Kendelse af 04-01-2022 - indlagt i TaxCons database den 18-03-2022

Journalnr. 19-0080304

Klagepunkt

Skattestyrelsens

afgørelse

Klagerens opfattelse

Landsskatterettens

afgørelse

Klageren kan afskrive på installationer i beboelsesejendom

0 kr.

21.364 kr.

0 Kr.

Faktiske oplysninger

Selskabet, [virksomhed1] ApS med CVR nr. [...1], er registreret med startdato den 5. august 2016, og hovedaktiviteten i selskabet er ifølge CVR at drive virksomhed med køb, salg og udlejning af fast ejendom. Selskabet har den 1. juli 2016 købt fast ejendom beliggende [adresse1]. Ejerlejligheden var ifølge regnskaber for ejerforeningen for 2017 beliggende i en bebyggelse, hvor der var flere ejerlejligheder.

Ejendommen har tidligere været delt op i 6 ejerlejligheder, der blev lagt sammen til en ejerlejlighed. Ejendomsskattebilletten er først rettet til én ejerlejlighed i 2018, men tingbogsattest viser, at ejerlejlighederne blev lagt sammen til én ejerlejlighed den 21. juni 2016.

Ejerlejligheden var i 2017 delt op i 6 lejemål, der var udlejet til beboelse.

Selskabet har for 2017 foretaget afskrivninger på særlige installationer på 21.364 kr. Den samlede anskaffelsessum for ejendommen var 5.340.960 kr., og heraf var 10 % henført til særlige installationer, som klageren har afskrevet efter afskrivningslovens § 15, stk. 2.

Skattestyrelsens afgørelse

Skattestyrelsen har ikke godkendt fradrag for afskrivninger på installationer i bygning på 21.364 kr.

Skattestyrelsen har begrundet det med følgende:

”1.4 Skattestyrelsens bemærkninger og begrundelse

Det er Skattestyrelsens vurdering, at der ikke kan godkendes fradrag for afskrivninger på disse særlige installationer, idet der er tale om udlejning af ejerlejligheder til beboelse.

Afskrivningslovens § 15, stk. 4.: Der kan ikke afskrives på installationer i beboelsesejendomme med en eller to selvstændige lejligheder (en- eller tofamilieshuse). Ejere af ejerlejligheder, der benyttes til beboelse, kan ikke afskrive på installationer i den bygning, hvori ejerlejligheden findes.

Juridisk Vejledning, afsnit C.H.3.2.3.4.3.:

Installationer i beboelsesejendomme med en eller to selvstændige lejligheder (en- og tofamilieshuse) samt ejerlejligheder ( AL § 15 , stk. 4):

Ved indkomstopgørelsen kan der foretages helt eller delvist fradrag for vedligeholdelsesudgifter på installationer i beboelsesejendomme, der anvendes helt eller delvist erhvervsmæssigt, efter reglen om fradrag for løbende driftsomkostninger. Se SL § 6, litra a.

Der kan ikke afskrives på beboelsesejendomme, selv om de anvendes erhvervsmæssigt. Se AL § 14, stk. 2, nr. 4.

Reglerne i AL § 15, stk. 2 og 3, om særskilt afskrivning på installationer, finder ikke anvendelse på installationer i beboelsesejendomme med en eller to selvstændige lejligheder (en- og tofamilieshuse) eller i ejerlejligheder, selv om installationerne anvendes erhvervsmæssigt. Se AL § 15, stk. 4.

Det gælder, selv om ejendommen udlejes erhvervsmæssigt.

Ejere af ejerlejligheder, der benyttes til beboelse, kan heller ikke afskrive på installationer i den bygning, hvor ejerlejligheden findes. Se AL § 15, stk. 4.

Der kan derfor heller ikke afskrives på forbedringer af installationer, der tjener de nævnte beboelsesejendomme.

Udgifter til udskiftning af centralvarmeanlæg med fjernvarmeanlæg i en ejendom med udlejede ejerlejligheder kunne ikke fratrækkes som vedligeholdelsesudgifter. Landsskatteretten fandt, at regler og praksis for udskiftnings- og vedligeholdelsesfradrag for udlejede en- og tofamiliesejendomme tilsvarende gjaldt for udlejede ejerlejligheder. Landsskatteretten fandt ikke, at ordlyden af SL § 6, litra e, gav støtte for, at bestemmelsen kunne omfatte udskiftning af centralvarmeanlæg, der ubestridt var anset som en installation, med fjernvarmeanlæg. Herefter havde ejeren ikke fradrag for de afholdte udgifter efter reglen i SL § 6, litra e. Heller ikke efter praksis var der fradrag for den udgift, ejeren ville have haft til istandsættelse af centralvarmeanlægget. Se TfS 1994, 340 LSR.

Der blev ikke godkendt fradrag for udskiftning af emhætte med udsugning i en ejendom med udlejede ejerlejligheder, fordi der var tale om udskiftning af den samlede installation. Se TfS 1994, 463 LSR.

Selskabets skattepligtige indkomst ændres med 21.364 kr.

1.4 Skattestyrelsens bemærkninger til selskabets indsigelse af 4. juni 2019

Reelt er der således tale om én ejerlejlighed med 6 lejemål, og spørgsmålet er så, om det kan sidestilles med en udlejningsejendom i relation til afskrivningsloven.

Ud fra regnskabet for ejerforeningen, så er der mange andre ejerlejligheder i den samlede bebyggelse (Blok A-B + Blok C + blok D-G)

Karnovs noter til Afskrivningslovens § 15, stk. 4 nr.: ”83) Når en beboelsesejendom opdeles i ejerlejligheder, bortfalder afskrivningsretten vedr. installationerne med virkning fra det år, hvori opdelingen anmeldes til tinglysning, uanset i hvilket omfang ejerlejlighederne er solgt, U 1979.442.”

Ud fra denne bemærkning synes afskrivningsretten ikke at kunne genindtræde, selv om der er 6 ejerlejligheder, der vurderingsmæssigt er lagt sammen til en ejerlejlighed, som så udlejes i 6 lejemål.”

Endvidere fremgår af afgørelse fra Landsskatteretten af 20. januar 1994 (uddrag):

”Landsskatteretten fandt, at regler og praksis vedrørende udskiftnings- og vedligeholdelsesfradrag for udlejede én- og tofamiliesejendomme tilsvarende gjaldt udlejede ejerlejligheder. Landsskatteretten fandt ikke, at ordlyden af statsskattelovens § 6 e gave støtte for at bestemmelsen kunne omfatte udskiftning af klagerens centralvarmeanlæg, der ubestridt var anset som installationer, med fjernvarmeanlæg, jf. Vestre Landsrets dom af 1. april 1993, refereret i Tidsskrift for Skatteret 1993 nr. 195 vedrørende et sommerhus anvendt til erhvervsmæssig udlejning. Herefter fandt Landsskatteretten ikke, at klageren havde adgang til fradrag i medfør af reglen i statsskattelovens § 6 e med en andel på 42,8 % af udgiften til udskiftning med fjernvarmeanlæg eller efter reglen og praksis for opsat vedligeholdelse havde fradrag for den udgift, han ville have haft til istandsættelse af centralvarmeanlægget, når den faktisk ikke blev gennemført.

Ud fra det foreliggende fastholder Skattestyrelsen derfor vores opfattelse af, at der ikke kan godkendes fradrag for afskrivninger på installationerne.

Der vedlægges kopi af den nævnte afgørelse samt Karnovs bemærkninger.

Der henvises til talmæssig opstilling på side 1.”

Klagerens opfattelse

Selskabets repræsentant har gjort gældende, at der kan foretages fradrag for afskrivninger på installationer i ejendommen.

Selskabets repræsentant har begrundet det med følgende:

”Det konkluderes i dommen, at allerede på det tidspunkt, en ejendom opdeles i ejerlejligheder gælder reglen i afskrivningslovens § 15 stk. 4 uanset om ejerlejligheden er udlejet eller ej.

I denne situation samles udlejede lejligheder i en udlejningsejendom og er vor opfattelse den modsatte af hvad Østre Landsret tager stilling til.

Ejendommen er efter vor opfattelse ikke omfattet af de beskyttelseshensyn - med hensyn til forskelsbehandling af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder - der blev indført ved lovændringen i 1966.

Derfor må Østre Landsrets dom også betyde, at ejendommen ikke er omfattet af Afskrivningsloven § 15 st. 4, da den må betragtes som en udlejningsejendom med 6 boligenheder fra det tidspunkt hvor ejerlejlighederne bliver sammenlagt.”

Landsskatterettens afgørelse

Det følger af afskrivningslovens § 15, stk. 1, at installationer, der udelukkende tjener afskrivningsberettigede bygninger, behandles og afskrives som de bygninger, de tilhører. Installationer, der udelukkende benyttes erhvervsmæssigt, men som ikke udelukkende tjener afskrivningsberettigede bygninger afskrives særskilt for hver enkelt installation, jf. afskrivningslovens § 15, stk. 2.

Der kan ikke afskrives på installationer i beboelsesejendomme med én eller to selvstændige lejligheder. Desuden kan ejere af ejerlejligheder, der benyttes til beboelse, ikke afskrive på installationer i den bygning, hvori ejerlejligheden findes. Dette følger af afskrivningslovens § 15, stk. 4, som udgør en undtagelse til bestemmelserne i afskrivningslovens § 15, stk. 1-3.

Det fremgår af sagens oplysninger, at klageren i det påklagede indkomstår 2017 udlejede lejligheden til beboelse gennem 6 lejemål. Lejligheden blev i 2016 sammenlagt af flere lejligheder, og lejligheden har i 2017 i følge tingbogsattesten været registeret som én ejerlejlighed.

Landsskatteretten lægger til grund, at det er registreringen i tingbogen, som er afgørende for ejendommens status. I Østre Landsrets dom af 11. december 1978, offentliggjort som U.1979.442Ø, fandt retten, at det var registrering, som ejerlejlighed af tinglysningsmyndighederne, der var afgørende for, om en ejendom kunne anses for selvstændig fast ejendom. Da lejlighederne var opdelt og anmeldt til tinglysning som ejerlejligheder kunne der ikke ske afskrivning på særlige installationer. Retten vurderede, at reglen i afskrivningsloven var absolut, og at der i forarbejderne til loven ikke var støtte til fortolkning i strid med ordlyden af bestemmelsen, der kunne medføre at ejerens hidtidige afskrivningsret blev opretholdt indtil salg af de enkelte lejligheder.

Da ejendommen ifølge tingbogsattest har været registreret som en ejerlejlighed i 2017, og lejligheden blev udlejet til beboelse, kan selskabet efter bestemmelsen i afskrivningslovens § 15, stk. 4, 2. pkt., ikke afskrive på installationer i bygningen, hvori ejerlejligheden er beliggende.

Landsskatteretten stadfæster Skattestyrelsens afgørelse. Klageren kan ikke afskrive på installationer i bygningen, hvor selskabets ejerlejlighed findes.