|
|
Kendelse af 21-04-2023 - indlagt i TaxCons database den 09-05-2023
Journalnr. 19-0073507
Klagernes repræsentant har anmodet Skattestyrelsen om bindende svar på følgende spørgsmål:
”Spørgsmål 1:
Kan Skattestyrelsen godkende, at der sker overdragelse af ejendommen beliggende [adresse1], [by1], [by2] for DKK 6.500.000 uden korrigerende skattemæssige konsekvenser for køber og sælger, idet overdragelsessummen må betragtes som markedsværdien af ejendommen?”
Skattestyrelsen har besvaret spørgsmålet med ”Nej”.
Landsskatteretten stadfæster Skattestyrelsens afgørelse.
Faktiske oplysninger
Repræsentanten anmodede den 26. februar 2019 Skattestyrelsen om et bindende svar. I anmodningen om bindende svar er der anført følgende faktiske oplysninger:
”...
Spørgere, [person1] og [person2], ønsker at foretage en overdragelse af ejendommen beliggende [adresse1], [by1], [by2] (ejd. nr. [...]). Ejendommen er ejet 100 % af [person2] og sker til selskabet [virksomhed1] ApS CVR-nr. [...1], som er ejet 100 % af [person1]. Ejendommen er i øjeblikket sat til salg til DKK 6.500.000 og kan findes på dette link: https://[...dk]sag/[...]
Ejendommen er beliggende på en grund på i alt 18,0583 hektar, men har if. BBR altid (siden 1996-vurderingen) været vurderet som en beboelsesejendom og bygningen på ejendommen som et fritliggende enfamiliehus (parcelhus). På ejendommen er der herudover noteret et udhus, som blandt andet indeholder 2 hestebokse og en ferielejlighed med toilet, bad og et værelse, opbevaringsrum samt et bryggers – denne bygning er således vurderet som et udhus og ikke som en driftsbygning. Ejendommen er på Skattestyrelsens ejendomsvurdering noteret som benyttet til beboelse. Ejendomsværdien er på DKK 1.150.000, grundværdien på DKK 609.700 og ejerboligværdien på DKK 628.600.
Ejendommen har aldrig været benyttet til erhverv, men der modtages årligt et skattepligtigt offentligt tilskud fra Landbrugs- og Fiskeristyrelsen, som for indkomståret 2017 udgjorde DKK 28.860.
Tilskuddet gives til pleje af græs efter den såkaldte MVJ-ordning (Miljøvenlige Jordbrugsforanstaltninger). Dette gives til græs- og naturarealer, som enten skal plejes med afgræsning eller med slæt. Afgræsning skal ske med heste eller drøvtyggende husdyr og slæt skal ske mindst én gang om året i perioden fra den 21. juni til den 15. september. Arealet må herudover ikke slås fra den 1. maj til den 20. juni, må ikke omlægges i tilsagnsperioden og må ikke tilføres gødning eller sprøjtemidler. Sælges eller bortforpagtes arealet skal tilsagnet overdrages til den nye ejer/forpagter.
En stor del af ejendommens areal jf. bilag 1 er beskyttet natur - såkaldt § 3 jord efter Naturbeskyttelsesloven, som ikke må dyrkes. Iflg. BBR er grundværdien beregnet på baggrund af flere forskellige enhedsbeløb og prisbetegnelser. Her er prisbetegnelsen for henholdsvis 800 kvm og 4.200 kvm af grunden beregnet som små landzoneejendomme. Hele grunden har dog zonestatus af sommerhusområde, jf. BBR. For den resterende del af grundværdien er prisbetegnelsen ikke specificeret, dette vedrører henholdsvis 5.800 og 169.783 kvm, men dette må umiddelbart være den beskyttede/fredede del af grunden, som reelt kan betegnes som et klitområde, idet ejendommen er beliggende tæt på [havet].
Der er indhentet udtalelse fra [by2] Kommune omkring mulighederne for udstykning til selvstændig bebyggelse fra ejendommen. [by2] Kommune udtaler, at en anmodning om udstykning ikke må forventes godkendt.
Ejendommen er p.t. ikke overdraget endnu.
(...)
Spørgsmål 1
(...)
Ønsket svar: Ja
I den konkrete situation sker der overdragelse mellem interesseforbundne parter, idet der sker overdragelse fra [person1] og [person2] til et af [person1] ejet og domineret selskab.
Overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter uden for gavecirkulæret ville være omfattet af det nu ophævede TSS cirk. 2000-5. Dette cirkulære omfattede overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter, som ikke udelukkende er fysiske personer. Cirkulæret er dog indarbejdet i sin fulde længde i Juridisk Vejledning afsnit C.B.3.5.4.3, hvorfor praksis heri fortsat er gældende.
Ved bedømmelsen af, om en ejendomshandel mellem interesseforbundne parter er sket til markedspris, kan der efter administrativ praksis som udgangspunkt lægges vægt på den seneste offentlige ejendomsvurdering. Dette gælder dog ikke, hvis den offentlige vurdering ikke afspejler den reelle handelspris.
[adresse1], [by1] er i henhold til seneste offentlige ejendomsvurdering vurderet til DKK 1.150.000. Denne vurdering er foretaget pr. 1. oktober 2017, men har ikke ændret sig siden 2013-vurderingen. Seneste reelle vurdering af ejendommen er den ordinære vurdering, hvor ejendommen er vurderet til DKK 1.200.000.
Ejendommen er sat til salg hos ejendomsmægler til en kontant salgspris på DKK 6.500.000.
Den store forskel i den seneste offentlige vurdering og den af ejendomsmægleren vurderede salgspris skyldes umiddelbart den store herlighedsværdi, som ejendommen har, med blandt andet udsigt til [havet] samt beliggenheden i et næsten fredet område.
Den af ejendomsmægleren foreslåede salgspris på DKK 6.500.000 bør således være udtryk for markedsværdien på ejendommen, hvorfor vi vurderer, at der kan ske overdragelse til denne værdi iht. ligningslovens § 2.
Derfor henstiller vi til, at spørgsmål 1 besvares med ”Ja”.
(...)
Afslutning
Den endelige beslutning om overdragelse af ejendommen afventer Skattestyrelsens tilkendegivelse på det bindende svar.
...”
Der har under klagesagens behandling været afholdt syn og skøn vedrørende ejendommens markedsværdi. Af syns- og skønsrapporten fremgår blandt andet:
”...
Spørgsmål 1:
Skønsmanden bedes oplyse den markedsmæssige værdi på besigtigelsesdagen samt den markedsmæssige værdi på overdragelsesdagen 05.08.2019 af ejendommen beliggende [adresse1], [by1], [by2].
Skønsmanden bedes dels oplyse den markedsmæssige værdi på besigtigelsesdagen uden liggetid og dels med den markedsmæssige liggetid.
Skønsmanden bedes ligeledes dels oplyse den markedsmæssige værdi på overdragelsesdagen 05.08.2019 uden liggetid og dels med den markedsmæssige liggetid.
Skønsmanden bedes begrunde sin vurdering og herunder oplyse, hvilket forhold det har været lagt vægt på.
Svar på spørgsmål 1:
Efter besigtigelsen den 6. okt. 2021 og efter gennemgang af diverse dokumenter i sagen og efter diverse beregninger og sammenligninger, er jeg kommet frem til en markedsmæssig værdi på besigtigelsesdagen på kr. 5.875.000,- og på overdragelsesdagen den 5. august 2019, har jeg skønnet en markedsmæssig værdi på kr. 5.635.000,-
Den markedsmæssige værdi på besigtigelsesdagen, uden liggetid (skuffesalg) skønnes på besigtigelsesdagen at ligge på kr. 5.875.000,- og med en markedsmæssig liggetid skønnes markedsværdien at ligge på kr. 5.750.000,-
Den markedsmæssige værdi på overdragelsesdagen 5. august 2019. uden liggetid (skuffesalg), skønnes at ligge på 5.635.000,- og værdien med den markedsmæssige liggetid kr. 5.525.000,-
Begrundelse:
I min prisfastsættelse, har jeg naturligvis lagt vægt på herlighedsværdien på ejendommen og den fantastiske havudsigt, der er fra ejendommen og dens jorder, jeg har sammenlignet med værdien af en havudsigt i denne kaliber med andre steder på Vestkysten, f.eks. som den fremlagte [adresse2], der er handlet i maj måned 2020 til kr. 3.4 mio. med 8,1 ha. jord.
Værdien pr. 5. august 2019, har jeg skønnet lavere, i forhold til nu, pga. en langt højere aktivitet på ejendomsmarkedet i det meste af 2020 og 2021, samt den almindelige stigning, der har været på fast ejendom fra august 2019 til oktober 2021. Bl.a. indførelse af negativ rente og udbetaling af indefrosne feriepenge udløste øget købelyst og aktivitet på ejendomsmarkedet.
Min ansatte værdi på en sådan type ejendom, skønner jeg til at være højere på et skuffesalg, kontra et salg i fri handel, fordi ejendommen er meget liebhaverbetonet og derved har den et begrænset antal købere. En lang offentlig liggetid vil således blive udnyttet til afslag i købesummen for en køber.
Jeg har naturligvis også skelet til den netop fremlagte betingede købsaftale, der er på sagen, og jeg skønner at sælger i denne handel har opnået en højere pris for ejendommen, ved at yde køber den aftalte køberet/betingelse.
Spørgsmål 2:
Skønsmanden bedes oplyse ejendomme vurderet som helårsboliger i området, der kan betegnes som sammenlignelige med ejendommen beliggende [adresse1], [by1], [by2] ift. udsigtsforhold, ejendommens stand samt herlighedsværdi.
Skønsmanden bedes begrunde, hvilke af ovenstående elementer ved sammenlignelige ejendomme, der kan have betydning for den markedsmæssige værdi af ejendommen beliggende [adresse1], [by1], [by2] og den markedsmæssige værdi på sammenlignelige ejendomme.
Svar på spørgsmål 2:
Jeg oplyste under selve syn- og skønsforretningen, at der næppe findes helt sammenlignelige ejendomme, i nærområdet, der enten er handlet indenfor de seneste år og ej heller nogen, der står til salg. Dog har jeg været forbi alle de fremlagte sammenligningsejendomme, for dermed at konstatere, om der var noget, der kunne sammenlignes med netop denne ejendom. På rundturen har jeg udover den viden jeg i forvejen havde ang. værdi af havudsigt på Vestkysten, fået konstateret hvad andre ejendomme med god havudsigt, dels er handlet til eller hvad de står til salg til.
Jeg har lagt størst vægt på de solgte ejendomme, men også skelet til hvad der kan købes af udbudte ejendomme og har følgende kommentarer til de fremlagte sammenligningsejendomme:
[adresse3], [by3].: Jeg kender ejendommen rigtig godt, idet jeg solgte den for ham der restaurerede den i juni 2005 for kr. 4.000.000,- Det er en gl. skole med rigtig mange boligkvadratmeter. Den er solgt igen i nov. 2018 for kr. 4.995.000,- Der er havkig fra ejendommens 1. sal, men ellers er den beliggende i det mondæne område [...], som er et populært område, fordi det er så højtbeliggende med god udsigt. – Ikke sammenligneligt, pga. ingen bepælspligt og rigtig mange kvm. bolig. (390 kvm.).
[adresse4], [by3]: Ligeledes kender jeg adressen rigtig godt, i [...] og jeg solgte den tilbage i 2012, hvorefter der senere er bygget helt nyt hus. – Ikke sammenligneligt pga. helt ny stil og helt anden standard og alm. villagrund.
[adresse5], [by4]. Et virkelig flot sommerhus, fantastisk havudsigt og beliggende tæt på stranden og [by4] by, men prisen er meget reduceret på dette hus, fordi der er meget høj skrænt ned til stranden og det er det sted, hvor havet fortsat æder af skrænten. – Derfor er værdien af denne havudsigt og dermed værdien af det samlede hus ikke sammenlignelig.
[adresse6], [by4]. Et flot og velbeliggende sommerhus i [...] i [by4]. Der er flot havudsigt, fra grunden, dog er fotoet taget fra et højt punkt på grunden og hen over taget, så havudsigten fra boligen skønnes at være betydeligt dårligere end fotoet viser. Endvidere er prisen fra et tidspunkt, hvor det gik langsomt med salg af sommerhuse. – Ikke sammenligneligt, her et sommerhus beliggende i tæt sommerhusområde, men dog en indikation af hvad et havudsigt kostede i december 2018 i [by4].
[adresse7], [by5]. En landbrugsejendom med 19,9 ha. jord, beliggende lige nord for [by5] by, tæt på skole, idrætsfaciliteter og indkøbsmulighed. Ca. 7,2 ha. af jorden er beliggende syd for [by5] by. – Ikke sammenlignelig fordi det er en helt anden type ejendom og beliggenheden til forskel.
[adresse8], [by6]. Landbrug med 12,4 ha. jord lige omkring bygningen, men såvel bolig som tilkørsel og beliggenhed er langt fra [adresse1] og desuden var boligen under ombygning og meget lille. Denne ejendom er i nov. 2020 handlet til kr. 2.100.000,- og har slet ikke noget liebhaveri over sig.
[adresse9], [by3]. Ca. samme beliggenhed som [adresse3], men lille grund og helt gemt væk i træer. Højtbeliggende men ellers ikke nogen særlig god udsigt og derfor skønnes den ikke at være sammenlignelig.
[adresse10], [by7]. Flot sommerhus i yderste klitrække med fantastisk havudsigt og her indikeres hvad man kan få af hus med havudsigt for kr. 3.195.000,- men det er et sommerhus og har således ikke det særpræg eller liebhaveri over sig som [adresse1].
[adresse11], [by4]. Flot sommerhus ligeledes i yderste klitrække, med god havudsigt, men igen ikke sammenligneligt med [adresse1], pga. beliggenheden, tæt op af andre sommerhuse igen et sommerhus, som ikke henvender sig til samme køberklientel.
[adresse2], [by7]. Landbrugsejendom med 8,1 ha. beliggende samlet. Solgt i maj 2020 for kr. 3.400.000,- og så er bygningssættet blevet fjernet siden, undtagen et lille udhus. En virkelig fin havudsigt. – Her vil sammenligningen kunne være udsigten, landbrug med bopælspligt, men her er mere tale om agerjord til drift hvorimod [adresse1] er natur for naturelskere og tillige et meget større areal. - Jeg skønner en noget dårligere beliggenhed på [adresse2] idet denne vej er asfalteret og gennemgående med betydelig mere trafik.
Begrundelse: Generelt har jeg et meget godt kendskab til det almindelige prisniveau i området og jeg har alene brugt værdien af ovenstående ejendomme med havudsigt, til at få en indikation af hvad der er givet i tillæg pga. havudsigten. Men det specielle ved [adresse1], er herlighedsværdien af det store helt uspolerede og kuperede klitareal der hører til ejendommen og så dens uforstyrrede beliggenhed..
Spørgsmål 3:
Skønsmanden bedes oplyse, hvorvidt ejendommen beliggende [adresse1], [by1], [by2] har en kundebase, der kan have betydning for liggetiden.
Skønsmanden bedes begrunde vurderingen af kundebasen samt en vurdering af liggetiden.
Svar på spørgsmål 3:
Ejendommen [adresse1], [by1] har en kundebase, som er meget begrænset, dels er der bopælspligt på ejendommen og dels skal det være kunder med en vis økonomisk formåen, så der skønnes kun at være ganske få kunder til en sådan ejendom i dette område. Typisk står sådanne kunder, der leder efter noget specielt, noteret i køberkartoteker hos mæglere og ovenstående forhold gør, at der skønnes at være en lang liggetid, op til 12 måneder.
...”
Der har været afholdt supplerende syn og skøn vedrørende ejendommens markedsværdi. Af syns- og skønsrapporten fremgår blandt andet:
”...
Spørgsmål SS 1:
I forlængelse af sin besvarelse af spørgsmål 1 bedes skønsmanden uddybe, hvorvidt markedet for liebhaverejendomme (prisklasse over 5.000.000) i Nordjylland er større i dag end før 5. august 2019.
Skønsmanden bedes i forbindelse med sin besvarelse oplyse, hvilke konkrete oplysninger han anvender og ligger vægt herpå.
Svar på spørgsmål SS 1:
I forlængelse af besvarelse af spørgsmål 1, kan jeg tilføje, at det er min klare opfattelse, at der er sket en væsentlig forøgelse af omsætningen af liebhaverejendomme generelt, uanset om det er salg til priser under eller over kr. 5 mio. Der er siden 5. aug. 2019 og frem til nu blevet langt færre arbejdsløse, hvilket har sat mere gang i den generelle ejendomshandel og det giver automatisk dominoeffekt på dyrere og mere specielle ejendomme. Der er sket en stigning i nettoprisindekset på 5,4 % heraf 3,7 % siden okt. 2021, hvilket hovedsageligt skyldes stigende energipriser og den igangværende krig, men i perioden tilbage fra august 2019 er der blevet indført negative renter for større indestående i pengeinstitutter, folk har fået udbetalt indefrosne feriepenge og Coronapandemien gjorde, at der i lang tid ikke var rejseaktivitet ud af landet. Alt det, sammen med at realkreditrenten i en lang periode lå på mellem 1/2 og 1 procent i perioden 2020 og 2021, bevirkede en større aktivitet på liebhaverejendomme og derfor vurderede jeg ejendommen ca. 4,2 % lavere den 5. august 2019 i forhold til vurderingsdagen. Samme forhold var afgørende for at salg af sommerhuse eksploderede i samme periode.
Spørgsmål SS 2:
Skønsmanden bedes oplyse, om det har betydning for sikkerheden i hans besvarelse af spørgsmål 1 og spørgsmål SS 1, at der ikke har været nogen helt sammenlignelige ejendomme sat til salg de sidste par år i henhold til skønsmandens besvarelse af spørgsmål 2.
Svar på spørgsmål SS 2:
Som jeg tidligere har skrevet, er der ikke 2 ejendomme, der er ens og slet ikke for liebhaverejendomme, så en vis usikkerhed ved min besvarelse af spørgsmål 1 og SS1, vil der altid være, alt efter hvilke øjne, der kigger på det og hvad de øjne lægger mest vægt på ved netop det liebhaveri. Det der har vægtet mest i min besvarelse, er hvad andre liebhaverejendomme er handlet til og ikke hvad de udbydes til.
Spørgsmål SS 3:
Skønsmanden bedes oplyse, hvorvidt denne selv har bistået i handlen med eller af sammenlignelige ejendomme eller ejendomme til en pris, der som minimum udgjorde kr. 5.000.000. Skønsmanden bedes oplyse de konkrete ejendomme.
Svar på spørgsmål SS 3:
Nej det har jeg ikke. Dog følger jeg aktivt med i hvad der sker i branchen og har bl.a. solgt 2 liebhaverejendomme i mindre kaliber nemlig:
[adresse12], [by8]. [by9]. Solgt pr. 1. juli 2021 for kr. 2.750.000. Boligareal 178 kvm. Grund 2.19 ha.
[adresse13], [...]. [by10]. Solgt pr. 1. maj 2022 for kr, 3,075.000. Boligareal 217 kvm. Grund 16 ha. (frijord).
I øvrigt har jeg skelet til en anden liebhaverhandel: [adresse14], [by11]. [by12], solgt i juni 2018 for kr. 5.800.000. Boligareal 507 kvm. Grundareal 32 ha.
Spørgsmål SS 4:
Skønsmanden bedes oplyse, om det giver anledning til at ændre på besvarelsen af spørgsmål 1, at ejendommen blev solgt den 5. oktober 2021 med overtagelse pr. 1. december 2021, jf. bilag 8. Skønsmanden bedes begrunde svaret.
Svar på spørgsmål SS 4:
Nej, det giver ikke anledning til at ændre mit svar på spørgsmål 1, at handlen endte med at blive endelig, var kun godt for alle parter, men jeg fastholder, at sælger opnåede en højere pris fordi sælger først indgik en betinget handel.
Spørgsmål SS 5:
Såfremt skønsmandens besvarelse af spørgsmål SS 1 – 4 ikke giver anledning til at ændre på besvarelsen af spørgsmål 1, bedes skønsmanden begrunde, hvilke konkrete forhold der gør, at han vurderer en lavere salgspris pr. 5. august 2019 end hhv. [virksomhed2], bilag 1 og [virksomhed3], bilag 2 og den endeligt indgåede aftale om salg, jf. bilag 7 og 8.
Svar på spørgsmål SS 5
Der er ikke andre konkrete forhold der gør, at jeg pr. 5. august 2019, vurderede ejendommens pris lavere, end de forhold jeg allerede har beskrevet i besvarelse af spørgsmål SS1 og SS2. Jeg betragter bilag 1 og bilag 2 som rene salgsvurderinger og kan i den forbindelse oplyse, at mange mæglere gør ”meget” for at få nye spændende emner til salg og ofte vægter en høj pris i dette spil.
...”
Skattestyrelsens afgørelse
Skattestyrelsen har besvaret klagernes spørgsmål med ”Nej” og anført følgende begrundelse:
”...
Spørgsmål 1
I ønsker at få bekræftet at ejendommen beliggende [adresse1], [by1], [by2] kan overdrages til 6.500.000 kr. uden korrigerende skattemæssige konsekvenser for køber og sælger.
I den konkrete sag ejer [person2] ejendommen beliggende [adresse1], [by1], [by2]. Det påtænkes at overdrage ejendommen til [virksomhed1] ApS, der ejes af [person1].
Det fremgår af anmodningen, at ejendommen er sat til salg med en salgspris på 6.500.000 kr.
Der er tale om en overdragelse mellem interesseforbundne parter, hvorfor overdragelsen skal ske til handelsværdi i medfør af ligningslovens § 2. Prisen skal svare til hvad en uafhængig tredjemand vil betale for ejendommen, jf. ligningslovens § 2, stk. 1.
I forbindelse med behandlingen af det bindende svar, har vi den 5. marts 2019 bedt Vurderingsstyrelsen om at tage stilling til handelsværdien af ejendommen beliggende [adresse1], [by1], [by2].
Skattestyrelsen har modtaget følgende udtalelse den 27. marts 2019:
” Ejendommen [adresse1], [by2]
Anmodning
SP 04 – Bindende svar selskaber har ved mail af 5. marts 2019, anmodet Vurderingsstyrelsen om, at tage stilling til værdiansættelsen af ejendommen [adresse1], [by2], ejendomsnummer [...].
Udtalelse
Vurderingsstyrelsen kan ikke godkende den foreslåede handelspris på 6.500.000 kr.
Vurderingsstyrelsen skal i stedet udtale at handelsprisen for ejendommen kan fastsættes til 4.200.000 kr. Vi vurderer at denne pris ligger indenfor den skønsusikkerhed, hvormed værdien af en ejendom af denne type kan bedømmes med.
Begrundelse
Vi har ved udtalelsen særligt lagt vægt på ejendommens bygningsmæssige kvalitet, vedligeholdelse, indretning og bolig- og grundstørrelse.
Vi har gennemgået solgte ejendomme i radius af ca. 6 km omkring [adresse1], hvor der vurderes at være nogle sammenlignelige ejendomme. Vi har set på salg siden januar 2017. Særligt har vi lagt vægt på de ejendomme, som må betegnes som værende sammenlignelige i forhold til udsigtspunkter, ejendomstype, byggeår/ombygningsår, boligareal og den bygningsmæssige kvalitet og vedligeholdelse. Derudover har vi set på udbudte ejendomme i en radius af ca. 20 km, som kan betegnes som værende sammenlignelige med udgangspunkt i ovennævnte kriterier.
I nedenstående tabel vises beregningen af kontantprisen for [adresse1], [by2].
Beregning af kontantpris for [adresse1]
Beregning af vægtet areal:
Bebygget | 94 m2 a 100 % | 94 m2 |
Udnyttet | 57 m2 a 30 % | 17 m2 |
Udhus | 161 m2 a 5 % | 5 m2 |
Vægtet areal | 116 m 2 |
På baggrund af udbudte og solgte sammenlignelige ejendomme vurderer vi at den gennemsnitlige m2-pris er: 27.500 kr./m2
Hedearealer: ca. 14,5 hektar
Løvskovsareal: ca. 2,7 hektar
Handelsprisen på 4.200.000 kr. er beregnet på følgende måde:
Bygninger | 116 m2 * 27.500 kr./m2 | 3.190.000 kr. |
Hedeareal | 14,5 hektar * 50.000 kr. | 725.000 kr. |
Løvskov | 2,7 hektar * 100.000 kr. | 270.000 kr. |
Kontantpris: | 4.185.000 kr. |
Bemærkninger til beregningen
Vægtet areal:
Ved beregning af det vægtede areal for udhus, er det kun de første 100 m2 som tages med i beregningen.
Hedeareal:
Værdien for hedearealerne er prisfastsat ud fra, at vi typisk vurderer hedearealer til 50.000 kr. pr. hektar.
Løvskov:
Vurderingsstyrelsen vurderer at prisen pr. hektar løvskov kan fastsættes til 100.000 kr.
Besigtigelse
Ejendommen er besigtiget d. 20. marts 2019. Til stede var ejendomsejers mand [person1]. Vurderingsstyrelsen var repræsenteret ved [person3] og [person4], [...] i [by13].
Beskrivelse af ejendommen
Ejendommen er et fritliggende parcelhus som er opført i 1915, og gennemrenoveret i 2008, beliggende tæt ved sommerhusområdet [by1] strand, for enden af blind vej, i større naturlandskab. Ejendommens samlede boligareal udgør 151 m2, heraf 57 m2 udnyttet tagetage. Foruden parcelhuset er der et tilhørende udhus på 161 m2, som indeholder anneks og staldbygning.
Ejendommens facade er hvidpudset og opført i mursten med cementtagsten, som umiddelbart også er skiftet i 2008. Boligen er opvarmet ved elektricitet, der er gulvvarme i hele huset på nær soveværelset, hvor der er opsat elradiator. Ejendommen har et grundareal på 180.582 m2, heraf er ca. 14,5 hektar beskyttet naturområde, og ca. 2,7 hektar er udlagt til løvskov.
Indretning
Stuehuset:
Stuehuset består af større entré med klinkegulv og adgang til ejendommens eneste badeværelse. Badeværelset har bruseniche og klinkegulv med gulvvarme. Fra entré er der adgang til spisestue og i forlængelse heraf adgang til køkken/alrum med stort hjørne gulv-til-loft vinduesparti, med udsigt til natur og havkig til [havet]. Fra spisestue er der adgang til soveværelset. Der er fra spisestuen ligeledes adgang til ejendommens første sal, som består af opholdsstue med to kviste, hvorfra der mod vest er udsigt til [havet] og naturarealer. På førstesalen er der også et gæsteværelse.
Stald/anneks:
Det fritliggende udhus er opdelt i to afdelinger, den ene del af udhuset er en lade med to hestebokse. Den anden afdeling er et anneks med værelse, opbevaringsrum, bryggers samt bad og toilet.
Udvendige arealer:
Mellem parcelhus og udhus er der en flisebelagt gårdsplads. Større græsareal omkring bygningerne. Mod øst er der beplantet en 5 år gammel løvskov. Mod nord/nordvest er de ca. 14 hektar beskyttet naturområde, som er bestående af kuperede græsarealer og udsigt til [havet].
Stand
Den bygningsmæssige kvalitet og vedligeholdelse må betegnes som god. Ejendommen fremstår pæn og indbydende, ejendommen er gennemrenoveret i 2008, og fremstår velholdt. Der er installeret Smart-House elinstallation og indbyggede højtalere i lofterne i køkken/alrum, spisestue og badeværelse. ”
På baggrund af ovenstående udtalelse, godkender Skattestyrelsen ikke jeres værdiansættelse af ejendommen på 6.500.000 kr.
Bemærkninger til forslaget til bindende svar
Skattestyrelsen har modtaget jeres bemærkninger til forslaget til bindende svar. I bemærkningerne tiltræder I ikke Vurderingsstyrelsens værdiansættelse af ejendommen til 4.200.000 kr.
I forbindelse med det Bindende svar har Skattestyrelsen den 29. april 2019 bedt Vurderingsstyrelsen om at forholde sig til jeres bemærkninger til værdiansættelsen af ejendommen. Skattestyrelsen har den 20. maj 2019 modtaget følgende:
”Udtalelse om handelsværdi vedr. [adresse1], [by2].
Bindende svar har bedt Vurderingsstyrelsen forholde sig til de indsigelser, som repræsentanten har indsendt i forbindelse med deres uenighed i værdiansættelsen af [adresse1], [by2].
Indsigelsen indeholder følgende punkter, som der vil blive taget stilling til:
| • | Uenighed vedr. de sammenlignelige ejendommen, som er brugt i forbindelse med værdiansættelsen af ejendommen. |
| • | Herlighedsværdien indgår ikke i den beregnet handelsværdi. |
| • | Domme som har lagt vægt på vurderinger fra ejendomsmæglere. |
Fakta om [adresse1]
Beboelsesejendommen har et boligareal på 151 m2, hvoraf 57 m2 er udnyttet tagetage.
| • | Boligen har kun ét badeværelse |
| • | Boligen har foruden soveværelse kun ét værelse, som er beliggende på første sal. |
| • | Boligen er opvarmet med elektricitet |
| • | Boligen er fra 1915 og til-/ombygget i 2008 |
| • | Grundarealet er på ca. 18 hektar, hvoraf ca. 14 hektar er beskyttede naturområde, hvor der ikke må bebygges eller dyrkes afgrøder. |
| • | Ejendommen er beliggende ca. 1 km fra havet. Der er ikke fri passage til havet fra ejendommen. |
| • | Udsigt til [havet] |
Sammenlignelige ejendomme
Vurderingsstyrelsen er enig med repræsentanten, i at ejendommen er af speciel karakter, hvorfor det kan være svært at finde sammenlignelige ejendomme.
Det vurderes, at der på trods af ejendommens specielle karakter, har været mulighed for at anvende sammenlignelige ejendomme, som er sammenlignelige på nogle af følgende parametre: byggeår/ombygningsår, boligareal, den bygningsmæssige kvalitet og vedligeholdelse, ejendommens type og udsigtspunkter.
Der er ved fastsættelse af kontantprisen også taget udgangspunkt i hvordan prisniveauet er for ejendomme i området.
Det skal bemærkes, at der ikke vurderes at være ejendomme i området i et prisniveau på 6.500.000 kr. som vurderes at være sammenlignelige med [adresse1].
Det skal i øvrigt bemærkes, at der ved værdiansættelsen er ansat en separat pris for henholdsvis 14,5 hektar hedeareal samt 2,7 hektar løvskov, som er medregnet foruden en m2-pris for bygningerne.
Solgte sammenlignelige ejendomme:
[adresse5], [by4], [by2] og [adresse6], [by4], [by2]: Det er korrekt at begge disse ejendomme er noteret som fritidsboliger, hvorfor de som udgangspunkt ikke må anvendes til helårsbeboelse.
Der er ved disse to ejendomme særligt lagt vægt på afstanden til [havet] og særligt deres direkte havudsigt, hvorfor det vurderes at have en vis sammenligningsgrundlag i forhold til udsigt til havet.
[adresse3], [by3], [by2] og [adresse4], [by3], [by2].
Begge ejendomme er noteret som beboelsesejendomme ligesom [adresse1]. Det vurderes at disse ejendomme har en vis sammenlignelighed på trods af et mindre grundareal.
Begge ejendomme er beliggende ca. 11 km fra [by2] by, hvilket også gør sig gældende med [adresse1]. Det er korrekt at disse to ejendomme ikke er beliggende med udsigt til havet. Det skal dog bemærkes at begge ejendomme ligger i naturområder, hvilket også har en vis værdi.
Det gør sig ligeledes gældende for begge ejendomme, at boligarealet er større end [adresse1], hertil også at der som minimum er ét badeværelse samt min. 3 værelser mere i hver bolig. Ejendommen [adresse4] er opført i 2018, hvilket også bevirker at prisen er høj.
Udbudte og tidl. udbudte sammenlignelige ejendomme:
Udbudte ejendomme:
[adresse7], [by12] og [adresse8], [by14]
Det er korrekt at begge ejendomme er noteret som landbrugsejendomme, hvorfor de af mindre grad kan anvendes som sammenlignelige ejendomme. Det vurderes dog at særligt [adresse8] må betegnes som værende sammenlignelig bl.a. ved boligareal, byggeår/ombygningsår, den bygningsmæssige kvalitet og vedligeholdelse, samt boligindretning. Ejendommen har ligesom [adresse1] ligeledes kun ét badeværelse. Ejendommen er beliggende kun 400 meter fra [havet].
[adresse9], [by2]
[adresse9] er ligesom [adresse1] noteret som en beboelsesejendom. Ejendommen er gennemrenoveret i 2015. Ejendommens indvendige stand betegnes som værende god og sammenlignelig med [adresse1]. Det er korrekt at ejendommen ikke er i besiddelse af havudsigt, det skal dog nævnes at ejendommen er beliggende i naturområder, hvilket ligesom havudsigt har en vis herlighedsværdi. Det skal også nævnes at [adresse9]s boligareal er en del større end [adresse1].
[adresse10], [...], [by2] og [adresse11], [by4], [by2]
Der er i samme grad som beskrevet ved [adresse5] og [adresse6] særligt lagt vægt på afstanden til [havet] og deres direkte havudsigt.
Tidligere udbudte ejendomme:
[adresse2], [by2]
Vurderingsstyrelsen har ved udtalelsen d. 27. marts 2019 særligt lagt vægt på denne ejendom, som vurderes at være meget sammenlignelig med [adresse1]. Den er særligt sammenlignelig hvad angår udsigtspunkter, da der fra ejendommen vurderes at være samme havudsigt, som ved [adresse1]. Ejendommen er beliggende med ca. samme afstand til [by2] by og ca. samme afstand til [havet]. Ejendommen har et større boligareal, her i blandt ét ekstra badeværelse og ét ekstra værelse. Ejendommen er dog ombygget 11 år før [adresse1], hvilket trækker prisen ned for [adresse2]. Ejendommens grundareal er på 8,1 hektar. Ejendommen var udbudt til salg for 4.500.000 kr.
Ejendommen er efter udtalelsen d. 27 marts 2019 igen udbudt til salg. Som der blandt andet blev noteret om ejendommen, måtte der forventes et afslag ved salg, bl.a. grundet ejendommens liggetid. Ejendomsmægler [virksomhed4] har på nuværende tidspunkt ejendommen udbudt til 3.595.000 kr. (https://[...dk][...])
Det ses på billederne fra ejendomsmægleren, at stuehuset fremstår i ældre stand end [adresse1], hvilket også var med i overvejelserne i første udtalelse. Udsigtspunkter vurderes meget sammenlignelig med [adresse1].
Herlighedsværdien
I udtalelsen fra Vurderingsstyrelsen, under begrundelsen for hvordan vi er kommet frem til handelsprisen er der skrevet følgende: ”Vi har ved udtalelsen særligt lagt vægt på ejendommens bygningsmæssige kvalitet, vedligeholdelse, indretning og bolig- og grundstørrelse. ”
Det er korrekt, at der i dette afsnit ikke specifikt er skrevet, at vi har taget højde for herlighedsværdien. Det skal dog bemærkes, at der ved de sammenlignelige ejendomme er særligt lagt vægt på udsigtspunkter, som er en af disse punkter hvorved [adresse1] vurderes at have en del herlighedsværdi.
Der er i den samlede vurdering i særdeleshed taget højde for [adresse1]s udsigt til [havet] samt det omkringliggende landskab.
Domstolsafgørelse
Repræsentanten henviser til en dom fra Østre Landsret, SKM2017.264.ØLR, der handler om en overdragelse af en ejendom fra en hovedaktionær til dennes selskab. Dvs. at den overordnet omhandler den samme situation som i sagen om overdragelse af [adresse1], [by2].
Repræsentanten henviser i sin indsigelse til andet afsnit under Landsrettens begrundelse og resultat, hvor det fremgår at Landsretten lægger afgørende vægt på skønserklæringen fra skønsmanden, der er statsautoriseret ejendomsmægler og valuar.
Den omtalte skønserklæring er foretaget i forbindelse med sagens behandling i skatteankenævnet, hvor der blev udmeldt en ejendomsmægler som skønsmand. Ejendomsmægleren optræder altså her som uvildig skønsmand, og det er på baggrund af dette at Landsretten lægger afgørende vægt på erklæringen.
Vi mener derfor ikke at dette kan sidestilles med den aktuelle sag om overdragelse af [adresse1], hvor ejendomsmæglervurderingerne er lavet i forbindelse med salg af ejendommen, og ikke i forbindelse med en retssag, hvor der laves en erklæring af en af skatteankenævnet udmeldt skønsmand.
De modtagne ejendomsmæglervurderinger indgår i vores vurdering af hvad handelsprisen er på [adresse1], men de indgår ikke med afgørende vægt.
Beregning af ny kontantpris:
Vurderingsstyrelsen har ved endnu en gennemgang af udtalelsen vurderet, at vægtningerne som er brugt i forbindelse med udregning af en kontantpris, skønnes at være i den lave ende af hvad de faktisk er værd. I den oprindelig udtalelse er den udnyttede tagetage vægtet med 30 % samt udhuset er vægtet med 5 % og ligeledes kun de første 100 m2. Ved de oprindelige beregninger er der taget udgangspunkt i de systemmæssige vægtninger.
Vi vurderer at vægtningerne for ejendom bør være følgende:
Bebygget areal | 94 m2 a 100 % | 94 m2 |
Udnyttet tagetage | 57 m2 a 50 % | 28,5 m2 |
Udhus | 161 m2 a 7 % | 11 m2 |
Vægtet areal | 133,5 m 2 |
Vi har samtidig vurderet at udhuset bør vurderes med hele arealet på 161 m2.
Vi vurderer at m2-prisen, som er brugt i beregningen i udtalelsen, anses for at være korrekt. Hvorfor vi fastholder en m2-pris på: 27.500 kr./m2.
Vi vurderer endvidere, at priserne for henholdsvis hedeareal og løvskov ligeledes skønnes at være korrekte.
Med udgangspunkt i ovennævnte vægtede areal er en ny kontantpris beregnet til følgende:
Bygninger | 133,5 m2 * 27.500 kr./m2 | 3.671.250 kr. |
Hedeareal | 14,5 hektar * 50.000 kr. | 725.000 kr. |
Løvskov | 2,7 hektar * 100.000 kr. | 270.000 kr. |
Kontantpris: | 4.666.250 kr. |
Vurderingsstyrelsen kan på baggrund af de nye beregninger udtale at handelsprisen for ejendommen kan fastsættes til 4.700.000 kr. Vi vurderer at denne pris ligger indenfor den skønsusikkerhed, hvormed værdien af en ejendom af denne type kan bedømmes med. ”
Skattestyrelsen kan efter en samlet konklusion ikke godkende at ejendommen overdrages til 6.500.000 kr. uden korrigerende skattemæssige konsekvenser for køber og sælger.
Spørgsmål 1 besvares med nej.
...”
Klagernes opfattelse
Klagernes repræsentant har nedlagt påstand om, at Skattestyrelsens svar på spørgsmålet skal ændres til ”Ja”, da ejendommens markedsværdi skal fastsættes til 6.500.000 kr.
Repræsentanten har anført følgende begrundelse:
”...
Klagens genstand
[person1] og [person2] har ønsket at overdrage ejendommen beliggende [adresse1] til det af [person1] 100 % ejede selskab [virksomhed1] ApS CVR-nr. [...1].
Ifm. værdiansættelsen af ejendommen har der været indhentet to vurderinger af ejendommen fra lokale ejendomsmæglere, hvorefter der for at sikre Skattestyrelsens enighed i ejendommens markedsværdi og undgå unødige skattemæssige konsekvenser er anmodet om bindende svar. Det var oprindeligt planen at sælge ejendommen til tredjemand, hvorfor den har været til salg på følgende link: https://[...dk]sag/[...]
Der blev i det bindende svar også spurgt til eventuel skattefrihed ved salget af ejendommen, idet der var tvivl om, hvorvidt salget var omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8 eller 9.
Denne klage vedrører udelukkende Skattestyrelsens besvarelse af spørgsmål 1 i det bindende svar og således selve Skattestyrelsens værdiansættelse af ejendommen. Klagen vedrører ikke svaret på spørgsmålet om skattefriheden ved salget af ejendommen, som er behandlet i det bindende svars spørgsmål 2.
Skattestyrelsen har ved besvarelsen af spørgsmål 1 bedt Vurderingsstyrelsen om at tage stilling til værdiansættelsen, hvorefter ejendommen er blevet besigtiget af Vurderingsstyrelsen. Vurderingsstyrelsen vurderede herefter i første omgang, at ejendommen skulle værdifastsættes til DKK 4.200.000, og dette udkast til svar blev sendt i høring. Efter vores kommentarer til Vurderingsstyrelsens første udkast har Vurderingsstyrelsen efterfølgende vurderet ejendommen til at have en værdi på DKK 4.700.000.
Vi mener fortsat, dette er langt under ejendommens markedsværdi, som vi mener udgør DKK 6.500.000. Der skal i denne forbindelse henses til, at:
| • | Ejendommene Vurderingsstyrelsen sammenligner med ved beregningen af en kvm-pris ikke kan anses for at være sammenlignelige med [adresse1] |
| • | Der ikke i Vurderingsstyrelsens beregning indgår den herlighedsværdi, som netop kendetegner [adresse1] |
| • | En lokal ejendomsmægler har vurderet ejendommen til at have en markedsværdi på mellem DKK 6.900.000 og DKK 7.500.000, og en anden lokal ejendomsmægler har vurderet ejendommen til at have en markedsværdi på DKK 6.000.000. |
Sammenlignelige ejendomme
Vurderingsstyrelsen tilkendegiver efter at have modtaget vores kommentarer til deres første udkast på DKK 4.200.000, at ejendommen beliggende [adresse1] er af speciel karakter. Vurderingsstyrelsen mener dog fortsat, at det har været muligt at finde ejendomme i området, som enten er solgt eller er til salg, og som er sammenlignelige (bilag 2 og 3). Disse ejendomme er if. Vurderingsstyrelsen sammenlignelige med [adresse1] på nogle af følgende parametre: byggeår/ombygningsår, boligareal, den bygningsmæssige kvalitet og vedligeholdelse, ejendommens type og udsigtspunkter.
[adresse5], [by4], [by2], [adresse6], [by4], [by2], [adresse10], [...], [by2] og [adresse11], [by4], [by2]
Vurderingsstyrelsen har ved sammenligningen af disse fire ejendomme lagt vægt på afstanden til [havet] og særligt deres havudsigt, hvorefter det vurderes, ejendommene har en vis sammenlignelighed med [adresse1].
Alle ejendomme er noteret som fritidsboliger (sommerhuse). Ejendommene er derfor ikke noteret som boliger med køkken og må ikke anvendes som boliger. Ejendommene er umiddelbart beliggende, således der er udsigt til [havet], men det fremgår ikke med sikkerhed af billederne i bilag 2 og 3. Modsat kan det af salgsopstillingen for [adresse1] tydeligt ses, at der fra stuen på første sal er udsigt til [havet]. Af de opstillede 6 parametre opfylder disse fire ejendomme således ét, hvorefter ejendommene må betegnes som at være meget lidt sammenlignelige med [adresse1].
[adresse3], [by3], [by2], [adresse4], [by3], [by2] og [adresse9], [by2]
Vurderingsstyrelsen har ved disse tre ejendomme blandt andet lagt vægt på afstanden til [by2] by, samt at ejendommene ligger i naturområder, hvilket Vurderingsstyrelsen mener bør have en vis værdi.
Ud over at være af samme ejendomstype er disse tre ejendomme ikke umiddelbart sammenlignelige med [adresse1] på andre af de opstillede parametre end ejendomstype. Vi er ikke uenige i, at ejendommenes beliggenhed i naturområder kan have en vis værdi, men dette gør sig også gældende for [adresse1]. [adresse1] har således altså både en beliggenhed i et naturområde med udsigt til marker og skov og samtidig udsigt til [havet], hvilket umiddelbart har en yderligere merværdi end blot en beliggenhed i et naturområde.
Vurderingsstyrelsen nævner herudover, at ejendommene har et boligareal større end [adresse1] og for to af ejendommene minimum ét badeværelse og 3 værelser mere. Dette må umiddelbart betyde, Vurderingsstyrelsen mener, at dette skal tolkes som noget positivt ved beregningen af en kvm-pris for de to ejendomme og som noget, der påvirker værdien i opadgående retning. Et større boligareal betyder nødvendigvis ikke en højere kvm-pris, idet en køber ikke altid vil betale lige så meget for de sidste kvm som de første. Dette ses eksempelvis ved ejendommen [adresse8], [by14], som Vurderingsstyrelsen også sammenligner med. Denne ejendom har netop blot et vægtet areal på 95 kvm, men en kvm-pris på DKK 42.052 og altså en langt højere kvm-pris end ovenstående ejendomme.
Det skal herudover bemærkes, at det er sammenlignelige ejendomme, der skal sammenlignes med og ikke ejendomme, som må formodes at ligge i samme prisklasse som [adresse1] ift. enten en høj eller lav pris. Vurderingsstyrelsens bemærkning vedr. [adresse4], og at denne ejendom er opført i 2018, leder tankerne hen på, at man blot sammenligner med ejendomme i området med en høj pris, fremfor egentlig sammenlignelige ejendomme. At [adresse4] er opført i 2018 gør netop, at ejendommen ikke er sammenlignelig med [adresse1].
De tre ejendomme er efter vores mening således meget lidt sammenlignelige med [adresse1].
[adresse7], [by12] og [adresse8], [by14]
Begge disse ejendomme er noteret som landbrugsejendomme og er således ikke af samme ejendomstype som [adresse1]. Det vurderes dog, at særligt [adresse8] må betegnes som at være sammenlignelig med [adresse1] ift. boligareal, byggeår/ombygningsår, den bygningsmæssige kvalitet, vedligeholdelse samt boligindretning. [adresse8] har dog ingen udsigt til [havet].
Anvendes kvm-prisen på [adresse8], som er DKK 42.052, på [adresse1], der er beregnet til at have et vægtet areal på 133,5 kvm, fås en handelspris for [adresse1] på DKK 5.613.942. Denne handelspris på [adresse1] er således beregnet på baggrund af en ejendom uden havudsigt, som if. Vurderingsstyrelsen er sammenlignelig på en del af de opstillede parametre. Det er ikke umiddelbart muligt at opgøre en bestemt pris for udsigt til havet, men udsigt til havet må dog have en eller anden form for værdi, som skal tillægges den ovenfor beregnede handelspris for [adresse1] på baggrund af kvm-prisen på [adresse8].
Det er ikke utvivlsom, værdien på havudsigt kan være omkring DKK 1.000.000, hvorefter handelsprisen på [adresse1], beregnet på baggrund af [adresse8], således lander omkring værdien, som der er anmodet om; DKK 6.500.000.
[adresse2], [by2]
Vurderingsstyrelsen har ved deres udtalelse lagt særligt vægt på denne ejendom, idet den vurderes at være meget sammenlignelig med [adresse1]. Dette angår ift. Vurderingsstyrelsen blandt andet ejendommens udsigtspunkter. Modsat er ejendommen ombygget 11 år før [adresse1], hvilket Vurderingsstyrelsen udtaler trækker prisen ned for [adresse2]. Dette leder igen tankerne hen på, at det er en høj eller lav pris, som Vurderingsstyrelsen har anvendt som parameter og ikke ejendomme, som er sammenlignelige.
Vi mener ikke, at salgsbillederne af [adresse2] dokumenterer den samme udsigt over [havet], som salgsbillederne af [adresse1]. I salgsmaterialet for [adresse2] ses et billede med udsigt over [havet], men billedet og udsigten er tydeligvis ikke taget inde fra selve ejendommen. Udsigten på billederne i salgsmaterialet er umiddelbart fra et vilkårligt sted på grunden.
Det skal herudover bemærkes, at en stor del af jordtilliggendet på [adresse2] reelt består af agerjord, og 2 af bygningerne på ejendommen er noteret som bygning til erhvervsmæssig produktion vedrørende landbrug (anvendelseskode 210). Spørgsmålet er herefter, hvorvidt [adresse2] er korrekt noteret, og hvorvidt ejendommen vil kunne sælges skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, da dette også kan have indflydelse på en ejendoms værdi.
På denne baggrund mener vi, [adresse2] ligeledes er meget lidt sammenlignelig med [adresse1], da det blandt andet ikke er dokumenteret, at ejendommene reelt har samme udsigtspunkter, og [adresse2] tydeligt ikke er i samme indvendige stand og bygningsmæssige kvalitet som [adresse1].
Herlighedsværdi
På baggrund af ovenstående ejendomme mener vi således ikke, at Vurderingsstyrelsen tager højde for den herlighedsværdi, som netop kendetegner [adresse1], idet ingen af ovenstående ejendomme har udsigt til natur og vand og samtidig kan bebos hele året rundt. Det er korrekt, at visse ovenstående ejendomme har udsigt til vandet, og det er ligeledes korrekt, at visse ovenstående ejendomme har udsigt til natur. Vi mener dog ikke, at ovenstående ejendomme har den samlede herlighedsværdi i form af både natur og vand, som [adresse1] besidder, og som der henvises til af ejendomsmægler (bilag 4).
Det kan herudover bemærkes, at der efter de nye regler for landets ejendomsvurderinger vil blive taget højde for en herlighedsværdi, når værdien på ejendomme med ”speciel beliggenhed” eller lign. skal vurderes. At visse ejendomme kan have en herlighedsværdi, som ikke kan måles på baggrund af en standard kvm-pris for et område er således tilkendegivet i lovgivningen for ejendomsvurderinger.
Iflg. Vurderingsstyrelsen er [adresse1] ombygget i 2008. Denne ombygning var dog meget omfattende og kan stort set sidestilles med en ny opførelse, da det under renoveringen af huset stort set kun var ydermure, som stod tilbage. Under renoveringen blev der således isat to store kviste, der blev lavet ny ruminddeling, badeværelse, forgang, isolering, etageadskillelse, loft, trappe, gulv, tag og elinstallationer (Smart House). Ejendommen er således helt gennemrenoveret. I medsendte bilag 5, 6 og 7 er skitseret, hvor omfattende renoveringen var, og der er således mere tale om et hus opført i 2008 end et hus ombygget i 2008.
Vurderinger fra lokale ejendomsmæglere
Jf. bilag 4 har en ejendomsmægler vurderet ejendommen til at have en kontantværdi på mellem DKK 6.900.000 og DKK 7.500.000. Den værdi, man selv valgte at gå med ift. at sætte ejendommen til salg, blev dog DKK 6.500.000. Herudover fik man ejendommen vurderet af en anden ejendomsmægler, jf. bilag 8, som fastsatte ejendommen til at have en værdi på DKK 6.000.000.
Der er således to ejendomsmæglere, som uafhængigt af hinanden har vurderet ejendommen til at have en handelsværdi på DKK 6.000.000 og mellem DKK 6.900.000-7.500.000.
I sager ved domstolene ses i tilfælde, hvor ejendomme er overdraget mellem interesseforbundne parter, at der bliver lagt endelig vægt på vurderinger fra ejendomsmæglere ift. fastsættelse af handelsprisen. Dette ses eksempelvis i SKM 2017.264 ØLR:
”Også Landsretten lægger afgørende vægt på skønserklæringen og den supplerende erklæring fra skønsmanden statsautoriseret ejendomsmægler og valuar, cand. jur. SJ.”
Vurderingsstyrelsen udtaler, at denne praksis kun følges af Skatteankenævnet ifm. skønserklæringer, hvor ejendomsmægleren optræder som uvildig skønsmand. Vurderingsstyrelsen mener herefter ikke, at ejendomsmæglervurderingen i ovenstående afgørelse kan sidestilles med de ejendomsmæglervurderinger, der henvises til i bilag 4 og 8. Vurderingerne i bilag 4 og 8 indgår dog i Vurderingsstyrelsens vurdering af [adresse1].
Ud fra Vurderingsstyrelsens beregning af værdien på [adresse1] kan det umiddelbart ikke gennemskues, hvor i beregningen de to ejendomsmæglervurderinger er indgået. Vurderingsstyrelsens vurdering er fortsat 21,6 % mindre end den laveste ejendomsmæglervurdering på DKK 6.000.000. Vi mener derfor fortsat, at Vurderingsstyrelsens værdi er langt under en markedsværdi.
Afslutning
Det er herefter vores opfattelse, eftersom Vurderingsstyrelsen i to omgange fortsat er langt fra markedsværdien vurderet af to lokale ejendomsmæglere, at værdiansættelsen skal foretages ved en konkret vurdering og besigtigelse af ejendommen, hvorfor en vurderingsmand vil være det bedste bud på at få fastlagt ejendomsværdien.
Såfremt der måtte være spørgsmål, står vi naturligvis til rådighed.
...”
Repræsentanten har anført følgende til skønsrapporten:
”...
Skattestyrelsen har ved besvarelsen af spørgsmål 1 i det påklagede bindende svar bedt Vurderingsstyrelsen om at tage stilling til værdiansættelsen af [adresse1]. Ved denne værdiansættelse blev ejendommen i første omgang værdiansat til DKK 4.200.000 af Vurderingsstyrelsen. Efter vores kommentarer til denne værdi, da værdien efter vores opfattelse på ingen måde svarede til ejendommens reelle markedsværdi, blev Vurderingsstyrelsens værdiansættelse ændret til DKK 4.700.000.
Dette svarer fortsat efter vores opfattelse ikke til den reelle værdi på [adresse1], hvilket til dels også understøttes af skønsmandens udtalelser. Vi mener dog ikke, at skønsmandens udtalelser kan lægges fuldstændig til grund for værdiansættelsen, da der også fremgår en vis usikkerhed om værdien fra skønsmandens side.
Værdien på ejendommen
Skønsmanden udtaler, at markedsværdien på overdragelsestidspunktet d. 5. august 2019 skønnes at have en værdi på DKK 5.635.000 uden liggetid (skuffesalg) og DKK 5.525.000 med en markedsmæssig liggetid.
På besigtigelsesdagen d. 6. oktober 2021 skønnes værdien af skønsmanden uden liggetid at være på DKK 5.875.000 og DKK 5.750.000 med en markedsmæssig liggetid. Det skal dog oplyses, at der på dette tidspunkt allerede var indgået en betinget købsaftale med en uafhængig part, der pr. 5. november 2021 blev opfyldt og ejendommen således mellem uafhængige parter er solgt for DKK 5.995.000 i oktober 2021. Af denne købsaftale fremgår det, at der blev givet et nedslag på DKK 500.000 ift. ejendommens udbudte pris på DKK 6.500.000 som følge af godtgørelse for manglende lovliggørelse/godkendelse af carport, bad og toilet i udhus samt karnap på boligen.
Skønsmanden kommer i begrundelsen for de ovenstående skøn ikke yderligere ind på, hvordan værdierne konkret er fundet/beregnet og derfor blev der udbedt supplerende syn og skøn. I det supplerende syn og skøn fremgår det heller ikke tydeligt, hvordan de pågældende værdier er beregnet. På den baggrund kan der efter vores opfattelse herske tvivl om de pågældende skønnede værdier og hvor stor betydning de skal have for værdien på [adresse1].
Derudover fremgår det af skønsmandens udtalelser, at der ikke findes en sammenlignelig ejendom langs den nordjyske vestkyst med samme herlighedsværdi og havudsigt som [adresse1], hvilket efter vores opfattelse skal forstås sådan, at skønsmandens værdiansættelse også er med en vis usikkerhed og forbehold.
De skønnede værdier fundet ifm. syn- og skønsforretningen fremstår således generelt med en vis usikkerhed.
På den baggrund kan skønsmandens udtalelser ikke udelukkende danne grundlag for en værdiansættelse, men skal sammen med de øvrige udtalelser fra ejendomsmæglere indgå i en samlet vurdering af værdien på [adresse1]. En ejendomsmægler med erfaring i liebhaverejendomme i området har vurderet ejendommen til mellem DKK 6.900.000 og DKK 7.500.000 og [virksomhed5] har vurderet ejendommen til DKK 6.000.000.
Når der henses til udtalelserne omkring værdien fra skønsmanden, og de øvrige ejendomsmæglere, så er det fortsat vores opfattelse, at den handlede værdi på [adresse1] på DKK 6.500.000 ikke synes at være langt fra den markedsværdi, der kan forventes på ejendommen.
Vi skal derudover bemærke, at Vurderingsstyrelsens værdiansættelse på både DKK 4.200.000 og DKK 4.700.000 er meget langt fra skønsmandens skøn over værdien, ligesom skønsmanden fuldstændig afviser de ejendomme som Vurderingsstyrelsen har anset for at være sammenlignelige med [adresse1]. Vurderingsstyrelsens ansættelse og de ejendomme der i den forbindelse er anvendt som sammenlignelige bør derfor ikke kunne indgå i sagen, da Vurderingsstyrelsens grundlag og værdier synes alt for langt fra den reelle markedsværdi på [adresse1].
Vi henviser i den forbindelse også til, at ejendommen mellem uafhængige parter er solgt for DKK 5.995.000 efter et nedslag i den oprindelige udbudte pris på DKK 6.500.000 efter købers gennemgang af ejendommen, hvor det blandt andet er konstateret, at en del af ejendommen ikke er lovliggjort/godkendt.
Afslutning
På den baggrund mener vi således ikke, at Vurderingsstyrelsens udtalelser omkring markedsværdien kan tages til indtægt i den pågældende sag. Dette skal modsat til dels skønsmandens udtalelse, vurderinger fra andre ejendomsmæglere med kendskab til området og liebhaversegmentet samt salget mellem uafhængige parter, der alle indikerer at markedsværdien på ejendommen ligger i et niveau omkring DKK 6.500.000.
...”
Repræsentanten er fremkommet med følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling:
”Af forslaget til afgørelse fremgår det, at Skattestyrelsens afgørelse stadfæstes. Vi forstår forslaget sådan, at det alene er Skattestyrelsens ’nej’ der stadfæstes og ikke Skattestyrelsens begrundelse, med henvisning til en handelspris på DKK 4.700.000, men dette fremstår for os lidt utydeligt af Skatteankestyrelsens forslag.
Vi skal derfor venligst bede om, at det af forslaget tydeligt fremgår, hvilken del af Skattestyrelsens afgørelse der stadfæstes. Hvis Skatteankestyrelsen ikke stadfæster Skattestyrelsens begrundelse, der henviser til en værdi på DKK 4.700.000, bør dette tydeligt fremgå af forslaget.
Derudover er selve teksten i forslaget for os at se en smule tvetydig. Af teksten fremgår det, at det på baggrund af skønsmandens ansættelse ikke findes godtgjort, at en værdiansættelse på DKK 6.500.000 kan lægges til grund. Der nævnes i forslaget dog ikke, hvilken værdi parterne i så fald kan anvende, således overdragelsen kan ske uden korrigerende skattemæssige konsekvenser. Der gøres opmærksom på, at spørgsmålet er formuleret således, at overdragelsen ønskes foretaget til en værdi uden korrigerende skattemæssige konsekvenser.
Kan skønsmandens ansættelse på DKK 5.700.000 anvendes af parterne, eller kan handelsværdien ifm. salget til tredjemand på DKK 6.000.000 anvendes? Vi skal venligst bede om, at forslaget således er tydeligere, således parterne kan indrette sig bedst muligt.”
Landsskatterettens afgørelse
Skattepligtige, der foretager handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med en nærmere angivet kreds af interesseforbudne parter (kontrollerede transaktioner), skal ved opgørelsen af den skatte- og udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionen var afsluttet mellem uafhængige parter (armslængdeprincippet), jf. ligningslovens § 2.
Henset til skønsmandens ansættelse af ejendommens værdi i 2019 finder Landsskatteretten, at repræsentantens opgjorte værdiansættelse af ejendommen på 6.500.000 kr. ikke kan lægges til grund. Landsskatteretten har lagt vægt på vurderingerne i skønsrapporten, herunder problemstillingen omkring ejendommens specielle karakter, samt oplysningerne i sagen i øvrigt.
Der foreligger efter Landsskatterettens opfattelse ikke tungtvejende argumenter for ikke at følge skønsmandens vurdering.
Det spørgsmål, der er anmodet om et bindende svar på, er af repræsentanten formuleret således:
”Kan Skattestyrelsen godkende, at der sker overdragelse af ejendommen beliggende [adresse1], [by1], [by2] for DKK 6.500.000 uden korrigerende skattemæssige konsekvenser for køber og sælger, idet overdragelsessummen må betragtes som markedsværdien af ejendommen?”
Landsskatteretten stadfæster Skattestyrelsens afgørelse, således at det stilledes spørgsmål besvares med ”Nej”.