|
|
Kendelse af 21-08-2023 - indlagt i TaxCons database den 20-09-2023
Journalnr. 19-0074820
Klagepunkt | Skattestyrelsens | Klagerens opfattelse | Landsskatterettens opfattelse |
Indkomstår 2017 | |||
Klagerens andel af den objektive udlejningsværdi for [adresse1], [by1], [by2] Kommune | 106.454 kr. | 12.000 kr. | 33.000 kr. |
Faktiske oplysninger
Klageren er medejer af ejendommen [adresse1], [by1], [by2] Kommune. Klageren ejer 50 procent af ejendommen, og klagerens datter ejer de resterende 50 procent. Klagerens datter bor i ejendommen sammen med hendes familie og afholder alle udgifter hertil. Klageren har ikke rådighed over ejendommen og modtager ikke husleje fra sin datter.
Klageren og hendes datter købte ejendommen den 27. juli 2013, hvor købsprisen udgjorde 850.000 kr. Det fremgår af Bygnings- og boligregistret, at huset er opført i 1862. På ejendommen er et enfamilieshus, hvori stueetagen, der udgør 130 m2, er godkendt til beboelse. Bygningen er senest om- eller tilbygget i 2016. Til stuehuset hører der 3 udhuse, hvoraf mindst et anvendes som stald. Grundarealet udgør 32.128 m2. Det fremgår af krak.dk, at ejendommen er beliggende på landet et par kilometer udenfor [by1] by og cirka 45 minutters kørsel til både [by3] og [by4], som er de to nærmeste storbyer.
Oplysninger om standen af [adresse1], [by1], [by2] Kommune
Repræsentanten har ved klage af 2. september 2019 fremsendt billeddokumentation for standen af [adresse1]. Af billederne fremstår ejendommen ikke vedligeholdt udvendigt, og at facaden har flere skader og mangler.
Repræsentanten har ved brev af 23. marts 2023 fremsendt yderligere dokumentation for ejendommens stand, udvendigt og indvendigt. Repræsentanten har anført, at renovering og vedligeholdelse af ejendommen påbegyndtes i 2022, og at ejendommen derfor fremstår i en bedre stand på billederne, end den havde i indkomståret 2017. Facaden fremstår i samme stand som ved klagens indgivelse. Indvendigt fremstår ejendommen delvist istandsat, men overordnet i dårlig stand.
Reguleret kommune
[by2] Kommune er en reguleret kommune efter de hidtidige regler om huslejeregulering i kapitel II-V i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019.
Afgørelse fra Det fælleskommunale huslejenævn for [...]
Huslejenævnet for [...] har ikke kunne fremsende lignende sager for [by1], men til brug for sagen har Skatteankestyrelsen indhentet praksis for lignende områder på [...]. Denne praksis vedrører indkomståret 2018. Det fremgår af huslejenævnsafgørelsen for [adresse2], [by5] kommune, at den årlige husleje fastsættes til 68.400 kr. fra 2018. Husleje pr. m2 udgjorde 1.052,40 kr. pr. år. Ejendommen er et parcelhus med 65 m2 beboelse samt 65 m2 kælder, som ikke er godkendt til beboelse. Det fremgår af krak.dk, at boligen er beliggende centralt i [by6] by, tæt på offentlige transportmuligheder med cirka 26 minutters kørsel til [by4] og 43 minutters kørsel til [by3]. Boligen er opført i 1950. Det fremgår af afgørelsen, at boligen består af en stue, et værelse og et muret moderniseret badeværelse, samt et nyere køkken. Kælderen består af fire disponible rum og et muret badeværelse.
Bolig- og planlægningsstyrelsens statistikbank for huslejeniveauer
Det fremgår af bolig- og planlægningsstyrelsens statistikbank for huslejeniveauer (boligstat.dk), at den gennemsnitlige husleje (kr./m2) i [by2] Kommune i 2017 for private udlejningsboliger (ikke ejerlejligheder) opført før 1949 udgjorde 736,80 kr. pr. år.
Ejendomsværdiskat
Det fremgår af klagerens R75, at hun for indkomståret 2017 har betalt 1.883 kr. i ejendomsværdiskat.
Skattestyrelsens afgørelse
Skattestyrelsen har forhøjet klagerens indkomst med 106.454 kr. for indkomståret 2017.
Skattestyrelsen har som begrundelse for sin afgørelse anført følgende:
”(...)
Skattestyrelsen har modtaget dine bemærkninger vedrørende din skat for indkomståret 2017. Du oplyser at du ikke udlejer din ejendom [adresse1] 14. Du oplyser til skattestyrelsen du kun har kautioneret for din datter til udbetalingen af ejendommen og at dette lån er tilbagebetalt.
Ifølge BBR oplysningerne er du medejer af ejendommen og ejer denne ejendom 50 %. Det betyder du hæfter for ejendommen og juridisk set har du ikke kun kautioneret for lånet, da det ikke giver ejerskab over ejendommen. Det er dette ejerskab, som gør du ved ikke at bebo ejendommen, bliver betragtet som erhvervsdrivende som lejer din ejendom ud til nærtstående, uanset om du modtager en lejeindtægt eller ej.
I Danmark kan man ikke eje en ejendom, og lade andre bebo ejendommen, uden de skal betale en form for lejeindtægt. Betales ikke en lejeindtægt, vil der skulle beregnes en objektiv lejeindtægt som skal beregnes ud fra markedslejen, altså en objektiv lejeindtægt, som skal være svarende til den leje en anden uden slægtskab eller nærtstående skulle have betalt.
Markedslejen er den husleje, du kan kræve, hvis du udlejer efter lejelovgivningens almindelige regler til en ikke nærtstående person. Dette gælder også selvom i begge ejer ejendommen, så længe du ikke gør brug af din beboelsesret.
Lejeindtægt også den objektive lejeindtægt ved udleje af fast ejendom til slægtninge og lignende, f.eks. indtægt ved udleje af forældrekøbslej ligheder til børn, skal medregnes til indkomstopgørelsen efter skattelovgivningens regler. Det betyder, at udlejeren af ejendommen skal beskattes af et beløb svarende til den objektive udlejningsværdi (markedslejen) for det udlejede. Se SL § 4, litra b, l., 2. og 3. pkt.
Dette gælder også, hvis der ikke opkræves en leje. Her skal lejen beregnes til at være det samme som en hver anden skulle give for at leje ejendommen. Samtidig bliver forskellen mellem markedslejen og det betalte beløb betragtet som en gave, som dit barn skal betale afgift af, hvis det overstiger gave beløbsgrænserne.
Hvis den leje, der rent faktisk betales, er lavere end den objektive udlejningsværdi (markedslejen), bliver udlejeren beskattet af såvel den betalte leje, som af den ikke betalte leje, der udgør forskellen mellem den objektive udlejningsværdi og den faktisk betalte leje. Domspraksis har fastslået, at denne fortolkning af regelsættet har direkte hjemmel i SL § 4.
Denne praksis er blevet konfirmeret af Højesteret i en dom i 2002. Højesteret udtalte, at bestemmelsen i SL§4, litra b, l. pkt., om bl.a. skattepligt ved udlejning af fast ejendom indeholder - sammenholdt med bestemmelsen i 2. pkt., hvorefter lejeværdien af bolig i egen ejendom beregnes som indtægt for ejeren, hvad enten denne har gjort brug af sin beboelsesret eller ej - tilstrækkelig hjemmel for at anse ejeren af en beboelsesejendom for skattepligtig af en skønnet lejeværdi, når ejeren vederlagsfrit eller for en leje, der ikke er uvæsentligt lavere end markedslejen, har overladt benyttelsen af ejendommen til en slægtning eller en anden nærtstående person. Se SKM2002. 547. HR.
I visse situationer er tidligere ægtefæller efter en konkret vurdering anset for nærtstående, se fx SKM2007. 114.0LR, SKM2007. 83.0LR, SKM2010. 349. SR og SKM2012. 716.SR. Det afgørende er at det kun er den ene ejer som bebor ejendommen, og derfor skal der betales en leje til den anden lejer. Det samme gør sig gældende i din situation, hvor du ejer ejendommen 50 % og din datter som den anden ejer bebor ejendommen alene.
Skattestyrelsen har ændret grundlaget for din skat for 2017 sådan:
Udleje til medejer
Du ejer ejendommen [adresse1] sammen med din datter, som bor i ejendommen. Du skal betale skat af udlejningen til din datter. Vi har fastsat værdien ud fra et konkret skøn over, hvad du kunne få, hvis du lejede ud til fremmede.
Ved skønnet har vi lagt vægt på, at boligen ifølge BBR-registret er på 130 m2 og består af værelser, bad, toilet og køkken. Udenoms arealerne er ikke medregnet.
Vi har desuden lagt vægt på den leje, som er almindelig i kvarteret eller området for en bolig med tilsvarende beliggenhed og størrelse.
Vi har også lagt vægt på du ikke selv bebor ejendommen og ikke har gjort det i ejer perioden. Hvis du ikke inden salg af ejendommen selv bebor ejendommen, skal du beskattes af en eventuel avance.
Vi har fastsat lejen (ud over forbrug) til 68, 24 pr. m2. Ejendommen er 130 m2 det giver en leje på 8.871kr. pr. måned, i alt 106.454kr. om året.
Selvangivet resultat 0 kr.
Din skattepligtige indkomst forhøjes med 106.454kr.
Reglerne står i statsskattelovens § 4, b, boligreguleringslovens § 29 c, og lejelovens § 47. Se også Den juridiske vejledning 2018, afsnit C. H. 3. 2. 2. 2. 2 Ejendomme i sameje.
(...)”
Skattestyrelsen har ved supplerende udtalelse af 9. januar 2023 tilkendegivet, at opgørelsen af lejeindtægten for indkomståret 2017 var fejlbehæftet, og at forhøjelsen af klagerens årlige indkomst derfor bør nedsættes med 50 % til 53.227 kr.
Sagen har været udsendt i erklæring hos Skattestyrelsen. Skattestyrelsen har den 22. juni 2023 udtalt følgende:
”I klagesagen har Skatteankestyrelsen i brev fra 8. juni 2023 bedt Skattestyrelsen om en udtalelse til sagen, der skal afgøres af Landsskatteretten.
Følgende er indstillet:
Klagepunkt | SKATs afgørelse | Klagers opfattelse | Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse | Skattestyrelsens udtalelse |
Indkomståret 2017 | ||||
Klagerens andel af den objektive udlejningsværdi for [adresse1], [by1], [by2] Kommune | 106.454 kr. | 12.000 | 33.000 | 53.227 kr. |
Skattestyrelsens begrundelse
Ejerskab og ejerandele
Klageren er tinglyst som medejer af ejendommen [adresse1], [by1], med en ejerandel på 50 %. Det er således ikke tale om at klageren har kautioneret for datterens køb af ejendommen.
Objektiv udlejningsværdi
Indtægter ved udlejning af fast ejendom er indkomstskattepligtige og skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, jf. statsskattelovens § 4, litra b, 1. punktum.
Hvis ejeren af en fast ejendom overlader benyttelsen af ejendommen til en slægtning eller anden nærtstående person enten vederlagsfrit eller for en ikke uvæsentlig lavere husleje end markedslejen, beskattes ejeren af den objektive udlejningsværdi, jf. SKM2002.547.HR.
Klagerens datter er omfattet af den personkreds, for hvem der kan fastsættes en objektiv udlejningsværdi for.
Skønnet over bliver foretaget på baggrund af den leje som ejendommen forventes at kunne indbringe ved overholdelse af lejelovgivningens regler, jf. statsskattelovens § 4, litra b, sidste punktum, og SKM2005.112.VLR.
[by2] Kommune er en såkaldt reguleret kommune, hvilket vil sige, at de hidtidige regler om huslejeregulering i kapitel II-V i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019 med senere ændringer, fandt anvendelse. Det fremgår af lejelovens § 4.
I en reguleret kommune, skal lejen som udgangspunkt fastsættes til den omkostningsbestemte leje, jf. lejelovens § 23.
Det følger af dog af lejelovens § 32, at lejen i småejendomme, jf. lejelovens § 7, ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II – IV, og hvor lejen er reguleret efter lejelovens § 23. Af lejelovens § 7 fremgår, at reglerne for småejendomme gælder, såfremt ejendommen pr. 1. januar 1995 omfattede seks eller færre beboelseslejligheder.
Eftersom ejendommen er et fritliggende enfamiliehus, må det lægges til grund for skønnet, at ejendommen er omfattet af reglerne for småejendomme, jf. lejelovens § 7.
Ved fastlæggelsen af den objektive udlejningsværdi tages der ikke udgangspunkt i en fast kvadratmeterpris, men i et spænd indenfor hvilken markedslejen må anses at ligge, jf. SKM2022.219.LSR.
[adresse1] er registreret som et fritliggende enfamiliehus med beboelsesareal på 130 m2 opført i år 1862, Til stuehuset hører der 3 udhuse, hvoraf mindst et anvendes som stald. Det fremgår af klagerens brev af 17. april 2019, at klagerens datter har 2 heste, 4 katte og en hund.
Ejendommens grundareal udgør 32.128 m2. Ejendommen er beliggende på landet, et par kilometer udenfor [by1] by og cirka 45 minutters kørsel fra [by3] og [by4]. Udvendigt fremstår ejendommen nedslidt. Indvendigt fremstår ejendommen delvist istandsat. Klagerens repræsentant har oplyst, at ejendommen ikke var istandsat i samme grad i indkomståret 2017.
Skatteankestyrelsen har indstillet til, at ejendommens objektive udlejningsværdi skønsmæssigt skal ansættes til 66.000 kr. pr. år, svarende til en årlig kvadratmeter-pris på 507,7 kr.
Skatteankestyrelsen skøn er foretaget på baggrund af en afgørelse fra huslejenævnet, vedrørende et mindre parcelhus på en parcelhusgrund i [by6], den gennemsnitlige husleje for private udlejnings-boliger på [by2] i 2017 ifølge bolig- og planlægningsstyrelsens statistikbank, der udgjorde 736 kr. pr. m2 pr. år, samt ejendommens stand i det påklagede indkomstår.
Skattestyrelsen er uenig i Skatteankestyrelsens indstilling.
Skattestyrelsen skøn er foretaget ud fra gennemsnitskvadratmeterprisen i området i indkomståret 2017. Skattestyrelsen er enig i, at stuehuset kan anses for at have været i dårligere stand end den gennemsnitlige udlejningsejendom i området. Skattestyrelsen bemærker dog, at det er tale om en ejendom med et grundareal på 32.128 m2, samt at mindst en af bygningerne på grunden bliver anvendt til stald for de to heste som klagerens datter ejer. Skattestyrelsen finder henset til ejendommens beliggenhed, størrelse og anvendelse, at den årlige objektive udlejningsværdi passende kan anslås til 106.454 kr.
Skattestyrelsen har i den supplerende udtalelse af 9. januar 2023 nedlagt påstand om at klageren kun er skattepligtig af 50 % af den objektive udlejningsværdi, svarende klagerens ejerandel. Skattestyrelsen finder herefter, at klagerens skattepligt af den objektive udlejningsværdi skal nedsættes fra 106.454 kr. til 53.227 kr.
Ligningsloven § 15 p
Skattestyrelsen tiltræder Skatteankestyrelsens indstilling om, at ligningslovens § 15P ikke finder anvendelse i nærværende sag, eftersom lejeforholdet mellem klager og hendes datter ikke er begrænset til en del af indkomståret eller til en del af værelserne i ejendommen.
Ejendomsværdiskat
Det fremgår af klagerens indkomstoplysninger for indkomståret 2017, at klageren betalte 1.883 kr. i ejendomsværdiskat i indkomståret 2017.
Det fremgår af ejendomsværdiskattelovens § 1, stk. 1, 2. punktum, at ejendomme der udlejes erhvervsmæssigt, ikke er omfattet af ejendomsværdiskattepligten.
Skattestyrelsen tiltræder Skatteankestyrelsen indstilling om at ejendomsværdiskatten skal nedsættes til 0 kr. for indkomståret 2017., jf. ejendomsværdiskattelovens § 1, stk. 1, 2. punktum.
(...)”
Klagerens opfattelse
Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at lejeværdien af ejendommen på [adresse1], [by1], [by2] Kommune, skal nedsættes til 12.000 kr. for indkomståret 2017, subsidiært at den objektive leje ikke overstiger 24.000 kr. årligt.
Repræsentanten har som begrundelse for påstanden anført følgende:
”3. Sagens faktiske forhold
Sagen omhandler ejendommen beliggende [adresse1], som ifølge BBR er et hus med et areal på 130 m2, som anført af Skattestyrelsen.
Ejendommen blev købt i juli 2014 for kr. 850.000, og ifølge tingbogen er både klager og klagers datter registreret som ejer af ejendommen med 50 % hver.
Skattestyrelsen har på baggrund heraf anset Klager for skattepligtig i og med, at Klager har overladt rådigheden over ejendommen til Klagers datter, der har afholdt samtlige udgifter på ejendommen, hvilket ikke bestrides, da dette er korrekt.
Skattestyrelsens påstand fremkommer ved, at Skattestyrelsen har anset ejendommen for at have en markedsleje på kr. 8.871 pr. måned svarende til kr. 106.454 årligt, hvilket er det beløb, som Klager er sat i skat af.
Skattestyrelsen overser i den forbindelse tilsyneladende, at Klager alene ejer 50 % af ejendommen og således alene vil kunne blive skattepligtig af at have overladt sin 50 % af ejendommen til sin datter, svarende til 50 % af kr. 8.871.
Dette kan der meget dårligt faktuelt være tvivl om, da jeg ikke går ud fra, at Skattestyrelsen vil lægge til grund, at lejeniveauet for ejendommen skulle udgøre kr. 8.871 * 2.
Skattestyrelsen ses endvidere ikke i sin afgørelse at forholde sig til, at Klager ikke skal betale ejendomsværdiskat, såfremt det lægges til grund, at ejendommen er udlejet.
Det fremgår videre af sagens faktuelle forhold, at Skattestyrelsen har fastsat den skønsmæssigt fastsatte leje ud fra ud fra hvad der er almindeligt i kvarteret for en bolig med tilsvarende beliggenhed og størrelse.
Skattestyrelsen har således, så vidt jeg er orienteret, ikke besigtiget ejendommen eller forholdt sig til ejendommens stand. Det skal i den forbindelse erindres om, at ejendommen blev erhvervet for kr. 850.000, hvilket altså ifølge Skattestyrelsen skulle kunne indbringe en årlig leje på kr. 106.454.
For så vidt angår ejendommens beliggenhed er det noget af en tilsnigelse af henvise til ”kvarteret”. Ejendommens beliggenhed fremgår af nedenstående billede:
(...)
Det er denne ejendom, som Skattestyrelsen finder kan indbringe kr. 8.871 pr. måned i
leje, hvilket bestrides som fuldstændig udokumenteret og fuldstændig urealistisk.
4. Begrundelse for klagen
Det skal indledningsvist bemærkes, at det aldrig har været tanken for Klager og klagers datter, at Klager skulle indtræde som medejer af ejendommen, idet Klager alene skulle kautionere for sin datters køb af ejendommen.
Det følger også heraf, at Klager ikke har været involveret i ejendommen overhovedet, og således ikke har afholdt nogen udgifter på ejendommen, ud over at klager tilsyneladende betaler ejendomsværdiskat.
Det er således grundlæggende Klagers opfattelse, at Klager uagtet den formelle tinglysningsmæssige registrering ikke reelt set er medejer af ejendommen, uanset om dette måtte blive lagt til grund skatteretligt i forbindelse med afgørelsen af denne sag.
***
I relation til sagens talmæssige opgørelse, gøres det gældende, at den skønsmæssigt fastsatte leje er udøvet på et forkert – ufuldstændigt - grundlag og medfører et åbenbart forkert resultat
Skattestyrelsen har ikke besigtiget ejendommen og har alene udøver sig skøn på baggrund af lejeniveauet i ”kvarteret” uden i øvrigt at forholde sig til, at der ikke er noget ”kvarter” i og med at ejendommen er beliggende på landet.
Skattestyrelsen har derudover ikke forholdt sig til ejendommens stand, og som ovenstående fotos viser er det meget vanskeligt at forestille sig, at denne ejendom skulle kunne indbringe en lejeindtægt på knap kr. 9.000.
Der skal derfor, såfremt det fastholdes, at der skal ske beskatning i denne sag, anmodes om tilsagn til 100 % omkostningsgodtgørelse til syn og skøn med henblik på at fastlægge et realistisk lejeniveau for ejendommen.
Dette gælder dog alene såfremt der fikseres en leje, der overstiger kr. 4.000 kr. pr. måned, idet der anerkendes at en skønsmæssigt fikseret leje på dette niveau ligger inden for den skønsmæssige usikkerhed i forhold til et lejemål af denne karakter.
Lejen for en ejendom i den anførte stand og med den pågældende beliggenhed kan derimod aldrig udgøre knap kr. 9.000 pr. måned.
Der vedlægges prints, som bilag 2 af lejemål i ca. samme størrelse, som den ejendom som nærværende sag vedrører. Disse lejemål er alle beliggende i samme postnummer og er alle væsentligt billigere end den ejendom, som nærværende sag vedrører.
Dertil kommer, at ejendommen i nærværende sag er i en stand, der realistisk set gør udlejning meget vanskeligt, hvis overhovedet muligt, og der er under alle omstændigheder ikke tale om en leje, der realistisk set kan overstige kr. 4.000 pr. måned henset til ejendommens stand, beliggenhed, og prisniveauet i området.
Der skal i den forbindelse også henses til, at vi taler om en ejendom, der er købt for kr. 850.000.
***
Det skal endvidere ikke overses, at Klager alene, ifølge Skattestyrelsen, ejer 50 % af ejendommen og dermed kan der selvfølgelig også kun kunne blive tale om at beskatte 50 % af markedslejen for ejendommen.
Dermed er vi nede i en bruttoleje i størrelsesordenen maksimalt 2.000 kr. før der er taget højde for ejendomsværdiskatten, hvilket er af helt underordnet og bagatelagtig karakter.
Det skal bemærkes, at Højesteret i SKM 2002,547 slog fast at en manglende opkrævning af leje på kr. 1.300 pr. måned ikke var uvæsentligt, men det skal ikke overses, at sagen vedrørte indkomståret 1996.
Henset hertil, og at nærværende sag vedrører 2017, forekommer der relativt oplagt, at den potentielle muligt manglende opkrævede leje er uvæsentlig, og af hel bagatelagtig karakter.
***
For så vidt angår den anførte hjemvisningspåstand er den nedlagt for det tilfældes skyld, at Landsskatteretten finder, at der er grundlag for at gennemføre en beskatning, men at den skønsmæssige opgørelsen af lejen skal udføres på ny af Skattestyrelsen.”
Repræsentanten har ved telefonsamtale af 24. januar 2023 klargjort, at den principale påstand er, at den objektive lejeværdi maksimalt skal ansættes til 4.000 kr. månedligt. Ligeledes skal klagerens bundfradrag modregnes efter dagældende ligningslovs § 15 P, hvortil klagers månedlige skattepligtige indkomst maksimalt kan udgøre 1.000 kr. Subsidiært anfører repræsentanten, at klagerens årsopgørelse for 2017 maksimalt skal forhøjes med 24.000 kr.
Skattestyrelsen har ved brev af 22. juni 2023 fremsendt en udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling. Repræsentanten havde følgende bemærkninger hertil:
”Skattestyrelsens udtalelse giver os ikke anledning til at udtale andet end følgende. Klager er enig i skatteankestyrelsens forslag til afgørelse, og mener ikke der er objektive elementer der understøtter skattestyrelsens forslag til afgørelse. Klager tilslutter sig således skatteankestyrelsens forslag i det hele.”
Landsskatterettens afgørelse
Sagen angår fastsættelsen af den objektive udlejningsværdi for indkomståret 2017 for klagerens ejerandel af for [adresse1], [by1], [by2] Kommune, der af Skattestyrelsen er blevet fastsat til 106.454 kr.
Indtægter ved udlejning af fast ejendom er indkomstskattepligtige og skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Dette fremgår af statsskattelovens § 4, litra b, 1. punktum.
Hvis ejeren af en fast ejendom overlader benyttelsen af ejendommen til en slægtning eller anden nærtstående person enten vederlagsfrit eller for en ikke uvæsentlig lavere husleje end markedslejen, beskattes ejeren af den objektive udlejningsværdi. Der henvises i den forbindelse til Højesterets dom af 29. oktober 2002, offentliggjort i SKM2002.547.HR.
Klagerens datter er omfattet af den personkreds, for hvem der kan fastsættes en objektiv udlejningsværdi for.
Ved skønnet over den objektive udlejningsværdi tages der udgangspunkt i den leje, som ejendommen skønsmæssigt kan indbringe ved udlejning til tredjemand, jf. statsskattelovens § 4, litra b, sidste punktum, og som lovligt kan opkræves efter lejelovgivningens regler. Der henvises til Vestre Landsrets dom af 1. februar 2005, offentliggjort i SKM2005.112.VLR.
[by2] Kommune er en såkaldt reguleret kommune, hvilket vil sige, at de hidtidige regler om huslejeregulering i kapitel II-V i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019 med senere ændringer, fandt anvendelse. Det fremgår af lejelovens § 4.
I en reguleret kommune skal lejen som udgangspunkt fastsættes til den omkostningsbestemte leje, jf. lejelovens § 23.
Det følger af dog af lejelovens § 32, at lejen i småejendomme, jf. lejelovens § 7, ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II – IV, og hvor lejen er reguleret efter lejelovens § 23.
Af lejelovens § 7 fremgår, at reglerne for småejendomme gælder, såfremt ejendommen pr. 1. januar 1995 omfattede seks eller færre beboelseslejligheder.
Da ejendommen er et fritliggende enfamiliehus opført i
1862, må det til brug for skønnet over den objektive udlejningsværdi lægges til grund, at ejendommen omfattes af reglerne for småejendomme, jf. lejelovens § 7.
Det skatteretlige skøn over den objektive udlejningsværdi må herefter tage udgangspunkt i denne lejefastsættelse.
Ved fastlæggelsen af den objektive udlejningsværdi tages der ikke udgangspunkt i en fast kvadratmeterpris, men i et spænd inden for hvilken markedslejen må anses at ligge. Dette følger af Landsskatterettens afgørelse af 2. maj 2022, offentliggjort i SKM2022.219.LSR.
[adresse1] er registreret som et fritliggende enfamiliehus opført i år 1862, der består af et beboelsesareal på 130 m2. Til stuehuset hører der 3 udhuse, hvoraf mindst et anvendes som stald. Grundarealet udgør 32.128 m2. Ejendommen er beliggende på landet et par kilometer uden for [by1] by og cirka 45 minutters kørsel til [by3] og [by4], som er de to nærmeste storbyer. Udvendigt fremstår ejendommen nedslidt. Indvendigt fremstår ejendommen delvist istandsat. Klagerens repræsentant har oplyst, at ejendommen ikke var istandsat i samme grad i indkomståret 2017. Landsskatteretten lægger derfor til grund, at ejendommen i indkomståret 2017 fremstod i væsentlig dårligere stand, end en gennemsnitlig lejebolig må kunne forventes at fremstå.
Efter en konkret vurdering fastsætter Landsskatteretten den objektive udlejningsværdi for [adresse1], [by1], [by2] Kommune, i 2017 til 66.000 kr. årligt, svarende til 507,70 kr. pr. m2 pr. år. Landsskatteretten finder, at den af Skattestyrelsen fastsatte objektive udlejningsværdi på 106.454 kr. årligt ligger over spændet for markedslejen.
Der er navnlig lagt vægt på huslejenævnets afgørelse om lejeniveauet for ejendomme efter lejelovens § 32 i lignende områder på beliggende på [...], samt den gennemsnitlige husleje for private udlejnings-boliger på [by2] i 2017 ifølge bolig- og planlægningsstyrelsens statistikbank, der udgjorde 736 kr. pr. m2 pr. år. Huslejen pr. m2 i sammenligningslejemålet er 1.052 kr. pr. år. Sammenligningslejemålet beliggende i [by6] er i væsentligt bedre stand end ejendommen i nærværende sag, ligesom boligen er beliggende centralt i [by6] by, tæt ved offentlig transport. Ejendommen i nærværende sag er i væsentlig dårligere stand, især udvendigt. Ejendommen er beliggende uden for [by1] by væsentligt længere inde på [egnen] og dermed også med større afstand til de større byer. [by1] er ligeledes en mindre by end [by6].
Ejerskab og ejerandele
Klageren er tinglyst som medejer af ejendommen med en ejerandel på 50 %.
Det er almindelig praksis, at hvis den ene medejer ikke bebor ejendommen, men stiller den vederlagsfrit til rådighed for en anden medejer, skal den førstnævnte medejer beskattes efter statsskattelovens regler af et beløb, der svarer til den objektive udlejningsværdi af sin ejerandel.
Skattestyrelsen har ved supplerende udtalelse af 9. januar 2023 tiltrådt ovenstående.
Landsskatteretten finder ligeledes, at klageren skal beskattes af det beløb, der svarer til den objektive udlejningsværdi af klagerens ejerandel, der udgør 50 %.
Landsskatteretten nedsætter således den skattepligtige lejeværdi for indkomståret 2017 til 33.000 kr.
Ligningslovens § 15 P
Det fremgår af ligningslovens § 15 P, stk. 1, 3. punktum, at ejere, der udlejer en del af værelserne i en lejlighed i egen ejendom omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4 til beboelse, ved indkomstopgørelsen kan vælge kun at medregne den del af bruttolejeindtægten, der overstiger et bundfradrag på 1? pct. af ejendomsværdien. Af ligningslovens § 15 P, stk. 2. 3. punktum, fremgår, at ejere af en helårsbolig, som er omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4, der udlejer boligen en del af indkomståret til beboelse, ved indkomstopgørelsen kan vælge kun at medregne den del af bruttolejeindtægten, der overstiger et bundfradrag som nævnt i stk. 1, 3. punktum.
Landsskatteretten finder, at ligningslovens § 15 P ikke finder anvendelse, da lejeforholdet mellem klager og hendes datter ikke er begrænset til en del af indkomståret eller til en del af værelserne i ejendommen.
Ejendomsværdiskat
Det fremgår af klagerens indkomstoplysninger for indkomståret 2017, at klageren i 2017 har betalt 1.883 kr. i ejendomsværdiskat.
Det fremgår af ejendomsværdiskattelovens § 1, stk. 1, 2. punktum, at ejendomme, der udlejes erhvervsmæssigt, ikke er omfattet af ejendomsværdiskattepligten.
Landsskatteretten ændrer ejendomsværdiskatten for indkomståret 2017 til 0 kr., jf. ejendomsværdiskattelovens § 1, stk. 1, 2. punktum.