Kendelse af 21-03-2023 - indlagt i TaxCons database den 13-04-2023

Journalnr. 19-0074771

Klagepunkt	Skattestyrelsens afgørelse	Klagerens opfattelse	Landsskatterettens afgørelse
Indkomstår 2015
Fradrag for udgift til el	0 kr.	1.000 kr.	0 kr.
Fradrag for udgift til vand og varme	0 kr.	20.000 kr.	0 kr.
Fradrag erhvervsmæssig kørsel	0 kr.	5.855 kr.	5.855 kr.
Indkomstår 2016
[adresse1], [by1] erhvervsmæssig	Til d. 1. maj 2016	Hele indkomståret	Til d. 1. juli 2016
Fradrag for udgift til el	0 kr.	1.100 kr.	0 kr.
Fradrag vand/varme	12.335 kr.	29.603 kr.	0 kr.
Fradrag erhvervsmæssig kørsel	0 kr.	12.924 kr.	12.924 kr.
Fradrag vedligeholdelsesudgifter	0 kr.	28.325 kr.	28.325 kr.
Fradrag ejendomsskat	1.828 kr.	4.386 kr.	Den talmæssige opgørelse hjemvises.
Fradrag Ejendomsforsikring	1.920 kr.	4.608 kr.	2.304 kr.
Indkomstår 2017
[adresse1], [by1] erhvervsmæssig	Fra d. 1. oktober 2017.	Hele indkomståret	Fra d. 1. maj 2017.
Fradrag for udgift til el	0 kr.	1.200 kr.	0 kr.
Fradrag for udgift til vand og varme	6.213 kr.	24.851 kr.	0 kr.
Fradrag erhvervsmæssig kørsel	0 kr.	9.775 kr.	9.426 kr.
Fradrag ejendomsforsikring	1.113 kr.	4.452 kr.	2.968 kr.
Fradrag ejendomsskat	1.157 kr.	4.626 kr.	Den talmæssige opgørelse hjemvises.

Faktiske oplysninger

Klageren erhvervede i 2004 ejendommen beliggende på adressen [adresse1], [by1]. Klageren boede i ejendommen fra 2004-2010.

Klagerens repræsentant har fremsendt opgørelser for resultatet af udlejningen for 2015-17. Det fremgår af disse, at resultatet udgjorde 49.048 kr. i 2015. I 2016 hvor lejer misligholder kontrakten ved ikke at betale husleje, har resultatet udgjort -37.912 kr. og I 2017 har resultatet udgjort -18.057 kr.

Udlejningsperioder

Klageren har oplyst, at ejendomme blev forsøgt sat til salg i starten af 2009. Klageren har forklaret, at det ikke lykkedes at sælge huset og derfor blev ejendommen herefter udlejet. Ejendommen var udlejet fra 2010 til den 30. juni 2016, hvor klageren opsagde lejemålet på grund af lejerens misligholdelse af lejekontrakten. Klageren har oplyst, at ejendommen var udbudt til salg fra d. 5. august 2016 indtil medio juni 2017.

Klagerens repræsentant har fremsendt kørselsopgørelser for 2015-17. Det fremgår af klagerens kørselsopgørelser, at lejer fraflytter ved udgangen af maj måned 2016.

Klageren har oplyst, at lejemålet blev udlejet fra den 1. oktober 2017 frem til den 30. juni 2019 og igen fra den 15. september 2019 frem til den 15. september 2021.

Klageren har forklaret, at han har forsøgt at udleje ejendommen i tre måneder i den samme periode som ejendommen stod til salg i 2016/2017. Det fremgår af Skattestyrelsens afgørelse, at klageren har oplyst, at efter en periode på seks måneder, hvor ejendommen har været udbudt til salg, genoptager klageren forsøg på udlejning.

Det fremgår af klagerens fremsendte kørselsopgørelser, at klageren har haft møder med potentielle lejere i juni 2017 og august 2017.

Vedligeholdelsesudgifter og driftsudgifter
Klagerens repræsentant har opgjort udgifterne vedrørende udlejningsejendommen for de pågældende indkomstår. Heraf fremgår følgende udgifter:

Indkomstår 2015
Fradrag for udgift til el	1.000 kr.
Fradrag for udgift til vand og varme	20.000 kr.
Fradrag erhvervsmæssig kørsel	5.855 kr.
Indkomstår 2016
Fradrag for udgift til el	1.100 kr.
Fradrag erhvervsmæssig kørsel	11.488 kr.
Fradrag vedligeholdelsesudgifter	28.325 kr.
Fradrag vand/varme	29.603 kr.
Fradrag ejendomsskat	4.386 kr.
Fradrag Ejendomsforsikring	4.608 kr.
Indkomstår 2017
Fradrag for udgift til el	1.200 kr.
Fradrag for udgift til vand og varme	24.851 kr.
Fradrag erhvervsmæssig kørsel	8.379 kr.
Fradrag ejendomsskat	4.626 kr.
Fradrag Ejendomsforsikring	4.452 kr.

Klageren har oplyst, at vedligeholdelsesarbejdet på ejendommen foretages i juni 2016 og til dokumentation for dette, har klageren fremsendt kvitteringer fra [virksomhed1].

Det fremgår af de fremsendte kørselsopgørelser, at klageren har opgjort fradraget til:

2015: 5.855 kr.

2016: 12.924 kr.

2017: 9.775 kr.

Skattestyrelsens afgørelse

Skattestyrelsen har truffet afgørelse om, at ejendommen ophører med at være erhvervsmæssig i perioden fra maj 2016 til oktober 2017.

Herudover har Skattestyrelsen ikke godkendt fradrag for erhvervsmæssig kørsel og udgifter til el i 2015-2017.

Endvidere har Skattestyrelsen nedsat fradrag for ejendomsskat for 2016 med 2.558 kr. og i 2017 nedsat med 3.469 kr.

Skattestyrelsen har nedsat klagerens fradrag for ejendomsforsikring i 2016 med 2.688 kr. og i 2017 med 3.339 kr.

Vedrørende de oplyste udgifter til vand, så har Skattestyrelsen nægtet fradrag for dette for indkomståret 2015. Der er godkendt et forholdsmæssigt fradrag for vand og varme i 2016 og 2017 med henholdsvis 12.335 kr. og 6.213 kr.

Skattestyrelsen har anført følgende som begrundelse for ændringerne:

”Dine nye bemærkninger ændrer ikke på skattestyrelsens vurdering af resultatet. Af materialet som tidligere er fremsendt, fremgår det der har været udgifter til øvrige køb af materialer i perioden 9.6.2016-24.06.2016 på -28.324,64 la. Disse udgifter ligger i perioden, hvor du har besluttet din ejendom skal sælges, udgiften vurderes til at være privat. Udgifter til klargøring af ejendom til et salg ikke er fradragsberettiger efter reglerne i statsskattelovens § 4 og 6, uanset om ejendommen tidligere har været anvendt til udlejning. Det skal oplyses, at det er uden betydning om du gør brug af din beboelses ret eller ej, så længe du har retten til at bebo ejendommen, er køb af øvrige materialer en privat disposition, som ikke er fradragsberettiget. Ved et i gang værende salg, er din ejendom ikke til rådig for en lejer, og du har ikke til hensigt at udleje din ejendom i den periode.

I perioden maj 2016-oktober 2017, er ejendommen ikke udlejet. Samt perioden juli 2016 til juni 2017 er ejendommen sat til salg. Der er i perioden maj 2016- oktober 2017 ikke tale om erhvervsmæssig udlejning efter reglerne i statsskattelovens regler. Du kan læse mere herom i statsskattelovens § 4 og 6.

Dit resultat for indkomståret 2015-2017 ser således ud:

Udlejningsejendommen [...]:

Indtægter/ udgifter	2015	2016	2017
Leje indtægt	88.480	11.090	27.300
Ejendomsskat	-4.341	-1.828	-1.157
Ejendomsforsikring	-4.486	-1.920	-1.113
Vand og varme	0	-12.335	-6.213
Græsslåning	0	0	-1.875
Revisor honorar	-3.750	-3.750	-3.750
Resultat i	75.903	-8.743	13.192

Udgifter til elforbrug er ikke den reelle forbrugs udgift, du oplyser den er anslået. Skattestyrelen godkender ikke et skønnet forbrug, der skal være tale om faktiske udgifter for, at yde et fradrag. Du vil kunne få det fulde fradrag, hvis du dokumentere det faktiske forbrug. Du skal samtidig fremsende kopi af den underskrevet lejekontrakt, da lejekontrakten har oplysninger om, hvem som står for udgiften.

Du oplyser at du har haft meget kørsel til ejendommen i forbindelse med istandsættelse af ejendommen inden salg af ejendommen. Kørslen vurderes til at være privat til ejendommen, da det ligger i perioden hvor den istandsættes, og er ikke fradragsberettiget erhvervskørsel efter reglerne i statsskattelovens § 4 og 6. Dette er en privat udgift, som ikke giver ret til fradrag. Når der er tale om en privat udgift er det reglerne i ligningslovens § 9 C du skal beregne dit fradrag ud fra. Du har allerede selvangivet dit fradrag, hjem/arbejde.”

Klagerens opfattelse

Klageren har nedlagt påstand om, at ejendommen er drevet erhvervsmæssigt i 2015-17.

Klageren har nedlagt påstand om, at der skal godkendes fradrag i indkomstårene 2015, 2016 og 2017 med henholdsvis 26.855 kr., 80.946 kr. og 44.903 kr.

Klageren har anført følgende som begrundelse:

”På vegne af vores kunde [person1], CPR-nr..: [...] skal vi herved påklage Skattestyrelsens afgørelse af 4. juni 2019, idet det gøres gældende

• at der ikke er belæg for at nægte vores kunde fradrag for udgifter til drift af udlejningsejendom, herunder kørsel vedrørende istandsættelse af ejendommen og øvrige løbende udgifter.

Det bemærkes at det eneste der fremgår af afgørelsen er hvor meget vores kundes indkomst er forhøjet med. Det kan således ikke ud af den fremsendte afgørelse udledes hvilke poster man har forhøjet vores kunde med.

Der er dog efter vores opfattelse ikke grundlag for at statuere ugyldighed. Det samme gør sig gældende vedrørende afgørelsen som helhed, der foreko1mner ubegrundet, set i relation til gældende praksis, som på ingen måde er omtalt eller beskrevet i afgørelsen.

Vi mener derimod at disse mere overordnede forhold gør at man må stille spørgsmålstegn ved afgørelsens rigtighed som helhed.

Baggrund

I 2004 erhvervede vores kunde ejendommen [adresse1], [by1]. Der er tale om et enfamilieshus med et bebygget areal på 101 m2 samt 101 m2 kælder.

[person1] beboede ejendommen i perioden 2004-2010, hvorefter den blev sat til salg uden held og salgsbestræbelserne blev indstillet i 2007. Efterfølgende blev ejendommen søgt udbudt i starten af 2009 men igen uden positivt resultat.

Salgsbestræbelserne blev derfor indstillet og [person1] valgte i stedet at lade ejendommen udleje til beboelse.

Ejendommen har således været udlejet til beboelse i årene 2010-2017.

Ved udgangen af 2015 kunne man konstatere lejer ikke havde betalt husleje for en enkelt måned og medio 2016 havde lejer alene betalt 11.090 DKK ud af en samlet husleje på 48.000 DKK. Da lejer samtidig havde misligeholdt lejemålet (ejendommen) valgte [person1] at opsige lejekontrakten pr. den 30. juni 2016. Den hidtidige lejer blev senere erklæret personlig konkurs, som følge af andre - for os - ukendte forhold.

Ejendommen blev efterfølgende søgt udbudt til salg, fra den 5. august 2016 hos en lokal ejendomsmægler.

Igen viste det sig at det, trods en reduktion af udbudsprisen, ikke var muligt at tiltrække potentielle købere i området, blev salgsbestræbelserne imidlertid indstillet medio 2017.

I stedet blev der søgt efter en ny lejer. Pr. 1. oktober 2017 indgik [person1] en ny lejeaftale. Denne aftale er tidsbegrænset i 24 måneder og løb således frem til den 1/10 2019. Denne lejeaftale blev opsagt dette forår til 30/6 2019, og der er efterfølgende indgået ny lejeaftale, som løber fra 15. september 2019 til 15. september 2021.

Ejendommen er igen udbudt til salg i 2019, hvilket dog ikke har forhindret [person1] i at udleje ejendommen frem til 30/6 2019 og derefter indgå en ny lejeaftale med en ny lejer.

Skattestyrelsens afgørelse af 4. juni 2019

Som anført indledningsvist fremgår det ikke direkte af afgørelsen, hvad man rent faktisk har forhøjet vores kunde med. Der er afslutningsvist lavet en opgørelse over de samlede forhøjelser for hhv. 2015, 2016 og 2017 og der er på afgørelsens side 3 lavet en opgørelse over de udgifter som Skattestyrelsen har godkendt. Herved fremkommer følgende reguleringer:

2015 2016 2017

Ej godkendt fradrag for afholdte udgifter til vedligeholdelse og istandsættelse afholdt i perioden 9-24. juni 2016 28.324

Ej godkendt fradrag for kørsel efter Ligningslovens § 9B (og C) 5.855 11.488 8.379

Ej godkendt fradrag for skønnet elforbrug 1.000 1.100 1.200

Ej godkendt fradrag for ejendomsskat - forholdsmæssigt 2.558 3.469

Ej godkendt fradrag for forsikring - forholdsmæssigt 2.688 3.339

Ej godkendt fradrag for vand og varme - forholdsmæssigt 11.334 14.863

Ej godkendt fradrag for skønnede udgifter til vand og varme 20.000

Skattestyrelsen anfører i sin afgørelse

• at ejendommen for den konkrete periode - årene 2015-2017 - har været udlejet.

• at udgifter til klargøring af ejendom til salg ikke er fradragsberettiget, i henhold til statsskattelovens § 4 og 6, uanset om (at) ejendommen tidligere har været anvendt til udlejning.

• at køb af materialer er en privat disposition som ikke er fradragsberettiget så længe, ejer har retten til (mulighed for) at bo i ejendommen. Skattestyrelsen har som begrundelse for den foreliggende afgørelse alene henvist til reglerne i Statsskattelovens § 4 og 6, samt Ligningslovens § 9C. at ejendommen ikke er til rådighed for en lejer ved et igangværende salg og at ejer ikke har til hensigt at udleje ejendommen i den periode.

• at der i den periode ejendommen er sat til salg ikke er tale om erhvervsmæssig udlejning efter reglerne i statsskatteloven.

• at Skattestyrelsen ikke godkender et skønnet (EL) forbrug og at der skal være tale om faktiske udgifter for at yde et fradrag. Der kan aldrig gives fradrag for en anslået udgift (skøn)

• at kørsel og fra ejendommen i forbindelse med istandsættelse inden salg, må vurderes som en privat udgift, der ikke giver ret til fradrag efter Statsskattelovens § 4 og 6 men er omfattet af reglerne i Ligningslovens § 9.

• at [person1] allerede har selvangivet fradrag for kørsel mellem hjem/arbejde.

Vores bemærkninger

Skattestyrelsen har som begrundelse for den foreliggende afgørelse alene henvist til reglerne i Statsskattelovens § 4 og 6, samt Ligningslovens § 9C.

De afholdte udgifter på ejendommen

De ovenfor nævnte synspunkter som afgørelsen er truffet på, er således på ingen måde begrundet med henvisning til gældende skattepraksis, herunder begrebet "opsat vedligeholdelse", jf. nedenfor.

Oplysningen om at ejendommen har været udlejet i perioden 201 5-2017, som er den periode Skattestyrelsen har behandlet, er som sådan korrekt men det bør bare ikke tillægges betydning for vurderingen af sagen. Det der bør tillægges betydning ved vurderingen af sagen, er det forhold at ejendommen har været udlejet siden 2010, herunder for årene 201 5-2017, og at der således er tale om en ejendom som udelukkende har været anvendt til udlejning i en syvårig periode.

At det direkte er forkert når Skattestyrelsen anfører, at ejendommen ikke er - eller kan være til rådighed for en lejer ved et igangværende salg, er givet ved at ejendommen den dag i dag er udbudt til salg og samtidig er udlejet, som anført ovenfor.

Opsat vedligeholdelse

Ejer har i henhold til driftsomkostningsbegrebet i statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a, fradrag for løbende vedligeholdelsesudgifter der afholdes i forbindelse med at ejendommen udlejes, forudsat at der i øvrigt kan siges at være tale om udgifter der falder ind under det skatteretslige vedligeholdelsesbegreb. Dette anses at være tilfældet når ejendommen ikke sættes i bedre stand end den var på erhvervelsestidspunktet.

I den konkrete sag har Skattestyrelsen ikke afvist at der er tale om skatteretlige vedligeholdelsesudgifter, men derimod umiddelbart anerkendt at vedligeholdelsesarbejdeme skyldes misligeholdelse af lejemålet (ejendommen) fra lejers side. Derved kan man netop tale om skader og slitage som er opstået i ejers ejerperiode, forårsaget at den erhvervsmæssige udlejning der har fundet sted.

Modsat det som anføres fra Skattestyrelsens side, fremgår det netop af Den Juridiske Vejledning, afsnit C.H.3.2.3.4.2 om "opsat vedligeholdelse" at der normalt er fradrag for vedligeholdelsesudgifter i den situation hvor ejer har udskudt almindelige fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter i et længere tidsrum. Her nævner man flere afgørelser hvor ejer har foretaget disse vedligeholdelsesudgifter efter frigivelse af (ophør) af lejemålet/ejendommen for hvilke der er indrømmet fuldt fradrag for udgifterne som opsatte vedligeholdelsesudgifter.

I samme afsnit omtales praksis vedrørende vedligeholdelsesfradrag i afståelsesåret, hvor det udtrykkeligt anføres at der kan fratrækkes udgifter til vedligeholdelse af en ejendom, selvom ejendommen umiddelbart afstås herefter.

Set i det lys har Skattestyrelsen efter vores opfattelse ikke haft belæg for at afvise fradrag for de afholdte vedligeholdelsesudgifter til istandsættelse af ejendommen. Konkret omfatter den udførte vedligeholdelse indvendig og udvendig maling, diverse småreparationer f.eks. mindre revner i sålbænke, murværk 1m11. De fratrukne udgifter omfatter alene de anvendte materialer og er udført i af [person1] - det skønnes at der ved arbejdet er brugt 80-100 timer. Der blev forud for arbejdet indhentet flere tilbud på at få arbejdet udført af eksterne håndværkere. Disse tilbud beløb sig samlet imidlertid til langt mere end kr. 100.000, hvorfor [person1] besluttede at udføre arbejderne selv.

Der blev i oktober 2015 - på et tidspunkt hvor der ikke var nogen salgsplaner og der var ca. 1 år tilbage af den dagældende lejeaftale - taget skridt til at iværksætte vedligeholdelse. 13. oktober 2015 modtog [person1] tilbud på afrensning og maling af facader. Tilbuddet for dette arbejde alene lød på kr, 77.875 inkl. moms.

Kørselsudgifter

I og med at der efter praksis anerkendes fradrag for vedligeholdelsesudgifter der af11oldes efter ophør af udlejning (opsat vedligeholdelse), jf. ovenfor anerkender man at der er tale om udgifter som relaterer sig til den hidtidige erhvervsmæssige drift af ejendommen (som i øvrigt genoptages i 2017). Dette indbefatter således også ejers kørsel i forbindelse hermed, da modstykket he1iil ville være øgede udgifter til arbejdsløn til 3. mand.

Al kørsel i egen bil anses at være erhvervsmæssig, i det omfang kørslen ikke falder ind under 60 dages reglen, jf. Ligningslovens § 9B. Dog kan der ikke foretages fradrag efter Skatterådets satser når der er tale om kørsel som foretages som led i et lønmodtagerforhold, herunder lønmodtageres kørsel mellem hjem og arbejdsplads.

[person1] er lønmodtager og har ganske rigtigt, som anfø1i af Skattestyrelsen, foretaget fradrag for kørsel efter Ligningslovens § 9C mellem hjemmet og arbejdspladsen hvor han har været ansat.

Han var/er imidlertid ikke lønmodtager i relation til ejendommen i [by1] og den kørsel han har erlagt må betragtes som erhvervsmæssig kørsel. Helt på samme måde som at de udgifter der er afholdt til vedligeholdelse af ejendommen efter ophør af udlejning i 2016, må betragtes som udgifter der relaterer sig til den hidtidige erhvervsmæssige udlejning, som anført ovenfor.

Sædvanlige periodiske kapacitetsomkostninger vedrørende ejendommen

Ejer af en udlejningsejendom skal afholde sædvanlige udgifter til vand, el, ejendomsskat og andre periodiske udgifter uanset at udlejningen ophører. Hvis en ejendom direkte overgår til privat anvendelse, eller anses at være overgået til privat, fordi den har stået tom i en længere periode vil der normalt ikke kunne anerkendes fradrag for disse udgifter i den/de perioder hvor ejendommen ikke er udlejet. Det samme gør sig gældende hvor ejendommen alene har været udlejet i en kort periode, efterfulgt af en længere periode som "fri ejendom".

Dette er ikke tilfældet i den konkrete situation. Ejendommen har været udlejet i en periode over 7 år og været fri for lejemål i en periode på ca. 12 måneder, hvoraf den har været udbudt til udlejning i 3 måneder. Herefter konstaterede man at det ikke var muligt at sælge ejendommen til en pris der lå inden for hvad ejer syntes var rimeligt.

At [person1] aldrig har haft til hensigt at bosætte sig i ejendommen igen eller anvende den til andre private formål, er givet ved at ejendommen netop blev søgt udlejet igen – og blev udlejet igen - da man konstaterede at det ikke var muligt at sælge ejendommen.

I denne situation, hvor den manglende udlejning, ikke er forårsaget af private og personlige omstændigheder men kan henføres til de aktuelle markedsforhold for fast ejendom i lokalområdet bør der efter praksis anerkendes fradrag for de løbende periodiske udgifter på ejendommen.

Det bemærkes at [person1] siden 2015 har beboet anden ejerbolig.

Skønnede udgifter

Skattestyrelsens udsagn om at der aldrig kan gives fradrag for en anslået udgift (skøn) strider direkte imod det vi oplever generelt. Skattestyrelsen kan afvise at give fradrag for udgifter opgjort efter skøn hvis man mener at skønnet er urimeligt eller det ikke anses sandsynliggjort at der har været afholdt sådanne udgifter.

En ejendom som ikke opvarmes eller hvor der ikke er lys kan ikke udlejes til beboelse. En skønsmæssig udgift til EL på 1.000 - 1.200 DKK årligt må siges at være meget forsigtigt ansat.

Det samme gør sig gældende vedrørende den anslåede udgift til varme for 2015 på 20.000 DKK, idet den faktiske udgift for 2016 og 2017 udgjorde hhv. 29.602 DKK og 24.851 DKK, desuagtet at ejendommen i disse år kun var udlejet delvist. Det har efterfølgende vist sig at der i 2015 over 4 rater er afregnet kr. 28.506 til [virksomhed2] som levere varmen til ejendommen.

Vores kunde har oplyst at han vil prøve at fremskaffe dokumentation for varmeudgifterne, som så vil kunne fremlægges ved kontorforhandlingen.

(...).”

På mødet mellem klageren, klagerens repræsentant og Skatteankestyrelsen, gentog repræsentanten, at ejendommen er erhvervsmæssig i 2015-17 og at der således ikke er grundlag for at nægte fradrag. Klageren forklarede, at udgifterne til vedligeholdelse i 2016 både vedrørte indvendig og udvendig vedligeholdelse, herunder reparation af hul i køkken-væg, havearbejde mm. Klagerens repræsentant gjorde opmærksom på, at fradraget for kørsel ikke udelukkende vedrører en periode hvor ejendommen var til salg.

Klagerens repræsentant har fremsendt følgende bemærkninger til mødereferatet:

”Vedlagt fremsendes de aftalte kørebøger – det har efterfølgende vist sig, at der tilbage ved udarbejdelsen af regnskaberne var et par besøg på adressen som ikke blev medregnet – derfor viser de vedlagte kørebøger et lidt højere fradrag end tidligere anført.

I forhold til referatet vil vi gerne have præciseret / suppleret med følgende.

Det er ikke rigtigt, at ejendommen ikke stod til rådighed for udlejning i perioden ejendommen var til salg ved mægler. Bestræbelserne på fornyet udlejning blev ganske rigtigt reduceret i en periode da mægleren gav udtryk for at ejendommen kunne sælges hurtigt. Da salgsprocessen ikke bar frugt blev bestræbelserne på udlejning igen intensiveret og i april 2017 blev der afholdt møde med havemand og efterfølgende afholdt møde med potentielle lejere – første gang i juni 2017.”

Landsskatterettens afgørelse

Sagen omhandler spørgsmålet om, hvorvidt udlejningen af [adresse1], [by1] kan anses som værende erhvervsmæssig i indkomstårene 2015-17 og om der kan godkendes fradrag for udgifter til vedligeholdelse, driftsudgifter, forbedring samt erhvervsmæssig kørsel.

Vedrørende erhvervsmæssig udlejning

Udgifter, som i årets løb er anvendt til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten kan fradrages ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Det fremgår af statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

Udgiften skal være direkte knyttet til indkomsten, og den skal ligge inden for virksomhedens naturlige rammer. Private udgifter kan ikke fradrages. Det fremgår af statsskattelovens § 6, stk. 2.

I virksomheder, der ikke er erhvervsmæssige, kan der alene foretages fradrag for de udgifter, der har været forbundet med indkomsterhvervelsen (nettoindkomstprincippet). Underskud af ikke erhvervsmæssig virksomhed kan ikke fradrages i anden indkomst.

Udlejning af fast ejendom er som udgangspunkt erhvervsmæssig virksomhed. Det fremgår af bl.a. Landsskatterettens afgørelse af 26. september 2016, offentliggjort i SKM2016.456.LSR. Der skal dog i lighed med andre virksomhedstyper foretages en konkret vurdering af, om virksomheden er drevet erhvervsmæssigt. Dette skal ske ud fra en samlet konkret vurdering af virksomheden, hvori alle relevante forhold skal inddrages. Det fremgår af Landsskatterettens afgørelse af 11. september 2014, offentliggjort i SKM2014.822.LSR.

Efter praksis indgår det med en betydelig vægt, om virksomheden kan anses for etableret og drevet med udsigt til at opnå en rimelig fortjeneste. Det vil sige, om virksomheden er indrettet med henblik på en systematisk indkomsterhvervelse.

Rentabilitetskriteriet indebærer, at udlejningen over en længere periode skal give overskud eller have udsigt til at give overskud på den primære drift, således at der er mulighed for forrentning af den investerede kapital samt en rimelig driftsherreløn.

Ved bedømmelsen af, om en virksomhed har været drevet erhvervsmæssigt, lægges der normalt også vægt på, om den har været drevet med en tilstrækkelig høj intensitet.

Ifølge klagerens opgørelser, har resultatet for udlejningen udgjort 49.047, kr. i 2015. I 2016 hvor lejer misligholder kontrakten ved ikke at betale husleje, har resultatet udgjort -37.911,94 kr. og i 2017 har resultatet udgjort -18.057,12 kr.

Det er oplyst af klageren, at ejendommen var udbudt til salg fra den 5. august 2016 til medio 2017.

Lejemålet ophørte 30. juni 2016, men det fremgår af klagerens kørselsopgørelse, at lejer fraflytter ved udgangen af maj måned 2016. Det fremgår af klagerens redegørelse, samt de fremsendte kvitteringer, at vedligeholdelsesarbejdet på ejendommen foretages i juni 2016.

I perioden fra den 1. juli 2016 til 30. september 2017, har ejendommen ifølge klagerens redegørelse ikke været udlejet. Det fremgår af klagerens redegørelse, at klageren har forsøgt at udleje ejendommen i tre måneder i denne periode. Det fremgår af Skattestyrelsens afgørelse, at klageren har oplyst, at efter en periode på seks måneder, hvor ejendommen var udbudt til salg, genoptager klageren forsøg på udlejning.

Det fremgår af kørselsopgørelserne, at klageren har haft møder med potentielle lejere i juni 2017 og august 2017.

Landsskatteretten finder, at klagerens udlejningsvirksomhed ophører med at være erhvervsmæssig i perioden fra den 1. juli 2016 til og med april 2017.

Der er lagt vægt på, at klageren i salgsperioden reducerer bestræbelserne på udlejning, at der ifølge klagerens egne opgørelser for kørsel, ikke fremgår nogen aktivitet omkring ejendommen fra juli 2017 til den 30. april 2017 og at udlejningen har givet underskud i 2016 og 2017. Udlejningen af ejendommen anses derfor ikke at have en fornødent økonomisk og driftsmæssig intensitet i denne periode, til at kunne fastholde ejendommen som erhvervsmæssig.

Fradrag 2015

Forbrugsudgifter

Udgifter afholdt i årets løb for at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten er fradragsberettigede i henhold til statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a. Der skal foreligge en direkte og umiddelbar forbindelse mellem afholdelsen af udgiften og erhvervelsen af indkomsten. Det kræver dels, at udgiftsafholdelsen ligger inden for de naturlige rammer af virksomheden, dels at udgiften ikke kan karakteriseres som en privatudgift, som er indkomstopgørelsen uvedkommende.

Bevisbyrden for afholdelsen og størrelsen af en udgift, og for at udgiften er fradragsberettiget, påhviler som udgangspunkt den skattepligtige. Det følger af Højesterets dom af 19. marts 2004, offentliggjort i SKM2004.162.HR.

Forbrugsudgifter, såsom udgifter til vand, varme og el, ses normalvis at være en privat udgift afholdt af lejer. Når udlejer og lejer imidlertid aftaler, at forbrugsudgifterne indgår i huslejen og udlejer derfor er forpligtet til at afholde udgifterne uanset forbrugets størrelse, har udlejer som udgangspunkt mulighed for fradrag for disse udgifter efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

Det fremgår ikke af sagens oplysninger, at klageren har været forpligtet til, eller har afholdt udgifter til forbrug af el, vand og varme under udlejningen i 2015. Fradrag for udgifterne til vand, varme og el godkendes derfor ikke.

Befordring

Selvstændige erhvervsdrivende kan foretage fradrag for udgifter til erhvervsmæssig befordring efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a, hvis de er afholdt for at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten. Hvis udgiften har karakter af en privatudgift, er den indkomstopgørelsen uvedkommende og kan ikke fradrages. Det er en betingelse for fradrag, at der er afholdt udgifter, og at befordringen er erhvervsmæssig efter ligningslovens § 9 B. Fradraget foretages i den personlige indkomst.

Efter ligningslovens § 9 B, stk. 1, anses følgende befordring for erhvervsmæssig:

a) Befordring mellem sædvanlig bopæl og arbejdsplads i indtil 60 arbejdsdage inden for de forudgående 12 måneder,

b) Befordring mellem arbejdspladser og

c) Befordring inden for samme arbejdsplads.

Klagerens repræsentant har fremsendt kørselsopgørelse for 2015-17, hvor det fremgår at udgiften til kørsel er opgjort efter ligningslovens § 9 B. Kørslen er foretaget fra klagerens sædvanlige bopæl til udlejningsejendommen.

Fradrag for kørsel fra klagerens hjem til udlejningsejendommen i indkomståret i 2015 kan på det foreliggende grundlag godkendes med 5.855 kr. efter ligningslovens § 9 B, henset til at der jf. ovenstående er tale om en igangværende virksomhed som kørslen kan henføres til. Landsskatteretten ændrer Skattestyrelsens afgørelse på dette punkt.

Fradrag 2016

Vedligeholdelse

Efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra e, er der fradragsret for udgifter til vedligeholdelse af den skattepligtiges indkomstgivende ejendele, hvorimod udgifter til forbedringer ikke er fradragsberettigede, jf. statsskattelovens § 6, sidste pkt.

Den skatteretlige sondring mellem udgifter afholdt til vedligeholdelse og forbedring af den skattepligtiges ejendele som nævnt i statsskattelovens § 6, litra e, skal efter Højesterets dom af den 31. oktober 1958 offentliggjort i UfR 1958.1173 H, tage udgangspunkt i ejendommens tilstand på tidspunktet for den skattepligtiges erhvervelse af ejendommen.

Herefter anses udgifter, der er medgået til at genoprette den forringelse af ejendommen, der er sket i klagerens ejertid, for fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter, hvorimod udgifter, der er medgået til at sætte ejendommen i bedre stand, end den var ved den skattepligtiges erhvervelse, anses for ikke fradragsberettiget forbedringsudgifter.

Udgifter til udbedringer af skader, der er opstået under den skattepligtiges ejertid, vil som udgangspunkt blive karakteriseret som vedligeholdelsesudgifter. Udgifter til vedligeholdelse kan fratrækkes, selv når ejendommen afstås umiddelbart herefter.

Klageren har oplyst, at de oplyste udgifter vedrørte indvendig og udvendig maling, diverse småreparationer f.eks. mindre revner i sålbænke, murværk, reparation af en væg i køkkenet, havearbejde mm. Klageren har fratrukket udgifterne til køb af materialerne. Det fremgår af klagerens kørselsopgørelse for 2016, samt kvitteringer fra [virksomhed1], at indkøb og foretagelse af denne vedligeholdelse er udført i juni 2016.

På baggrund af de foreliggende oplysninger, finder Landsskatteretten det dokumenteret, at der er afholdt udgifter til vedligeholdelse på 28.325 kr. i indkomståret 2016. Landsskatteretten ændrer Skattestyrelsens afgørelse på dette punkt.

Forbrugsudgifter

Der foreligger ikke oplysninger i sagen, som dokumenterer, at klageren har været forpligtet til at afholde udgiften til el, vand og varme under udlejningen i 2016, ej heller dokumentation for, at udgiften er afholdt af klageren i udlejningsperioden. Der godkendes derfor ikke fradrag for udgiften til forbrugsudgifterne under udlejningen fra januar til juni 2016.

Udgifter vedrørende ejendommen i den ikke-erhvervsmæssige periode kan ikke anses for afholdt, for at erhverve, sikre og vedligehold indtægten jf. statsskattelovens § 6, stk. 1 litra a. I perioden fra juli til december 2016 anses ejendommen ikke for erhvervsmæssigt drevet og udgifterne til vand, varme og el anses derfor som privat afholdte udgifter, som der ikke kan godkendes fradrag for.

Befordring

Eftersom ejendommen i perioden fra juli til december 2016 ikke anses ikke for erhvervsmæssig drevet, anses udgifterne til kørsel i denne periode for at være privat afholdte udgifter. Klagerens fradrag for kørsel fra sit hjem til udlejningsejendommen i indkomståret i 2016 kan godkendes med 12.924 kr. for perioden januar til juni 2016 i henhold til klagerens kørselsopgørelse for 2016. Landsskatteretten ændrer Skattestyrelsens afgørelse på dette punkt.

Ejendomsforsikring

Landsskatteretten finder, at der kan godkendes fradrag for udgiften til ejendomsforsikring efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a, i perioden fra januar 2016 til og med juni 2016, hvor ejendommen anses for erhvervsmæssig drevet.

Godkendt fradrag ejendomsforsikring 4.608,42 kr./12 måneder x 6 måneder = 2.304 kr.

Ejendomsskat

Ejere af fast ejendom, som anvender ejendommen erhvervsmæssigt, kan ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst fratrække ejendomsskatter efter ligningslovens § 14, stk. 1. Landsskatteretten finder, at der kan godkendes fradrag for ejendomsskat for den periode hvor ejendommen anses for erhvervsmæssig i 2016. Den talmæssige opgørelse hjemvises til Skattestyrelsen.

Fradrag 2017

Forbrugsudgifter

Ejendommen anses ikke for erhvervsmæssig i perioden fra januar til april i 2017 og udgifterne til el, vand og varme anses derfor som privat afholdte udgifter som der ikke kan godkendes fradrag for i denne periode.

Der er ikke fremlagt oplysninger i sagen, som dokumenterer, at klageren har været forpligtet til at afholde udgiften til el, vand og varme under udlejningen i 2017, ej heller dokumentation for at udgiften er afholdt af klageren i udlejningsperioden. Der godkendes derfor ikke fradrag for udgiften til forbrugsudgifterne under udlejningen i 2017.

Befordring

Klagerens opgørelse over fradrag for kørsel fra sit hjem til udlejningsejendommen i indkomståret i 2017 viser kørsel fra april til december. Eftersom ejendommen ikke anses for erhvervsmæssig i perioden fra januar til april, kan der ikke godkendes fradrag for kørsel i denne periode. Landsskatteretten finder, at der kan godkendes fradrag med 9.426 kr. i henhold til ligningslovens § 9 B, for perioden fra maj til december 2017. Landsskatteretten ændrer Skattestyrelsens afgørelse på dette punkt.

Ejendomsforsikring

Der kan godkendes fradrag for udgiften til ejendomsforsikring i perioden hvor ejendommen anses for erhvervsmæssig efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

Godkendt fradrag ejendomsforsikring: 4.451,65 kr./12 måneder x 8 måneder = 2.968 kr.

Ejendomsskat

Ejere af fast ejendom, som anvender ejendommen erhvervsmæssigt, kan ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst fratrække ejendomsskatter efter ligningslovens § 14, stk. 1. Landsskatteretten finder, at der kan godkendes fradrag for ejendomsskat for den periode hvor ejendommen anses for erhvervsmæssig i 2017. Den talmæssige opgørelse hjemvises til Skattestyrelsen.