|
|
Kendelse af 05-12-2023 - indlagt i TaxCons database den 17-01-2024
Journalnr. 19-0105150
Klagepunkt | Skattestyrelsens afgørelse | Klagerens opfattelse | Landsskatterettens afgørelse |
Fradrag for underskud af virksomhed i indkomståret 2017 | 0 kr. | 43.756 kr. | 0 kr. |
Nedslag i ejendomsværdiskat i indkomståret 2017 | 0 kr. | 23.036 kr. | 0 kr. |
Faktiske oplysninger
Klageren har i en årrække drevet hudlægepraksis i selskabet [virksomhed1] ApS og han ejede og udlejede i tiden fra januar 1991 frem til salget i maj 2016 ejendommen [adresse1], [by1]
Klageren købte ejendommen beliggende [adresse2], [by2] (herefter ejendommen) ultimo 2016.
Klageren har oplyst, at ejendommen blev købt med henblik på udlejning og videresalg.
Klager har oplyst, at han har forsøgt at finde en lejer til ejendommen ved mundtligt at række ud til sit netværk. Klageren har endvidere fremsendt e-mails dateret den 12. juli 2017, hvoraf det fremgår, at han har besvaret en annonce fra bladet [...] af 31. maj 2017 og haft kontakt med en mulig lejer til huset. Af korrespondancen fremgår det, at klageren alene har tilbudt ejendommen til hende. Herudover har klageren i det tidlige efterår 2017 kontaktet en sagsbehandler ved [virksomhed2] med henblik på at finde en helårslejer til ejendommen. På baggrund af klagerens henvendelse kiggede sagsbehandleren ved [virksomhed2] det interne kartotek igennem og informerede sine kollegaer om henvendelsen.
Den 24. januar 2018 blev klageren kontaktet af [virksomhed2], der fremsendte kontaktoplysninger vedrørende en mulig lejer til ejendommen. Det fremgår ikke af sagen, hvorvidt klageren kontaktede den mulige lejer.
Klageren har i forbindelse med sagsbehandlingen i Skatteankestyrelsen oplyst, at ejendommen var et nyt hus, som han ikke ønskede at udleje til hvem som helst, at det er vigtigt at have ordentlige lejere så udlejningen går nemt, og at det både kan koste besvær og påvirke økonomien negativt, hvis man har lejere, der ikke passer på lejemålet.
Klageren har endvidere oplyst, at ejendommen blev udlejet pr. 1. maj 2018 til en tømrer, som klageren anvendte til andet arbejde, at tømreren boede i ejendommen i 4-5 år, og at ejendommen ved tømrerens fraflytning fortsat fremstod som næsten ny, hvorfor ejendommen kunne sælges med fortjeneste.
Klageren har oplyst, at ejendommen blev solgt med et skattemæssigt overskud på 1.285.286 kr., som han blev beskattet af i 2021.
Resultat af virksomhed
Af klagerens resultat vedrørende ejendommen for 2017 fremgår følgende udgifter:
Ejendomsskatter 24.721 kr.
Ejendomsforsikringer 10.193 kr.
Renovation 3.050 kr.
Vand 3.238 kr.
El 2.554 kr.
I alt 43.756 kr.
Klageren selvangav for indkomståret 2017 underskud af virksomhed, hvoraf fradrag for udgifter udgjorde 43.756 kr. af underskuddet. Klageren fik herudover nedslag i ejendomsværdiskatten for ejendommen som følge af at ejendommen var angivet som værende en udlejningsejendom.
Skattestyrelsens afgørelse
Skattestyrelsen har ændret klagerens indkomst for 2017. Skattestyrelsen har således ikke godkendt fradrag for udgifter vedrørende ejendommen i [by2] som underskud af virksomhed, ligesom klageren ikke er anset for berettiget til nedslag i ejendomsværdiskatten.
Skattestyrelsen har begrundet sin afgørelse således:
” 1.4. Skattestyrelsens bemærkninger og begrundelse
Du har i 2017 taget fradrag for udgifter til ejendommen og derfor selvangivet et underskud af virksomhed.
Din revisor har kommenteret, at virksomheden begynder den 1. januar 2017 og der gøres aktive bestræbelser på udlejning til egnet lejer, der er tale om en udlejningsvirksomhed uanset, at der i en periode ikke er lejere, skatteyder har derfor ikke fratrukket etableringsudgifter.
En virksomhed skal have haft indtægter før den kan anses som værende igangværende. Se her LSR1965.128 hvor en virksomhed ikke blev anset for at være igangværende, da der ikke var kunder før det efterfølgende år.
Din revisor har yderligere kommenteret, at der ikke er tale om en påtænkt virksomhed, der ikke kom i gang, da ejendommen er købt, og den er udlejet. Udgifterne til ejendomsskatter, ejendomsforsikringer, renovation, vand og el, kan ikke sidestilles med etableringsudgifter.
Der har ingen udlejning af ejendommen været i 2017, virksomheden har derfor ikke været igangværende i 2017. Udgifterne sidestilles med private udgifter/etableringsudgifter, da udgifterne ikke har nogen tilknytning til indkomsterhvervelse i 2017.
Du har ingen indtægt i virksomhed i 2017. Du har ikke kunnet dokumentere udgifter til annoncering om udlejning. Du har vedlagt en mail fra din ejendomsmægler, hvori hun bekræfter, at du har kontaktet hende tidlig efterår 2017 med henblik på, at søge efter en helårs lejer. Du har alene reageret på en enkelt boligforespørgsel i 2017. Ud fra dette er det fortsat vores vurdering, at du ikke har igangsat din virksomhed før 2018, hvorfor der alene er tale om påtænkt virksomhed i 2017.
Det er derfor fortsat vores opfattelse, at ejendommen ikke er anvendt erhvervsmæssigt i 2017.
Udgifter, der ikke er afholdt i en igangværende virksomhed, fordi de er afholdt før etableringen af virksomheden, kan på grund af den manglende sammenhæng med indkomsterhvervelsen ikke trækkes fra, medmindre der er særlig hjemmel til det. Se Den juridisk vejledning 2019-2 C.C.2.2.1.2.
Se LSRM 1975, 41 LSR, hvor fradrag for huslejeudgifter, der vedrørte en periode, der lå mere end 6 måneder forud for forretningens åbning, blev nægtet.
Se endvidere TfS 1992, 222 LsR hvor Landsskatteretten nægtede fradrag for udgifter. Der blev i denne dom lagt vægt på, at der havde været tale om en påtænkt virksomhed, som ikke havde nogen driftsindtægter, og at udgifterne blev afholdt over et længere tidsrum på mindst 11 måneder.
Du har forklaret, at du har forsøgt at udleje ejendommen. Du har som dokumentation for dette sendt kopi af to mails sendt til en mulig lejer. Yderligere har du sendt kopi af en mail fra 2018 fra en ejendomsmægler.
Mailen fra 2018 kan ikke bruges som dokumentation for, at der er forsøgt udlejning af ejendommen i 2017. Du har derfor kontaktet ejendomsmægler, og indsendt bekræftelse fra ejendomsmægler på, at du har kontaktet hende tidlig efterår 2017 med henblik på, at søge efter en helårs lejer.
I den sidste af de to mails til en potentiel lejer i 2017 anfører du tydeligt, at ejendommen alene er tilbudt hende som lejer, og ud fra de indsendte mails er henvendelsen om mulig udlejning udelukkende sket på grund af hendes efterspørgsel, og ikke ud fra aktiv annoncering fra din side. De indsendte oplysninger ændrer derfor ikke på vores tidligere opfattelse af, at der udelukkende er tale om påtænk virksomhed i 2017.
Endvidere er det først i maj 2018 at lejemålet udlejes, og dette til en anden lejer end den potentielle lejer som ejendomsmægler omtaler i det indsendte bilag. Dette kan vi konstatere fra opslag i Det Centrale Person Register (CPR).
Der skal være særhjemmel til at kunne fratrække udgifter til en endnu ikke igangværende virksomhed. Det er der ikke på dette område. De udgifter, du har afholdt før etablering af virksomheden, kan på grund af manglende sammenhæng med indkomsterhvervelsen ikke trækkes fra.
Det er derfor fortsat vores opfattelse, at du ikke har hjemmel til at føre udgifterne som fradrag for underskud af virksomhed.
Ejendomsskatter 24.721 kr.
Ejendomsforsikringer 10.193 kr.
Renovation 3.050 kr.
Vand 3.238 kr.
El 2.554 kr.
Udgifter i alt 43.756 kr.
De bemærkninger du og din revisor er kommet med, giver os ikke en anden opfattelse af forholdene, og giver derfor ikke anledning til ændring beløbsmæssigt. Din skattepligtige indkomst er derfor forøget med 43.756 kr.
(...)
2.4. Skattestyrelsens bemærkninger og begrundelse
Udgangspunktet er, at du som ejer af en ejendom skal betale ejendomsværdiskat, uanset om du udnytter din rådighed over ejendommen til beboelse eller ej. Det vil sige, at hvis du ejer flere ejendomme, der er omfattet af ejendomsværdiskatteloven, skal du betale ejendomsværdiskat af alle de ejendomme, der står til din rådighed. Se Den juridiske vejledning 2019-2 afsnit C.H.3.5.4.
Du har ført ejendommen som en udlejningsejendom, hvilket betyder, at du ikke har betalt ejendomsværdiskat for ejendommen, da man ikke skal betale ejendomsværdiskat på udlejningsejendomme. Se Den juridiske vejledning 2019-2 afsnit C.H.3.5.5.4.
Det er fortsat vores vurdering, at ejendommen i 2017 ikke kan anses som værende en udlejningsejendom. Se afsnit 1.
Vi forøger derfor ejendomsværdiskatten på din ejendom med 23.035,83 kr.
Beregningen vil fremgå af din årsopgørelse således:
Ejendomsnr. [...]. [adresse2] | |
10 promille af 2.310.000 | 23.100,00 |
Pensionistnedslag 4 promille af 2.310.000. Maks. 6.000 for helårsbolig | -6.000,00 |
17.100,00 | |
Reduktion pensionistnedslag 5 % af indkomst over grundbeløb (1.236.849 – 287.500) Maks. 6.00,00 | 17.100,00 6.000,00 |
Ejet 1/1 – 31/12 = 359 dage. Nedslag, ikke ejet i 1 dage (23.100 x 1 dage: 360) | -64,17 |
Ejendomsværdiskat | 23.035,83 |
(...)”
Skattestyrelsen har i forbindelse med fremsendelsen af materialet i sagen supplerende udtalt følgende:
”Ikke godkendte etableringsudgifter på kr. 43. 756
Revisor argumenterer, at der er tale om almindelige driftsudgifter, og at virksomheden med udlejning af fast ejendom er etableret i 1991 og ikke i 2017.
Det er fortsat vores opfattelse, at der ikke er tale om en igangværende udlejningsvirksomhed i 2017, som følge af at ejendommen der er købt i ultimo 2016 ikke har været udlejet i 2017 og først bliver udlejet i maj 2018. Det er derfor fortsat vores opfattelse, at de fratrukne etableringsudgifter på 43.756 kr. ikke er fradragsberettiget.
Yderligere anbringender:
Revisor argumenterer, at der rent faktisk er gjort flere forsøg på at finde en lejer i 2017.
Vi kan ud fra det dokumenterede konstatere at, skatteyder alene har haft korrespondance med en enkelt potentiel udlejer i 2017, [person1], som skatteyder har dokumenteret ved at sende kopier af 2 mails sendt til den potentielle lejer.
Det andet dokumenterede forsøg på at finde en lejer, er i efterår 2017, hvor skatteyder kontakter en ejendomsmægler, som har bekræftet, at have gennemgået sit interne kartotek, samt informeret sine kollegaer at hvis en passende lejer skulle dukke op, ville de kontakte skatteyder. De henvender sig først til skatteyder i januar 2018 vedrørende en potentiel udlejer.
Da skatteyder alene har haft kontakt med en enkelt ejendomsmægler i efterår 2017, og kun har reageret på en enkelt boligforespørgsel i 2017, er det vores opfattelse, at der grundet manglende intensitet er tale om en påtænkt virksomhed i 2017.
Klager anfører afgørelse TfS 1989, 310 LSR som begrundelse for fradrag
Omhandler klager som påbegyndte selvstændig virksomhed som kørelærer
Klageren havde haft annoncering og presseomtale.
Køreskolevognen havde bl.a. været anvendt ved kørsel til møder med de øvrige kørelærere i området i forbindelse med planlægningen af et kørebaneanlæg.
Uanset at klageren ikke havde haft elevindtægt i 1986, fandt landsskatteretten - under hensyn til det oplyste om den udførte kørsels karakter - at køreskolevognen havde været erhvervsmæssigt anvendt.
Det er vores opfattelse, at denne dom ikke er anvendelig i skatteyders situation. Dette begrundes med, at der i TfS sagen, har været aktive bestræbelser for at erhverve en indtægt, dette i form af annoncering, presse, samt møder med øvrige kørelærere i området i forbindelse med planlægningen af et kørebaneanlæg. Sammenlignet med skatteyders sag, hvor der alene har været korrespondance med en enkelt potentiel udlejer i maj 2017 og en ejendomsmægler i efterår 2017.
Klager anfører afgørelse TfS 1991, 458 Ø som begrundelse for fradrag
Denne dom omhandler en ejendomsmægler der drev udlejningsvirksomhed, og som har drevet selvstændig virksomhed som ejendomsmægler siden 1976.
Ejendomsmægleren indgik aftaler med 12 danske sommerhusejere om udlejning.
Ejendomsmægleren fik udarbejdet og trykt beskrivelser med billeder af husene.
Ejendomsmægleren fik trykt tilmeldingsblanketter, brevpapir og kuverter.
Ejendomsmægleren havde i lejlighedens vindue opsat reklameskilte, samt et udstillingsvindue stillet til rådighed af en tysk ejendomsmægler,
Ejendomsmægleren udsendte mapper med materiale om sommerhusene til mulige kunder.
Ejendomsmægleren havde truffet mundtlig aftale med en tysk, branchekyndig, veninde, der skulle passe telefonen på kontoret hver dag mellem kl. 12 og kl. 16.
Ejendomsmægleren forsøgte med annoncering i tyske avis.
Som følge af aftale med lokalt rejsebureau havde kontoret haft mellem 20 og 30 telefoniske henvendelser i udlejningssæsongen.
I sagen fratrak ejendomsmægleren udgifter vedrørende formidlingsvirksomheden med henholdsvis 74.871 kr., 53.368 kr. og 16.351 kr., idet hun samtidig ved modregning i de 1981 og 1982 nævnte beløb har indtægtsført honorarindtægter fra den tyske ejendomsmægler med henholdsvis 6.119 kr. og 8.317 kr.
Det er vores opfattelse, at dommen ikke er anvendelig i skatteyders situation. Dette begrundes med, at der i denne dom, er blevet gjort en lang række aktive bestræbelser, med det formål at starte en virksomhed. Sammenlignet med skatteyders sag, hvor der alene har været korrespondance med en enkelt potentiel udlejer i maj 2017 og en ejendomsmægler i efterår 2017.
Ikke berettiget nedslag i ejendomsværdiskat på kr. 23.035,83
Det er vores opfattelse, at der ikke er tale om en udlejningsejendom, og skatteyder dermed ikke er berettiget til nedslag i ejendomsværdiskatten på ejendommen.
Det er en klar betingelse for nedslaget i ejendomsværdiskatten, at ejendommen ikke har været anvendelig for ejeren, hvilket ikke kan siges at være tilfældet, da ejendommen hverken har været under ombrydende renovering eller udlejet i perioden.”
Klagerens opfattelse
Klageren har nedlagt påstand om, at han skal have godkendt driftsudgifter for 43.756 kr., og et nedslag i ejendomsværdiskatten på 23.035,83 kr.
Det er således klagerens opfattelse, at han i 2017 har drevet erhvervsmæssig virksomhed med udlejning af fast ejendom, idet ejendommen blev købt med henblik på udlejning, og da der har været tilstrækkelig aktivitet med henblik på at søge ejendommen udlejet. Det er således klagerens påstand, at hans selvangivelse skal godkendes.
Klagerens tidligere repræsentant har til støtte for påstanden gjort følgende gældende:
”På vegne af ovennævnte klient skal jeg hermed påklage Skattestyrelsens afgørelse af 25. oktober 2019 på følgende punkter, idet Skattestyrelsen er af den opfattelse, at der ikke har været tale om erhvervsmæssig udlejning af ejendommen beliggende på [adresse2], [by2] i 2017:
1. Ikke godkendte etableringsudgifter på kr. 43.756
2. Ikke berettiget nedslag i ejendomsværdiskat på kr. 23.035,83
Subjektive forhold for skatteyder:
Skatteyder har drevet hudlægepraksis i [by3] i mange år i selskabet [virksomhed1] ApS samt drevet salg og udlejning af fast ejendom i større stil i samme selskab.
Skatteyder har i tiden 1991 til 15/5 2016 ejet og udlejet ejerlejligheden beliggende [adresse1], [by1], der erstattes af køb af ejendommen [adresse2], [by2] ultimo 2016 med henblik på fortsat ejerskab og udlejning.
Skatteyder har således uden ophør siden 1991 drevet erhvervsmæssig virksomhed med udlejning af fast ejendom, der er selvangivet og beskattet.
De faktiske forhold:
Skatteyder har i tiden januar 1991 til 15/5 2016 ejet og udlejet ejerlejligheden beliggende [adresse1], [by1]. Skatteyder solgte ejendommen 15. maj 2016 med en betydelig skattepligtig gevinst. Provenuet herfra blev så anvendt til at købe ejendommen beliggende [adresse2], [by2] ultimo 2016 med henblik på fortsat at drive erhvervsmæssig virksomhed med udlejning.
Ejerlejligheden blev overtaget 1/1 2017 for kr. 4.195.000 + købsomkostninger. Der er således tale om udlejning af fast ejendom i den dyre ende af udlejningsmarkedet. Derfor vil skatteyder ikke have hvem som helst til at være lejer i ejendommen. Der skulle således findes en ordentlig lejer, som vil behandle ejendommen ordentligt, og betale leje til tiden. Udlejers krav til lejen blev fastsat til kr. 12.000 pr. måned. I forbindelse med købet af ejendommen kontaktede skatteyder sit netværk for mulige lejere på sædvanlig vis, idet skatteyders omgangskreds og forretningsforbindelser aktiveredes for udlejning af denne ejendom.
Forretningsforbindelser der er opbygget siden 1991, og hvor udlejning er sket ved løbende henvendelser fra forretningsforbindelserne. Egentlige forhandlinger har skatteyder også haft, da han havde kontakt med en potentiel lejer omkring 1.maj 2017.
For at sætte yderligere skub i udlejningsbestræbelserne blev der i juli 2017 rettet henvendelse til en lokal ejendomsmægler med henblik på at finde en egnet lejer til ejendommen. Der er sideløbende hermed også søgt efter en egnet lejer ved mund til mund-metoden i området samt ramponering på ansøgning om lejemål i området blandt andet ved kontakt til [person1] omkring 12/7 2017 på baggrund af hendes søgning efter et lejemål i bladet [...] 31/5 2017, uden det dog førte til indgåelse af en lejekontrakt.
Fakta er, at skatteyder har igangsat udlejningsbestræbelser allerede i 2016!
Det er vor opfattelse, at udlejning af ejerlejligheden er påbegyndt i 2016 i forbindelse med købet. Hvorfor skulle skatteyder ellers købe ejendommen?
Indtægter fra ejerligheden modtages dog først fra 1. maj 2018.
Konklusion:
Skatteyders selvangivelse bedes godkendt, idet skatteyder uden ophør har drevet selvstændig virksomhed med udlejning af fast ejendom siden 1991.
At der er foretaget sædvanlige bestræbelser på udlejning af den i 2016 købte ejendom,
At der ikke er afholdt etableringsudgifter
At renteudgifterne vedrørende prioritetsgæld er virksomhedsrenter.
Ikke godkendte etableringsudgifter på kr. 43.756:
Det er direkte forkert, når Skattestyrelsen i afgørelsen fremfører, at der er tale om ikke fradragsberettigede etableringsudgifter. Etableringsudgifter er udgifter der afholdes i forbindelse med påbegyndelse af ny virksomhed, og som efter deres art er engangsudgifter/etableringsudgifter. Dette fremgår da også af Den Juridiske Vejledning C.C.2.2.1.7 Start af virksomhed.
Der er derimod tale om ganske almindelige ordinære driftsudgifter, og beløbet kan specificeres således:
Ejendomsskatter 24.721 kr.
Ejendomsforsikringer 10.193 kr.
Renovation 3.050 kr.
Vand 3.238 kr.
El 2.554 kr.
I alt 43.756 kr.
Bemærk venligst at virksomhed med udlejning af fast ejendom er etableret i 1991 og ikke i 2017.
Yderligere anbringender:
Og da der rent faktisk er gjort flere forsøg på at finde en lejer i 2017, er det helt klart vores opfattelse, at der allerede fra 1. januar 2017 er tale om erhvervsmæssig virksomhed, hvorfor ovenstående driftsomkostninger skal kunne fradrages i 2017. Også selvom der ikke har været lejeindtægter i 2017.
Skattestyrelsen fremfører i afgørelsen at skatteyder ikke har dokumenteret udgifter til annoncering om udlejning. Dette kan da heller ikke være et krav. Der er jo mange måder, hvorpå man kan søger efter en lejer. Og enten har man forsøgt at udleje ejendommen eller også har man ikke. Og det er uomtvisteligt, at skatteyder har forsøgt at udleje ejendommen i 2017, hvorfor der er tale om erhvervsmæssig virksomhed på trods af manglende lejeindtægter.
Skattestyrelsen anfører i afgørelsen, at en virksomhed skal have haft indtægter før den kan anses som værende igangværende. Dette er ikke korrekt, og vi kan henvise til følgende domme, der siger det modsatte:
TfS 1989, 310 LSR. En køreskolevirksomheds driftsudgifter og afskrivning på en køreskolevogn kunne trækkes fra, selvom der ikke havde været elever i virksomheden i startåret.
TfS 1991, 458 Ø. En ejendomsmægler fik ved retsforlig fradrag for udgift til leje af kontorlokaler i Tyskland i indkomstårene 1981-1983. Hensigten var at udleje sommerhuse i Danmark, men der havde i perioden kun været begrænset udlejningsaktivitet og ingen indtægt.
Såfremt vor anmodning ikke imødekommes, skal vi anmode om, at driftsomkostninger fra 1. maj 2017 kan fratrækkes, da det kan dokumenteres, at skatteyder havde kontakt med en potentiel lejer på dette tidspunkt.
Ikke berettiget nedslag i ejendomsværdiskat på kr. 23.035,83:
Da der som fremført af os i punktet ovenfor er tale om erhvervsmæssig virksomhed med udlejning af fast ejendom i 2017, skal nedslaget i ejendomsværdiskatten på kr. 23.035,83 naturligvis indrømmes.
Såfremt vor anmodning ikke imødekommes, skal vi anmode om, at der gives nedslag i ejendomsværdiskatten fra 1. maj 2017, da det kan dokumenteres, at skatteyder havde kontakt med en potentiel lejer på dette tidspunkt.”
Klager har ved telefonisk henvendelse til Skatteankestyrelsen den 9. november 2022 oplyst, at ejendommen blev solgt med et skattemæssigt overskud som han blev beskattet af i 2021, hvilket klageren mener støtter hans argumenter.
Klageren har fremsendt bemærkninger til Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse af sagen. Af bemærkningerne fremgår følgende:
”[adresse2], [by2], blev købt privat til udlejning ultimo 2016 efter et privat salg af udlejningsejendom [adresse1], [by1] primo 2016 med stor skattepligtig fortjeneste. Det var afgørende for mig, at [adresse2] blev lejet ud til de rigtige lejere for at bevare huset i perfekt stand ved fraflytning/salg.
Man lægger fra Skattevæsenets side påfaldende vægt på en kopi af en mail til en engelsk kvinde, som søgte efter en lejebolig. Jeg understregede overfor hende, at hun aktuelt (dvs. på pågældende tidspunkt) var den eneste, der blev tilbudt huset. Jeg har naturligvis både før og efterfølgende kontaktet mange i mit netværk og også udlejningsbureauer.
Min kopi af mail til skattebehandler i [by4] var et ønske fra denne om bilag på, at jeg havde bestræbt mig på udlejning.
[virksomhed2] blev i det tidlige efterår kontaktet m.h.p. at finde de rigtige lejere til helårsudlejning. Det var [virksomhed2], som havde solgt mig huset.
Skattevæsenet har rejst kritik af min måde at udleje på. Det anser jeg for urimeligt.
Mine kriterier for udlejning af ejendommen skulle opfyldes, for at jeg kunne få et forretningsmæssigt godt resultat.
Ejendommen blev udlejet af mig via mundtlig kontakt til en familie, som jeg var helt tryg ved vedrøring pasning af huset.
Allerede i 2018 og de efterfølgende år var der skattemæssigt overskud og ved salg en meget stor skattemæssig fortjeneste.
Da jeg første gang blev kontaktet af Skattevæsenet var [adresse2] allerede udlejet, således at udlejningen var tilfredsstillende i gang. Det tog lang tid at finde den rette lejer, men forløbet har for mig været helt tilfredsstillende med godt skattemæssigt overskud.
Jeg har altid haft en statsautoriseret revisor for at mine selvangivelser var 100 % i orden.
Jeg beder Dem venligst om at behandle [adresse2] som en udlejningsejendom for 2017.”
Landsskatterettens afgørelse
Sagen vedrører spørgsmåletom den af klageren erhvervede ejendom kan anses som erhvervsmæssig virksomhed i indkomståret 2017, således at der kan gives fradrag for selvangivet underskud af virksomhed og nedslag i ejendomsværdiskatten.
Erhvervsmæssig virksomhed:
Klageren har selvangivet fradrag for udgifter på 43.756 kr. vedrørende ejendommen [adresse2], [by2], som underskud af virksomhed.
Udgifter, som i årets løb er anvendt til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten kan fradrages ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Det fremgår af statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.
Udgiften skal være direkte knyttet til indkomsten, og den skal ligge inden for virksomhedens naturlige rammer. Private udgifter kan ikke fradrages. Det fremgår af statsskattelovens § 6, stk. 2.
I virksomheder, der ikke er erhvervsmæssige, kan der alene foretages fradrag for de udgifter, der har været forbundet med indkomsterhvervelsen (nettoindkomstprincippet). Underskud af ikke erhvervsmæssig virksomhed kan ikke fradrages i anden indkomst.
For at være erhvervsmæssig skal virksomheden opfylde de sædvanlige skatteretlige kriterier for erhvervsmæssige virksomheder, dvs. dels have et vist omfang (intensitetskravet), og dels være etableret og drevet med henblik på en systematisk indkomsterhvervelse, det vil sige med udsigt til at opnå en fortjeneste, der står i et rimeligt forhold til den investerede kapital og arbejdsindsats (rentabilitetskravet). Der henvises til Højesterets dom af 15. juli 2013, offentliggjort i SKM2013.534.HR, og Højesterets dom af 4. november 1999, offentliggjort i TfS 1999.863.
Udlejning af fast ejendom er som udgangspunkt erhvervsmæssig virksomhed. Det fremgår af bl.a. Landsskatterettens afgørelse af 26. september 2016, offentliggjort i SKM2016.456.LSR. Der skal dog i lighed med andre virksomhedstyper foretages en konkret vurdering af, om virksomheden er drevet erhvervsmæssigt. Dette skal ske ud fra en samlet konkret vurdering af virksomheden, hvori alle relevante forhold skal inddrages. Det fremgår af Landsskatterettens afgørelse af 11. september 2014, offentliggjort i SKM2014.822.LSR.
Det afgørende for om en udlejningsvirksomhed, der ikke har udlejningsaktivitet og dermed ingen indkomst, er drevet erhvervsmæssigt, afhænger efter praksis af, hvorvidt de udlejningsbestræbelser, der er foretaget, kan siges at være tilstrækkelig seriøse og intense.
Landsskatteretten finder, at klagerens bestræbelser i form af de dokumenterede forsøg på at finde en udlejer ved besvarelse af en enkelt annonce og en generel henvendelse til en mægler, ikke kan anses for tilstrækkelig seriøse og intense til at klagerens virksomhed kan anses for at være drevet erhvervsmæssigt i det påklagede indkomstår. Der er herefter ikke fradrag for de fratrukne udgifter på ejendommen på 43.756 kr.
Landsskatteretten stadfæster Skattestyrelsens afgørelse på dette punkt.
Ejendomsværdiskat
Efter ejendomsværdiskattelovens § 1 skal ejeren af ejendomme som nævnt i § 4, herunder ejendomme, som kun indeholder én selvstændig lejlighed, betale ejendomsværdiskat af boligværdien af egen ejendom til staten i stedet for skat af lejeværdi af bolig i egen ejendom efter statsskattelovens § 4, litra b, 2.
Ejendomsværdiskat påhviler efter ejendomsværdiskattelovens § 2, 1. pkt., personer som ejer fast ejendom som nævnt i lovens § 4, beliggende i Danmark, og som har rådighed over ejendommen til beboelse. Dette gælder uanset om ejeren reelt udnytter sin rådighed til beboelse.
Da ejendommen i det påklagede indkomstår ikke har været udlejet erhvervsmæssigt, anses klageren for at have haft ejendommen til rådighed, hvorfor han derfor er forpligtet til at betale ejendomsværdiskat.
Landsskatteretten stadfæster Skattestyrelsens afgørelse på dette punkt.