|
|
Kendelse af 01-11-2023 - indlagt i TaxCons database den 01-12-2023
Journalnr. 22-0049528
Klagen vedrører Skattestyrelsens opkrævning af yderligere 11.900 kr. i tinglysningsafgift som følge af tinglysningen af skødet med løbenr. [...86]
Landsskatteretten stadfæster Skattestyrelsens afgørelse.
Faktiske oplysninger
Den 30. november 2021 blev et skøde med løbenr. [...86] (herefter skødet) tinglyst på ejerlejligheden med adressen [adresse1], [by1], ejerlejlighed 251, matrikelnr. [...1], [by1] (herefter ejendommen). På skødet er det anført, at ejendomskategorien er ”Andet Overdragelsen vedrører fællesareal til lager og cykelparkering for ejerforeningens medlemmer”. Selskabet har ifølge skødet solgt ejendommen til Ejerforeningen [adresse1] ved overdragelsesaftale af 4. maj 2021 for 1 kr. med overtagelse den 1. juni 2021. Af skødet fremgår det, at der er tale om en anden overdragelse, og at begrundelsen for købesummen er følgende:
”Overdragelsen vedrører et fællesareal der benyttes af ejerforeningens medlemmer”
Følgende erklæringer er afgivet i skødets erklæringsfelt:
”Sommerhuserklæring - erhvervsøjemed, der ikke er omfattet af lov om sommerhuse og campering § 1 Erhververen erklærer under strafansvar, at ejendommen skal anvendes i et erhvervsøjemed, der ikke er omfattet af lov om sommerhuse og campering § 1. Erhvervsøjemed er særskilt angivet.
Ejendommen skal anvendes til fællesareal til lager og cykelparkering for ejerforeningens medlemmer”
Som bilag til skødet blev vedlagt følgende dokumenter: ”Generalforsamlingsreferat 26.05.21 (pkt. 7 og 8)”, ”Vedtægter E/F [adresse1] (pkt. 16.1)” og ”Tilladelse Bolig og planstyrelsen 28.10.21”.
Der blev ved tinglysningen af skødet betalt 1.850 kr. i tinglysningsafgift. Det blev med følgende begrundelse anført, at beregningsgrundlaget var et andet:
”Ejendommen er fællesareal til lager og cykelparkering for ejerforeningens medlemmer og parterne er enige om at efter bedste skøn er værdien kr. 1,00.”
Herudover blev der afgivet følgende erklæring vedrørende tinglysningsafgiften:
”Oplysninger om handelen Ejerskiftet, der vedrører en anden ejendom end en ejerbolig, er ikke sket i almindelig fri handel.”
Den 30. maj 2022 er der på skødet af Skattestyrelsen tinglyst en påtegning om afgiftsberigtigelse på i alt 13.750 kr.
Pr. 1. oktober 2020 var ejendomsværdien for ejendommen 700.000 kr.
Selskabet har fremlagt den overdragelsesaftale, der er indgået mellem selskabet og Ejerforeningen [adresse1] den 4. maj 2021. Heraf fremgår bl.a. følgende:
”I forbindelse med forliget overdrager [virksomhed1] ejerlejlighed 251 til Ejerforeningen.
Ejerlejlighed 251 er indrettet som garager, men [virksomhed1] oplyser, at de ikke må anvendes som garager, idet kommunen Ikke har godkendt kørsel via (bag-)gården [adresse1]. Garagerne er udlagt til opbevaring og cykelparkering for Ejerforeningen.
Ejerlejlighed 251 overdrages med overtagelsesdag den 1. i måneden, der følger efter, at nærværende forligsaftale er endelig. Parterne er enige om, at ejerlejligheden overdrages for 1 kr. idet Ejerforeningen samtidig overtager ejerlejlighedens bidragsforpligtelse tit Ejerforeningen (fordelingstal 2/100).
Ejerlejligheden overdrages, som den er og forefindes og uden ansvar for [virksomhed1]. Skødet udformes som et minimalskøde og anmeldelse af [virksomhed1]s advokat. Omkostningerne forbundet hermed afholdes af [virksomhed1].”
Herudover har selskabet fremlagt en byggetilladelse, der er givet af [by1]s Kommune den 28. oktober 2016, samt tilhørende bilag.
På anmodning fra Skattestyrelsen har Vurderingsstyrelsen den 22. april 2022 foretaget en vurdering af ejendommen efter principperne i ejendomsvurderingslovens §§ 15 og 16, hvorefter ejendomsværdien er opgjort til 2.000.000 kr. pr. 30. november 2021.
Skatteankestyrelsen har til brug for sagsbehandlingen indhentet kort- og billedmateriale over ejendommen.
Selskabet har den 11. juli 2022 fremlagt et mødereferat, der er dateret den 26. marts 2014, og som har følgende indhold:
”MØDEREFERAT 26.03.2014 - [adresse2]
DELTAGERE
[person1] - [by1] Kommune ([person1])
[person2] - [virksomhed2] ([person2])
[person3] - [virksomhed2] ([person3])
[person4] - [virksomhed2] ([person4])
[person5] - [virksomhed3] ([person5])
[person6] - [virksomhed4] – ref. ([person6])
[person7] - [virksomhed4] - ref. ([virksomhed4])
GENERELT:
[virksomhed4] gav en kortfattet redegørelse for projektet - [adresse2].
Generelt omdannes [adresse2] fra kontorer til boliger.
Gårdrummet indrettes til en kombination af ophold, fællesareal, samt parkering. Der etableres affaldssortering og cykelparkering i eksisterende garager. Eksisterende beplantning suppleres m.m.
Der planlægges boliger på alle etager herunder tagetagen i hovedhuset samt stueetagen i sidehusene.
Facaden mod [adresse2] bevares. Dog etableres dagslys i tagetagen herunder tagterrasse mod gårdsiden.
Sidehusene forsynes med Franske altaner samt nye kviste. I stueetagen erstattes eksisterende porte med porte forsynet med glas.
[person1] oplyser at det er Byplan nr. 72 der er gældende for området.
Med udgangspunkt i dagens drøftelser vurderes projektet at kunne gennemføres med nedenstående bemærkninger.
GÅRDRUMMET
[person1] gør opmærksom på problematik omkring parkering. Der gøres opmærksom på at nedlæggelse af parkeringspladser vurderes at være problematisk.
[virksomhed4] undersøger hvor mange parkeringspladser kommunen her har registreret.
Der er enighed om at et gårdrum for beboerne vil have stor værdi i indre by.
[virksomhed4] indarbejder det registrerede antal parkeringspladser i revideret skitse for gårdrummet samtidig med at der indarbejdes fælles opholdsarealer. Der er bred enighed om at placering af cykelparkering samt affaldshåndtering i eksisterende garage er optimal.
SIDEHUSENE
Der ytres bekymring for dagslys i den vestlige fløj stueplan, lejlighed 0.2. Problemet kan evt. løses gennem dagslysindtag via trappen i sydgavlen.
Der foreslås at flugtvejstrappen mellem vestlig fløj og hovedfløj nedlægges, og at hovedtrappen mod gavlen sprinkles. Toilettet kan flyttes til den nedlagte trappe. Spindeltrappe i østgavl fjernes tilsvarende, og trappe mellem østfløj og hovedfløj sprinkles. Der kan således etableres altaner i gavl til lejlighederne i begge sidehus.
Forslaget vil øge dagslysindtag samt tilføre de enkelte lejligheder meget større brugsværdi.
[person1] oplyser at det vurderes, i forbindelse med etablering af altaner, ikke vil medføre nabohøring.
Den lave loftshøjde på tagetagerne i sidehusene, min. 2.2 m. Som kompensation for den lave loftshøjde etableres kviste. Kvistene vil tilføre etagen en større rummelighed. En loftshøjde på 2.2 m kan accepteres. Der gøres opmærksom på at dette opfattes som en min. højde.
[person1] oplyser at eksisterende flugtvejstrappe i den østlige sidefløj kan nedtages såfremt hovedtrappen sprinkles. Dermed åbnes mulighed for etablering af altaner på gavlen. Dette omfatter ligeledes den vestlige sidefløj.
[person1] oplyser at etablering af altaner på gavlene kan accepteres.
[person1] gør opmærksom på at taget opfattes som en hel flade. Dette medfører at tagbelægningen skal føres forbi kvistene, således tag forbliver tag, og ikke vil opfattes som facade. [person1] oplyser at glasflunke vil være en mulighed for ekstra dagslys i lejlighederne.
Der diskuteres muligheden for at åbne op facaden i vestfløjen, ud mod det nabogårdrum. [person1] oplyser at dette er muligt såfremt brandkrav overholdes samt der vil blive stillet krav om evt. tilmuring.
Der informeres om at hele taget sandsynligvis vil blive udskiftet ved etablering af de nye boliger.
HOVEDHUS TAGETAGE
Forslag om ovenlys i tagflade ud mod [adresse2], ovenlys over kuppel, samt terrasser ind mod gårdrum modtages positivt. [virksomhed4] oplyser at det, for sikring af dagslys i tagboligen, vil være nødvendigt med udskiftning af eller en supplering af ovenlys i tagfladen ud mod [adresse2].
[person1] ser positivt på etablering af boliger i tagfladen, herunder det centrale kuppelovenlys, men ønsker fremsendt særskilt skitser der redegør for dagslysindtaget i tagfladen. Skitserne fremsendes inden det officielle myndighedsandragende.
[person1] oplyser at valg af ovenlys bør tages under hensyn til huset bevaringsværdi. Der forefindes muligheder herunder et alternativ til Velux. [person4] fremsender forslag til ovenlysfabrikat til [virksomhed4].
TEKNISKEINTSALLATIONER:
Tag forhus isoleres i henhold til gældende krav.
Facader efterisoleres ikke.
[person4] ønsker oplyst hvorvidt der vil blive stillet krav om genveksanlæg i alle boligerne. [person1] oplyser at dette ikke vil være tilfældet, men nye bolig i tagetage samt stueetagen i sidehusene, skal forsynes med et anlæg der betjener lejlighederne.
OPFØLGNING:
[virksomhed4] fremsender uddybende skitseforslag til [person1] for dagslysindtag i tagfladen mod [adresse2] til [person1].
[virksomhed4] indarbejder de nye forslag i planerne, og laver en revideret udgave af prospektmappen.”
Den 10. oktober 2023 har selskabet fremlagt et referat fra en ordinær generalforsamling for Ejerforeningen [adresse1], der blev afholdt den 26. maj 2021. Heraf fremgår bl.a. følgende:
”Der er også igangsat aftale med et P Control firma der pt er i gang med at etablere den nødvendige skiltning så der lovligt kan opkræves P afgifter når der parkeres ulovligt i gården, på brandvejene og andre uhensigtsmæssige steder da det kun er på de 9 opmærkede og solgte P pladser der må parkeres på af ejerne.
[...]
Vedr. garagerne så er de en del af forliget, hvor vi overtager disse istandsatte når forliget er vedtaget derefter vil vi kunne iværksætte en arb. gruppe der kan beslutte hvad de skal bruges til. F.eks. Cykel opbevaring, opbevaring af udstyr til gården, gårdpasnings udstyr, barnevogne mm.”
Skattestyrelsens afgørelse
Skattestyrelsen har opkrævet yderligere 11.900 kr. i tinglysningsafgift som følge af tinglysningen af skødet med løbenr. [...86], idet ejerskiftet ikke er sket i fri handel, og idet Skattestyrelsen betvivler rigtigheden af den angivne værdi af ejendommen.
Som begrundelse er anført følgende:
”Begrundelse
Ved tinglysning af et ejerskifte af en ejendom skal der betales afgift efter tinglysningsafgiftslovens § 1.
Afgiften beregnes som udgangspunkt som 1.750 kr. og 0,6 % af købesummen. efter tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1.
En undtagelse til hovedreglen findes i § 4, stk. 4 og omhandler de situationer, hvor en erhvervsejendom ikke ejerskiftes i almindelig fri handel.
Definitionen på en ikke fri handel er de tilfælde, hvor parterne, der handler ejendommen, ikke er fri og uafhængige.
For erhvervsejendomme gælder, at afgiften ved ejerskifte i ikke fri handel, beregnes på baggrund af den højeste værdi af købesummen og en af anmelder angivet forventelig kontantværdi efter bedste skøn, svarende til det, som ville være opnået, hvis ejerskiftet var sket i almindelig fri handel.
I denne sag angiver I en værdi for ejendommen på 1 kr. svarende til den købesum, der er aftalt mellem parterne.
Da der imidlertid ikke er tale om en fri handel, skal anmelder angive en værdi, som ville være indbragt, dersom ejerskiftet var sket ved en fri handel mellem fri og uafhængige parter.
En sådan værdi kaldes en forventelig kontantværdi og skal angives med udgangspunkt i principperne i ejendomsvurderingslovens § 15.
Vi har derfor bedt Vurderingsstyrelsen om at udtale sig om ejendommens forventelige kontantværdi.
Vurderingsstyrelsen har med udgangspunkt i principperne i ejendomsvurderingslovens § 15 udtalt, at ejendommen er 2.000.000 kr. værd på tinglysningstidspunktet.
Da den forventelige kontantværdi er 2.000.000 kr. og købesummen er 1 kr., er det den forventelige kontantværdi, der er afgiftsgrundlaget.
Vi har beregnet afgiften således:
2.000.000 kr. x 0,6 % | 12.000 kr. |
Grundafgift | 1.750 kr. |
I alt | 13.750 kr. |
Da I har betalt 1.850 kr., skal I betale 11.900 kr. mere i afgift for tinglysning af skødet.”
Skattestyrelsen har herudover den 24. juni 2022 fremsendt følgende udtalelse til selskabets klage:
”Skattestyrelsen har i henhold til tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 5, 3. pkt. haft sagen i høring hos Vurderingsstyrelsen, idet anmelder i skødet har angivet en forventelig kontantværdi efter bedste skøn til 1 kr.
Det fremgår af BBR, at ejendommens anvendelse er som garage.
Vurderingsmyndigheden har bl.a. på baggrund af oplysningerne i BBR udtalt, at ejendommens forventelige kontantværdi efter principperne i ejendomsvurderingslovens § 15 er 2.000.000 kr.
Vi henviser til Landsskatterettens afgørelse af 16. april 2020, j.nr. [sag1].
Vi henviser i øvrigt til vores afgørelse af 30. maj 2022.”
Selskabets opfattelse
Selskabet har nedlagt påstand om, at Skattestyrelsens opkrævning af yderligere tinglysningsafgift skal nedsættes til 4.100 kr., idet den senest offentliggjorte ejendomsværdi udgør afgiftsgrundlaget.
Til støtte for påstanden er anført følgende:
”I afgørelsen skrives der følgende:
"En garage beliggende i et tæt boligområde centralt i indre by i [by1], skønnes at være meget efterspurgt, henset til byens parkeringsmuligheder, hvilket også afspejler sig i de handelspriser, der ses ved udsøgning af sammenlignelige ejendomme i perioden 2021-2022."
Det fremgår således at jeres vurdering afgørende beror på, at ejendommen kan anvendes til parkering, som er attraktivt i et tæt befolket område. Dette er imidlertid ikke faktuelt korrekt, idet ejendommen ikke kan anvendes til parkering af køretøjer.
Trods fejlagtig registrering i BBR som garage har [by1]s Kommune fastslået, at ejendommen ikke kan anvendes hertil, idet kommunen ikke kan godkende kørsel via baggården i [adresse1]. Det er derfor ikke muligt at komme til ejendommen med køretøjer. Dette hindrer effektivt anvendelsen som garage. Vedhæftet er uddrag af overdragelsesaftale, hvoraf dette ligeledes fremgår. Dette gjorde køber også opmærksom på ved den foreløbige afgørelse. Som dokumentation for at ejendommen ikke kan anvendes til garage er ligeledes byggetilladelse af 28. oktober 2016.
På side 15 er supplerende andragende. Af dette andragende fremgår, at del af cykelparkering er flyttet til 3 skure – gården mod vest - hvilket dermed dokumenterer at ejendommen ikke kan anvendes til garage og parkering af køretøjer. Endvidere henvises til side 33 og 35, som er oversigtstegninger. Her er ’garagerne’ vist med havemøbler og 36 cykler. Det kan også oplyses, at der i byggesagsprocessen skulle redegøres for, at adgang til ’garagerne’ samt at disse ikke skulle bruges til motorkøretøjer.
Det er således vores opfattelse, at vurderingen og forslaget til afgørelse ikke er retvisende, idet det den beror på et forkert grundlag.
Det er der derimod vores opfattelse, at den offentlige vurdering er korrekt at anvende til brug for betaling af tinglysningsafgift. Vi skal derfor indbringe klage over afgørelsen sagsnr. [sag2] og bede skatteankestyrelsen fastsætte ejendommen værdi med udgangspunkt i den faktiske lovlige anvendelse af ejendommen som lager/depot og cykelparkering, hvilket der også er givet tilladelse til af Bolig og Planstyrelsen af 28/10-21.”
Selskabet har den 11. juli 2022 fremsendt følgende bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse af 24. juni 2022:
”Det netop uploadede mødereferat fremlægges som dokumentation for, at [by1] Kommune i forbindelse med ombygninger krævede at garagerne skulle nedlægges og inddrages til depotrum. Dette understreger derfor, at ejendommen ikke kan anvendes til garager, men alene til depotrum.”
Selskabet har den 10. oktober 2023 fremsendt følgende supplerende bemærkninger til klagen:
”Som ekstra dokumentation for, at bebyggelsen ikke kan anvendes til garage for motorkøretøjer vedlægges her referat fra ejerforeningen af den 26. maj 2021.
Opmærksomheden henledes især på referatets side 3, nederst hvoraf fremgår:
"Vedr. garagerne så er de en del af forliget, hvor vi overtager disse istandsatte når forliget er vedtaget derefter vil vi kunne iværksætte en arb. gruppe der kan beslutte hvad de skal bruges til F.eks. Cykelopbevaring, opbevaring af udstyr til gården, gårdpasnings udstyr, barnevogne mm."
Forudsætningen for selve overdragelsen er som bekendt og tidligere anført, at arealet alene kan anvendes til opbevaring og ikke motorkøretøjer.
Hertil bemærkes, at ejerforeningen har parkeringskontrol til at patruljere området for at sikre, at arealet ikke anvendes til garage for motorkøretøjer, idet dette er imod den lovlige anvendelse. Det fremgår af referatet s. 3, andet afsnit at:
"Der er også igangsat aftale med et P Control firma der pt er i gang med etablere den nødvendige skiltning så der lovligt kan opkræves P afgifter når der parkeres ulovligt i gården, på brandvejene og andre uhensigtsmæssige steder da det kun er de 9 opmærkede og solgte P pladser der må parkeres på af ejerne."
Som fremgår af dette afsnit er der alene 9 gårdparkeringspladser. Der er således ikke mulighed for lovlig parkering på det i sagen omhandlede areal, idet det skal anvendes til lager/opbevaring.
Afslutningsvis skal også fremhæves, at årsagen til at [virksomhed1] P/S har overdraget det omhandlede areal til ejerforeningen skyldtes, at arealet ikke kunne anvendes til garager. [virksomhed1] P/S havde oprindeligt et ønske om at sælge arealet som garage (på samme vis som [virksomhed1] P/S har gjort med de faktiske parkeringspladser, der er at finde i gården), men da anvendelsen som garage for motorkøretøjer er blevet nægtet måtte [virksomhed1] P/S se sig nødsaget til at overdrage arealet til ejerforeningen uden fortjeneste.
Anvendelse af arealet som garage har derfor været helt og aldeles udelukket, idet arealet alene kan anvendes til lager/opbevaring.”
Landsskatterettens afgørelse
I det følgende vil henvisninger til tinglysningsafgiftsloven være henvisninger til den dagældende lov om afgift af tinglysning og registrering af ejer- og panterettigheder m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 1083 af 22. juni 2020 med senere lovændringer frem til skødets tinglysningstidspunkt.
Det fremgår af tinglysningsafgiftslovens § 1, stk. 1, nr. 1, at der skal betales en afgift til statskassen ved tinglysning af betinget eller endeligt ejerskifte af fast ejendom.
Tinglysningsafgiften udgør 1.750 kr. og 0,6 % af ejerskiftesummen, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1. Er ejerskifte af anden ejendom end ejerboliger ikke sket i almindelig fri handel, skal der ved anmeldelse til tinglysning afgives en erklæring herom. I disse tilfælde skal anmelderen angive den forventelige kontantværdi efter bedste skøn svarende til det, som ville være opnået, hvis ejerskiftet var sket i almindelig fri handel. Afgiften skal da beregnes på grundlag af den højeste værdi af enten ejerskiftesummen eller den angivne værdi, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 4.
Angives værdien ikke, eller afgives de foreskrevne erklæringer efter tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 4, ikke, foranlediger skatteforvaltningen om fornødent ejendommens værdi vurderet ud fra oplysningerne om ejendommen ved anmeldelsen til tinglysning efter principperne i ejendomsvurderingslovens §§ 15 og 16. Skatteforvaltningen beregner afgiften på grundlag af værdien, når denne foreligger, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 5.
Det følger af § 4 i bekendtgørelse nr. 2283 af 29. december 2020 om afgift af tinglysning og registrering af ejer- og panterettigheder m.v. (herefter tinglysningsafgiftsbekendtgørelsen), at såfremt der er tale om tinglysning af et ejerskifte af anden ejendom end ejerboliger, som ikke er sket i almindelig fri handel, skal der afgives følgende erklæring:
””Ejerskiftet, der vedrører en anden ejendom end en ejerbolig, er ikke sket i almindelig fri handel.””
Landsskatteretten bemærker, at der ved tinglysningen af skødet blev afgivet behørig erklæring som nævnt i tinglysningsafgiftsbekendtgørelsens § 4, og at der blev angivet en forventelig kontantværdi ved fri handel på 1 kr. Ved indbringelsen af nærværende klagesag har selskabet imidlertid gjort gældende, at afgiftsgrundlaget for tinglysningen udgør 700.000 kr. svarende til den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2020.
Som følge af den ved tinglysningen angivne værdi har Skattestyrelsen foranlediget en vurdering af ejendommen efter principperne i ejendomsvurderingslovens §§ 15 og 16. Ejendomsværdien på tinglysningstidspunktet er af Vurderingsstyrelsen i den henseende fastsat til 2.000.000 kr.
Det følger ikke af reglerne i tinglysningsafgiftsloven, at tinglysningsafgiften ved ejerskifte i den omhandlede situation skal beregnes på baggrund af ejendommens offentliggjorte ejendomsværdi. Derimod udgør afgiftsgrundlaget enten ejerskiftesummen eller den af anmelderen fastsatte værdi i medfør af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 4. Henset til at der ved tinglysningen blev angivet en forventelig kontant værdi af ejendommen i fri handel på 1 kr., finder retten, at Skattestyrelsen med rette har foranlediget ejendommens værdi vurderet i medfør af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 5. Ligeledes er det med rette, at Skattestyrelsen har beregnet tinglysningsafgiften på grundlag af denne værdi, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 5, 4. pkt.
Retten finder således også, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte den af Vurderingsstyrelsen fastsatte ejendomsværdi, der er fastsat efter principperne i ejendomsvurderingslovens §§ 15 og 16, idet denne hverken er dokumenteret, at denne bygger på forkerte faktuelle forhold eller fremstår åbenbart urimelig. Der er herved lagt vægt på, at det, af selskabet anførte vedrørende indskrænkningen i anvendelsen af ejendommen, ikke findes at være dokumenteret, idet ejendommen ikke som følge af offentligretlige forskrifter eller lignende har en begrænset anvendelse i det anførte omfang. Retten lægger i den henseende også vægt, at det fremgår af kort- og billedmateriale, at der er adgang til den pågældende ejendom med motorkøretøjer.
Landsskatteretten stadfæster derfor Skattestyrelsens afgørelse om opkrævning af yderligere 11.900 kr. i tinglysningsafgift som følge af tinglysningen af skødet med løbenr. [...86]