Kendelse af 10-05-2023 - indlagt i TaxCons database den 02-06-2023

Journalnr. 21-0060360

Klagepunkt

Skattestyrelsens

afgørelse

Klagerens opfattelse

Landsskatterettens

afgørelse

Handelsværdi ved overdragelse af ejendom fra klagerens moder

5.695.000 kr.

2.550.000 kr.

5.000.000 kr.

Gaveafgift

471.750 kr.

0 kr.

367.500 kr.

Faktiske oplysninger

Klagerens moder overdrog den 1. september 2019 ejendommen [adresse1], [by1] til klageren for 2.550.000 kr.

Klagerens forældre købte ejendommen i 1957 for 20.500 kr. Ejendommen var ikke belånt ved klagerens overtagelse i 2019, og der var ikke foretaget en vurdering af ejendommen før overdragelsen.

Den offentlige vurdering af ejendommen var på overdragelsestidspunktet 3.000.000 kr.

Overdragelsen blev berigtiget ved en gave på 65.700 kr. og udstedelse af gældsbrev på 2.484.300 kr.

Ifølge oplysninger fra Det Centrale Personregister flyttede klageren fra adressen [adresse2], [by2] til [adresse1], [by1] pr. 1. september 2019. Klageren fraflyttede [adresse1], [by1] pr. 1. november 2020, hvor hun igen flyttede til [adresse2], [by2].

Klageren oplyste, at hun på tidspunktet for indflytningen på [adresse3] satte huset på [adresse2] til salg. Det var på overdragelsestidspunktet klagerens ønske at flytte permanent til ejendommen, men efter moderens død, den 13. april 2020, besluttede klageren sig for at sælge ejendommen. På dette tidspunkt blev ejendommen vurderet af en ejendomsmægler og efterfølgende solgt.

Ejendommen blev sat til salg for 5.995.000 kr. i juni 2020, og blev ved købsaftale af 16. august 2020 solgt for 5.695.000 kr.

Der blev ikke indgivet en gaveanmeldelse vedrørende overdragelsen af ejendommen. I forbindelse med bobehandlingen efter moderens død i april 2020, blev Skattestyrelsen opmærksom på, at der var sket overdragelse af ejendommen, og at der i forbindelse hermed blev ydet en gave.

Af Skattestyrelsens talmæssige opgørelse fremgik:

	Jeres opgørelse	Vores opgørelse
Overdragne ejendoms værdi	2.550.000 kr.	5.695.000 kr.
Modydelser: Gældsbrev	-2.484.300 kr.	-2.484.300 kr.
Gavebeløb	65.700 kr.	3.210.700 kr.
Afgiftsfrit bundbeløb	-65.700 kr.	-65.700 kr.
Afgiftsgrundlag	0 kr.	3.145.000 kr.
Gaveafgift 15 % af afgiftsgrundlag		471.750 kr.

Syn og skøn

Der blev afholdt syn og skøn under klagesagens behandling.

Af syn- og skønserklæringen af 12. september 2022 fremgik:

”Giv en kort beskrivelse af sagen.

Ved nærværende syn og skøn ønskes en vurdering af ejendommen beliggende [adresse1], [by1], pr. 1. september 2019, hvor den blev solgt af [person1] til [person2].

Umiddelbart nedenfor følger en nærmere gennemgang af de faktiske forhold i sagen. I forlængelse heraf følger en oversigt over de bilag, der er henvist til i sagsfremstillingen, mens spørgsmålene, der ønskes besvaret, følger i afsnit 10.

Om baggrunden for sagen

[person2] købte ejendommen den 1. september 2019 fra sin mor, [person1] til en pris på kr. 2.550.000.

Overdragelsessummen var fastsat til den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, der var kr. 3.000.000, fratrukket 15 %.

[person2] ejede herefter ejendommen frem til den 16. august 2020, hvor den blev solgt for kr. 5.695.000, jf. Bilag 1.

Der verserer for indeværende en klagesag ved Skatteankestyrelsen, der i første række angår, hvorvidt [person2] havde krav på at købe ejendommen til den senest offentliggjorte ejendomsvurdering fratrukket 15 %. Såfremt dette ikke er tilfældet, skal [person2] svare gaveafgift af differencen mellem den aftalte overdragelsessum og handelsværdien på overdragelsestidspunktet.

Skattestyrelsen er af den opfattelse, at ejendommen ved overdragelsen den 1. september 2019 havde en handelsværdi på kr. 5.695.000.

Det er [person2]s opfattelse, at handelsværdien var lavere.

Om ejendommen

Ejendommen blev købt af [person1] og [person3] i 1957 for kr. 20.500, jf. Bilag 2, hvorefter huset – der fortsat står på ejendommen – blev bygget.

Ejendommen var ikke belånt ved overdragelsen i 2019.

Ved overtagelsen i 2019 bar huset meget præg af at have været beboet af ældre mennesker. Huset fremstod således umoderne. Bygningen var som sådan af god kvalitet, men var blevet meget slidt, og der var ikke foretaget fornødne småreparationer i de seneste ca. 10 år, i hvilken periode [person3] afgik ved døden i 2012, og [person1] var 80-90 år og alvorligt syg.

Der var endvidere ikke et funktionelt køkken i husets beboelsesområde, men kun et grovkøkken i kælderen, hvor madlavningen foregik.

Efter overtagelsen foretog [person2] følgende forbedringer af huset:

• Afrensning af garagetag

• Algerensning af hustaget, jf. Bilag 3

• Reparation af huller og revner i indertaget, jf. Bilag 4

• Udskiftet tætningslister i døre og vinduer

• Udskiftning af en halv snes [...] tagsten, Bilag 4

• Opmuring/reparation af to kældervægge, Bilag 4

• Udskiftning af ødelagte gulvfliser, hvor oliefyret har stået i kælder, efter fjernvarmetilslutning, jf. Bilag 4.

• Modernisering af grovkøkken i kælderen med kalkning af vægge, indretning med 5 hvide køkkenelementer med bordplade, ophængning af kroge til loftspendler mm.

• Flytning af fejlagtigt placeret fjernvarmemåler.

Foruden huset bar haven ved [person2]s overtagelse også meget præg af, at [person1] og [person3] ikke havde lavet – eller havde fået foretaget – havearbejde i en del år. Til eksempel kan nævnes, at haven fremstod med en halv meter ukrudt mellem fliserne, og at [person2] måtte halvere bredden af hækken ved garagen, blot for at det var muligt at køre en bil i garagen.

[person2] har således lavet en komplet gennemgang af haven i sin ejertid med etablering af gårdmiljø, højbede og solterrasse. [person2] har derudover oprettet og renset fliser og oprenset fuger samt udskiftet knækkede fliser overalt på ejendommen. [person2] har endvidere fældet ca. 10 træer og 5 buske og beskåret de resterende træer og buske. Endelig har [person2] foretaget omfattende nyplantning af bede og buske samt forbedret græsplænen på ejendommen.

Da [person2] efterfølgende blev nødt til at sælge ejendommen på grund af flere forhold, herunder at hun ikke kunne få solgt sit gamle hus, blev hun opmærksom på, at en potentiel køber formentlig ville rive huset ned og bygge nyt.

Forinden salget var der afgivet et købstilbud på kr. 5.550.000 med henblik på købers nedrivning af huset, jf. Bilag 5. Salget blev imidlertid bremset af købers bank.

Ejendommen blev herefter solgt den 16. august 2020 for kr. 5.695.000, jf. Bilag 1. Købsaftalen vedlægges som Bilag 6.

...

Spørgsmål 1:

Skønsmanden bedes give en specificeret beskrivelse af ejendommen beliggende [adresse1], [by1], således som ejendommen må formodes at have fremstået ved overdragelsen den 1. september 2019.

Svar på spørgsmål 1:

Villaen er tidstypisk fra 1958 på 94 m2 bolig samt 38 m2 kælder. En lille familiebolig. Det er oplyst, at de tidligere ejere, [person1] og [person3] lod huset opføre.

Ejendommen er velbygget og i fin kvalitet både inde og ude, og det antages, at have været fint vedligeholdt indtil ejerne ikke længere har magtet at gøre mere ved det. Det har antageligt efter beskrivelsen og bemærkningerne under fremvisningen, fremstået slidt men brugbart uden at have store synlige skade. Huset vurderes at have trængt til opdatering og vedligeholdelse også i haven.

Køkkenet var ifølge oplysningerne ikke funktionsdygtigt, badeværelset var det oprindelige, vinduer og døre oprindelige, ligesom tag og facader ikke havde fået foretaget nogle synlige reparationer eller udskiftninger. Det må antages, at der har trængt til at blive malet og slebet gulve. De nuværende ejere har udskiftet vinduer og radiatorer, hvorfor det tyder på at have trængt til dette.

Der var installeret fjernvarme.

Ifølge beskrivelsen har haven trængt til en kærlig hånd.

Spørgsmål 2:

Skønsmanden bedes oplyse, hvilken betydning det efter skønsmandens opfattelse havde for handelsværdien, at ejendommen fremstod uden funktionelt køkken.

Svar på spørgsmål 2:

Det er skønsmandens vurdering, at det ikke har haft den helt store betydning, da en køber med al sandsynlig havde skiftet køkkenet med det samme. En køber af denne ejendom må det antages at have forudsat, at der skulle investeres en del penge på vedligeholdelse, udskiftning af køkken og evt. bad.

Spørgsmål 3:

Skønsmanden bedes oplyse handelsværdien af ejendommen beliggende [adresse1], [by1], på overdragelsestidspunktet den 1. september 2019 under hensyntagen til ejendommens beliggenhed, størrelse, kvalitet, indretning og vedligeholdelsesstand.

Svar på spørgsmål 3:

Skønsmandens vurdering af ejendommens værdi pr. 1. september 2019 er skønnet til kr. 5.000.000.

Spørgsmål 4:

Skønsmanden bedes oplyse, hvilken metode skønsmanden anvender ved ovennævnte fastlæggelse af handelsværdien.

Svar på spørgsmål 4:

Der findes ikke en fast metode til fastlæggelse af en salgspris, men jeg skal her redegøre for mine betragtninger.

Ejendommen blev solgt den 13. august 2020 til kr. 5.695.000 efter at have været udbudt til kr. 5.995.000 i juni 2020 jf. BILAG A, kilde: [...dk]. Det fremgår ikke af bilagene, om boligen har været udbudt som skuffesalg inden.

Vi må derfor antage, at dette var markedsprisen ved det pågældende salg, blandt andet støttet af, at boligen har været i markedet nogle måneder og var prisreguleret.

Prisudviklingen i postnummer 2870 [by1] er behæftet med en vis usikkerhed da der statistisk ikke handles mange boliger i postnummeret.

Der henvises til Boligmarkedsstatistik_solgte_2870 (BILAG B) og Boligmarkedsstatistik_priser_2870 (BILAG C), Kilde Finans Danmark, Boligmarkedsstatistikken. Usikkerheden består i, at der handles for få boliger til at give et korrekt billede af prisniveauet og udviklingen. Det ses bl.a. i Boligmarkedsstatistik_priser_2870 (BILAG C), hvor kvartalerne 2019K3 og 2019K4 ligger under tidligere kvartaler prismæssigt og 2020K2 har ikke registreret en gennemsnitspris, hvilket sandsynligvis skyldes, at der kun er 4 solgte boliger.

Jeg har derfor lænet mig op ad den generelle prisudvikling i [by3] Kommune Boligmarkedsstatistik_priser_[by3] kommune (BILAG D) og tilbageregnet med prisudviklingen samt en skønnet reduktion i prisen for ejendommens tilstand, der ikke nødvendigvis tilsvarer købers omkostninger til udbedringer, men baseret på et skønnet fradrag for ejendommens tilstand og fremtræden/udseende.

Udviklingen fra 2019K3 til 2020K3 var ca. 6,9 %.

Spørgsmål 5:

Såfremt skønsmanden ved vurderingen af handelsværdien i forbindelse med besvarelsen af spørgsmål 3 har inddraget sammenlignelige ejendomme i området, bedes skønsmanden nærmere redegøre for de givne sammenlignelige ejendomme.

Svar på spørgsmål 5:

Der er vedhæftet boliger i området solgt i den pågældende periode, men det er ikke nogen der har haft indflydelse på min vurdering, da de ikke er helt sammenlignelige. Se BILAG E.

Spørgsmål 6:

Såfremt skønsmanden ved vurderingen af handelsværdien i forbindelse med besvarelsen af spørgsmål 3 har inddraget den efterfølgende salgspris på kr. 5.695.000 den 16. august 2020, bedes skønsmanden nærmere redegøre for den generelle prisudvikling på ejendomme i det pågældende område i perioden fra den 1. september 2019 til den 16. august 2020.

Svar på spørgsmål 6:

Se mit svar på spørgsmål 4.

Spørgsmål 7:

Skønsmanden bedes oplyse, hvorvidt den i spørgsmål 3 foretagne vurdering af handelsværdien er forbundet med usikkerhed. I bekræftende fald bedes skønsmanden oplyse, hvor stor en usikkerhed, der er tale om.

Svar på spørgsmål 7:

Vurderingen er naturligvis forbundet med en vis usikkerhed, men det er et kvalificeret skøn baseret på et stort kendskab til salg i området.

Spørgsmål 8:

Skønsmanden bedes oplyse, hvilke forhold han i forbindelse med sin besvarelse af de stillede spørgsmål har tillagt særlig betydning.

Svar på spørgsmål 8:

Den handlede pris i 2020 har været udgangspunkt for min vurdering, da det alt andet lige svarer til markedsprisen på daværende tidspunkt.”

I forbindelse med syn og skøn oplyste Skattestyrelsen den 19. september 2022 følgende til Retten i [by2]:

”Ingen indsigelser

Sagsnummer [sag1], [person2] mod Skattestyrelsen, Klageproces

Skattestyrelsen har gennemgået skønserklæringen og kan oplyse, at vi ikke har indsigelser.”

Skattestyrelsens afgørelse

Skattestyrelsen har truffet afgørelse om, at handelsværdien ved overdragelse af ejendommen [adresse1], [by1] er 5.695.000 kr., og at gaveafgiften herefter udgør 471.750 kr.

Til støtte herfor har Skattestyrelsen anført:

”Det fremgår af boafgiftslovens § 27, stk. 1, at en gaves værdi skal fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen. Handelsværdien er den værdi, som en ejendom kunne indbringe ved et salg i fri handel.

Retningslinjerne for værdiansættelse af aktiver mellem personer, der er omfattet af boafgiftslovens regler findes i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning (værdiansættelsescirkulæret).

Det fremgår af værdiansættelsescirkulærets pkt. 2, at

”De aktiver, der omfattes af skatte- og afgiftsberegningen, ansættes normalt til deres værdi i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for afgiftsberegningen. Ved værdien i handel og vandel forstås det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved et salg i det åbne marked”

Udgangspunktet i værdiansættelsescirkulæret er herefter, at det beløb, som gaven kunne indbringe ved et salg på markedsvilkår mellem uafhængige parter, svarer til gavens værdi.

Af værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, stk. 2 fremgår at

“Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af arve- eller gaveafgiften.

Cirkulærets anvisninger er vejledende ved efterprøvelsen af værdiansættelser i den enkelte boopgørelse eller anmeldelse i henhold til værdiansættelsescirkulærets punkt 48.

Højesteret tog i SKM2016.279.HR stilling til, om skattemyndighederne skulle acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 % reglen i værdiansættelsescirkulærets punkt 6, 2. afsnit. I præmisserne udtalte Højesteret bl.a., at pkt. 6 skal ses i sammenhæng med cirkulærets pkt. 48, hvoraf følger, at anvisningerne i cirkulæret alene er vejledende ved efterprøvelsen af værdiansættelser i den enkelte boopgørelse eller gaveanmeldelse. Højesteret konkluderer således, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 % reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Højesteret fandt, at der i sagen konkret forelå særlige omstændigheder. For det første var realkreditlånene i ejendommene i boperioden optaget til højere værdier end overtagelsesværdierne i boopgørelsen. For det andet var overtagelsesværdierne mindre end de værdier, som arvingerne internt havde anvendt ved bodelingen. Derved skulle skattemyndighederne ikke acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 % reglen.

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at Højesterets fortolkning af værdiansættelsescirkulærets pkt. 6 og 48 i SKM2016.279.HR også gælder for gaveoverdragelser. Det skyldes bl.a., at reglerne om beregning af gaveafgift i boafgiftslovens § 27 er de samme som ved beregning af bo- og tillægsboafgift efter boafgiftslovens § 12, ligesom værdiansættelsescirkulærets punkt 6 og 48 uden forskel gælder for både dødsboer og gaver. Dermed kan Højesterets dom SKM2016.279.HR udstrækkes til også at gælde for gaveoverdragelser.

I afgørelser offentliggjort som SKM2018.551.LSR og SKM2019.281.LSR, har Landsskatteretten anvendt samme fortolkning som Højesteret. Det følger således af afgørelserne, at Skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse inden for værdiansættelsescirkulærets retningslinjer, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Konkret fandt Landsskatteretten dog ikke, at der forelå særlige omstændigheder i disse sager. Det er Skatteministeriets opfattelse, at der forelå særlige omstændigheder, og ministeriet har derfor indbragt sagerne for domstolene.

Om der foreligger særlige omstændigheder, er en samlet konkret vurdering, hvori der indgår en række forhold. Først skal det vurderes, om der er et/flere konkrete holdepunkter for at værdiansættelsen efter +/-15 % reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi.

Eksempler på holdepunkter kan f.eks. være en handel af den konkrete ejendom mellem uafhængige parter, belåning af ejendomme, arveforskud til de børn som ikke overtager ejendommen, væsentlige renoveringer, værdiansættelse i regnskab, der afviger fra overdragelsessum og beregning af afkastgraden (eller afkastprocenten) på en investerings- eller erhvervsejendom m.v.

Vi har konstateret, at ejendommen kort tid efter overdragelsen til [person2] er sat til salg for 5.995.000 kr. og efterfølgende solgt for 5.695.000 kr. i almindelig fri handel.

Efter en samlet konkret vurdering er det Skattestyrelsens opfattelse, at der er holdepunkter for, at ejendommenes overdragelsessum opgjort efter +/- 15 % reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi, hvilket medfører, at der foreligger særlige omstændigheder. Tilstedeværelse af særlige omstændigheder bevirker, at ejendommene ikke kan overdrages til den offentlige ejendomsvurdering +/-15 %.

Skattestyrelsen betragter denne værdi 5.695.000 kr., som værdi af gaven givet til [person2].

Det fremgår af boafgiftslovens § 29, stk. 2, at der i gaveafgiften kan fratrækkes tinglysningsafgift, som gavemodtager eller gavegiver har betalt af gaveandelen i forbindelse med ejendomsoverdragelse, og at dette ikke finder anvendelse for den faste del af tinglysningsafgiften.

Ved fremsendelse af tinglyst skøde på overdragelsen til [person2] anslår vi, at der kan fratrækkes 8.626 kr. i tinglysningsafgift.

Dine bemærkninger

Du mener ikke, at Skattestyrelsen har taget tilstrækkelig stilling til de bemærkninger, du har fremsendt i brev af 23. februar 2021, hvorefter disse bemærkninger gentages. Vi opsummerer dem således:

Du forklarer hvilke personlige forhold, der ligger til grund for salget af ejendommen, og mener på den baggrund ikke, at der kan fastslås nogen særlige omstændigheder ved salget.
Du henviser til to afgørelser fra Landsskatteretten: SKM2018.551LSR og SKM2019.281LSR, hvor der ikke blev fastslået særlige omstændigheder, og mener på den baggrund, at du har påvist administrativ praksis, samt at Landsskatteretten har juridisk forrang for Skattestyrelsen.

Skattestyrelsen kommentarer til dine bemærkninger

Vi mener, at der er taget stilling til dine bemærkninger i brev af 23. februar 2021 i vores forslag, hvilket du også skriver indledningsvist, idet vi skriver, at vi ikke er enige i Landskatterettens kendelser i de to sager, hvorfor de er indbragt for domstolene.

Ad 1. Skattestyrelsen forholder sig alene til de juridiske forhold, hvor det er vores vurdering, at der er opnået en formuefordel for [person2], som efter Skattestyrelsens vurdering udgør en afgiftspligtig gave.

Ad 2. Vi kan bl.a. henvise til ministersvar af 23. marts 2021, hvor skatteministeren svarer på spørgsmål nr. 332 af 23. februar 2021 (alm.del):

Hvis Skatteforvaltningen ikke får medhold i forbindelse med Landsskatterettens efterprøvelse af en afgørelse fra Skattestyrelsen, og kendelsen indbringes for domstolene, vil indbringelse af kendelsen være udtryk for, at Skattestyrelsens hidtidige administrative praksis fastholdes. Skattestyrelsen vil i disse tilfælde ikke ændre praksis, før sagen er endeligt afsluttet ved domstolene og Skatteministeriet ikke har fået medhold. Denne retstilstand er også beskrevet i den daværende skatteministers svar på SAU alm. del – spørgsmål nr. 157 af 24. november 2011, FT 2011-2012. Der henvises også til Den juridiske vejledning, afsnit A.A.12.2.”

Af Skattestyrelsens udtalelse af 17. september 2021 fremgår:

”Klager anfører, at

der foreligger langvarig praksis for at værdiansætte ejendommen efter værdiansættelsescirkulæret pkt. 6 (+/- 15 %). Der henvises til SKM 2018.551.LSR og SKM2019.281.LSR, samt Landsskatterettens kendelse af 22. marts 2021, j.nr. 20-0051920. Klager bestrider, at der ved denne overdragelse foreligger særlige omstændigheder, som gør, at overdragelse indenfor +/- 15 % af den offentlige vurdering ikke er mulig.
Højesterets afgørelse i SKM2016.279.HR alene gælder for dødsboer og ikke overdragelse i levende live.
Højesterets kendelse offentliggjort som SKM2021.267.HR konstaterer, at det offentlige bærer risikoen for forkerte vurderinger og afviser at indsamlet prisstatistik og beregninger ud fra afkastgrader ikke udgør særlige omstændigheder.
Den skønsmæssigt fastsatte overdragelsessum er fastsat for højt.

Ad. 1 Skattestyrelsen henviser til Vestre Landsrets afgørelse offentliggjort som SKM2012.345.VLR, hvor Vestre Landsret i afgørelsen har afvist, at der foreligger en fast administrativ praksis, der giver ret til altid at anvende +/ 15 % reglen, hvis der ikke foreligger retlige eller faktiske ændringer på ejendommen. Landsretten fandt herefter, at der forelå særlige omstændigheder, da der i sagen forelå konkret pris for ejendommens værdi i handel og vandel.

I afgørelsen SKM2012.345.VLR når Vestre Landsret frem til, at der forelå særlige omstændigheder, da der i sagen forelå konkret pris for ejendommens værdi i handel og vandel. Dette er også tilfældet i denne sag, hvor ejendommen kort tid (9 mdr) efter overdragelsen til [person2] for 2.550.000 kr. sættes til salg for 5.995.000 kr.og sælges indenfor 2 mdr til 5.695.000 kr.

Ad. 2 Domstolene og Landsskatteretten har ad flere gange slået fast, at værdiansættelsescirkulæret gælder både for dødsboer og ved gaveoverdragelser. Senest i SKM2021.345VLR, hvor Vestre Landsret finder at værdiansættelsescirkulæret pkt. 6 skal fortolkes på samme måde uanset om der er tale om et dødsbo eller en gaveafgiftsberegning.

Ad. 3 Skattestyrelsen følger Højesterets konklusion om, at det offentlige er nærmest til at bære risikoen ved fejlagtige vurderinger. Det følger dog af cirkulærets pkt. 6, 3. pkt, at hvis værdiansættelsen ligger udover vurderingen +/- 15 % og der foreligger særlige omstændigheder, kan +/- 15 % af den offentlige vurdering ikke benyttes som overdragelsessum.

Skattestyrelsen vurderer, at der foreligger særlige omstændigheder ved denne overdragelse, jf. ovenfor under Ad. 1

Ad. 4 Der er ikke tale om en skønsmæssigt fastsat overdragelsessum men en konstateret handelsværdi ved salg til 3. mand, hvilket er udtryk for ejendommens værdi i handel og vandel.

Vi fastholder således afgørelsen i sin helhed.”

Af Skattestyrelsens udtalelse til skønserklæringen fremgår:

”Vi har følgende bemærkninger til erklæringen:

Skønsmanden udtaler i svar på spørgsmål 3, at handelsværdien af ejendommen pr. 1. september 2019 er vurderet til 5.000.000 kr.

Endvidere anfører skønsmanden i svar på spørgsmål 4, at han har ’lænet mig op ad den generelle prisudvikling i området’, hvilket han anfører var 6,9 % fra 2019K3 til 2020K3.

Endelig anfører skønsmanden i svar på spørgsmål 8, at den handlede pris i 202 har været udgangspunkt for vurderingen, ’da det alt andet lige svarer til markedsprisen på daværende tidspunkt.’

Skattestyrelsen finder på den baggrund, at handelsprisen bør fastholdes på 5.695.000 kr. som er konstateret ved faktisk handel. Der har jf. skønsmandens beskrivelse af faktuelle oplysninger været købstilbud på 5.550.000 kr. med henblik på nedrivning, hvilket må betyde at ejendommens stand har været af underordnet betydning.

Subsidiært mener Skattestyrelsen, at handelsprisen bør fastsættes til den faktiske slagspris korrigeret for prisudviklingen i området, hvilket svarer til 5.325.000 kr. (5.695.000 kr./ 106,9 %).”

Af Skattestyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens forslag fremgår:

”Klageren har nedlagt påstand om, at klagerens gaveafgiftsgrundlag i 2019 nedsættes med 3.145.000 kr., idet der ikke er enighed om Skattestyrelsens værdiansættelse af ejendommen og dermed gaven samt beregning af gaveafgift i forbindelse med overdragelsen af ejendommen [adresse1], [by1].

Klageren har gjort gældende, at der ikke foreligger sådanne særlige omstændigheder, at Skattestyrelsen undtagelsesvist ikke er bundet af værdiansættelsescirkulæret.

Det fremgår af boafgiftslovens § 27, stk. 1, at en gaves værdi skal fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen. Handelsværdien er den værdi, som en ejendom kunne indbringe ved et salg i fri handel.

Det fremgår af værdiansættelsescirkulærets pkt. 2, at

’’ De aktiver, der omfattes af skatte- og afgiftsberegningen, ansættes normalt til deres værdi i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for afgiftsberegningen. Ved værdien i handel og vandel forstås det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved et salg i det åbne marked.’’

Udgangspunktet i værdiansættelsescirkulæret er herefter, at det beløb, som gaven kunne indbringe ved et salg på markedsvilkår mellem uafhængige parter, svarer til gavens værdi.

Af værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, stk. 2 fremgår at

’’ Hvis boet eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af arve- eller gaveafgiften.’’

Skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter +/- 15 pct. reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder, jf. SKM2016.279.HR.

Om der foreligger særlige omstændigheder, er en samlet konkret vurdering, hvori der indgår en række forhold. Først skal det vurderes, om der er et/flere konkrete holdepunkter for at værdiansættelsen efter +/- 15 pct. reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi.

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at der er holdepunkter for, at ejendommens overdragelsessum opgjort efter +/- 15 pct. reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi, idet der bliver indgået en handel af den konkrete ejendom med en 3. mand kort tid efter klageren har fået overdraget ejendommen af sin mor.

Skattestyrelsen finder, henset til at klageren kort tid efter – 9 måneder – efter at have overtaget lejligheden sætter den til salg for 5.995.000 kr. og sælger ejendommen 11 måneder senere i fri handel til 5.695.000 kr. at der foreligger særlige omstændigheder, hvorfor parternes overdragelsessum kan fraviges.

Klageren finder, at der ingen støtte i retspraksis er for, at et efterfølgende salg kan betragtes som en særlig omstændighed, når bortses fra situationen, hvor der allerede var realitetsforhandlinger herom med tredjemand inden overdragelsen inden for boafgiftskredsen.

Det fremgår af, Højesterets dom SKM2016.279.HR, at en handel mellem uafhængige parter, kort tid efter en familieoverdragelse, ligeledes kan anses som en særlige omstændighed, der medfører at værdiansættelsen på +/- pct. af den offentlige ejendomsvurdering kan tilsidesættes.

Højesteretsdommen SKM2022.507.HR fastslår, at der ikke foreligger en fast administrativ praksis, som altid giver ret til at anvende +/- 15 pct. reglen, hvorfor Skattestyrelsen finder ikke, at klageren har haft en berettiget forventning om, at ejendommen kunne overdrages til den offentlige ejendomsvurdering +/- 15 pct.

Klageren har oplyst, hvilke personlige forhold, der ligger til grund for salget af ejendommen, og mener på den baggrund ikke, at der kan fastslås nogle særlige omstændigheder ved salget.

Skattestyrelsen forholder sig alene til om der i henhold til praksis foreligger særlige omstændigheder, der gør at ejendomsvurderingen – 15 % ikke kan benyttes.

Klageren anfører, at Højesterets dom SKM2016.279.HR alene gælder for dødsboer og ikke overdragelse i levende live. [sag2]

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at Højesterets fortolkning af værdiansættescirkulærets pkt. 6 og 48 i SKM2016.279.HR også gælder for gaveoverdragelser. Det skyldes bl.a. at reglerne om beregning af gaveafgift i boafgiftslovens § 27 er de samme som ved beregning af bo- og tillægsboafgift efter boafgiftslovens § 12, ligesom værdiansættelsescirkulærets punkt 6 og 48 uden forskel gælder for både dødsboer og gaver. Dermed kan Højesterets dom SKM2016.279.HR udstrækkes til også at gælde for gaveoverdragelse. Skattestyrelsen henviser yderligere til SKM2021.345.VLR.

Klageren har gjort gældende, at den skønsmæssigt fastsatte overdragelsessum er fastsat for højt.

Skattestyrelsen bemærker yderligere, at af skønserklæringen fremgår, at handelsværdien af ejendommen pr. 1 september 2019 er vurderet til 5.000.000 kr.

Skønsmanden har foretaget en konkret vurdering af ejendommen, samt lænet sig op ad den generelle prisudvikling i [by3] Kommune, ejendommens tilstand, samt et skønnet fradrag for ejendommens tilstand og fremtræden/udseende.

Det er Skattestyrelsens vurdering, henset til skønserklæringen, at handelsværdien af ejendommen fastsættes til 5.000.000 kr. og det er denne værdi, som skal lægges til grund ved beregningen af gaveafgiften.

Skattestyrelsen ændrer sin talmæssig opgørelse i sin afgørelse, hvorfor gaveafgiften ændres til 367.500 kr.

Skattestyrelsen tiltræder Skatteankestyrelsens indstilling som helhed.”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at gaveafgiftsgrundlaget udgør 2.550.000 kr.

Til støtte herfor har repræsentanten anført:

”Til støtte for den nedlagte påstand gøres det helt overordnet i første række gældende, at Skattestyrelsen skal acceptere den foretagne værdiansættelse på kr. 2.550.000.

Det gøres til støtte herfor gældende, at værdiansættelsen ligger inden for intervallet 85-115 % af den på tidspunktet senest offentliggjorte ejendomsvurdering.

Det gøres endvidere gældende, at der ikke foreligger sådanne særlige omstændigheder, at Skattestyrelsen undtagelsesvist ikke er bundet af værdiansættelsescirkulæret.

... ...

Værdiansættelsescirkulærets værdiansættelsesregel i pkt. 6 vedrørende fast ejendom har været gældende i ca. 39 år, og det gøres gældende, at overdragelsen af den i sagen omhandlede ejendom mellem [person1] og [person2] er en hel sædvanlig familiehandel, der helt oplagt er omfattet af reglen.

Skattestyrelsens pludselige restriktive fortolkning af reglen bunder i Højesterets dom SKM2016.279.HR, der vedrørte anvendelsen af +/- 15 pct.-reglen i situationen, hvor en ejendom i et dødsbo skulle værdiansættes. Højesteret anførte i afgørelsen følgende:

”Efter boafgiftslovens § 12, stk. 1, ansættes aktiver og passiver i dødsboer til deres handelsværdi. Skattemyndighederne kan efter § 12, stk. 2, ændre boets værdiansættelse eller anmode skifteretten om at udmelde sagkyndige til at foretage vurdering efter dødsboskiftelovens § 93, hvis værdiansættelsen ikke er baseret på en sagkyndig vurdering, og myndighederne finder, at værdiansættelsen ikke svarer til handelsværdien.

For så vidt angår fast ejendom bestemmer punkt 6, 2. afsnit, i værdiansættelsescirkulæret (cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning), at en værdiansættelse skal lægges til grund ved beregning af arve- og gaveafgiften, hvis boets eller parternes ansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 % højere eller lavere end den kontante ejendomsværdi. Det fremgår af cirkulærets pkt. 48, at anvisningerne i cirkulæret er vejledende ved efterprøvelsen af værdiansættelser i den enkelte boopgørelse eller anmeldelse.

Højesteret finder, at værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, 2. af- snit, efter sammenhængen med pkt. 48 og på baggrund af Skattedepartementets afgørelser af 24. september og 3. december 1984, skatteministerens besvarelse af 30. april 1990 og forarbejderne til boafgiftsloven indebærer, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %'s-reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Højesteret bemærker, at det af de grunde, landsretten har anført, ikke er godtgjort, at der foreligger en fast administrativ praksis for, at et dødsbos værdiansættelse, som ikke afviger mere end 15 % fra den kontante ejendomsværdi, altid skal lægges til grund af skattemyndighederne.

Af de grunde, som skifteretten har anført, finder Højesteret, at der foreligger sådanne særlige omstændigheder, at skattemyndighedernes anmodning om, at de pågældende ejendomme vurderes med henblik på fastsættelse af handelsværdien, skal imødekommes.”

Indtil Højesterets dom i 2016 var det fast praksis, at Skattestyrelsen ubetinget skulle lægge en værdiansættelse til grund, som ikke afviger mere end 15 % fra den offentlige ejendomsvurdering, medmindre vurderingen helt åbenbart er foretaget på et forkert faktuelt grundlag – f.eks. ejendommens størrelse, antal badeværelser m.v. – eller medmindre der er indtruffet faktiske eller retlige ændringer ved ejendommen, såsom bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som endnu ikke har givet sig udslag i den nyeste vurdering, jf. også cirkulærets pkt. 8.

Højesterets dom – som alene vedrører situationen for dødsboer – åbnede således op for, at der kunne foreligge andre særlige omstændigheder, men specificerede ikke nærmere, hvad disse kunne være. Højesteret kom imidlertid frem til, at der i den konkrete sag var sådanne særlige omstændigheder, og ved en gennemgang af skifterettens forudgående afgørelse ses, at sådanne særlige omstændigheder var summen af, at:

•	Ejendommen var blevet vurderet af et realkreditinstitut til en højere værdi end overtagelsesværdien,
•	Ejendommen kort tid efter overtagelsen blev solgt til tredjemand til en højere pris, og
•	Den fastsatte værdi af ejendommen i boopgørelsen var mindre end den værdi, som arvingerne anvendte ved bodelingen.

Skattestyrelsen rejste på baggrund af SKM2016.279.HR en række sager, hvor parterne havde anvendt værdiansættelsescirkulæret til værdiansættelse af fast ejendom. Praksis fra Landsskatteretten viser imidlertid tydeligt, at SKM2016.279.HR er ikke relevant for nærværende sag, idet den vedrører et dødsbo og ikke en overdragelse i levende live, som tilfældet er i nærværende sag.

Højesterets afgørelse kan ikke udstrækkes til også at begrænse denne langvarige administrative praksis til tilfælde, hvor overdragelse sker i levende live, hvilket illustreres af, at Landsskatteretten i flere tilfælde efterfølgende har tilladt anvendelse af værdiansættelsescirkulærets pkt. 6 også i tilfælde, hvor værdiansættelsen herefter afveg markant fra handelsværdien af ejendommen. Der henvises til SKM2018.551.LSR og SKM2019.281.LSR.

Den ene af sagerne er for nylig ændret af Vestre Landsret i SKM2021.345.VLR. Sagen er imidlertid ikke sammenlignelig med [person2]s sag, idet der i sagen for Vestre Landsret var tale om en handel foretaget efter, at parterne var bekendt med et købstilbud fra kommunen til en pris, der væsentligt oversteg den senest offentliggjorte ejendomsvurdering.

Der henvises også til den nyligt afsagte afgørelse af 22. marts 2021, j.nr. 20- 0051920, der til forveksling ligner tilfældet i nærværende sag. Landsskatteretten anførte følgende:

”Klagerens forældre købte den 28. juni 2016 den omhandlede ejendom for 2.599.000 kr. Den 1. november 2018 overdrog klagerens forældre ejendommen til klageren for 1.380.000 kr. svarende til den seneste offentlige ejendomsvurdering på 1.200.000 kr. plus 15 %.

I forbindelse med overdragelsen optog klageren et realkreditlån, hvor restgælden den 31. december 2018 udgjorde 1.807.000 kr.

Landsskatteretten finder, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse, der ligger inden for cirkulærets angivne retningslinjer, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Det forhold, at ejendommens handelsværdi var kendt forud for familieoverdragelsen, er efter Landsskatterettens opfattelse ikke en særlig omstændighed. Landsskatteretten finder desuden ikke, at det forhold, at klageren i forbindelse med overdragelsen optog et realkreditlån på et højere beløb end overdragelsessummen, udgør sådanne særlige omstændigheder. Der er herved henset til SKM2018.551.LSR og SKM2007.431.LSR, hvor parternes værdiansættelse ikke blev tilsidesat, selv om der forelå oplysninger om en højere handelsværdi.

Det bemærkes, at der ikke ses at være sket faktiske eller retlige ændringer ved ejendommen, som nævnt i cirkulærets pkt. 8, som kan føre til, at værdiansættelsescirkulærets pkt. 6 ikke finder anvendelse.

Værdiansættelsen ved klagerens erhvervelse af ejendommen fra sine forældre kan derfor ske efter værdiansættelsescirkulæret, og udgør herefter det af parterne aftalte beløb på 1.380.000 kr.

Landsskatteretten ændrer således Skattestyrelsens afgørelse og nedsætter den af Skattestyrelsen opgjorte værdi af den overdragne ejendom fra 2.500.000 kr. til 1.380.000 kr.”

Højesteret har endvidere efterfølgende selv modereret omfanget af særlige omstændigheder, der kan føre til, at Skattestyrelsen kan kræve sagkyndig vurdering af en ejendom i et dødsbo. Der henvises til SKM2021.267.HR, hvor Højesteret udtalte, at værdiansættelsescirkulæret bygger på en forudsætning om, at det offentlige er nærmest til at bære risikoen, hvis den offentlige ejendomsvurdering er for lav. Dette gælder efter Højesterets opfattelse også, hvor de offentlige ejendomsvurderinger gennem en længere periode ikke er blevet ajourført.

Højesteret fandt herefter, at både den prisstatistik, som Skattestyrelsen havde henvist til, og den af styrelsen beregnede afkastprocent vedrørende den udlagte ejendom reelt var udtryk for et synspunkt om, at den offentlige ejendomsvurdering var for lav i forhold til den almindelige prisudvikling på markedet for udlejnings- ejendomme i området. Der var ikke oplyst særlige, konkrete forhold vedrørende ejendommen, som kunne begrunde udmelding af sagkyndig vurdering.

Højesteret afviste derfor Skattestyrelsens anmodning om sagkyndig vurdering.

Det gøres således gældende, at der i nærværende sag ikke foreligger sådanne særlige omstændigheder, der kan føre til, at Skattestyrelsen undtagelsesvist ikke skal acceptere en værdiansættelse inden for 85-115 % af deres egen foretagne ejendomsvurdering.

Der er således ikke grundlag for at korrigere den aftalte overdragelsessum, og dermed statuere en afgiftspligtig gave for [person2].

... ...

Såfremt man mod forventning måtte finde, at der foreligger sådanne særlige omstændigheder, der kan føre til, at Skattestyrelsen undtagelsesvist ikke skal acceptere en værdiansættelse inden for 85-115 % af deres egen foretagne ejendomsvurdering, gøres det gældende, at den skønsmæssigt fastsatte overdragelsessum er fastsat for højt.”

Af repræsentantens supplerende indlæg af 9. november 2022 fremgår:

”Jeg har modtaget kopi af Skattestyrelsens udtalelse af 31. oktober 2022 vedrørende skønserklæringen.

Skønsmanden har meget tydeligt besvaret, at handelsværdien af ejendommen pr. 1. september 2019 var kr. 5.000.000.

Såfremt Skattestyrelsen er af den opfattelse, at denne besvarelse ikke harmonerer med skønsmandens besvarelse af de yderligere spørgsmål, kunne Skattestyrelsen, som part i skønssagen, have stillet yderligere spørgsmål til Skønsmanden, som retten også gav dem lejlighed til. Derimod skrev Skattestyrelsen til Retten i [by2] den 19. september 2022 at Skattestyrelsen har gennemgået skønserklæringen og kan oplyse, ikke at have indsigelser hertil, jf. vedlagte bilag 4.

Det synes således ganske utidigt, at Skattestyrelsen nu, overfor Skatteankestyrelsen, begynder at anfægte skønsmandens konklusion, når skønsmanden ikke har mulighed for at svare på kritikken.

Det er min opfattelse, at skønsmandens vurdering kan lægges til grund for værdiansættelsen.

... ...

I relation til sagens hovedspørgsmål bemærker jeg, at der ingen støtte i retspraksis er for, at et efterfølgende salg kan betragtes som en særlig omstændighed, når bortses fra situationen, hvor der allerede var realitetsforhandlinger herom med tredjemand inden overdragelsen inden for boafgiftskredsen. Det ses således af den nyligt afsagte dom fra Højesteret i SKM2022.507.HR, at der netop blev lagt vægt på, at kommunens købstilbud forelå før overdragelsen mellem moderen og børnene.

Der kan også henvises til Bodil Christiansens artikel i Revision & Regnskabsvæsen, nr, 10, 2022, s. 54, hvor forfatteren gennemgår hvad der efter praksis kan anses for særlige omstændigheder. Her anføres følgende som en kommentar til Skattestyrelsens omdiskuterede udkast til styresignal:

“1.1. Efterfølgende handel

Skattestyrelsens synspunkt om, at der kan lægges vægt på efterfølgende handler, forekommer ikke at være i overensstemmelse med grundsynspunktet bag 1982-cirkulæret og Departementets klare tilkendegivelser i udtalelsen ref. i TfS 1984, 418 DEP.

Af udtalelsen fremgik således, at skattemyndighederne var afskåret fra at anfægte en værdiansættelse efter 1982- cirkulæret, “... uanset om udlægsmodtageren/gavemodtageren kort tid efter udlægget/gaveoverdragelsen sælger ejendommen til en kontantpris, der er væsentlig højere end værdiansættelsen.”

Centralt for Departementets tilkendegivelser og for hele baggrunden for udstedelsen af 1982-cirkulæret var således, at parterne netop ikke havde et kendskab til en handelsværdi, og derfor havde mulighed for at anvende den offentlige vurdering som eneste foreliggende grundlag for værdiansættelsen. Et sådant kendskab er ikke nødvendigvis til stede som følge af et efterfølgende salg.

Skattestyrelsen har som grundlag for en udvidet adgang til at tage hensyn til værdiansættelsen ved en efterfølgende afståelse henvist til bl.a. SKM2016.279.HR, TfS 1998, 766 ØLK og til den meget specielle sag ref. i SKM2021.345.VLR.

Vedrørende kendelserne ref. i TfS 1998, 766 ØLK og SKM2016.279.HR bemærkes i denne sammenhæng, at der i begge sager forelå den særlige undtagelse, som er omhandlet i TfS 1984, 418 DEP if., nemlig at der efter arveudlæg, men før indgivelse af boopgørelse, fremkommer indikationer på en anden værdi end den ved arveudlægget anvendte værdiansættelse. De to sager er med andre ord omfattet af den reservation vedrørende rækkevidden af +/- 15 pct.-reglen, som allerede blev udtrykt af Departementet som cirkulæreudstedende myndighed ved TfS 1984, 418 DEP.

Vedrørende sagen ref. i SKM2021.345.VLR om en moder, som solgte en ejendom til sine 5 døtre umiddelbart forud for en ekspropriation, jf. tillige ovenfor, bemærkes, at den efterfølgende ekspropriation næppe kan betegnes som en “efterfølgende disposition” i styresignalets forstand, allerede fordi døtrene, ikke formelt, men reelt havde videresolgt ejendommen til kommunen forud for døtrenes erhvervelse, jf. landsrettens præmisser. Note 24

Skattestyrelsens synspunkt om, at der ved efterprøvelsen af værdiansættelse ved en gaveoverdragelse eller et arveudlæg kan henses til efterfølgende handler, har med andre ord kun et sikkert fundament i domstolspraksis for så vidt salg i en kort(ere) periode efter arveudlægget og da inden indgivelse af boopgørelse.

Fastholdes imidlertid den anførte formulering i det endelige styresignal, bliver det dermed gældende ret.”

Det fastholdes således, at der ikke i nærværende sag er hjemmel til at se bort fra værdiansættelsescirkulæret, idet det ikke kan betragtes som en særlig omstændighed, at klager et år senere sælger ejendommen. Det bemærkes særligt i den henseende, at klager i mellemtiden havde forsøgt at sælge sin oprindelige bolig på [adresse2], [by2], idet det var planen, at barndomshjemmet på [adresse1] skulle tjene til hendes permanente bolig.

Dette resultat stemmer også bedst overens med de almindelige skatteretlige principper, jf. f.eks. SKM2002.466.ØLR, hvor Skatteforvaltningen ønskede at korrigere en handelspris vedrørende en ejendomshandel mellem selskab og hovedaktionær under henvisning til, at hovedaktionæren et år senere solgte ejendommen med en betragtelig avance. Landsretten fandt her ikke, at Skatteforvaltningen havde løftet bevisbyrden for, at der på overdragelsestidspunktet – på grund af dette efterfølgende salg – havde foreligget en i særlig grad underbygget forventning og formodning om, at ejendommen efterfølgende ville kunne overdrages med avance.

Såfremt Skattestyrelsen har ret i, at [person2]s salg den 16. august 2020 udgør en særlig omstændighed, og at dette fører til, at [person2] modtog en gave ved overdragelsen fra hendes mor den 1. september 2019, skaber dette en retsstilling, der reelt gør det umuligt for skatteyderen at overholde skattelovgivningen.

Såfremt [person2] den 1. september 2019 modtog en gave på kr. 3.210.700, som Skattestyrelsen påstår, jf. bilag 1, indtrådte afgiftspligten heraf ved modtagelsen af gaven, jf. boafgiftslovens § 26, stk. 1, 1. pkt.

[person2] havde herefter en pligt til senest den 1. maj 2020 at indgive anmeldelse om gaven og dens afgiftspligtige værdi til Skattestyrelsen, jf. boafgiftslovens § 26, st. 1, 2. pkt. Den manglende anmeldelse straffes med bøde, jf. boafgiftslovens § 41, stk. 1, nr. 2, uanset at undladelsen ikke er sket med forsæt til at unddrage staten afgift m.v.

Afgiften af gaven forfaldt endvidere til betaling den 1. maj 2020, jf. boafgiftslovens § 30, stk. 1, og der beregnes rente herfra og indtil betaling sker, jf. boafgiftslovens § 38. Det ses da også, at Skattestyrelsen i afgørelsen, jf. bilag 1, s. 2, anfører, at [person2]”vil blive opkrævet renter af beløbet ifølge boafgiftslovens § 38, da den fulde afgift ikke er indbetalt rettidigt.”.

Såfremt Skattestyrelsens opfattelse af retsstillingen om efterfølgende omstændigheder er korrekt, fører dette altså til, at [person2] skal betale en bøde samt forrente gaveafgiften, fordi hun ikke gav oplysning om gaven og dens afgiftspligtige værdi, samt indbetalte gaveafgiften, senest den 1. maj 2020.

Hvordan skulle hun have en chance herfor, når den efterfølgende omstændighed, der udløser gaveafgiften, først indtræder ved salget til tredjemand den 16. august 2020? Indtil da kan hun – selv hvis Skattestyrelsen har ret – ikke have vidst at hun havde fået en gave, og da slet ikke den afgiftspligtige værdi heraf.”

Af repræsentantens bemærkninger af 21. december 2022 fremgår:

”Det ses at Skattestyrelsen, trods det anførte i udtalelsen af 31. oktober 2022, nu er enig i, at handelsværdien ved overdragelsen var kr. 5.000.000.

Spørgsmålet er herefter alene, hvorvidt [person2] var berettiget til at købe ejendommen beliggende [adresse1], [by1] for kr. 2.550.000 den 1. september 2019.

Idet der er enighed om, at overdragelsessummen ligger inden for den – på tidspunktet – senest offentliggjorte ejendomsvurdering +/- 15 pct., er tvisten således, hvorvidt Skattestyrelsen har godtgjort, at der på købstidspunktet forelå særlige omstændigheder, der gør, at [person2] ikke kan støtte ret på værdiansættelsescirkulærets pkt. 6.

Skattestyrelsen anfører i udtalelsen, s. 3, at de særlige omstændigheder i sagen består i, at [person2]”kort tid efter – 9 måneder – efter at have over- taget lejligheden sætter den til salg for 5.995.000 kr. og sælger ejendommen 11 måneder senere i fri handel til 5.695.000 kr.”

Hertil bemærkes for god ordens skyld, at der ikke er tale om en lejlighed, som anført af Skattestyrelsen, men om et fritliggende parcelhus.

Som også forklaret, var det en særlig situation, der gjorde, at [person2] måtte sætte sit barndomshjem til salg, i stedet for det hus, hun forinden havde boet i og forgæves gennem 5 måneder, med 8 % prisnedslag, havde forsøgt at sælge. Der henvises til det anførte på kontormøde med Skatteankestyrelsen.

I relation til det af Skattestyrelsen anførte, er det for det første min opfattelse, at det ikke giver mening at sætte lighedstegn mellem ”kort tid forinden” og ”kort tid efter”.

Landsskatteretten har for nyligt afsagt tre afgørelser, der indkredser vurderingen af, hvor lang tid der kan gå, fra en ejendom erhverves i fri handel, og indtil den kan sælges efter værdiansættelsescirkulæret:

I Landsskatterettens afgørelse af 11. november 2022, j.nr. 20-0015419, fandt Landsskatteretten, at parterne ikke kunne støtte ret på værdiansættelsescirkulæret, idet forældrene havde købt ejendommen for kr. 4.250.000 5 måneder og 3 uger før den blev solgt til sønnen for kr. 2.012.500. Landsskatteretten anførte følgende:

”Henset til, at klageren har købt ejendommen kort forinden overdragelsen til sin søn til en væsentlig højere værdi, finder Landsskatteretten, at der foreligger særlige omstændigheder, der skyldes særlige, konkrete forhold vedrørende ejendommen. Værdiansættelsen på +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering kan derfor tilsidesættes”

I Landsskatterettens afgørelse af 31. oktober 2022, j.nr. 21-0002372, fandt Landsskatteretten, at parterne godt kunne støtte ret på værdiansættelsescirkulæret, idet forældrene havde købt ejendommen for kr. 4.065.000 16 måneder før den blev solgt til datteren for kr. 1.657.500. Landsskatteretten anførte følgende:

”Det forhold, at klageren erhvervede ejendommen ét år og fire måneder forud for overdragelsen til sin datter for 1.657.500 kr., anses i det foreliggende tilfælde, ikke for at være en særlig omstændighed, der kan medføre, at hovedreglen i værdiansættelsescirkulæret fraviges. Landsskatteretten har lagt vægt på, at der ikke er tale om en kort ejertid, ligesom der, ud fra en samlet konkret vurdering, ikke ses at være andre særlige omstændigheder”

De to afgørelser fra Landsskatteretten vedrører beløb, der nogenlunde svarer til hinanden, så det kan efter min opfattelse udledes af afgørelserne i fællesskab, at ”kort tid” må ligge et sted mellem 5-16 måneder.

Ovenstående er imidlertid kun udtryk for, at 5-16 måneder er ”kort tid” når der er tale om en fri handel før familieoverdragelsen foretages. Dette følger af, at der jo netop skal være en særlig omstændighed, der gør, at parterne er klar over, at handelsværdien – konkret for den pågældende ejendom – er højere end den senest offentliggjorte ejendomsvurdering.

I nærværende sag er der tale om, at den frie handel sker efter den omhandlede familiehandel.

Som anført i mit supplerende indlæg, er der intet holdepunkt i retspraksis for, hvornår en efterfølgende handel kan udgøre en sådan særlig omstændighed, når bortses fra den helt specifikke situation, hvor handlen allerede var aftalt, eller i hvert fald en velkendt mulighed for parterne, allerede på tidspunktet for familiehandlen, jf. SKM2022.507.HR, hvor Højesteret tiltrådte, at der forelå særlige omstændigheder, idet gavemodtagerne, inden ejendommen blev overdraget til dem for 1.615.000 kr., var bekendt med kommunens ønske om at købe ejendommen for 5.000.000 kr., og havde accepteret at sælge den til kommunen for dette beløb. Skattemyndighederne var derfor berettiget til at fastsætte ejendommens handelsværdi til 5.000.000 kr.

Skattestyrelsen anfører i udtalelsen, s. 3, at det kan udledes af Højesterets dom SKM2016.279.HR, at en handel mellem uafhængige parter, kort tid efter en familieoverdragelse, ligeledes kan anses som en særlige omstændighed, der medfører, at værdiansættelsen på +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering kan tilsidesættes.

Dette er også anført af Landsskatteretten i afgørelsen af 12. september 2022, j.nr. 21-0035615, hvor køber i familiehandlen udbød ejendommen til salg allerede 4 1/2 måned efter overtagelsen, hvilket blev anset som en særlig omstændighed.

Jeg vil imidlertid tillade mig at nuancere, hvad der reelt kan udledes af SKM2016.279.HR.

Højesteret anfører i sine præmisser følgende:

”Højesteret bemærker, at det af de grunde, landsretten har anført, ikke er godtgjort, at der foreligger en fast administrativ praksis for, at et dødsbos værdiansættelse, som ikke afviger mere end 15 % fra den kontante ejendomsværdi, altid skal lægges til grund af skattemyndighederne.

Med denne begrundelse stadfæster Højesteret landsrettens kendelse”

Højesteret henviser således til Landsrettens præmisser som grundlag for sin beslutning om, at der ikke består en fast administrativ praksis. Sammenholdes denne præmis med Højesterets præmisser i SKM2022.507.HR, må det anses for uddebatteret, at der hverken foreligger en sådan administrativ praksis på dødsbo- eller gaveområdet.

I relation til spørgsmålet om særlige omstændigheder henviser Højesteret til de grunde, som skifteretten anførte, dvs. til præmisserne i Retten i [by4]s kendelse af 17. juli 2014, [sag3].

Her anførte Retten i [by4] følgende om værdiansættelsen i et dødsbo (Citeret fra UfR 2016.2126 H):

”Efter cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 (værdiansættelsescirkulæret) er grundlaget for værdiansættelse af fast ejendom ved boafgiftsberegning ejendommens handelsværdi. Hvis boets værdiansættelse omregnet til kontantværdi er 15 % højere eller lavere end seneste offentlige vurdering, skal denne værdiansættelse som hovedregel lægges til grund ved beregning af boafgift.

Værdiansættelsen inden for +/- 15 % af kontantværdien kan fraviges, for eksempel hvis ejendommen har været vurderet, ejendommen kort tid efter overtagelsen sælges til tredjemand , eller som anført af SKAT, at den fastsatte værdi af ejendom- men i boopgørelsen er mindre end den værdi, som arvingerne anvender ved bodelingen.

Arvingen B har ifølge skøderne overtaget ejendommene pr. 1. juli 2013. Efterfølgende har han i august 2013 vedrørende beboelsesejendommen - - - Allé 36, - - -, der pr. 1. oktober 2011 havde en ejendomsværdi på 2.250.000 kr. og som han efter bopopgørelsen har overtaget til 2.000.000 kr., optaget realkreditlån på 1.920.000 kr. Den maksimale belåningsprocent i real- kredit på beboelsesejendomme er 80 %. Det svarer til, at realkreditinstituttet har vurderet ejendommen værdi til mindst

2.400.000 kr.

Udlejningsejendommen - - -vej 34, - - -, der pr. 1. oktober 2012 havde en ejendomsværdi på 5.050.000 kr., og som er overtaget af B for 5.750.000 kr., er i august 2013 belånt med realkredit på 3.616.000 kr. Den maksimale belåningsprocent på erhvervsejendomme er 60 %. Det svarer til, at realkreditinstituttet har vurderet ejendommen til mindst 6.026.666,67 kr.

Skifteretten finder herefter, hvor begge ejendomme efter overtagelsen i boperioden i forbindelse med optagelse af realkreditlån er blevet ”vurderet” til mindsteværdier, der er større end de respektive overtagelsesværdier, sammenholdt med at arvingen, der har udtaget ejendommene, har givet arveafkald på 2.100.000 kr. til fordel for boet, hvorved værdien af ejendommene i boopgørelsen er mindre, end den værdi som arvingerne anvender ved bodelingen, at boet ikke kan støtte ret på værdi- ansættelsescirkulærets bestemmelse om, at ejendommene i boopgørelsen kan ansættes til +/- 15 % af den seneste ejendomsvurdering.

Som følge af det anførte tages anmodningen fra SKAT om sagkyndig vurdering af ejendommene til følge.”

Som det således ses, fandt Skifteretten at de særlige omstændigheder i sagen beroede i realkreditfinansieringerne af de pågældende ejendomme, samt at der var givet arveafkald, hvorved værdien af ejendommene i boopgørelsen var mindre, end den værdi som arvingerne anvendte ved bodelingen.

At Højesteret erklærer sig enig i, at dette er grunden til, at der i dødsboet konkret skulle udmeldes en sagkyndig til at foretage en vurdering, kan ikke strækkes til, at Højesteret generelt har erklæret sig enig i den mere generelle udtalelse i Skifteret- tens præmisser om, at værdiansættelsen inden for +/- 15 % af kontantværdien kan fraviges hvis ejendommen kort tid efter overtagelsen sælges til tredjemand.

Dette særligt ikke når det tages med i betragtning, at Højesteret i SKM2022.507.HR, lægger afgørende vægt på, at køberne i familiehandelen var bekendt med et konkret købstilbud fra kommunen, forinden familiehandlen blev foretaget. Højesteret anførte følgende:

” Som anført af landsretten fremgår det af dialogen mellem [by5] Kommune og døtrene, at de allerede den 2. maj 2014 blev bekendt med, at kommunen ønskede at overtage ejendommen, og at der var afsat 5 mio. kr. til overtagelsen. Det fremgår endvidere, at døtrene den 5. maj 2014 accepterede at sælge ejendommen til kommunen for 5 mio. kr.

Højesteret tiltræder af de grunde, som landsretten har anført, at skattemyndighederne har været berettiget til at fastsætte ejendommens handelsværdi til 5 mio. kr. Det bemærkes her- ved, at det heller ikke efter det, der er fremlagt for Højesteret, er godtgjort, at der foreligger en fast administrativ praksis for, at en værdiansættelse, der ikke afviger mere end 15 % fra den kontante ejendomsværdi, altid skal lægges til grund af skattemyndighederne på gaveområdet”

Højesteret henviser i øvrigt til Vestre Landsrets præmisser i den indankede dom, hvor Landsretten lagde afgørende vægt på det samme:

”Landsretten finder, at der i en situation som den foreliggende, hvor døtrene, inden ejendommen blev overdraget til dem for 1.615.000 kr., var bekendt med kommunens ønske om at købe ejendommen for 5 mio. kr., havde indgået i salgsforhandlinger med kommunen, og havde accepteret at sælge den til kommunen for dette beløb, foreligger særlige omstændigheder. Landsretten finder på den baggrund endvidere, at den reelle handelsværdi udgjorde 5 mio. kr”

Af Højesterets praksis kan således udledes, at en efterfølgende handel kan være en særlig omstændighed, men formentlig kun, når denne efterfølgende handel reelt udgør et bevis for, at parterne konkret var bekendt med denne højere handelsværdi allerede på tidspunktet for familieoverdragelsen.

Tilsvarende gælder, hvis det efterfølgende salg tidsmæssigt ligger inden indgivelse af boopgørelse, men selvsagt efter skæringstidspunktet, jf. TfS 1998, 766.

Der henvises i den henseende også til det meget klare svar fra Skatteministeriet på spørgsmål 4 i Skattedepartementets afgørelse af 24. september 1984, j.nr. 550-1-55, refereret i TfS 1984, 418 DEP. Skatteministeriet var blevet stillet følgen- de spørgsmål:

”Kan skatte- og afgiftsmyndighederne ændre en værdiansættelse, der omregnet til kontantværdi efter cirkulærets pkt. 5 højst er 15 pct. højere eller lavere end kontantejendomsværdien, når myndighederne inden for den i kildeskattelovens § 16, stk. 4, fastsatte 3 måneders frist bliver bekendt med, at udlægsmodtageren efter indgivelsen af boopgørelsen har videresolgt ejendommen for en kontantpris, der væsentlig overstiger værdiansættelsen”

Hertil svarede Skatteministeriet følgende:

”Som anført ad spørgsmål 1), finder skattedepartementet ikke, at skatte- og afgiftsmyndigheden kan lade en ejendom vurdere af personer udmeldt af skifteretten, når værdiansættelsen omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den relevante kontantejendomsværdi. Dette må gælde, uanset om udlægsmodtageren/gavemodtageren kort tid efter udlægget/gaveoverdragelsen sælger ejendommen til en kontantpris, der er væsentlig højere end værdiansættelsen. Det bemærkes i den forbindelse, at da udlægsmodtageren/gavemodtageren skal anvende udlægsværdien som anskaffelsessum ved det senere salg, jf. § 14, stk. 2, i lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, vil fortjenesten som følge af den "lave" anskaffelsessum typisk blive beskattet ved udlægsmodtagerens/gavemodtagerens salg af ejendommen kort tid efter udlægget/gaveoverdragelsen.

Spørgsmål 4 må derfor besvares benægtende”

Dette synes også at være opfattelsen i Skattestyrelsens famøse udkast til styresignal af 5. maj 2020, sagsnr. 18-1219256 om værdiansættelsescirkulæret og særlige omstændigheder, hvor Skattestyrelsen i pkt. 4.3.1 netop omtaler efterfølgende salg, hvis de sker i ”nær tidsmæssig sammenhæng”, idet dette kan sidestilles med realkreditfinansiering i tilknytning til overtagelsen. Her anførte Skattestyrelsen følgende:

”En handel i nær tidsmæssig sammenhæng med overdragelsen af en ejendom fra et dødsbo eller en gaveoverdragelse - forudsat at der er en prisforskel mellem handelsprisen og ejendomsvurderingen +/- 15 pct. - vil dermed typisk betyde, at Skattestyrelsen ikke vil acceptere en værdiansættelse foretaget efter værdiansættelsescirkulæret.

En handel med ejendommen kan være sket enten før eller efter arveudlægget eller gaveoverdragelsen.

At der kan lægges vægt på efterfølgende dispositioner, som f.eks. en handel, ved vurderingen af, om værdiansættelsescirkulæret kan finde anvendelse, illustreres af højesteretskendelsen. I kendelsen blev der således lagt vægt på de realkreditvurderinger, som blev foretaget efter overtagelsen af ejendommene.”

... ...

I nærværende sag er der intet holdepunkt for at antage, at parterne havde konkret viden om, at ejendommens handelsværdi lå højere end den offentlige ejendomsvurdering. Skattestyrelsen har således ingenlunde godtgjort, at der foreligger de særlige omstændigheder, der skal til for, at hovedreglen i værdiansættelsescirkulæret fraviges.

Selv såfremt Højesterets dom i SKM2016.279.HR skal fortolkes så vidt, at det af den kan udledes, at en efterfølgende fri handel inden for kort tid i sig selv er en særlig omstændighed, gøres det gældende, at der i [person2]s tilfælde ikke er tale om ”kort tid”.

For [person2] er den efterfølgende handel sket så lang tid efter familieoverdragelsen, at gaveafgiften af den af Skattestyrelsen påståede gave ville have været forfaldet allerede inden ejendommen overhovedet blev udbudt til salg.”

Retsmøde

Repræsentanten fremhævede, at den uafhængige handel med ejendommen blev gennemført 11,5 måneder efter klageren havde overtaget ejendommen ved familieoverdragelsen, hvilket ikke kan anses for at være kort tid efter. Desuden foreligger der ingen praksis på området for handler med en uafhængig køber, der foretages kort tid efter en familieoverdragelse. Når der således ikke foreligger andre holdepunkter for fastsættelse af handelsværdien, må anvisningen i værdiansættelsescirkulæret om en handelsværdi opgjort som +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering lægges til grund.

Skattestyrelsen fastholdt, at ejendommens værdi i fri handel udgør 5.000.000 kr. i overensstemmelse med syn og skønsmandens vurdering af handelsværdien på tidspunktet for klagerens overtagelse af ejendommen fra hendes moder. Efter klageren overtog ejendommen, blev denne udbudt til salg efter 9 måneder og solgt efter 11,5 måneder. Der foreligger ikke en fast administrativ praksis om, at reglerne i værdiansættelsescirkulæret om værdiansættelse til +/- 15 % af den offentlige ejendomsværdi kan finde anvendelse ved et efterfølgende salg til en uafhængig køber til en væsentlig højere værdi efter kun 11,5 måneders ejertid.

Landsskatterettens afgørelse

Formelt

Afgiftspligten af gaver, der i et kalenderår er modtaget ud over de i boafgiftslovens § 22 nævnte afgiftsfri beløb, indtræder ved modtagelsen af gaven. Gavegiver og gavemodtager skal senest den 1. maj i det følgende år indgive anmeldelse om gaven og dens afgiftspligtige værdi til told- og skatteforvaltningen jf. boafgiftslovens § 26, stk. 1.

Foreligger en gaveanmeldelse ikke rettidigt, kan told- og skatteforvaltningen foretage en skønsmæssig ansættelse af værdien af gaven, jf. boafgiftslovens § 26, stk. 3.

Skattestyrelsen blev først ved behandlingen af boet efter klagerens moder bekendt med, at klageren i forbindelse med overdragelsen af ejendommen i september 2019 har modtaget en gave, hvoraf der ikke er svaret afgift. Klagerens moder døde den 13. april 2020, og Skattestyrelsen anmodede i brev af den 8. februar 2021 om indsendelse af gaveanmeldelse, som klageren nægtede at indgive, idet hun ikke fandt, at hun havde modtaget en gave.

Idet der ikke er indsendt en gaveanmeldelse, finder 6 måneders-fristen i boafgiftslovens § 27, stk. 2 ikke anvendelse.

Det fremgår af forældelseslovens § 1, at forældelsesloven gælder i det omfang andet ikke følger af forældelsesregler i anden lov.

Forældelsesfristen er 3 år, medmindre andet følger af andre bestemmelser. Det fremgår af forældelseslovens § 3, stk. 1.

Var fordringshaveren ukendt med fordringen regnes forældelsesfristen i § 3, stk. 1, først fra den dag, da fordringshaveren fik eller burde have fået kendskab hertil. Det følger af forældelseslovens § 3, stk. 2.

Først i forbindelse med bobehandlingen efter moderens død i april 2020 blev Skattestyrelsen bekendt med, at klageren har modtaget en afgiftspligtig gave. Forældelsesfristen i forældelseslovens § 3, stk. 1 løber således fra dette tidspunkt.

Skattestyrelsens forslag er sendt den 12. marts 2021 og afgørelsen er dateret den 21. maj 2021, hvorfor fristen i forældelseslovens § 3, stk. 1 er overholdt.

Materielt

En gave er skattepligtig for modtageren, medmindre den er omfattet af boafgiftslovens § 22. Det følger af statsskattelovens § 4, litra c, og § 5, litra b.

Ved overdragelse af formuegoder, herunder fast ejendom, mellem forældre og børn, vil parterne være omfattet af boafgiftslovens § 22, således, at reglerne om værdiansættelse i boafgiftslovens § 27 finder anvendelse. Efter denne bestemmelse skal aktivernes værdi fastsættes til handelsværdien på tidspunktet for modtagelsen.

Ved familieoverdragelser kan fast ejendom, der handles mellem forældre og børn, værdiansættes efter bestemmelserne i værdiansættelsescirkulæret, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982.

Af cirkulærets pkt. 2 fremgår det, at det er værdien i handel og vandel, det vil sige i fri handel mellem uafhængige parter på det åbne marked, der skal danne grundlag for værdiansættelsen af det overdragne aktiv.

Af cirkulærets pkt. 6 fremgår det, at parterne ved overdragelse af fast ejendom kan handle indenfor +/- 15 % af den seneste offentliggjorte kontante ejendomsvurdering. Hvis parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 % højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af gaveafgiften.

I SKM2016.279.HR fastslog Højesteret, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

I SKM2021.267.HR fandt Højesteret, vedrørende værdiansættelse af en udlejningsejendom i et dødsbo, at de af Skattestyrelsen fremlagte oplysninger om priser på solgte udlejningsejendomme i samme geografiske område samt beregnet afkastprocent for ejendommen ikke udgjorde sådanne særlige omstændigheder, der kunne begrunde fravigelsen af udgangspunktet om anvendelse af 15 %-reglen. Højesteret fandt, at der ikke var oplyst særlige konkrete forhold vedrørende ejendommen, som kunne begrunde udmelding af sagkyndig vurdering.

I SKM2022.3.ØLR fandt Østre Landsret, med henvisning til Vestre Landsrets dom i SKM2021.345, at 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, 2. afsnit, skal fortolkes på samme måde, uanset om der er tale om et dødsbo eller en gaveafgiftsberegning, ligesom retten ikke fandt det godtgjort, at der foreligger en bindende fast administrativ praksis, som giver ret til altid at anvende 15 %'s reglen på gaveområdet. Landsretten fandt, at der i sagen forelå særlige omstændigheder, idet gavegiver 3 måneder før overdragelsen til børn og børnebørn for 32.300.000 kr., havde erhvervet ejendommen fra tredjemand for 61.750.000 kr. Den reelle handelsværdi ved overdragelsen til børn og børnebørn udgjorde derfor 61.750.000 kr.

I SKM2022.507.HR tiltrådte Højesteret af de grunde, som landsretten havde anført i SKM2021.345.VLR, at der forelå særlige omstændigheder, idet gavemodtagerne, inden ejendommen blev overdraget til dem for 1.615.000 kr., var bekendt med kommunens ønske om at købe ejendommen for 5.000.000 kr., og havde accepteret at sælge den til kommunen for dette beløb. Skattemyndighederne var derfor berettiget til at fastsætte ejendommens handelsværdi til 5 mio. kr. Højesteret bemærkede, at det heller ikke efter det, der blev fremlagt for Højesteret, var godtgjort, at der foreligger en fast administrativ praksis for, at en værdiansættelse, der ikke afviger mere end 15 % fra den kontante ejendomsværdi, altid skal lægges til grund af skattemyndighederne på gaveområdet.

Klagerens moder har den 1. september 2019 overdraget ejendommen [adresse1], [by1] til klageren for 2.550.000 kr. På overdragelsestidspunket var den offentlige ejendomsvurdering 3.000.000 kr. Parterne har således handlet ejendommen til ejendomsvurderingen minus 15 %.

Klageren udbød i juni 2020 ejendommen til salg for 5.995.000 kr., hvorefter ejendommen ved slutseddel af 16. august 2020 blev solgt for 5.695.000 kr. i almindelig fri handel.

Skattemyndighederne skal efter praksis acceptere en værdiansættelse på +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Det kan udledes af SKM2022.3.ØLR, at en handel mellem uafhængige parter, før en familieoverdragelse, kan anses som en særlig omstændighed, der medfører at værdiansættelsen på +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering kan tilsidesættes.

Landsskatteretten finder, at det af SKM2016.279.HR kan udledes, at en handel mellem uafhængige parter, kort tid efter en familieoverdragelse, ligeledes kan anses som en særlig omstændighed, der medfører at værdiansættelsen på +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering kan tilsidesættes.

Henset til, at klageren, 9 måneder efter familieoverdragelsen, udbyder ejendommen til salg, hvorefter ejendommen godt 11 måneder efter overdragelsen, i almindelig fri handel, sælges til 5.695.000 kr., finder Landsskatteretten, at der foreligger særlige omstændigheder, hvorfor værdiansættelsen på + / - 15 % af den offentlige ejendomsvurdering kan tilsidesættes.

Landsskatteretten finder således, at der foreligger særlige omstændigheder, der skyldes særlige, konkrete forhold vedrørende ejendommen, og at handelsværdien, henset til den foreliggende skønserklæring, på overdragelsestidspunktet udgjorde 5.000.000 kr., og at det er denne værdi, som skal lægges til grund ved beregningen af gaveafgiften.

Landsskatteretten finder ikke, at klageren har haft en berettiget forventning om, at ejendommen kunne overdrages til den offentlige ejendomsvurdering +/- 15 %. Der er herved henset til at Højesteret i dommen offentliggjort i SKM2022.507.HR har fastslået, at der ikke foreligger en fast administrativ praksis, som altid giver ret til at anvende 15 %´s reglen.

Landsskatteretten ændrer herefter Skattestyrelsens afgørelse, hvorefter gaveafgiften ændres til 367.500 kr.