Kendelse af 09-10-2023 - indlagt i TaxCons database den 09-11-2023

Journalnr. 22-0098994

Klagepunkt

Skattestyrelsens

afgørelse

Klagerens opfattelse

Landsskatterettens

afgørelse

Værdi af ejendom ved overdragelse til klagerens datter

2.550.000 kr.

1.450.000 kr.

2.550.000 kr.

Faktiske oplysninger

Klageren erhvervede i 2004 ejerlejligheden [adresse1], [by1] for en kontant købesum på 1.248.000 kr. Der var tale om en 3-værelses lejlighed med et tinglyst boligareal på 68 m2.

Af det fremlagte skøde fremgik, at klageren pr. 19. januar 2016, i forbindelse med refinansiering, optog et realkreditlån på 1.465.000 kr.

Ifølge oplysninger fra Det Centrale Personregister var klagerens datter, [person1], tilmeldt på [adresse1], [by1] i perioden fra 29. februar 2004 til 29. juli 2008 og igen fra den 28. januar 2009 til den 1. august 2020.

Ved betinget købsaftale af den 22. februar 2019 overdrog klageren ejendommen til datteren for en kontant købesum på 1.450.000 kr. Overtagelsesdagen var den 1. marts 2019.

Ifølge det oplyste blev den kontante købesum finansieret ved optagelse af et nyt realkreditlån på 1.500.000 kr. Af årsoversigt fra [finans1] fremgik, at klagerens datter havde et boliglån på 1.499.751 kr. pr. 30. december 2019.

Den offentlige ejendomsvurdering var på overdragelsestidspunktet 1.600.000 kr. Ejendommen blev dermed overdraget indenfor +/- 15 % af seneste offentlige vurdering.

Klagerens repræsentant oplyste følgende om overdragelsen:

”[person1] havde på tidspunktet for erhvervelsen ingen intention om videresalg, da hun altid havde været glad for at bo i lejligheden, og hun ønskede derfor fortsat at eje og bebo denne.

[person1], som i maj 2018 var blevet mor, syntes imidlertid efterhånden, at det var besværligt at bo på 4. sal med et lille barn, ligesom hun i mellemtiden også havde fået en hund. Hun flyttede derfor pr. 1. august 2020 til en stueetages lejlighed i [adresse2], [by1], så hun kunne undgå trapperne med barn og hund.”

Klagerens datter udbød i maj 2019 ejendommen til salg til en udbudspris på 2.750.000 kr. Udbudsprisen fremgik af formidlingsaftale af 17. april 2019. Udbudsprisen blev i september 2019 nedsat til 2.595.000 kr., og ejendommen blev ved slutseddeldato af 23. juni 2020 solgt i almindelig fri handel for 2.550.000 kr.

Klagerens repræsentant oplyste om de gennemsnitlige m²priser i [by1]:

”den gennemsnitlige m2 pris for ejerlejligheder i [by1] fra overdragelsestidspunktet i 1. kvartal 2019 til videresalget 11/2 år senere i 3. kvartal 2020 var steget med 7,4 %.”

Repræsentanten oplyste endvidere:

”Klager har ikke yderligere dokumentation, som ønskes at blive fremlagt vedr. forbedringer i tiden fra overdragelsen i 2019 til salget i 2020.”

Der var ikke indsendt gaveanmeldelse i forbindelse med overdragelsen, hvorfor Skattestyrelsen ansatte gaven skønsmæssigt, jf. boafgiftslovens § 26, stk. 3.

Af Skattestyrelsens talmæssige opgørelse fremgik:

	Jeres opgørelse	Vores opgørelse
Værdi af overdraget ejendom	1.450.000 kr.	2.550.000 kr.
Modydelse – kontant betaling	-1.450.000 kr.	-1.450.000 kr.
Gavebeløb	0 kr.	1.100.000 kr.
Afgiftsfrit bundbeløb	0 kr.	-65.700kr.
Afgiftsgrundlag	0 kr.	1.034.300 kr.
Gaveafgift, 15 % af ovenstående	0 kr.	155.145 kr.

Tinglysningsafgift	0 kr.	-3.753 kr.
Gaveafgift til betaling	0 kr.	151.392 kr.

Skattestyrelsens afgørelse

Skattestyrelsen har truffet afgørelse om, at handelsværdien af ejendommen beliggende [adresse1], [by1], ved overdragelse til klagerens datter, udgør 2.550.000 kr.

Skattestyrelsen har til støtte herfor anført:

”...

Skattestyrelsen har den 1. juni 2022 sendt forslag om ansættelse af gaveafgiften med frist for indsendelse af bemærkninger til forslaget den 17. juni 2022.

Skattestyrelsen har den 16. juni 2022 modtaget brev fra din repræsentant [person2] på vegne af dig, med bemærkninger til forslaget.

Jeres bemærkninger og vores kommentarer hertil fremgår af særskilte afsnit nedenfor.

Vi er blevet opmærksomme på at videresalgstidpunktet for ejendommen finder sted i juni 2020, og ikke september 2019, som vi skriver i forslaget.

Hverken bemærkningerne eller ovenstående fejl, giver anledning til ændring

Jeres bemærkninger

Det fremgår af jeres bemærkninger, at I ikke accepterer Skattestyrelsens forslag til ansættelse af gaveafgift, da I ikke finder at der foreligger særlige omstændigheder vedrørende overdragelsen af ejendommen til [person1], på baggrund af følgende forhold:

”Den værdiansættelse på 2.750.000 kr. som fremgår af formidlingsaftalen fra april 2019 kan ikke tillægges nogen betydning, allerede fordi lejligheden ikke blev solgt til denne pris, ligesom der ikke er tale om en sagkyndig vurdering. Videresalget i september 2020 hvor der opnås en pris på 2.550.000 kr. sker først mere end 1,5 år efter den første handel og prisforskellen kan være udtryk for andre forhold end at der var et gaveelement på 1.100.000 kr. ved familiehandlen i 2019, ...”

Vores kommentarer til jeres bemærkninger

Som anført i indledningen, ændrer det faktum at ejendommen bliver videresolgt ca. 1,5 år efter overdragelsen, ikke vores vurdering i at der foreligger særlige omstændigheder ved familieoverdragelsen. I skatterådsafgørelse af SKM2021.534.SR, fandt Skatterådet, at der forelå særlige omstændigheder ved en fars påtænkte overdragelse af en ejendom til sin datter efter 15 pct.-reglen. Rådet lagde vægt på prisforskellen (96 % højere) mellem en mæglervurdering fra marts 2020 og overdragelsessummen ved overdragelsen til datteren, samt på den tidsmæssige forskel (19 måneder) mellem holdepunktet i form af mæglervurderingen og overdragelsen.

I indeværende sag er Skattestyrelsen af den opfattelse, at det forhold at der foreligger en mæglervurdering 2 måneder efter familieoverdragelsen til 2.750.000 kr., en værdi 90 % højere end overdragelsessummen, er et stærkt holdepunkt for en særlig omstændighed.

At mæglervurderingen ikke skulle have status som en sagkyndig vurdering, er vi ikke enige i, eftersom den foretages af en statsautoriseret ejendomsmæglervirksomhed ([virksomhed1]).

I Landsretsdommen TFA2000.177.ØLD, hvor en dødsbos faste ejendom var offentligt vurderet til 1,450 mio. kr., havde en statsautoriseret ejendomsmægler på boets initiativ til brug for salgsovervejelser, vurderet ejendommen til 1,4 mio. kr. Den var ifølge boopgørelsen udlagt til datteren for 1,25 mio. kr. Skatteforvaltningen forhøjede værdiansættelsen til 1,4 mio. kr. Skifteretten fandt den sagkyndige vurdering bindende, selv om den ikke var iværksat af skifteretten efter dødsboskiftelovens § 53, men af boet under salgsovervejelser. Boet var derfor afskåret fra at an- vende værdiansættelsescirkulæret pkt. 6. Landsretten stadfæstede skifterettens afgørelse.

Overnævnte dom omhandler dødsbo, men Vestre Landsret fastslår i SKM2021.345.VLR at værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, 2. afsnit, skal fortolkes på samme måde, uanset om der er tale om et dødsbo eller en gaveafgiftsberegning. Samme konklusion når Østre Landsret i SKM2022.3.ØLR.

Skattestyrelsens skønsmæssige værdiansættelse af ejendommen, tager udgangspunkt i mægler vurderingen på 2.750.000 kr., men nedsættes til 2.550.000 kr., grundet den kendte salgspris i handel og vandel i juni 2020.

Begrundelse:

Det fremgår af boafgiftslovens § 27, stk. 1, at en gaves værdi skal fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen. Handelsværdien er den værdi, som en ejendom kunne indbringe ved et salg i fri handel.

Retningslinjerne for værdiansættelse af aktiver mellem personer, der er omfattet af boafgiftslovens regler findes i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning (værdiansættelsescirkulæret).

Det fremgår af værdiansættelsescirkulærets pkt. 2, at

”De aktiver, der omfattes af skatte- og afgiftsberegningen, ansættes normalt til deres værdi i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for afgiftsberegningen. Ved værdien i handel og vandel forstås det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved et salg i det åbne marked”

Udgangspunktet i værdiansættelsescirkulæret er herefter, at det beløb, som gaven kunne indbringe ved et salg på markedsvilkår mellem uafhængige parter, svarer til gavens værdi.

Af værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, stk. 2 fremgår at

“Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af arve- eller gaveafgiften.

Cirkulærets anvisninger er vejledende ved efterprøvelsen af værdiansættelser i den enkelte boopgørelse eller anmeldelse i henhold til værdiansættelsescirkulærets punkt 48.

Højesteret tog i SKM2016.279.HR stilling til, om skattemyndighederne skulle acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 % reglen i værdiansættelsescirkulærets punkt 6, 2. afsnit. I præmisserne udtalte Højesteret bl.a., at pkt. 6 skal ses i sammenhæng med cirkulærets pkt. 48, hvoraf følger, at anvisningerne i cirkulæret alene er vejledende ved efterprøvelsen af værdiansættelser i den enkelte boopgørelse eller gaveanmeldelse. Højesteret tolkede boafgiftslovens § 12 således, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 % reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Højesteret fandt, at der i sagen konkret forelå særlige omstændigheder. For det første var realkreditlånene i ejendommene i boperioden optaget til højere værdier end overtagelsesværdierne i boopgørelsen. For det andet var overtagelsesværdierne mindre end de værdier, som arvingerne internt havde anvendt ved bodelingen. Derved skulle skattemyndighederne ikke acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 pct. reglen.

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at Højesterets fortolkning af værdiansættelsescirkulærets pkt. 6 og 48 i SKM2016.279.HR også gælder for gaveoverdragelser. Det skyldes bl.a., at reglerne om beregning af gaveafgift i boafgiftslovens § 27 er de samme som ved beregning af bo- og tillægsboafgift efter boafgiftslovens § 12, ligesom værdiansættelsescirkulærets punkt 6 og 48 uden forskel gælder for både dødsboer og gaver. Vestre Landsret har i SKM2021.345.VLR fastslået, at 15 %- reglen i værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, 2. afsnit, skal fortolkes på samme måde, uanset om der er tale om et dødsbo eller en gaveafgiftsberegning.

Vestre Landsret har i afgørelsen offentliggjort som SKM2021.345.VLR afvist, at der foreligger en fast administrativ praksis, der giver ret til altid at anvende +/ 15 % reglen, hvis der ikke foreligger retlige eller faktiske ændringer på ejendommen. Landsretten fandt herefter, at der forelå særlige omstændigheder, da der i sagen forelå konkret pris for ejendommens værdi i handel og vandel.

Samme konklusion når Østre Landsret frem til i SKM2022.3.ØLR. Her finder Landsretten ligeledes, at der ikke foreligger en fast administrativ praksis, der giver ret til altid at anvende +/- 15 % reglen, hvis der ikke foreligger retlige eller faktiske ændringer på ejendommen. Landsretten påpeger, at en sådan praksis på gaveområdet vil heller ikke harmonere med ordlyden af boafgiftslovens § 27, stk. 1, eller fremstå begrundet i reale forhold. Landsretten fandt herefter, at der forelå særlige omstændigheder, der skyldes særlige konkrete forhold vedrørende ejendommen. Landsretten fastslår, at det er den faktiske handelspris ved køb fra uafhængig tredjemand, der skal lægges til grund for gaveafgiftsberegningen.

Om der foreligger særlige omstændigheder, er en samlet konkret vurdering, hvori der indgår en række forhold. Det vurderes, om der er et/flere konkrete holdepunkter for at værdiansættelsen efter +/-15 % reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi.

Skattestyrelsen har gennemgået de tilgængelige oplysninger og finder, at der er holdepunkter for, at overdragelsessummen ikke er udtryk for den omhandlede ejendoms handelsværdi.

Ejendommen er pr. 22. februar 2019 overdraget af [person3] til [person1] for 1.450.000 kr.

Vi har konstateret, at ejendommen kort tid efter overdragelsen sættes til salg for 2.750.000 kr. i maj 2020, og efterfølgende sælges for 2.550.000 kr. i almindelig fri handel i juni 2020.

Efter en samlet konkret vurdering finder Skattestyrelsen, at der grundet den højere salgspris i fri handel (afvigelse på 76 % i forhold til overdragelsesprisen fra faren) samt det korte tidsrum (under 4 måneder) fra overdragelsen fra faren til ejendommen bliver sat til salg, er tale om særlige omstændigheder.

Skatterådet har således truffet afgørelse i bindende svar offentligt 30. september 2021 som SKM2021.493.SR, SKM2021.498.SR og SKM2021.502.SR, hvor omstændighederne er tilsvarende denne sag.

I de nævnte bindende svar var tidsforskellene og prisafvigelser: 28 måneder og afvigelse på 74 %, 38 måneder og afvigelse på 110 % samt 26 måneder og afvigelse på 57 %. I de tre bindende svar konstaterede Skatterådet at der på denne baggrund forelå særlige omstændigheder.

Denne sag har kortere tidsforskel og tilsvarende større afvigelse, hvorfor der efter Skattestyrelsens vurdering er tale om særlige omstændigheder.

Endvidere er ejendommen værdiansat til 2.750.000 kr. pr. 17. april 2019 jf. formidlingsaftale mellem [person1] og ejendomsmægler. Denne værdiansættelse indikerer, at overdragelsessummen mellem [person3] og [person1], ikke er ejendommens reelle værdi i fri handel.

Det er derfor Skattestyrelsens vurdering, at salgssummen fra juni 2020, er ejendommens reelle værdi i fri handel. Værdien af [adresse1], [by1] ansættes derfor til 2.550.000 kr.

Det fremgår af boafgiftslovens § 29, stk. 2, at der i gaveafgiften kan fratrækkes tinglysningsafgift, som gavemodtager eller gavegiver har betalt af gaveandelen i forbindelse med ejendomsoverdragelse, og at dette ikke finder anvendelse for den faste del af tinglysningsafgiften.

Ifølge tingløst skøde udgør den variable del af tinglysningsafgiften 8.700 kr. Skattestyrelsen har beregnet fradrag for gavens andel af betalt variabel tinglysningsafgift som 8.700 kr. * 1.100.000 kr. / 2.550.000 kr. = 3.753 kr.

Gaveafgiften for gaven til [person1] ansættes til 151.392 kr.

Der henvises til ovenstående talmæssige opgørelse.

...”

Af Skattestyrelsens udtalelse af 13. februar 2023 fremgår:

”Klagers repræsentants anbringender består i følgende overordnende forhold:

1)	Der foreligger ikke holdepunkter ved nærværende familieoverdragelse der kan udgøre særlige omstændigheder, hvorfor Skattestyrelsen ikke kan tilsidesætte +/- 15 % - reglen.

Klagers repræsentant udtaler at der ikke findes eksempler i praksis på at en efterfølgende videresalgspris i fri handel 1,5 år efter overdragelsen, kan udgøre en særlige omstændighed. Der henvises til Landsskatteretsafgørelse af j.nr. 20-0107577, hvor den tidsmæssige forskel mellem familieoverdragelsen og videresalget var 4,5 måneder. Det er repræsentantens opfattelse at der den faktiske videresalgsdato i nærværende sag ligger for langt tidsmæssigt fra overdragelsestidspunktet, og at selve udbuddet af ejendommen ikke kan tillægges nogen værdi som holdepunkt for at der er tale om særlige omstændigheder.

2) Subsidiært: Forhøjelsen af ejendommens værdiansættelse skal alene ske med et skønsmæssigt fastsat mindre beløb end kr. 1.100.000.

Skattestyrelsen har nedenstående bemærkninger til klagers anbringender:

1) Som eksempel på at et salgsudbud af en ejendom sammenholdt med et videresalg i frihandel, kan udgøre særlige omstændigheder, henvises der til Landsskatterettens afgørelse af 11. september 2022 i j. nr. 21-0035615 (ikke offentliggjort, men tilgængelig på www.afgoerelsesdatabasen.dk). I denne sag havde forælderen overdraget ejendommen til sit barn den 1. marts 2018 for 1.675.000 kr. Ca. 4,5 måned efter overdragelsen udbød barnet ejendommen til salg for 2.995.000 kr. Den 3. januar 2019 blev salgsprisen nedjusteret til 2.695.000 kr. og den 13. juni 2019 blev ejendommen solgt for 2.675.000 kr. i almindelig fri handel. Den tidsmæssige forskel mellem overdragelsestidspunktet og videresalget i fri handel var således 15,5 måned. Landsskatteretten fandt at der forelå særlige omstændigheder henset til at ejendommen blev udbudt til salg kort tid efter overdragelsen og efterfølgende blev solgt til 2.675.000 kr.

Det er Skattestyrelsens opfattelse at der i nærværende sag er sammenlignelige omstændigheder. Efter overdragelsen den 22. februar 2019 for 1.450.000 kr., udbydes ejendommen til salg ca. 3 måneder efter for 2.750.000 kr., og sælges efterfølgende i august 2020 for 2.550.000 kr. (en tidsforskel på ca. 18 måneder).

Skattestyrelsen udleder af ovenstående Landskatteretsafgørelse, at en erhververs salgsudbud kort tid efter familieoverdragelsen er et holdepunkt for særlige omstændigheder, når ejendommen efterfølgende sælges i fri handel til en pris, der ikke afviger væsentligt fra udbudsprisen.

Vi fastholder derfor at der foreligger særlige omstændigheder i nærværende sag.

2) Skattestyrelsen har foretaget en skønsmæssig ansættelse af ejendommens værdi baseret på salgsprisen i fri handel fra august 2020. Der er tale om en konkret handelspris for ejendommen, i nær tidsmæssig tilknytning til overdragelsen, hvorfor vi fastholder værdiansættelsen på 2.550.000 kr.

Skattestyrelsen fastholder således afgørelsen i sin helhed.”

Af Skattestyrelsens bemærkninger til Skatteankestyrelsens forslag fremgår:

”Skattestyrelsen er enig i Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse, som det fremgår af Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag til afgørelse dateret 17. marts 2023.

...

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at der ikke er grundlag for at forhøje den aftalte købesum på 1.450.000 kr. ved den gennemførte overdragelse af ejendommen i henhold til betinget købsaftale af 22. februar 2019.

Klagerens repræsentant anfører subsidiært, at forhøjelsen alene skal ske med et skønsmæssigt fastsat mindre beløb end 1.100.000 kr.

Ved overdragelse af formuegoder, herunder fast ejendom, mellem forældre og børn, vil parterne være omfattet af boafgiftslovens § 22, således, at reglerne om værdiansættelse i boafgiftslovens § 27 finder anvendelse.

Ved familieoverdragelser kan fast ejendom, der handles mellem forældre og børn, værdiansættes efter bestemmelserne i værdiansættelsescirkulæret, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982.

Hovedreglen i cirkulærets pkt. 2 er, at det er værdien i handel og vandel, det vil sige i fri handel mellem uafhængige parter på det åbne marked, der skal danne grundlag for værdiansættelsen af det overdragne aktiv.

Udgangspunktet i værdiansættelsescirkulæret er herefter, at det beløb, som gaven kunne indbringe ved et salg på markedsvilkår mellem uafhængige parter, svarer til gavens værdi.

Det fremgår af værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, stk. 2 at

’’ Hvis boet eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af arve- eller gaveafgiften.’’

Ad særlige omstændigheder

Skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter +/- 15 pct. reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder, jf. SKM2016.279.HR.

Om der foreligger særlige omstændigheder, er en samlet konkret vurdering, som understøtter, om der er et/flere konkrete holdepunkter for at værdiansættelsen efter +/- 15 pct. reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi.

Det fremgår af Højesterets dom SKM2016.279.HR at en handel mellem uafhængige parter, kort tid efter en familieoverdragelse, ligeledes kan anses som en særlig omstændighed, der medfører at værdiansættelsen på +/- 15 pct. af den offentlige ejendomsvurdering kan tilsidesættes.

Skattestyrelsen fastholder efter en konkret vurdering, at der er holdepunkter for, at overdragelsessummen ikke er udtryk for den omhandlede ejendoms handelsværdi, hvilket medfører, at der foreligger særlige omstændigheder og derfor kan den offentlige ejendomsvurdering tilsidesættes.

Henset til, at klagerens datter kort tid – maj 2019 - efter overdragelsen udbød ejendommen til salg for 2.750.000 kr. og at ejendommen herefter, i fri handel, blev solgt til 2.550.000 kr. i juni 2020, finder Skattestyrelsen at der foreligger særlige omstændigheder.

Endvidere blev ejendommen værdiansat til 2.750.000 kr. pr. 17. april 2019 ifølge formidlingsaftalen, hvilket også er med til at indikere, at overdragelsessumen på 1.450.000 kr. ikke svarer til ejendommens reelle værdi i fri handel.

Det bemærkes, at ejendommen ved overdragelse er blevet finansieret med et realkreditlån på 1.500.000 kr. Formodes det, at den maksimale belåningsprocent i realkredit ansættes til 80 pct. og udgør derved 1.500.000 kr., medfører det, at ejendommens værdi er vurderet til mindst 1.875.000 kr. af realkreditinstituttet.

Denne vurdering af værdien overstiger ligeledes væsentligt overdragelsesprisen på 1.450.000 kr. Skattestyrelsen formoder, at klageparterne er bekendt med den faktiske vurdering af ejendommen i forbindelse med optagelse af realkreditlånet.

Skattestyrelsen vurderer derfor, at realkreditlånet også udgør en særlig omstændighed, idet optagelse af lånet indeholder en vurdering af ejendommen og ejendommens handelsværdi derfor var kendt på handelstidspunktet i februar 2019, jf. SKM2016.279.HR.

Klagerens repræsentant oplyser, at klagerens datter valgte at sælge ejendommen, fordi det var besværligt at bo på 4.sal med et barn og fordi klagerens datter havde fået en hund.

Skattestyrelsen forholder sig alene til om der i henhold til praksis foreligger særlige omstændigheder, som medfører at værdiansættelsen på +/- 15 pct. af den offentlige ejendomsvurdering kan tilsidesættes.

Ad nedsættelse af handelsværdien

I forhold til den subsidiære påstand gør repræsentanten gældende, at der skal – som minimum – korrigeres for den prisstigning, som er udtryk for den almindelige prisudvikling på 7,4 pct. i perioden fra 1. kvartal 2019 til 3. kvartal 2020.

Det fremgår af værdiansættelsescirkulæret og boafgiftslovens § 27 stk. 1, at handelsværdien er den værdi, som en ejendom kunne indbringe ved et salg i fri handel.

Skattestyrelsen finder ikke, at der er grundlag for at nedsætte handelsværdien med 7,4 pct. svarende til den generelle prisudvikling.

Skattestyrelsens skønsmæssige værdiansættelse af ejendommen, tager derfor udgangspunkt i den konkrete vurdering mægleren fortog af ejendommen i 2019 til 2.750.000 kr., men nedsættes til 2.550.000 kr., grundet den kendte salgspris i handel og vandel i juni 2020.

Højesteretsdommen SKM2022.507.HR fastslår, at der ikke foreligger en fast administrativ praksis, som altid giver ret til at anvende +/- 15 pct. reglen, hvorfor Skattestyrelsen finder ikke, at klageren har haft en berettiget forventning om, at ejendommen kunne overdrages til den offentlige ejendomsvurdering +/- 15 pct.

Skattestyrelsen tiltræder Skatteankestyrelsens indstilling som helhed.”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at der ikke er grundlag for at forhøje den aftalte købesum på 1.450.000 kr., ved den gennemførte overdragelse af ejendommen [adresse1], [by1], i henhold til betinget købsaftale af 22. februar 2019.

Subsidiært er der nedlagt påstand om, at forhøjelsen alene skal ske med et skønsmæssigt fastsat mindre beløb end 1.100.000 kr.

Til støtte herfor har repræsentanten anført:

”...

Til støtte for den principale påstand gøres det overordnet gældende, at familiehandlen i 2019 omfattes af den i pkt. 6.2 i værdiansættelsescirkulæret (1982) indeholdt regel om overdragelse af fast ejendom til en værdiansættelse til +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering. Alle formelle betingelser for anvendelse af 15 %-reglen er opfyldt, herunder er der tale om en overdragelse indenfor den omfattede personkreds (far/datter) og den aftalte købesum på kr. 1.450.000 ligger inden for +/- 15 % grænsen af den på overdragelsestidspunktet seneste offentlige ejendomsvurdering på kr. 1.600.000.

[person3] og [person1] har handlet i tillid til og på grundlag af den offentlige ejendomsvurdering, som er fastsat af skattemyndighederne, samt de dagældende regler herunder, at 15 %-reglen i Værdiansættelsescirkulæret kunne finde anvendelse. Det bemærkes at værdiansættelsescirkulæret ikke nævner noget om ”særlige omstændigheder” som er et udtryk, der er blevet brugt af Skattestyrelsen til at ændre den mangeårige faste praksis ved bl.a. familiehandler, som har eksisteret siden Værdiansættelsescirkulæret blev udstedt i 1982.

Den mangeårige praksis kommer blandt andet til udtryk i Landsskatterettens afgørelse i SKM 2007.431 LSR, hvor Landsskatteretten afgjorde, at en lejlighed ved overdragelse fra far til datter kunne værdiansættes efter 15 %-reglen, uanset at faren 14 dage i forvejen havde købt lejligheden ud af eget selskab til den dobbelte værdi på baggrund af en sagkyndig vurdering af lejligheden.

Tilbage i 2007 svarede daværende skatteminister, Kristian Jensen, på SAU alm. del på spørgsmål 325 følgende om Landsskatterettens afgørelse:

”Jeg kan i den forbindelse oplyse, at Skatteministeriet ikke har indbragt Landsskatterettens afgørelse i SKM 2007.431.LSR for domstolene, da der efter ministeriets vurdering ikke er udsigt til, at ministeriet i sidste ende vil vinde sagen.15 pct. reglen er en regel, som har fungeret godt i mange år, og som er let at forstå og håndtere. Tankegangen er, at den offentlige vurdering er objektiv konstaterbar, og man har så valgt ikke at lade den enkelte skatteyder bære risikoen for, at vurderingen er sat for lavt eller højt i forhold til den aktuelle markedsværdi.”

Videre kan henvises til Danske Advokaters høringssvar af 6. april 2020 i forbindelse med det udsendte udkast til styresignal vedrørende 15 %-reglen:

”Såfremt Skattestyrelsen nu mener, at SKM 2007.431.LSR ikke udtrykker gældende ret, siger man altså samtidig, at Skattestyrelsen ikke har administreret i overensstemmelse med de oplysninger, som den daværende skatteminister gav Folketinget. Enten har Skattestyrelsen i den faktiske administration altså tilsidesat Landsskatterettens og skatteministerens vurdering af reglerne, eller også ignorerer Skattestyrelsen hvordan administrationen rent faktisk er foregået i hvert fald siden 2007, når man ikke er opmærksom på, at det foreliggende udkast til styresignal indebærer en ændring af praksis. Det er højst bemærkelsesværdigt.

Danske Advokater finder på den baggrund, at der er en fast administrativ praksis på området, hvilket er statueret ved SKM 2007.431 LSR og fulgt op af SKM 2018.551 LSR og SKM 2019.281 LSR, som alle vedrører overdragelse i levende live og dermed ved gave. Det forhold, at der f.eks. foreligger en høj købspris, hvor man efterfølgende sælger til en lav pris, eller det forhold, at man har lav købspris og efterfølgende sælger til en høj salgspris, er ikke en særlig omstændighed ved gave.”

Tidligere skatteminister Holger K. Nielsen har endvidere udtalt følgende til [avis] den 22. august 2013 om problemstillingen med at fastsætte handelsværdien af en fast ejendom:

”Der er ingen objektiv værdi for et hus, vel? Det findes ikke! Det afhænger af, hvad huset bliver solgt til. Det kan være godt vejr, så bliver det solgt godt. Kommer der en forbi, som lige vil købe det, så går prisen op. Der er sgu da mange forskellige, subjektive ting, som går ind, når man skal sælge et hus. Derfor er der ingen objektiv pris for et hus.”

Udgangspunktet er således fortsat, at Værdiansættelsescirkulæret har en særlig status ved værdiansættelse af fast ejendom mellem nærtstående, dvs. at skatteyderne skal kunne støtte ret på ejendomsvurderingen og 15 %-reglen i Værdiansættelsescirkulæret, medmindre der er faktiske eller retlige ændringer vedrørende ejendommen som der ikke er taget højde for i ejendomsvurderingen og medmindre foreligger ”særlige omstændigheder”, jf. Højesterets praksis i SKM 2016.279 HR (dødsboer) og SKM 2022.507 HR (gaver).

I SKM 2016.279 HR fastslog Højesteret – som stadfæstede landsrettens dom i SKM 2015.302 VLR – at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret, medmindre der faktiske eller retlige ændringer vedrørende ejendommen som der ikke er taget højde for i ejendomsvurderingen og medmindre foreligger særlige omstændigheder.

I den konkrete sag blev et arveafkald på kr. 2.100.000 i sammenhæng med realkreditbelåning optaget 1 måned efter overdragelsen anset for tilstrækkeligt til, at der konkret var påvist ”særlige omstændigheder”. Der var således en flerhed af omstændigheder som begrundede at Skattemyndighederne ikke var bundet af 15 %-reglen

Bevisbyrden og den tidsmæssige betydning

Bevisbyrden for at 15 %-reglen ikke er anvendelig på grund af ”særlige omstændigheder” påhviler efter retspraksis og almindelige bevisbyrderegler Skattestyrelsen. Det følger endvidere af retspraksis bl.a. SKM 2016.279 HR og SKM 2021.267 HK at bevisbyrden kun kan løftes af skattemyndighederne, hvis der foreligger konkrete omstændigheder vedrørende den pågældende ejendom i modsætning til generelle betragtninger, herunder prisstatistikker, etc. Det forehold af ejendomsvurderingen ikke er retvisende, er således ikke i sig selv en særlig omstændighed.

Det bestrides, at Skattestyrelsen har løftet bevisbyrden i den foreliggende sag. Først og fremmest skal det fremhæves, at der ikke var noget spekulationselement ved familiehandlen i 2019, herunder at lejligheden ikke blev solgt af [person3] til [person1] med henblik på videresalg, men med henblik på datterens fortsatte beboelse.

Der forelå ikke på handelstidspunktet i februar 2019 nogen kendte, konkrete oplysninger om, at lejligheden kunne have en væsentligt højere værdi end den offentlige ejendomsvurdering. Sagens bilag 4 dokumenterer, at der ikke var indhentet en sagkyndig vurdering af lejligheden, ligesom der heller ikke var andre konkrete holdepunkter. Den senest optagne realkreditbelåning på kr.1.465.000 pr. 19. januar 2016 jf. herved bilag 7, kan isoleret set ikke tillægges nogen betydning, når der er gået mere end 3 år indtil afståelsen i 2019 og der ikke er andre holdepunkter.

Til sammenligning kan henvises til SKM 2021.530-531 SR, SKM 2021.494 SR, SKM 2021.498 SR og tillige SKM 2022.548 LSR som dog omhandler køb på markedsvilkår ca. 3 år før.

I den seneste sag SKM 2022.548.LSR købte overdrager ejendommen den 10. juli 2017 i almindelig fri handel for kr. 5.270.000. Den 22. juni 2020 overdrog ejeren ejendommen til sin datter for kr. 3.000.000 svarende til den offentlige ejendomsvurdering minus 15 %. Efter en samlet konkret vurdering, fandt Landsskatteretten, at der ikke forelå særlige omstændigheder, der skyldes særlige konkrete forhold vedrørende ejendommen. Landsskatteretten har i den forbindelse lagt vægt på den tidsmæssige forskel på ca. 3 år fra købet af tredjemand og til overdragelsen, ligesom der blev lagt vægt på, at handelsprisen på kr. 5.270.000 alene er ca. 75 % højere end overdragelsessummen på kr. 3.000.000.

I den ikke-offentliggjorte kendelse af 22. marts 2021 fra Landsskatteretten i sagen j.nr. 20- 0051920 (bilag 16) antoges, at en lejlighed ved overdragelse fra forældre til datter kunne værdiansættes efter 15 %-reglen, uanset at forældrene ca. 2 år i forvejen havde købt lejligheden i fri handel til den dobbelte værdi.

Af ovenstående praksis kan det udledes, at skal der statueres særlige omstændigheder ved en tidsmæssig forskel på mere end 2-3 år, skal der være tale om meget store beløb.

Efterfølgende forhold

Efterfølgende forhold tillægges efter praksis normalt ikke betydning som ”særlige omstændigheder”, hvilket også forekommer særdeles rimeligt og hensigtsmæssig i forhold til at sikre en stabil forudberegnelig retstilling for skatteyderne. I nærværende tilfælde både for så vidt angår overdrageren og erhververen. Overdrageren kan alene henholde sig til de oplysninger, som foreligger på overdragelsestidspunktet. Og i øvrigt kan overdrageren ikke værne sig mod, at ejendommen efter overdragelsen bliver vurderet, belånt eller videresolgt til tredjemand.

I de tilfælde, hvor en værdiansættelse efter 15 %-reglen undtagelsesvist er blevet tilsidesat med henvisning til, at holdepunktet for de ”særlige omstændigheder” ligger efter overdragelsen, har det været fordi, at der er tale om kort tid efter handlen, sml. Landsskatterettens ikke-offentliggjorte afgørelse i sag j.nr. 20-0107577 (bilag 17) hvor en lejlighed blev videresolgt kun 41/2 måned efter købet fra faderen, hvilket blev anset som ”særlige omstændigheder”. Der findes (så vidt vides) ikke trykte administrative afgørelser eller retspraksis, hvor en handelspris opnået ved en afståelse 11/2 år efter erhvervelsen er blevet anset for en særlig omstændighed. Det vil således være udtryk for en væsentlig udvidelse af den nuværende praksis hvis der i nærværende sag sker tilsidesættelse af værdiansættelsen efter 15 %-reglen.

I nærværende sag blev der i forbindelse med familiehandlen i 2019 optaget et nyt realkreditlån på kr. 1.500.000, hvilket ikke i sig selv giver holdepunkter for, at lejlighedens handelsværdi var væsentlig højere end den aftalte købesum på kr. 1.450.000. Den teoretiske handelsværdi ved en belåningsgrad på 80 % svarer til kr. 1.875.000, hvilket er 29 % højere end den aftalte købesum på kr. 1.450.000, dette udgør ikke en tilstrækkelig væsentlig afvigelse til at dette kan anses for en ”særlig omstændighed” sml. SKM 2021.532 SR hvor forskellen dog alene var 21 %.

Udbudsprisen i maj 2019 på kr. 2.750.000 da lejligheden blev sat til salg, hvilken fremgår af formidlingsaftalen fra april 2019 (bilag 10) og af historikken på boliga.dk (bilag 11) kan ikke tillægges nogen egentlig bevismæssig betydning i sagen, allerede fordi der ikke er tale om en sagkyndig vurdering, men en optimistisk salgsvurdering og lejligheden ikke blev solgt til denne pris, men først 11/2 år senere med et nedslag på kr. 200.000.

Videresalget i august 2020 hvor der opnås en pris på kr. 2.550.000 sker først mere end 11/2 år efter den første handel og prisforskellen kan være udtryk for andre forhold, end at der var et gaveelement på kr. 1.100.000 ved familiehandlen i 2019 herunder den i bilag 13 dokumenterede generelle markedsudvikling på m2-prisen på ejerlejligheder i [by1], forbedringer på ejendommen/lejligheden, etc. Disse forhold ses ikke inddraget i Skattestyrelsens afgørelse.

Sammenfattende bemærkninger

[person3] og [person1] har iagttaget alle gældende regler og den praksis, som var gældende på overdragelsestidspunktet i 2019. Det forekommer på den baggrund helt urimeligt og ganske uhensigtsmæssigt, at Skattestyrelsen 3 år efter overdragelsen anfægter, at 15 %-reglen kan finde anvendelse grundet ”særlige omstændigheder” som ingen kendte på handelstidspunktet.

Det gøres således gældende, at Skattestyrelsens afgørelse af 18. august 2022 (bilag 1) skal omgøres, således at den aftalte købesum på kr. 1.450.000 står til troende, dels i forhold til datteren hvor der således ikke vil blive udløst nogen gaveafgift og dels i forhold til opgørelse af [person3]s skattemæssige avance ved salget.

-o0o-

Særligt i forhold til den subsidiære påstand gøres det gældende, at hvis retten (mod forventning) finder, at der er grundlag for at ændre den af parterne aftalte købesum på kr. 1.450.000, så gøres det gældende, at forhøjelsen skal ske med et mindre beløb end kr. 1.100.000. Der skal – som minimum – korrigeres for den prisstigning, som er udtryk for den almindelige prisudvikling på 7,4 % i perioden fra 1. kvartal 2019 til 3. kvartal 2020 jf. herved bilag 7. Med afsæt i den opnåede salgspris kr. 2.550.000 i fri handel i september 2020 må det således kunne lægges til grund, at lejligheden pr. marts 2019 havde en handelsværdi på maksimalt kr. 2.361.300 (kr. 2.550.000 minus 7,4 % kr.). Det bemærkes at de gennemsnitlige m2-priser ikke kan bruges til at sige noget om handelsværdien af den konkrete lejlighed. Realkreditbelåningen i lejligheden både før og efter handlen giver heller ikke grundlag for at konkludere, at handelsværdien var højere end ca. kr. 2,3 mio. på handelstidspunktet i 2019. Endvidere bør andre usikkerhedselementer også skal komme [person3] og [person1], således at værdien skønsmæssigt fastsættes endnu lavere end kr. 2,3 mio.”

Af repræsentantens bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse fremgår:

”Forholdene i Skattestyrelsens udtalelse (herefter ”Udtalelsen”) giver ikke anledning til at ændre de i klageskriftet anførte påstande og anbringender. [person3] (og [person1]) fastholder således klagen i sin helhed.

[person3] fastholder således også, at der ikke foreligger sådanne særlige omstændigheder, der kan begrunde en fravigelse af den i pkt. 6.2 i værdiansættelsescirkulæret (1982) indeholdt regel om overdragelse af fast ejendom til en værdiansættelse til +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering.

Undertegnede skal hermed – som også anført i klageskriftet – bemærke, at der ikke på handelstidspunktet i februar 2019 forelå nogen kendte, konkrete oplysninger om, at lejligheden kunne have en væsentligt højere værdi end den offentlige ejendomsvurdering. Hertil skal det atter fremhæves, at det efterfølgende salg til tredjemand skete pr. 1. august 2020 dvs. først efter 1 1/2 år.

Skattestyrelsen synes fortsat ikke at tage højde for at prisforskellen kan være udtryk for andre forhold, end at der var et gaveelement på kr. 1.100.000 ved familiehandlen i 2019 herunder den i sagens bilag 13 dokumenterede generelle markedsudvikling på m2-prisen på ejerlejligheder i [by1], forbedringer på ejendommen/lejligheden, etc.

Skattestyrelsen refererer i Udtalelsen til en afgørelse afsagt af Landsskatteretten (j.nr. 21-0035615), hvor Landsskatteretten når frem til, at et videresalg, der skete efter 15 1/2 måneder til tredjemand, ansås for en særlig omstændighed. Således var tidspunktet for videresalget til tredjemand i den refererede sag tidligere end i nærværende klagesag.

Såfremt [person3] og [person1]s principale påstand ikke tages til følge i denne klagesag, ville der dermed være tale om en yderligere restriktiv og omfattende fortolkning af reglen om ”særlige omstændigheder” i værdiansættelsescirkulæret, der ikke har støtte i domspraksis, og som forekommer at være i strid med både regelsættets principper samt i strid med grundlæggende retsprincipper om borgeres mulighed for at forudberegne deres retsstilling.

Når der endvidere henses til, at [person3] og [person1] har iagttaget alle gældende regler og den praksis, som var gældende på overdragelsestidspunktet i 2019, forekommer det helt urimeligt og uhensigtsmæssigt, at Skattestyrelsen 3 år efter overdragelsen anfægter, at 15 %-reglen kan finde anvendelse grundet ”særlige omstændigheder” som ingen kendte på handelstidspunktet.

Med henvisning til ovenstående samt de i klageskriftet anførte forhold, skal jeg således fastholde den principale påstand om, at ikke er grundlag for at forhøje den aftalte købesum på kr. 1.450.000 ved den gennemførte overdragelse af ejendommen beliggende på [adresse1], [by1].

For så vidt angår [person3]s og [person1]s subsidiære påstand om, at forhøjelsen skal ske med et mindre beløb end kr. 1.100.000, skal det hermed igen fremhæves, at der som minimum bør korrigeres for den prisstigning, som er udtryk for den almindelige prisudvikling på 7,4 % i perioden fra 1. kvartal 2019 til 3. kvartal 2020 jf. herved sagens bilag 7. Hertil kommer, at øvrige usikkerhedselementer også bør komme [person3] og [person1] til gode, således at værdien skønsmæssigt fastsættes endnu lavere end kr. 2,3 mio. Jeg skal i det væsentligste henvise til det i klageskriftet fremførte.”

Retsmøde

Repræsentanten fastholdt tidligere fremsatte påstande og anbringender i overensstemmelse med de skriftlige indlæg.

Skatteforvaltningen indstillede i overensstemmelse med tidligere udtalelser, at Skattestyrelsens afgørelse stadfæstes.

Landsskatterettens afgørelse

Sagen angår, om klageren ved købsaftale af den 22. februar 2019 kunne overdrage ejendommen [adresse1], [by1], for 1.450.000 kr. efter den såkaldte 15 %´s regel i værdiansættelsescirkulæret, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, pkt. 6, 2. afsnit, eller om der foreligger sådanne særlige omstændigheder, at skattemyndighederne ikke skal acceptere en værdiansættelse efter denne regel.

En gave er skattepligtig for modtageren, medmindre den er omfattet af boafgiftslovens § 22. Det følger af statsskattelovens § 4, litra c, og § 5, litra b.

Ved overdragelse af formuegoder, herunder fast ejendom, mellem forældre og børn, vil parterne være omfattet af boafgiftslovens § 22 således, at reglerne om værdiansættelse i boafgiftslovens § 27 finder anvendelse. Efter denne bestemmelse skal aktivernes værdi fastsættes til handelsværdien på tidspunktet for modtagelsen.

Ved familieoverdragelser kan fast ejendom, der handles mellem forældre og børn, værdiansættes efter bestemmelserne i værdiansættelsescirkulæret, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982.

Af cirkulærets pkt. 2 fremgår, at det er værdien i handel og vandel, det vil sige i fri handel mellem uafhængige parter på det åbne marked, der skal danne grundlag for værdiansættelsen af det overdragne aktiv.

Af cirkulærets pkt. 6 fremgår, at parterne ved overdragelse af fast ejendom kan handle indenfor +/- 15 % af den seneste offentliggjorte kontante ejendomsvurdering. Hvis parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 % højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af gaveafgiften.

Af cirkulærets pkt. 6, sidste afsnit, fremgår endvidere:

”Hvis værdiansættelsen omregnet til kontantværdi er mere end 15 pct. over eller under ejendomsværdien, ændres værdiansættelsen, så den holdes inden for denne ramme, medmindre boet eller parterne har oplyst forhold, som begrunder, at denne fremgangsmåde ikke følges.”

Af cirkulærets pkt. 8 fremgår:

”Ved efterprøvelsen må der tages hensyn til faktiske og retlige ændringer, der måtte være indtruffet ved ejendommen, såsom bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som endnu ikke har givet sig udslag i kontantejendomsværdien.”

Det følger af forarbejderne til boafgiftslovens § 27, at principperne i værdiansættelsescirkulæret og den praksis, der er etableret på området, fortsat vil være gældende efter vedtagelsen af lovforslaget, jf. lovforslag L 254, som er fremsat den 4. maj 1995.

I SKM2016.279.HR fastslog Højesteret, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Højesteret henviste herved til det af skifteretten anførte:

”Værdiansættelsen inden for +/- 15 % af kontantværdien kan fraviges, for eksempel hvis ejendommen har været vurderet, ejendommen kort tid efter overtagelsen sælges til tredjemand, eller som anført af SKAT, at den fastsatte værdi af ejendommen i boopgørelsen er mindre end den værdi, som arvingerne anvender ved bodelingen”

I SKM2021.267.HR fandt Højesteret, vedrørende værdiansættelse af en udlejningsejendom i et dødsbo, at de af Skattestyrelsen fremlagte oplysninger om priser på solgte udlejningsejendomme i samme geografiske område samt beregnet afkastprocent for ejendommen ikke udgjorde sådanne særlige omstændigheder, der kunne begrunde fravigelsen af udgangspunktet om anvendelse af 15 %-reglen. Højesteret fandt, at der ikke var oplyst særlige konkrete forhold vedrørende ejendommen, som kunne begrunde udmelding af sagkyndig vurdering.

I SKM2022.3.ØLR fandt Østre Landsret, med henvisning til Vestre Landsrets dom i SKM2021.345, at 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, 2. afsnit, skal fortolkes på samme måde, uanset om der er tale om et dødsbo eller en gaveafgiftsberegning, ligesom landsretten ikke fandt det godtgjort, at der foreligger en bindende fast administrativ praksis, som giver ret til altid at anvende 15 %'s reglen på gaveområdet. Landsretten fandt, at der i sagen forelå særlige omstændigheder, idet gavegiver 3 måneder før overdragelsen til børn og børnebørn for 32.300.000 kr. havde erhvervet ejendommen fra tredjemand for 61.750.000 kr. Den reelle handelsværdi ved overdragelsen til børn og børnebørn udgjorde derfor 61.750.000 kr.

I SKM2022.507.HR tiltrådte Højesteret af de grunde, som landsretten har anført i SKM2021.345.VLR, at der forelå særlige omstændigheder, hvorfor skattemyndighederne var berettiget til at fastsætte ejendommens handelsværdi til 5 mio. kr. Højesteret bemærkede, at det heller ikke efter det, der var fremlagt for Højesteret, var godtgjort, at der foreligger en fast administrativ praksis for, at en værdiansættelse, der ikke afviger mere end 15 % fra den kontante ejendomsværdi, altid skal lægges til grund af skattemyndighederne på gaveområdet.

Landsskatteretten fandt, i afgørelse af den 12. september 2022 i sagen 21-0035615 (findes på www. afgoerelsesdatabasen.dk), at der forelå særlige omstændigheder, hvorfor værdiansættelsen på +/- 15 % af den offentlig ejendomsvurdering kunne tilsidesættes. I sagen udbød klageren ejendommen til salg 41/2 måned efter familieoverdragelsen, hvorefter ejendommen 15,5 måneder efter overdragelsen blev solgt i almindelig fri handel. Salgsprisen blev anset for handelsværdien ved familieoverdragelsen.

I den konkrete sag overdrog klageren, ved købsaftale af den 22. februar 2019, ejendommen [adresse1], [by1] til datteren for en kontant købesum på 1.450.000 kr. Overdragelsessummen lå inden for +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering.

Ifølge det oplyste, blev den kontante købesum finansieret ved optagelse af et nyt realkreditlån på 1.500.000 kr.

Klagerens datter udbød i maj 2019 ejendommen til salg til en udbudspris på 2.750.000 kr. Udbudsprisen fremgik af formidlingsaftale af 17. april 2019. Ejendommen blev ved slutseddel af 23. juni 2020 solgt i almindelig fri handel for 2.550.000 kr.

Skattemyndighederne skal efter praksis acceptere en værdiansættelse på +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Det kan udledes af SKM2022.3.ØLR, at en handel mellem uafhængige parter, før en familieoverdragelse, kan anses som en særlig omstændighed, der medfører at værdiansættelsen på +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering kan tilsidesættes.

Landsskatteretten finder, at det af SKM2016.279.HR kan udledes, at en handel mellem uafhængige parter kort tid efter en familieoverdragelse ligeledes kan anses som en særlig omstændighed, der medfører, at værdiansættelsen på +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering kan tilsidesættes.

Henset til, at klagerens datter 2 måneder efter familieoverdragelsen indgår en formidlingsaftale, hvorved der er sket en sagkyndig vurdering af ejendommen, udbyder ejendommen til salg, og at ejendommen herefter, i almindelig fri handel, bliver solgt til 2.550.000 kr., finder Landsskatteretten, at der foreligger særlige omstændigheder, der skyldes særlige, konkrete forhold vedrørende ejendommen, hvorfor værdiansættelsen på +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering kan tilsidesættes. At klagerens datter valgte at sælge lejligheden, fordi det var besværligt at bo på 4. sal med et barn, og fordi hun havde fået hund, ændrer ikke herved.

Landsskatteretten finder herefter, at handelsværdien ved overdragelsen til datteren i februar 2019 udgjorde 2.550.000 kr., svarende til den efterfølgende handelsværdi, og at det er denne værdi, som skal lægges til grund ved beregningen af gaveafgiften.

Landsskatteretten finder ikke, at der er grundlag for at nedsætte handelsværdien med 7,4 % svarende til den generelle prisudvikling, som anført af repræsentanten. Der er herved henset til den sagkyndige vurdering, der blev foretaget af ejendommen i 2019 og den konkrete handelsværdi ved salget i 2020.

Klageren har ikke en berettiget forventning om at kunne anvende en værdiansættelse på +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering. Dette kan udledes af SKM2022.507.HR og SKM2022.3.ØLR. Landsskatterettens kendelse af 16. maj 2007, offentliggjort som SKM2007.431.LSR, findes ikke at give klageren en sådan forventning, idet der ikke foreligger en tilstrækkelig entydig og specifik tilkendegivelse om bedømmelsen af klagerens sag.

Landsskatteretten stadfæster derfor Skattestyrelsens afgørelse.