Kendelse af 26-06-2023 - indlagt i TaxCons database den 03-08-2023

Journalnr. 21-0089986

Klagepunkt	Skattestyrelsens afgørelse	Klagerens opfattelse	Landsskatterettens afgørelse
Indkomståret 2019
Forhøjelse af kapitalindkomst	1.303.540 kr.	0 kr.	1.303.540 kr.

Faktiske oplysninger

Klageren har den 15. juni 2019 erhvervet et ubebygget areal beliggende på [adresse1] i [by1] fra sin mor til en overdragelsespris på 180.000 kr., hvoraf de 65.700 kr. var gave.

Skattestyrelsen har vurderet arealet som et ubebygget areal på trods af, at det er oplyst, at der på grunden er opført to bygninger, der er anført som skure. Den offentlige ejendomsværdi udgjorde på datoen for Skattestyrelsens afgørelse 180.000 kr.

Klageren videresolgte den 17. september 2019 det ubebyggede areal til en købesum på 1.500.000 kr.

[by2] Kommune har den 28. maj 2013 i en skrivelse til klagerens mor givet afslag på at ændre ejendommens status fra ubebygget areal til fritidsbolig, idet loftshøjden på bygningerne var for lav. Det fremgår endvidere af afslaget, at det allerede den 23. september 2010 blev afgjort, at bygningerne på ejendommen ikke måtte anvendes til beboelse eller beboelseslignende formål.

[by2] Kommune har konstateret, at der på ejendommen har været indrettet én bygning med bl.a. toilet, bad samt køkken med tilhørende VVS-installationer og afløb. [by2] Kommune har i samme skrivelse, der er dateret den 1. september 2016, oplyst, at Plan og Byg den 26. januar 2016 har givet klagerens mor påbud om lovliggørelse af forholdet, dvs. at bygningen skulle reetableres, således den fremstod som et udhus. Kommunen har ved dette punkt henvist til, at kommunen tidligere har fremsendt en skrivelse om, at bygningerne på ejendommen ikke måtte anvendes til bolig eller boliglignende formål.

[by2] Kommune har ved tilsyn den 25. juni 2019 konstateret, at kommunens påbud om bygningens reetablering ikke var efterkommet. Kommunen har ved tilsyn den 21. august 2019 konstateret, at alt tilslutning var frakoblet skuret, toilettet var afmonteret, gulvafløbene var plomberet med mørtel og lukket med en plade, samt at der ikke længere var indrettet køkken med vask og ovn. Bygningerne på ejendommen fremstod ved tilsynet som skure.

Klagerens repræsentant har til Skattestyrelsen fremsendt billeder, der viser, at én af bygningerne på ejendommen har været anvendt til beboelse.

Skattestyrelsen har oplyst, at det er styrelsens vurdering, at klageren har været bekendt med, at der ikke var mulighed for at ændre ejendommens status til fritidsbolig, da han erhvervede ejendommen, hvorfor klageren ikke har erhvervet ejendommen med det formål at benytte den til fritidsbolig.

Skattestyrelsen har opgjort klagerens fortjeneste ved salg af fast ejendom til følgende i henhold til reglerne i ejendomsbeskatningsloven (EBL):

Salgssum		1.500.000 kr.
Anskaffelsessum	180.000 kr.
10.000 kr.s tillæg	10.000 kr.
18/6 2019 – betalt til tinglysningsbureau	2.710 kr.
9/7 2019 – [person1] skødekontoret	3.750 kr.	-196.460 kr.
Fortjeneste til beskatning		1.303.540 kr.

Skattestyrelsen har i opgørelsen ikke medtaget eventuelle handelsomkostninger, da klageren ikke har fremsendt dokumentation herfor.

Skattestyrelsens afgørelse

Skattestyrelsen har forhøjet klagerens kapitalindkomst med 1.303.540 kr. for indkomståret 2019 på baggrund af fortjeneste ved salg af fast ejendom.

Skattestyrelsen har som begrundelse for sin afgørelse anført følgende:

”(...)

4. Salg af grundstykke ved [adresse1]

(...)

4 . 4 . Skattestyrelsens bemærkninger og begrundelse

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvirksomhed med handel af fast ejendom, beskattes efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Loven gælder for både fysiske personer og juridiske personer, der er skattepligtige i og til Danmark, og som ejer fast ejendom. Loven gælder for alle former for afståelse af fast ejendom, herunder afståelse ved arv, gave, erstatninger m.v.

Loven indeholder regler for, hvordan den skattepligtige fortjeneste skal opgøres.

Den skattepligtige fortjeneste skal opgøres med udgangspunkt i den kontantomregnede afståelses- og anskaffelsessum. Anskaffelsessummen reguleres efter særlige regler med et fast tillæg og tillæg for visse afholdte udgifter til vedligeholdelse og forbedringer.

Fortjeneste ved afståelse af ejerboliger, der er omfattet af den såkaldte parcelhusregel, er fritaget for beskatning. Fortjeneste ved afståelse af fritidsboliger er også under visse betingelser fritaget for beskatning.

Begrebet fast ejendom i ejendomsavancebeskatningsloven afgrænses sådan:

Fast ejendom omfatter f.eks.:

•	Jordarealer både med og uden bygninger
•	Bygninger, der tilhører en anden end grundens ejer (bygninger på fremmed grund), som opfylder de nævnte krav om matrikelregistrering
•	Ejerlejligheder som nævnt i ejerlejlighedsloven.

Ejendommens jordforekomster er også en del af den faste ejendom.

Ifølge vores oplysninger har du købt grunden beliggende v/[adresse1], [by1] af din mor ved skøde af 27. juni 2019. Overdragelsesprisen var aftalt til 180.000 kr., hvoraf de 114.300 kr. skulle betales kontant - restsummen 65.700 kr. ved gave. Overdragelsesprisen svarer til den seneste offentlige ejendomsvurdering, som var 180.000 kr.

Ifølge vurderingsoplysningerne er der tale om et ubebygget areal. Ifølge BBR ligger der dog 2 skure på arealet.

Du videresælger grunden ved skøde dateret 17. september 2019 til uafhængig 3. part ([virksomhed1] ApS, [adresse1], [by1] til 1.500.000 kr. kontant.

Du har derfor opnået en fortjeneste ved salget.

Som det fremgår ovenfor, beskattes fortjeneste ved salg af fast ejendom efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven - dette fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 1 samt § 6.

Der er dog undtagelser til dette, idet ejendomme, der har tjent til bolig for ejeren i dennes ejertid, er undtaget fra beskatning - det samme gælder for fritidsboliger - hvis disse opfylder visse betingelser.

Anvendelsen af sommerhusreglen forudsætter, at der ligger en bygning på grunden, der er egnet til fritidsformål. Det blev fastslået i en sag, at sommerhusreglen forudsætter, at der på grunden ligger en bygning, der er egnet som fritidsbolig. I sagen blev en større grund anvendt til fritidsformål. På grunden, der var vurderet som ubebygget, var der opført en 16 m2 stor bygning, der var uden sædvanlige installationer. Bygningen blev først overdraget efterfølgende, og allerede af den grund var overdragelsen ikke omfattet af sommerhusreglen. Fortjenesten var derfor skattepligtig. Se SKM2002.519.HR

Ejendommen skal på salgstidspunktet have karakter af en fritidsbolig, der kan anvendes til fritidsformål.

Hvis ejendommen på et tidspunkt har ændret anvendelse fra fritidsformål til helårsbolig eller til erhverv, vil en fortjeneste ved salget af ejendommen som fritidsbolig hm være skattefri, hvis ejendommen efter den ændrede benyttelse på ny har været anvendt til fritidsformål af ejeren og/eller dennes husstand.

Ifølge de foreliggende oplysninger, har der på arealet været opført 2 skure, der ulovligt har været indrettet med køkken, bad og opholdsrum, der formodes, i et vist omgang, har kunne benyttes i hvert fald en del af året.

Din repræsentant har fremsendt billeder af indretningen, der viser, at ejendommen har været benyttet til beboelse.

På tidspunktet for videresalget af arealet i september måned 2019, er disse ting dog fjernet, således at bygningerne igen fremstår som et skur.

Arealet har gennem mange år været vurderet som et ubebygget areal.

Det er skattestyrelsens opfattelse, at arealet ikke kan anses som en fritidsbolig. På salgstidspunktet har ejendommen ikke længere karakter af fritidsbolig, idet indretningen var ført tilbage og udelukkende kunne anvendes som skur/udhus.

Den omstændighed, at skurene har været indrettet med køkken, toilet og opholdsrum så det i et vist omfang har været muligt at bruge disse som en fritidsbolig ændrer ikke på skattestyrelsens vurdering heraf. Skurene har været ulovligt indrettet og [by2] Kommune har givet afslag på din mors ansøgning om at ændre ejendommens status til fritidsbolig. Det fremgår endvidere, at [by2] Kommune, da den bliver opmærksom på, at skurene var indrettet til ulovlige formål, har udstedt adskillige påbud om at lovliggøre forholdet.

På det tidspunkt, hvor du overtager grunden fra din mor, er du bekendt med, at skurene er indrettet ulovligt og at der heller ikke er mulighed for at ændre ejendommens status til fritidsbolig. Det er derfor vores vurdering, at du ikke kan have købt ejendommen med det formål at benytte denne til fritidsbolig.

Det er skattestyrelsens opfattelse, at man ikke, ved at indrette sig i strid med lovgivningen, kan undgå beskatning i forbindelse med et salg.

[by2] Kommune har ved besøg på adressen den 21. august 2019 konstateret, at alt tilslutning var frakoblet skuret, toilettet afmonteret, gulvafløbene plomberet med mørtel og lukket med en plade og at der ikke længere var indrettet køkken med ovn og vask. Skurbebyggelsen fremstod således ved tilsynet som indretning og med anvendelse som skur. Kommunen har vurderet, at bebyggelsen nu var lovliggjort ved ikke at være indrettet og blive anvendt som bolig.

Bebyggelsen kunne således på salgstidspunktet ikke anvendes som bolig.

Bebyggelsen er vurderet som en ubebygget grund, og fremstod også på salgstidspunktet som en ubebygget grund, der ikke kan anvendes som bolig. Ejendommen havde således allerede på salgstidspunktet ændret karakter og anvendelsesmulighed. Ubebyggede grunde er ikke omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8 (parcel- og sommerhusreglen), men omfattet af den generelle regel i samme lovs § 1, hvorefter fortjeneste ved salg af ejendom skal medregnes til den skattepligtige indkomst.

Det er derfor vores opfattelse, at en fortjeneste ved salg af det ubebyggede grundstykke er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens §§ 1 og 6 og at fortjenesten er skattepligtig. Det gør vi allerede fordi, at arealet på salgstidspunktet er et ubebygget areal og således ikke kan komme ind under ejendomsavancebeskatningslovens § 8 stk. 2 som fritidsbolig.

Vi har opgjort fortjeneste i henhold til reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven (EBL):
Salgssum (EBL §§ 4, stk. 4)		1.500.000 kr.
Anskaffelsessum (EBL § 3, stk. samt § 4, stk. 4)	180.000 kr.
10.000 kr.s tillæg (EBL § 5, stk. 1)	10.000 kr.
18/6 2019 Betalt til Tinglysningsbureau	2.710 kr.
9/7 2019 [person1] Skødekontoret	3.750 kr.	-196.460 kr.
Fortjeneste til beskatning (EBL § 6, stk. 1)		1.303.540 kr.

Skattestyrelsen har ikke oplysninger om eventuelle handelsomkostninger. Hvis du har afholdt udgifter i forbindelse med handlerne, kan du måske få fradrag for disse, såfremt du indsender dokumentation for disse - herunder dokumentation for at det er dig der har afholdt og betalt udgifterne.

Fortjeneste ved salg af bolig beskattes som kapitalindkomst jf. personskattelovens § 4, stk. 1 nr. 14.

(...)”

I forbindelse med klagesagens behandling er Skattestyrelsen kommet med følgende bemærkninger:

”(...)

Salg af grundstykke

Der er ikke fremkommet nye oplysninger til dette punkt, hvorfor der henvises til afgørelsens punkt 4.

(...)”

I forbindelse med klagesagens behandling er Skattestyrelsen kommet med følgende supplerende udtalelse:

”(...)

For så vidt angår den del, der vedrører fortjeneste ved salg af grundstykket, er der, som jeg forstår det ikke uenighed om selve beløbet, men alene om, hvorvidt grundstykket vil kunne sælges skattefrit eller ikke. Her indstiller vi at ansættelsen fastholdes.

(...)”

Skattestyrelsen har den 14. april 2023 fremsendt en udtalelse på baggrund af den af Skatteankestyrelsen udarbejdede sagsfremstilling:

”(...)

Klagesagen vedrører spørgsmålet, om hvorvidt Skattestyrelsen har været berettiget til at forhøje klagers skattepligtige kapitalindkomst for indkomståret 2019 som følge af klagers fortjeneste ved salg af fast ejendom, herunder om ejendommen bør anses som et fritidshus.

Skattestyrelsen har vurderet sagen, herunder gennemgået klagers bemærkninger, og er enig i Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse.

Klager har den 15. juni 2019 erhvervet ejendommen beliggende på [adresse1], der er registreret som en ubebygget grund, fra sin mor med en overdragelsessum på 180.000 kr. Klager har 3 måneder senere den 17. september 2019 afstået ejendommen til en købesum på 1.500.000 kr.

[by2] Kommune har den 28. maj 2013 givet afslag på at ændre ejendommens status fra ubebygget areal til fritidsbolig, da loftshøjden på bygningerne var for lav. Det fremgår endvidere af afslaget, at det allerede den 23. september 2010 blev afgjort, at bygningerne på ejendommen ikke må anvendes til beboelse eller beboelseslignende formål.

[by2] Kommune har efterfølgende konstateret, at der på ejendommen har været indrettet én bygning med bl.a. toilet, bad samt køkken med tilhørende vvs-installationer og afløb. [by2] Kommune har i samme skrivelse, der er dateret den 1. september 2016, oplyst, at Plan og Byg den 26. januar 2016 har givet klagers mor påbud om lovliggørelse af forholdet, dvs. at bygningen reetableres, således den fremstår som et udhus. Kommunen har ved dette punkt henvist til, at kommunen tidligere har fremsendt en skrivelse om, at bygningerne på ejendommen ikke må anvendes til bolig eller boliglignende formål.

[by2] Kommune har ved tilsyn den 25. juni 2019 konstateret, at kommunens påbud om bygningens reetablering ikke var efterkommet. Kommunen har efterfølgende ved tilsyn den 21. august 2019 konstateret, at alt tilslutning var frakoblet skuret, toilettet var afmonteret, gulvafløbene var plomberet med mørtel og lukket med en plade, samt at der ikke længere var indrettet køkken med vask og ovn. Bygningerne på ejendommen fremstod ved tilsynet som skure.

Ejendommen var således på afståelsestidspunktet ikke egnet til beboelse eller fritidsformål, da [by2] Kommune i 2013, som ovenfor beskrevet har givet afslag på at ændre ejendommens status til fritidsbolig, og da [by2] Kommune i august 2019 har bekræftet, at indregningen af bygningen er reetableret således, at den fremstår med anvendelse som skur.

Da ejendommen ikke er egnet til beboelse eller fritidsformål, kan afståelse af ejendommen ikke ske skattefrit, uanset tidligere ulovlig anvendelse af ejendommen til fritidsformål.

På baggrund af ovenstående er det derfor fortsat Skattestyrelsens opfattelse, at klagers salg af ejendommen er omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven, og fortjenesten ved salget er som følge heraf skattepligtig.

(...)”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at klagerens fortjeneste ved salg af fast ejendom ikke er skattepligtig kapitalindkomst.

Repræsentanten har anført følgende:

”(...)

- Derudover klager vi over Skats konklusion om ”Ejendomsavance”, hvor Skat til ”egen fordel” har omgjort at fritidsejendom på [adresse1] ikke skulle være det.. Vedlagte billeder (bilag 3) viser tydeligt at det er var et fritidshus og skærmsysler med [by2] Kommune understreget i alt sin enkelthed at ”stedet” NETOP er blevet brugt som fritidshus (og ikke i spekulationsøjemed). Faktiske forhold er at DET VAR et fritidshus, og dermed var salget skattefrit (se desuden bilag 1.)

(...)”

Repræsentanten har den 5. november 2021 fremsendt yderligere bemærkninger:

”(...)

- År 2019, her kunne vi slet ikke finde virksomhed...? Vi vedlægger vores ændringer og årsregnskabet for 2019. bemærk at vi også har slettet den af Skat anførte kapitalindkomst på kroner 1303540,- som vi jo altså IKKE er enige med Skattevæsnet i. Og som der er klaget over via Landsskatteretten. (hvis der skal betales Skat af dette beløb, bliver det i så fald første EFTER en retslig afgørelse...)

(...)”

Repræsentanten har den 16. marts 2023 fremsendt yderligere bemærkninger:

”(...)

Vi vil gerne have et retsmøde med Landsskatteretten for bedre at kunne forklare og belyse hvorfor det VAR en fritidsbolig vi solgte. Vi har muligvis nogle vidner der kan bevise det og kaste nyt lys over sagen, Vi er naturligvis IKKE enige i Skatteankestyrelsens afgørelse.

(...)”

Retsmøde

Repræsentanten fastholdt sin påstand om, at der ikke var tale om en skattepligtig avance ved afståelsen af ejendommen. Repræsentanten gennemgik herefter sine anbringender i overensstemmelse med sine skriftlige indlæg.

Skattestyrelsen indstillede i overensstemmelse med deres tidligere udtalelser, at afgørelsen skal stadfæstes.

Landsskatterettens afgørelse

Sagen angår, hvorvidt Skattestyrelsen har været berettiget til at forhøje klagerens skattepligtige kapitalindkomst for indkomståret 2019 på baggrund af klagerens fortjeneste ved salg af fast ejendom, herunder om ejendommen bør anses som et fritidshus.

Retsgrundlag

Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst.

Af ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 1, fremgår, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom skal opgøres som forskellen mellem afståelsessummen og anskaffelsessummen. I henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 4, skal afståelsessummen omregnes til kontantværdi på afståelsestidspunktet.

Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1, at anskaffelsessum forhøjes med et tillæg på 10.000 kr. for anskaffelsesåret og hvert af de efterfølgende kalenderår, hvori den skattepligtige har ejet ejendommen.

Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 6, stk. 1, at den opgjorte fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, jf. dog stk. 2 – 6.

Ved afståelse af en- og tofamiliehuse og ejerlejligheder skal fortjeneste ikke medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, hvis huset eller ejerlejligheden har tjent som bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvor ejendommen har været ejet af den pågældende person, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1. Det er en betingelse for skattefrihed efter ejendomsbeskatningslovens § 8, at der er en bygning på ejendommen, der er egnet til beboelse/fritidsformål, jf. SKM2002.519.HR.

Den konkrete sag

Klageren har den 15. juni 2019 erhvervet ejendommen beliggende på [adresse1], der er registreret som en ubebygget grund, fra sin mor med en overdragelsessum på 180.000 kr. Klageren har den 17. september 2019 afstået ejendommen til en købesum på 1.500.000 kr.

Ejendommen var på afståelsestidspunktet ikke egnet til beboelse eller fritidsformål, idet [by2] Kommune i 2013 gav afslag på at ændre ejendommens status til fritidsbolig, og idet [by2] Kommune i august 2019 har bekræftet, at indregningen af bygningen er reetableret således, at den fremstår med anvendelse som skur.

Da ejendommen ikke er egnet til beboelse eller fritidsformål, kan afståelse af ejendommen ikke ske skattefrit, uanset tidligere ulovlig anvendelse af ejendommen til fritidsformål. De af repræsentanten fremsendte bemærkninger og billeder kan derfor ikke føre til et andet resultat.

På baggrund af ovenstående finder Landsskatteretten, at klagerens salg af ejendommen er omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven, og klagerens fortjeneste ved salget er skattepligtig indkomst.

Landsskatteretten stadfæster Skattestyrelsens afgørelse.