Kendelse af 11-12-2020 - indlagt i TaxCons database den 23-01-2021

Faktiske oplysninger

Klageren er eneanpartshaver og administrerende direktør i [virksomhed1] ApS (herefter selskabet), cvr-nr. [...1]. Selskabets formål er at drive virksomhed indenfor køb af salg af fast ejendom udlejning heraf, anden passiv kapitalanbringelse samt hermed beslægtet virksomhed efter direktionens skøn.

Det fremgår af købsaftale af den 7. november 2013, at klageren købte 3 ejendomme beliggende [adresse1], [adresse2] og [adresse3], [by1]. [adresse2] og [adresse3] er begge ubebyggede grunde, der ligger op til [adresse1]. Købsprisen for ejendommene fordelte sig:

Ifølge oplysninger fra Bygnings- og Boligregistret (BBR) om [adresse1], består ejendommen af et parcelhus med anneks opført i 1930 med et samlet boligareal på 421 kvadratmeter, en garage og en carport.

Repræsentanten har oplyst, at ejendommen var i meget dårlig stand ved klagerens erhvervelse, hvorfor der i perioden efter købet i 2013 blev gennemført en totalrenovering både indvendigt og udvendigt. Der er fremlagt billeddokumentation af det arbejde, som klageren har udført på ejendommen.Repræsentanten har også oplyst, at klageren anvendte ca. 6 mio. kr. til renovering af ejendommen. Fakturaer, kvitteringer og en specifikation over de enkelte udgifter i forbindelse med renoveringen er ikke fremlagt.

Af Sikkerhedsstyrelsens huseftersyn og tilstandsrapport for 2017, fremgår følgende vedrørende bygningernes generelle tilstand:

”Husets og anneksets tilstand er over middel ift. sin alder. Der må forventes nogle reparationer og almindelig vedligeholdelse. Garage ud overdækning er i mindre god stand, og der må forventes en del reparationer.”

Det fremgår af Skattestyrelsens afgørelse, at Vurderingsstyrelsen bl.a. har oplyst følgende vedrørende ejendommens stand og beliggenhed:

”Stand

[adresse1] er handlet i 2013 til kr. 8.300.000, hvor ejendommen var i dårlig stand. Inden ejendommen blev solgt i 2016, har den gennemgået en total renovering. Der er renoveret med respekt for ejendommens arkitektur og oprindelige udseende og i en høj kvalitet, hvilket har gjort ejendommen mere værd.

Ejendommen er opført i solide og gedigne byggematerialer og i en byggestil, som gør at ejendommen minder om et lille slot/gods. Fundamentet er et højt og solidt støbt kampestensfundament. Facaden er opført i røde mursten og taget med røde teglsten. Ejendommen er i øvrigt fredet.

Beliggenhed

Til den ene side ligger ejendommen i naturlige og skønne omgivelser med udsigt og adgang til fælles sø og 400 meter fra [skoven]. På den anden side ligger ejendommen ud til Ring 04. Her er ejendommen negativt påvirket af den trafikstøj der kommer fra vejen.”

Ejendommen tjente som bolig for klageren i perioden fra den 1. februar 2014 til den 1. december 2016.

Forinden salget af ejendommene indhentede klageren vurderinger ved ejendomsmæglerne [virksomhed2] samt [virksomhed3], der samlet vurderede ejendommene til henholdsvis 16.800.000 kr. og 17.500.000 kr.

Ifølge [virksomhed4] blev ejendommene udbudt på det frie ejendomsmarked til 16.800.000 kr. i december 2015, hvorefter udbudsprisen blev nedjusteret til 15.995.000 kr. i marts måned 2016.Repræsentanten har oplyst, at udbudsprisen blev fastsat for at fremskynde et salg, men at der kort tid efter blev mulighed for at udleje ejendommen, [adresse1], til [virksomhed5] ApS. Ifølge repræsentanten blev det herefter vurderet, at det var bedst at sælge ejendommen [adresse1] til [virksomhed1] ApS. Udlejningen skete med virkning fra den 1. januar 2017.

Selskabet erhvervede pr. 16. november 2016 ejendommene [adresse1], [adresse2] og [adresse3], [by1], fra klageren for en samlet pris på 16.000.000 kr. Prisen var fordelt på ejendommene som følger:

Det følger af den Offentlige Informationsserver, OIS, at selskabet solgte ejendommen [adresse1] separeret fra grundene i et almindeligt frit salg for 8.150.000 kr.den 6. september 2017. Ejendommen er ikke videresolgt efterfølgende. Grundene [adresse2] og [adresse3], blev solgt for hhv. 2.150.000 kr. og 2.550.000 kr. i almindeligt frit salg den 28. marts 2019.

Den offentlige ejendomsvurdering for ejendommene var i årene 2013-2016:

Skattestyrelsens afgørelse

Skattestyrelsen har forhøjet klagerens aktieindkomst med 3.000.000 kr. og kapitalindkomst med 1.161.393 kr. for indkomståret 2016.

Skattestyrelsen har som begrundelse for forhøjelsen af klagerens aktieindkomst anført:

”Du har solgt de 3 ejendomme/grunde til dit selskab for 16 millioner kr. Skattestyrelsen har bedt Vurderingsstyrelsen om en udtalelse for handelsprisen for de 3 ejendomme på handelstidspunktet. Vurderingsstyrelsen har den 6. marts 2019 udtalt, at handelsprisen for de 3 ejendomme på handelstidspunktet var 13 millioner kr.

Ejendommene er således handlet 3 millioner kr. over den pris, som Vurderingsstyrelsen vurderede var ejendommens handelspris.

Det er således SKATs opfattelse, at du har solgt de 3 ejendomme til dit selskab til en pris over markedsprisen på handelstidspunktet, og du skal beskattes af forskellen mellem den faktiske markedspris og handelsprisen med hjemmel i ligningslovens § 16A.

I SKM2017.264.ØLR havde skatteyder solgte sin ejendom for 24 mio. kr. til et selskab, hvori han var hovedaktionær. På baggrund af bl.a. en skønserklæring var det Skatteankenævnets vurdering, at ejendommens reelle handelsværdi på overdragelsestidspunktet var 22 mio. kr. Appellanten blev derfor beskattet af forskellen på 2 mio. kr. som maskeret udbytte, jf. ligningslovens § 2, jf. § 16 A.

Landsretten lagde afgørende vægt på skønserklæringen, som havde vurderet ejendommens handelsværdi til 22 mio. kr. Vurderingen blev støttet af en vurdering fra R3 og det forhold, at ejendommen forgæves havde stået til salg for 24 mio. kr. i mere end 3 1/2år. Heroverfor havde appellanten ikke godtgjort, at Skatteankenævnets vurdering hvilede på et væsentligt forkert grundlag eller var væsentligt fejlbehæftet.

Navnlig henset til at handelen var indgået mellem interesseforbundne parter kunne afvigelsen på 2 mio. kr., svarende til 9,1 % af den skønnede handelsværdi, ikke anses for så ubetydelig, at det afskar fra en skattemæssig korrektion.

Landsretten stadfæstede derfor byrettens frifindende dom.

[...]

Skattestyrelsen har spurgt Vurderingsstyrelsen om de fastholder deres vurdering på 13 millioner kr. for de 3 ejendomme. Vurderingsstyrelsen har til Skattestyrelsen den 26. juni 2019 oplyst, at de fastholder deres vurdering på 13 millioner kr.

Grundlaget for Skattestyrelsens ændring af din kapitalindkomst er dermed den samme. Skattestyrelsen fastholder derfor forslag til ændring af din aktieindkomst for 2016.

Med hjemmel i ligningslovens § 2 og 16A forhøjer Skattestyrelsen din aktieindkomst for 2016 med 3.000.000 kr. som er differencen mellem den offentlige ejendomsvurdering på handelstidspunktet og den handlede pris.”

Som begrundelse for forhøjelsen af klagerens kapitalindkomst er anført:

”Fortjeneste ved salg af ubebygget grunde sker med hjemmel i ejendomsavancebeskatningslovens § 1, hvor den skattepligtige indkomstopgøres som forskellen mellem anskaffelsessummen og afståelsessummen. Med hjemmel i ejendomsavancebeskatningslovens § 4 kan fortjenesten således korrigeres i forhold til Skattestyrelsens forslag af 12. november 2018.

I det fremsendte skøde fra din revisor fremgår der en fordeling af købsprisen for de 3 ejendomme. For [adresse2] er der aftalt en købspris på 1.615.000 kr. og for [adresse3] er der aftalt en købspris på 1.624.000 kr.

Vurderingsstyrelsen har 6. marts og 27. marts 2019 afgivet udtalelse om de to ejendommes pris om handelsprisen for de to ejendomme. For [adresse2] 2.310.607 kr. og for [adresse3] 2.329.580 kr. Med hjemmel i Ejendomsavancebeskatningslovens§ 5 har du et ejertidsnedslag på 10.000 kr. pr. år. Du har således nedslag i 2013, 2014 og 2015.

Med baggrund i skødet og Vurderingsstyrelsens udtalelse kan fortjenesten opgøres således:

Samlet fortjeneste ved salg af [adresse2] og [adresse3] er 1.161.393 kr.

[...]

Med hjemmel i Ejendomsavancebeskatningslovens §§ 1 og 4 forhøjes din kapitalindkomst med fortjeneste for salg af [adresse2] og [adresse3] med 1.161.393 kr.”

Skattestyrelsen har i afgørelsen henvist til udtalelse af 26. marts 2019 fra Vurderingsstyrelsen, hvoraf fremgår:

”Vurderingsstyrelsen har vurderet markedsprisen på [adresse1], [adresse2] og [adresse3], pr. 16. november 2016, som nedenfor anført:

Skattestyrelsen har også henvist til udtalelse fra Vurderingsstyrelsen af 8. marts 2019, hvoraf fremgår:

”Prisudvikling

Ud fra Finans Danmarks opgørelser, har prisudviklingen i [by2] kommune fra 3 kvt. 2013 til 3 kvt. 2016 har været på ca. +32 %. [adresse1], [adresse2] og [adresse3] blev handlet til kr. 8.300.000 i 2013. Overføres den generelle prisudvikling til ejendommen og grundene, giver dette en værdi i 2016 på kr. 10.956.000. Prisudviklingen kan i det her tilfælde ikke overføres direkte, men giver en indikation for områdets prisudvikling.

[...]

Tidligere udbud og salg

[adresse1], [adresse2] og [adresse3] har været forsøgt solgt samlet i 2017 for kr. 13.950.000. Formentligt er de ikke solgt da ejendommen og grundene har været udbudt for højt.

[...]

[adresse1] (uden grundene) er handlet i 2017 til kr. 8.150.000. Med udgangspunkt i en udvendig besigtigelse og i den generelle prisudviklingen fra 2016 til 2017 skønner vi, at handelsprisen på kr. 8.150.000 i 2017 er lig med værdien i 2016.

Grundene

Grundene [adresse2] og [adresse3] er solgt i december 2018 for kr. 4.700.000. Med betingelse af at der etableres privat fælles vej. Handelsprisen er tilbagediskonteret til værdien i 2016. Det giver grundene en værdi på kr. 4.272.727 i 3 kvt. 2016.”

Du er hovedanpartshaver i [virksomhed1] ApS, hvor samhandel mellem dig og selskabet med hjemmel i ligningslovens § 2 skal ske på vilkår og til priser som var handlen indgået mellem uafhængige parter.

Af juridisk vejledning C.B.3.5.3.4 fremgår det at ved overdragelse af en ejendom mellem hovedaktionæren og et selskab, som han har den bestemmende indflydelse i, skal overdragelsen ske til handelsværdi. Der skal være tale om samme pris og vilkår, som hvis aftalen var indgået mellem uafhængige parter. Hvis dette ikke er tilfældet, fordi overdragelsesprisen er enten lavere eller højere end den pris ejendommen ville kunne overdrages til en uafhængig part til, beskattes forskellen som maskeret udlodning.”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt principal påstand om, at Skattestyrelsens forhøjelser af klagerens aktieindkomst og kapitalindkomst på hhv. 3.000.000 kr. og 1.161.393 kr. for indkomståret 2016 nedsættes til 0 kr., subsidiært at der alene grundlag for forhøjelser med mindre beløb.

Til støtte herfor er bl.a. anført:

”Begrundelse

Det er grundlæggende vores opfattelse, at den værdi, som de omhandlede ejendomme er overdraget til den 16. november 2016, er markedsværdien på det pågældende tidspunkt, hvorfor handlen opfylder kravene i ligningslovens § 2.

Vi er således ikke enige i Skattestyrelsens værdifastsættelse, der har dannet grundlag for beskatning af maskeret udbytte og ejendomsavancebeskatning. Tværtimod har [person1] forinden salget af ejendommene indhentet vurdering af ejendommene ved ejendomsmæglerne [virksomhed2] samt [virksomhed3], der har vurderet ejendommene samlet til henholdsvis 16.800.000 kr. og 17.500.000 kr. Vurderingerne vedlægges som bilagene 3 og 4.

Begge mæglere vurderer, at der er tale om liebhaverejendom af høj kvalitet, og at det kan tage op til 12 måneder at sælge ejendommene. Det er samtidig vurderingen, at salget skal ske samlet, idet en køber i den prisklasse ofte gerne vil have indflydelse på, hvad der skal ske med de to grunde, der ligger op til beboelsesejendommen.

Ejendommene blev udbudt samlet til 15.995.000 kr. for at fremskynde et salg via [virksomhed2]. Imidlertid bliver der kort tid efter mulighed for at udleje ejendommen [adresse1] til selskabet [virksomhed5], hvorfor det blev vurderet, at det var bedst med et salg til selskabet [virksomhed1] ApS, hvorefter der kunne ske udleje til [virksomhed5]. Udlejningen skete med virkning fra den 1. januar 2017.”

I repræsentantens bemærkninger af den 17. september 2020, er det bl.a. anført:

”Der er tidligere ved brev af 17. juni 2020 fremsendt skønsrapport over værdien på salgstidspunktet. Skønsmanden bekræfter, at værdien på samlet 16.000.000 kr., der er anvendt ved det omhandlede salg, er helt korrekt i forhold til markedsværdien.

Skattestyrelsen har efterfølgende forsøgt at anfægte dette syn og skøn, som de selv har været part i. jf. skrivelse af 26. august 2020.

Jeg vedhæfter i denne forbindelse mailkorrespondance fra vores advokat, der har bistået med syn og skønnet til skønsmandens kontor samt udskrift fra retsbogen af 2. juni 2020. Den omhandlede advokat kontaktede telefonisk Skattestyrelsen med henblik på, om de ønskede en besigtigelse både indvendigt og udvendigt i forbindelse med skønsmandens besigtigelse, hvilket de ikke ønskede og dette blev meddelt videre til skønsmandens kontor.

Skattestyrelsen ønskede heller ikke at stille yderligere spørgsmål, jf. retsbogsudskrift af 2. juni 2020.

Som det fremgår, har Skattestyrelsen haft alle muligheder for at bede om egentlig besigtigelse både indenfor eller udenfor, ligesom man kunnet stille alle de spørgsmål, man måtte ønske til skønsmanden.

Det er således for sent, at Skattestyrelsen først nu fremkommer med indsigelser imod syn og skønsrapporten, da dette var der rig lejlighed til i forbindelse med afholdelse af syn og skønnet, også selvom man stod i en Covid-19 situation.

Selvom ingen af parterne deltog, har der rent faktisk været foretaget besigtigelse af ejendommen af skønsmanden selv.

Syn og skønnets resultat må derfor lægges til grund for vurderingen af, om prisen, som de omhandlede ejendomme blev solgt til, var på markedsmæssige vilkår.”

Syn og skøn

Der har været afholdt syn og skøn under klagesagens behandling vedrørende handelsprisen for ejendommene, beliggende [adresse1], [adresse2] og [adresse3], [by1].

Af syns- og skønserklæringen fremgår bl.a. følgende spørgsmål og svar:

”Spørgsmål 1:

Er skønsmanden enig i, at der med [adresse1], [by1], er tale om en liebhaverejendom af høj kvalitet, der er omsiggribende istandsat inden for de seneste år (fra og med 2014)?

Såfremt skønsmanden ikke er enig, anmodes skønsmanden om at begrunde sit svar.

Svar på spørgsmål 1:

Jeg er enige i at der er tale om en liebhaverejendom, og har noteret mig, at ejendommen er gennemgribende renoveret fra og med 2014.

Spørgsmål 2:

Er skønsmanden enig i, at et salg af en liebhaverejendom i en prisklasse og med en beliggenhed, som [adresse1], [by1], fordrer en salgsperiode på omkring 12 måneder?

Såfremt skønsmanden ikke er enig, anmodes skønsmanden om at begrunde sit svar.

Svar på spørgsmål 2:

12 måneder er en rimelig salgsperiode at forvente for en ejendom af denne karakter, idet man dog må forvente et afslag i prisen, såfremt ejendommen ikke er solgt relativt hurtigt. Den høje liebhaverpris kan opnås i et marked, hvor ejendommen er relevant umiddelbart samtidig med at ejendommen kommer i udbud. Man må alt andet lige kunne forvente at opnå en højere handelspris ved et hurtigt salg af en ejendom – dette gør sig også gældende ved en liebhaverejendom. Lidt forenklet sagt må man antage, at jo længere liggetid ejendommen har i markedet, des større afslag i handelsprisen må man forvente. Dertil kommer at det er vanskeligt at vurdere prisen på en liebhaverejendom, netop derved at man forsøger at opnå økonomisk værdi af de særlige kvaliteter der udmærker en liebhaverejendom fra en mere traditionel ejendom, hvilket nødvendigvis kræver den rette køber i markedet på det rette tidspunkt.

Spørgsmål 3:

Er skønsmanden enig i, at en køber af en liebhaverejendom i en prisklasse og med en beliggenhed, som [adresse1], [by1], typisk vil ønske at få indflydelse på, hvad der skal ske med 2 sælger tilhørende ubebyggede grunde, der støder op til liebhaverejendommen, og som samtidig udbydes til salg?

Såfremt skønsmanden ikke er enig, anmodes skønsmanden om at begrunde sit svar.

Svar på spørgsmål 3:

Ja, det er Jeg enig i.

Spørgsmål 4:

Er skønsmanden enig i, at der erfaringsmæssigt opnås en (samlet) højere pris for en liebhaverejendom i en prisklasse og med en beliggenhed som [adresse1], [by1], og 2 tilstødende ubebyggede grunde som [adresse2] og [adresse3], [by1], såfremt disse ejendomme udbydes og sælges samlet?

Såfremt skønsmanden ikke er enig, anmodes skønsmanden om at begrunde sit svar.

Svar på spørgsmål 4:

Såfremt at den rette køber (liebhaver) er i markedet vil man tænkeligt kunne opnå en højere pris ved at sælge ejendommene samlet, derved at køber netop kan få indflydelse på hvad der skal ske med de to ubebyggede grunde. Dette svar kan dog ikke stå alene, idet at et samlet udbud af ejendommen indsnævre markedet af købere, derved at ejendommen bliver mere kostelig at erhverve. Desuden vil det at erhverve to ejendommen for nogen virke mere kompliceret, at skulle forholde sig til, da man efterfølgende står med en opgave i at frasælge eller disponere over de to byggegrunde. For den Køber der ikke selv vil benytte de to ubebyggede grunde vil der yderligere være behæftet en risiko i forhold til afståelsessummen for de to grunde.

På baggrund af ovenstående er svaret, at et samlet udbud af ejendommen vil være attraktivt for nogle købere, men ikke for alle potentielle købere til hovedhuset.

Spørgsmål 5:

Er skønsmanden enig i værdiansættelsen (et gennemsnit heraf) - ved et samlet salg – af ejendommene beliggende [adresse1], [adresse2] og [adresse3], alle [by1], som den er foretaget af hhv. [virksomhed3] den 11. november 2015 (bilag 1.3) og [virksomhed2] den 19. november 2015 (bilag 1.4) og på daværende tidspunkt?

Svar på spørgsmål 5:

På det tidspunkt hvor de to ejendomsmæglere vurderer ejendommen (november 2015) har ejendommen mig bekendt ikke været prøvet i markedet siden den er blevet gennemgribende renoveret (ultimo 2014). På dette tidspunkt fremstå ejendommen øjensynligt som noget helt særligt, og muligheden i forhold til at kunne disponere over de to ubebyggede grunde vil for nogen kunne have en særlig liebhaverværdi, jf. mit svar til spørgsmål 4, hvilket gør set svært at fastsætte den helt rigtige udbudpris for ejendommen. På denne baggrund finder jeg ikke grundlag for at underkende de to vurderinger, omend de er vel noget optimistiske.

Spørgsmål 6:

Såfremt skønsmanden besvarer spørgsmål 5 bekræftende anmodes skønsmanden – også på baggrund af det i sagen fremlagte materiale om istandsættelsen af beboelsesejendommen – at fordele det samlede vurderingsbeløb på de respektive ejendomme, dvs. [adresse1], [adresse2] og [adresse3], alle [by1], således at disse inden for værdiansættelsen anført i spørgsmål 5 (og stadig ved et samlet salg) værdiansættes hver for sig.

Svar på spørgsmål 6:

En rimelig fordeling af vurderingsbeløbet på de respektive ejendomme er efter mit bedste skøn:

[adresse1]: kr. 11.750.000

[adresse2]: kr. 2.000.000

[adresse3]: kr. 2.250.000”

Ifølge udskrift fra retsbogen ved Retten i [by3] ønskede Skattestyrelsen ikke at stille supplerende spørgsmål til skønsmanden, hvorefter sagen blev afsluttet for retten. Skattestyrelsen har efterfølgende anfægtet skønsforretningen.

Skattestyrelsen har i en udtalelse af 26. august 2020 bl.a. anført:

”Klageproces gennemfører syn- og skønsforretninger løbende vedrørende værdiansættelse af fast ejendom. Rapporten tager typisk sit udgangspunkt i, hvorvidt ejendommen "passer ind" i det område den er beliggende. Herefter en konkret beskrivelse af haven samt terrasseforhold og belægning. Dette savnes.

En beskrivelse af ejendommen udefra med hensyn til facade, mursten, vandskuring, pudset, vinduernes tilstand og ikke mindst tagets materiale herunder restlevetid. Dette savnes.

Gennemgangen af ejendommen indvending sammen med nuværende ejer anses for ret så væsentlig. Rummenes fordeling og materialevalg af for eksempel gulve. Særligt køkken og badeværelser beskrives. Ejeren oplyser skønsmanden om forhold der er ændret på ejendommen, således at skønsmanden kan trække fra/lægge til. Dette savnes.

Ejendommens energiforbrug har stigende betydning. Oplysningen savnes.

Ofte er skønsrapporten suppleret med billedmateriale, der understøtter det endelige skøn.

Det forhold, at klager oplyser, at der er anvendt betydelige summer på ejendommen behøver ikke nødvendigvis medføre, at ejendommen så stiger tilsvarende i værdi, eller mere.”

Landsskatterettens afgørelse

Maskeret udbytte ved salg af ejendom og grundarealer til selskab

Alt, hvad der af selskabet udloddes til aktionærer, medregnes til den skattepligtige indkomst som udbytte af aktier. Det fremgår af ligningslovens § 16 A, stk. 1 og stk. 2, nr. 1.

Det fremgår af ligningslovens § 2, stk. 1, at skattepligtige, der udøver en bestemmende indflydelse over juridiske personer, ved opgørelsen af den skatte- eller udlodningspligtige indkomst skal anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner mellem parterne i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter.

Det fremgår af ligningslovens § 2, stk. 2, at der ved bestemmende indflydelse forstås ejerskab eller rådighed over stemmerettigheder, således at der direkte eller indirekte ejes mere end 50 pct. af aktiekapitalen eller rådes over mere end 50 pct. af stemmerne.

Klageren og selskabet er omfattet af den kreds, der skal handle på armslængdevilkår i medfør af ligningslovens § 2.

Er ejendommene [adresse1], [adresse2] og [adresse3], overdraget til selskabet til mere end markedsværdien, anses forskellen mellem den faktiske overdragelsessum og markedsværdien for udbytte.

Det fremgår af syn- og skønserklæringen, at ejendommenes samlede kontante markedsværdi pr. 16. november 2016 skønnedes til 16.000.000 kr.

Landsskatteretten finder på baggrund af sagens oplysninger, herunder især syns- og skønserklæringen, som Landsskatteretten ikke finder tilstrækkeligt grundlag for ikke at tillægge vægt, at markedsværdien for ejendommene udgjorde 16.000.000 kr., svarende til den faktiske overdragelsessum den 16. november 2016. Der er endvidere henset til, at klageren forinden salget af ejendommene indhentede vurderinger ved ejendomsmæglerne [virksomhed2] samt [virksomhed3], der samlet vurderede ejendommene til henholdsvis 16.800.000 kr. og 17.500.000 kr. samt at ejendommene ifølge [virksomhed4] blev udbudt på det frie ejendomsmarked til 16.800.000 kr. i december 2015.

Landsskatteretten nedsætter herefter den foretagne forhøjelse af klagerens aktieindkomst med 3.000.000 kr. i indkomståret 2016.

Ejendomsavance ved salg af grundarealer

Af ejendomsavancebeskatningsloven § 1, stk. 1, fremgår, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom

medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i denne lov.

Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1, at fortjeneste ved afståelse af fast

ejendom opgøres som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen omregnet efter stk. 4 og

på den anden side anskaffelsessummen opgjort efter stk. 2 eller stk. 3 og reguleret efter § 5 eller § 5

A, jf. dog stk. 8.

Ifølge ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1, forhøjes anskaffelsessummen med et tillæg på

10.000 kr. for anskaffelsesåret og hvert af de efterfølgende kalenderår, hvori den skattepligtige har

ejet ejendommen. Tillægget gives dog ikke for det kalenderår, hvori ejendommen afstås, medmindre afståelsen sker i samme kalenderår som anskaffelsen.

Begrebet ”fast ejendom” omfatter bl.a. jordarealer både med og uden bygninger.

Det fremgår af syn- og skønserklæringen, at den skønnede værdi af de respektive ejendomme [adresse1], [adresse2] og [adresse3], fordeler sig således:

”[adresse1]: kr. 11.750.000

[adresse2]: kr. 2.000.000

[adresse3]: kr. 2.250.000”

Med baggrund i syns- og skønserklæringen opgøres fortjenesten herefter således:

Samlet fortjeneste ved salg af [adresse2] og [adresse3] udgør dermed 951.000 kr.

Landsskatteretten ændrer Skattestyrelsens afgørelse i overensstemmelse hermed.