Kendelse af 16-08-2022 - indlagt i TaxCons database den 03-11-2022

Journalnr. 22-0038675

Klagepunkt	Skattestyrelsens afgørelse	Klagerens opfattelse	Landsskatterettens afgørelse
Værdi af ejendom ved erhvervelse fra klagerens forældre	2.929.000 kr.	2.000.000 kr.	2.929.000 kr.

Faktiske oplysninger

Klagerens forældre har ved købsaftale af den 25. februar 2019 overdraget ejendommen beliggende [adresse1], [by1] for 2.000.000 kr. til klageren. Overtagelsesdatoen var den 1. marts 2019.

Overdragelsessummen blev berigtiget ved kontant udbetaling på 100.000 kr., prioritetslån på 1.600.000 kr., samt gældsbrev mellem klageren og klagerens forældre på 300.000 kr.

På overdragelsestidspunktet var den offentlige ejendomsvurdering 1.750.000 kr., og overdragelsen skete dermed inden for +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering.

Ved formidlingsaftale af den 16. maj 2019 udbød klageren ejendommen til salg for 2.998.000 kr., og ejendommen blev ved købsaftale af den 6. juni 2019 solgt i almindelig fri handel for 2.950.000 kr.

Klageren har oplyst, at klagerens 2 søskende ikke fik gaver fra forældrene, i forbindelse med overdragelse af ejendommen til klageren.

Klageren har endvidere oplyst, at hun fik et barn den 10. marts 2019, og at det viste sig, at det ikke var praktisk muligt at blive boende med et barn på 4. sal.

Af Skattestyrelsens talmæssige opgørelse fremgår:

	Jeres opgørelse		Vores opgørelse
Værdi af overdraget ejendom (50 %)	1.000.000 kr.	* 2	1.464.500 kr.	* 2
Modydelse – kontant betaling (50 %)	-50.000 kr.	* 2	-50.000 kr.	* 2
Modydelse – overtagelse af lån (50 %)	-800.000 kr.	* 2	-800.000 kr.	* 2
Modydelse – gældsbrev (50 %)	-150.000 kr.	* 2	-150.000 kr.	* 2
Gavebeløb	0 kr.	* 2	464.500 kr.	* 2
Afgiftsfrit bundbeløb	0 kr.	* 2	-65.700 kr.	* 2
Afgiftsgrundlag	0 kr.	* 2	398.800 kr.	* 2
Gaveafgift, 15 % af ovenstående	0 kr.	* 2	59.820 kr.	* 2
Tinglysningsafgift	0 kr.	* 2	-1.903 kr.	* 2
Gaveafgift til betaling	0 kr.	* 2	57.917 kr.	* 2

Skattestyrelsen vurderede herefter, at klageren har modtaget gaver fra forældrene på samlet 929.000 kr., og at gaveafgift til betaling udgør 115.834 kr.

Skattestyrelsens afgørelse

Skattestyrelsen har truffet afgørelse om, at værdi af ejendom ved overdragelse fra klagerens forældre skal ansættes til 2.929.000 kr.

Til støtte herfor har Skattestyrelsen anført:

”Det fremgår af boafgiftslovens § 27, stk. 1, at en gaves værdi skal fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen. Handelsværdien er den værdi, som en ejendom kunne indbringe ved et salg i fri handel. Af stk. 2 fremgår, at hvis Skattestyrelsen finder, at en værdiansættelse ikke svarer til handelsværdien på tidspunktet for gavens modtagelse, kan Skattestyrelsen ændre værdi-ansættelsen inden 6 måneder efter anmeldelsens modtagelse.

Retningslinjerne for værdiansættelse af aktiver mellem personer, der er omfattet af boafgiftslovens regler findes i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning (værdiansættelsescirkulæret).

Det fremgår af værdiansættelsescirkulærets pkt. 2, at

”De aktiver, der omfattes af skatte- og afgiftsberegningen, ansættes normalt til deres værdi i han- del og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for afgiftsberegningen. Ved værdien i handel og vandel forstås det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved et salg i det åbne marked”

Udgangspunktet i værdiansættelsescirkulæret er herefter, at det beløb, som gaven kunne indbringe ved et salg på markedsvilkår mellem uafhængige parter, svarer til gavens værdi.

Af værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, stk. 2 fremgår at

“Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af arve- eller gaveafgiften.

Cirkulærets anvisninger er vejledende ved efterprøvelsen af værdiansættelser i den enkelte boopgørelse eller anmeldelse i henhold til værdiansættelsescirkulærets punkt 48.

Højesteret tog i SKM2016.279.HR stilling til, om skattemyndighederne skulle acceptere en værdi- ansættelse foretaget efter 15 % reglen i værdiansættelsescirkulærets punkt 6, 2. afsnit. I præmisserne udtalte Højesteret bl.a., at pkt. 6 skal ses i sammenhæng med cirkulærets pkt. 48, hvoraf følger, at anvisningerne i cirkulæret alene er vejledende ved efterprøvelsen af værdiansættelser i den enkelte boopgørelse eller gaveanmeldelse. Højesteret tolkede boafgiftslovens § 12 således, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 % reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Højesteret fandt, at der i sagen konkret forelå særlige omstændigheder. For det første var realkreditlånene i ejendommene i boperioden optaget til højere værdier end overtagelsesværdierne i boopgørelsen. For det andet var overtagelsesværdierne mindre end de værdier, som arvingerne internt havde anvendt ved bodelingen. Derved skulle skattemyndighederne ikke acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 pct. reglen.

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at Højesterets fortolkning af værdiansættelsescirkulærets pkt. 6 og 48 i SKM2016.279.HR også gælder for gaveoverdragelser. Det skyldes bl.a., at reglerne om beregning af gaveafgift i boafgiftslovens § 27 er de samme som ved beregning af bo- og tillægsboafgift efter boafgiftslovens § 12, ligesom værdiansættelsescirkulærets punkt 6 og 48 uden forskel gælder for både dødsboer og gaver. Vestre Landsret har i SKM2021.345.VLR fastslået, at 15 %- reglen i værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, 2. afsnit, skal fortolkes på samme måde, uanset om der er tale om et dødsbo eller en gaveafgiftsberegning.

Vestre Landsret har i afgørelsen offentliggjort som SKM2021.345.VLR afvist, at der foreligger en fast administrativ praksis, der giver ret til altid at anvende +/ 15 % reglen, hvis der ikke foreligger retlige eller faktiske ændringer på ejendommen. Landsretten fandt herefter, at der forelå særlige omstændigheder, da der i sagen forelå konkret pris for ejendommens værdi i handel og vandel.

Samme konklusion når Østre Landsret frem til i SKM2022.3.ØLR. Her finder Landsretten ligeledes, at der ikke foreligger en fast administrativ praksis, der giver ret til altid at anvende +/- 15 % reglen, hvis der ikke foreligger retlige eller faktiske ændringer på ejendommen. Landsretten påpeger, at en sådan praksis på gaveområdet vil heller ikke harmonere med ordlyden af boafgiftslovens § 27, stk. 1, eller fremstå begrundet i reale forhold. Landsretten fandt herefter, at der forelå særlige omstændigheder, der skyldes særlige konkrete forhold vedrørende ejendommen. Landsretten fastslår, at det er den faktiske handelspris ved køb fra uafhængig tredjemand, der skal lægges til grund for gaveafgiftsberegningen.

Om der foreligger særlige omstændigheder, er en samlet konkret vurdering, hvori der indgår en række forhold. Det vurderes, om der er et/flere konkrete holdepunkter for at værdiansættelsen efter +/-15 % reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi.

Skattestyrelsen har gennemgået de tilgængelige oplysninger og finder, at der er holdepunkter for, at overdragelsessummen ikke er udtryk for den omhandlede ejendoms handelsværdi.

Ejendommen er pr. 25. februar 2019 overdraget af [person1] og [person2] til [person3] for 2.000.000 kr.

Vi har konstateret, at ejendommen kort tid efter overdragelsen sættes til salg for 2.998.000 kr. i maj 2019, og efterfølgende sælges for 2.929.000 kr. i almindelig fri handel i juli 2019.

Efter en samlet konkret vurdering finder Skattestyrelsen, at der grundet den højere salgspris i fri handel (afvigelse på 46 % i forhold til overdragelsesprisen fra forældre) samt det korte tidsrum (under 3 måneder) fra overdragelsen fra forældrene til ejendommen bliver sat til salg, er tale om særlige omstændigheder.

Skatterådet har således truffet afgørelse i bindende svar offentligt 30. september 2021 som SKM2021.493.SR, SKM2021.498.SR og SKM2021.502.SR, hvor omstændighederne er tilsvarende denne sag.

I de nævnte bindende svar var tidsforskellene og prisafvigelser: 28 måneder og afvigelse på 74 %, 38 måneder og afvigelse på 110 % samt 26 måneder og afvigelse på 57 %. I de tre bindende svar konstaterede Skatterådet at der på denne baggrund forelå særlige omstændigheder.

Denne sag har kortere tidsforskel og sammenlignelig afvigelse, hvorfor der efter Skattestyrelsens vurdering er tale om særlige omstændigheder.

Endvidere er ejendommen værdiansat til 2.998.000 kr. pr. 16. maj 2019 jf. formidlingsaftale mellem [person3] og ejendomsmægler. Denne værdiansættelse indikerer, at overdragelsessummen mellem [person1] og [person2] og [person3], ikke er ejendommens reelle værdi i fri handel.

Det er derfor Skattestyrelsens vurdering, at salgssummen fra juli 2019 er ejendommens reelle værdi i fri handel. Værdien af [adresse1], [by1] ansættes derfor til 2.929.000 kr.

Det fremgår af boafgiftslovens § 29, stk. 2, at der i gaveafgiften kan fratrækkes tinglysningsafgift, som gavemodtager eller gavegiver har betalt af gaveandelen i forbindelse med ejendomsoverdragelse, og at dette ikke finder anvendelse for den faste del af tinglysningsafgiften.

Ifølge tinglyst skøde udgør den variable del af tinglysningsafgiften 12.000 kr. Skattestyrelsen har beregnet fradrag for gavens andel af betalt variabel tinglysningsafgift som 12.000 kr. * 50 % * 464.500 kr. / 1.464.500 kr. = 1.903 kr.

Gaveafgiften for gaverne til [person3] ansættes derfor til 2* 57.917 kr.

Der henvises til ovenstående talmæssige opgørelse.

...

Dine bemærkninger

Det fremgår af dine bemærkninger, at du ikke er enig i Skattestyrelsens forslag til ansættelse af gaveafgift, da du ikke finder at der foreligger særlige omstændigheder vedrørende overtagelsen af ejendommen til fra [person1] og [person2]. Dine bemærkninger kan opsummeres således:

1. Salget af ejendommen skete grundet personlige og uforudsete forhold og prisforskellen mellem din overtagelsespris og salgspris på ejendommen, skyldtes prisstigninger i boligmarkedet i 2019.

2. Der er handlet med en salgspris inden for den gældende offentlige vurdering (indenfor +/- 15 %)

Vores kommentarer til jeres bemærkninger

1. Skattestyrelsen forholder sig alene til de faktiske forhold. Der er foretaget en overdragelse indenfor +/- 15 %, men den efterfølgende salgspris indikerer, at ejendommen er overdraget til en pris under dens reelle værdi, hvorfor vi vurderer, at der er tale om særlige omstændigheder.

2. I tilfælde med særlige omstændigheder er det ikke muligt at benytte sig af +/-15 %, jf. Højesterets fortolkning af boafgiftens § 12 i SKM2016.279.HR.”

Af Skattestyrelsens udtalelse af 7. juni 2022 fremgår:

”Klager gør overordnet gældende at handlen er sket indenfor gældende regler og at man som borger burde kunne støtte ret herpå.

Endvidere gør klager opmærksom på at det er problematisk at bo med et barn på 4. sal uden elevator og parkeringsplads, hvorfor hun var nødsaget til at videresælge ejendommen kort tid efter overtagelsen.

Skattestyrelsen har i forbindelse med sagsbehandlingen taget udgangspunkt i de faktiske forhold, herunder at ejendommen videresælges 3 måneder efter overtagelsen fra forældrene til en noget højere pris.

Skattestyrelsen er hermed ikke enig med klager i, at ejendommen kan overdrages til +/- 15 % af den offentlige vurdering, jf. værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, 2. afsnit. Endvidere henvises til SKM2016.279.HR, SKM2021.345.VLR, SKM2022.3.ØLR samt de offentliggjorte afgørelser fra Skatterådet vedrørende særlige omstændigheder.”

Af Skattestyrelsens supplerende udtalelse af 21. juni 2022 fremgår:

”Handlen for ejendommen [adresse1], [by1] den 6. juni 2019 er registreret som sket for 2.950.000 kr., og ikke for 2.929.000 kr. i juli 2019.

Dette skyldes nok en mindre trykfejl, hvor værdien er lidt mindre, end den konstaterede handelsværdi, som betyder, at det er i skatteyders favør.

Da der er tale om skønsmæssig ansættelse vil vi fastholde afgørelsen uagtet, at gavegiver og gavemodtager jf. boafgiftslovens § 26, stk. 4 burde have underrettet Skattestyrelsen om den korrekte handelsværdi, hvis Skattestyrelsens skønsmæssige ansættelse er for lav.”

Klagerens opfattelse

Klageren har nedlagt påstand om, at værdiansættelsescirkulæret finder anvendelse, hvorfor der ikke er grundlag for forhøjelse af gaveafgiften.

Til støtte herfor har klageren anført:

”Jeg har den 27. april 2022 modtaget vedhæftede afgørelse fra Skattestyrelsen Dødsbo/Gaver ved [person4].

Afgørelsen betyder, at jeg skal betale gaveafgift af en lejlighed, som jeg den 25. februar 2019 købte af mine forældre, fordi jeg solgte lejligheden i juli 2019.

Jeg var ikke vidende om, at lejligheden havde en større værdi da jeg købte den. Jeg havde ikke grund til at formode, at den var væsentlig mere værd end min købspris.

Kontantværdien, som jo er ansat af skats vurderingssystem var 1.750.000 kr. Ifølge vejledningerne fra skat kan man i en sådan situation ansætte værdien til +/- 15 % af den offentlige vurdering.

Vi fulgte disse regler og ansatte endda værdien i den højeste ende af det angivne interval. Købsprisen blev fastsat til 2.000.000 kr. Ifølge skats vejledninger skal man holde sig inden for det angivne interval +/- 15 % af den offentlige vurdering, for at kunne anvende reglerne. Det var det vi henholdt os til.

Når vi ansætter værdien 15 % højere end den offentlige vurdering, så havde vi ikke fantasi til at forestille os, at lejligheden var mere værd. Det er således ikke os, der har gjort noget forkert, men SKATS vurderingssystem, der er helt misvisende.

Hvis man ikke, som almindelig borger, kan stole på vejledningerne fra skat og i en vis udstrækning kan stole på de offentlige vurderinger, så mener jeg, at retssikkerheden for borgerne helt er forsvundet.

Jeg har blot foretaget en heldig investering, som SKAT så bag ud skuende synes, jeg skal betale gaveafgift af. Hvis det er skattesystemets hensigt, vil der være mange, som foretager heldige investeringer, som skal beskattes. Det kan jo ikke være rimeligt.

Skattesystemet omkring disse ting, er umådeligt indviklede. SKAT kan jo ikke forudsætte, at den almindelige borger er bekendt med de kendelser, som der henvises til. Hertil kommer, at jeg ikke mener, at de er sammenlignelige med min situation, idet vi jo ikke havde nogen mulighed for at se, at der skulle foreligge særlige omstændigheder. Prisen blev sat i den højeste ende af intervallet og det, at lejligheden blev solgt var udelukkende styret af forhold, som jeg ikke kunne kontrollere.

Jeg mener derfor, at vi har gjort, hvad vi kunne for at følge reglerne. Jeg kan derfor ikke se rimeligheden i den pålagte gaveafgift.

Jeg kan tilføje, at mine forældre ikke har givet mine 2 søskende gaver, til kompensation for at jeg hypotetisk skulle have fået en gave på flere hundrede tusinde kr. Hvis vi havde haft en anelse om, at lejlighedens værdi var meget større end min købspris, ville de naturligvis have kompenseret mine søskende.

Jeg kan tilføje, at jeg kun belånte lejligheden ud fra købssummen på 2.000.000 kr. Hvis jeg havde haft en anelse om, at værdien var langt højere, ville jeg naturligvis have belånt ejendommen fuldt ud, så jeg ikke behøvede at låne penge fra mine forældre i forbindelse med købet.

Jeg kan endvidere tilføje, at det ikke var meningen, at lejligheden skulle sælges. Jeg havde boet i nogle år i lejligheden og var meget glad for at bo midt i byen. Den 10. mats 2019 fødte jeg mit barn.

Min lejlighed lå 1 km. fra mine forældres lejlighed, hvorfor beliggenheden var idel i forhold til, at få hjælp i hverdagen. Efter et par måneder viste det sig imidlertid, at det ikke var praktisk muligt, at blive boende med et barn på 4. sal uden elevator og uden fast parkeringsplads. Det var en situation, som jeg ikke havde forudset. Det er således helt tilfældigt, og absolut ikke hensigten, at den bliver solgt så hurtigt efter købet.

Jeg kan endvidere tilføje, det forhold, at lejligheden 4 måneder senere bliver solgt for en højere pris skyldes dels at lejlighedsmarkedet steg meget i 2019 og, at jeg var heldig, at der var en liebhaver, som ønskede at købe lejligheden stort set til prisen og meget hurtigt.

Jeg mener derfor ikke, at jeg/vi har foretaget os noget, som ikke er indenfor de regler og vejledninger, som SKAT har udstukket. Tværtimod, har jeg blot forsøgt, at holde mig indenfor reglerne.

Til slut vil jeg tilføje, at der ikke er tvivl om, at vurderingen på overdragelsestidspunktet, hvis der var blevet foretaget en sådan ville være noget mindre end de 2.929.000 kr., som den senere blev solgt for. Det virker derfor helt uforståeligt, at SKAT fastsætter prisen til en heldig salgspris i juli 2019.”

Landsskatterettens afgørelse

En gave er skattepligtig for modtageren, medmindre den er omfattet af boafgiftslovens § 22. Det følger af statsskattelovens § 4, litra c, og § 5, litra b.

Ved overdragelse af formuegoder, herunder fast ejendom, mellem forældre og børn, vil parterne være omfattet af boafgiftslovens § 22, således, at reglerne om værdiansættelse i boafgiftslovens § 27 finder anvendelse. Efter denne bestemmelse skal aktivernes værdi fastsættes til handelsværdien på tidspunktet for modtagelsen.

Ved familieoverdragelser kan fast ejendom, der handles mellem forældre og børn, værdiansættes efter bestemmelserne i værdiansættelsescirkulæret, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982.

Af cirkulærets pkt. 2 fremgår det, at det er værdien i handel og vandel, det vil sige i fri handel mellem uafhængige parter på det åbne marked, der skal danne grundlag for værdiansættelsen af det overdragne aktiv.

Af cirkulærets pkt. 6 fremgår det, at parterne ved overdragelse af fast ejendom kan handle indenfor +/- 15 % af den seneste offentliggjorte kontante ejendomsvurdering. Hvis parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 % højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af gaveafgiften.

Klagerens forældre har den 25. februar 2019 overdraget ejendommen beliggende [adresse1], [by1] til klageren for 2.000.000 kr. På overdragelsestidspunket var den offentlige ejendomsvurdering 1.750.000 kr. Parterne har således handlet ejendommen til en værdi, der ligger inden for den offentlige ejendomsvurdering +/- 15 %.

Den 16. maj 2019 indgik klageren en formidlingsaftale om salg af ejendommen, hvorefter lejligheden ved købsaftale af 6. juni 2019 blev solgt til 2.950.000 kr. i almindelig fri handel.

Landsskatteretten finder, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse på +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Det kan udledes af SKM2022.3.ØLR, at en handel mellem uafhængige parter, før en familieoverdragelse, kan anses som en særlig omstændighed, der medfører at værdiansættelsen på +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering kan tilsidesættes.

Landsskatteretten finder, at det af SKM2016.279.HR kan udledes, at en handel mellem uafhængige parter, kort tid efter en familieoverdragelse, ligeledes kan anses som en særlig omstændighed, der medfører at værdiansættelsen på +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering kan tilsidesættes.

Henset til, at klageren, i nær tilknytning til familieoverdragelsen, udbyder ejendommen til salg, og at lejligheden herefter, 31/2 måned efter overdragelsen, i almindelig fri handel sælges til 2.950.000 kr., finder Landsskatteretten, at der foreligger særlige omstændigheder, der skyldes særlige, konkrete forhold vedrørende ejendommen, hvorfor værdiansættelsen på + / - 15 % af den offentlige ejendomsvurdering kan tilsidesættes. At klageren valgte at sælge lejligheden, fordi det var praktisk umuligt at blive boende med et lille barn, ændrer ikke herved.

Idet ejendommen, i nær tilknytning til overdragelsen, blev solgt for 2.950.000 kr. i almindelig fri handel, finder Landsskatteretten, at det er med rette, at Skattestyrelsen har skønnet handelsværdien ved overdragelsen fra klagerens forældre til 2.929.000 kr., og at det er denne værdi, som skal lægges til grund ved beregningen af gaveafgiften.

Landsskatteretten stadfæster således Skattestyrelsens afgørelse.