Kendelse af 29-08-2023 - indlagt i TaxCons database den 12-10-2023

Journalnr. 19-0056851

Klagepunkt

Skattestyrelsens afgørelse

Klagerens

opfattelse

Landsskatterettens afgørelse

Værdiansættelsen af stuehus på ejendommen [adresse1], [by1], i forbindelse med skattefri virksomhedsomdannelse pr. 1. januar 2015

1.500.000 kr.

2.357.500 kr.

1.717.500 kr.

Faktiske oplysninger

Klageren foretog en skattefri virksomhedsomdannelse af enkeltmandsvirksomheden [virksomhed1], CVR-nr. [...1], til [virksomhed2] ApS, CVR-nr. [...2], den 30. juni 2015 med tilbagevirkende kraft fra den 1. januar 2015.

Klageren var tilmeldt virksomhedsordningen i året forud for omdannelsen. Indskudskontoen pr. 31. december 2014 udgjorde -3.279.289 kr.

Ved den skattefrie virksomhedsomdannelse blev den negative indskudskonto delvist udlignet ved indskud af den private andel af ejendommen [adresse1], [by1]. Det fremgår af opgørelsen af anparternes anskaffelsessum, at klageren værdiansatte den private andel af ejendommen til 2.500.000 kr. ud af en samlet overdragelsessum på ejendommen på 5.000.000 kr.

Et statsautoriseret ejendomsmæglerfirma i [by1] har i en vurdering af 24. juni 2015 til klageren ansat den kontante handelsværdi til 2.500.000 kr.

Vurderingsstyrelsen har besigtiget ejendommen og har den 20. november 2018 i en udtalelse til Skattestyrelsen vurderet, at den private andel af handelsværdien på ejendommen udgjorde 1.500.000 kr. Vurderingen er ifølge udtalelsen foretaget på baggrund af besigtigelsen og udbud af lignende beboelser i landzone. Det fremgår af den påklagede afgørelse, at Vurderingsstyrelsen den 25. marts 2019 har fastholdt værdiansættelsen på 1.500.000 kr., men har anerkendt, at det ikke er helt korrekt, at Vurderingsstyrelsen i vurderingen af 20. november 2018 har oplyst, at der ikke var en have.

Regnskabs- og ejendomsoplysninger
Klagerens repræsentant har fremlagt udskrift fra Bygnings- og Boligregistret, BBR, af 9. november 2018, hvoraf det fremgår, at der på ejendommen findes en bygning 1 – 6:

Bygning 1:	Stuehus til landbrugsejendom (anvendelseskode 110)
Bygning 2:	Bygning til erhvervsmæssig produktion vedrørende landbrug, gartneri, råstofudvinding og lign. (Bygningens anvendelse: 210)
Bygning 3:	Bygning til erhvervsmæssig produktion vedrørende landbrug, gartneri, råstofudvinding og lign. (Bygningens anvendelse: 210)
Bygning 4:	Bygning til erhvervsmæssig produktion vedrørende landbrug, gartneri, råstofudvinding og lign. (Bygningens anvendelse: 210)
Bygning 5:	Bygning til erhvervsmæssig produktion vedrørende landbrug, gartneri, råstofudvinding og lign. (Bygningens anvendelse: 210)
Bygning 6:	Bygning til erhvervsmæssig produktion vedrørende landbrug, gartneri, råstofudvinding og lign. (Bygningens anvendelse: 210)

Af klagerens personlige skatteoplysninger for indkomståret 2014 fremgår bl. a. følgende om ejendommen [adresse1]:

Benyttelse	Landbrug, bebygget
Købsdato	1. oktober 1996
Vurderet areal	200.300 m²
Ejendomsskat i alt	7.096 kr.
Ejendomsskat erhverv skønnet	6.900 kr.
Vurderingsoplysninger pr. 31/12-2014:
Ejendomsværdi	6.500.000 kr.
Stuehus værdi 1	1.102.600 kr.
Grundværdi	2.670.000 kr.

Det fremgår af enkeltmandsvirksomhedens årsrapport for 2014, der var året inden virksomhedsomdannelsen, at klageren har fratrukket udgifter til ejendomsskatter med 7.396 kr. i 2013 og 6.900 kr. i 2014. Det fremgår endvidere, at klageren har fratrukket Forsikring driftsbygning med 10.874 kr. i 2013 og 10.994 kr. i 2014.

Syn og skøn

Klagerens repræsentant har bedt om syn og skøn over ejendommen ved Retten i [by2]. Der blev den 12. maj 2021 afholdt skønsforretning på ejendommen.

Skønsmanden har i tre skønserklæringer besvaret repræsentantens spørgsmål 1 – 2 og supplerende spørgsmål 1 – 5:

Spørgsmål 1:

”Skønsmanden bedes give en beskrivelse af ejendommen, [adresse1], [by1], herunder bedes skønsmanden beskrive ejendommens vedligeholdelsesmæssige stand den 1. januar 2015.”

Svar på spørgsmål 1:

”Ejendommen består af et matrikulært areal på 20,03 ha samt et bygningssæt med bolig og 2 udhuse.

Det er oplyst under skønsforretningen, at 12-15 ha er agerjord, der er bortforpagtet til naboen. Dette areal svinger lidt fra år til år. Dette skyldes, at der er grusgrav på ejendommen, og der inddrages løbende nye områder, der går fra det dyrkede areal. Samtidig er der løbende områder, som efter endt grusgravning reetableres som mark. Arealet stemmer ikke overens med min vurdering af fordeling af areal; mere om det senere.

Omkring bygningssættet er et større græsareal som have og som til dels anvendes af grusgraven som lager.

Bygningssættet ligger højt i landskabet med udsigt især mod vest og nord. Kort afstand til E45 og derfor byer som [by2], [by3] og [by4] inden for godt en halv times kørsel.

Bolig:

Fremstår i pudset og lyst malet facade med tag af eternit. Samlet boligareal jf. BBR er 322 m2 fordelt med 222 m2 i grundplan og 100 m2 i tagetagen. Tagetagen er fuldt udnyttet. Boligen er jf. BBR opført i 1911. Tagetagen fremstår større end de 100 m2, der er registreret i BBR.

Under skønsforretningen oplyser rekvirenten, at boligen er renoveret gennem en periode for 10-20 år siden. Tag og vinduer er skiftet, udestue er bygget til, der er etableret solvarme og hele huset er isoleret udvendigt og pudset op samt 1. salen er etableret.

Grundplan indeholder 2 indgange, 2 badeværelser, 1 toilet, 2 små værelser, stort soveværelse samt køkken i sammenhæng med stor stue, der også omfatter den tilbyggede udestue. Fra udestue er der udgang til stor terrasse med udendørs swimmingpool.

Der er adgang til tagetagen i begge ender af huset. Her er loft til kip i alt og 4 kviste. Indeholder samlet 6 ret store værelser/stuer.

Udhuse:

Fordelt på 2 længer. Mod vest er en tidligere stald, opført i røde teglsten og med tag af stålplader, der efterfølgende er oplyst på mail er skiftet senere end 1. januar 2015. Et samlet areal på 419 m2 opført i 1972 og 1973 og benævnt bygning 4 og 5 i BBR.

Bygning 5 er indrettet som isoleret rum, rekvirent benævner den som en gildesal. Her er etableret toilet og et mindre køkken. Her er også fyrrum med oliefyr og stokerfyr, samt varmtvandsbeholder til et solvarmeanlæg.

Bygning 4 er indrettet med fast gulv og port i gavl, og anvendes til lager.

Mod øst er en tidligere staldbygning opført i pudset facade og med stålpladetag. Opført i 1900 med et areal på 210 m2. Her er åben garage og et lagerrum. I BBR bygning 2.

Bygningssættets vedligeholdelsesmæssige stand pr. 1 januar 2015:

Rekvirenten oplyste på skønsforretningen, at der ikke er foretaget forbedringer på ejendommen siden 1 januar 2015.(bortset fra ståltag er skiftet på bygning 4 og 5) Samt, som tidligere anført, at boligen er blevet renoveret over en årrække, ca. 2000 til 2010 (10-20 år siden i dag)

Ud fra besigtigelsen og de givne oplysninger, vil jeg vurdere at den vedligeholdelsesmæssige stand på boligen pr. 1 januar 2015 til at være over middel.

Ud fra besigtigelsen og de givne oplysninger, vil jeg vurdere at den vedligeholdelsesmæssige stand på udhusene pr. 1 januar 2015 til at være middel.

Samlet set en pænt vedligeholdt og løbende moderniseret ejendom pr. 1 januar 2015.”

Spørgsmål 2:

”Skønsmanden bedes fastsættes stuehusværdien af ejendommen, [adresse1], [by1], den 1. januar 2015 ud af den samlede handelspris på 5.000.000 kr. (...)”

Svar på spørgsmål 2:

Ud fra den samlede handelspris på kr. 5.000.000 vil jeg vurdere de enkelte elementer til at andrage:

Ejendommens areal:

Der er oplyst under skønsforretningen, at der er bortforpagtet 12-15 ha agerjord, og at det ikke afviger væsentligt fra arealet i 2015. Min vurdering er, at dette er lidt højt sat. Det fremstår ikke som om at langt over det halve af arealet er agerjord. Jeg har ikke modtaget arealfordeling, markplan eller andet; dette er blot min vurdering.

Ud over agerjorden, er størstedelen af det resterende areal anvendt til grusgrav, herunder oplag af grus og maskiner, samt et mindre betonværk.

Til sidst et par ha. omkring bygningssættet, der anvendes dels til privat have, dels til drift af grusgraven. Det kan fint passe, at 1,5 ha benyttes privat.

Anslået halvdelen af agerjorden er reetableret grusgrav, og den anden halvdel indeholder uudnyttede grusforekomster. Arealet med Ikke-reetableret grusgrav, der anvendes til drift af grusgrav, vil jeg anslå til at være på størrelse med arealet af agerjorden.

Derfor er jeg kommet frem til flg. anslåede arealfordeling:

Agerjord med grus-forekomster:	4,5 ha
Agerjord der er reetableret:	4,5 ha
Grusgrav m.v.	9,0 ha
Have, gårdsplads, oplag til grusgraven	2,0 ha
Samlet areal	20,0 ha

Der kan være forskel på værdien af agerjord, når man skelner mellem reetableret grusgrav og agerjord med grus-forekomster.

Agerjord er i området, på tidspunktet omkring 2015, handlet til et niveau på kr. 145.000 pr. ha. Jf. finanstilsynets markedsovervågning.

At der er agerjord, der er reetableret grusgrav, påvirker prisen på agerjord negativt.

At der er agerjord, der indeholder grus-forekomster, påvirker prisen på agerjord positivt.

Jeg antager, at den positive og negative påvirkning er i samme niveau. Derfor arbejder jeg med en gns. Værdi på agerjorden, der svarer til den gængse værdi på agerjord, som jeg ovenfor har anført til at være 145.000 kr./ha.

Derfor er den samlede værdi af agerjorden:

9 ha * 145.000 kr./ha = 1.305.000

Hvad angår arealet med grusgrav, oplag af grus og betonværk, anslået til 9 ha. Kan der være større usikkerhed omkring værdien.

Langt størstedelen er udnyttet grusgrav, der ikke er reetableret. En reetablering af en grusgrav er en ikke uanseelig udgift. Samtidig er der fritlagte grus-forekomster, der let kan sælges. Mit ræsonnement er derfor at værdien er dette areal svarer til dyrket agerjord.

Den samlede værdi af grusgraven:

9 ha * 145.000 kr./ha = 1.305.000

Samlet værdi af det der ligger ud over boligdelen/huse med areal omkring er derfor:

1.305.000 kr. + 1.305.000 kr. = kr. 2.610.000

Ejendommens bygningssæt:

Ejendommens bygningssæt er beskrevet under svar på spørgsmål 1

Metodevalg:

Jeg har valgt at se på, hvad jeg ville vurdere ejendommens salgspris til at være i dag, hvis bygningssæt og 2 ha omkring skulle sælges. Derfra ser jeg på, hvordan prisindekset har udviklet sig på enfamiliehuse i [region1].

Ud fra mit kendskab til markedet for netop denne type ejendom, stand størrelse, beliggenhed og efterspørgsel, vil jeg vurdere ejendommen til i dag at kunne koste kr. 2.800.000.

Med et nettoprisindex Q4 2020 på 120,4, og Q1 2015 på 104,5, svarer det i 2015-priser til et niveau på kr. 2.430.000.

Fordelt mellem stuehus og resten, vil jeg vurdere stuehuset til at andrage kr. 1.500.000. Driftsbygninger og 2 ha omkring til at andrage kr. 930.000

Opsummering:

Jord:	2.610.000
Bygningssæt:	2.430.000.
Total:	5.040.000 hvilket svarer godt til overdragelsessummen i 2015.

Stuehusværdien alene, ud af kr. 2.430.000, andrager efter mit skøn kr. 1.500.000.

Supplerende spørgsmål 1:

”Skønsmanden bedes angive hvilke aktiver der omfattes af den fremkomne stuehusværdi på 1.500.000 kr. ved fastsættelse stuehusværdien af ejendommen, [adresse1], [by1], den 1. januar 2015 ud fra den samlede handelspris på 5.000.000 kr.?”

Svar på supplerende spørgsmål 1:

”Som beskrevet i svar 1, har jeg forholdt mig til værdierne på delene agerjord, grusgrav, driftsbygninger, areal omkring bygningerne samt stuehuset.”

Værdien på kr. 1.500.000 er således for stuehuset alene.

Supplerende spørgsmål 2:

”Skønsmanden bedes fastsætte stuehusværdien af ejendommen, [adresse1], [by1], den 1. januar 2015 ud fra den samlede handelspris på 5.000.000 kr., hvor det antages, at stuehusværdien inkluderer den private have på 1,5 ha.”

Svar på supplerende spørgsmål 2:

”Ud fra en simpel betragtning, så er værdien af de 1,5 ha svarende til værdien på agerjord.

1,5 ha agerjord * 145.000 kr./ha = 217.500 kr.

Svaret er derfor: 1.500.000. kr. + 217.500 kr. = 1.717.500 kr.”

Supplerende spørgsmål 3:

Svar på supplerende spørgsmål 3:

”I mit svar til spørgsmål 2 i skønsrapporten har jeg bl.a. flg. opdeling af værdierne på ejendommen:

Stuehus: 1.500.000 kr.

Driftsbygninger med 2 ha: 930.000

Ud fra en jordværdi på 145.000 kr./ha, er der en værdi på driftsbygninger på 640.000 kr.

Heraf vurderer jeg at de 240.000 kr. kan henvises til bygning 5, der indeholder gildesal, tekniske installation m.v.

Dermed er svaret på SS 3: 1.717.500 kr. + 240.000 kr. = 1.957.500 kr.”

Supplerende spørgsmål 4:

Svar på supplerende spørgsmål 4:

”Se også ovenstående svar. Bygning 4, der er indrettet med fast gulv og port i gavl, vurderer jeg værdien af til at være 250.000 kr.

Dermed er svaret 1.957.500 + 250.000 kr. = 2.207.500 kr.”

Supplerende spørgsmål 5:

Svar på supplerende spørgsmål 5:

”Det er det samme som stuehuset + 1,5 ha + værdien af udhusene.

Her er mit svar 1.717.500 kr. + 640.000 kr. = 2.357.500 kr.”

Repræsentanten har overfor Skatteankestyrelsen supplerende beregnet værdien af bygning 2 til 150.000 kr. ud fra skønsmandens værdiansættelser af de øvrige bygninger således:

”2.357.500 - 1.500.000 - 217.500 - 240.000 - 250.000 = 150.000 kr.”

Skattestyrelsens afgørelse

Skattestyrelsen har reduceret stuehusets andel af overdragelsessummen ved klagerens overdragelse af ejendom i forbindelse med en skattefri virksomhedsomdannelse fra 2.500.000 kr. til 1.500.000 kr.

Som følge heraf har Skattestyrelsen ændret klagerens anskaffelsessum for anparterne i det selskab, der blev stiftet ved virksomhedsomdannelsen.

Skattestyrelsen har begrundet ændringen således:

” Vurderingsstyrelsen har i november 2018 besigtiget ejendommen [adresse1] med henblik på at vurdere stuehusets andel af den samlede overdragelsessum på 5.000.000 kr. Vurderingsstyrelsen har efterfølgende udarbejdet et notat til Skattestyrelsen, hvoraf fremgår følgende:

”(...)

Udtalelse om stuehusværdien og begrundelse herfor

Der er foretaget løbende vedligeholdelse af stuehuset, dog ikke en decideret modernisering.

Boligens vinduer er af ældre dato og på trods af, at majoriteten af vinduerne er i fin stand, er der råd og utæthed ved vindueskvisten mod syd.

Der er en terrasse mod nord, men ingen have tilhørende stuehuset – dog er der swimmingpool. Ligeledes er der en fin udsigt mod nord fra udestuen, som bringer en vis herlighedsværdi over beboelsens beliggenhed.

Det forventes, at der ved en fri handel, vil blive slået ned på støjen der uundgåeligt vil komme fra grusgraven samt den nærliggende motorvej.

Der er fundet tre sammenlignelige salg i nærområdet. Her er der tale om nedlagte landbrugsejendomme med et jordtilliggende på mellem 1,5 ha og 4 ha, hvor det helt konkret er boligen, der bærer værdien i den samlede handelspris. Der er tale om renoverede beboelser der varierer i arealet fra 179 til 257 m².

Ejendommene i deres helhed er udbudt til mellem 2.145.000 kr. og 2.995.000 kr. Det virker derfor usandsynligt, at beboelsen på [adresse1] skal kunne indbringe 2.500.000 kr., i en fri handel.

På baggrund af besigtigelsen og udbud af lignende beboelser i landzone, er det Vurderingsstyrelsens opfattelse, at beboelsen på [adresse1] kan vurderes til 1.500.000 kr., ud af den samlede handelspris på 5.000.000 kr.”

Din rådgiver har ved brev af 13.3.2019 fremsendt bemærkninger, hvoraf fremgår følgende:

”Skattestyrelsens skønsmæssige fordeling af overdragelsessummen må overordnet bestrides, og således også Vurderingsstyrelsens udtalelse, da der er flere forhold, som enten ikke er blevet nævnt eller ikke er tillagt den korrekte vægt i vurderingen af stuehuset [adresse1], [by1].

For det første tillægger Vurderingsstyrelsen det ikke vægt, at stuehuset med sine 322 kvadratmeter beboelsesareal har et væsentlig større boligareal end de fundne sammenligningsboliger, som har beboelsesarealer mellem 179 og 257 kvadratmeter. Dette taler for en højere værdi af stuehuset. BBR-meddelelse er vedlagt.

De næsten 100 kvadratmeter er ved en fejl ikke angivet korrekt i mæglerrapporten og på den daværende BBR-meddelelse, selvom der er et faktisk beboelsesareal på 322 kvadratmeter i 2015 som nu. Der er tale om det udnyttede tagetageareal i stuehuset. Vurderingsstyrelsens besigtigelse forholder sig ikke til disse 100 kvadratmeter. Vurderingsstyrelsen bruger sammenligningsboliger med et væsentlig mindre antal beboelseskvadratmeter uden at nævne eller tage hensyn til det større antal kvadratmeter på den konkrete ejendom, hvorfor udtalelsen er baseret på et forkert grundlag.

Herudover er der yderligere mangler ved Vurderingsstyrelsens udtalelse, især følgende beskrivelse af stuehuset:

”Der er foretaget løbende vedligeholdelse af stuehuset, dog ikke en decideret modernisering. Boligens vinduer er af ældre stand og på trods af, at majoriteten af vinduerne er i fin stand, er der råd og utæthed ved vindueskvisten mod syd.”

Vurderingsstyrelsen har udeladt væsentlige moderniseringer på ejendommen i deres beskrivelse. Der er installeret solvarmeanlæg med solpaneler på taget, som er koblet på varmeanlægget, og der er en ekstra stor varmtvandsbeholder på 4.000 liter. Dette anlæg er løbende vedligeholdt og repræsenterer en modernisering og en stor værdi for evt. købere af ejendommen, da det medfører meget lave varmeudgifter.

Der er også monteret en dyr brændeovn samt luftanlæg. Herudover er der også et pillefyr, som kan opvarme hele beboelsen om nødvendigt. Hele huset er beklædt med ekstra isolering af ydermure og pudset op efterfølgende. Denne sammenlagte modernisering af stuehuset giver et meget lavt varmeforbrug for de mange kvadratmeter, hvilket er et relevant moment i vurderingen af ejendommens værdi, især for stuehuse.

Vurderingsstyrelsens beskrivelse må anses for at lide af væsentlige mangler, hvilket giver anledning til tvivl for så vidt angår den fremkomne vurdering.

For det andet må Vurderingsstyrelsens bemærkning om, at der ikke findes nogen have på ejendommen bestrides.

Ifølge den dagældende vurderingslovs § 33, stk. 4 skal SKAT i forhold til stuehusets grundværdi angive hvilken del af den samlede grundværdi, der falder på det benyttede areal på grundlag af en bedømmelse af størrelsen af det til beboelsesformål, inkl. have, faktiske anvendte areal.

(Der er herefter gengivet teksten i juridisk vejledning 2015-1 H.A.4.1.)

I SKATs ejendomsvurdering fra 2015 fremgår det, at stuehusets grundværdi samlet kan opgøres til 6.800 kr. Dette svarer ikke til den faktiske private anvendelse, da der rent faktisk er en benyttet have på 15.000 kvadratmeter. Se omridset side 1 og 2 i bilaget. Der bør tages hensyn til dette areal, når fordelingen af stuehus fastsættes.

Når det fremgår af Vurderingsstyrelsens udtalelse, at der ikke er have, jf. følgende:

”Der er en terrasse mod nord, men ingen tilhørende have, dog er der swimmingpool. Ligeledes er der en fin udsigt mod Nord fra udestuen, som bringer en vis herlighedsværdi overbeboelsens beliggenhed.”

kan dette ikke anses for korrekt.

Sammenligningsboligernes jordtilliggende mellem 1,5 ha og 4 ha. Det samme gælder for stuehuset på [adresse1], som også har omkring 1,5 ha jordtilliggende.

I forhold til driftsbygningerne, så skal disse medtages i det omfang de anvendes til eller er bestemt til beboelse for ejeren. Dette fremgår af den juridiske vejledning 2015-1 H.A.2.2.1.4 under afsnittet ”stuehusfordeling:

(afsnittet fra juridisk vejledning er gengivet)

Mæglervurderingen har derfor korrekt medtaget de nævnte driftsbygninger, som kan henføres til stuehuset på grund af den private anvendelse for ejeren.

Skattestyrelsens fordeling på driftsbygninger på i alt 850.000 kr. må bestrides, da disse driftsbygninger ikke har en sådan værdi, men må anses for næsten værdiløse. Der skal ske en værdiansættelse som nedlagt landbrug, hvorefter driftsbygningerne altså ikke bærer nogen nævneværdig værdi, mens det vil være boligen og jorden, som bærer værdien af ejendommen.

Skattestyrelsen kan ikke med baggrund i udtalelsen fordele de resterende beløb på henholdsvis jord og driftsbygninger, da Vurderingsstyrelsens udtalelse er baseret på forkerte tal. Derfor bør mæglervurderingen og parternes fordeling af overdragelsessummen anvendes.

For det tredje er støjgenerne ved grusgraven indregnet i mæglerens vurdering og ikke af en størrelse som kan begrunde den voldsomme værdiforskel mellem mæglererklæringen og Vurderingsstyrelsens udtalelse. Selve gravningen af grus foregår primært i den sydlige ende af ejendommen, og således et godt stykke væk fra stuehuset. Der er således kun tale om meget små og uvæsentlige støjgener.

For så vidt angår Vurderingsstyrelsens bemærkning om nedslag på grund af den nærliggende motorvej, så bemærkes det, at denne ikke ligger så tæt, at den skulle medføre nogen nævneværdig nedsættelse på grund af støj. Skatteyderen kan oplyse, at der ikke er støj fra motorvejen. Dette kan også dokumenteres af side 5 og side 6 i bilaget. Ud fra tilgængelige tal fra Miljø- og Fødevareministeriet fra 2017 på bilagets side 7 (det er antaget, at trafikken på E45 ikke er blevet mindre siden 2015, så kortet udgør endda en værre situation end den reelt var i 2015), så kan det ses, at stuehuset ikke er ramt af støjgener fra motorvejen, men faktisk har en forholdsvis god adgang til motorvejen, hvilket vil være værdiforøgende.

Overordnet gøres det gældende, at overdragelsessummen på 5.000.000 kr. kan fordeles med 2.500.000 kr. på stuehuset henset til sammenligningsboligernes prissætning, og så stuehusets fordele og ulemper i forhold til sammenligningsboligerne. Især når man tænker på stuehusets beboelsesareal og herlighedsværdi.

Skattestyrelsens opfattelse, at Vurderingsstyrelsens vurdering giver et mere retvisende resultat, bestrides, da der er adskillige momenter, som er blevet tillagt en forkert vægtning. Herudover kan det, at værdien af den private andel af ejendommen i Vurderingsstyrelsens vurdering er fastsat ud fra handelsværdien, ikke føre til, at denne skulle give et mere retvisende resultat. Der er heller ikke her taget udgangspunkt i en fordeling af købesummen, men alene en udtalelse omkring stuehusværdien præcist som mæglervurderingen.

Der er medsendt diverse bilag og billeder som er omtalt i brevet.

Din rådgivers bemærkninger til vurderingen af stuehusets værdi er videresendt til Vurderingsstyrelsen og der er den 25.3.2019 modtaget følgende udtalelse fra Vurderingsstyrelsen:

”(...)

Vi mener fortsat, at stuehusværdien kan fastsættes til 1.500.000 kr.

Begrundelse:

Det anføres at der ikke er lagt vægt på at stuehuset har et væsentlig større antal kvadratmeter end sammenlignings boliger.

En beregning af stuehusets værdi ud fra det normtal, der findes for salg i området, giver et normtal på 4.307 kr. pr. m2, og en stuehusværdi på 999.224 kr. Det vægtede areal udgør 232 m2 før tilretning af BBR.

Efter tilretning af BBR med yderligere m2 til tagetage giver et yderligere vægtet areal på 254 m2 a 4.307 kr. pr. m2, hvorefter værdien kommer op på 1.093.978 kr.

En yderligere tilretning af BBR, således at om- og tilbygning i forhold til nyere vinduer, tagetages ombygning m.v. Hvis om- og tilbygningsåret f.eks. ændres til 2005 bliver normtallet forhøjet til 5.582 kr., således at stuehusets værdi bliver på 1.417.828 kr.

Erfaringsmæssigt er de sidste m2 ikke lige så meget værd, som de første m2, derfor bliver som standard givet nedslag/ reducering af normtal på grund af mange m2.

Det bemærkes, at Vurderingsstyrelsen allerede har taget højde for de ekstra m2 i tagetagen i tidligere udtalelse, selvom kvadratmeterne ikke fremgik af BBR.

Varmeinstallationer:

Der er anført at der ikke er taget højde for forskellige varmeinstallationer. I Vurderingsstyrelsens værdisætning er medregnet varmekilde fra halmfyr. Halmfyr anses for at være en af de billigste opvarmningsformer. En yderligere varmekilde vil ikke betyde en værdiforøgelse.

Have

Vurderingsstyrelsen har beklageligvis anført, at der ikke er anlagt have, hvilket ikke er helt korrekt. Den tilhørende have er måske på grund af vinter udlagt som græs og træer. Det er vores opfattelse, at der ikke kan henføres et areal på 15.000 m2 til haven, men en derimod et areal på ca. 4.000 m2.

Stuehusets grund værdi på 6.800 kr. i vurderingen er et beregningsgrundlag for ejendomsskat. Værdien opgøres som 1/5 af højeste ha pris på ejendommen, som således burde været 13.900 kr. Ejendomsskatten vedrørende stuehusets grundværdi beregnes med den høje grundskyldspromille, svarende til parcelhusgrunde.

Driftsbygninger

Driftsbygninger der anvendes til eventuelle private formål, kan ikke anses at skulle henføres til stuehuset som ejerbolig. Det er henset til, at driftsbygningerne ikke kan anses for at være egnet til beboelse. Driftsbygningerne anvendes dels til opmagasinering, fyrrum, samt mødelokaler til ansatte.

Støjgener

Det er anført, at støjgener fra grusgraven ikke skal have stor indflydelse på værdiansættelsen. Vurderingsstyrelsens værdiansættelse af stuehuset er primært foretaget ud fra alder, stand, materialer og anvendelse. Det er tillagt væsentlig vægt, hvad sammenlignelige ejendomme handles til. Støjgener er tillagt mindre vægt i værdiansættelsen, og kan ikke tilskrives forskellen på mæglervurdering og Vurderingsstyrelsens værdiansættelse.

I øvrigt kan det bemærkes, at der for tiden pågår en debat om generne forbundet med at bo og eje bolig i nærheden af en grusgrav, se her grusgrav i [by5] i medierne.

Endvidere er det anført, at støjgener fra motorvej ikke skal tillægges betydning. Det er oplyst under besigtigelsen, at der kan høres støj fra motorvej, herunder til tider inde i huset. Det må derfor være Vurderingsstyrelsens opfattelse, at støj i mindre omfang kan tillægges betydning.

I øvrigt vil adgang til og støj fra motorvej i det væsentligste være indregnet i områdets priser, således at normtal er reguleret herfor.

Sammenlignelige salg.

Vurderingsstyrelsen har til brug for udtalelsen, også sammenholdt med salg i området. Det er vores opfattelse, at stuehuse ikke bliver handlet til et niveau i nærheden af 2.500.000 kr., men tværtimod til et niveau omkring Vurderingsstyrelsens udtalelse på 1.500.000 kr. Der er i indsigelsen ikke fremkommet oplysninger om sammenlignelige salg, der understøtter en handelsværdi på 2.500.000 kr.

Det er derfor fortsat Vurderingsstyrelsens opfattelse, at handelsværdien for stuehuset for ejendomsnummer [...] kan ansættes til 1.500.000 kr./ iv have. Vi mener, at der allerede i udtalelsen er taget højde for de bemærkninger, der er fremkommet i indsigelsen.”

På baggrund af det anførte i Vurderingsstyrelsens svar er det Skattestyrelsens opfattelse, at der alene kan henføres 1.500.000 kr. til stuehusets værdi inklusiv have. Tilsvarende forøges den værdi der kan henføres til jordtilliggendet og driftsbygningerne med 1.000.000 kr. til 3.500.000 kr.

Ud fra det anførte har Vurderingsstyrelsen således taget højde for boligens størrelses, vedligeholdelsesstand, beliggenhed og tilhørende have. Vurderingsstyrelsen har endvidere henset til salgsprisen for sammenlignelige salg af ejendomme i området.

(...)”

Skattestyrelsen har ikke haft bemærkninger til klagen men har fremsat følgende bemærkninger til klagerens indhentede syn- og skønserklæring:

”Det fremgår ikke klart af de fremsendte regnskaber for 2014 og tidligere år i hvilket omfang driftsbygningerne på ejendommen har været helt eller delvist privat anvendt. I regnskabet for 2014 foretages der i note 3 fradrag for ejendomsskat m.v. driftsbygninger 7.933 kr. og forsikring driftsbygninger med 7.055 kr., hvilket må betyde at driftsbygningerne er erhvervsmæssigt benyttede. Der fratrukket tilsvarende udgifter for tidligere år i de regnskaber, der er tilgængelige.

Ved selve ejendomsavanceberegningen efter EBL § 9, stk.1 er det stuehuset med tilhørende grund og have, der er undtaget fra beskatning, jf. bl.a. juridisk vejledning 2021-2, afsnit C.H.2.1.16. Avanceberegningen har betydning for ejendommen værdi, der skal indregnes ved opgørelsen af anparternes skattemæssige anskaffelsessum efter virksomhedsomdannelseslovens § 4, stk. 2. Værdien af eventuelle privat benyttede udhuse/driftsbygninger vil ikke kunne tillægges stuehusværdien ved beregningen efter EBL § 9, stk. 1.

Derimod vil værdien af privat benyttede udhuse kunne tillægges stuehusværdien når der skal opgøres et stiftertilgodehavende i forbindelse med virksomhedsomdannelsen.

Hvis der kommer yderligere oplysninger fra klager, ønsker Skattestyrelsen at blive hørt i sagen igen, inden der træffes afgørelse i sagen.

Bemærk, at Skattestyrelsen i afgørelsen, der er påklaget, har meddelt dispensation til efterfølgende udligning af negativ indskudskonto efter vol § 4, stk. 5. Udligningsbeløbet har forhøjet anskaffelsessummen for anparterne. Hvis stuehusværdien ændres vil udligningsbeløbet og dermed anskaffelsessummen for anparterne antageligt skulle ændres, idet det i afgørelsen er oplyst, at udligningsbeløbet vil kunne hæves skattefrit i selskabet i det omfang, der opnås medhold i en klagesag.”

Skattestyrelsen har sendt følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens forslag til sagens afgørelse:

” (...)
Værdiansættelsen af stuehuset

Det følger af virksomhedsomdannelseslovens § 2, stk. 1, nr. 5, at en negativ indskudskonto skal være udlignet inden omdannelsen.

Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 1. pkt., at stuehuse med tilhørende grund og have ikke skal medregnes som fortjeneste ved afståelsen heraf.

Af virksomhedsomdannelseslovens § 2, stk. 1, nr. 2 fremgår, at ejeren kan bestemme, om en ejendom, der helt eller delvis anvendes i virksomheden, skal overdrages til selskabet, eller om ejendommen skal holdes uden for omdannelsen.

Klager har, til udligningen af sin negative indskudskonto, indskudt sin private andel af sin ejendom [adresse1], i medfør af virksomhedsomdannelseslovens § 2, stk. 1, nr. 2, som ifølge klager består af et stuehus, ”bygning 2” (åben garage og lagerrum), ”bygning 4 og 5” (udhuse), samt 1,5 ha privat have.

Skattestyrelsen bestrider ikke, at stuehuset samt den 1,5 ha private have indgår i klagers udligning af indskudskontoen, jf. ordlyden i ejendomsavancebeskatningsloves § 9, stk. 1, 1. pkt. ”stuehuse med tilhørende grund og have”.

Nærværende sag drejer sig om, hvorvidt bygning 2, 4 og 5 indgår i klagers udligning af indskudskontoen, jf. straks nedenfor.

Bygning 2 (åben garage og lagerrum)

Det fremgår af BBR, at bygning 2 anvendes som bygning til erhvervsmæssig produktion vedrørende landbrug m.v., herunder som lagerbygning.

Bygning 2 er ikke særskilt vurderet af skønsmanden, men bliver beskrevet som en tidligere staldbygning, som nu er en åben garage og et lagerrum.

Henset til, at klager ikke har løftet bevisbyrden for, at bygning 2 udelukkende anvendes som en garage i privat øjemed, og ikke også som lagerrum, eller at bygning 2 både anvendes som garage og lagerrum i privat øjemed, finder Skattestyrelsen ikke, at bygning 2 kan henregnes i klagers udligning af indskudskontoen.

Bygning 4 (udhus)

Det fremgår af BBR, at bygning 4 anvendes som bygning til erhvervsmæssig produktion vedrørende landbrug m.v., herunder som lagerbygning.

Bygning 4 er af skønsmanden særskilt vurderet som bestående af fast gulv og port i gavl, og som anvendes til lagerrum.

Henset til, at klager ikke har løftet bevisbyrden for, at bygning 4 anvendes i privat øjemed, og ikke også som lagerrum til erhvervsmæssig brug, finder Skattestyrelsen ikke, at bygning 4 kan henregnes i klagers udligning af indskudskontoen.

Bygning 5 (udhus)

Det fremgår af BBR, at bygning 5 anvendes som bygning til erhvervsmæssig produktion vedrørende landbrug m.v., herunder som lagerbygning.

Bygning 5 er indrettet som et isoleret rum og indeholder et toilet, mindre køkken, fyrrum med oliefyr og stokerfyr, samt varmtvandsbeholder til solvarmeanlæg.

Klagers repræsentant har gjort gældende, at bygning 5 benyttes som en gildesal, og har som dokumentation herfor, fremlagt billeder af diverse private arrangementer afholdt i bygningen.

Skattestyrelsen finder ikke, at billeder af diverse private arrangement løfter bevisbyrden for, at bygning 5 er blevet benyttet privat i et sådanne omfang at den må anses som at være overgået til privat anvendelse.

Det forhold at ejendommen har toilettet og køkkenet, samtidigt med at klageren har ansatte medhjælpere, skaber en formodning for, at medarbejdere m.v. har anvendt køkken og toilet som led i deres ansættelse.

Herefter finder Skattestyrelsen, at klager ikke har løftet bevisbyrden for, at bygning 5 anvendes i privat øjemed, og ikke til erhvervsmæssig brug

Fradrag for ejendomsskat

Klager har foretaget fradrag for ejendomsskat, jf. klagers regnskabsmateriale, hvilket skaber en stærk formodning for, at klager har foretaget fradrag for ejendomsskat af bygning 2, 4 og 5.

Sammenfattende for bygning 2, 4 og 5

Skattestyrelsen har i sin vurdering lagt vægt på,

(i)	at det af BBR fremgår, at alle af klagers bygninger, på nær stuehuset, anvendes til erhvervsmæssigt brug,

(ii)	at klager ikke har løftet bevisbyrden for, at bygning 2, 4 og 5 udelukkende anvendes privat,

(iii)

at klager har fradraget ejendomsskat af driftsbygninger i sin virksomhed, hvilket henset til BBR omfatter bygning 2, 4 og 5, idet disse er registreret som ”erhvervsmæssig produktion”,

På baggrund af ovenstående, må klageren have bevisbyrden for, at ejendommene ikke er erhvervsmæssigt anvendt. Denne bevisbyrde er ikke løftet ved indsendelsen af diverse fotografier.

Skattestyrelsen bemærker sammenfattende for bygning 2, 4 og 5, at klager ikke har løftet sin bevisbyrde for, at bygningerne benyttes privat, uanset at klager har fremlagt diverse fotografier herom. Skattestyrelsen har i sin vurdering lagt vægt på, at bygningernes formål ifølge BBR er ”erhvervsmæssig produktion” m.v.

Skattestyrelsen kan derfor tiltræde Skatteankestyrelsens indstilling om, at klager i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 1. pkt. kan indskyde sit stuehus til en værdi af 1.500.000 kr. samt sin private have på 1,5 ha til en værdi af 217.500 kr., hvorefter klager kan udligne sin negative indskudskonto med 1.717.500 kr. som klagers private andel af ejendommen [adresse1], [by1], jf. virksomhedsomdannelsesloven § 2, stk. 1, nr. 5.”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at værdien af stuehuset på ejendommen [adresse1], [by1], skal ansættes til 2.357.500 kr., subsidiært en mindre ansættelse efter Landsskatterettens skøn.

Repræsentanten har begrundet dette således:

”(...)

ANBRINGENDER

Det gøres overordnet gældende, at Skattestyrelsens værdiansættelse af stuehuset på [adresse1], [by1] (stuehuset) ikke kan ses for at være korrekt. Skattestyrelsen bør derfor anerkende, at stuehusets værdi skal ansættes til 2.500.000 kr.

Der foreligger en uafhængig mæglervurdering fra [virksomhed3] A/S fra den 26/6-2015, som fastsætter værdien af stuehuset til 2.500.000 kr., jf. bilag 2. Der er tale om en oprindelig vurdering af en lokal mægler med indsigt i egnens ejendomsmarked, der har foretaget en besigtigelse af ejendommen i forholdsvis nær tidsmæssig forbindelse med virksomhedsomdannelsen.

Vurderingsstyrelsens vurdering af stuehuset på 1.500.000 kr. fra efteråret 2018, som Skattestyrelsen bygger på, er et skøn over ejendommens værdi. Et sådan skøn bør tilsidesættes, hvis det er åbenbart urimeligt eller hviler på et urigtig grundlag.

Skattestyrelsens vurdering lider af væsentlige mangler, da der er flere forhold, som enten ikke er blevet nævnt eller ikke er tillagt den korrekte vægt.

Det er uklart hvilket arealtal, som er blevet brugt hos vurderingsstyrelsen. Stuehuset har flere kvadratmeter end sammenligningsejendommene, men dette har ikke givet udslag i vurderingen, da stuehuset ligger væsentligt under de udbudte sammenligningsejendomme, som ligger mellem 2.145.000 kr. og 2.995.000 kr.

Der er væsentlige investeringer i modernisering af ejendommen, herunder bl.a.

solvarmeanlæg med solpaneler, som er koblet på varmeanlægget og ekstra stor varmtvandsbeholder på 4.000 liter, hvilket alt sammen er løbende vedligeholdt

Der er monteret dyr brændeovn samt luftanlæg, og der er herudover også et pillefyr, som kan opvarme hele beboelsen.

Stuehuset er beklædt med ekstra isolering af ydermure og pudset op efterfølgende.

Denne sammenlagte modernisering af stuehuset giver et meget lavt varmeforbrug for de mange kvadratmetre. Dette er et relevant moment i vurderingen af stuehusets værdi, som ikke får nogen eller den fornødne vægtning i Vurderingstyrelsens vurdering og dermed Skattestyrelsens afgørelse.

Skattestyrelsen anerkender at have anført, at der ikke er nogen have i deres vurdering, hvilket ikke kan anses for at være tilfældet. Der er diskussion om havens størrelse 15.000 m2 (skatteyderens faktiske private anvendelse) mod 4.000 m2 (Skattestyrelsens skøn), men selvom Skattestyrelsen nu mener, at der er en have til stuehuset, så har dette ikke ændret på vurderingen på 1.500.000 kr. Det gøres gældende, at vurderingen dermed ikke har vægtet ejendommens forhold korrekt.

Den lave værdiansættelse af stuehuset medfører, at driftsbygningerne i Skattestyrelsens afgørelse værdiansættes til i alt 850.000 kr. Disse driftsbygninger har ikke en sådan værdi, men må anses for næsten værdiløse. Der skal ske en værdiansættelse som nedlagt landbrug, hvor driftsbygningerne altså ikke bærer nogen nævneværdig værdi, mens det vil være boligen og jorden, som bærer værdien af ejendommen, herunder den værdi, der er henført til driftsbygningerne.

Skattestyrelsen mener, at støjgener fra den nærliggende motorvej kan tillægges mindre betydning ved værdiansættelsen. Dette må bestrides, da det er dokumenteret ud fra tilgængelige tal fra Miljø- og Fødevareministeriet fra 2017 (det er antaget, at trafikken på E45 ikke er blevet mindre siden 2015, så kortet udgør endda en værre situation end den reelt var i 2015), at stuehuset ikke er ramt af støjgener fra motorvejen (bilag 6). Den tætte beliggenhed til motorvejen bør i stedet medføre en værdiforøgelse af stuehuset siden det har gode transportforbindelser.

Det gøres af ovenstående grunde gældende, at værdiansættelsen af stuehuset på ejendommen [adresse1], [by1], fra Skattestyrelsen er foretaget på et forkert grundlag. Endvidere medfører Skattestyrelsens skøn et åbenbart urigtigt resultat og skal derfor tilsidesættes. Værdiansættelsen skal i stedet baseres på den oprindelige indhentet mæglervurdering, således værdiansættelse skal være 2.500.000 kr. og parternes fordeling af overdragelsessummen skal anvendes.

****

Da det afgørende i denne sag er, hvilken værdiansættelse stuehuset på ejendommen [adresse1], [by1], havde ved den skattefrie virksomhedsomdannelse pr. 1. januar 2015 vil et syn & skøn herover være relevant, idet en vurdering af stuehuset hensigtsmæssigt kan indhentes på denne vis.

Jeg skal derfor anmode om, at der gives tilsagn om 100 % omkostningsdækning til et syn & skøn omhandlende værdiansættelsen af stuehus på ejendommen [adresse1], jf. skatteforvaltningslovens § 52, stk. 3. Jeg skal endvidere anmode om, at der træffes afgørelse herom allerede nu. Et sådan syn- og skøn kan gennemføres i forbindelse med forberedelsen af sagen.

****

Der tages forbehold for fremlæggelse af yderligere materiale og for supplering af sagsfremstillingen og argumentationen, herunder efter afholdelse af syn & skøn. Der tages i særdeleshed forbehold for at supplere argumentationen i forhold til den principale påstand, såvel efter et evt. syn og skøn, som hvis der ikke gennemføres syn og skøn.

(...)”

Repræsentanten har fremsat følgende bemærkninger til sagen efter modtagelse af syn- og skønserklæringerne:

”(...)

1 PÅSTANDE

Skattestyrelsen tilpligtes til at anerkende, at stuehusets værdi på ejendommen [adresse1], [by1] skal ansættes til 2.357.500 kr. i forbindelse med den af [person1] gennemførte skattefrie virksomhedsomdannelse pr. 1. januar 2015. Subsidiært en mindre ansættelse efter rettens skøn.

(...)

3 SUPPLERENDE ANBRINGENDER

Det gøres fortsat gældende, at Skattestyrelsens værdiansættelse af stuehuset på [adresse1], [by1], ikke kan anses for at være korrekt.

Værdiansættelsen er forkert, i det Skattestyrelsen i deres vurdering ikke har taget hensyn til de to udhuse og den private have, som sammen med stuehuset har en værdi på 2.357.500 kr.

Spørgsmålet i nærværende sag er, hvilke værdielementer der kan henføres under begrebet stuehus.

Til stuehus skal det areal som anvendes til beboelsesformål henregnes til ejendomsværdien, herunder have, og det faktisk privat anvendte areal. Det fremgår af den dagældende juridisk vejledning H.A.2.2.1.4, at alle værdielementer skal medtages, hvis de kan henføres til stuehuset som ejerbolig. Der skal derfor skønnes over hvor stor en del af ejendommen der anvendes til bolig og til erhvervsmæssig benyttelse.

Ud fra den daværende juridisk vejledning, H.A.2.2.1.4, står der følgende om stuehuset:

”Til stuehuset henføres bygninger eller dele af bygninger (f.eks. en selvstændig lejlighed), der anvendes til eller bestemt til beboelse for ejeren. For at der er tale om en selvstændig lejlighed, skal der være eget køkken (med afløb og fast kogeinstallation) og tilhørende toiletforhold.

Findes der flere boliger (lejligheder) på en landbrugsejendom, og er der flere ejere, foretages der stuehusfordeling for hver bolig (lejlighed), der bebos af ejerne.

Ved stuehusvurderingen skønnes der over, hvor stor en del af ejendomsværdien, der kan henføres til stuehuset. Se SKM2009.690.ØLR, hvor stuehusværdien for større gårde og godser fastsættes ud fra et konkret skøn.

Ved fordeling af ejendomsværdien medtages alle værdielementer, som kan henføres til stuehuset som ejerbolig, det gælder også boligmomentet. Se nedenfor.

Det fremgår ikke entydigt af Bygnings- og boligregistret, hvilke husarealer i landbrugsejendomme, der kan henføres til beboelsen.

Det er kun sjældent, at garager, vaskerum m.v. i udhusarealer tilfører ejendommen en ekstra høj boligværdi, så stuehusfordelingen påvirkes af det. Et evt. tillæg til bygningsværdien fastsættes skønsmæssigt.

Ved stuehusfordelingen tages der ikke hensyn til, om en del af stuehuset anvendes til andet end beboelse. Stuehusfordelingen kan ikke ske efter reglerne om blandede privat og erhvervsmæssigt benyttede ejendomme. Se VUL § 33, stk. 5. Der skal derfor skønnes over hvor stor en del af stuehuset, der henføres til

• Beboelse

• erhvervsmæssig benyttelse.”

Skattestyrelsen har foretaget et mangelfuldt skøn, da de hverken sagligt eller konkret forholder sig til hvilke værdielementer, der skal henregnes under stuehuset.

Privat have på 1,5 ha

Det fremgår af ordlyden til LBKG 2013-08-30 nr. 1067, den dagældende Ejendomsvurderingslov § 33, stk. 4,

”Stk. 4. I forbindelse med vurderingen af ejendomme, der må anses for benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, jf. stk. 1, 1. pkt., foretages en fordeling af ejendomsværdien og grundværdien på henholdsvis stuehuset med tilhørende grund og have og på den øvrige ejendom”

at der foretages en fordeling af ejendomsværdien og grundværdien på henholdsvis stuehuset med tilhørende grund og have og på den øvrige ejendom.

Da det fremgår direkte af ordlyden til bestemmelsen at have følger med stuehuset i ejendomsværdien, gøres det gældende, at den private have på 1,5 ha værdiansat til 217.500 kr. er et værdielement som skal henregnes under stuehuset.

Bygning 5, jf. BBR

Bygning 5 bliver af ejeren, [person1], anvendt som gildesal. Bygningen er indrettet med eget etableret toilet og køkken, samt isoleret således at der kan foretages varige ophold i bygningen.

Gildesalen bruges af ejeren, [person1], til fester m.v. Den bruges derfor til private formål. I bygning 5 er der i øvrigt fyrrum med oliefyr og stokerfyer, samt varmtvandsbeholder til et solvarmeanlæg, som tjener den private anvendelse af hele ejendommen, herunder altovervejende stuehuset. Det gøres derfor gældende, at bygning 5 anvendes til private formål, hvorfor værdien på 240.000 kr. skal medregnes i værdiansættelsen.

Bygning 4, jf. BBR

Bygning 4 er indrettet med fast gulv og port i gavl, og anvendes af ejeren, [person1], til privat lager, herunder opmagasinering af private driftsmidler til vedligehold af det nedlagte landbrug.

Da der er tale om et nedlagt landbrug, tjener bygning 4 ikke længere noget erhvervsmæssigt formål. I det bygningen ikke længere tjener et erhvervsmæssigt formål og benyttes til opmagasinering af private driftsmidler, gøres det gældende, at værdien af bygning 4 på 250.000 kr. er et værdielement som skal henregnes under stuehuset.

Bygning 2, jf. BBR

Bygning 2 er ikke særskilt vurderet af skønsmanden, men dets værdi kan fastlægges på baggrund af differencen mellem samlede værdi af stuehus, have og begge udhuse (hvoraf et af udhusene er bygning 2), og de øvrige bygninger/havens værdi.

Værdien af bygning kan fastlægges på følgende måde:

2.357.500 - 1.500.000 - 217.500 - 240.000 - 250.000 = 150.000 kr.

Bygning 2 anvendes som åben garage og som lagerrum af ejeren, [person1]. Den åbne garage bruges til parkering af [person1] og hans husstands private biler.

Da bygning 2 anvendes i privat øjemed, skal værdien på 150.000 kr. indgå som et værdielement der henregnes til stuehuset.

De ovenfor nævnte bygninger samt have benyttes alle i en privat henseende af ejeren, [person1], hvorfor det skal medregnes som et værdielement til stuehuset. Normal er det kun sjældent, at garager, vaskerum m.v. i udhusarealer tilfører ejendommen en ekstra høj boligværdi, så stuehusfordelingen påvirkes af det, men i denne sag er værdien af de forskellige værdielementer blevet etableret ved syn og skøn. Det er derfor muligt at henføre den reelle værdi af disse elementer til stuehuset.

På baggrund af syn- og skønserklæring samt ovenstående anbringender, gøres det gældende, at stuehusværdien skal fastsættes til 2.357.000 kr., subsidiært en lavere værdiansættelse efter rettens skøn.

Skattestyrelsens udtalelse

Skattestyrelsen angiver desuden i deres udtalelse, at værdien af eventuelle privat benyttede udhuse/driftsbygninger ikke vil kunne tillægges stuehusberegningen efter EBL § 9, stk. 1. Skattestyrelsen angiver ikke en hjemmel eller praksis for deres egen opfattelse.

Det gøres gældende, at der i SKM2002.290.LSR blev det bekræftet, at et parcelhus og et udhus kunne sælges skattefri efter EBL § 8. Det gøres derfor gældende, at det tilsvarende må finde anvendelse for EBL § 9. Det gøres gældende, at det afgørende er anvendelsen. Der henvises i øvrigt til den daværende juridisk vejledning, H.A.2.2.1.4 som citeret ovenfor, hvor det klart fremgår, at det er et konkret skøn hvilke bygninger der skal medtages i vurderingen.”

På mødet med Skatteankestyrelsen blev anvendelsen af bygning 4 og 5, som er sammenhængende gildesal og lager, samt bygning 2, som er garage og lager, drøftet.

Repræsentanten oplyste, at de tre bygninger anvendes af klageren privat til bl.a. opmagasinering af ældre driftsmidler, der har været brugt tidligere på det nu nedlagte landbrug. Landbrugsjorden er bortforpagtet. Maskinerne og medarbejderne i grusgraven anvender ikke klagerens ejendom.

Repræsentanten viste billeder af ejendommen. Det fremgår af billederne, at der er til- og frakørselsveje til grusgraven udenom ejendommen.

Efter mødet med Skatteankestyrelsen har repræsentanten sendt billeder af ejendommen, virksomhedens årsrapport for 2014 med noter og følgende bemærkninger:

”Af noterne til årsrapporten for 2014 fremgår de foretagne fradrag for forsikring samt ejendomsskat. Der er for indkomståret 2014 taget 6.900 kr. i fradrag for ejendomsskat og 10.994 kr. i fradrag for forsikring.

For indkomståret 2014 er 6.900 kr. ud af en ejendomsskat på i alt 7.096 kr. skønnet at være til erhverv.

Revisor [person2] kan oplyse, at der ikke er taget fradrag for ejendomsskat eller forsikring på bygningerne i de følgende år efter 2014.”

Repræsentanten har haft følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag til afgørelse:

”Der er d. 17. januar 2023 afholdt møde med sagsbehandleren ved Skatteankestyrelsen, hvor det blev aftalt, at der skulle fremsendes billeder af ejendommen og en redegørelse over de fradrag for ejendomsskatter og forsikringer på ejendommen, som er foretaget i indkomståret 2014. Der vil nedenfor blive fremsendt supplerende oplysninger over de foretagne fradrag for ejendomsskatter på ejendommen (punkt 2.1).

1 SAGSFREMSTILLING

Klager kan oplyse, at bygning 5, som er anvendt som gildesal, har været benyttet til bl.a. bryllupsfester, barnedåb, ”familietræf”, familiehygge, ”kusinetræf”, ungdomsfester, sommerfester, fødselsdagsfester m.v. i årene før og efter omdannelsen.

Billeder af diverse arrangementer afholdt i bygning 5 i årene før og efter omdannelsen vedlægges som bilag 11.

Klager har sammen med sin kone 11 børn, 27 børnebørn og 2 oldebørn. Klagers familie afholder jævnligt arrangementer i bygning 5, da bygningen er velegnet til afholdelse af arrangementer for større forsamlinger, i det bygningen har eget køkken og toilet, samt isolering.

2 ANBRINGENDER

Klagers gør fortsat gældende, at til stuehusværdien skal tilføres værdien af bygning 2, 4 og 5, samt privat have, således at stuehusets værdi i alt skal ansættes til 2.357.500 kr., da bygningerne og den private have kan anses for at være værdielementer, som skal tilføres stuehusværdien.

Klager bestrider, at bygningerne 2, 4 og 5 ikke kan henføres til stuehuset, da de foretagne fradrag for ejendomsskat inden omdannelsen vedrører jorden og ikke bygningerne, nærmere herom i punkt 2.1.

Klager bestrider særskilt, at bygning 5 ikke kan henføres til stuehuset, i det Klager kan godtgøre en væsentlig privat anvendelse af bygningen som gildesal, nærmere herom i punkt 2.2.

2.1 Anbringender til de foretagne fradrag for ejendomsskat

Klager har for indkomståret 2014 benyttet en fordelingsnøgle på 97,24 % til erhverv, som udspringer af den vurderingsfordeling den skatteansættende myndighed har skønnet for ejendommen. Fordelingsnøglen på 97,24 % er alene anvendt til af fordele ejendomsskatten af jorden mellem den erhvervsmæssige del og private del.

Ejendomsskat (grundskyld) betales af jordværdien, hvorfor fordelingsnøglen alene kan anses for at være udtryk for at 97,24 % af jorden benyttes erhvervsmæssigt, hvorimod 2,76 % af jorden benyttes privat.

De foretagne fradrag for ejendomsskat, kan således ikke anses for at være udtryk for at ejendommen (som helhed) er benyttet erhvervsmæssigt. Værdien af bygningerne er ikke med i ejendomsskatten, som der er taget fradrag for.

Klager gør på den baggrund gældende, at der ikke kan lægges vægt på de foretagne fradrag for ejendomsskat, da de foretagne fradrag for ejendomsskat vedrører jorden og ikke bygningerne.

2.2 Anbringender til Klagers private benyttelse af bygning 5

Klager har anvendt bygning 5 til gildesal, hvor der jævnligt er afholdt arrangementer for Klagers familie, jf. bilag 11. Klager bestrider således, at bygning 5 alene skulle være anvendt til lejlighedsvis privat anvendelse.

Klager og dennes familie har haft en væsentlig privat anvendelse af bygning 5.

Bygningen er videre indrettet med eget etableret toilet og køkken, samt isoleret således at der kan foretages varige ophold i bygningen.

Bygningen er i øvrigt indrettet med et fyrrum med oliefyr, stokerfyr, varmtvandsbeholder til et solvarmeanlæg, som tjener til opvarmningen af stuehuset, samt bygning 5.

Klager gør derfor gældende, at bygning 5, er en bygning, som skal anses for at være et værdielement, som tilfører stuehuset en værdi.

Det gøres derfor gældende, at værdien af bygning 5 på 240.000 kr. skal derfor tillægges stuehusværdien.

(...)”

Repræsentanten har fremsat følgende bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens forslag til sagens afgørelse:

”Skattestyrelsens udtaler, at det forhold at bygning 5 har etableret eget toilet og køkken, samtidigt med at klageren har ansatte medhjælpere, skaber en formodning for, at medarbejdere m.v. har anvendt køkken og toilet som led i deres ansættelse.

1 SAGSFREMSTILLING

Klager kan oplyse, at de ansatte i grusgraven på ejendommen [adresse1] har fået opstillet skurvogne med omklædning, bad, toilet og frokostrum. De ansatte medhjælpere i grusgraven må ikke benytte de bygninger, som befinder sig på ejendommen, herunder bygning 5, ligesom at de ikke har adgang til bygningerne beliggende på ejendommen.

Klager vedlægger som dokumentation for skurvognene billeder i bilag 12. Klager kan desuden oplyse, at de opstillede skurvogne også var til stede på tidspunktet for virksomhedsomdannelsen d. 1. januar 2015.

2 ANBRINGENDER

Klager bestrider, at det forhold at der er ansatte medhjælpere på ejendommen, samt at bygning 5 har toilet og køkken, skaber en formodning for, at medarbejderne har anvendt bygning 5 som led i deres ansættelse, da de ansatte medhjælpere har fået opstillet skurvogne, jf. bilag 12, samt at de ikke har adgang til bygningerne beliggende på ejendommen [adresse1].”

Retsmøde

Repræsentanten fastholdt påstanden om, at stuehusets værdi i alt skal ansættes til 2.357.500 kr. og gennemgik sine anbringender i overensstemmelse med de skriftlige indlæg og det på retsmødet udleverede materiale.

Skattestyrelsen indstillede i overensstemmelse med tidligere udtalelse, at stuehusets værdi kan ansættes til 1.717.500 kr.

Landsskatterettens afgørelse

Sagen angår værdiansættelsen af klagerens private andel af ejendommen beliggende [adresse1], [by1], i forbindelse med en skattefri virksomhedsomdannelse.

Retsgrundlag

Følgende fremgår af dagældende ejendomsavancebeskatningslovs § 9, stk. 1, 1. punktum (lovbekendtgørelse nr. 911 af 27. september 2005):

”Ved afståelse af ejendomme, der på afståelsestidspunktet helt eller delvis benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1, ved afståelse af skovbrugsejendomme, jf. vurderingslovens § 33, stk. 7, 1. og 2. pkt., og ved afståelse af ejendomme, der indeholder én eller to selvstændige lejligheder, hvor ejendommen både tjener eller har tjent til bolig for ejeren og i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, jf. vurderingslovens § 33, stk. 5, skal den del af fortjenesten, som vedrører stuehuset med tilhørende grund og have eller ejerboligen, ikke medregnes.”

Landsskatterettens bemærkninger

Landsskatteretten finder, at de værdiansættelser af de enkelte bygninger og have, som fremgår af den fremlagte syn- og skønserklæring kan lægges til grund ved opgørelsen af værdien af ejendommen.

Det fremgår direkte af bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 1. pkt., at det er fortjenesten på stuehuset med tilhørende grund og have, der er undtaget fra beskatning, såfremt ejendommen har tjent til bolig for ejeren.

Spørgsmålet er herefter, om øvrige bygninger på ejendommen kan henføres til begrebet ”stuehuset med tilhørende grund og have” som nævnt i ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 1. pkt.

Det fremgår af både skønsmandens og repræsentantens beskrivelse af bygning 2 og 4, at disse anvendes til lager og garage bl. a. til opbevaring af driftsmidler fra det nedlagte landbrug. Det fremgår endvidere, at bygning 5 er et isoleret rum med køkken og toilet samt fyrrum, der bl.a. opvarmer stuehuset. Repræsentanten har oplyst, at bygning 5 anvendes af klageren til fester og lignende, og at klagerens private biler parkeres i bygning 2.

Vurderingsstyrelsen har oplyst, at driftsbygningerne anvendes dels til opmagasinering, fyrrum samt mødelokaler til ansatte.

Bygning 2, 4 og 5 er alle registreret i Bygnings- og Boligregistret, BBR, som bygninger til erhvervsmæssig produktion vedrørende landbrug, gartneri, råstofudvinding og lign. Klageren har efter det oplyste fratrukket ejendomsskatter i den personlige erhvervsvirksomhed i indkomståret 2014 med 6.900 kr. ud af en samlet ejendomsskat på 7.096 kr. Klageren har endvidere fratrukket udgifter til forsikring af driftsbygning.

Landsskatteretten finder på den baggrund, at bygningerne 2,4 og 5 ikke kan henføres til stuehuset, hvorfor værdien af stuehuset i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, udgør 1.717.500 kr., svarende til den af skønsmanden fastsatte værdi for selve stuehuset på 1.500.000 kr. og for haven på 1,5 ha på 217.500 kr. Landsskatteretten lægger vægt på, at bygningerne har været registreret som erhvervsmæssige bygninger i BBR, og at det må lægges til grund ud fra regnskabsoplysningerne, at klageren også har fratrukket udgifter vedrørende bygningerne i regnskabet for den personlige virksomhed inden omdannelsen.

Da klageren således både ved registreringen i BBR og i sit virksomhedsregnskab har tilkendegivet, at der er tale om bygninger med erhvervsmæssig anvendelse, kan alene oplysninger om mindre og lejlighedsvis anvendelse til private formål ikke ændre vurderingen heraf. Opbevaring af driftsmateriel fra det nedlagte landbrug på ejendommen kan i den forbindelse ikke anses for en privat anvendelse af bygningerne, der berettiger til fritagelse for beskatning af den del af ejendommen, der har tjent til bolig for ejeren efter ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1.

Landsskatteretten ændrer Skattestyrelsens afgørelse således, at værdien af stuehuset ansættes til 1.717.500 kr.