Kendelse af 21-12-2023 - indlagt i TaxCons database den 26-01-2024

Journalnr. 22-0102091

Klagepunkt	Skattestyrelsens afgørelse	Klagerens opfattelse	Landsskatterettens afgørelse
Handelsværdi ved overdragelse af ejendom til datter	3.755.000 kr.	2.600.000 kr.	Bortfalder som følge af forældelse

Faktiske oplysninger

Ved gennemgang af klagerens årsopgørelse for indkomståret 2018 konstaterede Skattestyrelsen, at klageren havde overdraget ejendommen [adresse1], [by1], med tilhørende parkeringsplads, til sin datter, [person1].

Ejendommen med tilhørende parkeringsplads blev overdraget til klagerens datter for 2.600.000 kr., jf. købsaftale af den 27. november 2018.

Den offentlige vurdering pr. 1. oktober 2018 var 2.300.000 kr.

Ifølge købsaftalen blev handlen berigtiget ved kontant betaling på 2.600.000 kr. Skattestyrelsen oplyste, at klagerens datter optog lån i ejendommen på 2.687.000 kr. pr. 20. december 2018.

Klageren erhvervede pr. 17. juni 2017 ejendommen for 3.495.000 kr. i almindelig fri handel. Derudover erhvervede klageren retten til en parkeringsplads for 260.000 kr.

Ifølge oplysninger i Det Centrale Personregister beboede klagerens datter lejligheden i perioden fra 19. maj 2017 til 9. december 2020.

Ifølge oplysninger fra [...dk] blev ejendommen udbudt til salg i august 2020 for 4.595.000 kr., ejendommen blev taget af markedet i november 2020. I januar 2020 blev ejendommen igen udbudt til salg og solgt i almindelig fri handel for 4.395.000 kr. i januar 2021.

I forbindelse med gennemgangen af klagerens årsopgørelse sendte klagerens repræsentant den 1. juli 2019 oplysninger til Skattestyrelsen (enheden MEV 11- Skat og moms). Af mailkorrespondance fremgår, at der blev vedlagt ”Årsrapport 2017 (underskrevet.pdf; Købsaftale lejlighed - [person2].pdf; Lejekontrakt-for-beboelse [adresse1].pdf.”

Den 4. juli 2019 sendte Skattestyrelsen (enheden MEV 11 – Skat og moms) et brev til klageren vedrørende skatteansættelsen for indkomstårene 2018 og 2019 hvoraf fremgik:

”...

Salg af ejendommen [adresse1], [by1] samt P-plads pr. 01.12.2018 til din datter [person1]

Du har ved slutseddel af 27. 11.2018 solgt ejendommen [adresse1], [by1] med tilhørende P-plads til din datter [person1] med overtagelse 01.12.2018. Salgssummen udgør 2.600.000 kr. kontant.

Jeg har derfor sendt en anmodning til vores dødsbo/gave enhed, om at foretage en vurdering af, om der foreligger en gave i forbindelse med din ejendomsoverdragelse af ejendommen til [person1].

Jeg har fremsendt følgende oplysninger sammen med anmodningen:

Faktiske forhold:

Ejendomsnummer: [...]

Adresse: [adresse1], [by1]

Sælger: [...] [person2]

Sælgers ejerperiode: 18.05.2017-30.11.2018

Sælgers købspris: 3.495.000 kr. ved slutsedler af 14.06.2017 med overtagelse 18.05.2017 Herudover er der i 2017 tilkøbt P-plads til 260.000 kr. jf. bogføringen. P-pladsen er ikke registret som selvstændig ejendom.

Ejendommens salgspris: 2.600.000 kr. ved slutseddel af 27.11.2018 med overtagelse 01.12.2018 – familieoverdragelse

Salgsprisen omfatter både lejligheden samt tilhørende P-plads

Ejendomsvurdering for

lejligheden: 31.12.2017/31.12.2018 – 2.300.000 kr. heraf grundværdi 307.100 kr.

Sælgers anvendelse af

ejendommen: Lejligheden inkl. P-pladsen har været udlejet til datteren [person1] i perioden 19.05.2017-30.11.2018

Lejlighedens bruttoareal: 83 m2 bestående af 1 værelse samt adgang/brugsret til cykelparkering, lofts-/kælderrum på 6 m2 og tilknyttet p- plads.

Lejemålet omfatter ifølge lejekontrakten opvaskemaskine, vaskemaskine og tørretumbler alle af mærket [...].

Herudover er det oplyst i mail af 12.06.2019 modtaget 01.07.2019, at lejemålet også omfatter køle/frys og induktionsplader. Emhætte er ikke nævnt i mailen, men indgår formentligt også i lejemålet.

Fællesudgifter: Der er i perioden 2017 afholdt fælles udgifter med 20.524,00 kr. heraf vedrørende P-plads 1.979,78 kr. Ifølge fremsendt regnskab fra ejerforeningen er der i 2017 opkrævet 13.805 kr. i fællesudgifter for lejligheden. Differencen er ikke dokumenteret. Dokumentation for fællesudgifter for P- pladsen er ikke modtaget.

Købers belåning af ejendommen: [person1] har ifølge R75-2018 den 20.12.2018 optaget lån i ejendommen hos [finans1] A/S. Pr. 31.12.2018 udgør restgælden 2.687.000 kr. til kursværdi 2.640.084 kr

Lånet overstiger såvel overdragelsessummen som den offentlige vurdering.

Andre oplysninger: Boligen er købt af uafhængig 3. mand [virksomhed1] P/S

Lejligheden er beliggende i etagebyggeriet [adresse2], som er opført i 2017. Moderejendom: [...].

Vedlagt: Lejekontrakt - Udateret og ikke underskrevet

Mail af 12.06.2019 Svar til SKAT – [person2] (yderligere oplysninger om lejemålet herunder sagsaftale vedrørende salg af ejendommen i 2018)”

Samme dag sendte Skattestyrelsen (enheden MEV 11 – Skat og moms) samme oplysninger til [person3] i Skattestyrelsens enhed for Dødsbo og gaver. Ved oversendelsen blev endvidere oplyst:

”Vedrørende overdragelsessummen og belåningen kan det supplerende oplyses, at P- pladsen ikke er en selvstændigt matrikuleret ejendom med en ejendomsværdi. Derimod er der formentligt tale om køb af retten til en parkeringsplads. En rettighed til P-pladsen vil kunne handles uafhængigt af lejligheden, hvorfor P-pladsen har en værdi, som bør udskilles fra den samlede overdragelsessum på 2.600.000 kr. Anskaffelsessummen for P- pladsen udgjorde ultimo 2017 260.000 kr. jf. regnskabet. Såfremt værdien er uændret fra køb til salg, vil overdragelsessummen på 2.600.000 kr. skulle reduceres med 260.000 kr. til 2.340.000 kr.

For belåning af ejendommen har ovenstående formentlig den konsekvens, at det lån, som køber optager i december 2018, formentligt alene er givet til lejligheden og ikke P-pladsen. Dette er dog ikke undersøgt nærmere.

Ejendommen er overdraget indenfor +15 % af ejendomsvurderingen, men da ejendommen umiddelbart efter overdragelsen er blevet belånt ud over både overdragelsessummen og vurderingen, vil Skattestyrelsen gerne have foretaget en vurdering af, om 15 %-reglen i forbindelse med familieoverdragelser kan anvendes, idet køber v sen har vidst, at ejendommen var mere værd end overdragelsessummen.”

Den 4. januar 2021 sendte Skattestyrelsen (Borgere 10 - Dødsbo/gaver) et brev til klageren vedrørende manglende gaveanmeldelse, hvoraf fremgik:

”Ved behandling af din selvangivelse for 2018 er det konstateret, at du har overdraget ejendommen [adresse1], [by1] til din datter [person1].

Det er Skattestyrelsens vurdering, at der er ydet afgiftspligtig gave fra dig til din datter [person1], som vi ikke har modtaget anmeldelse på.

Overdragelsen er sket til 2.600.000 kr. med overtagelse den 1.12.2018.

Ifølge boafgiftsloven § 27, stk. 1, skal en gaves værdi fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for overdragelsen. Ifølge cirkulære nr. 185 af 17.11.1982 (værdiansættelsescirkulæret) kan ejendomme overdrages til den offentlige vurdering +/- 15 % medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Det fremgår af Højesterets kendelse offentliggjort som SKM2016.279HR.

Skattestyrelsen vurderer at der i denne overdragelse fra far til datter foreligger særlige omstændigheder, idet ejendommen er købt af dig i 2017 for 3.495.000 kr. plus p-plads for yderligere 260.000 kr., i alt 3.755.000 kr. Samtidig er ejendommen blevet belånt med kreditforeningslån på 2.687.000 kr., hvilket indikerer en vurdering af handelsprisen på ejendommen på minimum 3.360.000 kr. plus værdien af p-plads.

Vi anmoder derfor om, at gavegiver og gavemodtager snarest muligt og senest den 18. januar 2021 indsender gaveanmeldelse på gaven til [person1] og indbetaler gaveafgift ud fra de ovenfor angivne værdier for ejendommen og p-plads.

Du kan finde gaveanmeldelsesblanket på Skattestyrelsens hjemmeside, blanket nr. 07.016 B Andre gaver end kontanter, www.skat.dk/SKAT.aspx[...]

Gave anmeldelsen bedes vedlagt dokumentation i form af kopi af overdragelsesaftale, tinglyst skøde og dokumentation for berigtigelse af overdragelsen.”

Den 12. januar 2021 besvarede klagerens repræsentant Skattestyrelsens henvendelse, og tilkendegav, at der ikke var givet en gave i forbindelse med overdragelsen, hvorfor der ikke indgives gaveanmeldelse.

Den 22. august 2022 sendte Skattestyrelsen forslag om ændring af gaveafgift, og den påklagede afgørelse er dateret den 18. oktober 2022.

Af Skattestyrelsens talmæssige opgørelse fremgår:

	Jeres opgørelse		Vores opgørelse
Overdragne ejendoms værdi	2.600.000 kr.		3.755.000 kr.
Modydelser: Kontant betaling	-2.600.000 kr.		-2.600.000 kr.
Gavebeløb	0 kr.		1.155.000 kr.
Afgiftsfrit bundbeløb			-64.300 kr.
Afgiftsgrundlag			1.090.700 kr.
Gaveafgift 15 % af afgiftsgrundlag			163.605 kr.
Fradrag for gavens andel af variabel tinglysningsafgift			-4.798 kr.
Gaveafgift, der skal betales			158.807 kr.

Skattestyrelsens afgørelse

Skattestyrelsen har truffet afgørelse om, at handelsværdien af ejendommen beliggende [adresse1], [by1], ved overdragelse til klagerens datter, udgør 3.755.000 kr.

Skattestyrelsen har til støtte herfor anført:

”...

Dine bemærkninger

Der er oplyst i brev af 7. september 2022, at du ikke er enig i Skattestyrelsens forslag.

Du finder blandt andet ikke, at Skattestyrelsen har påvist særlige omstændigheder ved overdragelsen, der kan begrunde en fravigelse af den seneste offentlige vurdering, jf. værdiansættelsescirkulæret af 1982.

Du påpeger, at det er den part, der ønsker at fravige den offentlige ejendomsvurdering ved gaveoverdragelsen, der har bevisbyrden for, at der foreligger særlige omstændigheder, der kan begrunde en fravigelse af den seneste offentlige ejendomsvurdering.

Du mener ikke, at Skattestyrelsen har påvist, at der foreligger særlige omstændigheder, der

kan begrunde en fravigelse af den seneste offentlige ejendomsvurdering.

Du begrunder det med følgende:

•	Den omstændighed, at du har erhvervet ejendommen til en handelsværdi, der var højere end den efterfølgende offentlige ejendomsvurdering, udgør ikke en særlig omstændighed.
•	At de faktiske omstændigheder i domme fra landsretterne, der er offentliggjort som SKM2021.345.VLR og SKM.2022.3.OLR, ikke er sammenlignelige med de faktiske omstændigheder i jeres overdragelse.
•	At afgørelsen fra Landsskatteretten af 3. maj 2022 journalnr. 20-0106136, understøtter din vurdering af, at der ikke foreligger særlige omstændigheder
•	At Skatterådets bindende svar har lavere retskilde- og præjudikatsværdi
•	At din datters efterfølgende belåning ikke medfører, at der foreligger særlige omstændigheder.

Du har desuden i brev af 28. september 2022 henledt opmærksomhed på en ny afgørelse fra Landsskatten af 23. september 2022, hvor Landsskatteretten har fundet, at der ikke foreligger særlige omstændigheder.

Vi henviser til breve af 7. og 28. september 2022.

Skattestyrelsens kommentar til dine bemærkninger

Domme fra landsretterne, som du henviser til i dine bemærkninger, slår fast, at der ikke foreligger fast administrativ praksis, hvorefter en ejendom altid kan overdrages til seneste offentlige vurdering +/-15 %.

Afgørelsen fra Landsskatteretten af 3. maj 2022, journalnr. 20-0106136, er af Skatteministeriet indbragt for domstolene.

Skatterådet behandler principielle anmodninger om bindende svar, hvorfor dets afgørelser fastlægger retningslinjer for behandling af samme type sager i skatteforvaltningen. Dvs., at skatteforvaltningen ikke kan fravige de retningslinjer, medmindre der senere træffes en anden afgørelse i Landskatteretten eller ved domstolene.

Det følger således umiddelbart af SKM2021.533.SR, at en belåning af ejendommen kan udgøre et holdepunkt for særlige omstændigheder.

I forhold til afgørelsen som du henviser til i brev af 28. september 2022 skal det bemærkes, at Skattestyrelsen ikke kan kommentere denne, da afgørelsen på nuværende tidspunkt ikke er offentliggjort og den angår borgere, som ikke er part i denne sag.

Vi fastholder vores afgørelse i sin helhed.

Begrundelse:

Det fremgår af boafgiftslovens § 27, stk. 1, at en gaves værdi skal fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen. Handelsværdien er den værdi, som en ejendom kunne indbringe ved et salg i fri handel. Af stk. 2 fremgår, at hvis Skattestyrelsen finder, at en værdiansættelse ikke svarer til handelsværdien på tidspunktet for gavens modtagelse, kan Skattestyrelsen ændre værdiansættelsen inden 6 måneder efter anmeldelsens modtagelse.

Retningslinjerne for værdiansættelse af aktiver mellem personer, der er omfattet af boafgiftslovens regler findes i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning (værdiansættelsescirkulæret).

Det fremgår af værdiansættelsescirkulærets pkt. 2, at

”De aktiver, der omfattes af skatte- og afgiftsberegningen, ansættes normalt til deres værdi i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for afgiftsberegningen. Ved værdien i handel og vandel forstås det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved et salg i det åbne marked”

Udgangspunktet i værdiansættelsescirkulæret er herefter, at det beløb, som gaven kunne indbringe ved et salg på markedsvilkår mellem uafhængige parter, svarer til gavens værdi.

Af værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, stk. 2 fremgår at

“Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af arve- eller gaveafgiften.

Cirkulærets anvisninger er vejledende ved efterprøvelsen af værdiansættelser i den enkelte boopgørelse eller anmeldelse i henhold til værdiansættelsescirkulærets punkt 48.

Højesteret tog i SKM2016.279.HR stilling til, om skattemyndighederne skulle acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 % reglen i værdiansættelsescirkulærets punkt 6, 2. afsnit. I præmisserne udtalte Højesteret bl.a., at pkt. 6 skal ses i sammenhæng med cirkulærets pkt. 48, hvoraf følger, at anvisningerne i cirkulæret alene er vejledende ved efterprøvelsen af værdiansættelser i den enkelte boopgørelse eller gaveanmeldelse. Højesteret tolkede boafgiftslovens § 12 således, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 % reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Højesteret fandt, at der i sagen konkret forelå særlige omstændigheder. For det første var realkreditlånene i ejendommene i boperioden optaget til højere værdier end overtagelsesværdierne i boopgørelsen. For det andet var overtagelsesværdierne mindre end de værdier, som arvingerne internt havde anvendt ved bodelingen. Derved skulle skattemyndighederne ikke acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 pct. reglen.

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at Højesterets fortolkning af værdiansættelsescirkulærets pkt. 6 og 48 i SKM2016.279.HR også gælder for gaveoverdragelser. Det skyldes bl.a., at reglerne om beregning af gaveafgift i boafgiftslovens § 27 er de samme som ved beregning af bo- og tillægsboafgift efter boafgiftslovens § 12, ligesom værdiansættelsescirkulærets punkt 6 og 48 uden forskel gælder for både dødsboer og gaver. Vestre Landsret har i SKM2021.345.VLR fastslået, at 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, 2. afsnit, skal fortolkes på samme måde, uanset om der er tale om et dødsbo eller en gaveafgiftsberegning.

Vestre Landsret har i afgørelsen offentliggjort som SKM2021.345.VLR afvist, at der foreligger en fast administrativ praksis, der giver ret til altid at anvende +/ 15 % reglen, hvis der ikke foreligger retlige eller faktiske ændringer på ejendommen. Landsretten fandt herefter, at der forelå særlige omstændigheder, da der i sagen forelå konkret pris for ejendommens værdi i handel og vandel.

Samme konklusion når Østre Landsret frem til i SKM2022.3.ØLR. Her finder Landsretten ligeledes, at der ikke foreligger en fast administrativ praksis, der giver ret til altid at anvende +/- 15 % reglen, hvis der ikke foreligger retlige eller faktiske ændringer på ejendommen. Landsretten påpeger, at en sådan praksis på gaveområdet vil heller ikke harmonere med ordlyden af boafgiftslovens § 27, stk. 1, eller fremstå begrundet i reale forhold. Landsretten fandt herefter, at der forelå særlige omstændigheder, der skyldes særlige konkrete forhold vedrørende ejendommen. Landsretten fastslår, at det er den faktiske handelspris ved køb fra uafhængig tredjemand, der skal lægges til grund for gaveafgiftsberegningen.

I SKM2021.533.SR har Skatterådet i bindende svar taget stilling til en situation lignende denne. Skatterådet kunne ikke bekræfte, at spørger kunne overdrage sin ejendom til sin søn og svigerdatter til en overdragelsessum på 2.400.000 kr. opgjort efter 15 pct.-reglen i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, uden at der skulle betales gaveafgift. Sønnen og svigerdatteren overtog ejendommen den 15. juli 2019 og optog det første ud af to realkreditlån i september 2019. Lånets størrelse indikerede, at ejendommens værdi var vurderet ca. 108 pct. højere end overdragelsessummen.

Skatterådet tiltrådte Skattestyrelsens indstilling og begrundelse, idet rådet efter en samlet konkret vurdering fandt, at der forelå særlige omstændigheder. Rådet lagde i den forbindelse vægt på den tidsmæssige forskel mellem tidspunktet for det første realkreditlån, som blev optaget i september 2019, og tidspunktet for overdragelsen. Rådet lagde endvidere vægt på den beløbsmæssige forskel mellem overdragelsessummen og holdepunktet i form af det først optagne realkreditlån. Rådet lagde i den forbindelse til grund, at renoveringerne ikke var foretaget forud for, at den første del af lånet blev bevilliget af realkreditinstituttet.

Om der foreligger særlige omstændigheder, er en samlet konkret vurdering, hvori der indgår en række forhold.

Skattestyrelsen har lagt vægt på, at [person2] har købt ejendommen i almindelig fri handel i juni 2017 for 3.755.000 kr. inkl. parkeringsplads. I november 2018 er ejendommen overdraget til datteren [person1] for 2.600.000 kr. Der er en tidsforskel på 17 måneder og en prisforskel på 44 % i forhold til overdragelsesprisen til datter.

Desuden er der ved overdragelsen optaget lån på 2.687.000 kr., som er udbetalt i december 2018. Realkreditinstituttet har på det tidspunkt vurderet ejendommen til minimum 3.360.000 kr. i belåningsværdi.

Skatterådet har den 30. september 2021 offentliggjort afgørelser i bindende svar som SKM2021.493.SR, SKM2021.498.SR og SKM2021.502.SR, hvor omstændighederne er tilsvarende denne sag.

I de nævnte bindende svar var tidsforskellene og prisafvigelser: 28 måneder og afvigelse på 74 %, 38 måneder og afvigelse på 110 % samt 26 måneder og afvigelse på 57 %. I de tre bindende svar konstaterede Skatterådet at der på denne baggrund forelå særlige omstændigheder.

Efter en samlet vurdering, hvor der lægges vægt på den korte ejertid fra køb i fri handel til overdragelse i familiehandel samt den store prisforskel ved de to handler og desuden at ejendommen er belånt væsentligt over overdragelsesprisen, godkender Skattestyrelsen ikke, at ejendommen kan overdrages til [person1] for 2.600.000 kr., fordi der er tale om særlige omstændigheder.

Der henvises til ovennævnte domme (SKM2016.279.HR, SKM2022.3ØLR, SKM2021.345.VLR) og bindende svar SKM2021.533.SR, SKM2021.493.SR, SKM2021.498.SR og SKM2021.502.SR.

Skattestyrelsen vurderer på den baggrund, at ejendommens reelle værdi i fri handel er mindst 3.755.000 kr. ved overdragelsen til [person1].

Skattestyrelsen betragter forskellen mellem den reelle værdi på mindst 3.755.000 kr. og den faktiske salgssum på 2.600.000 kr. som en gave til [person1].

Det fremgår af boafgiftslovens § 29, stk. 2, at der i gaveafgiften kan fratrækkes tinglysningsafgift, som gavemodtager eller gavegiver har betalt af gaveandelen i forbindelse med ejendomsoverdragelse, og at dette ikke finder anvendelse for den faste del af tinglysningsafgiften.

Vi vurderer, at der kan fratrækkes 4.798 kr. af tinglysningsafgiften, beregnet således: Gavebeløb / ejendommens værdi * betalt tinglysningsafgift, 1.155.000 kr. / 3.755.000 kr. x 15.600 kr. = 4.798 kr., som kan fratrækkes i gaveafgiften.

Gaveafgiften for gaven skal derfor ansættes til 158.807 kr., for gaven. Der henvises til talmæssig opgørelse ovenfor.”

Af Skattestyrelsens bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling fremgår:

”Skattestyrelsen er enig i Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse, som det fremgår af Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag til afgørelse dateret 6. februar 2023.

...

Klageren har nedlagt påstand om at gaveafgiften skal nedsættes til 0 kr. og gjort gældende, at der ikke forligger særlige omstændigheder, der kan begrunde fravigelse af anvendelsen af 15 % reglen.

Skattestyrelsen fastholder, at ejendommen skal værdiansættes til 3.755.000 kr. ved overdragelse fra klageren til klagerens datter, hvorfor parternes overdragelsessum fraviges. Ejendommen værdiansættes til værdien i fri handel, som er værdien klageren anskaffede ejendommen til juni 2017.

Parterne har som følge af overdragelse af ejendommen i familiekredsen anvendt værdiansættelsescirkulæret fra 1982 pkt. 6, hvoraf 15 % reglen fremgår. Det er en forudsætning for anvendelse af reglen, at overdraget ejendom er værdiansat til handelsværdi efter pkt. 2 i cirkulæret.

Ejendommen er mellem parterne overdraget til den offentlige ejendomsvurdering

tillagt cirka 13 pct., hvorfor en overdragelsessum på 2.600.000 kr. og derfor indenfor +/- 15 % reglen. Det er fastslået af Østre Landsret i en dom offentliggjort som SKM2022.3.ØLR, at der ikke forligger fast administrativ praksis, der giver ret til anvendelse af +/- 15 % reglen. Forholdet er understøttet af SKM2022.507.HR.

Det følger af retspraksis, at den mellem parterne aftalte overdragelsessum kan fraviges såfremt, der forligger særlige omstændigheder, der skyldes særlige konkrete forhold vedrørende den overdragne ejendom med henvisning til SKM2016.279.HR.

Skattestyrelsen finder efter en konkret vurdering, at køb af ejendommen i fri handel udgør en særlig omstændighed, hvorfor overdragelsessummen kan fraviges, da denne ikke svarer til den reelle handelsværdi på overdragelsestidspunktet. Optagelse af realkreditlån på 2.687.000 kr. til berigtigelse af overdragelsessummen understøtter ligeledes, at overdragelsessummen i familiehandlen ikke afspejler markedsværdien af ejendommen. Realkreditinstitutionen har således vurderet ejendommen til mindst 3.358.750 kr. ved 80 % belåning og er tilnærmelsesvis ejendommens værdi på 3.755.000 kr. i fri handel foretaget 17 måneder forinden. Der foreligger desuden ingen oplysninger om prisfald på boligmarkedet i [by2] – [by1] området i perioden mellem juni 2017 til november 2018.

Med henvisning til SKM2023.38.LSR finder Skattestyrelsen, at der er tale om kort tids ejerskab på 17 måneder med en prisforskel på 31 %, der er sammenlignelig med nævnte landsskatterets afgørelse.

I afgørelsen havde Landsskatteretten fundet, at der forelå særlige omstændigheder i en påtænkt overdragelse af en lejlighed fra mor til datter. Lejligheden var købt 29. april 2019 til 2.998.000 kr. og parterne havde anmodet om et bindende svar den 1. september 2021 for, hvorvidt parterne kunne overdrage ejendommen til seneste ejendomsvurdering + 15 %, dvs. svarende til 1.725.000 kr. Det kan udledes heraf, at der således vil passere mindst 28 måneder ved påtænkt overdragelse og ejendommens købspris i 2019 vil ligge cirka 42 % højere end overdragelsessummen.

Spørgsmålet om hvorvidt 17 måneder kan anses som relativ kort tid understøttes ligeledes med SKM2023.54.ØLR. I sagen havde boet udlagt et sommerhus til en værdi af 2.465.000 kr., svarende til den offentlig ejendomsvurdering fratrukket 15 %, den 25. juni 2020. Realkreditinstitutionen havde vurderet ejendommen til mindst 4.056.000 kr. ved 75 % belåning den 9. november 2018. Den tidsmæssige forskel udgjorde således cirka 20 måneder og landsretten fandt, at der forelå en tidsmæssig nærhed mellem realkreditbelåningen og boets udlæg af ejendommen. Realkreditinstituttets vurdering lå cirka 39 % højere end boets værdiansættelse, som landsretten fandt, var en betydelig difference.

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at såfremt 20 måneder i nævnte Østre Landsrets afgørelse anses for at være af ”tidsmæssig nærhed”, må 17 måneder i nærværende klagesag ligeledes omfattes af denne tidsmæssige nærhed og defineres som kortere ejerskabstid. Ligeledes er den prismæssige forskel på 1.591.000 kr. i afgørelsen udtrykt at være en betydelig difference. I klagesagen er prisforskellen på 1.155.000 kr. og på samme niveau. Skattestyrelsen finder afgørelsen er sammenlignelig med klagesagen, da problemstillingen udspringer af samme forhold, nemlig anvendelse af 15 % reglen i værdiansættelsescirkulæret af 1982 og, hvorvidt der kan ske fravigelse af anvendelse af den offentlige ejendomsvurdering under hensyn til særlige omstændigheder.

Repræsentanten har fremlagt to afgørelser fra Landsskatteretten med journalnr. [sag1] og [sag2]. Afgørelserne er truffet 23. september 2022 og parterne i sagerne er ægtefælle og søn af klageparten i nærværende sag. Ægtefællen/Moren har købt ejendommen beliggende [adresse1], [by1] den 14. juni 2017 i frihandel til 3.595.000 kr. Herefter overdrages lejligheden til sønnen 27. november 2018 for 2.600.000 kr. Sønnen optog realkreditlån i ejendommen på 2.706.000 kr. i 2018.

Ved sammenholdelse af nærværende sag ses, at begge overdragede ejendomme mellem henholdsvis mor og søn samt far og datter er beliggende på samme etage i samme bygning på samme adresse. Begge ejendomme er købt juni 2017 af ægtefællerne til samme prisniveau og overdraget samme dato til såvel søn og datter. Ligeledes har begge børn optaget realkreditlån i ejendommene med højere vurderinger end overdragelsessummen og på niveau med værdien i fri handel.

Det anførte af repræsentanten om, at der er tale om to sammenlignelige sager er Skattestyrelsen enig i, og det kan derfor ud fra ovenstående sammenlignelige forhold udledes, at der er tale om to væsentlige identiske dispositioner foretaget under tilsvarende omstændigheder. Med henvisning til Landsskatterettens afgørelser med journal nr. 22-0041145 samt 20-0015824 bemærker Skattestyrelsen, at Landsskatteretten i begge afgørelser har lagt vægt på, at der ikke er tale om enkeltstående dispositioner. Derimod var der tale om to gavedispositioner mellem forældre og børn, eftersom begge børn modtog en lejlighed som gave under tilsvarende omstændigheder.

I begge afgørelser havde forældrene købt ejendomme i fri handel og med en ejerskab på hver 50 % og kort efter overdraget ejendommene til børn til den offentlige ejendomsvurdering ved anvendelse af 15 % reglen.

Hertil finder Skattestyrelsen, at uanset Landsskatteretten i sagen om overdragelse af ejendom mellem mor og søn har anset overdragelsessummen som ejendommens værdi, tillægges det vægt, at der på samme tidspunkt er købt og overdraget lejligheder til børnene, hvorfor der er tale om to identiske gavedispositioner mellem forældre og børn. Det fremgår ikke af afgørelserne, at det har været Landsskatteretten bekendt, at der ligeledes har været overdraget en lejlighed mellem far og datter under tilsvarende omstændigheder og Skattestyrelsen vurderer, at dette ville havde haft en afgørende indflydelse på Landsskatterettens endelige afgørelse. I den henseende finder Skattestyrelsen ikke, at oplysningen kan overses i nærværende klagesag.

Herefter fastholder Skattestyrelsen, at ejendommens handelsværdi på tidspunktet for overdragelsen fastsættes til 3.755.000 kr., som er ejendommens reelle værdi i fri handel og skal lægges til grund for en gaveafgiftsberegning. ”

På retsmødet indstillede Skatteforvaltningen til, at værdiansættelsen af ejendommen skal nedsættes til 3.495.000 kr., da parkeringspladsen, der følger med ejendommen, ikke udgør fast ejendom, og dermed ikke skal indgå i værdiansættelsen af ejendommen. Skattestyrelsen har efterfølgende fremsendt følgende supplerende udtalelse:

”Efter en fornyet gennemgang gør Skattestyrelsen gældende, at ejendommens værdi skal nedsættes til 3.495.000 kr. ift. det anførte på 3.755.000 kr. i Skattestyrelsens afgørelse dateret 18. oktober 2022 og ligeledes indstillet af Skatteankestyrelsen.

Nedsættelsen udgør værdien af P-pladsen på 260.000 kr., som blev overdraget sammen med ejendommen til datteren, [person1], den 27. november 2018.

Samtidig gør Skattestyrelsen gældende, at overdragelsessummen på ejendommen i familiehandlen skal anses overdraget til 2.418.000 kr. og P-pladsen anses overdraget til 182.000 kr., hvorfor forskellen på ejendommens/P-pladsens handelsværdi og overdragelsessummen udgør en gave med afgiftsmæssige konsekvenser.

Ejendommens værdi

Skattestyrelsen fastholder, at den af klageparterne anvendte værdiansættelse på +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering skal tilsidesættes, som følge af, at der forligger særlig omstændigheder.

Ved fornyet gennemgang finder Skattestyrelsen, at ejendommens værdi skal fastsættes til 3.495.000 kr., som er den købesum faren, [person2], har købte ejendommen til i fri handel 17. juni 2017.

Det fremgår af Skattestyrelsens interne mail dateret 4. juli 2019, fremlagt i klagesagen, at faren har købt P-pladsen til 260.000 kr. i 2017 og det er vurderet, at denne formentlig udgør køb af retten til en parkeringsplads, som kan handles særskilt uafhængigt af lejligheden. Det fremgår ligeledes af mailen, at P-pladsen har en værdi, som bør udskilles fra den samlede overdragelsessum på 2,6 mio. kr. som datteren har købt ejendommen til af sin far.

Endeligt fremgår det af mailen, at værdien af P-pladsen er uændret siden farens køb til salg til datteren.

Det fremgår af [...dk], at ejendommen har været handlet til 3.495.000 kr. juni 2017 i fri handel, dvs. det tidspunkt faren køber ejendommen. Ligeledes fremgår det af den interne mail, at samme pris fremgår af slutsedler af 14. juni 2017.

Således har P-pladsen ikke været en del af ejendommens handelsværdi på daværende tidspunkt.

Da P-pladsen ikke er fast ejendom, da denne ikke er en selvstændig matrikuleret ejendom med en ejendomsværdi, er denne ej heller omfattet af Værdiansættelsescirkulæret pkt. 6, 15 % reglen, og kan således ej heller være overdraget ved brug af denne regel.

Skattestyrelsen gør således gældende, at ejendommens værdi fastsættes til 3.495.000 kr. Forholdet er af betydning henset til opgørelsen af gaveafgiftsgrundlaget, opgørelse og fratrækning af tinglysningsafgiften samt beregning af den endelige gaveafgift.

Fordeling af overdragelsessum på ejendom og P-plads

Det fremgår af købsaftalen pkt. 1.1 og at ejendommen er overdraget med tilhørende parkeringsplads. Købssummen udgør samlet 2,6 mio. kr., jf. pkt. 4.2 i købsaftalen.

Det fremgår ikke videre af købsaftalen, hvordan købssummen er fordelt mellem ejendommen og p-pladsen.

Skattestyrelsen udleder af købsaftalen, at der samlet er betalt 2,6 mio. kr. for såvel ejendommen og P-pladsen.

Da parterne ikke har indgivet en gaveanmeldelse, er det ukendt hvorledes købssummen er fordelt mellem ejendommen og P-pladsen, hvorfor Skattestyrelsen finder, at der må ske en skønsmæssig fordeling herimellem.

Således finder Skattestyrelsen, at der skal ske en forholdsmæssig fordeling af købssummen ud fra den fordeling faren købte ejendommen og P-pladsen til i fri handel juni 2017.

Ejendommen og P-pladsen er samlet handlet til 3.755.000 kr. i juni 2017.

Med afsæt i ejendommens handelspris på 3.495.000 kr. udgør denne 93 % af den samlede handelsprisen (3.495.000 kr. / 3.755.000 kr. x 100), mens P-pladsen udgør 7 % af den samlede handelsprisen (260.000 kr. / 3.755.000 kr. x 100).

Ejendommens overdragelsessummen i familiehandlen udgør skønsmæssigt herefter 2.418.000 kr. (93 % af 2.600.000 kr.) og P-pladsen er skønsmæssigt overdraget til 182.000 kr. (7 % af 2.600.000 kr.).

Forskellen mellem handelsværdien på ejendommen på 1.077.000 kr. (3.495.000 kr. – 2.418.000 kr.) udgør derved en gave fra far til datter med afgiftsmæssige konsekvenser.

Forskellen mellem handelsværdien på P-pladsen på 78.000 kr. (260.000 kr. – 182.000 kr.) udgør ligeledes en gave fra far til datter med afgiftsmæssige konsekvenser.

Forældelse

Klagernes repræsentant har på retsmødet gjort gældende, at der var indtrådt forældelse og nævnte således brev dateret 4. juli 2019 fra Skattestyrelsen. Af brevet fremgår samme oplysninger om ejendommen, som i den interne mail dateret 4. juli 2019 mellem Skattestyrelsens medarbejdere.

Repræsentanten har gjort gældende, at forældelsesfristen skal regnes fra 4. juli 2019.

Allerede fordi Skattestyrelsen har været nødsaget til at skønne overdragelsessummen for ejendommen i familiehandlen, har det således været ukendt, hvad den faktiske overdragelsessum har været klageparterne imellem. Dette forhold vil netop en gaveanmeldelse medvirke til at afklare.

Det forhold at ejendommens oplysninger fremgår af brev dateret 4. juli 2019 finder Skattestyrelsen ikke er tilstrækkelig til at opgøre en gaveafgift.

Forældelsesfristen regnes derfor efter forældelseslovens § 3, stk. 2, som er 3 år fra den dag, da fordringshaveren fik kendskab hertil.

Skattestyrelsen anser derfor forældelsesfristen at løbe fra tidligst den 4. januar 2021 hvor Skattestyrelsen anmoder om indsendelse af gaveanmeldelse samt dokumentation for overdragelsen i form af overdragelsesaftale, tinglyst skøde samt dokumentation for berigtigelsen af overdragelsen.

Ligeledes er noteret i Skattestyrelsens afgørelse dateret 18. oktober 2022, at ansættelsen af gaveafgiften er ansat skønsmæssigt, idet der ikke er indsendt gaveanmeldelse.

Den 12. januar 2021 modtages skrivelse fra repræsentanten, hvori afvises indsendelse af gaveanmeldelse. Skrivelsen er vedlagt købsaftalen. Tinglyst skøde samt dokumentation for købesummens betaling er således ikke medtaget.

Af købsaftalen fremgår, at købesummen på 2.600.000 kr. betales kontant.

Derefter foretager Skattestyrelsen i sin afgørelse en skønsmæssig ansættelse af gaveafgiften, idet det lægges til grund, at købesummen på 2.600.000 kr. er betalt af [person1] ud af det optagne lån ved overdragelsen, samt at handelsværdien af ejendommen skønsmæssigt ansættes til 3.755.000 kr., som er [person2]s købspris 17. juni 2017.

Gaveafgiften har således først kunnet beregnes efter modtagelse af overdragelsesaftalen den 12. januar 2021, hvorefter forslag afsendes den 22. august 2022 og afgørelse den 17. oktober 2022.”

Af Skattestyrelsens bemærkninger af 5. november 2023 fremgår:

”Vi henviser til vores supplerende udtalelse af 27. oktober 2023 og har derfor ingen bemærkninger til det skriftlige indlæg samt vedlagte bilag.

Bilagene indgår allerede som en del af materialet i klagesagerne og har derfor indgået i Skatteankestyrelsens klagebehandling samt Skattestyrelsens endelige vurdering af klagesagerne.

Skattestyrelsen fastholder som helhed sin udtalelse af 27. oktober 2023 og finder ikke, at der er fremkommet nye oplysninger, der kan ændre Skattestyrelsens opfattelse.”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at gaveafgiften skal nedsættes til 0 kr.

På retsmøde, blev der nedlagt en ny principal påstand om forældelse.

Til støtte herfor har repræsentanten anført:

”...

Retsgrundlag og praksis

Ved gaveoverdragelse mellem forældre og børn omfattet af boafgiftslovens § 22, stk. 1, litra a, skal gavens værdi fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen, jf. boafgiftslovens § 27, stk. 1.

I cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning er der fast nærmere regler for værdiansættelse ved gaveoverdragelser.

Det fremgår af cirkulærets punkt 6, at hvis boet eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi er højest 15 pct. højere eller lavere end seneste offentliggjorte ejendomsvurdering foretaget efter vurderingsloven, skal denne værdiansættelse lægges til grund ved beregning af arve- og gaveafgiften.

Endvidere fremgår, at hvis værdiansættelsen omregnet til kontantværdi er mere end 15 pct. over eller under kontantejendomsværdien, bør værdiansættelsen ændres, således, at den holdes inden for denne ramme, medmindre boet eller parterne har oplyst særlige omstændigheder, som begrunder at man ikke følger denne fremgangsmåde. Som eksempler herpå nævnes en stærkt faldende prisudvikling for fast ejendom siden den senest bekendtgjorte ansættelse af kontantejendomsværdien.

Af cirkulærets pkt. 8 fremgår, at ved efterprøvelsen må der tages hensyn til faktiske og retlige ændringer, der måtte være indtruffet ved ejendommen, såsom bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som endnu ikke har givet udslag i kontantejendomsværdien.

Det fremgår således udtrykkeligt af gavecirkulæret af 1982, at ved gaveoverdragelse af fast ejendom, er udgangspunktet ved bo- og gaveafgiftsberegningen den offentlige ejendomsvurdering tillagt eller fratrukket 15 %, medmindre der kan påvises særlige konkrete omstændigheder.

Der foreligger en righoldig rets- og administrativ praksis vedrørende gaveafgiftscirkulærets anvendelsesområde, hvoraf der findes en række domme og afgørelse fra henholdsvis domstolene og Landsskatteretten, som vi mener er af særlig relevans for denne sag.

I SKM2016.279.HR, havde SKAT anmodet Skifteretten om, at der i dødsboet efter A, blev foretaget en sagkyndig vurdering af boets to faste ejendommen, da der efter SKATs opfattelse var en begrundet formodning om, at handelsværdien af ejendommene oversteg de værdier, der var anført i boopgørelsen. Ejendommene var blevet udlagt til én arving, B, der havde givet arveafkald på 2,1. mio. kr. til fordel for boets anden arving, C.

Af Højesterets begrundelse fremgår bl.a.:

”Højesteret finder, at værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, 2. afsnit, efter sammenhængen med pkt. 48 og på baggrund af Skattedepartementets afgørelser af 24. september og 3. december 1984, skatteministerens besvarelse af 30. april 1990 og forarbejderne til boafgiftsloven indebærer, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %'s-reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Højesteret bemærker, at det af de grunde, landsretten har anført, ikke er godtgjort, at der foreligger en fast administrativ praksis for, at et dødsbos værdiansættelse, som ikke afviger mere end 15 % fra den kontante ejendomsværdi, altid skal lægges til grund af skattemyndighederne.

Af de grunde, som skifteretten har anført, finder Højesteret, at der foreligger sådanne særlige omstændigheder, at skattemyndighedernes anmodning om, at de pågældende ejendomme vurderes med henblik på fastsættelse af handelsværdien, skal imødekommes.”

Højesteret fandt, at der forelå særlige omstændigheder og henviste til, at arvingen efter boopgørelsen havde overtaget ejendommene for 2 mio. kr. og 5,75 mio. kr., og da arvingen samtidig havde givet arveafkald på 2,1 mio. kr., forelå der særlige omstændigheder, hvorefter SKATs anmodning om vurdering af ejendommene skulle imødekommes.

I SKM2022.3.ØLR var de faktiske omstændigheder, at A i september 2015 havde købt en ejendommen fra tredjemand for i alt 61.750.000 kr. Overtagelsesdagen var aftalt til den 15. december 2015. Den 17. december 2015 solgte A ejendommen til sine 2 børn og børnebørn for i alt 32.300.000 kr., svarende til den seneste offentlige ejendomsvurdering fratrukket 15 %.

Af Landsrettens begrundelse fremgår bl.a.:

”I en situation som den foreliggende, hvor den omhandlede udlejningsejendom som led i en uafhængig handel var erhvervet af A fra Y1-adresse ved købsaftale af 16. september 2015 for 61.750.000 kr. med overtagelsesdag den 15. december 2015, og hvor ejendommen tre måneder efter denne købsdato ved købsaftale af 17. december 2015 (underskrevet den 28. december 2015) overdrages til As børn og børnebørn med overtagelsesdag den 18. december 2015 for 32.300.0000 kr., finder landsretten, at der foreligger særlige omstændigheder, der skyldes særlige, konkrete forhold vedrørende ejendommen. Landsretten finder på samme baggrund, at den reelle handelsværdi ved overdragelsen i december 2015 udgjorde 61.750.000 kr. svarende til overdragelsessummen i købsaftalen af 16. september 2015, og at det derfor er denne værdi, som skal lægges til grund ved beregningen af gaveafgift.”

Landsretten fandt på denne baggrund, at den reelle handelsværdi ved overdragelsen i december 2015 udgjorde 61.750.000 kr. svarende til overdragelsessummen i købsaftalen af 16. september 2015, og at det derfor var denne værdi, som skal lægges til grund ved beregningen af gaveafgift som påstået af Skatteministeriet.

I SKM2022.507.HR. var de faktiske omstændigheder, at A den 10. maj 2014 overdrog en ejendom til sine 5 døtre for 1.615.000 kr., der svarede til den seneste offentlige ejendomsvurdering fratrukket 15 %. Den 21. maj 2014 videresolgte døtrene herefter ejendommen til kommune for 5 mio. kr. Døtrene havde forud for overdragelse haft købsforhandlinger med kommunen vedrørende ejendommen.

Af Højesterets begrundelse fremgår bl.a.:

”Som anført af landsretten fremgår det af dialogen mellem Y-by Kommune og døtrene, at de allerede den 2. maj 2014 blev bekendt med, at kommunen ønskede at overtage ejendommen, og at der var afsat 5 mio. kr. til overtagelsen. Det fremgår endvidere, at døtrene den 5. maj 2014 accepterede at sælge ejendommen til kommunen for 5 mio. kr.

Højesteret tiltræder af de grunde, som landsretten har anført, at skattemyndighederne har været berettiget til at fastsætte ejendommens handelsværdi til 5 mio. kr. Det bemærkes herved, at det heller ikke efter det, der er fremlagt for Højesteret, er godtgjort, at der foreligger en fast administrativ praksis for, at en værdiansættelse, der ikke afviger mere end 15 % fra den kontante ejendomsværdi, altid skal lægges til grund af skattemyndighederne på gaveområdet.”

Højesteret fandt på denne baggrund, at den reelle handelsværdi udgjorde 5 mio. kr., og at den skatte- og afgiftsmæssige værdi, som skulle lægges til grund ved beregningen af gaveafgift og ejendomsavancebeskatning, var 5 mio. kr. som påstået af Skatteministeriet, og stadfæstede herefter Vestre Landsrets dom.

Som nævnt har Landsskatteretten ligeledes i en række afgørelser taget stilling til gaveafgiftscirkulærets anvendelsesområde og om hvorvidt der foreligger særlige omstændigheder, der kan begrunde en fravigelse af udgangspunktet om anvendelsen af +/- 15 pct. reglen i punkt 6 i værdiansættelsescirkulæret.

I Landsskatterettens afgørelse af 24. oktober 2022, offentliggjort som SKM2022.548.LSR, var de faktiske omstændigheder, at klageren havde købt en ejendommen i fri handel for 5.270.000 kr. i juli 2017. Den 22. juni 2020 overdrog klageren ejendommen til sin datter for 3.000.000 kr. Den offentlige ejendomsvurdering for ejendommen var på overdragelsestidspunktet 2.750.000 kr. og overdragelsessummen lå således inden for den offentliggjorte ejendomsvurdering +/- 15 pct.

Af Landsskatterens begrundelse fremgår bl.a.:

”Den 22. juni 2020 overdrog klageren ejendommen til sin datter for 3.000.000 kr. svarende til den offentlige ejendomsvurdering +/- 15 %.

Vurderingsstyrelsen har i udtalelse af 6. november 2020 vurderet handelsværdien på overdragelsestidspunktet til 5.450.000 kr.

Skattemyndighederne skal efter praksis acceptere en værdiansættelse på +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Efter en samlet konkret vurdering, finder Landsskatteretten, at der ikke foreligger særlige omstændigheder, der skyldes særlige konkrete forhold vedrørende ejendommen. Landsskatteretten har i den forbindelse lagt vægt på den tidsmæssige forskel på ca. 3 år fra købet af tredjemand og til overdragelsen, ligesom Landsskatteretten har lagt vægt på, at handelsprisen på 5.270.000 kr. alene er ca. 75 % højere end overdragelsessummen på 3.000.000 kr.”

På den baggrund fandt Landsskatteretten, at ejendommen ved gaveoverdragelsen til klageren skulle værdiansættes til 3.000.000 kr.

Til sidst kan der henvises til Landsskatterettens afgørelse af 23. september 2022, der er offentliggjort i Landsskatterettens afgørelsesdatabase med journalnr. [sag2]. Denne afgørelse er særlig relevant i denne sag, da klageren i sagen er [person4], som er [person2]s søn.

I denne sag var de faktiske omstændigheder, at klagerens mor – [person2]s ægtefælle – den 14. juni 2017 havde anskaffet en ejendom for 3.595.000 kr. i almindelig fri handel. Den 27. november 2018 overdrog moderen ejendommen til klageren for en overdragelsessum på 2.600.000 kr. Den offentlige ejendomsvurdering var pr. 1. oktober 2018 2.450.000 kr. I forbindelse med overdragelsen optog klageren et realkreditlån på 2.706.000 kr.

Af Landsskatterettens begrundelse fremgår bl.a.:

”Det forhold, at klagerens moder har købt ejendommen beliggende [adresse1], [by1] til en handelsværdi på 3.595.000 kr., og 171/2 måneder efter overdrager ejendommen til klageren for 2.600.000 kr. anses i det foreliggende tilfælde efter en konkret vurdering ikke for at være en særlig omstændighed, der kan medføre, at hovedreglen i værdiansættelsescirkulæret fraviges. Landsskatteretten har bl.a. lagt vægt på den tid, der er gået mellem købet og salget og til den nominelle størrelse af differencen mellem købs- og salgsprisen. Det forhold, at der i 2018 er optaget et lån på 2.706.000 kr. kan ikke i sig selv føre til et andet resultat. I forlængelse heraf finder Landsskatteretten, at ejendomme ved gaveoverdragelsen skal værdiansættes til 2.600.000 kr.”

På den baggrund fandt Landsskatteretten, at ejendommen ved gaveoverdragelsen til klageren skulle værdiansættes til 2.600.000 kr.

4.2. Den konkrete sag

Til støtte for den principale påstand gøres det gældende, at der ikke foreligger særlige omstændigheder der kan begrunde en fravigelse af anvendelsen af 15 %-reglen i punkt 6 i værdiansættelsescirkulæret.

For det første kan det konstateres, at der ikke foretaget nogen retlige eller faktiske ændringer på ejendommen, der ikke afspejler sig i den offentlige ejendomsvurdering på tidspunktet for gaveoverdragelsen. Der er således intet der taler for, at den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2018 var fejlbehæftet.

Det er ikke vores opfattelse at det forhold, at vores klient har erhvervet ejendommen til en handelsværdi, der var højere end den efterfølgende offentlige ejendomsvurdering, og mere end 1,5 år efter anskaffelsen har overdraget ejendommen til sin datter, til en værdi der lå indenfor +/- 15 % intervallet i 6. pkt. i gaveafgiftscirkulæret, udgør en særlig omstændighed, der gør at den anvendte værdiansættelse kan tilsidesættes.

Når der henses til de afgørelser, hvor domstolene fandt, at der forelå særlige omstændigheder, som kunne begrunde en fravigelse af anvendelsen af +/- 15 pct. reglen, så er det tydeligt, at de faktiske omstændigheder i denne sag på ingen måde er sammenlignelige med de faktiske forhold i afgørelserne fra Østre Landsret og Højesteret.

I SKM2022.3.ØLR. var der tale om, at ejendommen blev overdraget, ved anvendelse af +/- 15 % reglen i 6. pkt. i gaveafgiftscirkulæret, 3 måneder efter at ejendommen var blevet anskaffet.

I SKM2022.507.HR. var der tale om, at ejendommen blev videresolgt 11 dage efter at døtrene havde fået overdraget ejendommen ved anvendelse af +/- 15 % reglen i 6. pkt. i gaveafgiftscirkulæret.

Den tidsmæssige sammenhæng, som var til stede - og blev tillagt betydning i dommene fra henholdsvis Østre Landsret og Højesteret - er således ikke til stede i denne sag. Derfor er der ikke tale om, at der foreligger særlige omstændigheder, der kan begrunde en fravigelse af anvendelsen af punkt 6 i gaveafgiftscirkulæret.

Vi har under sagsbehandlingen hos Skattestyrelsen henvist til Landsskatterettens afgørelse af 23. september 2022, der er offentliggjort i Landsskatterettens afgørelsesdatabase med journalnr. [sag2], idet det er vores opfattelse, at de faktiske omstændigheder i sagerne for [person5] og [person4] er sammenlignelige med nærværende sag.

Landsskatteretten lagde ved sin afgørelse vægt på den tid, der var gået mellem købet af og salget og til den nominelle størrelse af difference mellem købs- og salgsprisen. Desuden fandt Landsskatteretten, at det forhold, at der var optaget et realkreditlån på 2.706.000 kr. ikke i sig selv kan føre til et andet resultat.

Skattestyrelsen har nægtet at kommentere på afgørelsen, men har i stedet for henvist til en række bindende svar fra Skatterådet, herunder SKM2021.533.SR, SKM2021.493.SR og SKM2021.502.SR. og har bl.a. anført, at det efter SKM2021.533.SR. følger, at en belåning af ejendommen kan udgøre et holdepunkt for særlige omstændigheder.

Hertil skal det bemærkes, at Skatterådets afgørelse har en lavere retskilde- og præjudikatsværdi end f.eks. Landsskatterettens afgørelser og domme fra domstolene.

Da Landsskatteretten nu har truffet afgørelse om, at belåning af ejendommen ”i sig selv” ikke kan udgøre særlige omstændigheder, er der nu truffet en afgørelse, der underkender den praksis, som ellers kunne udledes af SKM2021.533.SR.

Vi mener ikke, at det forhold, at vores klients datter efterfølgende har optaget realkreditlån i ejendommen, kan medføre, at der foreligger særlige, konkrete omstændigheder. Vi noterer os derimod, at der ikke foreligger én eneste afgørelse eller dom, hvor det i sig selv er blevet anset for at være en særlig omstændighed, at man efterfølgende har belånt ejendommen.

Det er vores opfattelse, at de faktiske omstændigheder i nærværende sag er sammenlignelige med forholdende i Landsskatterettens afgørelse af 23. september 2022, der er offentliggjort i Landsskatterettens afgørelsesdatabase med journalnr. [sag2].

Derfor mener vi, at denne sag skal have samme udfald og vi fastholder, at der heller ikke i denne sag foreligger særlige omstændigheder der kan begrunde en fravigelse af anvendelsen af 15 %-reglen i punkt 6 i værdiansættelsescirkulæret.

Dermed er der ikke er grundlag for at fastsætte en gaveafgift på 158.897 kr. i indkomståret 2018.”

Af repræsentantens bemærkninger til Skatteankestyrelsens forslag fremgår:

”Vi kan ikke tiltræde Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse, og henviser som begrundelse

herfor til de tidligere fremførte anbringender.”

På retsmødet nedlagde repræsentanten ny principal påstand om forældelse, og har efterfølgende fremlagt følgende supplerende bemærkninger:

”...

2.1 Retsgrundlag

Det følger af forældelseslovens § 3, stk. 1, at forældelsesfristen er 3 år.

Af forældelseslovens § 2, stk. 1 følger det, at forældelsesfristen regnes fra det tidligste tidspunkt, til hvilket fordringshaveren kunne kræve at få fordringen opfyldt, medmindre andet følger af andre bestemmelser.

Af forældelseslovens § 3, stk. 2, fremgår, at var fordringshaveren ubekendt med fordringen eller skyldneren, regnes forældelsesfristen i stk. 1 først fra den dag, da fordringshaveren fik eller burde have fået kendskab hertil.

2.2 De konkrete sager

Til støtte for den nye, principale påstand gøres det gældende, at Skattestyrelsens krav på gaveafgift er forældet.

Af Skattestyrelsens forslag til afgørelse af 22. august 2022, side 2, vedlagt som Bilag 1 fremgår blandt andet:

”Der er ikke indsendt gaveanmeldelse, hvorfor gaven ansættes skønsmæssigt.

Da gaven ikke er anmeldt, følger forældelsesfristen de almindelige forældelsesregler, som er 3 år fra det tidspunkt, hvor vi er blevet opmærksomme på forholdet. Materialeindkaldelse i forbindelse med indkaldelse af gaveanmeldelse er dateret 4. januar 2021, hvorfor 3-års fristen regnes herfra.”

Vi skal bemærke, at vores klient den 4. januar 2021 ikke modtog en materialeindkaldelse fra Skattestyrelsen, men derimod et brev af Skattestyrelsen med overskriften ”Skattestyrelsen mangler gaveanmeldelse”. Vi vedlægger brevet som Bilag 2.

Af brevet fremgår bl.a.:

”Ved behandling af din selvangivelse for 2018 er det konstateret, at du har overdraget ejendommen [adresse1], [by1].

(...)

Vi anmoder derfor om, at gavegiver og gavemodtager snarest muligt og senest den 18. januar 2021 indsender gaveanmeldelse på gaven til [person1] og indbetaler gaveafgift ud fra de ovenfor angivne værdier for ejendommen og p-plads.”

I 2019 havde Skattestyrelsen anmodet [person2] om en række oplysninger til brug for gennemgang af skatteansættelsen for indkomstårene 2017 og 2018.

Den 1. juli 2019 fremsendte revisor [person6] fra [virksomhed2] en besvarelse til Skattestyrelsen pr. e-mail og vedlagt til denne skrivelse var blandt andet købsaftalen vedrørende [adresse1], [by1]. Vi vedlægger besvarelsen som Bilag 3 og Bilag 4 samt købsaftalen som Bilag 5.

Som opfølgning på denne besvarelse fremsendt Skattestyrelsen den 4. juli 2019 et brev til [person2], som vi vedlægger som Bilag 6, hvoraf der blandt andet følgende fremgår:

”Salg af ejendommen [adresse1]., [by1] samt P-plads pr. 01.12.2018 til din datter [person1]

Du har ved slutseddel af 27.11.2018 solgt ejendommen [adresse1], [by1] med tilhørende P-plads til din datter [person1] med overtagelse 01.12.2018. Salgssummen udgør 2.600.000 kr. kontant.

Jeg har derfor sendt en anmodning til vores dødsbo/gave enhed, om at foretage en vurdering af, om der foreligger en gave i forbindelse med din ejendomsoverdragelse af ejendommen til [person1].”

Herefter oplistes det i brevet, hvilke oplysninger der er fremsendt til Skattestyrelsens dødsbo/gave enhed herunder:

?	Ejendommens adresse og ejendomsnummer
?	Lejlighedens købspris, dvs. [person2]s anskaffelsespris
?	Købsdatoen, dvs. tidspunktet for [person2]s anskaffelse
?	Lejlighedens salgspris ved salget af lejligheden til [person1]
?	Salgsdatoen
?	At der var tale om en familieoverdragelse
?	Den seneste offentlige ejendomsvurdering
?	Oplysning om [person1]s efterfølgende optagelse af realkreditlån

Det vil altså sige, at Skattestyrelsen senest den 4. juli 2019, men formentlig før, var bekendt med alle relevante faktiske forhold vedrørende overdragelsen af ejendommen, der danner grundlag for en vurdering af om der forelå en afgiftspligtig gave. Det er nemlig alle disse faktiske forhold, som Skattestyrelsen har inddraget i afgørelserne af 18. oktober 2022.

På den baggrund er det vores opfattelse, at forældelsesfristen, jf. forældelseslovens § 3, stk. 1, skal regnes fra den 4. juli 2019, jf. forældelseslovens §§ 2 og 3, stk. 2, da Skattestyrelsen senest på dette tidspunkt var bekendt med alle relevante forhold omkring overdragelsen.

Som følge heraf blev Skattestyrelsens krav på gaveafgift senest forældet den 4. juli 2022.

Vi er således ikke på nogen måde enige med Skattestyrelsen i, at forældelsesfristen skal regnes fra den 4. januar 2021, og det skal bemærkes, at vi heller ikke mener at det er korrekt, når Skattestyrelsen i sit forslag til afgørelse, omtaler anmodningen om betaling af gaveafgift som en materialeindkaldelse. Der er ikke inddraget ét eneste forhold i Skattestyrelsens afgørelser af 18. oktober 2022, som Skattestyrelsen ikke allerede var bekendt med den 4. juli 2019.

Samlet set er det således vores opfattelse, at Skattestyrelsens krav på gaveafgift er forældet.”

Af repræsentantens bemærkninger af 16. november 2023 fremgår:

”...

Indledningsvist fastholder vi, at Skattestyrelsens krav på gaveafgift er forældet, jf. forældelseslovens § 3, stk. 1 og henviser i det hele til vores bemærkninger af 24. oktober 2023. Derudover vil vi gerne komme med følgende bemærkninger til Skattestyrelsens supplerende bemærkninger efter retsmødet.

På retsmødet i Landsskatteretten og i de supplerende bemærkninger efter retsmødet har Skattestyrelsen gjort gældende, at ejendommens værdi skal fastsættes til 3.495.000 kr., og at der skal ske en forholdsmæssig fordeling af købesummen på henholdsvis den overdragne lejlighed og p-plads.

Der fremgår blandt andet følgende af Skattestyrelsens supplerende bemærkninger:

”Det fremgår af Skattestyrelsens interne mail dateret 4. juli 2019, fremlagt i klagesagen, at faren har købt P-pladsen til 260.000 kr. i 2017 og det er vurderet, at denne formentlig udgør køb af retten til en parkeringsplads, som kan handles særskilt uafhængigt af lejligheden. Det fremgår ligeledes af mailen, at P-pladsen har en værdi, som bør udskilles fra den samlede overdragelsessum på 2,6 mio. kr. som datteren har købt ejendommen til af sin far.

Endeligt fremgår det af mailen, at værdien af P-pladsen er uændret siden farens køb til salg til datteren.”

Skattestyrelsen har i sine afgørelser fastsat den samlede handelsværdi for ejendom og p- plads til i alt 3.755.00, hvilket givet et samlet gavebeløb på 1.155.000 kr.

Nu foreslår Skattestyrelsen at der skal beregnes en gaveafgift af henholdsvis 1.077.000 kr. (ejendommens værdi) og 78.000 kr. (p-pladsens værdi) hvilket giver et samlet gavebeløb op 1.155.000 kr.

Hertil skal vi bemærke, at vi ikke har modtaget en kopi af Skattestyrelsens interne mail, og vi er forundret over, at Skattestyrelsen henviser til en intern mail af 4. juli 2019, uden at e- mailen fremlægges. Det er vanskeligt for os som partsrepræsentant at forholde os til interne e-mails, som vi ikke kender selve indholdet af.

Desuden bemærker vi, at Skattestyrelsens eventuelle særskilte krav på gaveafgift ved overdragelse af p-pladsen er forældet, jf. forældelseslovens § 3, stk. 1.

Skattestyrelsen har i sine supplerende bemærkninger gjort gældende, at forældelsesfristen ikke skal regnes fra den 4. juli 2019. Til støtte herfor har Skattestyrelsen blandt andet anført følgende:

”Allerede fordi Skattestyrelsen har været nødsaget til at skønne overdragelsessummen for ejendommen i familiehandlen, har det således været ukendt, hvad den faktiske overdragelsessum har været klageparterne imellem. Dette forhold vil netop en gaveanmeldelse medvirke til at afklare.

Det forhold at ejendommens oplysninger fremgår af brev dateret 4. juli 2019 finder Skattestyrelsen ikke er tilstrækkelig til at opgøre en gaveafgift.”

Hertil skal vi bemærke, at det faktuelt ikke er korrekt, at det har været ukendt for Skattestyrelsen hvad den faktiske overdragelsessum har været.

Af Skattestyrelsens orientering af 4. juli 2019 til [person2] fremgår specifik at ejendommen er blevet solgt for 2.600.000 kr., ligesom Skattestyrelsen forud for dette tidspunkt havde modtaget en kopi af købsaftalen. Denne orientering har vi tidligere fremsendt.

Skattestyrelsen var altså forud for den 4. juli 2019 bekendt med den faktiske overdragelsessum samt alle andre relevante forhold vedrørende overdragelsen.

Af Skattestyrelsens supplerende bemærkninger efter retsmødet fremgår desuden:

” Skattestyrelsen anser derfor forældelsesfristen at løbe fra tidligst den 4. januar 2021 hvor Skattestyrelsen anmoder om indsendelse af gaveanmeldelse samt dokumentation for overdragelsen i form af overdragelsesaftale, tinglyst skøde samt dokumentation for berigtigelsen af overdragelsen.

(...)

Gaveafgiften har således først kunnet beregnes efter modtagelse af overdragelsesaftalen den 12. januar 2021, hvorefter forslag afsendes den 22. august 2022 og afgørelse den 17. oktober 2022.”

Hertil skal vi henvises til vores bemærkninger af 24. oktober 2023., hvor vi har gjort gældende, at Skattestyrelsen senest den 4. juli 2019, men formentlig før, var bekendt med alle relevante faktiske forhold vedrørende overdragelsen af ejendommen, der danner grundlag for en vurdering af om der forelå en afgiftspligtig gave. Det er nemlig alle disse faktiske forhold, som Skattestyrelsen har inddraget i afgørelserne af 18. oktober 2022.

Det er faktuelt forkert når Skattestyrelsen skriver, at Skattestyrelsen først modtog overdragelsesaftalen den 12. januar 2021. Overdragelsesaftalen blev fremsendt til Skattestyrelsen pr. mail den 1. juli 2019. Der henvises til bilag 3 til vores bemærkninger af 24. oktober 2023.

Det forhold, at Skattestyrelsen den 4. januar 2021 forunderligt nok vælge at anmode om de fuldstændig samme oplysninger endnu engang, medfører efter vores opfattelse ikke, at forældelsesfristen suspenderes eller skal regnes fra det tidspunkt, hvor Skattestyrelsen modtager de selvsamme oplysninger igen. Hvis dette var tilfældet, ville det være muligt at suspendere en forældelsesfrist, blot ved at anmode om oplysninger på ny. Dette synspunkt er der efter vores opfattelse i modstrid med de forældelsesretlige regler.”

Retsmøde

Repræsentanten nedlagde en ny principal påstand om, at Skattestyrelsens krav på gaveafgiften er forældet efter forældelseslovens § 3, stk. 2. Repræsentanten gennemgik herefter sine anbringender i overensstemmelse med det materiale, der blev udleveret på retsmødet. Det blev i den forbindelse anført, at Skattestyrelsen blev bekendt med deres krav på gaveafgiften den 22. august 2019, hvor der foreligger en mail fra én afdeling i Skattestyrelsen til en anden med de nødvendige oplysninger. Det blev yderligere anført, at prisen ifølge repræsentanten var 33 pct. og ikke 44 pct. højere end den pris, der blev anvendt ved overdragelsessummen.

Skatteforvaltningen indstillede i overensstemmelse med tidligere udtalelser, at der foreligger særlige omstændigheder, hvorfor Skattestyrelsen kan fastsætte værdien af ejendommen efter boafgiftslovens § 27, stk. 2. Skatteforvaltningen indstillede dog, at værdiansættelsen af ejendommen skal nedsættes til 3.495.000 kr., da den parkeringsplads der følger med ejendommen, ikke udgør fast ejendom. Parkeringspladsen skal derfor ikke indgå i værdiansættelsen af ejendommen, men skal anmeldes som en selvstændig gave.

Angående repræsentantens påstand om, at Skattestyrelsens krav på gaveafgiften er forældet, jf. forældelsens § 3, stk. 2, fastholdt Skatteforvaltningen, at tidspunktet for, hvornår Skattestyrelsen blev opmærksomme på kravet om gaveafgiften er den 4. januar 2021, hvor anmodningen om gaveanmeldelsen blev sendt.

Landsskatterettens afgørelse

Sagen angår, om klageren ved købsaftale af den 27. november 2018 kunne overdrage ejendommen [adresse1], [by1], for 2.600.000 kr. efter den såkaldte 15 %´s regel i værdiansættelsescirkulæret, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, pkt. 6, 2 afsnit, eller om der foreligger sådanne særlige omstændigheder at skattemyndighederne ikke skal acceptere en værdiansættelse efter denne regel.

Endvidere angår sagen, hvorvidt der er indtrådt forældelse.

Sagens realitet

En gave er skattepligtig for modtageren, medmindre den er omfattet af boafgiftslovens § 22. Det følger af statsskattelovens § 4, litra c, og § 5, litra b.

Ved overdragelse af formuegoder, herunder fast ejendom, mellem forældre og børn vil parterne være omfattet af boafgiftslovens § 22 således, at reglerne om værdiansættelse i boafgiftslovens § 27 finder anvendelse. Efter denne bestemmelse skal aktivernes værdi fastsættes til handelsværdien på tidspunktet for modtagelsen.

Ved familieoverdragelser kan fast ejendom, der handles mellem forældre og børn, værdiansættes efter bestemmelserne i værdiansættelsescirkulæret, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982.

Af cirkulærets pkt. 2 fremgår, at det er værdien i handel og vandel, det vil sige i fri handel mellem uafhængige parter på det åbne marked, der skal danne grundlag for værdiansættelsen af det overdragne aktiv.

Af cirkulærets pkt. 6 fremgår, at parterne ved overdragelse af fast ejendom kan handle indenfor +/- 15 % af den seneste offentliggjorte kontante ejendomsvurdering. Hvis parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 % højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af gaveafgiften.

Af cirkulærets pkt. 8 fremgår:

”Ved efterprøvelsen må der tages hensyn til faktiske og retlige ændringer, der måtte være indtruffet ved ejendommen, såsom bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som endnu ikke har givet sig udslag i kontantejendomsværdien.”

Det følger af forarbejderne til boafgiftslovens § 27, at principperne i værdiansættelsescirkulæret og den praksis, der er etableret på området, fortsat vil være gældende efter vedtagelsen af lovforslaget, jf. lovforslag L 254, som er fremsat den 4. maj 1995.

I SKM2016.279.HR fastslog Højesteret, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

I SKM2021.267.HR fandt Højesteret vedrørende værdiansættelsen af en udlejningsejendom i et dødsbo, at de af Skattestyrelsen fremlagte oplysninger om priser på solgte udlejningsejendomme i samme geografiske område samt beregnet afkastprocent for ejendommen ikke udgjorde sådanne særlige omstændigheder, der kunne begrunde fravigelsen af udgangspunktet om anvendelse af 15 %-reglen. Højesteret fandt, at der ikke var oplyst særlige konkrete forhold vedrørende ejendommen, som kunne begrunde udmelding af sagkyndig vurdering.

I SKM2022.3.ØLR fandt Østre Landsret, med henvisning til Vestre Landsrets dom i SKM2021.345, at 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, 2. afsnit, skal fortolkes på samme måde, uanset om der er tale om et dødsbo eller en gaveafgiftsberegning, ligesom landsretten ikke fandt det godtgjort, at der foreligger en bindende fast administrativ praksis, som giver ret til altid at anvende 15 %'s reglen på gaveområdet. Landsretten fandt, at der i sagen forelå særlige omstændigheder, idet gavegiver 3 måneder før overdragelsen til børn og børnebørn for 32.300.000 kr. havde erhvervet ejendommen fra tredjemand for 61.750.000 kr. Den reelle handelsværdi ved overdragelsen til børn og børnebørn udgjorde derfor 61.750.000 kr.

I SKM2022.507.HR tiltrådte Højesteret af de grunde, som landsretten har anført i SKM2021.345.VLR, at der forelå særlige omstændigheder, hvorfor skattemyndighederne var berettiget til at fastsætte ejendommens handelsværdi til 5 mio. kr. Højesteret bemærkede, at det heller ikke efter det, der var fremlagt for Højesteret, var godtgjort, at der foreligger en fast administrativ praksis for, at en værdiansættelse, der ikke afviger mere end 15 % fra den kontante ejendomsværdi, altid skal lægges til grund af skattemyndighederne på gaveområdet.

I SKM2022.497.VLR fandt Vestre Landsret, at der på baggrund af den betydelige difference mellem den offentlige ejendomsvurdering og den vurdering af ejendommenes værdi, som blev foretaget i forbindelse med realkreditbelåningerne, og under hensyn til den tidsmæssige nærhed mellem realkreditbelåningerne og overdragelsen af ejendommene, forelå særlige omstændigheder.

I den konkrete sag købte klageren i juni 2017 ejendommen [adresse1], [by1] for 3.495.000 kr. i almindelig fri handel. Derudover har klageren efterfølgende tilkøbt retten til en parkeringsplads for 260.000 kr.

Ved købsaftale af den 27. november 2018 overdrog klageren ejendommen til sin datter for 2.600.000 kr. inkl. parkeringsplads.

Henset til, at det ikke af købsaftalen fremgår, hvordan parkeringspladsen er værdiansat i handelen, ligesom der går relativ kort tid mellem klagerens erhvervelse og overdragelsen til datteren, finder Landsskatteretten, at denne kan ansættes til samme værdi, som klageren har betalt i forbindelse med hans erhvervelse heraf i 2017. Overdragelsessummen for ejendommen kan herefter ansættes til 2.340.000 kr.

Overdragelsessummen lå inden for +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering.

I forbindelse med overdragelsen optog klagerens datter pr. 20. december 2018 et realkreditlån på 2.687.000 kr.

Skattemyndighederne skal efter praksis acceptere en værdiansættelse på +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Det kan udledes af SKM2022.3.ØLR, at en handel mellem uafhængige parter, før en familieoverdragelse, kan anses som en særlig omstændighed, der medfører, at værdiansættelsen på +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering kan tilsidesættes.

Uanset den tidsmæssige forskel på et år og fem måneder mellem klagerens køb og videresalg af ejendommen til sin datter, finder Landsskatteretten, at der foreligger særlige omstændigheder, hvorfor værdiansættelsen på +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering kan tilsidesættes.

Landsskatteretten har herved henset til, at forskellen mellem klagerens køb af ejendommen i 2017 for 3.495.000 kr. og hans videresalg til datteren i 2018 for 2.340.000 kr. udgør ca. 33 % af overdragelsessummen på 2.340.000 kr., og at realkreditinstituttet har vurderet ejendommen til mindst 3.358.750 kr. ved 80 % belåning ved overdragelsen til datteren.

Landsskatteretten har også lagt vægt på, at der ikke er tale om en enkeltstående disposition, men om to gavedispositioner mellem forældre og børn, idet klagerens ægtefælle på samme tidspunkt har overdraget en lejlighed til parrets søn under tilsvarende omstændigheder.

Landsskatteretten finder herefter, at handelsværdien ved overdragelsen af ejendommen til klagerens datter kan ansættes til 3.495.000 kr., svarende til handelsværdien ved klagerens køb i juni 2017.

Sagens formalitet

En person kan afgiftsfrit give gaver til sine børn, hvis den samlede værdi af gaverne, inden for et kalenderår, ikke overstiger det afgiftsfri grundbeløb, jf. boafgiftslovens § 22, stk. 1, litra a. Der betales afgift på 15 pct., i det omfang gaverne i et kalenderår overstiger det afgiftsfri grundbeløb, jf. boafgiftslovens § 23, stk. 1.

Afgiftspligten af gaver, der i et kalenderår er modtaget ud over de i § 22 nævnte afgiftsfri beløb, indtræder ved modtagelsen af gaven. Gavegiver og gavemodtager skal senest den 1. maj i det følgende år indgive anmeldelse om gaven og dens afgiftspligtige værdi til told- og skatteforvaltningen. Det følger af boafgiftslovens § 26, stk. 1.

Det fremgår af boafgiftslovens § 27, stk. 2, at finder told- og skatteforvaltningen, at en værdiansættelse ikke svarer til handelsværdien på tidspunktet for gavens modtagelse, kan told- og skatteforvaltningen ændre værdiansættelsen inden 6 måneder efter anmeldelsens modtagelse.

Foreligger en anmeldelse om gave ikke rettidigt, kan told- og skatteforvaltningen foretage en skønsmæssig ansættelse af værdien af gaven. Det følger af boafgiftslovens § 26, stk. 3.

Det fremgår af forældelseslovens § 1, at forældelsesloven gælder, i det omfang andet ikke følger af forældelsesregler i anden lov.

Forældelsesfristen er 3 år, medmindre andet følger af andre bestemmelser. Det fremgår af forældelseslovens § 3, stk. 1.

Var fordringshaveren ubekendt med fordringen eller skyldneren, regnes forældelsesfristen i § 3, stk. 1, først fra den dag, da fordringshaveren fik eller burde have fået kendskab hertil. Det følger af forældelseslovens § 3, stk. 2.

I UfR1973.603.ØLD fandt Østre Landsret, at et eventuelt krav på gaveafgift var forældet, da det blev lagt til grund, at der ved gaveanmeldelsen i 1961 medfulgte alt til gaveafgiftsberegningen relevant materiale, og at der ikke ved senere forhandlinger var tilvejebragt nyt materiale. Retssagen om yderligere gaveafgift var anlagt den 24. november 1970, og kravet var således forældet.

Klageren og klagerens datter har ikke indsendt en gaveanmeldelse til skatteforvaltningen, og Skattestyrelsen har foretaget en skønsmæssig ansættelse af værdien af gaven i henhold til boafgiftslovens § 26, stk. 3.

Kravet på gaveafgift er således omfattet af den 3-årige forældelsesfrist i forældelseslovens § 3, stk. 1, jf. forældelseslovens § 1.

Klagerens repræsentant har gjort gældende, at Skattestyrelsens krav på gaveafgift er forældet, idet forældelsesfristen løber fra den 4. juli 2019, hvor Skattestyrelsens enhed ”MEV 11 – Skat og moms” oversendte oplysninger til Skattestyrelsens enhed for dødsbo og gaver, og derfor senest på dette tidspunkt var bekendt med de faktiske forhold, der begrunder ansættelsen af gaveafgiften.

Landsskatteretten finder, at Skattestyrelsen fik kendskab til kravet på gaveafgift senest den 4. juli 2019, hvor Skattestyrelsens enhed ”MEV 11 – Skat og moms” var i besiddelse af de oplysninger, som de sendte til Skattestyrelsens enhed for dødsbo og gaver, og at Skattestyrelsen således senest på dette tidspunkt havde kendskab til, at der forelå en disposition, der udløste gaveafgift, og havde de tilstrækkelige oplysninger til, at der kunne beregnes gaveafgift. Den 3-årige forældelsesfrist regnes derfor fra denne dag, jf. forældelseslovens § 3, stk. 2.

Den 18. oktober 2022 traf Skattestyrelsen den påklagede afgørelse om gavens værdi, hvorved Skattestyrelsen gjorde krav på gaveafgift. Kravet på gaveafgift er således foretaget efter udløbet af den 3-årige forældelsesfrist, og kravet bortfalder således som følge af forældelse.