Dokumentets metadata

Overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter offentlige ejendomsvurdering

Et selskab ønskede at overdrage et sommerhus til selskabets hovedanpartshaver til den senest offentliggjorte ejendomsvurdering med fradrag for værdien af en tinglyst deklaration. Deklarationen gav hovedanpartshaveren og hans familie adgang til at benytte sommerhuset i nogle nærmere angivne perioder.

Landsretten udtalte, at armslængdeprincippet, jf. ligningslovens § 2, skulle overholdes, da der var tale om en ejendomshandel mellem interesseforbundne parter. Efter administrativ praksis kunne der som udgangspunkt lægges vægt på den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, men SKAT var ikke bundet heraf, hvis ejendomsvurderingen ikke gav et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi.

Den offentlige vurdering af sommerhuset var ikke blot baseret på handelspriser i det grundværdiområde, i hvilket sommerhuset var beliggende, og som kun omfattede ejendomme i første række til havet, men inddrog også salgspriser for ejendomme i andre grundværdiområder, som ikke lå i første række. Landsretten fandt, at grundlaget for vurderingen dermed i sig selv gjorde det usikkert, om den offentlige ejendomsvurdering var et retvisende udtryk for handelsprisen.

Hertil kom, at de oplysninger vedrørende fire ejendomme i samme grundværdiområde, som SKAT havde lagt vægt på, viste salgs- og udbudspriser med betydeligt højere kvadratmeterpriser end den kvadratmeterpris, som den offentlige ejendomsvurdering medførte, ligesom priserne lå en del højere end den kvadratmeterpris, som fulgte af en vurdering, som SKAT havde foretaget. De yderligere oplysninger om andre ejendomme, som var fremlagt for domstolene, underbyggede yderligere, at en værdiansættelse baseret på den offentlige ejendomsvurdering, ikke svarede til, hvad handelsprisen for sommerhuset måtte antages at være.

Skatteministeriet havde herefter bevist, at den senest offentliggjorte ejendomsvurdering ikke gav et retvisende udtryk for sommerhusets handelsværdi ved salget, og selskabet havde ikke tilvejebragt fornødent grundlag for at tilsidesætte SKAT Ejendomsvurderingens værdiansættelse af sommerhuset. Den tinglyste brugsret for hovedanpartshaveren havde ikke betydning for handelsværdien ved salget til hovedanpartshaveren.

Landsretten omgjorde derfor byrettens dom og gav Skatteministeriet medhold.

Parter

Skatteministeriet

(v/Kammeradvokaten v/Adv. Peter Lunde Nielsen)

Mod

H1

(v/Adv. Vilhelm Poulsen)

Afsagt af landsdommerne

Henrik Bitsch, Katja Høegh og Chr. Ankerstjerne Rønneberg (kst.)

Sagens oplysninger og parternes påstande

Retten på Frederiksbergs dom af 10. august 2016 (BS J-766/2015) (SKM2017.34.BR) er anket af Skatteministeriet med påstand 1 som for byretten om, at H1 dømmes til at anerkende, at selskabets spørgsmål i SKATs bindende svar af 29. april 2014 besvares med et "nej", subsidiært at sagen hjemvises til fornyet behandling hos SKAT. Desuden har Skatteministeriet nedlagt en ny påstand 2 om, at H1 dømmes til at betale 125.000 kr. til Skatteministeriet med procesrente fra den 7. september 2016.

H1 har som for byretten principalt påstået, at Skatteministeriet skal anerkende, at ejendommen Y4-vej, Y4-by, indtil den 29. juli 2015 kunne overdrages til PS for 5.000.000 kr. med et af landsretten opgjort fradrag for værdien af deklarationen af 19. juli 1994. H1 har subsidiært påstået stadfæstelse, mere subsidiært at Skatteministeriet skal anerkende, at ejendommen Y4-vej, Y4-by, indtil den 29. juli 2015 kunne overdrages til PS til en af landsretten nærmere fastsat pris, der er lavere end 10.000.000 kr., og mest subsidiært, at sagen skal hjemvises til fornyet behandling hos SKAT.

Overfor Skatteministeriets påstand 2 har H1 påstået frifindelse.

Skatteministeriets påstand 2 angår de sagsomkostninger, som Skatteministeriet af byretten blev dømt til at betale til H1, og som ministeriet har betalt til H1. Beløbet påstås forrentet fra indleveringen af ankestævningen den 7. september 2016.

H1 har ikke opgørelsesmæssigt bestridt kravet.

Supplerende sagsfremstilling

Det fremgår af Naturstyrelsens politianmeldelse af 16. oktober 2012 om overtrædelse af styrelsens påbud af 13. marts 2012 om reetablering af kystskrænt, at der blev indstillet en engangsbøde på 10-15.000 kr. og pålæg af tvangsbøder, indtil påbuddet blev opfyldt.

Som for byretten er der fremlagt oplysninger om grundlaget for den offentlige ejendomsvurdering af Y4-vej. Det fremgår, at der ikke er foretaget en individuel vurdering af Y4-vej. Endvidere ses det, at der i vurderingen indgår andre områder end det grundværdiområde, ...40, i hvilket ejendommen er beliggende. Grundværdiområde ...40 omfatter 105 matrikelnumre svarende til 75 ejendomme, som alle ligger i første række til havet. De grundværdiområder, som i øvrigt indgår i grundlaget for den offentlige ejendomsvurdering af Y4-vej, ligger ikke i første række.

Skatteministeriet har for landsretten fremlagt følgende støttebilag om ejendomme, som dels indgik som grundlag for SKATs bindende svar, dels de yderligere ejendomme, som parterne har påberåbt sig for byretten og landsretten (henvisninger til sidetal i ekstrakt er fjernet):

Note: Ovenstående oplysninger er baseret på oversigten i E 263, med mindre andet er anført. Vægtet areal for Y11-vej, Y12-vej, Y17-vej, Y18-vej, Y19-vej og Y20-vej er beregnet på baggrund af BBR-meddelelser. Kvadratmeterpriser er beregnet ud fra de oplyste vægtede arealer og priser.

Parterne er enige om, at alle ejendommene på nær Y12-vej og Y22-vej er beliggende i grundværdiområde ...40, og at alle ejendommene på nær disse to ejendomme dermed ligger i første række til kysten.

Der er i sagen fremlagt uddrag af SKATs statistik om ejendomssalg, andre oplysninger om salgs- og udbudspriser samt andre oplysninger om de pågældende ejendomme.

Med hensyn til de oplysninger om udbuds- og handelspriser på Y11-vej, Y12-vej og Y13-vej, som H1 fremlagde for byretten, og som nævnes i dommen, er der for landsretten enighed mellem parterne om, at handlen den 26. januar 2015 vedrørende Y11-vej til den offentlige ejendomsvurdering på 3,75 mio. kr., var mellem interesseforbundne parter. Der er endvidere for landsretten fremlagt en tingbogsudskrift af 22. august 2016 vedrørende denne ejendom om tinglysning den 7. november 2014 af et realkreditlån på 6 mio. kr. i ejendommen. Parterne er enige om, at realkreditinstituttet dermed må have vurderet ejendommen til en værdi på mindst 10 mio. kr. svarende til en pris på 75.188 kr. pr. m2.

Y12-vej har, jf. udbudsmateriale af 8. oktober 2016, været udbudt for en pris på 4,9 mio. kr. svarende til en pris på 32.237 kr. pr. m2. Efter det oplyste er ejendommen ikke længere til salg. Som nævnt er der enighed mellem parterne om, at denne ejendom ikke er beliggende i første række mod havet, og ikke indgår i grundværdiområde ...40, som Y4-vej ligger i.

Y13-vej blev i august 2010 solgt for 6,5 mio. kr. svarende til en pris på 56.034 kr. pr. m2.

For byretten havde Skatteministeriet fremlagt oplysninger om udbuds- og handelspriser vedrørende Y15-vej, og Y16-vej. Af oplysningerne i sagen fremgår om disse ejendomme:

Y15-vej blev den 2. marts 2014 solgt for pris, som svarende til en pris på 70.253 kr. pr. m2.

Y16-vej blev den 15. maj 2014 solgt for pris, som svarende til en pris på 74.725 kr. pr. m2.

H1 har desuden fremlagt oplysninger om salgspriser for Y17-vej, Y18-vej, Y19-vej og Y20-vej. Disse ejendomme er som det fremgår solgt til priser, som svarer til priser på 19.862 kr., 30.769 kr., 41.726 kr. og 22.527 kr. pr. m2. Der er enighed mellem parterne om, at der i alle fire tilfælde er tale om familiesalg, dvs. salg mellem interesseforbundne parter.

Vedrørende Y22-vej er parterne enige om, at ejendommens salgspris ikke er relevant for vurderingen af handelsprisen for Y4-vej, da ejendommen ligger i et andet grundværdiområde noget længere inde i landet.

Forklaringer

Der er i landsretten afgivet supplerende forklaring af ØO, som har forklaret blandt andet, at han i byretten rettelig forklarede, at H1 forventede at få en bøde vedrørende manglende rettidig opfyldelse af påbuddet i straffesagen om Naturstyrelsens påbud. Efter selskabets opfattelse var påbuddet således opfyldt. Straffesagen endte med, at H1 fik en bøde for ikke at have fjernet jorden i overensstemmelse med påbuddet. Både H1 og PS mener, at jorden er fjernet, men det er ikke Naturstyrelsens opfattelse. Naturstyrelsen tilkendegav i byretten, at man agtede at forfølge sagen med manglende opfyldelse af påbuddet også i forhold til PS som ny ejer af ejendommen. Der er dog endnu ikke sket noget.

Årsagen til tilbageoverdragelsen af sommerhuset var rettelig, at reglerne om råderet gennem besiddelse som hovedanpartshaver, førte til, at PS skulle betale skat af de måneder i året, hvor han ikke havde rådighed over sommerhuset.

Ombygningen i 1993 af hovedbygningen drejede sig især om en udskiftning af vinduerne på nordsiden til nogle større, som gav bedre udsyn mod havet. Det var ikke en egentlig ombygning, men blot en ændring af den del af ejendommen, som vender mod havet. Bygning 4 indeholder garage, opbevaringsrum samt gæsteværelse og toilet.

H1 har på et tidspunkt af Kystdirektoratet fået lov til i tillæg til stenene på egen grund også at lægge lidt sten ind på den ubebyggede nabogrund som led i kystbeskyttelsen. Det er et tilbagevendende problem, at stenene skyller væk i stormvejr. Når stenene skyller væk, forsvinder en del af sandet også. Man kan se, hvor galt det kan gå på billederne fra nabogrunden, hvor jorden er delvist borteroderet. Naboen har været indforstået i, at ejeren af Y4-vej betaler for vedligeholdelse af kystsikring på nabogrunden, men det kan man ikke få lov til af myndighederne. PS har i april/maj i år søgt om tilladelse til yderligere kystsikring på nabogrunden. Kystinspektoratet har indstillet til afslag, men har samtidig meddelt, at da kompetencen til at træffe afgørelse i denne type sager overgår til kommunerne, afventer afgørelsen i sagen denne ressortomlægning. Hvis der ikke opnås tilladelse, vil der efterhånden ske så meget erosion på nabogrunden, at det på sigt også vil påvirke og ultimativt underminere hovedbygningen på Y4-vej. På et af de optagne fotos kan man se en revne i fundamentet. Efter vidnets opfattelse er der tale om en sætningsskade, som skyldes den begyndende underminering af fundamentet. Der har i alt været 2-3 af den slags revneskader, som løbende er blevet udbedret. Det var ham, der skrev H1's indsigelse mod SKATs udkast til bindende svar og fremførte det, som er anført i referatet af mødet den 12. november 2014 i Landsskatteretten. Han mener fortsat, at erosionsproblemet og Naturstyrelsens påbud skal medføre en kraftig reduktion af ejendomsværdien. Det er også fortsat hans opfattelse, at de andre ejendomme ud mod kysten, som SKAT henviste til, ikke havde samme risiko for erosion. SKATs nedslag på henholdsvis 200.000 kr. for reetablering og for risikomoment på 1 mio. kr. modsvarer slet ikke risikoen. Dette underbygges yderligere af de senere års kraftige storme, men sådan var det også allerede i 2014.

Årsagen til, at H1 bad om et bindende svar, var navnlig, at man ønskede en godkendelse af beregningen af værdien af brugsretten. Han husker ikke, om det blev overvejet at foretage overdragelsen uden at spørge skattemyndighederne først.

Procedure

Skatteministeriet har for landsretten procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokument for landsretten, hvoraf fremgår (henvisninger til sidetal i ekstrakt, til processkrifter og til bilag er fjernet):

"Efter Skatteministeriets opfattelse har Retten på Frederiksbergs dom ikke støtte i flertallets præmisser, hvilket ministeriet udførligt har redegjort for i ankestævningen.

Idet Skatteministeriet gentager de for Retten på Frederiksberg fremførte anbringender giver det for landsretten fremkomne Skatteministeriet anledning til følgende sammenfattende bemærkninger:

Interesseforbundne parter skal anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter (armlængdeprincippet), jf. ligningslovens § 2, stk. 1.

Ved en salg mellem interesseforbundne parter kan den aftalte salgssum ikke uden videre lægges til grund som handelsværdien, jf. U2003.2141H (SKM2003.318.HR).

I overensstemmelse hermed er det anført i Den juridiske vejledning punkt C.B.3.5.4.3, at ved overdragelse af en ejendom mellem hovedaktionæren og et selskab skal overdragelsen ske til handelsværdi.

Om retningslinjerne for værdiansættelse er det samme sted anført, at prisen skal svare til, hvad en uafhængig tredjemand vil betale for ejendommen på det tidspunkt, hvor der indgås en bindende aftale om overdragelse af ejendommen.

…

At SKAT ikke er bundet af den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, hvis den ikke giver et retvisende udtryk for den faste ejendoms handelsværdi, følger også af f.eks. SKM2013.841.HR.

Sket overdragelsen ikke til handelsværdien, er SKAT berettiget til at fastsætte værdien ved et skøn. Skønnet kan herefter udelukkende tilsidesættes såfremt det godtgøres, at skønnet er udøvet på et forkert grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat, jf. f.eks. SKM2001.519.HR og SKM2015.615.HR

1. Ad Skatteministeriets principale påstand 1

Der er, jf. også dommen, enighed om, at overdragelsen af Y4-vej fra H1 til hovedanpartshaveren, PS, skal ske til handelsværdien ved salg til en uafhængig tredjemand (armslængdeprisen), jf. ligningslovens § 2.

Det er i dog uklart, om H1 gør gældende, at den offentlige vurdering på 5,0 mio. kr. svarer til armslængdeprisen, jf. ligningslovens § 2, ligesom det ikke er godtgjort, at H1 på overdragelsestidspunktet havde været villig til at overdrage ejendommen til en uafhængig tredjemand til denne pris.

Dette bestrides dog, hvorved også bemærkes, at H1 på intet tidspunkt har kunnet redegøre for, hvorfor netop Y4-vej skulle have en markant mindre værdi end de andre ejendomme i grundværdiområde ...40.

Det er endvidere så vidt ses - ubestridt, at Y4-vej udelukkende kan overdrages af H1 til PS til en pris svarende til den offentlige ejendomsvurdering, såfremt den offentlige ejendomsvurdering er et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi.

Det gøres gældende, at den offentlige ejendomsvurdering ikke er et retvisende udtryk for handelsværdien af Y4-vej, hvorfor H1 ikke kan overdrage ejendommen til selskabets ultimative ejer, PS, til en pris svarende til den offentlige ejendomsvurdering, endsige til en lavere pris.

Spørgsmålet om, hvorvidt der er grundlag for at fravige den offentlige ejendomsvurdering, er et bevismæssigt spørgsmål. Ud fra de for Landsskatteretten foreliggende oplysninger fandt Landsskatteretten ikke, at der forelå et sådant grundlag; men Landsskatteretten har ikke som påstået af H1 ved sin stillingtagen hertil udøvet et (værdi-)skøn.

Det bestrides således, at Landsskatteretten skulle have udøvet et skøn over handelsværdien af Y4-vej, ligesom det bestrides, at det herefter skulle påhvile Skatteministeriet at bevise, at dette skøn er udøvet på et forkert grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat.

Som det også fremgår af gengivelsen af Landsskatterettens afgørelse er de eneste oplysninger om prisniveauet for sammenlignelige ejendommen, som forelå for Landsskatteretten, oplysningerne om de fire ejendomme, som lå til grund for SKATs værdiansættelse til 12,2 mio. kr. (reduceret til 10,0 mio. kr.).

Der er intet belæg for, at Landsskatteretten på baggrund af disse oplysninger har udøvet et værdiskøn over ejendommens handelsværdi; og i givet fald skulle dette skøn jo have resulteret i en værdi, som ikke i væsentlig grad adskilte sig fra den offentlige ejendomsvurdering.

Oplysningerne om de fire ejendomme, som SKAT har tillagt vægt, kan imidlertid ikke begrunde en værdiansættelse til ca. 5 mio. kr., hvilket da heller ikke er blevet gjort gældende af H1. H1 har tværtimod om disse fire ejendomme gjort gældende, at "Det fremlagte materiale kan således ikke anvendes som sammenligningsgrundlag …".

Såfremt flertallets "forståelse" af Landsskatterettens afgørelse er den rigtige, så er Landsskatteretten skøn dermed tilsidesætteligt.

Landsskatterettens afgørelse er da også i stedet udtryk for, at Landsskatteretten ikke har fundet, at det for Landsskatteretten foreliggende sammenligningsgrundlag godtgjorde, at der skulle ses bort fra den offentlige ejendomsvurdering som ikke-retvisende (jf. også "det foreliggende grundlag" og "ikke alene på baggrund af det af SKAT anvendte sammenligningsgrundlag").

Landsskatteretten tillod - derfor helt i overensstemmelse med den foreliggende administrative praksis - en overdragelse til den senest offentliggjorte ejendomsvurdering.

Landsskatteretten har dermed ikke udøvet et skøn over værdien af Y4-vej og sat det i stedet for SKATs skøn. Landsskatteretten har derimod blot forholdt sig til, om der var grundlag for at fravige den administrative praksis, og dette er en ganske almindelig bevisbedømmelse, jf. nærmere herom nedenfor.

Det bemærkes, at spørgsmålet om, hvorvidt Landsskatteretten har udøvet et skøn eller ej, reelt er af underordnet betydning for sagens afgørelse, idet det med de foreliggende oplysninger er godtgjort, at værdien af Y4-vej oversteg den offentlige ejendomsvurdering, endda ganske markant.

Flertallet burde derfor enten have givet Skatteministeriet medhold eller have hjemvist sagen til fornyet behandling hos SKAT, jf. H1's mest subsidiære påstand.

……….

Der foreligger 2 forhold, som hver for sig og i sig selv viser, at den offentlige ejendomsvurdering ikke var et retvisende udtryk for handelsværdien af Y4-vej:

For det første har SKAT foretaget en konkret vurdering af Y4-vej til ca. 12,3 mio. kr., reduceret til 10,0 mio. kr.

SKAT besidder en særlig sagkundskab, hvorfor det kræver et sikkert grundlag for at tilsidesætte værdiansættelsen til 10,0 mio. kr., jf. U2001.768H og SKM2003.12.VLR.

SKAT, som er den eneste myndighed, som faktisk har besigtiget den omtvistede ejendom, har ud fra oplysninger om sammenlignelige handler og udbudspriser taget udgangspunkt i en gennemsnitlig m2-pris på kr. 68.762,-.

Herefter har SKAT taget hensyn til de særlige forhold, som gør sig gældende for Y4-vej, hvorefter fremkommer en pris på 11,1 mio. kr.

Efter et yderligere nedslag for skønsusikkerhed på 10 %, svarende til godt 1,1 mio. kr., fremkom en værdi på 10,0 mio. kr. (svarende til kr. 56.180, pr. m2).

Bortset fra syn og skøn har H1 ikke påpeget en mere velegnet metode til at foretage værdiansættelsen, og H1('s advokat) har bortset fra pristalsreguleringen samt regulering af en eventuel udbudspris til (forventet) salgspris anvendt nøjagtig den samme metode med opgørelsen af en m2-pris for de ejendomme, som selskabet har fremhævet som sammenlignelige (jf. nærmere herom nedenfor).

H1 har ikke gjort gældende, at der er fejl eller mangler ved SKATs konkrete vurdering, som i øvrigt fremstår lempelig for H1.

Selvom Y4-vej i dag ikke, med tilbagevirkende kraft, kan overdrages til den af SKAT i marts 2014 skønnede værdi, jf. herved også skatteforvaltningslovens § 25, viser værdiansættelsen stadigvæk, og i sig selv, at den offentlige ejendomsvurdering, som blot udgjorde det halve beløb, ikke var retvisende.

Selv hvis landsretten måtte være uenig i SKATs værdiansættelse til netop 10,0 mio. kr., er det ikke ensbetydende med, at H1 som Landsskatteretten og byretten muligvis har antaget - "pr. automatik" - i stedet skal have medhold i, at overdragelsen kunne ske til den offentlige ejendomsvurdering på 5,0 mio. kr.

For det andet har Skatteministeriet (og SKAT) påvist, at ejendomsvurderingerne i grundværdiområde ...40, som Y4-vej er beliggende, i generelt er for lave.

At den offentlige vurdering i grundværdiområde ...40 var ansat for lavt i forhold til salgspriserne i området beror på, at der er meget få salg i grundværdiområdet. Til brug for den offentlige vurdering er der derfor inddraget et større grundværdiområde for at få et tilstrækkeligt grundlag for værdiansættelsen.

Dette er helt uomtalt i Landsskatterettens begrundelse for afgørelsen; hvilket muligvis beror på, at SKATs bemærkninger herom var ret "komprimeret"/indforståede, samt at der ikke for Landsskatteretten var fremlagt nogen uddybende dokumentation herfor.

Det er ligeledes uomtalt i sagsfremstillingen i dommen (men fremgår forudsætningsvis af gengivelsen af Skatteministeriets påstandsdokument i dommen, men Skatteministeriet har under skriftvekslingen fremlagt oplysninger som dokumenterer dette:

Den offentlige ejendomsvurdering fastsættes ud fra et "Lok. normtal std. hus", som for Y4-vej's vedkommende i 2011 var på kr. 13.175,-.

Grundværdiområde ...40 består af ca. 75 ejendomme, som alle er beliggende i første række mod havet. Grundværdiområdet består af 105 matrikelnumre.

Af det fremlagte udtræk over salg i grundværdiområdet fremgår det, at der i perioden 2007-2015 blot har været 16 salg (fordelt på 13 forskellige ejendomme).

I mangel af et tilstrækkeligt datagrundlag er ejendomsværdien derfor ikke som sædvanligt fastsat ud fra normtallet for grundværdiområdet; men derimod ud fra det gennemsnitlige normtal for den korrektionsgruppe, som grundværdiområdet indgår i, nemlig korrektionsgruppe y23, med en "Lok. normtal" på kr. 13.175,-.

Ud over grundværdiområde ...40 indgår der 13 andre grundværdiområder i korrektionsgruppe y23, som består af i alt 579 matrikelnumre. Med forbehold for, at en fast ejendom godt kan bestå af flere matrikelnumre, udgør grundværdiområde ...40 således blot ca. 1/5 af korrektionsgruppen.

Korrektionsgruppe Y23 stækker sig ca. 2 kilometer ind i landet, og bortset fra 2 andre grundværdiområder (som i alt består af blot 7 matrikelnumre), er ingen af de andre grundværdiområder i korrektionsgruppen beliggende i første række mod havet.

Det normtal, som er anvendt ved fastsættelsen af ejendomsvurderingen for Y4-vej, er dermed i overvejende grad fastsat på baggrund af salgspriserne for ejendomme, som ikke er beliggende i første række mod havet.

Der er evident - og det er da også ubestridt - at sommerhuse beliggende i første række til havet, og endda som det er tilfældet med Y4-vej med uhindret havudsigt, handles til en væsentligt højere pris end sommerhuse, som er beliggende længere inde i landet og uden havudsigt, og dermed også til en højere værdi, end den gennemsnitlige salgspris for ejendomme med og uden havudsigt.

Når vurderingen af et sommerhus i første række til havet er baseret på en korrektionsgruppe, hvor ca. 80 % ikke ligger i første række til havet, og der ikke er sket korrektion i vurderingen for dette væsentlige forhold, viser det i sig selv, at den offentlige vurdering af sommerhuset kan tilsidesættes, jf. Højesterets generelle bemærkninger i SKM2015.615.HR.

Disse - allerede - for byretten fremlagte oplysninger dokumenterer derfor i sig selv, at den offentlige vurdering ikke er et retvisende udtryk for, hvad en uafhængig tredjemand ville betale for ejendommen.

…

På baggrund af SKATs udtalelse påhviler det H1 at bevise, at den offentliggjorte vurdering giver et retvisende udtryk for handelsværdien af Y4-vej. Denne bevisbyrde har H1 ikke løftet.

I retspraksis lægges der stor vægt på sammenlignelige handler af fast ejendom, jf. SKM2015.615.HR og U2000.1071H, og de oplysninger om faktisk gennemførte salg i grundværdiområdet, som er fremlagt for domstolene, bekræfter, at ejendomsvurderingerne for hele grundværdiområde ...40 var for lave, og derfor ikke udgør et retvisende grundlag for fastsættelse af handelspriserne.

Flertallet fremhæver i dommen, at "Sagsøgte har under sagen fremlagt … udtræk over salg i grundværdiområde ...40 vedrørende andre ejendomme i området".

Dette udtræk er fremlagt og vedrører perioden 2007-2015. Som nævnt ovenfor er der blot gennemført 16 handler fordelt på 13 forskellige ejendomme i denne periode.

Af udtrækket fremgår det, at samtlige de faktisk gennemførte salg - på nær salget af Y11-vej, som omtales nærmere nedenfor - i grundværdiområde ...40 i 2007-2015 er sket til en pris som overstiger den offentlige ejendomsvurdering. Merprisen ligger på 28 % - 190 %.

Ejendomshandler tilbage fra 2007 er af mindre betydning for fastsættelsen af en ejendoms værdi i 2014 (SKAT)/2015 (Landsskatteretten), hvorfor Skatteministeriet under byretssagen fremlagt en oversigt over de faktisk gennemførte salg i grundværdiområde ...40 i 2011 1. halvår 2014.

Oversigten omfatter 6 salg fordelt på 5 ejendomme, og alle disse ejendomme er solgt til en pris, som overstiger den offentlige ejendomsvurdering med 40 % - 190 % (gennemsnit på 110 %). Oversigten viser også, at den gennemsnitlige m2-pris i de stedfundne salg har udgjort kr. 70.547,-.

Af den for landsretten fremlagt oversigt fremgår at den gennemsnitlige m2-pris de har udgjort kr. 83.245,-.

Byrettens flertal henviser i dommen til de tre ejendomme, som også - og som de eneste - var nævnt i dommens sagsfremstilling, nemlig

Y11-vej

Y12-vej

Y13-vej

Flertallet redegør dog ikke for, hvorfor disse ejendomme understøtter det resultat, som flertallet kommer frem til, hvilket da også bestrides. Tværtimod understøtter disse ejendomme, i det omfang de er af relevans, at ejendomsvurderingerne i grundværdiområde ...40 er for lave:

Y11-vej blev i januar 2015 solgt til en pris som netop svarede til den offentlige ejendomsvurdering, nemlig 3,75 mio. kr..

For landsretten er der opnået enighed om, at der er tale om et salg mellem interesseforbundne parter.

Realkreditbelåningen viser, at realkreditinstituttet har vurderet ejendommen til mindst 10,0 mio. kr., svarende til kr. 75.188,- pr. m2.

H1 har selv fremhævet Y11-vej som sammenlignelig, og realkreditbelåningen - som skete ganske få måneder forud for overdragelsen i januar 2015 - viser, at den offentlige ejendomsvurdering for også Y4-vej var for lav.

Y12-vej var på tidspunktet for hovedforhandlingen udbudt til en pris på 4,9 mio. kr., hvilket svarer til en m2-pris på ca. kr. 32.000,-. Ejendommen er d.d. ikke længere til salg.

Det fremgår ikke af dommen, men Skatteministeriet har fremlagt dokumentation for, at Y12-vej ikke er beliggende i første række mod havet (men i ca. 3. række), hvilket er erkendt af H1, jf. dommen. Ejendommen indgår endvidere ikke i grundværdiområde ...40.

Såfremt en efterfølgende udbudspris overhovedet kan tillægges betydning, så understøtter det forhold, at en ejendom i 3. række fra havet kan erhverves til kr. 4.950.000, yderligere, at en ejendomsvurdering på nærmest det samme beløb, nemlig ca. 5,0-5,1 mio. kr., for en ejendom i 1. række til havet ikke er retvisende.

Y13-vej blev fravalgt af SKAT, idet det gennemførte salg var for langt tilbage i tiden (august 2010) til at kunne tillægges betydning for en værdiansættelse primo 2014.

Som det fremgår af flertallet præmisser, blev ejendommen solgt til en pris på 6,5 mio. kr., hvilket var en merpris på ca. 30 % i forhold til den offentlige ejendomsvurdering. Ejendommen er dermed endnu et eksempel på, at ejendomsvurderingerne i grundværdiområde ...40 ikke er retvisende, idet de er for lave.

Prisen pr. m2 udgjorde i øvrigt kr. 56.034,-; hvilket svarer meget præcist til den m2-pris som SKATs skøn på 10 mio. kr. for Y4-vej resulterer i, nemlig kr. 56.180,-.

Byrettens flertal nævner intet om, at der for byretten forelå oplysninger om salg af yderligere ejendomme i grundværdiområde ...40, hvilket som nævnt heller ikke fremgår af sagsfremstillingen i dommen:

Væsentligst er Y15-vej og Y16-vej, hvor salgene er nogenlunde samtidige med den omtvistede værdiansættelse (men som på det tidspunkt, hvor SKAT udtalte sig, endnu ikke fremgik af SKATs systemer):

Y15-vej er handlet den 2. marts 2014, og handlen har således fundet sted ganske kort tid før SKATs værdiansættelse. Salget skete til en pris, som oversteg den offentlige ejendomsvurdering med ca. 95 %, og m2-prisen udgjorde kr. 70.253,-.

Y16-vej blev af H1 i duplikken til byretten, punkt 2.9 og 2.12 - men ikke i påstandsdokumentet - påberåbt som sammenlignelig. Handlen skete den 15. maj 2014, og dermed kort tid efter SKATs værdiansættelse. Handlen skete til en pris, som oversteg den offentlige ejendomsvurdering med ca. 74 %, og m2-prisen udgjorde kr. 74.725,-.

Også disse handler, som er samtidige med værdiansættelsen, og som derfor bør tillægges betydelig vægt, understøtter, at den offentlige ejendomsvurdering ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien af Y4-vej, og at ejendommen dermed ikke kan overdrages til en værdi svarende hertil.

Hertil kommer Y21-vej, hvor der den 29. juni 2009 er betalt 5,7 mio. kr. for (reelt) grunden. Grunden har et areal på 1.200 m2, hvor arealet af Y4-vej udgør over det dobbelte, nemlig 2.767 m2. Y4-vej har dermed et af de største grundarealer af de ejendomme, som er solgt.

Der foreligger således ingen eksempler på, at der ved et frit salg (ikke-familie salg) af en ejendom i grundværdiområde ...40 blot er opnået en pris svarende til den offentlige ejendomsvurdering. Der er endvidere ingen eksempler på, at en ejendom i et frit salg er blevet solgt til en så lav pris, som Landsskatterettens afgørelse og byrettens dom medfører (kr. 28.090,- pr. m2).

Y17-vej, Y18-vej, Y19-vej og Y20-vej - er alle familiesalg. Det af H1 i processkriftet af 8. november 2016, punkt 1.3 - 1.8. anførte illustrerer dermed tydeligt, at det udelukkende er ved familiesalg el.lign., at der er opnået en kvadratmeterpris, som er så lav som ved SKATs skøn.

Prisen opnået ved et familiesalg er imidlertid pr. definition ikke en armslængdepris, jf. ligningslovens § 2, hvilket i øvrigt var ubestridt for byretten.

At SKAT ikke har udtaget de ejendomshandler, som er familiesalg/salg mellem interesseforbundne parter til kontrol, og dermed ikke har efterprøve priserne, betyder selvsagt ikke - som påstået [af H1]- at de interne priser er "udtryk for ejendommens handelsværdier". I alle tilfælde kan H1 ikke påberåbe sig SKATs eventuelle "manglende" indgriben, jf. f.eks. U.2003.150H (SKM2002.547.HR).

Når H1 påberåber sig ejendomshandlerne, må selskabet vise, at der, på trods af at der er tale om handler mellem interesseforbundne parter, jf. U2003.2141H (SKM2003.318.HR), alligevel skal lægges vægt på priserne som udtryk for markedspriserne. Dette er ikke godtgjort.

H1 har ikke gennem syn og skøn eller på anden måde godtgjort, at SKATs skøn er udøvet på et forkert eller mangelfuldt grundlag, som har været egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat, jf. SKM2015.615.HR. Prisfastsættelsen er derimod yderst lempelig.

Sammenfattende er den offentlige ejendomsvurdering dermed ikke retvisende for den pris, som ville være opnået ved salg til en uafhængig tredjemand, jf. ligningslovens § 2.

Skatteministeriet skal derfor have medhold i, at den omtvistede overdragelse ikke kan ske til en pris svarende til den senest offentliggjorte ejendomsvurdering.

SKAT har derfor været berettiget til (i stedet) at fastsætte værdien af Y4-vej ved et skatteskøn, og bevisbyrden for, at SKATs skøn er tilsidesætteligt, påhviler H1, jf. SKM2001.519.HR.

SKAT har ved værdiansættelsen af Y4-vej taget udgangspunkt i en m2-pris på 68.078,-, hvilket er en anelse under gennemsnittet for grundværdiområde ...40 ifølge oversigten i … (kr. 70.547, pr. m2) og markant under gennemsnittet i oversigten i … (kr. 83.245, pr. m2). Dette resulterede i en værdi på ca. 12,4 mio. kr., hvilket efterfølgende blev nedsat til 10 mio. kr.

Sidstnævnte svarer til en m2-pris på kr. 56.180,-.

Siden 2007 er ingen anden ejendom i grundværdiområde ...40 i et frit salg blevet solgt til en så lav m2-pris, som SKATs skøn har resulteret i.

Samtlige de foreliggende ejendomshandlere og -oplysninger understøtter dermed SKATs skønsmæssige ansættelse af handelsværdien til 10 mio. kr., jf. herved også byrettens mindretal:

…

H1 har dermed ikke godtgjort, at det skøn, som SKAT har udøvet over ejendommens handelspris, er udøvet på et forkert grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat. Det fremhæves herved, at SKAT ved fastsættelsen af værdien til 10 mio. kr. har givet et nedslag på 10 % (ca. 1,1 mio. kr.) på grund af skønsusikkerheden. SKATs skøn fremtræder derimod lempeligt, hvorved også bemærkes, at Y4-vej er en af de ejendomme, som har det største grundareal.

Ex tuto gøres det gældende, at PS's tinglyste brugsret til ejendommen er uden betydning for fastsættelsen af handelsværdien ved en overdragelse fra H1 til PS, jf. f.eks. SKM2005.137.HR og SKM2013.841.HR.

2. Ad Skatteministeriets subsidiære påstande 1 samt frifindelsespåstanden

Det tilkommer efter fast retspraksis ikke landsretten i skattesager at udøve et skøn.

Såfremt landsretten måtte finde, at Y4-vej kunne overdrages til PS for 5,0 mio. kr. fratrukket "værdien af den af 19. juli 1994 tinglyste deklaration", skal sagen derfor hjemvises til fornyet behandling hos SKAT.

Sagen er ikke af H1 oplyst med henblik på at opgøre markedsværdien af Y4-vej "indtil den 29. juli 2015", og i alle tilfælde skal sagen, hvis landsretten finder, at der skal ske en værdiansættelse af ejendommen pr. denne dato, hjemvises til fornyet behandling hos SKAT.

Ligeledes skal sagen hjemvises til fornyet behandling hos SKAT, såfremt landsretten finder, at der foreligger fejl og/eller mangler ved SKATs skøn.

3. Skatteministeriets påstand 2

Det gøres gældende, at H1 skal tilbagebetale de sagsomkostninger, som Skatteministeriet til opfyldelse af Retten på Frederiksbergs dom har betalt til H1, og at der skal tillægges procesrenter fra det tidspunkt, hvor Skatteministeriet ankede byrettens dom, jf. U2016.1630H. Dette er ubestridt."

H1 har for landsretten procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokument for landsretten, hvoraf fremgår (henvisninger til sidetal i ekstrakt, til processkrifter og til bilag samt afsnitsnummerering er fjernet):

"Realiteten i sagen

Denne sag angår i realiteten, om Landsskatterettens kendelse af 29. januar 2015 - som påstået af Skatteministeriet - kan og skal tilsidesættes.

Sagen angår dermed også, om H1 den 1. april 2015 var berettiget til - i overensstemmelse med Landsskatterettens kendelse - at overdrage ejendommen Y4-vej, Y4-by, til selskabets hovedaktionær, PS, til en pris på 5 mio. kr. svarende til den seneste offentlige ejendomsvurdering.

Der er enighed mellem parterne om, at overdragelsen skulle ske til handelsværdien i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis overdragelsen var sket mellem uafhængige parter, jf. ligningslovens § 2, stk. 1.

Imidlertid var Skatteministeriet ikke enig i Landsskatterettens kendelse. Den 29. april 2015 blev sagen derfor af Skatteministeriet indbragt for domstolene, hvor Skatteministeriet søger SKATs oprindelige afgørelse af 29. april 2014 opretholdt.

I realiteten angår denne retssag dermed en strid mellem Skatteministeriet og Landsskatteretten, hvor H1 for domstolene er givet til opgave at forsvare Landsskatterettens kendelse.

H1 er således i det hele stort set enig med Landsskatteretten.

På ét punkt er H1 dog uenig. Det angår behandlingen af en deklaration udstedt den 19. juli 1994 og senere tinglyst på ejendommen. Efter H1's opfattelse skal der ske fradrag for værdien heraf ved opgørelsen af ejendommens handelsværdi. Den opfattelse delte Landsskatteretten ikke.

For byrettens vurdering af sagen blev det afgørende spørgsmål, om Landsskatteretten havde foretaget et værdiskøn, eller om der i stedet alene var tale om en bevisvurdering af, om SKAT havde godtgjort, at den seneste offentlige ejendomsvurdering ikke var retvisende for ejendommens handelsværdi.

På linie med H1's anbringender fandt byrettens flertal, at Landsskatteretten rettelig havde foretaget et værdiskøn, og at Skatteministeriet ikke havde løftet bevisbyrden for, at værdiskønnet var udøvet på et urigtigt eller mangelfuldt grundlag, eller at det havde ført til et åbenbart urimeligt resultat.

Omvendt fandt byrettens mindretal, at der alene var tale om en bevisvurdering. Den opfattelse deler H1 ikke.

H1 deler heller ikke hverken flertallets eller mindretallets opfattelse af, at der ved opgørelsen af handelsværdien ikke skal ske fradrag for værdien af deklarationen af 19. juli 1994.

Bemærkninger til H1's påstande

Som anført er H1's påstande for landsretten som for byretten. Således påstår H1 principalt, at Skatteministeriet skal anerkende, at Y4-vej indtil den 29. juli 2015 kunne overdrages til PS for 5.000.000 kr. med et af landsretten opgjort fradrag for værdien af deklarationen af 19. juli 1994. Det svarer til byrettens dom - men med fradrag for værdien af deklarationen.

Subsidiært påstår H1 stadfæstelse, således at Y4-vej - som sket - kunne overdrages til 5 mio. kr. og dermed altså uden fradrag for værdien af deklarationen.

Måtte landsretten ikke give H1 medhold i den principale eller den subsidiære påstand, påstår H1 mere subsidiært, at landsretten selvstændigt skal fastsætte handelsværdien af ejendommen.

Alternativt skal der - i overensstemmelse med H1's mest subsidiære påstand - ske hjemvisning af sagen til fornyet behandling hos SKAT.

FASTSÆTTELSE AF EJENDOMMENS VÆRDI

Landsskatterettens værdiskøn

Anledningen til Landsskatterettens kendelse af 29. januar 2015 var H1's anmodning om bindende svar, hvor SKAT blev bedt om at bekræfte, at selskabet kunne overdrage Y4-vej til PS for 4,3 mio. kr.

…

Selskabet oplyste samtidig, at handelstidspunktet ville være omkring den 1. marts 2014.

I bindende svar af 29. april 2014 kunne SKAT imidlertid ikke bekræfte selskabets anmodning. Det skete under henvisning til SKATs interne vurdering af ejendommen, hvor handelsværdien var opgjort til 10 mio. kr. Den interne vurdering og SKATs afgørelse udgjorde utvivlsomt et værdiskøn.

Landsskatteretten var ikke enig i SKATs afgørelse:

…

Efter H1's opfattelse kan Landsskatterettens kendelse ikke være udtryk for andet end et værdiskøn. En stillingtagen til SKATs værdiskøn forudsatte således, at Landsskatteretten - som den øverste forvaltningsretlige myndighed på skatteområdet - foretog sit eget værdiskøn. Det underbygges også af, at anmodningen om bindende svar netop angik handelsværdien af ejendommen.

Havde Landsskatteretten ikke ønsket at foretage et værdiskøn, kunne den i stedet have hjemvist det bindende svar til SKATs fornyede behandling.

…

Det følger imidlertid af Højesterets dom gengivet i UfR 2007.2335 H (SKM2007.465.HR), at selv hvor Landsskatteretten - under henvisning til fast praksis - har fastsat handelsværdien af en ejendom i overensstemmelse med den offentlige ejendomsvurdering, er der tale om et - som anført af Højesteret - skøn over handelsværdien.

Domstolenes adgang til at tilsidesætte et værdiskøn

Efter fast retspraksis vil domstolene alene tilsidesætte et værdiskøn, såfremt det er foretaget på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller det må anses for åbenbart urimeligt, jf. også Højesterets generelle bemærkninger i dommen gengivet i UfR 2016.191 H.

Der ses ikke at være reelle grunde til, at det skulle forholde sig anderledes, når bevisbyrden - som i denne sag - påhviler Skatteministeriet og ikke skatteyderen.

…

Skatteministeriet ses ikke at bestride, at Landsskatterettens værdiskøn er udøvet på et korrekt faktisk og retligt grundlag. Efter fast retspraksis vil domstolene herefter alene tilsidesætte værdiskønnet, såfremt Skatteministeriet kan bevise, at det er åbenbart urimeligt, jf. ovenfor.

Der er tale om en særdeles tung bevisbyrde, der i almindelighed alene vil kunne løftes ved afholdelse af syn og skøn, jf. bl.a. Højesteret i dommen gengivet i UfR 2016.191 H:

…

Det følger dog samtidig af retspraksis, at afholdelse af syn og skøn ikke nødvendigvis i sig selv er tilstrækkeligt til at kunne løfte bevisbyrden, jf. til eksempel Højesterets dom gengivet i UfR 1985.580 H.

Skatteministeriet har for domstolene imidlertid helt afstået fra at anmode om syn og skøn.

I stedet har Skatteministeriet søgt at løfte bevisbyrden ved i første række at henvise til SKATs interne vurdering af ejendommen. Det er imidlertid netop den vurdering, der blev underkendt af Landsskatteretten.

Bevisførelsen for byretten og den begrænsede yderligere bevisførelse for landsretten ændrer ikke ved, at Skatteministeriet fortsat ikke har godtgjort, at Landsskatterettens værdiskøn skulle være åbenbart urimeligt.

Konkrete oplysninger i sagen

Mere konkret er der en række forhold, der især viser, at Skatteministeriet ikke har løftet sin bevisbyrde:

• • Det er Skatteministeriets opfattelse, at den offentlige ejendomsvurdering i sig selv er forkert, fordi der i vurderingen er indgået ejendomme, som ikke ligger i samme grundværdiområde som Y4-vej (grundværdiområde ...40). Skatteministeriet ses imidlertid ikke at gøre gældende, at den offentlige ejendomsvurdering skulle være fastsat i strid med de principper og kompetenceregler, som gælder for fastsættelsen af en ejendomsvurdering. Hvad Skatteministeriet i stedet kritiserer, er valg truffet af SKAT i forbindelse med foretagelsen af ejendomsvurderingen. Forholdet var fuldt belyst for Landsskatteretten, da den afsagde sin kendelse.

• • I grundværdiområde ...40 er der ifølge Skatteministeriet ca. 75 ejendomme fordelt på 105 matrikelnumre. SKAT inddrog i sin interne vurdering af ejendommen imidlertid alene salgsprisen på to ejendomme (Y8-vej og Y7-vej) samt udbudsprisen på to andre ejendomme (Y10-vej og Y9-vej). De to udbudte ejendomme er ikke siden blevet solgt, og udbudsprisen er dermed ikke bekræftet. Tilbage står Y8-vej og Y7-vej, hvis bedømmelse er forbundet med usikkerhed. Landsskatteretten fandt ikke, at inddragelsen af de fire ejendomme var tilstrækkelig. Bevisførelsen for byretten og landsretten ændrer ikke herved. SKAT kunne have inddraget andre ejendomme i grundværdiområdet, ligesom SKAT kunne have set på andre grundværdiområder i første kystrække.

• • SKATs interne vurdering indeholdt også nedslag for fjernelse af jord og ikke mindst et såkaldt risikomoment, der samlet af SKAT var opgjort til 1,2 mio. kr. Nedslaget skulle dække det særlige forhold, at den omtvistede ejendom er i risiko som følge af kystnedbrydning, og at der verserer en sag om H1's pligt til fjernelse af kystsikring. Efter H1's opfattelse kunne de to nedslag meget muligt være højere, og realiteten er, at der intet er oplyst om, hvordan nedslaget er beregnet, og hvordan markedet måtte forventes at værdiansætte denne særlige risiko. De to nedslag begrunder, at ejendommen vil have en lavere værdi end andre ejendomme i samme område. For domstolene har Skatteministeriet alene fokuseret på den beregnede kvadratmeterpris i SKATs interne vurdering, også selv om Landsskatteretten i sin kendelse netop efterspurgte oplysninger om "konkrete forhold vedrørende selskabets ejendom".

Hvert af de tre forhold kunne være afklaret ved afholdelse af syn og skøn for domstolene.

…

For landsretten har Skatteministeriet påvist, at Y11-vej blev overdraget mellem familiemedlemmer. Det ændrer imidlertid ikke ved, at SKAT ikke har anfægtet overdragelsen, og at salgsprisen derfor rettelig i sammenhængen må anses for ejendommens handelsværdi. Under alle omstændigheder påhviler det Skatteministeriet at godtgøre, at prisen ikke skulle være udtryk for handelsværdien, og bevisbyrden er ikke løftet ved alene at dokumentere, at overdragelsen fandt sted mellem familiemedlemmer.

Videre har Skatteministeriet for landsretten noteret sig, at Y13-vej den 24. august 2010 blev overdraget til en kvadratmeterpris på 56.034 kr. Der er imidlertid tale om en ejendom med en bygning, der er 65 år yngre end hovedbygningen på Y4-vej. Tilsvarende gør sig gældende for hovedbygningerne på ejendommene Y16-vej, Y14-vej [E 263] og Y15-vej, hvorom også var fremlagt materiale for byretten.

Skatteministeriet har også for landsretten påpeget, at ejendommen Y12-vej ikke ligger i første kystrække. Forholdet er ubestridt og var byretten bekendt.

For landsretten har H1 fremlagt materiale om yderligere fire ejendomme - Y17-vej, Y18-vej, Y19-vej og Y20-vej - der bekræfter Landsskatterettens kendelse. Det ændrer ikke herved, at der er tale om overdragelser mellem familiemedlemmer, jf. bemærkningerne ovenfor til ejendommen Y11-vej.

Samlet bestyrker de nye oplysninger for landsretten ikke, at Landsskatterettens værdiskøn skulle være åbenbart urimeligt. Tværtimod bekræfter oplysningerne, at Skatteministeriet ikke har løftet sin bevisbyrde.

…

Præmissen er på linie med Højesterets dom gengivet i UfR 2003.150 H (SKM2002.547.HR), hvor Højesteret tilsvarende i anden sammenhæng inddrog et væsentlighedskriterium. Der kan også henvises til Østre Landsrets dom gengivet i TfS 1996.52 Ø.

Af ovenstående grunde gøres det endvidere gældende, at selv hvis Landsskatterettens kendelse alene måtte være udtryk for en bevisvurdering, jf. byrettens mindretal, har Skatteministeriet fortsat ikke godtgjort, at den offentlige ejendomsvurdering ikke skulle give et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi.

DEKLARATIONEN AF 19. JULI 1994

Overdragelse af Y4-vej fra H1 til PS skete med respekt for servitutter tinglyst til og med 8. december 1999.

Blandt servitutterne var deklaration af 19. juli 1994, der var udstedt i forbindelse med PS's salg af ejendommen til H1 i 1994, og som tillagde PS en brugsret.

Som følge af deklarationen indrømmede PS i 1994 H1 et nedslag i købesummen med 250.000 kr. Nedslaget var udtryk for, at deklarationen indebar en rettighed for PS og en tilsvarende forpligtelse for H1, der repræsenterede en reel økonomisk værdi. SKAT har på intet tidspunkt anfægtet nedslaget.

Alligevel fandt Landsskatteretten og senere også byretten, at der ved opgørelsen af handelsværdien for ejendommen ikke skulle ske fradrag for værdien af deklarationen.

Var ejendommen blevet overdraget til en anden end PS, ville deklarationen utvivlsomt have påvirket handelsværdien. Således ville en hvilken som helst anden køber end PS ikke have accepteret deklarationen uden et passende nedslag i købesummen. Tilsvarende ville H1 have accepteret en lavere købesum for derved at blive frigjort af forpligtelsen.

I opgørelsen af handelsværdien skal der netop tages højde for, hvad der kunne være opnået mellem uafhængige parter, jf. ligningslovens § 2, stk. 1.

Den skattemæssige fordel, som PS ville opnå ved fradrag af værdien af deklarationen, opvejes i det hele af, at der også i 1994 skete fradrag heraf.

Forholdene adskiller sig dermed afgørende fra Højesterets to domme, der er gengivet i SKM2005.137.HR og UfR 2014.571 H (SKM2013.841.HR), og som Landsskatteretten henviste til.

Der skal således ske fradrag af værdien af deklarationen, der af H1 er opgjort til 20,83 % af handelsværdien. Det svarer til samme procentvise nedslag, som PS indrømmede H1 i 1994.

Det tilføjes, at Landsskatteretten ikke i relation til deklarationen har foretaget et værdiskøn, men alene har taget stilling til et juridisk spørgsmål.

SAGSOMKOSTNINGER

Der er enighed om, at sagsgenstanden udgør ca. 3.225.000 kr.

Sagen blev indbragt for domstolene af Skatteministeriet med ønske om behandling ved tre dommere, jf. retsplejelovens § 12, stk. 1, nr. 1-3.

Tilsvarende er det Skatteministeriet, der har anket byrettens dom til Østre Landsret.

Måtte H1 ikke få medhold, foreligger der herefter sådanne særlige grunde, at Skatteministeriet ikke skal tilkendes sagsomkostninger, jf. retsplejelovens § 312, stk. 3, samt Østre Landsret i dommen gengivet i UfR 2013.115 H (SKM2012.582.HR):

…

For god ordens skyld bemærkes, at H1 har ret til fuld omkostningsgodtgørelse, også for så vidt angår de sagsomkostninger som H1 eventuelt måtte blive pålagt at betale til Skatteministeriet., jf. kapitel 19 i skatteforvaltningsloven. Landsrettens fastsættelse af sagsomkostninger er dog uafhængig heraf."

Landsrettens begrundelse og resultat

Hovedspørgsmålet i sagen er, om H1 må anses for berettiget til i 2014 at overdrage sommerhuset, Y4-vej, til PS til en pris, som ikke er højere end den seneste offentlige ejendomsvurdering på 5 mio. kr., eller om handelsværdien, som påstået af Skatteministeriet, var højere end den offentlige vurdering.

Da der er tale om en ejendomshandel mellem interesseforbundne parter, skal armslængdeprincippet overholdes, jf. herved ligningslovens § 2, stk. 1. Ved vurderingen af om salg af sommerhuset til en pris på 5 mio. kr. vil være i overensstemmelse med armslængdeprincippet, kan der efter administrativ praksis, jf. SKATs juridiske vejledning afsnit C.B.3.5.4.3, som udgangspunkt lægges vægt på den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, men skattemyndighederne er ikke bundet af denne vurdering, hvis den ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi ved salget. Dette kan være tilfældet, hvis den offentlige ejendomsvurdering er baseret på salg af ejendomme, som ikke er sammenlignelige med den ejendom, som overdrages. Det kan endvidere være tilfældet, hvis handelspriser vedrørende sammenlignelige ejendomme viser, at den offentlige ejendomsvurdering ikke svarer til markedsprisen.

I denne sag fremgår det af oplysningerne om grundlaget for ejendomsvurderingen, at vurderingen ikke er baseret på en individuel vurdering af Y4-vej, men er en automatiseret vurdering, som ikke blot er baseret på handelspriser i det grundværdiområde, i hvilket Y4-vej er beliggende, og som kun omfatter ejendomme i første række til havet, men også inddrager salgspriser for ejendomme i andre grundværdiområder, som ikke ligger i første række. Landsretten finder, at grundlaget for vurderingen dermed i sig selv gør det usikkert, om den offentlige ejendomsvurdering er et retvisende udtryk for handelsprisen.

Hertil kommer, at de oplysninger, hvorpå den bindende forhåndsbesked var baseret, vedrørende fire ejendomme, Y7-vej, Y8-vej, Y9-vej og Y10-vej, i samme grundværdiområde, viser salgs- og udbudspriser med betydeligt højere kvadratmeterpriser end den kvadratmeterpris, som den offentlige ejendomsvurdering af Y4-vej medfører. Kvadratmeterpriserne for de fire ejendomme ligger også en del højere end den kvadratmeterpris, som følger af den vurdering, som SKAT har foretaget af Y4-vej.

De yderligere oplysninger om salgs- og udbudspriser vedrørende ejendomme i væsentligst samme grundværdiområde samt oplysningen om belåningen af Y11-vej, der er fremlagt for byretten og for landsretten, underbygger yderligere, at en værdiansættelse, som baseres på den offentlige ejendomsvurdering, ikke - selv med en rimelig skønsmæssig margen, som afspejler den usikkerhed, som enhver vurdering af en ejendoms handelspris må anses for behæftet med - svarer til, hvad handelsprisen for sommerhuset må antages at være.

Herefter, og da landsretten, som mindretallet i byretten, finder, at Landsskatterettens afgørelse efter formuleringen og Landsskatterettens resultat må forstås som udtryk for en bevisvurdering af SKATs afgørelse og ikke som et værdimæssigt skatteskøn over ejendommens vurdering - finder landsretten, at Skatteministeriet har bevist, at den senest offentliggjorte ejendomsvurdering ikke giver et retvisende udtryk for *) ejendommens handelsværdi ved salget.

SKATs værdiansættelse af ejendommen er baseret på en fysisk besigtigelse, en sammenligning med prisregulerede handels- og udbudspriser på Y7-vej, Y8-vej, Y9-vej og Y10-vej. Der er foretaget nedslag for reetablering og "risikomoment" på i alt 1.200.000 kr. og yderligere 10 % nedslag på 1.114.000 kr.

Der er ikke af H1 tilvejebragt fornødent grundlag for at tilsidesætte denne vurdering. Landsretten bemærker herved, at de fire overdragelser, som H1 har påberåbt sig vedrørende Y17-vej, Y18-vej, Y19-vej og Y7-vej, angår familiesalg og derfor ikke kan anses for egnede til at belyse handelsprisen for sommerhuset på Y4-vej. Der er endvidere ikke ved syn og skøn, sagkyndig erklæring eller på anden måde godtgjort, at der ikke ved de nedslag, som SKAT har foretaget, i tilstrækkeligt omfang er taget højde for en mulig udgift til opfyldelse af et eventuelt fornyet påbud fra Naturstyrelsen om at fjerne jord og en eventuel værdiforringelse på grund af risiko for bygningsskade som følge af erosion.

Landsretten tiltræder, jf. princippet i Højesterets dom gengivet U.2014.571H (SKM2013.841.HR), at den tinglyste brugsret til ejendommen for PS og hans efterlevende slægtninge ikke udgør en sådan byrde for PS, at den skal medføre nedslag i handelsværdien ved salg til ham.

Landsretten tager herefter Skatteministeriet principale påstand 1 til følge.

Som følge heraf tager landsretten tillige Skatteministeriets opgørelsesmæssigt ubestridte påstand 2 om tilbagebetaling af de 125.000 kr., som ministeriet har betalt til H1 i sagsomkostninger for byretten, med tillæg af rente til følge.

Efter sagens udfald skal H1 betale sagsomkostninger for begge retter til Skatteministeriet med i alt 258.000 kr. Beløbet omfatter 8.000 kr. til retsafgift og 250.000 kr. til udgifter til advokatbistand inkl. moms. Ved fastsættelsen af beløbet til dækning af udgifterne til advokatbistand er der ud over sagens værdi taget hensyn til sagens omfang og varighed. Landsretten finder, at sagen ikke har haft en sådan principiel betydning, at der er grundlag for helt eller delvist at ophæve sagens omkostninger.

T h i k e n d e s f o r r e t:

Byrettens dom ændres således, at H1 skal anerkende, at selskabets spørgsmål i SKATs bindende svar af 29. april 2014 besvares med et "nej".

H1 skal endvidere betale 125.000 kr. til Skatteministeriet med procesrente fra den 7. september 2016.

I sagsomkostninger for begge retter skal H1 betale 258.000 kr. til Skatteministeriet.

Det idømte skal betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse. Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.

*) Berigtiget i medfør af retsplejelovens § 221, stk. 1.

Således af skrivefejlen side 22, næstsidste linje, hvor skrivefejlen "ejerlejlighedens" erstattes af "ejendommens".