil kunne føre til, at der træffes en forkert afgørelse.

Klage over ansættelse af grundværdi

Det fastholdes, at Landsskatteretten - hvis det fastholdes, at klagesagen skal behandles af Landsskatteretten - ved behandlingen af klagen skal træffe afgørelse om såvel ejendommens benyttelse som fastsættelse af grundværdien. Der henvises til vores bemærkninger i vores skrivelse af 12. marts 2018.

R3 og A står i den forbindelse uforstående overfor, hvorfor det ikke fremgår af Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag til afgørelse samt udtalelsen fra SKAT, hvorfor klagen ikke anses at vedrøre klage over ansættelsen af grundværdi.

Der henvises til skrivelse af 12. marts 2018, hvor det udførligt anføres og begrundes, hvorfor Landsskatteretten skal tage stillingen til ansættelsen af grundværdi.

Skatteankestyrelsens sagsfremstilling

I Skatteankestyrelsens sagsfremstilling af 19. januar 2018 er der under beskrivelsen af klagerens opfattelse alene medtaget det, der fremgår af den oprindelige klage samt en kort bemærkning om, at repræsentanten den 16. november 2017 har oplyst, at grundværdien pr. 1. oktober 2014 påklages.

Det forventes, at Skatteankestyrelsen udvider sagsfremstillingen til også at omfatte de bemærkninger, der fremgår af vores skrivelser af 12. marts 2018 og af nærværende skrivelse.

Der henvises også i den forbindelse til Ombudsmandens redegørelse af 21. marts 2018.

Retsmøde

Anmodningen om retsmøde opretholdes."

Repræsentanten er den 20. juni 2018 fremkommet med følgende supplerende bemærkninger:

"Som tidligere anført har Landsskatteretten i kendelse 09-03001 af 24. august 2010 afgjort, at en ejendom skal placeres i den benyttelsesgruppe, hvor den overvejende hører til. Det er ifølge kendelsen den faktiske anvendelse på vurderingstidspunktet, der skal indgå i vurderingen af hvilken benyttelseskode en ejendom skal have.

Kendelsen vedrører en ejendom, hvor ca. halvdelen af jorden af jorden ligger i sommerhusområde og ca. halvdelen ligger i landzone. Hele jorden anvendes til landbrugsdrift.

Skatteankestyrelsen foreslår, at Landsskatteretten stadfæster den af SKAT fastsatte benyttelseskode, idet Skatteankestyrelsen er af den opfattelse, at ejendommen med rette er tildelt benyttelseskode 09 - ubebygget areal (ikke landbrug).

Det anføres endvidere, at man ikke finder, at kendelsen af 24. august 2010 kan føre til andet resultat, idet der var tale om en bebygget ejendom.

Skatteankestyrelsen skelner således tilsyneladende mellem bebyggede ejendomme på den ene side og ubebyggede ejendomme på den anden side, når det skal afgøres, i hvilken benyttelsesgruppe en given ejendom skal placeres.

Skatteankestyrelsen er således tilsyneladende af den opfattelse, at der gælder forskellige principper for tildeling af benyttelseskoder, afhængigt af, om en ejendom er bebygget eller ej.

Vi er ikke enige med Skatteankestyrelsen i denne opfattelse.

Det fremgår således af § 33, stk. 1 i lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 om vurdering af landets faste ejendomme med senere ændringer, at told- og skatteforvaltningen i forbindelse med vurderingen træffer afgørelse om, hvorvidt en ejendom helt eller delvis må anses for benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, eller til hvilken benyttelse i øvrigt henføres.

Det fremgår således ikke af lovteksten, at der i forbindelse med afgørelser om benyttelsen skal skelnes mellem bebyggede og ubebyggede ejendomme.

Der findes os bekendt heller ikke afgørelser, der støtter Skatteankestyrelsens opfattelse.

Tværtimod har Landsskatteretten i kendelse 12-0234196 af 29. november 2013 pålagt SKAT at forelægge en sag for Skatterådet med henblik på ekstraordinær genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3. Der var i sagen tale om en ejendom på 128 ha uden beboelse, der i en årrække var vurderet med benyttelseskode 13 Anden vurdering. SKAT ændrede i 2012 vurderingerne for 2008 og frem, således at benyttelseskoden blev ændret fra kode 13 Anden vurdering til kode 17 Ubebygget landbrugslod.

Landsskatteretten anførte i kendelsen:

"Landsskatteretten finder, at der ved kodning af det ubebyggede landbrugslod med kode 13 Anden vurdering i stedet for korrekt kode 17 Ubebygget landbrugslod tilbage fra før ejerens erhvervelse i 1995 er tale om en væsentlig myndighedsfejl."

Det påstås derfor, at nærværende klagesag skal afgøres ud fra Landsskatterettens praksis, der fremgår af kendelsen af 24. august 2010, uanset at der i nærværende klagesag er tale om en ubebygget ejendom.

Det påstås endvidere med henvisning til Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse i kendelsen af 24. august 2010, at det er den faktiske anvendelse på vurderingstidspunktet, der skal indgå i vurderingen af hvilken benyttelseskode en ejendom skal have, og da den faktiske anvendelse af ejendommen adresse Y3, by Y1, på vurderingstidspunktet 1. oktober 2014 ubestridt udelukkende er landbrugsmæssig, skal ejendommens benyttelseskode være 17- Ubebygget landbrugslod.

Anmodningen om retsmøde fastholdes."

Landsskatterettens afgørelse og begrundelse

Indledningsvis bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer.

Det bemærkes, at sagen er visiteret til Landsskatteretten i henhold til skatteforvaltningslovens § 35 b, stk. 1, da sagen anses for principiel. Landsskatteretten har således kompetence til at behandle nærværende klagesag.

Ad benyttelseskode
Ifølge vurderingslovens § 33, stk. 1, skal SKAT i forbindelse med vurderingen træffe bestemmelse om, til hvilken benyttelse en ejendom skal henføres.

Der er ikke tale om nogen objektiv afgrænsning, men derimod et skøn over, hvor en ejendom bedst kan placeres, jf. Den juridiske vejledning 2015-1, afsnit H.A.6.3.1. Ejendommen placeres i den benyttelsesgruppe, hvor den overvejende hører til.

Den påklagede ejendom er en ubebygget grund. Ejendommen er nyopstået som følge af udstykning fra matrikel […], og således vurderet første gang pr. 1. oktober 2014, hvor ejendommen fik tildelt benyttelseskode 09 - ubebygget areal (ikke landbrug).

Ejendommen er i medfør af lokalplan nr. […] "[…]" udlagt til boligformål.

Ifølge oplysninger fra repræsentanten er ejendommen bortforpagtet og anvendes til landbrug.

Retten bemærker, at det efter en fast og langvarig praksis er den helt overordnede regel, at det er ejendommens faktiske benyttelse og ikke dens retlige anvendelsesmuligheder, som er afgørende for ansættelsen af ejendommens benyttelseskode, forudsat at anvendelsen har stået på i en længere periode.

Landsskatteretten finder under hensyn hertil, at ejendommen, der benyttes til landbrug, skal have benyttelseskode "17 - Ubebygget landbrugslod".

Ad grundværdi

Spørgsmålet om grundværdiansættelsen blev først omtalt af repræsentanten ved telefonsamtalen den 16. november 2017 med Skatteankestyrelsens sagsbehandler.

Af skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 1, fremgår:

"Klage over afgørelser truffet af told- og skatteforvaltningen eller Skatterådet og over afgørelser, som er truffet af andre myndigheder, og som efter anden lovgivning er henlagt til afgørelse i Landsskatteretten eller skatteankeforvaltningen efter regler udstedt i medfør af § 35 b, stk. 3, skal indgives til skatteankeforvaltningen, medmindre skatteministeren har bestemt andet efter § 14, stk. 2."

Af skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 3, 3. pkt., fremgår:

"Klagen skal være modtaget i skatteankeforvaltningen senest 3 måneder efter modtagelsen af den afgørelse, der klages over."

Af skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 6, fremgår:

"Klagen afvises af skatteankeforvaltningen, hvis den indgives efter udløbet af fristen i stk. 3. Skatteankeforvaltningen kan se bort fra en fristoverskridelse, hvis særlige omstændigheder taler derfor."

Skatteankestyrelsen har således i henhold til skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 6, kompetencen til at afvise en klage, hvis den er indgivet efter udløbet af klagefristen. Ligeledes har Skatteankestyrelsen kompetencen til at se bort fra en fristoverskridelse, hvis særlige omstændigheder taler derfor. Det påhviler således i nærværende tilfælde Skatteankestyrelsen at tage stilling til spørgsmålet om, hvorvidt der foreligger en fristoverskridelse - og om der i givet fald foreligger særlige omstændigheder, der taler for at se bort fra fristoverskridelsen.

Landsskatteretten oversender punktet om grundværdiansættelsen til Skatteankestyrelsen til stillingtagen til disse spørgsmål.