|
|
Kendelse af 29-08-2022 - indlagt i TaxCons database den 23-09-2022
Journalnr. 20-0029620
Virksomhedens repræsentant har anmodet Skattestyrelsen om bindende svar på følgende spørgsmål:
”Spørgsmål:
1. Kan Skattestyrelsen godkende en handelspris på kontant kr. 3.430.000 ved overdragelse af ejendommen [adresse1], [by1] fra [person1] og [person2] til det af dem ejede selskab, [virksomhed1] A/S uden skattemæssige konsekvenser for dem eller selskabet, jf. ligningslovens § 2, stk. 1?
2. Kan Skattestyrelsen bekræfte, at den samlede overdragelsessum kan fordeles med 1.900.000 kr. til stuehus inkl. grundværdi, 1.080.000 kr. til driftsbygninger og 450.000 kr. til jorden. I alt 3.430.000 kr.?
3. Såfremt spørgsmål 1 og 2 besvares benægtende, bedes Skattestyrelsen oplyse, til hvilken værdi og fordeling ejendommen skal overdrages til?
Skattestyrelsen har besvaret spørgsmål 1 og 2 med ”Nej” og spørgsmål 3 med ”Se Skattestyrelsens begrundelse”
Landsskatterettenændrer Skattestyrelsens afgørelse.
Faktiske oplysninger
Tidligere bindende svar
Virksomhedens repræsentant anmodede den 27. februar 2019 Skattestyrelsen om bindende svar. Repræsentanten anmodede om svar på følgende spørgsmål:
”Kan Skattestyrelsen godkende en handelspris på kontant kr. 3.495.000,00 ved overdragelse af ejendommen [adresse1], [by1] fra det af spørgeren ejede selskab, [virksomhed1] A/S CVR-nr.: [...1] pr. 1. jan 2019?”
Skattestyrelsen traf den 3. september 2019 afgørelse og besvarede spørgsmålet med ”Nej”. Skattestyrelsen begrundede svaret med henvisning til Vurderingsstyrelsens vurdering af ejendommen på i alt 2.770.000 kr. fordelt med 1.240.000 kr. til stuehuset, 1.080.000 kr. til driftsbygninger samt 450.000 kr. til jorden.
Repræsentanten har oplyst, at i forbindelse med høringssvaret, under Skattestyrelsens behandling af sagen, fremsendte repræsentanten nye mæglervurderinger samt bilag vedrørende sammenlignelige ejendomme. Det er repræsentantens opfattelse, at Skattestyrelsen ikke tog stilling til de nye oplysninger, inden Skattestyrelsen traf afgørelse i sagen.
Virksomheden lagde ikke det bindende svar til grund for den efterfølgende selvangivelse, hvorfor det bindende svar bortfaldt.
Nærværende bindende svar
Repræsentanten anmodede derfor den 3. marts 2020 Skattestyrelsen om et nyt bindende svar. I anmodningen om bindende svar er der anført følgende faktiske oplysninger:
”[person1] og [person2] påtænker at overdrage deres ejendom til deres fællesejede selskab.
Ejendommen er beliggende [adresse1], [by1] og er en idyllisk landejendom på 3,4046 ha.
Ejendommen er ved sidste offentlige ejendomsvurdering vurderet til 2.650.000 kr., hvilket er en videreførelse af vurderingerne tilbage fra 2012.
Ejendommen er centralt beliggende blot 8 km. fra [by2] og 5 km. fra [by3]. Herudover er der blot 15 km til [by4].
Spørgerne ønsker nu at overdrage ejendommen til det af spørgernes i fællesskab ejede selskab [virksomhed1] A/S.
Spørgerne har, på baggrund af de forelagte mæglervurderinger, foreslået den kontante værdi fordelt som:
Stuehus | 1.900.000 kr. |
Driftsbygninger | 1.080.000 kr. |
Jord | 450.000 kr. |
I alt | 3.430.000 kr. |
Spørgerne er af den opfattelse, at værdien af ejendommen er betydeligt større end den offentlige ejendomsvurdering foretaget i 2012, og som er blevet videreført desuagtet de faktiske omstændigheder.
...
Konkret i sagen
Ejendommen er blevet besigtiget af to uafhængige ejendomsmæglere. [person3] besigtigede og vurderede ejendommen d. 7. juni 2018 og fastsatte ejendommens værdi til 3.495.000 kr. mens [virksomhed2] besigtigede og vurderede ejendommen d. 7. juli 2019 og fastsatte ejendommens værdi til 3.300.000 kr.
[virksomhed2] | [person3] | |
Stuehus | 2.000.000 kr. | 2.050.000 |
Driftsbygninger | 800.000 kr. | 995.000 |
Jord | 500.000 kr. | 450.000 |
I alt | 3.300.000 kr. | 3.495.000 |
Ejendommen, som er beliggende [adresse1], [by1] er en landbrugsejendom på 3,4046 ha, som er beliggende yderst centralt. Tæt på [by3], 15 km nord for [by4] og i kort afstand til den nordjyske motorvej.
Jorden
Jordtilliggendet på 3,4046 ha. er en lerblandet sandjord og er beliggende rundt om ejendommen.
Parterne har værdiansat denne til 450.000 kr. svarende til en værdi på 132.174 kr. pr. ha., hvilket må anses at være en gennemsnitsværdi på middelgod landbrugsjord i området og enslydende med den af Skattestyrelsens fastsatte værdi, se herom under afsnittet ”bemærkninger”
Driftsbygninger
På ejendommen er der en stor isoleret lagerhal med stålspær, støbt gulv og metalplader på siderne samt eternittag med lysplader. Bygningen er 435 kvm, og er i god stand.
Der er derudover et stort isoleret udhus på 208 kvm., som benyttes til kontor og lager, 1. sal er
indrettet i boligstandard.
Bygningen er i middel stand på klimaskærmen og i god stand indvendigt.
Herudover er der et drivhus.
Disse er af spørgerne værdiansat til samlet 1.080.000 kr., hvilket er enslydende med den af Skattestyrelsens fastsatte værdi, se herom under afsnittet ”bemærkninger”
Stuehuset
Boligen udgør 146 kvm. og er opført i 1900.
I stuen er der entre med trappe til 1. sal, badeværelse fra ca. 2000, spisekøkken ligeledes fra ca. 2000, en stor god stue med udgang til haven, depotrum samt stort værelse. På 1. sal er der loft til kip med synlige bjælker. Indrettet med repos, toilet og stort badeværelse samt stort værelse med hems. 1 sal fremstår yderst velholdt og nyrenoveret.
Der er ligeledes tilknyttet en herlighedsværdi på stuehuset, da der fra stuehuset er flot udsigt over markerne. Herudover er det en landbrugsejendom, som er placeret i et meget bynært og populært område.
(For yderligere henviser vi til bilag [virksomhed2])
Medsendt denne anmodning er de to mæglervurderinger, samt bilag vedr. de solgte sammenlignelige ejendomme.
Stuehuset er af parterne værdiansat til 1.900.000 kr.
Solgte sammenlignelige ejendomme
[adresse2], [by3]
Der er tale om en ejendom på 2,8966 ha. som ligger 921 m. i luftlinje fra spørgernes ejendom.
Stuehuset er 184 kvm. og er fra 1924.
I den offentlige ejendomsvurdering er den samlede ejendomsværdi fastsat til 1.750.000 kr., heraf
udgør stuehuset 1.074.000 kr.
Ejendommen blev solgt i 2019 for 3.850.000 kr.
Ejendommens værdifordeling er:
2.500.000 kr. til stuehuset,
541.000 kr. til driftsbygninger og
809.000 kr. til jorden
[adresse3], [by3]
Der er tale om en ejendom på 2,2009 ha., som ligger 515 m. i luftlinje fra spørgernes ejendom.
Stuehuset er 206 kvm. og er fra 1900.
I den offentlige ejendomsvurdering er den værdiansat til 1.950.000, heraf stuehus 1.784.200 kr.
Ejendommen er solgt i 2019 for 3.400.000 kr.
Ejendommen har benyttelseskode 01, hvorfor ejendommen er dyr i ejendomsskat, ligesom der er ulemper i forhold til at drive virksomhed på ejendommen. Derfor må man forvente, at ejendommen er værdiansat under hensyntagen hertil.
[adresse4], [by2]
Der er tale om en ejendom på 1,4133 ha., som ligger 2 km. i luftlinje fra spørgernes ejendom.
Stuehuset er 309 kvm og er opført i 1885.
I den offentlige ejendomsvurdering er den samlede ejendomsværdi fastsat til 2.100.000 kr., heraf
udgør stuehuset 2.012.900
Ejendommen blev solgt i 2019 for 4.800.000 kr.
Ejendommen har benyttelseskode 01, hvorfor ejendommen er dyr i ejendomsskat, ligesom der er
ulemper i forhold til at drive virksomhed på ejendommen. Derfor må man forvente, at ejendommen er værdiansat under hensyntagen hertil
...
På det foreliggende grundlag er vi af den klare opfattelse, at den seneste offentliggjorte vurdering ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi.
Af yderligere vilkårlige ejendomme, hvor salgsprisen har overgået den offentlige ejendomsvurdering i nærområdet kan nævnes:
[adresse5] | [adresse6] | [adresse7] | [adresse8] | |
Salgspris | 3.300.000 | 6.700.000 | 5.600.000 | 3.000.000 |
Offentlige ejendomsvurderinger | 1.750.000 | 5.950.000 | 4.100.000 | 1.550.000 |
Difference | 1.550.000 | 750.000 | 1.500.000 | 1.450.000 |
Ovenstående påviser, at ejendomsvurderingerne i området generelt er værdiansat for lavt. En tendens der er særligt forstærket i disse år, som følge af den manglede opdatering af de offentlige vurderinger sammenholdt med at vi befinder os i en højkonjunkturperiode.
Dette understøttes endvidere af, at ejendommen er værdiansat af to uafhængige ejendomsmæglere, som begge ligger prismæssigt over vurderingen.
Med henvisning til de faktiske forhold i sagen er det vores opfattelse, at værdien 3,43 mio. kr. udgør markedsprisen, og dermed kan overdrages uden skattemæssige konsekvenser for hhv. køber og sælger.”
Der har under klagesagens behandling været afholdt syn og skøn den 11. august 2021 vedrørende værdiansættelse af ejendommen og fordelingen af den samlede overdragelsessum på de enkelte aktiver på ejendommen. Af syns- og skønsrapporten af 23. august 2021 fremgår blandet andet:
”Spørgsmål 1:
Skønsmanden anmodes om at give en beskrivelse af ejendommen beliggende [adresse1], [by5], [by1], herunder en detaljeret beskrivelse af bolig og have, driftsbygningerne samt arealerne på ejendommen.
Svar på spørgsmål 1:
Ejendommen består af en ca. 3,4 ha grund, noteret som landbrug. Bygningssættet består af et ældre stuehus fra 1900 på 146 kvm. fordelt på 2 plan, som er delvist løbende moderniseret og fremstår i middel stand både inde og ude. Stuehuset er p.t udlejet og lejeindtægten udgør kr. 9.000,- om måneden inkl. forbrug. 1. salen er indrettet med 2 store værelser samt et toilet og er med loft til kip og synlige hanebånd. Stueplan består af entre, lyst badeværelse med gulvvarme, stort spisekøkken, soveværelse, stor stue med udgang til haven samt et kontor/tidligere forgang. Murværket er malet og der er eternittag på stuehuset. Der er en god stor lukket have og plads til parkering. Parkeringsarealet er dog ikke er med i lejeaftalen jf. ejers oplysning. Driftsbygningerne består af en vinkelbygning fra 1900 på 208 kvm. samt en stor fritliggende stålhal fra 2006 på 435 kvm. og endnu en fritliggende stålhal på 276 kvm. opført i 1993. De to stålhaller er angivet som væksthuse på BBR, men anvendes p.t. som lager/opbevaring og er med støbte gulve med afløb, stålplade beklædning og eternittag. Desuden er begge hallerne isoleret og der er stor port til brug for varelevering med lastbiler. I den største af hallerne er der indrettet et mindre kontorlokale, som ikke længere er i brug. I vinkelbygningen er der indrettet fyrrum med pillefyr, bryggers, flot badeværelse samt stort åbent og moderne kontormiljø med køkkenafsnit. Endvidere et aflukket kontor og en 1. sal med showroom. Stueplan er med klinkegulv og gulvvarme. Desuden en integreret garage med ældre støbt bund. Jorden ligger samlet i et stykke rundt om ejendommen, og dyrkes ikke længere. Det er udlagt som naturgrund, omkranset af læbælter. Det bemærkes, at vinkelbygningen, ifølge BBR, er taget i brug uden byggetilladelse og landzonetilladelse. Det ligges til grund for vurderingen, at arealerne kan godkendes i enhver henseende. Det bemærkes desuden, at der ses notat om en olietank fra 1963 på BBR. Ejeren oplyser, at tanken er gravet op og fjernet fra ejendommen. Det er en forudsætning for vurderingen, at der ikke er konstateret forurening i den anledning, og på ejendommen i øvrigt.
Spørgsmål 2:
Skønsmanden bedes om at ansætte, hvilken handelsværdi ejendommen [adresse1], [by5], [by1] kan anslås at have ved
1. overdragelse af ejendommen den 30. marts 2020
2. overdragelse på tidspunktet for skønsforretningen.
Svar på spørgsmål 2:
1. Det er min vurdering, at handelsværdien pr. 30.03.2020 ville være kr. 3.400.000,-.
2. Det er min vurdering, at ejendommens handelsværdi på besigtigelsestidspunktet er: kr. 3.500.000,-
Spørgsmål 3:
Skønsmanden anmodes om at foretage en fordeling af ejendommens værdi på henholdsvis bolig med tilhørende grund og have, de respektive driftsbygninger samt jordarealerne under hensyn til de af skønsmandens fastsatte værdier under spørgsmål 2 som:
1. Ejendommens værdi pr. 30. marts 2020
2. Ejendommens værdi på tidspunktet for skønsforretningen
Skønsmanden bedes oplyse og begrunde, hvilke forhold der er tillagt særlig betydning ved besvarelse af det stillede spørgsmål.
Svar på spørgsmål 3:
1. Med følgende fordeling:
Stuehuset inkl grundværdi: 2.000.000,-
Jord: 450.000,-
Driftsbygninger: 950.000,-
2. Med følgende fordeling:
Stuehuset inkl grundværdi: 2.000.000,-
Jord: 450.000,-
Driftsbygninger: 1.050.000,-
Spørgsmål 4:
Skønsmanden anmodes om at oplyse, hvordan ejendommens byggeretsværdi, herunder en eventuel herlighedsværdi, indgår i værdiansættelsen af boligen, når ejendommens samlede overdragelsessum skal fordeles på ejendommens enkelte aktiver.
Skønsmanden bedes foretage en fordeling af stuehusets samlede værdi på bygningsmassen, byggeretsværdi og herlighedsværdi.
Svar på spørgsmål 4:
Det er min vurdering, at selve grundværdien (byggeretsværdien) udgør kr. 600.000,- inkl. tilslutningsafgifter til el, vand og afløbsforhold. Det er medtaget i vurderingen., at der må forventes omkostninger til forbedret rensning af spildevand i fremtiden. Herlighedsværdien med udsigt over markerne og egen jord, og den ugenerede beliggenhed vurderes til kr. 100.000,-. Stuehusets bygningssæt, vurderes til kr. 1.300.000,-. Det skal nævnes, at der er tale om en teoretisk vurdering, da der ikke er tale om en byggegrund, som kan sammenlignes med eks. en parcelhusgrund. Her er tale om en landbrugsparcel, hvor man eks. selv afgør størrelsen på haven, og ikke er låst af et begrænset antal kvm. Dermed er der også helt andre muligheder i forhold til bebyggelsesgrad. Normalt vurderes de 3 nævnte parametre under et. Særligt herlighedsværdien, vil være en varierende størrelse, som afhænger af "øjnene, der ser".
Spørgsmål 5:
Skønsmanden anmodes om at oplyse, hvordan udviklingen af handelspriserne for ejendomme svarende til ejendommen i skønstemaet har udviklet sig siden 2019 og frem til henholdsvis 2020 og 2021.
Svar på spørgsmål 5:
Der er igen tale om et teoretisk svar, idet der er tale om en hobby landbrugsejendom, hvor det i høj grad er ejendommens beliggenhed, ejendommens karakter og anvendelsesmuligheder, som afgør, om ejendommen har været med på den positive prisudvikling eller ej. Umiddelbart, er det min vurdering, at der generelt har været en prisudvikling på mellem 0-10 %, som har været jævnt fordeltover perioden fra 2019-2021. Nærværende ejendom, falder ikke ind under en kategori, hvor vi haropnået 10 % stigning. Det er nok nærmere lidt under det halve, da ejendommens driftsbygningeroverstiger både 500 kvm og 800 kvm. De benævnte kvm. (500-800) er udtryk for de forskelligekreditforeningers grænse for, at kunne opnå en almindelig 80 % belåning. De landejendommen, somkan holde sig under disse kvm. på driftsbygningerne, har typisk opnået en højere prisudvikling endde ejendomme, hvor grænserne overstiges.
Nærværende ejendom, falder som sagt udenfor denne kategori, da der er 919 kvm. udhusbygninger, og har dermed vanskeligere ved, at opnå en optimal belåningsgrad, hvilket også begrænser køberpotentialet. Min vurdering er, at nærværende ejendom, har opnået en prisstigning på mellem 3-4 %, jævnt fordelt over perioden fra 2019 - 2021.
Spørgsmål 6:
Skønsmanden bedes oplyse, om ansættelsen af værdien for henholdsvis boligen med tilhørende grund og have, driftsbygningerne og jordarealerne er forbundet med usikkerhed.
I bekræftende fald bedes begrundelserne for usikkerheden oplyst, herunder om en del af usikkerheden skyldes ejendommes eventuelle herlighedsværdi, samt hvilken usikkerhedsmargin der er tale om.
Svar på spørgsmål 6:
Min vurdering af fordelingen af ejendommens handelsværdi, er fastsat ud fra ejendommens nuværende anvendelse, og anvendelse har betydning for værdisætningen. Eksempelvis kan herlighedsværdien vedr. stuehuset, efter min vurdering, svinge mellem kr. 0- og op til kr. 200.000,- både til plus og minus siden. Desuden kender jeg ikke til det konkrete indhold af lejekontrakten, hvilket kan have betydning for omsætteligheden og dermed værdien i fri handel. Det afhænger 100 % af hvilken køber, der henvender sig. Forudsætningen for vurderingen er som sagt, at en køber, ønsker at fortsætte den nuværende anvendelse eller noget lignende, hvor rentabilitet på stuehuset er interessant. Hvis en køber ønsker, at anvende ejendommen som privat bolig og plads til hobby/mindre erhverv, ændres forudsætningerne og dermed en del af værdisætningen.”
Skattestyrelsen s afgørelse
Skattestyrelsen har besvaret virksomhedens spørgsmål 1 og 2 med ”Nej” og spørgsmål 3 med ”Se Skattestyrelsens begrundelse” og anført følgende begrundelse:
”Spørgsmål 1
I ønsker at få bekræftet, at ejendommen beliggende [adresse1], [by1] kan overdrages fra [person1] og [person2] til [virksomhed1] A/S til 3.430.000 kr. uden skattemæssige konsekvenser for dem eller selskabet, jf. ligningsloven § 2, stk. 1.
Da der er tale om et salg mellem interesseforbundne parter, skal overdragelsen ske til handelsværdi, jf. ligningslovens § 2. Det betyder, at overdragelsen skal ske til priser og vilkår, der er i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis salget var sket mellem uafhængige parter.
Ved vurderingen af om overdragelsen mellem interesseforbundne parter er sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet, kan der efter administrativ praksis som udgangspunkt lægges vægt på den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering. Dog kan dette fraviges i det omfang, den ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi ved overdragelsen.
Det bemærkes, at I den 3. september 2019 har fået et bindende svar på samme disposition (19-0157159 og 19-0157607). I forbindelse med besvarelsen af det bindende svar, har Vurderingsstyrelsen lavet en udtalelse af den pågældende ejendom. I udtalelsen har Vurderingsstyrelsen vurderet, at ejendommens værdi, den 9. april 2019, er 2.770.000 kr. Vi henviser til Vurderingsstyrelsens udtalelse af den 9. april 2019 herunder deres begrundelse for fastsættelsen af denne værdi.
Det følger af jeres supplerende oplysninger, at selskabet har opbygget en hal til 270.000 kr. på ejendommen. Da det er selskabet der har betalt udgiften til opbygningen, har det ikke indflydelse på ejendommens værdi.
Med udgangspunkt i Vurderingsstyrelsens skøn, vurderer Skattestyrelsen at ejendommens handelsværdi udgør 2.770.000 kr. Vi lægger til grund for besvarelsen, at der siden Vurderingsstyrelsens udtalelse, den 9. april 2019, ikke er foretaget forbedringer, ombygninger, istandsættelse eller anden værdiforøgende tiltag på ejendommen.
Jeres bemærkninger fremsendt i forbindelse med høringen ændrer ikke på Skattestyrelsens opfattelse af, at ejendommens værdi skal tage udgangspunkt i Vurderingsstyrelsens værdiansættelse af ejendommen til 2.770.000 kr.
I har blandt andet fået 2 ejendomsmæglere ([virksomhed2] og [virksomhed3] A/S) til at vurdere ejendommen. [virksomhed3] A/S har den 7. juni 2018 vurderet ejendommens værdi til 3.495.000 kr., mens [virksomhed2] den 7. juli 2019 har vurderet ejendommens værdi til 3.300.000 kr. Da der er tale om ensidige vurderinger, lægger vi ikke afgørende vægt på dem ved vores besvarelse. Derudover har I henvist til solgte sammenlignelige ejendomme.
Da Vurderingsstyrelsen allerede har foretaget et skøn over ejendommen, har Skattestyrelsen i sin begrundelse taget udgangspunkt i dette skøn. Der henvises til vores tidligere bindende svar (19-0157159 og 19-0157607), hvor Vurderingsstyrelsens udtalelse er refereret med angivelse af hvad der er lagt vægt på ved udøvelse af skønnet. Det er derfor vores opfattelse, at vi i vores besvarelse opfylder forvaltningsloven §§ 22 og 24.
Endvidere finder Vurderingsstyrelsen efterfølgende ikke grundlag til en ændret vurdering af ejendommens værdi.
Vi fastholder dermed vores besvarelse af spørgsmål 1.
Skattestyrelsen kan efter en konkret vurdering ikke bekræfte, at ejendommen beliggende [adresse1], [by1] kan overdrages fra [person1] og [person2] til [virksomhed1] A/S til 3.430.000 kr. uden skattemæssige konsekvenser for dem eller selskabet.
Spørgsmål 1 besvares med nej.
Spørgsmål 2
I ønsker at få bekræftet, at den samlede overdragelsessum kan fordeles med 1.900.000 kr. til stuehus inkl. grundværdi, 1.080.000 kr. til driftsbygninger og 450.000 kr. til jorden, i alt 3.430.000 kr.
Der henvises til Skattestyrelsens besvarelse af spørgsmål 1, hvor Skattestyrelsen ikke godkender en værdiansættelse af ejendommen til 3.430.000 kr.
I Vurderingsstyrelsens udtalelse af den 9. april 2020, har Vurderingsstyrelsen fordelt ejendommens værdi på 2.770.000 kr. med 1.240.000 kr. til stuehuset, 1.080.000 kr. til driftsbygningerne og 450.000 kr. til jorden.
Vi tilslutter os dermed, at driftsbygninger udgør 1.080.000 kr., og at jorden udgør 450.000 kr. Vi kan derimod ikke godkende, at stuehuset udgør 1.900.000 kr., jf. Vurderingsstyrelsens udtalelse. Det er vores opfattelse, at stuehuset udgør 1.240.000 kr.
På den baggrund kan Skattestyrelsen ikke bekræfte, at overdragelsessummen på 3.430.000 kr. kan fordeles med 1.900.000 kr. til stuehus inkl. grundværdi, 1.080.000 kr. til driftsbygninger og 450.000 kr. til jorden.
Spørgsmål 2 besvares med nej.
Spørgsmål 3
Hvis spørgsmål 1 og 2 besvares benægtende, ønsker I at få oplyst, til hvilken værdi og fordeling ejendommen skal overdrages til.
Der henvises til besvarelsen af spørgsmål 1 og spørgsmål 2.”
Skattestyrelsen har fremsendt følgende supplerende bemærkninger:
”Skattestyrelsen fastholder, at spørgsmål 1 skal besvares med nej, da vi ikke godkender spørgernes værdiansættelse af ejendommen beliggende [adresse1], [by1] til 3.430.000 kr., herunder deres værdiansættelse af stuehuset til 1.900.000 kr.
Vurderingsstyrelsen har tidligere afgivet en udtalelse (den 9. april 2019) om ejendommens handelsværdi i forbindelse med et tidligere bindende svar (af 3. september 2019) vedrørende samme disposition.
Vurderingsstyrelsen har afgivet denne udtalelse ud fra deres oplysninger samt billedmateriale indsendt af spørgernes daværende repræsentant. Vi har ved vores besvarelse af det bindende svar taget udgangspunkt i Vurderingsstyrelsens udtalelse af den 9. april 2019. Vurderingsstyrelsen har udtalt, at ejendommens handelsværdi udgør 2.770.000 kr., herunder at stuehusets værdi udgør 1.240.000kr. I vores bindende svar har vi henvist til denne udtalelse herunder deres begrundelse for fastsættelsen af denne værdi.
Vi har desuden den 24. marts 2020 sendt en mail til sagsbehandleren i Vurderingsstyrelsen, som lavede udtalelsen i 2019. Sagsbehandleren har den 24. marts på mail oplyst, at der kan tages udgangspunkt i den allerede afgivne udtalelse fra Vurderingsstyrelsen. Efter at have set på sagen igen, oplyser sagsbehandleren, at der ikke er noget der ændrer ved den afgivne udtalelse fra den 9. april 2019.
Det er på den baggrund vores opfattelse, at der i forbindelse med dette bindende svar ikke er grund til at anmode Vurderingsstyrelsen om en ny udtalelse herunder besigtigelse af ejendommen.
Rådgiver har sendt to mæglervurderinger, som vi vurderer til at være meget kortfattede og ikke detaljerede. Den ene mæglervurdering er foretaget af [person3] A/S, og fylder en side. Den anden mæglervurdering er foretaget af [virksomhed2]. Ejendomsmæglerne har ved fastsættelsen af værdien ikke specificeret hvordan vurderingen er foretaget, og hvad der er lagt til grund for deres værdiansættelse. Det er også af den grund vores opfattelse, at vi ikke kan lægge afgørende vægt på disse ved vores besvarelse.
Det er vores opfattelse, at ejendomsvurderinger foretaget af ejendomsmæglere på bestilling af den, der f.eks. søger et bindende svar, ikke nødvendigvis er udtryk for en handelsværdi, da værdien kan være påvirket af at mæglervurderingen er købt og betalt af en kunde. Vi vurderer at der er tale om ensidig vurdering, og at vi ikke kan lægge ejendomsmæglervurderingerne til grund for værdiansættelsen af ejendommen.
Det bemærkes at vi udover bilagene på sagen også sender det tidligere bindende svar (af 3. september 2018), Vurderingsstyrelsens udtalelse og sagsnotat. Endvidere sender vi billedmateriale, som daværende rådgiver har sendt til sagsbehandleren i Vurderingsstyrelsens samt deres mailkorrespondancer mm.”
Virksomhedens opfattelse
Virksomhedens repræsentant har nedlagt principal påstand om, at Skattestyrelsens svar på spørgsmål 1 og 2 ændres til ”Ja”, da stuehuset kan værdiansættes til 1.900.000 kr. Subsidiært, at stuehuset værdiansættes til en højere værdi end 1.240.000 kr.
Repræsentanten har anført følgende begrundelse:
” Skattestyrelsens bindende svar:
Skattestyrelsen har værdiansat ejendommen til 2.770.000 kr., hvorefter stuehuset på ejendommen er værdiansat til 1.240.000 kr.
Der er enighed om værdien af jorden og driftsbygningerne, mens der er uenighed om den samlede ejendomsværdi som følge af uenighed om stuehusets værdi.
Vores påstand
Vi fastholder:
Principalt
| • | At stuehuset på ejendommen beliggende [adresse1], [by1] kan værdiansættes til 1.900.000 kr. ved overdragelse fra [person1] og [person2] til det af dem ejede selskab, [virksomhed1] A/S. |
Subsidiært
| • | At stuehuset på ejendommen beliggende [adresse1], [by1] kan værdiansættes til en højere værdi end 1.240.000 kr. ved overdragelse fra [person1] og [person2] til det af dem ejede selskab, [virksomhed1] A/S. |
...
Faktiske forhold:
[person1] og [person2] påtænker at overdrage deres ejendom til deres fællesejede selskab, og har derfor anmodet Skattestyrelsen om et bindende svar om værdiansættelsen.
Ejendommen er beliggende [adresse1], [by1] og er en idyllisk landejendom på 3,4046 ha.
Ejendommen er ved sidste offentlige ejendomsvurdering vurderet til 2.650.000 kr., hvilket er en videreførelse af vurderingerne tilbage fra 2012.
2012 | 2019 | |
Ejendomsværdi | 2.650.000 | 2.650.000 |
Grundværdi | 261.800 | 261.800 |
Ejerboligværdi | 1.035.100 | 1.035.100 |
Stuehusets grundværdi | 12.300 | 12.300 |
Ejendommen er centralt beliggende blot 8 km. fra [by2] og 5 km. fra [by3]. Herudover er der blot 15 km til [by4].
Stuehuset
Boligen udgør 146 kvm. og er opført i 1900.
I stuen er der entre med trappe til 1. sal, badeværelse fra ca. 2000, spisekøkken ligeledes fra ca. 2000, en stor god stue med udgang til haven, depotrum samt stort værelse.
På 1. sal er der loft til kip med synlige bjælker. Indrettet med repos, toilet samt stort værelse med hems. 1 sal fremstår yderst velholdt og nyrenoveret.
Der er ligeledes tilknyttet en herlighedsværdi på stuehuset, da der fra stuehuset er flot udsigt over markerne. Herudover er det en landbrugsejendom, som er placeret i et meget bynært og populært område.
Stuehuset er af parterne værdiansat til 1.900.000 kr., som er en værdi, der er i overensstemmelse med de to mæglervurderinger.
Solgte sammenlignelige ejendomme
Af solgte sammenlignelige ejendomme kan vi henvise til:
[adresse2], [by3]
Der er tale om en ejendom på 2,8966 ha. som ligger 921 m. i luftlinje fra spørgernes ejendom.
Stuehuset er 184 kvm. og er fra 1924.
I den offentlige ejendomsvurdering er den samlede ejendomsværdi fastsat til 1.750.000 kr., heraf
udgør stuehuset 1.074.000 kr.
Ejendommen blev solgt i 2019 for 3.850.000 kr.
Ejendommens værdifordeling er:
2.500.000 kr. til stuehuset,
541.000 kr. til driftsbygninger og
809.000 kr. til jorden
[adresse3], [by3]
Der er tale om en ejendom på 2,2009 ha., som ligger 515 m. i luftlinje fra spørgernes ejendom.
Stuehuset er 206 kvm. og er fra 1900.
I den offentlige ejendomsvurdering er den værdiansat til 1.950.000, heraf stuehus 1.784.200 kr.
Ejendommen er solgt i 2019 for 3.400.000 kr.
Ejendommen har benyttelseskode 01, hvorfor ejendommen er dyr i ejendomsskat, ligesom der er
ulemper i forhold til at drive virksomhed på ejendommen. Derfor må man forvente, at ejendommen er værdiansat under hensyntagen hertil.
[adresse4], [by2]
Der er tale om en ejendom på 1,4133 ha., som ligger 2 km. i luftlinje fra spørgernes ejendom.
Stuehuset er 309 kvm og er opført i 1885.
I den offentlige ejendomsvurdering er den samlede ejendomsværdi fastsat til 2.100.000 kr., heraf
udgør stuehuset 2.012.900
Ejendommen blev solgt i 2019 for 4.800.000 kr.
Ejendommen har benyttelseskode 01, hvorfor ejendommen er dyr i ejendomsskat, ligesom der er
ulemper i forhold til at drive virksomhed på ejendommen. Derfor må man forvente, at ejendommen er værdiansat under hensyntagen hertil
Herunder oversigt over ejendommene:
[adresse9] | [adresse4] (01) | [adresse3] (01) | |
Stuehuset i salg | 2.500.000 | 4.800.000 | 3.400.000 |
Driftsbygninger i salg | 541.000 | ||
Jord i salg | 809.000 | ||
Solgt til i alt | 3.850.000 | 4.800.000 | 3.400.000 |
Offentlig ejendomsvurdering | 1.750.000 | 2.100.000 | 1.950.000 |
Difference | 2.100.000 | 2.700.000 | 1.450.000 |
Vi af den klare opfattelse, at den seneste offentliggjorte vurdering ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi. Dette er ovenstående eksempler ligeledes et bevis for.
Medsendt denne klage er de to mæglervurderinger, samt bilag vedr. de solgte sammenlignelige ejendomme- disse er tidligere indsendt til Skattestyrelsen men vedhæftes ligeledes denne klage.
Af yderligere vilkårlige ejendomme, hvor salgsprisen har overgået den offentlige ejendomsvurdering i nærområdet kan nævnes:
[adresse5] | [adresse6] | [adresse7] | [adresse8] | |
Salgspris | 3.300.000 | 6.700.000 | 5.600.000 | 3.000.000 |
Offentlige ejendomsvurderinger | 1.750.000 | 5.950.000 | 4.100.000 | 1.550.000 |
Difference | 1.550.000 | 750.000 | 1.500.000 | 1.450.000 |
Ejendomsvurderingerne i området generelt er værdiansat for lavt. En tendens der er særligt forstærket i disse år, som følge af den manglede opdatering af de offentlige vurderinger sammenholdt med at vi befinder os i en højkonjunkturperiode.
Dette understøttes endvidere af, at ejendommen er værdiansat af to uafhængige ejendomsmæglere, som begge ligger prismæssigt over vurderingen.
Med henvisning til de faktiske forhold i sagen er det vores opfattelse, at værdien 3,43 mio. kr. udgør markedsprisen, og til denne værdi kan overdrages uden skattemæssige konsekvenser for hhv. køber og sælger.
Klager har tidligere anmodet Skattestyrelsen om bindende svar vedrørende værdien på ejendommen. Uheldigvis havde klager den oplevelse ved det første bindende svar, at Skattestyrelsen ikke tog stilling til den nye mæglervurdering, som blev indsendt i forbindelse med høringssvaret.
Dette til trods for, at vurderingen indeholdte en udførlig beskrivelse af ejendommen, som blandt andet henviser til flere referenceejendomme.
Det tidligere bindende svar er medsendt klagen.
Klager valgte således i god tro at indsende en ny anmodning, hvor begge mæglervurderinger samt eksempler på sammenlignelige ejendomme i nærområdet blev medsendt.
I høringssvaret nævner Skattestyrelsen ikke engang mæglervurderingerne, hvilket vi påtaler. I det endelige bindende svar kommenterer de det blot som værende ensidige indhentede vurderinger, som ikke kan tillægges afgørende vægt.
Skattestyrelsen konkluderer herefter, at de til fulde synes at have begrundet værdiansættelsen fuldt ud.
De henviser her til det tidligere bindende svar, som klager har fået, hvori Vurderingsstyrelsen udtaler:
Stuehuset er delvist renoveret. Stueplan er ikke nyrenoveret, hvorimod den udnyttede tagetage ser relativ ny ud.
Ejendommen er beliggende nord for [by4] ca. 15 km. Områdets priser er i den lave ende i forhold til det øvrige område omkring [by4].
Det er udbudt sammenlignelige ejendomme til salg meget nært beliggende ejendommen [adresse1]. Stuehusets m2-pris er sammenholdt med de udbudte ejendommes priser på stuehusene. På disse 2 ejendomme er stuehusets m2-pris udbudt til henholdsvis 15.599 kr. pr. m2 og 10.924 kr. pr. m2. Begge stuehus fremstår i væsentlig bedre stand end det aktuelle på [adresse1].
Vurderingsstyrelsen har senest i 2012 vurderet stuehuset til 1.035.100 kr. Stuehuset skønnes ud fra ovenstående forhold pr. 9. april 2019 at have en værdi på 1.240.000 kr., svarende til en m2-pris på 10.000 kr. og et vægtet areal på 124 m2.
Vi har i det nye bindende svar spurgt til, hvilke sammenlignelige ejendomme de har sammenlignet klagers ejendom med- men har ikke fået svar.
Vi har bedt dem og at bese ejendommen – men det har de ikke ønsket.
Vi har endnu engang sendt dem ejendomsmæglervurdering fra [virksomhed2], som de ikke har forholdt sig til ud over man i det nye bindende svar, kalder den ensidig.
Vi har spurgt til opgørelsen af det vægtede areal- men har ikke fået svar.
Vi er af den opfattelse, at Skattestyrelsen ikke bare kan se bort fra vores de indhentede vurderinger med påstanden om ensidighed, når der er foretaget to af hinanden uafhængige vurderinger, som i den grad afviger væsentligt fra deres vurdering.
Vi er jo så derimod af den opfattelse at Skattestyrelsens vurdering er ensidig.
Syn og skøn
Såfremt Skatteankestyrelsen ikke umiddelbart kan indstille til medhold, skal vi anmode om syn og
skøn med 100 % omkostningsdækning, da vi mener, at dette er nødvendigt for at finde den korrekte værdi af stuehuset.
Skattestyrelsen finder, at værdien af stuehuset alene udgør 1.240.000 kr.
De kan dog ikke fortælle os, hvad der præcist ligger bag dette skøn.
Klager er af den opfattelse, at værdien af stuehuset er alt alt for lav.
Der er fundet sammenlignelige ejendomme i området, som viser, at ejendommene sælges til en væsentligt højere værdi, end hvad de står til i den offentlige ejendomsvurdering. Det er et attraktivt område, som kun er steget i popularitet siden 2012.
Klager har ligeledes to mæglervurderinger, som støtter op herom- disse finder Skattestyrelsen ensidige, og nægter derfor at kommenterer herpå.
Skattestyrelsen fastholder derfor deres vurdering, omend den er tyndt begrundet. De har ikke ønsket at besvare klagers spørgsmål herom, for derved at forsøge at afhjælpe den manglende forståelse for værdiansættelsen.
Landbrugsjorden og driftsbygningernes værdi er der enighed om.
Vi mener derfor konkret at syn og skøn er absolut nødvendigt, og skal bruges til at belyse, til hvilken værdi stuehuset kan overdrages til.
Vi mener ikke at Skattestyrelsens vurdering, som efter vores opfattelse tangerer som useriøs, kan
lægges til grund.
Vi skal på det kraftigste opfordre til, at der medgives klager syn og skøn, som følge af denne udtalte usikkerhed omkring værdiansættelsen.”
Virksomhedens repræsentant har supplerende anført:
”Skattestyrelsen skriver, at Vurderingsstyrelsen har givet udtalelse på baggrund af billedmateriale. Og de har udtalt, at der ikke er grund til at ændre ved denne.
Vi er enige i, at Vurderingsstyrelsen har afgivet en udtalelse. Vores anke er netop, at denne udtalelse ikke er korrekt, og at den ikke tage højde for bl.a. mæglervurderinger samt de sammenlignelige ejendomme, som vi har henvist til.
I det første bindende svar afgav Vurderingsstyrelsen udtalelse. Efter den afgivne udtalelse fremkom spørger med endnu en mæglervurdering fra [virksomhed2]. Vurderingsstyrelsen forholdte sig ikke til denne.
I det nye bindende svar har vi fra start medsendt begge mæglervurderinger. Herudover har vi angivet forskellige sammenlignelige ejendomme. Vi har sammenholdt salgspriser med offentlige vurderinger og har fremvist dokumentation på, at ejendomme sælges til værdier der overgår den offentlige vurdering i området.
Til trods herfor har Vurderingsstyrelsen ikke fundet det nødvendigt at kigge på vurderingen endnu engang.
Skattestyrelsen skriver blandt andet som begrundelse herfor, at de mæglervurderinger som klager er fremkommet med, er kortfattede og ikke detaljerede.
Denne udtalelse stiller vi os uforstående overfor, da særligt vurderingen fra [virksomhed2] synes utroligt gennemarbejdet med henvisninger til forskellige sammenlignelige ejendomme i området. Direkte modsat Vurderingsstyrelsens udtalelse, som godt nok henviser til udbudte sammenlignelige ejendomme, men uden at angive hvilke. Ej heller er der angivet specifikationer omkring disse sammenlignelige ejendomme, såsom fakta omkring år, areal på stuehus, grundareal, år for istandsættelse eller lignende.
Ligeledes tager [virksomhed2] vurderingen stilling til andre sammenligningsgrundlag, som er relevante for stuehusets værdi, herunder omsættelighed, mulighederne på ejendommen, antal driftsbygninger samt udefrakommende forhold.
Skattestyrelsen skriver herefter, at vurderinger som er foretaget på bestilling ikke nødvendigvis udtryk for en handelsværdi.
Vi kan komme med selvsamme vurdering af Vurderingsstyrelsens afgivne vurdering.
Vurderingsstyrelsen finder ikke, at der hverken er grund til at ændre deres vurdering og finder ej heller anledning til at bese ejendommen.
Vi skal på det kraftigste endnu engang henvise til vigtigheden for at der tilkendes klager et syn og skøn med 100 % omkostningsdækning. Vi synes, at vi har mere end sandsynliggjort, at Vurderingsstyrelsens vurdering ikke er retvisende.
Vi fastholder, at Vurderingsstyrelsen ikke har vurderet ejendommen korrekt. Herudover finder vi det yderst kritisabelt, at de ikke som minimum tager stilling til de sammenlignelige ejendomme, som er nævnt i det nye bindende svar. Herunder skal det igen bemærkes, at første udtalelse fremkom før [virksomhed2] vurderingen blev fremvist, hvorfor denne heller ikke har påvirket udtalelsen.”
Repræsentanten har anført følgende til skønsrapporten:
”Bemærkninger til skønsrapporten
På baggrund af skønsrapporten, særligt skønsmandens besvarelse af spørgsmål 3, er det vores opfattelse, at Landsskatteretten bør give klageren medhold i klagers principale påstand.”
Landsskatterettens afgørelse
Skattepligtige, der foretager handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med en nærmere angivet kreds af interesseforbudne parter (kontrollerede transaktioner), skal ved opgørelsen af den skatte- og udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår i overensstemmelse med hvad der kunne være opnået, hvis transaktionen var afsluttet mellem uafhængige parter (armslængdeprincippet), jf. ligningslovens § 2.
Ved skattemyndighedernes vurdering af, om en overdragelse af fast ejendom er sket på armslængdevilkår, vil den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering som udgangspunkt kunne anes for udtryk for ejendommens handelsværdi.
Er den offentlige ejendomsvurdering ikke et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi på tidspunktet for aftalens indgåelse, er hverken parterne eller skattemyndighederne bundet af vurderingen.
Ved afståelse af fast ejendom skal sælger og køber i købsaftalen, skøde eller på anden skriftlig måde foretage en fordeling af den samlede afståelsessum på grund, bygninger og ejerbolig, herunder stuehus. Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5.
Såvel den samlede kontante omregnede afståelsessum som den fordeling på aktiver, som parterne i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5, har aftalt ved ejendomsoverdragelsen, er undergivet Skattestyrelsens prøvelse. Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6.
Henset til skønsmandens værdiansættelse af ejendommen og fordeling af overdragelsessummen på ejendommens forskellige aktiver, finder Landsskatteretten, at repræsentantens opgjorte værdiansættelse af ejendommen på 3.430.000 kr., samt fordelingen med 1.900.000 kr. til stuehus, 1.080.000 kr. driftsbygninger og 450.000 kr. til jord, skal lægges til grund. Landsskatteretten har lagt vægt på ejendommens beskrivelse i skønsrapporten, samt oplysningerne i sagen i øvrigt.
Landsskatteretten ændrer Skattestyrelsens afgørelse, således at spørgsmål 1 og 2 besvares med ”Ja”. Som følge heraf bortfalder spørgsmål 3.
Der gives medhold i de påklagede forhold.