Kendelse af 02-06-2022 - indlagt i TaxCons database den 01-07-2022

Journalnr. 20-0107577

Klagepunkt	Skattestyrelsens afgørelse	Klagerens opfattelse	Landsskatterettens afgørelse
Værdi af gaveoverdraget ejendom til søn	942.500 kr.	737.500 kr.	942.500 kr.
Gaveafgift (søn)	30.097 kr.	0 kr.	30.097 kr.
Værdi af gaveoverdraget ejendom til svigerdatter	942.500 kr.	737.500 kr.	942.500 kr.
Gaveafgift (svigerdatter)	30.109 kr.	0 kr.	30.109 kr.

Faktiske oplysninger

Den 1. maj 2019 overdrog klageren ejendommene beliggende [adresse1] og [adresse2] i [by1] til sin søn og svigerdatter i lige sameje. Ejendommene blev overdraget for 1.475.000 kr. Den offentlige ejendomsvurdering for ejendommene var 1.567.200 kr.

I forbindelse med overdragelsen ydede klageren en gave til sin søn på 70.000 kr., samt en gave til sin svigerdatter på 26.000 kr.

Ejendommene blev erhvervet af klageren den 5. maj 2018 for 1.885.000 kr. med overtagelse den 1. september 2018. Siden overtagelsen har klagerens søn og svigerdatter haft adresse på [adresse2].

Den 23. december 2019 optog klagerens søn og svigerdatter et nyt realkreditlån i ejendommene med en hovedstol på 1.547.000 kr.

Skattestyrelsens afgørelse

Skattestyrelsen har truffet afgørelse om at ændre værdien af de ejendomme, som klageren har overdraget til sin søn og svigerdatter, fra 1.475.000 kr. til 1.885.000 kr.

Som begrundelse herfor har Skattestyrelsen anført:

”Det fremgår af boafgiftslovens § 27, stk. 1, at en gaves værdi skal fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen. Handelsværdien er den værdi, som en ejendom kunne indbringe ved et salg i fri handel.

Retningslinjerne for værdiansættelse af aktiver mellem personer, der er omfattet af boafgiftslovens regler findes i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning (værdiansættelsescirkulæret).

Det fremgår af værdiansættelsescirkulærets pkt. 2, at ”De aktiver, der omfattes af skatte- og afgiftsberegningen, ansættes normalt til deres værdi i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for afgiftsberegningen. Ved værdien i handel og vandel forstås det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved et salg i det åbne marked”

Udgangspunktet i værdiansættelsescirkulæret er herefter, at det beløb, som gaven kunne indbringe ved et salg på markedsvilkår mellem uafhængige parter, svarer til gavens værdi.

Af værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, stk. 2 fremgår at

“Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af arve- eller gaveafgiften.

Cirkulærets anvisninger er vejledende ved efterprøvelsen af værdiansættelser i den enkelte boopgørelse eller anmeldelse i henhold til værdiansættelsescirkulærets punkt 48.

Højesteret tog i SKM2016.279.HR stilling til, om skattemyndighederne skulle acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 % reglen i værdiansættelsescirkulærets punkt 6, 2. afsnit. I præmisserne udtalte Højesteret bl.a., at pkt. 6 skal ses i sammenhæng med cirkulærets pkt. 48, hvoraf følger, at anvisningerne i cirkulæret alene er vejledende ved efterprøvelsen af værdiansættelser i den enkelte boopgørelse eller gaveanmeldelse. Højesteret konkluderer således, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 % reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Højesteret fandt, at der i sagen konkret forelå særlige omstændigheder. For det første var realkreditlånene i ejendommene i boperioden optaget til højere værdier end overtagelsesværdierne i boopgørelsen. For det andet var overtagelsesværdierne mindre end de værdier, som arvingerne internt havde anvendt ved bodelingen. Derved skulle skattemyndighederne ikke acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 % reglen.

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at Højesterets fortolkning af værdiansættelsescirkulærets pkt. 6 og 48 i SKM2016.279.HR også gælder for gaveoverdragelser. Det skyldes bl.a., at reglerne om beregning af gaveafgift i boafgiftslovens § 27 er de samme som ved beregning af bo- og tillægsboafgift efter boafgiftslovens § 12, ligesom værdiansættelsescirkulærets punkt 6 og 48 uden forskel gælder for både dødsboer og gaver. Dermed kan Højesterets dom SKM2016.279.HR udstrækkes til også at gælde for gaveoverdragelser.

I afgørelser offentliggjort som SKM2018.551.LSR og SKM2019.281.LSR, har Landsskatteretten anvendt samme fortolkning som Højesteret. Det følger således af afgørelserne, at Skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse inden for værdiansættelsescirkulærets retningslinjer, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Konkret fandt Landsskatteretten dog ikke, at der forelå særlige omstændigheder i disse sager. Det er Skatteministeriets opfattelse, at der forelå særlige omstændigheder, og ministeriet har derfor indbragt sagerne for domstolene.

Om der foreligger særlige omstændigheder, er en samlet konkret vurdering, hvori der indgår en række forhold. Først skal det vurderes, om der er et/flere konkrete holdepunkter for at værdiansættelsen efter +/-15 % reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi.

Eksempler på holdepunkter kan f.eks. være en handel af den konkrete ejendom mellem uafhængige parter, belåning af ejendomme, arveforskud til de børn som ikke overtager ejendommen, væsentlige renoveringer, værdiansættelse i regnskab, der afviger fra overdragelsessum og beregning af afkastgraden (eller afkastprocenten) på en investerings- eller erhvervsejendom m.v.

Vi har således konstateret, at ejendommene er handlet i almindelig fri handel i maj måned 2018 med overtagelse 1.9.2018 til en handelsværdi på 1.885.000 kr. Der er ydermere optaget et nyt lån på 1.547.000 kr. i december 2019, hvilket betyder, at realkreditinstituttet har vurderet ejendommen til mindst 1.933.750 kr.

Efter en samlet konkret vurdering er det Skattestyrelsens opfattelse, at der er holdepunkter for, at ejendommenes overdragelsessum opgjort efter +/- 15 % reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi, hvilket medfører, at der foreligger særlige omstændigheder. Tilstedeværelse af særlige omstændigheder bevirker, at ejendommene ikke kan overdrages til den offentlige ejendomsvurdering +/- 15 % reglen.

Skattestyrelsen betragter den værdi 1.885.000 kr., som [person1] overtog ejendommene til i 2018 som den reelle handelsværdi.

Det fremgår af boafgiftslovens § 29, stk. 2, at der i gaveafgiften kan fratrækkes tinglysningsafgift, som gavemodtager eller gavegiver har betalt af gaveandelen i forbindelse med ejendomsoverdragelse, og at dette ikke finder anvendelse for den faste del af tinglysningsafgiften.

Vi vurderer derfor, at der kan fratrækkes tinglysningsafgift på 1.298 kr. i gaveafgiften for [person2]. Dette er beregnet ud fra følgende:

Gavebeløb på 275.000 kr. / halvdelen af overdragelsessummen 1.885.000 kr./2 * halvdelen af variabel tinglysningsafgift på 8.900 kr./2 = tinglysningsafgift på 1.298 kr., der kan fratrækkes i gaveafgiften.

Vi vurderer ligeledes, at der kan fratrækkes tinglysningsafgift på 1.091 kr. i gaveafgiften for [person3]. Dette er beregnet ud fra følgende:

Gavebeløb på 231.000 kr. / halvdelen af overdragelsessummen 1.885.000 kr./2 * halvdelen af variabel tinglysningsafgift på 8.900 kr./2 = tinglysningsafgift på 1.091 kr., der kan fratrækkes i gaveafgiften.

Gaveafgiften for gaverne skal dermed ændres til 30.097 kr. for gaven til [person2] og 30.109 kr. for gaven til [person3]. Der henvises til talmæssig opgørelse ovenfor.”

Skattestyrelsen har til klagen anført:

”Ad. ugyldighed

I klagen anføres der bl.a., at Skattestyrelsens afgørelse er ugyldig på baggrund af begrundelsesmangler, da vi ikke har forholdt os til, at handlen er sket til en pris, der ligger indenfor skønsusikkerheden (ca. 20 %).

Det fremgår af Den juridiske vejledning, afsnit A.A.7.5 Formelle mangler eller fejl, at

En sagsbehandlingsfejl skal være væsentlig for at kunne medføre ugyldighed. Det fremgår af praksis.

Væsentlighedskriteriet opdeles i praksis i to led:

•	Det påses, om den tilsidesatte regel har karakter af en væsentlig garanti for afgørelsens lovlighed og rigtighed, dvs. der foretages en generel væsentlighedsvurdering af, om den begåede fejl generelt set er egnet til at medføre ugyldighed.
•	Selv om der er sagsbehandlingsfejl i forbindelse med sagsbehandlingen, skal fejlen have ført til en materiel urigtig afgørelse, som vil være urimelig at opretholde.

Vi finder ikke, at den omstændighed, at Skattestyrelsen ikke har kommenteret den generelle prisudvikling, i sig selv udgør en væsentlig sagsbehandlingsfejl.

Skattestyrelsen er heller ikke forpligtet at kommentere enhver bemærkning, som rådgiver indsender til et forslag, men alene dem, der anses for at være væsentlige for den afgørelse, der skal træffes. Se f.eks. SKM2014.190.BR.

Vi har således ikke betragtet bemærkning om generel prisudvikling i den korte ejertid som væsentlig, fordi rådgiveren ikke har anført de konkrete faktiske omstændigheder i forhold til den omhandlede ejendom, der kunne betyde, at prisen mellem de to handler var faldet. Rådgiverens påstand om ændring af markedspriser i mellemliggende periode er ikke underbygget af objektive kendsgerninger i forhold til den konkrete ejendom. De konkrete kendsgerninger der medfører værdifald for den konkrete ejendom, kunne være brand, naturkatastrofer eller lign.

Vi er heller ikke bekendt med, at der i perioden skete prisændring i nedadgående retning.

Vi kan derimod konstatere, at der i perioden 2018 til 2019 har været prisstigninger på ejendomme på op til 15 pct. afhængig af ejendomstype og placering.

Afgørelsen er bygget på den samlede og konkrete vurdering, hvor vi har lagt vægt på den kendte handelspris i fri handel i 2018 og den af realkreditinstituttet vurderede pris i 2019, og ikke på de generelle betragtninger om evt. ændringer af m2 pris i området.

Dette fremgår tydeligt af begrundelsen.

Desuden anvendes skønsmargen på 20 pct. alene ved ændring af ejendomsavance ved salg mellem personer, der ikke er omfattet af boafgiftslovens regler.

Der er ingen tilsvarende praksis i forhold til gaveafgiftssager, hvor gavens værdi altid skal fastsættes til handelsværdi.

Ad. officialprincippet

Det fremgår af Den juridiske vejledning, afsnit A.A.7.4.3 Sagens oplysning (Officialprincippet), at

Officialprincippet er princippet om, at en offentlig myndighed har pligt til at indhente alle relevante oplysninger i en sag, før der træffes afgørelse.

Det betyder, at Skattestyrelsen skal indhente de relevante oplysninger, før man træffer afgørelse i sagen.

Mangelfuld (efter repræsentantens opfattelse) beskrivelse af afgørelser tidligere truffet af Landskatteretten i SKM 2018.551 LSR og SKM 2019.281 LSR, kan på ingen måde betragtes eller sidestilles med bruddet på officialprincippet, da beskrivelse af disse afgørelser ikke har noget at gøre med relevante oplysninger i den omhandlede sag.

Klager anfører tillige, at Skattestyrelsen med afgørelsen vil ændre praksis. Hertil vil Skattestyrelsen bemærke, at Højesterets kendelse offentliggjort som SKM2016.279HR netop konstaterer, hvad retstilstanden har været siden boafgiftsloven blev gennemført i 1995.

Det er desuden Skattestyrelsens opfattelse, at SKM2018.551.LSR ikke er i overensstemmelse med SKM2016.279.HR. Det er således Skattestyrelsens vurdering, at der forelå særlige omstændigheder i sagen gengivet i SKM2018.551.LSR. I sagen havde faren/bedstefaren, ca. 3 måneder inden overdragelsen til børn og børnebørn, købt ejendommen til en væsentlig højere pris end ejendomsvurderingen minus 15 %.

Det er endvidere Skattestyrelsen opfattelse, at SKM2019.281.LSR ikke er i overensstemmelse med SKM2016.279.HR. Det er således Skattestyrelsens vurdering, at der forelå særlige omstændigheder i sagen gengivet i SKM2019.281.LSR. I sagen videresolgte børnene ejendommen, ni dage efter, de havde overtaget ejendommen fra moren, til en væsentlig højere pris end ejendomsvurderingen minus 15 %.

Skatteministeriet har indbragt SKM2018.551.LSR og SKM2019.281.LSR for domstolene.

Skattestyrelsen fastholder afgørelsen i sin helhed.”

Skattestyrelsen har fremsendt følgende erklæringssvar til Skatteankestyrelsen:

”Skattestyrelsen har den 4. november 2021 modtaget Skatteankestyrelsens udkast til indstilling og anmodning om en udtalelse i ovennævnte sag.

Skattestyrelsen kan oplyse, at styrelsen ikke har bemærkninger til det fremsendte.

Skattestyrelsen anmoder om at udtale sig mundtligt overfor Landsskatteretten ved afholdelse af retsmøde i sagen, jf. skatteforvaltningslovens § 44, stk. 2. Det er styrelsens vurdering, at afholdelse af retsmøde i sagen vil have betydning for sagens afgørelse, idet sagen er principiel og kan have betydning for en række andre sager. Det er derfor styrelsens opfattelse, at anmodningen om retsmøde ikke kan afvises under henvisning til, at retsmøde anses for overflødigt, se skatteforvaltningslovens § 44, stk. 3.”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har principalt nedlagt påstand om, at Skattestyrelsens afgørelse er ugyldig.

Subsidiært har klagerens repræsentant nedlagt påstand om, at der ikke er grundlag for at ændre parternes værdiansættelse af de gaveoverdragne ejendomme.

Til støtte herfor har repræsentanten anført:

”På vegne af [person1] påklages Skattestyrelsens afgørelse af 5. oktober på ændring af gaveafgift. Afgørelsen vedhæftes.

Afgørelsen påklages for gavegiver [person1] da gaveafgiften er opkrævet hos ham og betalt af ham.

Skattestyrelsen mener at de er berettiget til at ændre værdien af ejendommene [adresse1] og 7A ved salg til søn [person2] og svigerdatter [person3] fra 1.475.000 kr. med 410.000 kr.1.885.000 kr.

Tidslinje og beskrivelse for køb og salg:

•	Den 5. maj 2018: [person1] underskriver aftale på køb.

Købspris 1.885.000 kr.

•	Den 1. september 2018: overtagelsesdag.
•	Den 3. maj 2019 (overtagelse 1. maj 2019): [person1] sælger til [person2] & [person3]. Prisen er aftalt til offentlig vurdering +15 % afrundet 1.475.000 kr.

Ved handlen blev der overtaget lån med kontant restgæld på 1.182.620 kr. Resten var kontant betaling, gave og anfordringsgældsbreve.

Ejertid altså 12 måneder fra det skattemæssige købstidspunkt og 8 måneder fra overtagelsestidspunkt.

•	Den 23. december 2019: [person2] & [person3] optager nyt lån.

Lånet hjemtages altså ca. 8 måneder efter [person2] & [person3]'s køb af ejendommene.

Vi er dybt uenige i Skattestyrelsens afgørelse.

Vi har følgende påstande:

Primær påstand.

Afgørelsen må anses for at være ugyldig på grund af manglende begrundelse, som må anses for at være væsentlig for sagens afgørelse. Se beskrivelse under punkt 1 nedenfor.

Subsidiær påstand.

Der er ikke grundlag for at ændre værdien pr. 1. maj 2019 da forskel mellem handelsværdi og parternes aftalte værdi ikke er væsentlig. Se beskrivelse under punkt 1 nedenfor.

Mere subsidiær påstand.

Skattestyrelsen er ikke berettiget til at ændre parternes værdi, da praksis viser, at de kan bruge offentlig vurdering +/-15 %.

Se beskrivelse under punkt 2 nedenfor.

1) Indsigelser til prisfastsættelsen herunder manglende begrundelse i afgørelse fra Skattestyrelsen.

I vores bemærkninger til Skattestyrelsen i brev af 17. september har vi fremkommet med oplysninger om prisen på ejendommen den 1. maj 2019, hvor [person1] sælger til [person2] og [person3].:

Som primær påstand mener vi, at Skattestyrelsen afgørelse lider af en væsentlig mangel:

Skattestyrelsen har ikke forholdt sig til mulig prisudvikling i nedadgående retning fra [person1]'s køb den 5. maj 2018 til salget den 1. maj 2019. Skattestyrelsen har blot konstateret, at prisen må være den samme som ved købet et år forinden.

Vi mener ikke at det kan tillægges betydning, at [person2] & [person3] knap 8 måneder efter købet får nyt lån på 1.547.000 kr., som ved 80 %'s belåning svarer til en pris på 1.930.000 kr. Lånet kan eksempelvis være præget af afholdte udgifter på ejendommen i ejertiden på 8 måneder og/eller værdistigning i denne 8 måneders periode.

Der henvises til SKM 2019.281 beskrevet nedenfor, hvor et salg få dage ikke købet ikke kunne tillægges betydning.

Ifølge praksis skal afvigelse i priserne være på mindst 20 % for at Skattestyrelsen kan foretage ændring.

Det er vores påstand, at prisen for ejendommen den 1. maj 2019 skal godkendes som aftalt med

1.475.000 kr.

Selv hvis denne pris måtte være "i underkanten" er det vores opfattelse, at den reelle pris i daværende marked den 1. maj 2019 ikke var over ca. 1.750.000 kr. Ved denne pris vil afvigelsen være mindre end 20 % i forhold til den aftalte pris på 1.475.000 kr.

Dette ville så svare til, at ejendommen i ejertiden på et år fra maj 2018 til maj 2019 var faldet ca.

135.000 kr. Dette anses ikke for usædvanligt.

Det er derfor vores påstand at Skattestyrelsen på grund af skønsusikkerheden (efter praksis på ca. 20 %} ikke er berettiget til at ændre den aftalte pris.

Skattestyrelsen har slet ikke forholdt sig til disse oplysninger men har kun under "dine bemærkninger" oplyst, at vi mener der eksisteret en ubetinget ret til brug af +/-15 %'s reglen.

Skattestyrelsen har altså slet ikke "gjort sig den ulejlighed" at undersøge priser i markedet den 1. maj 2019, hvor [person1] sælger til [person2] og [person3].

Som primær påstand mener vi derfor, at afgørelsen må anses for at være ugyldig når Skattestyrelsen slet ikke behandler vores indsigelser på dette punkt.

Som subsidiær påstand mener vi at afgørelsen ikke kan gennemføres da forskellen mellem parternes aftalte pris og anslået handelsværdi er indenfor skønsusikkerheden.

Indsigelse til sagsbehandlingen fra Skattestyrelsen herunder beskrivelse af praksis.

Det er vores opfattelse, at Skattestyrelsens sagsbehandling og begrundelse er særdeles mangelfuld og direkte i modstrid med praksis på området.

Dette er særdeles betænkeligt når der bør være fokus på borgernes retssikkerhed.

Borgerne bør ikke kunne blive udsat for "overgreb" fra det offentliges side.

For det første opfylder Skattestyrelsen ikke officialmaximen tilstrækkeligt ved at afgørelserne SKM 2018.551 og SKM2019.281 ikke er beskrevet nærmere.

Der er blot henvist til, at: "det er skatteministeriets opfattelse, at der forelå særlige omstændigheder, og ministeriet derfor har indbragt sagerne for domstolene".

Vores tolkning heraf er helt klart, at Skattestyrelsen forsøger at få ændret praksis.

Hvis dette skulle ske ved en senere afgørelse fra domstolene kan dette efter vores opfattelse kun få virkning fremadrettet - særligt når henses til, at der vil være tale om skærpelse af praksis.

Vi medgiver at der på dødsboområdet er en mere restriktiv praksis end på handler i levende live.

Vi henviser til følgende praksis i levende live:

•	(Bilag 1) SKATM 2007-19-04 og SKATM 2007-19-03:

Landsskatteretten godkendte i 3 afgørelser den 16. maj 2007, at 15 %'s reglen kunne bruges ved salg af 3 ejerlejligheder ca. et år efter, at disse var købt af far.

Afgørelserne affødte spørgsmål til Skatteministeren, som udtalte at afgørelserne ikke ville blive indbragt for domstolene og at 15 %'s reglen ikke vil blive ændret.

Allerede dengang havde man altså fokus på problemstillingen og valgt ikke at gå videre til domstolene. Derfor må der stadig i dag være tale om praksis.

•	(Bilag 2) SKATM 2013-02-10:

Her ejertid i ca. 6 år og med væsentlige ombygningsudgifter i ejertiden.

SKAT forsøgte med at sammenligne med salg af nabolejlighed.

Men igen her blev vurderingen minus 15 % godkendt som praksis på området.

•	SKM 2018-551- afgørelse fra Landsskatteretten af 28. september 2018.

11. september 2015: Købsaftale med købspris 61.750.000 kr. til overtagelse 15. december 2015.

17. december 2015: Købsaftale salgspris til familie 32.300.000 kr. til overtagelse den 18. december 2015.

Ejertid altså lidt over 3 måneder fra underskriftstidspunkt men kun 2 dage når ses på overtagelsestidspunkter.

Landsskatteretten giver borgeren medhold blandt andet med begrundelsen: "Landsskatteretten finder, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse, der ligger indenfor de i cirkulæret angivne retningslinjer, uanset at ejendommen er handlet til en højere værdi end den seneste offentlige ejendomsvurdering minus 15 %, medmindre der foreligger særlige omstændigheder". (Min understregning).

Landsskatteretten har ALTSÅ IKKE ment, at den langt højere købspris umiddelbart forinden kan tilsidesætte brugen af 15 %'s reglen.

Det bemærkes at denne afgørelse fra Landsskatteretten er afsagt senere end flere af de mere restriktive afgørelser på dødsboområdet.

Derfor må det stadig være Landsskatterettens opfattelse, at praksis ved handler i levende live er, at der er en ubetinget ret til brug af 15 %' s reglen.

•	SKM 2019.281- afgørelse fra Landsskatteretten af 4. april 2019.

10. maj 2014: salg i levende live (afgået ved døden efterfølgende) til børn for 1.675.000 kr.

Ca. 19-21. maj 2014: Børnene fik viden om tilbud fra kommunen på 5.000.000 kr. Aftale om salg til kommunen indgået den 21. maj. Altså kun en tidsforskel på 9-11 dage.

Også her godkender Landsskatteretten den aftalte pris på 1.675.000 kr.

•	Afgørelse af 2. oktober 2020 19-0071319 (NY AFGØRELSE)

9. november 2018: Fader købte ejendom for 4.750.000 kr. til overtagelse 1. december

2018.

10. december 2018: søn køber ejendommen af fader for 2.472.500 kr. til overtagelse 15. december 2018. Prisen svarer til offentlig vurdering 2.150.000 kr. + 15 %.

På trods af den meget korte ejertid hos fader afgør Landsskatteretten, at parterne er berettiget til at værdiansætte ejendommen ud fra offentlig vurdering +15 %.

Landsskatteretten nedsætter derfor værdi af gaven fra 2.352.500 kr. med 2.277.500 kr. til det selvangivne 75.000 kr.

Landsskatteretten fastslår altså i endnu en afgørelse, at køb af ejendommen umiddelbart før salget til søn ikke er en særlig omstændighed og at den selvangivne pris derfor skal godkendes.

For det andet henvises til at Skattestyrelsen har forsøgt sig med et styresignal på området (bilag 3). I høringsfasen er der fremsat mange bemærkninger hertil - blandet andre fra [virksomhed1] (bilag 4).

(Der henvises til begrundelser m.v. fra [virksomhed1] i høringssvaret).

Derfor er Styresignalet endnu ikke vedtaget.

Når Skattestyrelsen finder anledning til at udsende et styresignal er det vores opfattelse, at det må være begrundet i, at en hidtidig praksis skal ændres.

Ændring af praksis kan derfor kun få fremadrettet virkning.

Vi fastholder derfor, at Skattestyrelsen afgørelse er i modstrid med praksis for handler i levende live, hvor køb af ejendommen umiddelbart før salget til børn ikke er en særlig omstændighed OG at man derfor har ret til at bruge15 %'s reglen.

Det forhold at Skattestyrelsen har forsøgt at ændre praksis med et Styresignal og at der er påklaget 2 afgørelser til domstolene, bevirker efter vores opfattelse ikke, at Skattestyrelsen i deres sagsbehandling kan se bort fra praksis i landsskatteretten.”

Klagerens repræsentant har til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag til afgørelse anført:

”Vi har på det foreliggende grundlag ikke yderligere bemærkninger til forslaget til afgørelse.

Dog vil vi senere søge genoptagelse hvis diverse afgørelser ved domstolene skulle ændre på praksis:

•	Skatteankestyrelsen henviser til SKM 20213645 VLR.

Denne afgørelse er påklaget til Højesteret - derfor kan praksis blive ændret til fordel for klager /borger.

•	I en næsten sammenlignelig sag (LSR af 22. marts 2021 j-nr. 20-0051920) har landsskatteretten givet klager medhold.

Denne afgørelse er påklaget til domstolene - hvorfor praksis pt. er usikker.”

Klagerens repræsentant har til Skattestyrelsens erklæringssvar anført følgende:

”Den 17. november har vi modtaget forslag til afgørelse.

Når henses til de seneste afgørelser fra Skatterådet har vi pt. ikke yderligere bemærkninger til sagen.

Vi frafalder anmodning om retsmøde.

Såfremt praksis senere skulle blive ændret af domstolene vil vi til den tid anmode om genoptagelse af Skatteankestyrelsens afgørelse.”

Retsmøde

Klagerens repræsentant fastholdt den principale påstand om, at Skattestyrelsens afgørelse er ugyldig, subsidiært, at der ikke er grundlag for at ændre parternes værdiansættelse af de gaveoverdragne ejendomme. Repræsentanten gennemgik og uddybede herefter sine anbringender i overensstemmelse med de skriftlige indlæg i sagen.

Repræsentanten anførte, at klageren havde købt ejendommene i 2018 som forældrekøb med henblik på fremtidig overdragelse. Af hensyn til kreditforeningen havde parterne lavet handlen (til sønnen og svigerdatteren), så den stort set svarede til handelsværdien med en prisforskel på 410.000 kr. på et års tid, svarende til en forskel på ca. 21 %.

I sin gennemgang fremhævede repræsentanten Skatterådets afgørelser; SKM2021.532.SR med en lang ejertid med højere belåning kort tid efter overdragelsen, SKM2021.531.SR, hvor ejertiden var på to år og otte måneder samt SKM2021.530.SR, hvor prisforskellen udgjorde 2.000.000 kr. Repræsentanten gjorde hertil gældende, at i alle afgørelserne er der, set i forhold til nærværende sag, tale om længere ejertider og større prisforskelle i forhold til både kroner og procentuelt, som godkendes.

Skattestyrelsen fastholdt, at der i sagen er tale om særlige omstændigheder, hvorfor den offentlige ejendomsvurdering +/- 15 % ikke kan lægges til grund ved værdiansættelsen. Skattestyrelsen henviste i den forbindelse til SKM2016.279.HR, hvorefter myndighederne skal acceptere værdiansættelsen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder, SKM2022.3.ØLR, hvor der var et tidsmæssigt spænd på tre måneder, og landsretten fandt, at der forelå særlige omstændigheder, samt SKM2021.529.SR, hvor der var tale om en ejertid på ét år og ti måneder og hvor der var tale om særlige omstændigheder.

Landsskatterettens afgørelse

Formalia – begrundelsesmangel

Efter forvaltningslovens § 22 og 24 er der pligt for offentlige myndigheder til at begrunde deres afgørelser. Heri ligger også et krav om at angive hvilke retsregler og hvilke faktiske omstændigheder en afgørelses resultat støttes på.

En begrundelse skal fremstå som en tilstrækkeligt dækkende og korrekt forklaring på, hvorfor afgørelsen har fået det pågældende indhold. Begrundelseskravet anses for en garantiforskrift. Manglende eller mangelfuld begrundelse kan medføre, at afgørelsen er ugyldig.

En sagsbehandlingsfejl skal være væsentlig for at kunne medføre ugyldighed.

Klagerens repræsentant har gjort gældende, at Skattestyrelsens afgørelse er ugyldig, idet Skattestyrelsen ikke har forholdt sig til mulig prisudvikling i nedadgående retning fra klagerens køb af ejendommene den 5. maj 2018 til salget den 1. maj 2019, ligesom Skattestyrelsen ikke har forholdt sig til, at handlen er sket til en pris, der ligger inden for skønsusikkerheden på 20 %.

Skattestyrelsens afgørelse vedrørende ændring af gaveafgiften indeholder en henvisning til de relevante retsregler samt en redegørelse for de oplysninger vedrørende sagens faktiske omstændigheder, der er tillagt væsentlig betydning for afgørelsen.

Den omstændighed, at Skattestyrelsen ikke har kommenteret den generelle prisudvikling eller forholdt sig til, at handlen er sket til en pris, der ligger inden for skønsusikkerheden på 20 %, kan ikke medføre, at afgørelsen bliver ugyldig.

Skattestyrelsen har ikke betragtet repræsentantens bemærkning om generel prisudvikling i den korte ejertid som væsentlig, fordi repræsentanten ikke har anført konkrete faktiske omstændigheder i forhold til de omhandlede ejendomme, der kunne betyde, at prisen mellem de to handler var faldet, ligesom Skattestyrelsen ikke har været bekendt med, at der i perioden skete prisændring i nedadgående retning. En eventuel anvendelse af en skønsmargen på 20 % ses ikke at være omfattet af boafgiftslovens regler.

Landsskatteretten finder dermed ikke, at Skattestyrelsens afgørelse lider af en begrundelsesmangel.

Formalia – officialprincippet

Officialprincippet betyder, at Skattestyrelsen skal sikre, at en sag er tilstrækkeligt oplyst til, at der kan træffes en afgørelse på et korrekt og fyldestgørende grundlag. Skattestyrelsen skal derfor sørge for, at alle relevante oplysninger fremskaffes og inddrages i sagen. Dette gælder både vedrørende de faktiske og de retlige forhold.

Klagerens repræsentant har gjort gældende, at Skattestyrelsen ikke har opfyldt officialprincippet, idet afgørelserne SKM2018.551.LSR og SKM2019.281.LSR ikke er beskrevet nærmere i afgørelsen.

Skattestyrelsen har i den påklagede afgørelse henvist til SKM2018.551.LSR og SKM2019.281.LSR, samt anført, at der af afgørelserne fremgår, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse inden for værdiansættelsescirkulærets retningslinjer, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Hertil har Skattestyrelsen anført, at Landsskatteretten i de to sager konkret fandt, at der ikke forelå særlige omstændigheder. Efter Skatteministeriets opfattelse forelå der særlige omstændigheder i sagerne, hvorfor ministeriet har indbragt dem for domstolene.

Landsskatteretten finder derfor ikke, at sagen er utilstrækkeligt oplyst. Skattestyrelsen har ved gengivelse af de to afgørelser tilvejebragt en del af det retlige materiale, der er relevant for afgørelsen, samt beskrevet dette. En, efter repræsentantens opfattelse, mangelfuld beskrivelse af de to afgørelser kan ikke føre til en ændret vurdering.

Landsskatteretten finder ikke, at Skattestyrelsen har tilsidesat officialprincippet.

Værdiansættelse af ejendommene

En gave er skattepligtig for modtageren, medmindre den er omfattet af boafgiftslovens § 22. Det følger af statsskattelovens § 4, litra c, og § 5, litra b.

En person kan afgiftsfrit give gaver til afkom, hvis den samlede værdi af gaverne, inden for et kalenderår, ikke overstiger det afgiftsfri grundbeløb, jf. boafgiftslovens § 22, stk. 1, litra a. Der betales afgift på 15 pct. i det omfang gaverne i et kalenderår overstiger det afgiftsfri grundbeløb, jf. boafgifts-lovens § 23, stk. 1.

Ved en overdragelse af formuegoder, herunder fast ejendom, mellem forældre og børn, vil parterne være omfattet af boafgiftslovens § 22, således at reglerne om værdiansættelse i boafgiftslovens § 27 finder anvendelse. Efter denne bestemmelse skal aktivernes værdi fastsættes til handelsværdien på tidspunktet for modtagelsen.

Ved familieoverdragelser kan fast ejendom, der handles mellem forældre og børn, værdiansættes efter bestemmelserne i værdiansættelsescirkulæret, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982.

Af cirkulærets punkt 2 fremgår det, at det er værdien i handel og vandel, det vil sige i fri handel mellem uafhængige parter på det åbne marked, der skal danne grundlag for værdiansættelsen af det overdragne aktiv.

Af cirkulærets punkt 6, 2. afsnit, fremgår, at:

“Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højest er 15 pct. højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af arve- eller gaveafgiften.”

Det følger af forarbejderne til boafgiftslovens § 27, at principperne i værdiansættelsescirkulæret og den praksis, der er etableret på området, fortsat vil være gældende efter vedtagelsen af lovforslaget, jf. lovforslag L 254, som er fremsat den 4. maj 1995.

I SKM2016.279.HR fastslog Højesteret, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

I SKM2021.267.HR fandt Højesteret, vedrørende værdiansættelse af en udlejningsejendom i et dødsbo, at de af Skattestyrelsen fremlagte oplysninger om priser på solgte udlejningsejendomme i samme geografiske område samt beregnet afkastprocent for ejendommen ikke udgjorde sådanne særlige omstændigheder, der kunne begrunde fravigelse af udgangspunktet om anvendelse af 15 %-reglen. Højesteret fandt, at der ikke var oplyst særlige, konkrete forhold vedrørende ejendommen, som kunne begrunde udmelding af sagkyndig vurdering.

I SKM2021.345.VLR fandt Vestre Landsret, at 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulærets punkt 6, 2. afsnit, skal fortolkes på samme måde, uanset om der er tale om et dødsbo eller en gaveafgiftsberegning. Landsretten fandt, at der i den konkrete situation forelå særlige omstændigheder, idet gavemodtagerne, inden ejendommen blev overdraget til dem for 1.615.000 kr., var bekendt med kommunens ønske om at købe ejendommen for 5.000.000 kr., havde indgået i salgsforhandlinger med kommunen, og havde accepteret at sælge den til kommunen for dette beløb. Den reelle handelsværdi udgjorde derfor 5.000.000 kr.

I SKM2022.3.ØLR fandt Østre Landsret, med henvisning til Vestre Landsrets dom i SKM2021.345.VLR, at 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, 2. afsnit, skal fortolkes på samme måde, uanset om der er tale om et dødsbo eller en gaveafgiftsberegning, ligesom Landsretten ikke fandt det godtgjort, at der foreligger en bindende fast administrativ praksis, som giver ret til altid at anvende 15 %’s reglen på gaveområdet. Landsretten fandt, at der i sagen forelå særlige omstændigheder, idet gavegiver tre måneder før overdragelsen til børn og børnebørn for 32.300.000 kr., havde erhvervet ejendommen fra tredjemand for 61.750.000 kr. Den reelle handelsværdi ved overdragelsen til børn og børnebørn udgjorde derfor 61.750.000 kr.

I nærværende sag overdrog klageren den 1. maj 2019 de omhandlede ejendomme beliggende [adresse1] og [adresse2] i [by1] til sin søn og svigerdatter for 1.475.000 kr. Ejendommene blev overdraget inden for +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering i overensstemmelse med værdiansættelsescirkulærets punkt 6. Klageren havde erhvervet ejendommene fra tredjemand for 1.885.000 kr. den 5. maj 2018 med overtagelse d. 1. september 2018.

Landsskatteretten bemærker, at i henhold til retspraksis skal skattemyndighederne acceptere en værdiansættelse på +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

To retsmedlemmer, herunder retsformanden, bemærker, at klageren erhvervede ejendommene ét år og med overtagelse 8 måneder forud for overdragelsen til sin søn og svigerdatter. Disse retsmedlemmer finder, at der er tale om køb af ejendommene inden for en relativ kort periode forud for overdragelsen, hvortil bemærkes, at det allerede inden købet var hensigten, at ejendommene skulle overdrages til klagerens søn og svigerdatter.

Disse retsmedlemmer bemærker, at handelsværdien på 1.885.000 kr. er 410.000 kr. højere end overdragelsessummen på 1.475.000 kr., og at handelsværdien således er ca. 28 % højere set i forhold til overdragelsessummen. Disse retsmedlemmer finder, at der i en situation som den foreliggende, hvor ejendommene blev erhvervet af klageren relativt kort tid før overdragelsen til sin søn og svigerdatter til en væsentligt højere værdi, foreligger særlige omstændigheder. Der er herved henset til SKM2022.3.ØLR, hvor der inden overdragelsen var viden om en højere handelsværdi af ejendommen.

Disse retsmedlemmer finder således, at den offentlige ejendomsvurdering +/- 15 % ikke kan lægges til grund ved værdiansættelsen.

Et retsmedlem finder, at der ikke foreligger særlige omstændigheder. Det forhold, at det ved erhvervelsen af ejendommene har været hensigten at videreoverdrage dem med anvendelse af 15 %-reglen, anses ikke at være en særlig omstændighed, men i overensstemmelse med sigtet med reglen. Der er desuden henset til, at borgerne i almindelighed bør kunne basere sig på de offentlige vurderinger, og problemerne i vurderingssystemet ikke bør ligge dem til last. Der lægges endelig vægt på, at Skattestyrelsen ikke har redegjort for den prisudvikling, der har været i ejertiden, samt at den forholdsmæssige afvigelse er relativt lille i den foreliggende sag.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet, og Landsskatteretten stadfæster derfor Skattestyrelsens afgørelse.