Kendelse af 11-09-2022 - indlagt i TaxCons database den 08-10-2022

Journalnr. 21-0035615

Klagepunkt	Skattestyrelsens afgørelse	Klagerens opfattelse	Landsskatterettens afgørelse
Værdi af gave ved overdragelse af ejendom	2.675.000 kr.	1.610.000 kr.	2.675.000 kr.
Beregnet gaveafgift	176.791 kr.	105 kr.	176.791 kr.

Faktiske oplysninger

Klagerens moder købte ejerlejligheden beliggende [adresse1], [by1], den 4. november 2009 for 1.430.000 kr.

Ved skøde af 1. marts 2018 blev lejligheden overdraget til klageren for 1.675.000 kr. Der eksisterer ingen overdragelsesaftale mellem parterne men udelukkende et skøde.

Af korrespondance mellem klagerens repræsentant og Skattestyrelsen fremgår det, at moderens tidligere rådgiver har skrevet følgende om overdragelsessummen:

”Hej [person1]

Jeg har tilrettet opgørelsen – se vedhæftede fil. Anskaffelsessummen er herefter beregnet til 1.677.046 kr. (+ salgsomkostninger.

Jeg vil foreslå, at I finder en ”rundt” beløb at sælge ejendommen for. F.eks. 1.675.000 kr. Det vil medføre, at I får et lille tab, og I skal dermed ikke betale skat ved salget. Og jeres datter skal ikke beskattes af en fortjeneste, når hun sælger lejligheden, når hun selv har boet i den.

Jeg skal nok hjælpe dig med at få indberettet avancen på din selvangivelse – men den skal først selvangives vedr. året 2018 (når salget sker i 2018) – Det vil sige i marts måned 2019. Men du kan bare kontakte mig der.

Jeg antager, at du selv tager over herfra. Ellers må du ringe, hvis der er noget jeg kan hjælpe med.

Ha’ en god dag.”

Den senest kendte offentlige ejendomsvurdering udgjorde 1.400.000 kr.

Det fremgår af [...dk], at lejligheden 4 1/2 måned efter klagerens overtagelse blev udbudt til salg for 2.995.000 kr. Den 3. januar 2019 blev salgsprisen nedjusteret til 2.695.000 kr., og lejligheden blev den 13. juni 2019 solgt for 2.675.000 kr. i almindelig fri handel.

Af Skattestyrelsens oplysninger fremgår, at lån i ejendommen på 1.400.000 kr. blev overtaget af klageren, men det fremgår ikke, hvorledes den resterende del af overdragelsessummen blev berigtiget.

Skattestyrelsen har den 4. november 2020 anmodet klagerens moder om at fremsende gaveanmeldelse på overdragelsen med dokumentation for berigtigelsen af overdragelsen.

Ved mail af 12. november 2020 har klagerens moder afvist dette og bedt Skattestyrelsen komme med forslag, såfremt Skattestyrelsen mener, der foreligger en gave.

Af skødet fremgår, at der er betalt 11.760 kr. i tinglysningsafgift, hvoraf fast afgift udgør 1.660 kr. Den variable afgift udgør således 10.100 kr.

Skattestyrelsen har herefter opgjort gaveafgift således:

Talmæssig opgørelse

	Jeres opgørelse	Vores opgørelse
Overdragne ejendoms værdi		2.675.000 kr.
Modydelser (overtaget lån)		-1.400.000 kr.
Gavebeløb		1.275.000 kr.
Afgiftsfrit bundbeløb		-64.300 kr.
Afgiftsgrundlag		1.210.700 kr.
Gaveafgift 15 % af afgiftsgrundlag		181.605 kr.
Fradrag for gavens andel af variabel tinglysningsafgift		-4.814 kr.
Gaveafgift til betaling		176.791 kr.

Skattestyrelsen har den 18. november 2020 sendt forslag om ændring af gaveafgiften, og den påklagede afgørelse er dateret den 29. januar 2021.

Repræsentanten har oplyst, at klagerens moder den 8. januar 2020 modtog en skrivelse fra Skattestyrelsen, hvor der blev anmodet om oplysninger i forbindelse med moderens overdragelse af ejendommen. Skattestyrelsens sagsbehandler oplyste i den forbindelse, at sagen ville blive videresendt til gaveenheden.

Repræsentanten har til Skatteankestyrelsen fremlagt følgende talmæssige opgørelse:

Talmæssig opgørelse
	Klagers opfattelse	Skattestyrelsens opfattelse
Overdragne ejendoms værdi	1.610.000 kr.	2.675.000 kr.
Værdi ansat for højt over offentlig vurdering + 15 %	65.000 kr.
Modydelse (overtagne gældsforpligtelser)	- 1.400.000 kr.	- 1.400.000 kr.
Kontant betalt fra [person2] til [person1]	- 210.000 kr.	- kr.
Kontant betalt for meget fra [person2] til [person1]	65.000 kr.
Gavebeløb	65.000 kr.	1.275.000 kr.
Afgiftsfrit Bundbeløb (2018)	- 64.300 kr.	- 64.300 kr.
Afgiftsgrundlag (beskattes hos [person2])		1.210.700 kr.
Afgiftsgrundlag (beskattes hos [person1])	700 kr.
Gaveafgift 15 %	105 kr.	181.605 kr.
Fradrag for gavens andel af variabel tinglysningsafgift	- kr.	- 4.814 kr.
Gaveafgift til betaling	105 kr.	176.791 kr.

Repræsentanten har hertil oplyst, at klageren har betalt for meget for ejendommen, idet ejendomsvurderingen + 15 % alene udgør 1.610.000 kr., og klageren har betalt 1.675.000 kr.

Skattestyrelsens afgørelse

Skattestyrelsen har ansat værdien af gave ved overdragelse af ejendom til 2.675.000 kr.

Til støtte herfor har Skattestyrelsen anført:

”Begrundelse:

Da [person1] ikke agter at indsende en gaveanmeldelse på trods af vores opfordring hertil, ansættes gavens værdi skønsmæssigt.

Det fremgår af boafgiftslovens § 27, stk. 1, at en gaves værdi skal fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen. Handelsværdien er den værdi, som en ejendom kunne indbringe ved et salg i fri handel.

Retningslinjerne for værdiansættelse af aktiver mellem personer, der er omfattet af boafgiftslovens regler findes i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning (værdiansættelsescirkulæret).

Det fremgår af værdiansættelsescirkulærets pkt. 2, at

”De aktiver, der omfattes af skatte- og afgiftsberegningen, ansættes normalt til deres værdi i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for afgiftsberegningen. Ved værdien i handel og vandel forstås det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved et salg i det åbne marked”

Udgangspunktet i værdiansættelsescirkulæret er herefter, at det beløb, som gaven kunne indbringe ved et salg på markedsvilkår mellem uafhængige parter, svarer til gavens værdi.

Af værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, stk. 2 fremgår at

“Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af arve- eller gaveafgiften.

Cirkulærets anvisninger er vejledende ved efterprøvelsen af værdiansættelser i den enkelte boopgørelse eller anmeldelse i henhold til værdiansættelsescirkulærets punkt 48.

Højesteret tog i SKM2016.279.HR stilling til, om skattemyndighederne skulle acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 % reglen i værdiansættelsescirkulærets punkt 6, 2. afsnit. I præmisserne udtalte Højesteret bl.a., at pkt. 6 skal ses i sammenhæng med cirkulærets pkt. 48, hvoraf følger, at anvisningerne i cirkulæret alene er vejledende ved efterprøvelsen af værdiansættelser i den enkelte boopgørelse eller gaveanmeldelse. Højesteret konkluderer således, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 % reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Højesteret fandt, at der i sagen konkret forelå særlige omstændigheder. For det første var realkreditlånene i ejendommene i boperioden optaget til højere værdier end overtagelsesværdierne i boopgørelsen. For det andet var overtagelsesværdierne mindre end de værdier, som arvingerne internt havde anvendt ved bodelingen. Derved skulle skattemyndighederne ikke acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 % reglen.

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at Højesterets fortolkning af værdiansættelsescirkulærets pkt. 6 og 48 i SKM2016.279.HR også gælder for gaveoverdragelser. Det skyldes bl.a., at reglerne om beregning af gaveafgift i boafgiftslovens § 27 er de samme som ved beregning af bo- og tillægsboafgift efter boafgiftslovens § 12, ligesom værdiansættelsescirkulærets punkt 6 og 48 uden forskel gælder for både dødsboer og gaver. Dermed kan Højesterets dom SKM2016.279.HR udstrækkes til også at gælde for gaveoverdragelser.

I afgørelser offentliggjort som SKM2018.551.LSR og SKM2019.281.LSR, har Landsskatteretten anvendt samme fortolkning som Højesteret. Det følger således af afgørelserne, at Skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse inden for værdiansættelsescirkulærets retningslinjer, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Konkret fandt Landsskatteretten dog ikke, at der forelå særlige omstændigheder i disse sager. Det er Skatteministeriets opfattelse, at der forelå særlige omstændigheder, og ministeriet har derfor indbragt sagerne for domstolene.

Om der foreligger særlige omstændigheder, er en samlet konkret vurdering, hvori der indgår en række forhold. Først skal det vurderes, om der er et/flere konkrete holdepunkter for at værdiansættelsen efter +/-15 % reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi.

Eksempler på holdepunkter kan f.eks. være en handel af den konkrete ejendom mellem uafhængige parter, belåning af ejendomme, arveforskud til de børn som ikke overtager ejendommen, væsentlige renoveringer, værdiansættelse i regnskab, der afviger fra overdragelsessum og beregning af afkastgraden (eller afkastprocenten) på en investerings- eller erhvervsejendom m.v.

Vi har således konstateret, at ejendommen i 2019 er solgt af [person2] for 2.675.000 kr. i almindelig fri handel. Ved overdragelsen mellem mor og datter i 2018 er ejendommen prissat til 1.675.000 kr., hvor den offentlige vurdering er 1.400.000 kr.

Efter en samlet konkret vurdering er det Skattestyrelsens opfattelse, at der er holdepunkter for, at ejendommens overdragelsessum ikke er udtryk for den reelle handelsværdi, hvilket medfører, at der foreligger særlige omstændigheder. Tilstedeværelse af særlige omstændigheder bevirker, at ejendommen ikke kan overdrages til den offentlige ejendomsvurdering +/-15 %, men skal overdrages til værdien i handel og vandel.

Skattestyrelsen betragter handelsprisen på 2.675.000 kr., som [person2] har solgt sin lejlighed til, som værende værdien af den gave der er givet til [person2].

Det fremgår af boafgiftslovens § 29, stk. 2, at der i gaveafgiften kan fratrækkes tinglysningsafgift, som gavemodtager eller gavegiver har betalt af gaveandelen i forbindelse med ejendomsoverdragelse, og at dette ikke finder anvendelse for den faste del af tinglysningsafgiften.

Vi vurderer derfor, at der kan fratrækkes tinglysningsafgift på 4.814 kr. i gaveafgiften. Dette er beregnet ud fra følgende:

Gavebeløb på 1.275.000 kr. / overdragelsessummen på 2.675.000 kr. * variabel tinglysningsafgift på 10.100 kr. = tinglysningsafgift på 4.814 kr., der kan fratrækkes i gaveafgiften.

Gaveafgiften for gaven ansættes derfor til 176.791 kr. Der henvises til talmæssig opgørelse ovenfor.”

Af Skattestyrelsens udtalelse af 31. maj 2021 fremgår:

”Vi har følgende kommentarer til det i klagen fremførte:

Overdragne ejendoms værdi skal nedsættes med 65.000 kr.til 1.610.000 kr.
Gavegiver skal betale gaveafgiften af gaven beregnet til 105 kr.

Vores kommentarer hertil:

Ad. 1 Ifølge boafgiftsloven §27 skal en gaves værdi fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen. Værdiansættelsescirkulære nr. 185 af 17.11.1982 indeholder hjælperegler for denne værdifastsættelse.

Cirkulærets pkt. 6, 2. og 3. pkt. lyder Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af arve- eller gaveafgiften.

Hvis værdiansættelsen omregnet til kontantværdi er mere end 15 pct. over eller under kontantejendomsværdien, bør værdiansættelsen ændres, således at den holdes inden for denne ramme, medmindre boet eller parterne har oplyst særlige omstændigheder, som begrunder, at man ikke følger denne fremgangsmåde

Vi forstår klagers påstand således, at klager vil have nedsat værdien af ejendommen med 65.000 kr.til 1.610.000 kr., som dermed er indenfor +/- 15 % af den seneste offentlige vurdering, som er på 1.400.000 kr.

Dette er Skattestyrelsen enig i ville være det korrekte, medmindre der foreligger særlige omstændigheder, der begrunder at denne fremgangsmåde ikke følges.

Vi mener således, at der foreligger særlige omstændigheder, idet ejendommen 1 måned efter overdragelsen til datteren sættes til salg for 2.995.000 kr. Derfor mener vi, at der foreligger gavehensigt ved overdragelsen fra mor til datter, som udmøntes gennem datterens efterfølgende salg af ejendommen.

Ejendommen sælges ganske vist ikke for 2.995.000 kr., men prisen reduceres i juli 2018 til 2.695.000 kr., og nedsættes igen i maj 2019 til 2.650.000 kr., hvorefter den sælges i juni 2019 for 2.675.000 kr., som vi herefter vurderer er handelsværdien ved [person1]s overdragelse til [person2].

I øvrigt henvises til vores afgørelse af 29. januar 2021.

Ad. 2 Boafgiftsloven §30 lyder: Afgiften af en gave forfalder til betaling samtidig med indgivelse af gaveanmeldelsen. Afgiften påhviler modtageren, men giveren hæfter solidarisk med modtageren for betalingen.

Der er således intet grundlag for påstanden om, at gavegiver skal indbetale gaveafgiften.

Skattestyrelsen fastholder derfor afgørelsen i sin helhed.”

Af Skattestyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens forslag fremgår:

”Skattestyrelsen er enig i Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse, sådan som det fremgår af Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag til afgørelse, som er dateret den 2. marts 2022.

...

Klagerens repræsentant har i sin klageskrivelse d. 28. april 2021 anført, at der ikke er enighed om Skattestyrelsens værdiansættelse af ejendommen og dermed gaven samt beregning af gaveafgift i forbindelse med overdragelsen af [adresse1], [by1].

En gave skal fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen jf. boafgiftslovens § 27, stk. 1. Skattestyrelsen fastholder, at gavens handelsværdi er 2.675.000. kr., og at klagerens overdragelsesværdi ikke kan lægges til grund for en beregning af gaveafgiften.

Det følger af forarbejderne til boafgiftslovens § 27, at principperne i værdiansættelsescirkulæret og den praksis, der er etableret på området, forsat vil være gældende efter vedtagelsen af lovforslaget, jf. lovforslag L254, som er fremsat den 4. maj 1995.

Det følger således, at Skattestyrelsen kan fravige den aftalte overdragelsesværdi, såfremt der forligger særlige omstændigheder. Der henvises til SKM2016.279.HR.

Skattestyrelsen finder, henset til at klageren kort tid efter at have overtaget lejligheden sætter den til salg, og sælger denne et år senere i fri handel til 2.675.000 kr. med en fortjeneste på 1.065.000., dette medfører, at der foreligger særlige omstændigheder, hvorfor parternes overdragelsesværdi kan fraviges.

Skattestyrelsen bemærker yderligere, at [person1] købte lejligheden i 2009 og har overdraget denne til klageren i 2018 med en værdistigning i lejligheden på 200.000 kr. Skattestyrelsen anser ikke dette afspejler markedsudviklingen på boligmarkedet i realiteten.

Klagerens repræsentant har oplyst, at klageren har betalt for meget, idet ejendomsvurderingen tillagt 15 % udgør 1.610.000 kr. Klageren har betalt 1.675.000 kr. Skattestyrelsen afviser repræsentantens påstand med begrundelse om, at der foreligger særlig omstændigheder, hvorfor værdiansættelsen på +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering fraviges.

Gaveafgiften påhviler den, der modtager gaven, herunder klageren, mens både klageren og klagerens mor hæfter solidarisk for gaveafgiften jf. boafgiftsloven § 30. Skattestyrelsen afviser repræsentantens opfattelse af forholdet.

Skattestyrelsen henviser yderligere til følgende domme forneden

I SKM2021.345.VLR fandt Vestre Landsret, at 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, 2. afsnit, skal fortolkes på samme måde, uanset om der er tale om et dødsbo eller en gaveafgiftsberegning. Landsretten fandt, at der i sagen forelå særlige omstændigheder, idet gavemodtagerne, inden ejendommen blev overdraget til dem for 1.615.000 kr., var bekendt med kommunens ønske om at købe ejendommen for 5.000.000 kr., havde indgået i salgsforhandlinger med kommunen, og havde accepteret at sælge den til kommunen for dette beløb. Den reelle handelsværdi udgjorde derfor 5.000.000 kr.

I SKM2022.3.ØLR fandt Østre Landsret, med henvisning til Vestre Landsrets dom i SKM2021.345, at 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, 2. afsnit, skal fortolkes på samme måde, uanset om der er tale om et dødsbo eller en gaveafgiftsberegning, ligesom retten ikke fandt det godtgjort, at der foreligger en bindende fast administrativ praksis, som giver ret til altid at anvende 15 %'s reglen på gaveområdet. Landsretten fandt, at der i sagen forelå særlige omstændigheder, idet gavegiveren 3 måneder før overdragelsen til børn og børnebørn for 32.300.000 kr., havde erhvervet ejendommen fra tredjemand for 61.750.000 kr. Den reelle handelsværdi ved overdragelsen til børn og børnebørn udgjorde derfor 61.750.000 kr.

Skattestyrelsen fastholder sin talmæssig opgørelse i sin afgørelse og at gaveafgiften ansættes til 176.791. kr.”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at ejendomsværdien ved gaveoverdragelse skal ansættes til 1.610.000 kr., svarende til den seneste offentlige ejendomsvurdering + 15 %.

Idet klageren har betalt 1.675.000 kr. for ejendommen, har repræsentanten nedlagt påstand om, at klagerens moder har modtaget 65.000 kr. for meget, og at det derfor er klagerens moder, der skal betale gaveafgiften.

Til støtte herfor har repræsentanten anført:

”Det følger af statsskattelovens § 4, litra a, og § 5, litra b., at en gave er skattepligtig for modtageren, medmindre den er omfattet af boafgiftslovens § 22.

Ved overdragelse af formuegoder, herunder fast ejendom, mellem forældre og børn, vil parterne være omfattet af boafgiftslovens § 22, hvorefter reglerne om værdiansættelse i boafgiftslovens § 27 finder anvendelse. I henhold til denne bestemmelse skal aktivernes værdi fastsættes til handelsværdien på tidspunktet for modtagelsen.

Ved familieoverdragelser mellem forældre og børn kan fast ejendom værdiansættes efter bestemmelserne i værdiansættelsescirkulæret, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982.

Hovedreglen er, at det er værdien i handel og vandel (fri handel mellem uafhængige parter på det åbne boligmarked), der skal danne grundlag for værdiansættelsen af det overdragne aktiv.

I cirkulærets pkt. 6 findes en undtagelse til værdien i handel og vandel, idet parterne ved overdragelse af fast ejendom kan handle indenfor +/- 15 pct. af den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering. I det tilfælde, at parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den nævnte ejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af gaveafgiften.

Det fremgår desuden af cirkulærets pkt. 6., at ”Hvis værdiansættelsen omregnet til kontantværdi er mere end 15 pct. over eller under kontantejendomsværdien, bør værdiansættelsen ændres, således at den holdes inden for denne ramme, medmindre boet eller parterne har oplyst særlige omstændigheder, som begrunder, at man ikke følger denne fremgangsmåde. Som eksempel herpå kan nævnes en stærkt faldende prisudvikling for fast ejendom siden den senest bekendtgjorte ansættelse af kontantejendomsværdien.”

Det er klagers opfattelse, at parterne ikke har oplyst sådanne særlige omstændigheder, der begrunder, at man ikke følger fremgangsmåden som nævnt i pkt. 6.

Af cirkulærets pkt. 8 fremgår, at:

"Ved efterprøvelsen må der tages hensyn til faktiske og retlige ændringer, der måtte være indtruffet ved ejendommen, såsom bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som endnu ikke har givet sig udslag i kontantejendomsværdien."

Det bemærkes, at der ikke ses at være sket faktiske eller retlige ændringer ved ejendommene som nævnt i cirkulærets pkt. 8.

Det følger af forarbejderne til boafgiftslovens § 27, at principperne i værdiansættelsescirkulæret og den praksis, der er etableret på området, fortsat vil være gældende efter vedtagelsen af lovforslaget, jf. lovforslag L 254, som er fremsat den 4. maj 1995.

Af Skattestyrelsens juridiske vejledning (2021-1) afsnit C.A.6.2, fremgår:

”En gaves værdi skal fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen. Se § 27 i BAL

Værdiansættelsen er bindende for gavegiver og gavemodtager.

Parterne kan anvende skattedepartementets cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning.”

I SKM2016.279.H fastslog Højesteret, at der skal foreligge særlige omstændigheder, hvis en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen skal kunne tilsidesættes af Skattestyrelsen.

I SKM2018.551.LSR fandt Landsskatteretten, at fastsættelsen af handelsværdien ved en gaveoverdragelse af en fast ejendom kunne ske efter bestemmelserne i værdiansættelsescirkulæret, selv om der var stor forskel på ejendomsvurderingen og værdien i fri handel.

I forlængelse af SKM2018.551.LSR må SKM2007.431.LSR fremhæves, idet den pågældende sag vedrører forhold, som er sammenlignelig med de forhold, der gjorde sig gældende i SKM2018.551.LSR. Det er Skattestyrelsens opfattelse, at afgørelsen ikke er forenelig med den praksis, der foreligger på området. En betragtning, som klager ikke kan tilslutte sig.

Afgørelsen i SKM2007.431.LSR er efter klagers opfattelse både forenelig med Landsskatterettens resultat i SKM2018.551.LSR, SKM2019.281.LSR (se nærmere nedenfor) samt øvrig praksis. I SKM2019.281.LSR henviser Landsskatteretten direkte til SKM2007.431.LSR, hvilket efter klagernes opfattelse må fortolkes således, at SKM2007.431.LSR fortsat er forenelig med den domspraksis, der foreligger på området. Det må antages, at Landsskatteretten ikke henviser til afgørelser, som er i strid med praksis på området.

Landsskatteretten fandt i SKM2019.281.LSR ikke, at det forhold, at ejendommen solgt 11 dage senere til en væsentlig højere pris, end det arvingerne havde erhvervet ejendommen til, udgjorde en sådan ”særlig omstændighed”, at værdiansættelsescirkulæret og 15pct.-reglen ikke fandt anvendelse som værdiansættelsesnorm.

Senest har Landsskatteretten i afgørelse af 26. februar 2021, Journalnr. 20-0018639, fastslået, at 15 pct.-reglen ikke kunne fraviges af Skattestyrelsen ved gaveoverdragelse af fast ejendom, idet der ikke forelå særlige omstændigheder.

Det er klagers opfattelse, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse, der ligger inden for cirkulærets angivne retningslinjer, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Klager finder ikke, at der foreligger sådanne særlige omstændigheder i nærværende sag, som kan begrunde fravigelse af 15 pct.-reglen samt en værdiansættelse af ejendommen på 2.675.000 kr. frem for 1.610.000 kr. svarende til den offentlige vurdering + 15 pct., når gaveafgiften skal beregnes.

Klager er uenig med Skattestyrelsen i, at [person2]s efterfølgende salg af den til hende familieoverdragede ejendom, som sker til en anden (højere) pris, skal kunne udgøre særlige omstændigheder.

Der findes ingen praksis for, at Skattestyrelsen med udgangspunkt i såkaldte ”holdepunkter” kan tilsidesætte 15 pct-reglen, som de gør i nærværende sag.”

Retsmøde

Skattestyrelsen fastholdt indstillingen om, at Skattestyrelsens afgørelse stadfæstes.

Landsskatterettens afgørelse

En gave er skattepligtig for modtageren, medmindre den er omfattet af boafgiftslovens § 22. Det følger af statsskattelovens § 4, litra c, og § 5, litra b.

Ved overdragelse af formuegoder, herunder fast ejendom, mellem forældre og børn, vil parterne være omfattet af boafgiftslovens § 22 således, at reglerne om værdiansættelse i boafgiftslovens § 27 finder anvendelse. Efter denne bestemmelse skal aktivernes værdi fastsættes til handelsværdien på tidspunktet for modtagelsen.

Ved familieoverdragelser kan fast ejendom, der handles mellem forældre og børn, værdiansættes efter bestemmelserne i værdiansættelsescirkulæret, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982.

Af cirkulærets pkt. 2 fremgår, at det er værdien i handel og vandel, det vil sige i fri handel mellem uafhængige parter på det åbne marked, der skal danne grundlag for værdiansættelsen af det overdragne aktiv.

Af cirkulærets pkt. 6 fremgår, at parterne ved overdragelse af fast ejendom kan handle indenfor +/- 15 % af den seneste offentliggjorte kontante ejendomsvurdering. Hvis parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 % højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af gaveafgiften.

Af cirkulærets pkt. 6, sidste afsnit, fremgår endvidere:

”Hvis værdiansættelsen omregnet til kontantværdi er mere end 15 pct. over eller under ejendomsværdien, ændres værdiansættelsen, så den holdes inden for denne ramme, medmindre boet eller parterne har oplyst forhold, som begrunder, at denne fremgangsmåde ikke følges.”

Af cirkulærets pkt. 8 fremgår:

”Ved efterprøvelsen må der tages hensyn til faktiske og retlige ændringer, der måtte være indtruffet ved ejendommen, såsom bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som endnu ikke har givet sig udslag i kontantejendomsværdien.”

I SKM2016.279.HR fastslog Højesteret, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Højesteret henviste herved til det af skifteretten anførte:

”Værdiansættelsen inden for +/- 15 % af kontantværdien kan fraviges, for eksempel hvis ejendommen har været vurderet, ejendommen kort tid efter overtagelsen sælges til tredjemand, eller som anført af SKAT, at den fastsatte værdi af ejendommen i boopgørelsen er mindre end den værdi, som arvingerne anvender ved bodelingen”

I SKM2021.267.HR fandt Højesteret, vedrørende værdiansættelse af en udlejningsejendom i et dødsbo, at de af Skattestyrelsen fremlagte oplysninger om priser på solgte udlejningsejendomme i samme geografiske område samt beregnet afkastprocent for ejendommen ikke udgjorde sådanne særlige omstændigheder, der kunne begrunde fravigelsen af udgangspunktet om anvendelse af 15 %-reglen. Højesteret fandt, at der ikke var oplyst særlige konkrete forhold vedrørende ejendommen, som kunne begrunde udmelding af sagkyndig vurdering.

I SKM2021.345.VLR fandt Vestre Landsret, at 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, 2. afsnit, skal fortolkes på samme måde, uanset om der er tale om et dødsbo eller en gaveafgiftsberegning. Landsretten fandt, at der i sagen forelå særlige omstændigheder, idet gavemodtagerne, inden ejendommen blev overdraget til dem for 1.615.000 kr., var bekendt med kommunens ønske om at købe ejendommen for 5.000.000 kr., havde indgået i salgsforhandlinger med kommunen og havde accepteret at sælge den til kommunen for dette beløb. Den reelle handelsværdi udgjorde derfor 5.000.000 kr.

I SKM2022.3.ØLR fandt Østre Landsret, med henvisning til Vestre Landsrets dom i SKM2021.345, at 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, 2. afsnit, skal fortolkes på samme måde, uanset om der er tale om et dødsbo eller en gaveafgiftsberegning, ligesom landsretten ikke fandt det godtgjort, at der foreligger en bindende fast administrativ praksis, som giver ret til altid at anvende 15 %'s reglen på gaveområdet. Landsretten fandt, at der i sagen forelå særlige omstændigheder, idet gavegiver 3 måneder før overdragelsen til børn og børnebørn for 32.300.000 kr. havde erhvervet ejendommen fra tredjemand for 61.750.000 kr. Den reelle handelsværdi ved overdragelsen til børn og børnebørn udgjorde derfor 61.750.000 kr.

Ved skøde af 1. marts 2018 overdrog klagerens moder lejligheden [adresse1], 5. tv., [by1], til klageren for 1.675.000 kr.

Købesummen blev berigtiget ved overtagelse af lån på 1.400.000 kr. og kontant betaling på 210.000 kr. Ifølge repræsentanten skulle lejligheden være overdraget til ejendomsvurderingen + 15 %, svarende til 1.610.000 kr., hvorfor det for meget betalte beløb på 65.000 kr. skal anses som en gave til moderen.

Ifølge [...dk] blev lejligheden udbudt til salg den 14. juli 2018 for 2.995.000 kr., og lejligheden blev pr. 13. juni 2019 solgt for 2.675.000 kr. i almindelig fri handel.

Skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse på +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Det kan udledes af SKM2022.3.ØLR, at en handel mellem uafhængige parter, før en familieoverdragelse, kan anses som en særlig omstændighed, der medfører, at værdiansættelsen på +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering kan tilsidesættes.

Landsskatteretten finder, at det af SKM2016.279.HR kan udledes, at en handel mellem uafhængige parter kort tid efter en familieoverdragelse ligeledes kan anses som en særlig omstændighed, der medfører, at værdiansættelsen på +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering kan tilsidesættes.

Henset til, at klageren 41/2 måned efter familieoverdragelsen udbød ejendommen til salg, og at lejligheden herefter, i almindelig fri handel, blev solgt til 2.675.00 kr., finder Landsskatteretten, at der foreligger særlige omstændigheder, der skyldes særlige, konkrete forhold vedrørende ejendommen, hvorfor værdiansættelsen på + / - 15 % af den offentlige ejendomsvurdering kan tilsidesættes.

Landsskatteretten finder herefter, at handelsværdien ved overdragelsen til klageren i 2018 udgjorde 2.675.000 kr., svarende til den efterfølgende handelsværdi, og at det er denne værdi, som skal lægges til grund ved beregningen af gaveafgiften.

Landsskatteretten stadfæster derfor Skattestyrelsens afgørelse.