Kendelse af 26-06-2022 - indlagt i TaxCons database den 31-07-2022

Journalnr. 22-0013305

Klagepunkt	Skattestyrelsens afgørelse	Klagerens opfattelse	Landsskatterettens afgørelse
Værdi af ejendom ved overdragelse til klagerens søn	2.500.000 kr.	1.500.000 kr.	2.500.000 kr.

Faktiske oplysninger

Ved købsaftale af den 30. januar 2018 har klageren overdraget ejendommen beliggende [adresse1][by1] til sønnen, [person1] for 1.500.000 kr.

Af ”Aftale om udbetaling af lån i [finans1]” fremgår det, at klagerens søn den 21. februar 2018 får udbetalt et lån med en hovedstol på 1.552.000 kr.

Den senest kendte offentlige ejendomsvurdering udgjorde 1.200.000 kr. Overdragelsen skete således ikke indenfor +/- 15 % af den offentlige vurdering.

Det fremgår af [...dk] at lejligheden blev udbudt til salg i april 2018, og at lejligheden efterfølgende blev solgt pr. 21. juni 2018 for 2.567.000 kr. i almindelige fri handel.

Skattestyrelsen har opgjort gaveafgift således:

Talmæssig opgørelse

Jeres opgørelse

Vores opgørelse

Overdragne ejendommes værdi

2.500.000 kr.

Modydelser: Overtaget lån

1.500.000 kr.

Gavebeløb

1.000.000 kr.

Afgiftsfrit bundbeløb

-64.300 kr.

Afgiftsgrundlag

935.700 kr.

Gaveafgift 15 % af afgiftsgrundlag

140.355 kr.

•	Gavens andel af tinglysningsafgift

-3.600 kr.

Gaveafgift til indbetaling

140.355 kr.

136.755 kr.

Gaveafgift indbetalt 12.04.2021

-140.335 kr.

Gaveafgift til tilbagebetaling

-3.600 kr.

Skattestyrelsen har den 29. oktober 2021 sendt forslag om ændring af gaveafgiften, og afgørelsen er dateret den 30. november 2021.

Skattestyrelsens afgørelse

Skattestyrelsen har truffet afgørelse om, at værdi af gave ved overdragelse af ejendom skal ansættes til 2.500.000 kr.

Til støtte herfor har Skattestyrelsen anført:

”Det fremgår af boafgiftslovens § 27, stk. 1, at en gaves værdi skal fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen. Handelsværdien er den værdi, som en ejendom kunne indbringe ved et salg i fri handel.

Retningslinjerne for værdiansættelse af aktiver mellem personer, der er omfattet af boafgiftslovens regler findes i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning (værdiansættelsescirkulæret).

Det fremgår af værdiansættelsescirkulærets pkt. 2, at

”De aktiver, der omfattes af skatte- og afgiftsberegningen, ansættes normalt til deres værdi i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for afgiftsberegningen. Ved værdien i handel og vandel forstås det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved et salg i det åbne marked”

Udgangspunktet i værdiansættelsescirkulæret er herefter, at det beløb, som gaven kunne indbringe ved et salg på markedsvilkår mellem uafhængige parter, svarer til gavens værdi.

Af værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, stk. 2 fremgår at

“Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af arve- eller gaveafgiften.

Cirkulærets anvisninger er vejledende ved efterprøvelsen af værdiansættelser i den enkelte boopgørelse eller anmeldelse i henhold til værdiansættelsescirkulærets punkt 48.

Højesteret tog i SKM2016.279.HR stilling til, om skattemyndighederne skulle acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 % reglen i værdiansættelsescirkulærets punkt 6, 2. afsnit. I præmisserne udtalte Højesteret bl.a., at pkt. 6 skal ses i sammenhæng med cirkulærets pkt. 48, hvoraf følger, at anvisningerne i cirkulæret alene er vejledende ved efterprøvelsen af værdiansættelser i den enkelte boopgørelse eller gaveanmeldelse. Højesteret konkluderer således, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 % reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Højesteret fandt, at der i sagen konkret forelå særlige omstændigheder. For det første var realkreditlånene i ejendommene i boperioden optaget til højere værdier end overtagelsesværdierne i boopgørelsen. For det andet var overtagelsesværdierne mindre end de værdier, som arvingerne internt havde anvendt ved bodelingen. Derved skulle skattemyndighederne ikke acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 % reglen.

Vestre Landsret har i afgørelsen offentliggjort som SKM2021.345.VLR afvist, at der foreligger en fast administrativ praksis, der giver ret til altid at anvende +/ 15 % reglen, hvis der ikke foreligger retlige eller faktiske ændringer på ejendommen. Landsretten fandt herefter, at der forelå særlige omstændigheder, da der i sagen forelå konkret pris for ejendommens værdi i handel og vandel.

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at Højesterets fortolkning af værdiansættelsescirkulærets pkt. 6 og 48 i SKM2016.279.HR også gælder for gaveoverdragelser. Det skyldes bl.a., at reglerne om beregning af gaveafgift i boafgiftslovens § 27 er de samme som ved beregning af bo- og tillægsboafgift efter boafgiftslovens § 12, ligesom værdiansættelsescirkulærets punkt 6 og 48 uden forskel gælder for både dødsboer og gaver. Dermed kan Højesterets dom SKM2016.279.HR udstrækkes til også at gælde for gaveoverdragelser. Vestre Landsret finder ligeledes i SKM2021.345.VLR, at værdiansættelsescirkulæret skal fortolkes på samme måde uanset om der er tale om et dødsbo eller en gaveafgiftsberegning.

I afgørelse offentliggjort som SKM2018.551.LSR, har Landsskatteretten anvendt samme fortolkning som Højesteret. Det følger således af afgørelsen, at Skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse inden for værdiansættelsescirkulærets retningslinjer, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Konkret fandt Landsskatteretten ikke, at der forelå særlige omstændigheder i denne sag. Det er dog Skatteministeriets opfattelse, at der forelå særlige omstændigheder, og ministeriet har derfor indbragt sagen for domstolene.

Skatterådet har senest offentliggjort en række afgørelser om bindende svar i ejendomsoverdragelser, hvor de ligeledes finder, at der foreligger særlige omstændigheder når der er kort tidsmæssig forskel på købs- og salgstidspunkter samt at der er tale om betydelig prisafvigelse. Se f.eks. SKM2021.529.SR, hvor der er tidsforskel på 22 måneder og en prisforskel på 91 %.

Om der foreligger særlige omstændigheder, er en samlet konkret vurdering, hvori der indgår en række forhold. Det vurderes, om der er et/flere konkrete holdepunkter for at værdiansættelsen efter +/-15 % reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi.

Vi har således konstateret, at ejendommen [adresse1], [by1] er overtaget af [person1] for 1.500.000 kr. ved købsaftale af 30. januar 2018 og videresolgt ved købsaftale af 21. juni 2018 for 2.567.000 kr. Der en således en tidsforskel på under 5 måneder og en prisforskel på 66 %.

Vi har ligeledes konstateret, at ejendommen efter overdragelsen til [person1] er belånt med realkreditlån på 1.300.000 kr., hvilket er væsentligt over lånegrænsen på 80 % af 1.500.000 kr.

Efter en samlet konkret vurdering er det Skattestyrelsens opfattelse, at der er holdepunkter for, at ejendommenes overdragelsessum ikke er udtryk for den reelle handelsværdi, og at der foreligger særlige omstændigheder. Tilstedeværelse af særlige omstændigheder bevirker, at ejendommen ikke kan overdrages til den offentlige ejendomsvurdering +/-15 %.

Vi vurderer derfor, at den reelle handelsværdi på overdragelsestidspunktet var 2.500.000 kr.

I skattestyrelsens opgørelse er der beregnet fradrag for gavens andel af den variable tinglysningsafgift på 9.000 kr. Det beregnes til et fradrag på 3.600 kr. (1.000.000 kr. / 2.500.000 kr. x 9.000 kr.) ifølge boafgiftslovens § 29, stk. 2

Gaveafgiften ændres dermed til 136.755 kr. Der henvises til ovenstående talmæssige opgørelse”

Af Skattestyrelsens udtalelse af 11. marts 2022 fremgår:

”Vi vil dog gerne præcisere, hvorfor vi mener, der er holdepunkter for særlige omstændigheder i sagen, og kan derfor uddybe det i afgørelsen fremførte:

- I forbindelse med [person1]s overtagelse af ejendommen ved købsaftale af 30. januar 2018 til en pris på 1.500.000 kr. optages realkreditlån i ejendommen den 21. februar 2018. Vi har i afgørelsen anført, at dette lån er på 1.300.000 kr., hvilket ikke er bestridt af klager eller dennes repræsentant. Vi har imidlertid konstateret, at lånet på 1.300.000 kr. er etableret i forbindelse med [person1]s køb af en anden ejendom i juni 2018. I vore systemer, kan vi ikke se hovedstol på lånet optaget i februar 2018 i ejendommen [adresse1] Vi vil dog formode, at lånet har været på 1.500.000 kr., som er det beløb [person1] betaler kontant for ejendommen, og af hans skatteoplysninger i øvrigt kan det konstateres, at han ikke har frie midler udover et bankindestående på ca. 75.000 kr.

- Som yderligere holdepunkt for særlige omstændigheder har vi konstateret, at [person1] i juni måned sælger ejendommen 21. juni 2018 for 2.567.000 kr. Vi har desuden konstateret ved opslag på [...dk] at ejendommen er sat til salg af [person1] allerede i april 2018 for 2.895.000 kr., altså mindre end 3 måneder efter overtagelsen.”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at særlige omstændigheder ikke kan begrænse anvendelsen af +/- 15 % i værdiansættelsescirkulæret, og at der derfor ikke er grundlag for forhøjelse af gaveafgiften.

Til støtte herfor har repræsentanten anført:

”De nærmere omstændigheder i sagen er, at [person2] ved aftale af 30. januar 2018 solgte lejligheden beliggende [adresse1], [by1] til sin søn, [person1]. Overdragelsesprisen var aftalt til 1.500.000 kr. Den offentlige ejendomsvurdering udgjorde kr. 1.200.000.

Ved forslag til afgørelse af 22. januar 2020 (som fastholdt ved afgørelse af 25. marts 2021) anførte Skattestyrelsen, at det var Skattestyrelsens opfattelse, at markedsprisen for lejligheden i forbindelse med salget til [person1] udgjorde kr. 2.500.000, hvorfor Skattestyrelsen forslog at hæve [person2]s indkomst. Ligeledes forslog Skattestyrelsen at pålægge [person2] at foretage en gaveanmeldelse.

Mine klienter anmodede herefter ved brev af 6. februar 2020 om, at vilkårene for salget af lejligheden blev omgjort i medfør af skatteforvaltningslovens § 29. Nærmere var det mine klienters anmodning, at overdragelsesprisen blev ændret fra kr. 1.500.000 til kr. 1.379.000 kr., så prisen for lejligheden var inden for +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering, således at denne pris skulle danne grundlag for eventuel beskatning, idet overdragelsen fandt sted inden for gaveafgiftskredsen

Skattestyrelsen afslog ved afgørelser af 22. marts 2021 herefter at imødekomme mine klienters anmodning. Ved afslaget om at tillade omgørelse lagde Skattestyrelsen vægt på, at +/- 15 %-reglen efter Skattestyrelsens opfattelse ikke ville kunne finde anvendelse i forbindelse med overdragelsen, fordi der efter Skattestyrelsens opfattelse forelå "særlige omstændigheder" i forbindelse med overdragelsen. Skattestyrelsen har i den forbindelse blandt andet henset til omstændigheder omkring [person1]s låneoptagelse og [person1]s senere salg af lejligheden.

Nærværende sag angår herefter Skattestyrelsens afgørelser af 30. november 2021, hvor Skattestyrelsen har ændret [person2]s og [person1]s gaveafgift. Skattestyrelsen anser således forskellen mellem overdragelsessummen for ejendommen og dens handelsværdi for en afgiftspligtig gave fra [person2] til [person1].

[person2]s og [person1] har ved klager af 8. juni 2021 påklaget Skattestyrelsens afgørelser om at nægte omgørelse. Klagen (der er enslydende, men indgivet individuelt for begge) er vedlagt som bilag 3 (Skatteankestyrelsens sagsnumre [sag1] og [sag2]).

Herudover har [person2] ligeledes påklaget Skattestyrelsens afgørelse af 25. marts 2021 om avancebeskatning af [person2]. Denne klage vedlægges som bilag 4 (Skatteankestyrelsens sagsnummer [sag3]).

Det er mine klienters opfattelse, at "særlige omstændigheder" ikke kan begrænse anvendelsen af +/- 15 %- reglen i forbindelse med overdragelsen, hvorfor omgørelse skulle være imødekommet, og at der derfor ikke var grundlag for at forhøje [person2]s indkomst, eller at ændre gaveafgiften for [person2] og [person1].

Der verserer pt. en sag ved Højesteret, som tager stilling til spørgsmålet om, hvorvidt +/- 15 %-reglen finder anvendelse i tilfælde, hvor der foreligger "særlige omstændigheder" (Vestre Landsrets dom i SKM2021.345.VLR, der er indbragt for Højesteret). Yderligere har Højesteret afsagt en kendelse den 26. april 2021 (SKM2021.267.HR) om spørgsmålet, og Skatteministeren har i et svar til Folketingets Skatteudvalg den 31. maj 2021 oplyst, at Skatteministeriet forventer at udstede et styresignal, når den verserende sag er afgjort.

Det er vores vurdering, at spørgsmålet om, hvorvidt der kan tillades omgørelse af vilkårene for salget af lejligheden fra [person2] til [person1] samt det relaterede spørgsmål om forhøjelse af [person2]s indkomst og kravet om at betale gaveafgift vil afhænge af udfaldet af den verserende domsstolssag.

På den baggrund anmoder vi om, at nærværende klage berostilles til retsstillingen er afklaret, samt at nærværende klagesager sambehandles med klagerne relateret til klagesagerne om omgørelse samt klagesagen om forhøjelse af [person2]s indkomst, idet sagerne er nært forbundne.”

Landsskatterettens afgørelse

En gave er skattepligtig for modtageren, medmindre den er omfattet af boafgiftslovens § 22. Det følger af statsskattelovens § 4, litra c, og § 5, litra b.

Ved overdragelse af formuegoder, herunder fast ejendom, mellem forældre og børn, vil parterne være omfattet af boafgiftslovens § 22, således, at reglerne om værdiansættelse i boafgiftslovens § 27 finder anvendelse. Efter denne bestemmelse skal aktivernes værdi fastsættes til handelsværdien på tidspunktet for modtagelsen.

Ved familieoverdragelser kan fast ejendom, der handles mellem forældre og børn, værdiansættes efter bestemmelserne i værdiansættelsescirkulæret, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982.

Af cirkulærets pkt. 2 fremgår det, at det er værdien i handel og vandel, det vil sige i fri handel mellem uafhængige parter på det åbne marked, der skal danne grundlag for værdiansættelsen af det overdragne aktiv.

Af cirkulærets pkt. 6 fremgår det, at parterne ved overdragelse af fast ejendom kan handle indenfor +/- 15 % af den seneste offentliggjorte kontante ejendomsvurdering. Hvis parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 % højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af gaveafgiften.

Klageren har den 30. januar 2018 overdraget ejendommen beliggende [adresse1], [by1] til sin søn for 1.500.000 kr. På overdragelsestidspunket var den offentlige ejendomsvurdering 1.200.000 kr.

Klageren og hans søn har således handlet ejendommen til en værdi, der ligger uden for den offentlige ejendomsvurdering +/- 15 %.

I april 2018 udbød klagerens søn ejendommen til salg, hvorefter den ved købsaftale af 21. juni 2018 blev solgt til 2.567.000 kr. i almindelig fri handel.

Det følger af boafgiftslovens § 27, at en gaves værdi skal fastsættes til handelsværdien på tidspunktet for modtagelsen. Henset til, at klagerens søn kort tid efter overdragelsen udbød ejendommen til salg, og ca. 4,5 måneder efter overdragelsen solgte lejligheden til en værdi på 2.567.000 kr., finder Landsskatteretten, at det er med rette, at Skattestyrelsen har ansat handelsværdien ved overdragelsen i januar 2018 til 2.500.000 kr., som skal lægges til grund ved beregningen af gaveafgiften.

Landsskatteretten stadfæster således Skattestyrelsens afgørelse.