Kendelse af 03-07-2020 - indlagt i TaxCons database den 17-09-2020

Klagerens repræsentant har anmodet SKAT om bindende svar på følgende spørgsmål:

Spørgsmål 2:

Kan SKAT godkende fordeling af salgssummens sammensætning?

Spørgsmål 3:

Såfremt SKAT ikke kan godkende sammensætningen af salgssummen, hvilken sammensætning kan SKAT så godkende?

SKAT har besvaret spørgsmål 2 med ”NEJ”.

SKAT har besvaret spørgsmål 3 således:

”SKAT kan godkende følgende fordeling:

Landsskatteretten ændrer besvarelsen af spørgsmål 2. Se begrundelse nedenfor.

Spørgsmål 3 bortfalder.

Faktiske oplysninger

I anmodningen om bindende svar er der anført følgende faktiske oplysninger:

”Den omtalte ejendom er [adresse1], [by1] – ejendomsnummer [...1], der pr. 1/10 2016 er vurderet som landbrug, bebygget.

Ultimo 2009 køber [person1] ejendommen [adresse1], med det formål at ombygge ejendommens driftsbygninger til et sommerhus. Der er ca. 95 km mellem den faste bolig og sommerboligen.

Ved købet var der udover et gammelt stuehus og gamle driftsbygninger 40 ha jord til ejendommen. Denne jord har været bortforpagtet i hele ejertiden, bortset fra 2010, hvor der var søgt EU tilskud til brak, da der ikke var muligt at finde en forpagter. På nuværende tidspunkt er der udover beboelsen kun et maskinhus på ejendommen. Der har aldrig været foretaget erhvervsmæssigt/landbrugsmæssigt arbejde på ejendommen. Der er ikke foretaget skattemæssige afskrivninger på maskinhuset.

Lige efter overtagelsen af ejendommen påbegyndes ombygningen til beboelse/sommerhus for i alt kr.1.784.246. Stuehuset blev erhvervet i 2009 for kr. 539.000 og fundamentet til det nye stuehus for kr. 38.000 ligeledes i 2009.

Ejendommen fungerer som sommerbolig for familien og den er IKKE udlejet.

Boligdelen på ejendommen fungerer reelt som et sommerhus for [person1]. Der er ingen arbejde i forbindelse med jorden, så der er ingen erhvervsmæssig begrundelse for anvendelse af boligdelen. Boligen anvendes på samme måde som andre anvender et sommerhus. De anvender hovedsagelig sommerhuset i weekender og i sommerperioden, som det kan passe ind i forhold til arbejdet på gården i [by2], hvorfra de driver landbrug.

I hele ejertiden er der betalt ejendomsværdiskat af ejendommen.

Ejendommen er beliggende meget tæt på [havn] som er et af [...]s turistområder

Der er vedlagt før og nu billeder, som kan vise at boligdelen har ændret sig fra at være et slidt landbrugsstuehus til at have karakter af en flot og ny sommerbolig. Der er en stor herlighedsværdi på ejendommen i form af ro, den rene luft, den gode plads og den gode udsigt. Der er et godt socialt miljø i område med god kontakt til naboerne.

Ejendommen er under salg til [virksomhed1] ApS, cvr. [...1] til kr. 11.000.000. Der er tale om en handel med uafhængige parter, som ikke er interesseforbundne.

Udover de faktiske oplysninger anført i anmodningen om det bindende svar fremgår følgende under ”faktiske oplysninger” i SKATs bindende svar:

”Ejendommen beliggende [adresse1], [by1] er vurderet som en landbrugsejendom med et jordtilliggende på 405.092 m2 bestående af 1 matrikel. Ejendommen er ved den seneste offentlige vurdering vurderet til 4.300.000 kr., hvoraf grundværdien udgør 1.688.400 kr., mens stuehuset er sat til 1.195.900 kr.

Ejendommen har siden 21. december 2009 været ejet af [person1], som har bopæl på adressen [adresse2], [by2]. Der har ifølge Det Centrale Personregister (CPR-registret) i hendes ejertid ikke været nogen registreret på adressen [adresse1], [by1].

[...]

Ved opslag på internettet ses det af ”Orienteringsmateriale vedr. nye vindmøller på [adresse3]”, at projektet består af 6 møller med en totalhøjde på 149,9 m på [adresse3], som er beliggende ca. 2 km vest for [by1] ved den sydlige del af [...]. Det ansøgte betragtes som en udvidelse af den eksisterende møllepark på [adresse3]. Det samlede vindmølleanlæg vil herefter bestå af 12 vindmøller.

[by3] Kommune har den 24. februar 2017 offentliggjort forslag til kommuneplan-tillæg nr. 62 samt lokalplan nr. 400 med tilhørende miljørapport vedrørende etablering af 6 vindmøller.

Byrådet i [by3] Kommune har på sit møde den 13. juni 2017 vedtaget Lokalplan nr. 400 og Tillæg nr. 62 til Kommuneplan endeligt. Det fremgår af VVM-tilladelsen, at [adresse1] nedlægges som beboelse.”

Af VVM-tilladelsen fremgår det, at nedlæggelsen af [adresse1] er en betingelse for idriftsættelse af den første vindmølle, og at dokumentation herfor skal indsendes til [by3] Kommune. Det fremgår af kortmateriale over lokalplanen, at vindmølleparken skulle placeres på nabogrunden til [adresse1].

Det fremgår af den indgåede optionsaftale mellem klageren og [virksomhed1], gengivet i det endelige skøde ved salget af [adresse1], at ejendommen blev erhvervet med henblik på nedlæggelse. Det fremgår endvidere, at ejendommen blev overdraget fri for lejemål af enhver art. Sidst fremgår det, at [virksomhed1] er berettiget til at påbegynde nedrivning af driftsbygningerne på overtagelsesdagen.

SKAT har til brug for afgivelsen af det bindende svar indhentet en udtalelse fra SKAT Ejendomsvurdering vedrørende fordelingen af afståelsessummen for [adresse1], [by1]. Følgende fremgår af udtalelsen:

”Ejendommen [adresse1], [by1], ejendomsnummer [...1] er pr. 1. september 2017 solgt til [virksomhed1] for en handelspris på 11.000.000 kr.

Denne handelsværdi kan fordeles således:

Begrundelse

Stuehus:

Det forhold, at der jf. lokalplan er tilladelse til at rejse yderligere 6 vindmøller på nabogrunden, og at denne tilladelse har gjort, at boliger inden for en bestemt radius fra møllerne ikke må bebos, har betydet at [virksomhed1] har købt ejendommen [adresse1], [by1] for en pris, som ligger ud over det sædvanlige ved salg af lignende ejendomme. Endvidere er handelsprisen også højere end hvad der kunne forventes ved ekspropriation. Denne merpris må anses for at vedrøre beboelsen på ejendommen, idet ejendommen uden beboelse ikke villehave udløst en sådan handel, idet den ikke ville have kunnet være til hinder for opførelse af vindmøllerne.

Stuehuset ansættes derfor til den restværdi der er, når overdragelsessummen på 11.000.000 kr. fratrækkes værdien vedrørende driftsbygninger og jord.

Driftsbygninger:

Garage og svinestald, i alt 245 m2 har karakter af udhuse og skønnes at have en værdi på 250 kr. pr. m2

Laden på 132 m2 skønnes ligeledes til en værdi på 250 kr. pr. m2

Der er ingen landbrugsmæssig drift på ejendommen udover, at jorden er forpagtet ud.

Driftsbygninger, i alt 377 m2 x 250 kr. pr. m2 = 94.250 kr.

Jorden:

Jorden skønnes ud fra en samlet vurdering at have en værdi på 150.000 kr. pr. ha. Jorden er god landbrugsjord, særdeles velarronderet omkring ejendomme, den er veldrænet og i omdrift.

40,0792 ha (uden vej) x 150.000 kr. = 6.011.880 kr.

Den måde handelsprisen er fordelt på, afviger fra den måde SKAT Ejendom normalt fordeler handelspriser på. Men pga. handlens meget specielle karakter er det anerkendt, at den merpris salget til [virksomhed1] i forhold til en sædvanlig køber har indbragt, må henføres til ejendommens beboelse.

Der skal derfor gøres opmærksom på, at denne fordeling af handelsprisen er meget konkret, og denne måde at fordele på kan ikke danne præcedens i lignende sager.”

I forbindelse med klagen til Skatteankestyrelsen har SKAT fremsendt en supplerende udtalelse fra SKATs vurderingsafdeling:

”I forbindelse med klagesagen over SKAT’s afgørelse vedrørende [adresse1], [by1] har Vurdering i SKAT disse uddybende bemærkninger:

Sagen er gennemgået på ny, og Vurdering i SKAT fastholder sin fordeling af handelsprisen.

Vurdering i SKAT vil gerne uddybe sin begrundelse for prisen på jorden på 150.000 kr. pr. ha yderligere.

Ejer har fastsat jordprisen til 125.000 kr. pr. ha, hvilket svarer Finanstilsynets jordpriser i juni 2014. Ejendomme er handlet pr. 1. september 2017.

Jf. en artikel i [avisen] https://[...dk] [...]men fremgår det, at priserne er opadgående, og i hvert fald ikke lavere end i 2014.

Ejendommen [adresse1], [by1] sælges for en pris på 11.000.000 kr. op i mod en offentlig vurdering på 4.300.000 kr. Vurderingen har ikke været påklaget. Merprisen udgør 155 % i forhold til vurderingen.

Normalt når Vurdering i SKAT fordeler en given handelspris på en ejendom, fordeles handelsprisen forholdsmæssigt med den procentvise afvigelse på de forskellige aktiver ejendommen består af, her beboelse, driftsbygninger og jorden.

Denne normale praksis har Vurdering i SKAT i denne sag fraveget, i det man mente, at netop jordprisen blev alt for høj (ca. 200.000 kr. pr. ha).

Vurdering i SKAT har i stedet skønnet en pris på 150.000 kr. ha. Dette skøn er fastsat under hensyntagen til den aktuelle handelspris, der ikke kan undgå at have påvirket jordprisen på den aktuelle ejendom. Endvidere er der også taget hensyn til niveauet fra Finanstilsynets jordpriser fra 2014, samt at man ikke kan udelukke den mulighed, at jorden på sigt vil kunne anvendes til udvidelse af den allerede etablerede vindmøllepark på nabogrunden, hvorfor køberen [virksomhed1] eller andre lignende selskaber vil have en særlig interesse i denne jord (der foreligger dog ikke pt. oplysninger om sådanne muligheder).”

Det fremgår af den fremhævede artikel fra [avisen], at den beregnede prognose ikke er foretaget på et regionalt plan. Det oplyses endvidere i artiklen, at der er store regionale forskelle på hektarpriserne.

Klagerens repræsentant har med klagen til Skatteankestyrelsen fremlagt et notat fra Finanstilsynet af 2. juli 2014 vedrørende justering af værdiansættelserne af dyrkbar landbrugsjord. Det fremgår heraf, at Finanstilsynet pr. juni 2014 har værdiansat hektarpriser på landbrugsjord uden bygninger som følger (kr./ha):

Klagerens repræsentant har med klagen til Skatteankestyrelsen fremlagt en kopi af en artikel fra [avisen] af 21. december 2017. Det fremgår blandt andet her, at:

”I tredje kvartal var jordprisen i Danmark i gennemsnit 152.000 kr. pr. hektar. Det er tre procent mere end i andet kvartal, hvor prisen var på 147.500 kr. pr. hektar.

[...]

Der er større regionale prisudsving på jordprisen.

Under sagens behandling i Skatteankestyrelsen har klagerens repræsentant anført følgende vedrørende værdiansættelse af jorden:

”Parterne har værdiansat jorden imellem sig til 4.962.000 kr.

SKAT har værdiansat jorden til 5.972.000 kr.

Jorden er i oprindeligt skøde værdiansat til 3.272.000 kr.

Der er tale om lavareal (våd jord), som skal afvandes forend man kan dyrke den. Vedhæftet er dokumentation for betalt pumpelagsbidrag.

Da vi ikke har mulighed for at finde nøjagtig matchende jord i omegnen, kan vi alene henvise til tidligere skrevne argumenter samt til finanstilsynests jordpriser fra 2014

Ligeledes medsendt er prisen for pumpelagsbidrag, kr. i alt 19.386 kr., som betales hvert år for at jorden fortsat er dyrkbar. ”

SKATs afgørelse

SKAT har besvaret spørgsmål 2 med ”Nej”.

SKAT har besvaret spørgsmål 3 således:

”SKAT kan godkende følgende fordeling:

SKAT har anført følgende begrundelse for svarene:

"Spørgsmål 2:

Generelt

Ved overdragelse af fast ejendom skal sælger og køber i købsaftalen, i skødet eller på anden skriftlig måde selv fordele den samlede afståelsessum på grund, bygninger, ejerbolig, herunder stuehus.

Af ejendomsavancebeskatningslovens (EBL) § 4, stk. 6 og afskrivningslovens (AL) § 45, stk. 3 ses, at såvel den samlede kontantomregnede afståelsessum som den fordeling på aktiverne, som parterne har aftalt, er undergivet de skatteansættende myndigheders prøvelse.

Når parterne i en handelssituation ikke er interesseforbundne og har konkret modstående skattemæssige interesser, og har foretaget en fordeling af overdragelsessummen på aktiverne, kan parterne forvente, at SKAT vil lægge den aftalte overdragelsessum og fordeling heraf på aktiver til grund, med mindre parternes fordeling må anses for åbenbart forkert. Se SKM2009.610.VLR og SKATs juridiske vejledning 2017-2 afsnit, C.H.2.1.9.2.

Eksempel: Parternes fordeling af overdragelsessummen var åbenbar forkert og kunne derfor tilsidesættes:

”I forbindelse med overdragelse af en landbrugsejendom mellem parter med modsatrettede skattemæssige interesser, og hvor parternes fjerne slægtskab ikke kunne begrunde, at der forelå overdragelse i familieforhold, tilsidesatte SKAT parternes fordeling af købesummen mellem stuehus og grunden. Ifølge en syns- og skønserklæring var stuehusets værdi ca. 26 % lavere end parternes ansættelse, men syns- og skønsmandens værdiansættelse var forbundet med en usikkerhed på mellem +/- 10-15 %. Landsretten stadfæstede byrettens dom, og Skatteministeriet fik medhold i, at parternes fordeling var åbenbart forkert, og kunne tilsidesættes. Se SKM2009.610.VLR.”

Det er ikke muligt at fastsætte nogen klar grænse for, hvornår en fordeling kan anses for åbenbart forkert. Det skyldes, at der bl.a. må tages hensyn til, at skønsusikkerheden ikke er den samme i alle handler. Der må derfor foretages et samlet skøn ved vurderingen af om fordelingen

af overdragelsessummen på de enkelte aktiver er åbenbart forkert. Til støtte herfor er det Landsskatterettens opfattelse, at der som udgangspunkt kan hentes en vis vejledning i de tidligere gældende retningslinjer om en 20 %-grænse for tilsidesættelse af afskrivningsgrundlag for landbrugets driftsbygninger. Landsskatteretten henviser til rettens afgørelse offentliggjort i SKM2004.424.

I nogle tilfælde har parterne, selvom de ikke er interesseforbundne, ikke modstående skattemæssige interesser. Det kan f.eks. være tilfældet når:

I disse situationer lægges parternes aftale om såvel overdragelsessummens størrelse som kontantomregningen af overdragelsessummen til grund. SKAT kan efterprøve fordelingen af overdragelsessummen på aktiverne. Hvis fordelingen på aktiverne er væsentlig forkert, kan SKAT tilsidesætte den aftalte fordeling.

Eksempel: Fordeling af købesum blev korrigeret, da parterne, selvom de ikke var interesseforbundne, ikke havde konkret modstående interesser:

”Sagen vedrørte SKATs adgang til at korrigere fordelingen af overdragelsessummen for fast ejendom, der anvendtes til fabriksvirksomhed. Byretten fandt, at aftalens parter, der ubestridt var uafhængige, ikke havde konkret modstående skattemæssige interesser, og at den aftalte fordeling derfor kunne tilsidesættes, fordi fordelingen ikke var et udtryk for handelsværdien for de overdragne aktiver. Se SKM2010.71.BR.”

Ifølge skatteforvaltningslovens (SFL) § 22, stk. 1, nr. 1 skal både sælger og køber anmode om bindende svar ved spørgsmål om opgørelse af afståelsessummen for fast ejendom eller fordelingen heraf.

Konkret

Ud fra de foreliggende oplysninger er der lagt til grund, at sælger og køber af ejendommen ikke er interesseforbundne. Det er SKATs opfattelse, at parterne ikke har konkret modstående skattemæssige interesser i fordelingen af købesummen efter EBL § 4, stk. 5 og AL § 45, stk., idet køberen, [virksomhed1] ApS ikke skal bruge stuehus eller driftsbygninger på ejendommen, ligesom stuehuset efter opstilling af vindmøller ikke må bebos. I den situation kan SKAT ifølge praksis tilsidesætte fordelingen, når fordelingen er væsentligt forkert.

Idet der er stor difference mellem den af parterne aftalte fordeling og den seneste offentlige vurdering, er SKAT Ejendom anmodet om en udtalelse om fordelingen af overdragelsessummen på 11.000.000 kr.

SKAT Ejendom har den 14. december 2017 besigtiget ejendommen, og har efterfølgende udtalt, at det er deres opfattelse, at den af parterne aftalte fordeling ikke kan godkendes, idet den ikke afspejler de enkelte aktivers handelspriser. Fordelingen bør i stedet se således:

Den måde handelsprisen i denne sag er fordelt på, afviger fra den måde SKAT Ejendom normalt fordeler handelspriser på. Men pga. handlens meget specielle karakter er det anerkendt, at den merpris salget til [virksomhed1] i forhold til en sædvanlig køber har indbragt, må henføres til ejendommens beboelse.

Der skal derfor gøres opmærksom på, at denne fordeling af handelsprisen er meget konkret, og denne måde at fordele på kan ikke danne præcedens i lignende sager.

Stuehus:

Det forhold, at der jf. lokalplan er tilladelse til at rejse yderligere 6 vindmøller på nabogrunden, og at denne tilladelse har gjort, at boliger inden for en bestemt radius fra møllerne ikke må bebos, har betydet at [virksomhed1] har købt ejendommen [adresse1], [by1] for en pris, som ligger ud over det sædvanlige ved salg af lignende ejendomme. Endvidere er handelsprisen også højere, end hvad der kunne forventes ved ekspropriation. Denne merpris må anses for at vedrøre beboelsen på ejendommen, idet ejendommen uden beboelse ikke ville have udløst en sådan handel, idet den ikke ville have kunnet være til hinder for opførelse af vindmøllerne.

Stuehuset ansættes derfor til den restværdi der er, når overdragelsessummen på 11.000.000 kr. fratrækkes værdien vedrørende driftsbygninger og jord.

Driftsbygninger:

Garage og svinestald, i alt 245 m2 har karakter af udhuse og skønnes at have en værdi på 250 kr. pr. m2

Laden på 132 m2 skønnes ligeledes til en værdi på 250 kr. pr. m2

Der er ingen landbrugsmæssig drift på ejendommen udover, at jorden er forpagtet ud.

Driftsbygninger, i alt 377 m2 x 250 kr. pr. m2 = 94.250 kr.

Jorden:

Jorden skønnes ud fra en samlet vurdering at have en værdi på 150.000 kr. pr. ha.
Jorden er god landbrugsjord, særdeles velarronderet omkring ejendomme, den er veldrænet og i omdrift.

40,0792 ha (uden vej) x 150.000 kr. = 6.011.880 kr.

Ved vurderingen af, hvorvidt fordelingen aftalt mellem sælger og køber er væsentlig forkert, ses der på de enkelte aktiver i fordelingen:

Jord:

(6.010.000-5.000.000)/6.010.000 * 100 = 16,8 %

Driftsbygninger:

(90.000-75.000)/90.000 * 100 = 16,7 %

Stuehus:

(5.900.000-4.900.000)/4.900.000 * 100 = 20,4 %

SKAT vurderer, at fordelingen af overdragelsessummen på ejendommen beliggende [adresse1], [by1] er både væsentlig og åbenbart forkert, idet fordelingen ikke skønnes at afspejle handelspriserne for de overdragne aktiver.

SKAT kan derfor ikke godkende den af parterne aftalte fordeling.

Som følge heraf besvares jeres spørgsmål 2 med et ”nej”.

Spørgsmål 3:

Fordelingen af overdragelsessummen på 11.000.000 kr. ved overdragelse af ejendommen beliggende [adresse1], [by1] fra [person1] til [virksomhed1] ApS bør i stedet se således ud:

SKAT har i udtalelse af 17. april 2018 blandt andet fremsat følgende bemærkninger:

”Der er de facto tale om en ejendom, som på afståelsestidspunktet benyttes til landbrug, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1. Der sker bortforpagtning af ca. 40 ha. jord til landbrugsformål.

[...]

Der er i klagen ikke indkommet oplysninger, som synes at føre til et andet resultat (se endvidere supplement til udtalelse fra Vurdering i SKAT vedrørende fordeling af overdragelsessummen).”

Skattestyrelsen har i udtalelse af 30. januar 2020 fremsat bemærkninger til sagen til brug for sagens behandling på retsmøde. Skattestyrelsen har anført, at da køberen ikke skal benytte ejendommen til erhverv, men blot skal rive ejendommen ned, er der ikke modstående interesser ved fordelingen af salgssummen. Herefter har SKAT haft hjemmel til at efterprøve fordelingen af salgssummen. Da spørgsmålet om skattefrihed af avancen i den sammenholdte sag indstilles besvaret med et Nej, bliver hele salgssummen skattepligtig. Herefter bliver fordelingen af salgssummen uden reel betydning. På denne baggrund kan Skattestyrelsen tiltræde Skatteankestyrelsens besvarelse af spørgsmål 2 og spørgsmål 3. Det bemærkes dog, at ændringen udgør 17 %, beregnet som (5.900.000 – 4.900.000) / 5.900.000 * 100, hvorfor der er tale om en væsentlig ændring.

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at SKATs besvarelse af spørgsmål 2 ændres til ”Ja”. Det tredje spørgsmål skal som følge heraf bortfalde.

Repræsentanten har anført følgende begrundelse:

”[...]

Begrundelse for vores påstand

[...]

Fordelingen af salgssummen

SKAT har ligeledes tilsidesat den mellem parterne aftalte fordeling af købesummen.

Det fremgår af afskrivningslovens § 45, stk. 3 og ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6, at myndighedernes tilsidesættelse af en aftalt fordeling forudsætter, at det er åbenbart, at parternes fordeling ikke svarer til handelsværdierne.

Landsskatteretten har i tidligere kendelser, f.eks. SKATM-2004-0218, SKATM-2004-02-17 og SKATM-2004-02-16, beskrevet hvorledes ovennævnte ordlyd skal forstås med henvisning til lovforslag nr. 85 af 3. november 1999 (senere lov nr. 958 af 20. december 1999). Det fremgår heraf at skattemyndighederne kun forventes at korrigere en af parterne aftalt overdragelsessum eller fordeling, såfremt fordelingen er åbenbart forkert.

I nærværende handel korrigerer SKAT den aftalte handelspris for både jord, driftsbygninger og stuehus.

Værdiansættelse af stuehuset

SKAT Ejendom har fastsat stuehuset til 4.900.000 kr., svarende til 44,5 % af den samlede overdragelsessum. Parterne har fastsat stuehusets andel af overdragelsessummen til 5.900.000 kr., svarende til 53,6 % af den samlede overdragelsessum. Forskellen mellem den af skattemyndighederne og den mellem parterne aftalte overdragelsessum for stuehuset udgør således 1.000.000 kr., eller det der svarer til 9,1 % af den af parterne aftalte fordeling.

Ejendommen er solgt i fri handel, og fordelingen af den aftalte overdragelsessum er sket mellem uafhængige parter. Stuehuset er af parterne vurderet til 5.900.000 kr. på baggrund af det store naturareal, roen og den skønne udsigt, som kan nydes fra stuehuset og terrassen, samt den nære beliggenhed til [havn]. Derudover er der tale om et nyere stuehus.

Værdiansættelse af jorden

Vi mener ligeledes at SKATs værdiansættelse af jorden er helt forkert.

SKAT Ejendom har værdiansat jorden ud fra hvad der synes som et gennemsnit uden hensyntagen de store regionale forskelle der er på jordpriser. Faktum er, at jorden i [...] sælges væsentligt billigere i forhold til anden jord. (Her henvises til medsendte artikel i [avisen] fra 21. december 2017 samt finanstilsynets opgørelse fra 2014).

SKAT har ligeledes ikke i deres skøn lagt vægt på de konkrete forhold der gør sig gældende for den konkrete jord. Jorden på ejendommen kaldes lav areal, hvilket betyder at jorden er våd og således ikke dyrkbar, medmindre jorden afvandes. Der er således en årlig byrde på jorden på ca. 20.000 kr. i pumpelagsbidrag, som skal afholdes, såfremt jorden skal have landbrugsmæssig værdi.

Denne økonomiske byrde bør indgå som et væsentligt element i skønsfastsættelsen og bør efter vores opfattelse nedsætte prisen yderligere på jorden.

Tages ovenstående i betragtning, er det vores klare opfattelse, at der ikke er tale om en åbenbart forkert værdiansættelse af jorden.

Fordelingen af købesummen

Med udgangspunkt i den af SKATs fastsatte fordeling 4.900.000 kr. for stuehuset, 90.000 kr. for driftsbygningerne og 5.972.000 kr. for jorden, afviger den aftalte fordeling på disse aktiver med henholdsvis -16,9 %, -10 % og 20,3 %.

Landsskatteretten har tidligere udtalt, at det ikke er muligt at fastsætte en klar grænse for, hvornår en fordeling kan anses for ”åbenbart forkert”, hvorfor der bør henses til de tidligere gældende retningslinjer om en 20 %-grænse for tilsidesættelse af afskrivningsgrundlag for landbrugets driftsbygninger, jf. SKM2004.424.LSR.

Det er vores opfattelse, at afvigelsen ikke under ovenstående omstændigheder kan karakteriseres som så væsentlige, at SKAT kan tilsidesætte den aftalte fordeling.

På klagers vegne skal jeg derfor fastholde, den mellem parterne aftalte fordeling af overdragelsessummen.

Klagerens repræsentant har fremsendt følgende bemærkninger til SKATs udtalelse af 17. april 2018:

”[...]

Vedr. Vurdering i SKAT’s udtalelse af 16. april 2018

På baggrund af Vurdering i SKATs udtalelse af 16. april 2018, hvor Vurdering i SKAT fastholder jordprisen på 150.000 kr. pr. ha., skal vi anmode om syn og skøn med 100 pct. omkostningsdækning, da vi mener, at dette er nødvendigt for finde den reelle værdi for jorden pr. ha.

Vurdering i SKAT tager ikke stilling til vores tidligere begrundelse for vores ansættelse af jordens værdi. Vi har tidligere beskrevet, at vi i værdiansættelsen har lagt vægt på de konkrete forhold der gør sig gældende for den konkrete jord.

Jorden på ejendommen kaldes lav areal, hvilket betyder at jorden er våd og således ikke dyrkbar, medmindre jorden afvandes. Der er således en årlig byrde på jorden på ca. 20.000 kr. i pumpelagsbidrag, som skal afholdes, såfremt jorden skal have landbrugsmæssig værdi.

Vurdering i SKAT mener i stedet, at det bør indgå i værdiansættelsen, at der er mulighed for, at jorden på sigt vil kunne anvendes til udvidelse af den allerede etablerede vindmøllepark på nabogrunden, hvorfor [virksomhed1] eller andre lignende selskaber, kan have en særlig interesse i denne jord (der foreligger dog pt. ikke oplysninger om sådanne muligheder- SKATs citat).

Vi mener ikke at fremtidsspekulation bør indgå i vurderingen af den aktuelle jordpris. ”

Landsskatterettens afgørelse

Ved afståelse af fast ejendom skal sælger og køber i købsaftale, skøde eller på anden skriftlig måde foretage en fordeling af den samlede kontantomregnede afståelsessum på grund, bygninger og ejerbolig, herunder stuehus. Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5.

Såvel den samlede kontante omregnede afståelsessum som den fordeling på aktiver, som parterne i henhold til § 4, stk. 5, har aftalt ved ejendomsoverdragelsen, er undergivet SKATs prøvelse. Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6.

Det fremgår af forarbejderne til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6, at skattemyndighederne kun forventes at korrigere en af parterne aftalt overdragelsessum eller værdifordeling af aktiver, såfremt fordelingen er åbenbart forkert eller – hvis parterne ikke har konkret modstående skattemæssige interesser – hvis overdragelsessummen eller fordelingen ikke er udtryk for handelsværdien for de overdragne aktiver.

På baggrund af det oplyste finder retten, at klageren og [virksomhed1] ikke kan anses for at være interesseforbundne.

Retten finder imidlertid, at klageren og [virksomhed1] ikke har modstående skattemæssige interesser i relation til fordeling af købesummen på stuehuset og driftsbygningerne, idet fordelingen ikke ses at have skattemæssig betydning for [virksomhed1]. Der er henset til, at [virksomhed1] efter det oplyste ikke skal anvende ejendommens bygninger til afskrivningsberettigede formål.

Under henvisning til handlens specielle karakter, hvor erhvervelsen af ejendommen er motiveret af tilvejebringelsen af det fornødne grundlag for køber til etablering af en vindmøllepark på nabogrunden, er det rettens opfattelse, at en merværdi ved salget af [adresse1] rettelig skal tilskrives stuehuset på ejendommen.

Retten finder ikke grundlag for at tilsidesætte den imellem parterne aftalte fordeling. Der er lagt vægt på [virksomhed1] ApS’ formål med erhvervelsen af ejendommen, til de fremlagte statistiske oplysninger om hektarpriserne for landbrugsjord i [...] samt til, at der ikke foreligger oplysninger om realiserede højere hektarpriser i området omkring [adresse1]. Der er tillige lagt vægt på, at den aftalte fordeling til driftsbygningerne alene afviger med 10 % fra den af SKAT skønnede værdi.

Landsskatteretten ændrer derfor det bindende svar på spørgsmål 2 til “JA”.

Spørgsmål 3 bortfalder herefter.