Kendelse af 30-03-2021 - indlagt i TaxCons database den 23-04-2021

Sagen vedrører et bindende svar om overdragelse af anparter i [virksomhed1] ApS (herefter selskabet).

Selskabet har stillet følgende spørgsmål:

Skattestyrelsen har svaret på følgende vis:

Landsskatteretten stadfæster Skattestyrelsens afgørelse for spørgsmål 1, 2 og 3.

Faktiske oplysninger

Den 14. september 2018 anmodede selskabet om bindende svar fra Skattestyrelsen, fordi [person1] ønsker at afhænde sine anparter i [virksomhed1] ApS til sine sønner, [person2] CPR-nr. [...] og [person3] CPR-nr. [...] eller et af dem 100 % ejede selskaber. Selskabets hovedaktivitet er drift af ejendommen [adresse1], [by1].

Af de faktiske oplysninger, som danner grundlag for det bindende svar fra Skattestyrelsen fremgår desuden:

”Anpartsfordelinger i [virksomhed1] ApS er i dag.

[person1] 50 %

[virksomhed2] CVR-nr. [...1] 25 %

[virksomhed3] ApS CVR-nr. [...2] 25 %

I alt 100 %

Selskabskapitalen i [virksomhed1] ApS består af 125.000 anparter af 1 kr. Der foreligger ingen ejeraftaler der hindrer et salg parterne imellem.

Anparterne i [virksomhed1] ApS har en handelsværdi der kan opgøres på følgende vis ved anvendelse af TSS-cirkulære 2000-09:

I henhold til ovenstående beregning kan handelsværdien af anparterne i [virksomhed1] ApS således opgøres til negativt DKK 207.034. Selskabets øvrige aktiver og passiver er fastlagt til deres kursværdi svarende til bogførte værdi i henhold til årsregnskabet 2017.

Da anparternes værdi i henhold til TSS-cirkulære 2000-9 er negativ ønskes de overdraget til kr. 2.

Handlen ønskes gennemført pr. 1. oktober 2018 på følgende vis.

[person1] ønsker at sælge 31.250 anparter i [virksomhed1] ApS til [person3] eller et af denne 100 % ejet selskab til kr. 1.

[person1] ønsker at sælge 31.250 anparter i [virksomhed1] ApS til [person2] eller et af denne 100 % ejet selskab til kr. 1.

Ejerskabet af [virksomhed1] ApS kan efterfølgende opgøres som følgende.

(...)

Begrundelse:

Formålet med afhændelse af anparterne er som del i et løbende generationsskifte mellem [person1] og sønnerne [person2] og [person3].

Til brug for værdiansættelse af anparterne i [virksomhed1] ApS anvendes TSS-cirkulære 2000-09 hvori hjælpereglen forskriver følgende omkring fast ejendom:

’Den regnskabsmæssige post for ejendomme erstattes med den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering.’

Med udgangspunkt i retningslinjerne TSS-cirkulære 2000-09 fastsættes anparterne til en negativ værdi på i alt DKK 207.034. Vi mener derfor at anparterne kan overdrages til DKK 2 til sønnerne, uden at dette medfører gaveafgift.”

Ifølge vurderingsoplysninger fra Skattestyrelsen for 2017 fremgår, at ejendommens grundareal udgør 93 kvm, og at grundværdien udgjorde 408.000 kr. Ejendomsværdien udgjorde 2.550.000 kr. Den offentlig ejendomsværdi er beregnet med udgangspunkt i en årlig leje på 153.637 kr. og en faktor på 16,7 svarende til en værdi på 2.565.737 kr. afrundet til 2.550.000 kr. Seneste årsomvurdering blev foretaget i 2012.

Der er fremlagt Markedsupdate Puls for 4. kvartal 2018, som er udgivet af Colliers International. Repræsentanten har oplyst, at det fremgår af rapportens side 9, at afkastkravet på nyopførte boliger i [by1] udgør 3,75 pct.

Skattestyrelsens afgørelse

Skattestyrelsen har svaret ”NEJ” til de 3 fremsatte spørgsmål:

Skattestyrelsen har begrundet svarene således:

”Spørgsmål 1

I ønsker, at få bekræftet, at den skattemæssige handelsværdi af [virksomhed1]

ApS kan fastsættes til 2 kr.

Der er tale om en overdragelse af [person1]s anparter i [virksomhed1] ApS til sønnerne; [person2] og [person3]. Værdien af [virksomhed1] APS skal derfor baseres på handelsværdien, da der er tale om interesseforbundne parter i medfør af ligningslovens § 2, stk. 2. Ved værdi- ansættelse af [virksomhed1] ApS, har I anvendt TSS-cirkulære 2000-09.

[virksomhed1] ApS ejer ejendommen beliggende [adresse2], [by1]. Ved værdiansættelse af ejendommen, har I taget udgangspunkt i den seneste offentlige ejendomsvurdering, og værdiansat ejendommen til 2.550.000 kr. Den regnskabsmæssige værdi af ejendommen udgør 4.150.587 kr., jf. årsrapporten 2017. Herefter har I beregnet værdien af [virksomhed1] ApS til -207.034 kr.

I forbindelse med behandlingen af det bindende svar, har vi den 29. september 2018 bedt Vurderingsstyrelsen om at tage stilling til handelsværdien af ejendommen beliggende [adresse2], [by1].

Vi har modtaget følgende udtalelse den 29. november 2018:

”Udtalelse til bindende svar - [adresse2], [by1] ejd.nr. [...]

Du har ved mail af 29. september 2018 anmodet en udtalelse vedr. den aktuelle markedsværdi af overnævnte ejendom.

Den offentligt ejendomsværdi på ejendommen er 2.550.000 kr. Denne er foretaget i 2012 niveau, idet vurderingen har været suspenderet siden, hvorfor den ikke afspejler den aktuelle handelsværdi på ejendommen.

Ejendommen er besigtiget den 17. oktober 2018 af [person4] og undertegnede. Tilsted var [person2], [person1] og [person3] samt revisor [person5]. Ejendommen er besigtiget både udvendigt og indvendigt.

Ejendommen er beliggende [adresse2], 8000 [by1] og vurdereret som beboelsesejendom med 4 lejligheder.

Ejendommen har en central beliggende med under 500 meter fra [...].

Den har et grundareal på 93 m2 og ifølge BBR er der en bygning på ejendommen, der har bebebygget areal på 64 m2 og et boligareal på 247 m2.

Boligarealet er fordelt på tre etager af 64 m2 samt udnyttet tagetage 55 m2. Herud- over har ejendommen en kælder på 64 m2, der anvendes til opbevaring og vaske og tørring af tøj.

Bygningen er opført i 1897 og senest til- og ombygget i 2001. Ejendommen er i god vedligeholdelsesstand. Facaden er pudset og med søjler og den øvrige del af ejendommen er i gule sten. Der er et lejemål pr. etage.

Alle lejemål har køkken og bad i pæn stand og god planløsning. Alle lejemål er udlejet.

Den årlig leje er beregnet ud fra de aktuelle lejekontrakter, som er tilsendt. Der er reguleret for, at en enkelte lejekontrakt er ældre end de øvrige lejekontrakter.

Der er ved vurderingen lagt vægt på ejendommens centrale placering i [by1] centrum og ejendommens gode vedligeholdelsesmæssige stand. Derudover er der lagt vægt på de faktiske lejeindtægter samt aktuelle udbudspriser, markedsrapporter og handelspriser på tilsvarende ejendomme i området.

På baggrund af ovenstående er det Vurderingsstyrelsens opfattelse, at ejendommens aktuelle handelsværdi udgør 7.800.000 kr. ”

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at handelsværdien af ejendommen udgør 7.800.000 kr. og ikke 2.550.000 kr. som I anfører. Det betyder, at jeres beregnede værdi af [virksomhed1] ApS på - 207.034 kr. ikke er et udtryk for selskabets handelsværdi.

På grundlag af ovenstående, kan Skattestyrelsen ikke bekræfte, at handelsværdien af [virksomhed1] ApS kan fastsættes til 2 kr., da værdien ikke er i overensstemmelse med handelsværdien af [virksomhed1] ApS.

Spørgsmål 1 besvares med nej.

Spørgsmål 2

På baggrund af besvarelsen af spørgsmål 1, kan Skattestyrelsen ikke bekræfte at 50 % af anparterne i [virksomhed1] ApS kan sælges til 2 kr., uden at der statueres gave i forbindelse med salget til sønnerne eller et af sønnerne ejet selskab.

Spørgsmål 2 besvares med nej.

Spørgsmål 3

Skattestyrelsen kan ikke bekræfte, at overdragelsessummen på 2 kr. kan lægges til grund ved aktieavanceberegning i forbindelse med [person1]s salg af anparter. Der henvises til besvarelsen af spørgsmål 1.

Spørgsmål 3 besvares med nej.”

Selskabets opfattelse

Selskabets repræsentant har nedlagt påstand om, at de bindende svar skal ændres til ”JA”.

Repræsentanten har anført følgende begrundelse:

”I forbindelse med værdiansættelse af unoterede anparter har SKAT offentliggjort cirkulære 2000-09. Af dette cirkulære fremgår følgende:

Kendes handelsværdien af den unoterede aktie ikke, f.eks. fordi aktierne ikke har været omsat, eller fordi de stedfundne omstændigheder ikke anses som egnet som grundlag for skønnet over handelsværdien, kan vurderingen foretages med udgangspunkt i følgende hjælperegel, der er vejledende.

2. Hjælpereglen

Udgangspunktet er, at aktiernes værdi beregnes som summen af værdierne af de enkelte aktivposter i selskabet minus de respektive gældsposter i selskabet. Den således opgjorte værdi tillægges værdien af goodwill. Der anvendes således et substansprincip.

Opgørelsen foretages på grundlag af selskabets indre værdi ifølge seneste aflagte årsregnskab, idet følgende regnskabsmæssige poster korrigeres såledesFast ejendom

Den regnskabsmæssige post for ejendomme erstattes med den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering. Eventuelle ombygningsudgifter tillægges dog, såfremt disse udgifter ikke er indeholdt i ejendomsvurderingen. Udenlandske ejendomme medtages til den bogførte værdi.

Som det ses ud af ovenstående, foreligger der et hjemlet grundlag for at anvende den offentlige ejendomsværdi i forbindelse med værdiansættelse af unoterede anparter.

I forbindelse med anmodningen af det hermed påklagede bindende svar er der stillet følgende spørgsmål:

(...)

Skattestyrelsen svarer nej til spørgsmål 1 med følgende begrundelse:

(...)

Som det ses ud fra ovenstående, er der i forbindelse med Skattestyrelsens besvarelse anmodet om en udtalelse fra Vurderingsstyrelsen. Det er væsentligt, at Vurderingsstyrelsen ikke er påpeget væsentlige fejl og mangler ved grundlaget for den offentlige ejendomsvurdering.

Resultatet af Vurderingsstyrelens skøn er, at ejendommens skønnes til en værdi pålydende kr. 7.800.000.

Der foreligger i skattepraksis flere eksempler på, at den offentlige ejendomsværdi kan anvendes som udtryk for handelsværdien, ved handler mellem interesseforbundet parter.

Af LSR 13-0084821 fremgår følgende:

Vedrørende salget af den faste ejendom mellem selskabet [virksomhed3] ApS og hovedanpartshaver [person1] bemærker Landsskatteretten, at overdragelsen skal ske til handelsværdien.

Jf. principperne der er fastlagt i TSS-cirkulære nr. 2000-5 vil den senest offentliggjorte ejendomsvurdering som udgangspunkt kunne anses for udtryk for ejendommens handelsværdi. Er den offentlige ejendomsvurdering ikke et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi på tidspunktet for aftalens indgåelse, er hverken parterne eller ligningsmyndighederne bundet af vurderingen. Ejendomsvurderingen afspejler eksempelvis ikke ejendommens værdi, hvis denne må antages at være fejlbehæftet på tidspunktet for vurderingen. Endvidere vil ejendomsvurderingen ikke kunne lægges til grund, hvis der siden ejendomsvurderingen er foretaget ombygning eller modernisering af den pågældende ejendom, som giver sig udtryk i ejendommens handelsværdi.

Den senest offentliggjorte ejendomsvurdering af ejendommen [adresse1], [by2] udgjorde på overdragelsestidspunktet 3.150.000 kr.

Landsskatteretten finder ikke, at der i sagen kan anses at foreligge sådanne særlige omstændigheder, som kan begrunde en fravigelse af den senest offentliggjorte ejendomsvurdering som værende udtryk for ejendommens handelsværdi på overdragelsestidspunktet den 21. februar 2009. Der foreligger således ikke oplysninger om, at den offentlige ejendomsvurdering er foretaget på forkert faktuelt grundlag, ombygning, videresalg eller lignende

Landsskatteretten stadfæster i ovennævnte afgørelse, vedrørende en overdragelse omfattet af ligningslovens § 2, at den offentlige ejendomsværdi kan anvendes som udtryk for handelsværdien, med mindre at grundlaget for ejendomsvurderingen er fejlbehæftet på tidspunktet for vurderingen. Der skal således foreligge særlige omstændigheder for at begrunde at den offentlige ejendomsværdi ikke er udtryk for handelsværdi.

Af LSR 11-0297504 fremgår følgende:

Ejendommen beliggende [adresse1], [by1], er ved ejendomsvurderingen pr. 1/10 2007 vurderet til 10,1 mio. kr. og pr. 1/10 2009 til 7,6 mio. kr.

Retten lægger til grund, at vurderingen pr. 1/10 2007 således er den senest offentliggjorte ejendomsvurdering inden overdragelsestidspunktet den 19/2 2010 til [virksomhed2] ApS, og at der efter det oplyste, herunder syns- og skønsrapporten af 16/3 2012, ikke er grundlag for at fravige udgangspunktet om, at den senest offentliggjorte ejendomsvurdering kan anses som udtryk for ejendommens handelsværdi.

Landsskatteren finder i ovennævnte afgørelse, vedrørende en overdragelse omfattet af ligningslovens § 2, ikke grundlag for at fravige handelsværdien, fastsat til den offentlige vurdering på kr. 10,1 mio. på trods af at ejendommen året efter selskabets overtagelse overdrages til tredjemand til kr. 9 mio.

Af LSR 13-0168964 fremgår følgende:

Det fremgår af ligningslovens § 2, stk. 2, at interesseforbundne parter ved opgørelse af den skattepligtige indkomst skal anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var sket mellem uafhængige parter.

Ved vurderingen af, om overdragelsen har fundet sted på denne måde, vil den seneste offentlige vurdering som udgangspunkt kunne anses som udtryk for ejendommens handelsværdi.

Giver den offentlige ejendomsvurdering ikke et retvisende billede af ejendommens værdi på tidspunktet for aftalens indgåelse, er hverken parterne eller ligningsmyndighederne bundet af vurderingen. Dette kan være tilfældet, hvis vurderingen må antages at være fejlbehæftet, eller hvis der efter vurderingen en foretaget ændringer på ejendommen, der påvirker ejendommens handelsværdi eller hvis særlige omstændigheder i øvrigt måtte gøre sig gældende.

Idet det ikke findes sandsynliggjort, at den forud for handlen seneste offentlige vurdering ikke giver et retvisende billede af ejendommens værdi på overdragelsestidspunktet, lægges denne til grund for værdifastsættelsen. Landsskatteretten fastsætter derfor anskaffelsessummen til 2.800.000 kr.

Landsskatteretten stadfæster i ovennævnte afgørelse, vedrørende en overdragelse omfattet af ligningslovens § 2, endnu engang, at før end den offentlige ejendomsværdi kan fraviges, skal der foreligge særlige omstændigheder, som bekræfter, at grundlaget for den seneste offentlige værdi er fejlbehæftet.

Det følger samtidig af praksis, at bevisbyrden for at ejendomsvurderingen må anses for ikke- retvisende påhviler den part, som vil påstå dette, jf. uddrag fra præmisserne i Højesterets dom refereret i SKM 2019.74 HD:

Højesteret finder, at den part, der gør gældende, at den offentlige ejendomsvurdering ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien, har bevisbyrden for dette.

Af SKM2018.551.LSR, som omhandler værdiansættelse af overdragelse af fast ejendom inden for gaveafgiftskredsen, fremgår følgende:

I SKM2007.431.LSR blev parternes værdiansættelse ikke tilsidesat, uanset at markedsværdien for den omhandlede ejendom måtte antages at være højere end den seneste offentlige vurdering minus 15 %.

I SKM2016.279.HR fastslog Højesteret, at der skal foreligge særlige omstændigheder, hvis en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen skal kunne tilsidesættes af SKAT.

Retten bemærker, at der ikke ses at være sket faktiske eller retlige ændringer siden vurderingen, som nævnt i cirkulærets pkt. 8, som kan føre til, at den påtænkte overdragelsessum ikke skal lægges til grund.

Landsskatteretten finder, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse, der ligger indenfor de i cirkulæret angivne retningslinjer, uanset at ejendommen er handlet til en højere værdi end den seneste offentlige ejendomsvurdering minus 15 %, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Landsskatteretten finder ikke, at det kan anses som en særlig omstændighed, at ejendomsvurderingerne, som et led i regeringens udspil til genopretning af de offentlige ejendomsvurderinger, er suspenderet.

Ovennævnte afgørelse er et åbenbart eksempel på, at den offentlige vurdering kan anvendes som handelsværdi, uanset af ejendommen er handlet til en væsentlig anden værdi forinden overdragelsen imellem interesseforbundet parter. Her overdrages en ejendom til en interesseforbundet part til kr. end den er købt for 3 måneder forinden, med afsæt i den offentlige ejendomsvurdering. Afgørelsen omhandler værdiansættelse i henhold til cirkulære 2000-5, betegnet 15 % reglen. Afgørelsen bør dog finde analog anvendelse i nærværende sag.

Landsskatteretten stadfæster også her, at det ikke kan betegnes som en særlig omstændighed, at ejendomsvurderingerne er suspenderet. Der er således ikke grundlag for at tilsidesætte en offentlig vurdering, med afsæt i at vurderingerne er suspenderet. Der er her tale om en general betragtning og ikke et særligt cirkulære 2000-05 tilfælde.

Opsummering af retspraksis:

Som det ses ud fra ovenstående henvisninger til retspraksis finder de offentlige ejendomsværdier anvendelse i overdragelser omfattet af ligningslovens § 2, når der ikke foreligger særlige omstændigheder, i form af at grundlaget for vurderingen er fejlbehæftet

Skattestyrelsen har ikke i forbindelse med vurderingsstyrelsens udtalelse påvist, at grundlaget for den offentlige værdi er fejlbehæftet. Der foreligger således ikke særlige omstændigheder for, at den offentlige værdi ikke kan anvendes, i forbindelse med værdiansættelsen af selskabet og dermed anparterne i selskabet i henhold til cirkulære 2000-09. Det er ydermere påvist, at det, at de offentlige ejendomsvurderinger er suspenderet, ikke kan betegnes som en særlig omstændighed, som medfører at den offentlige værdi ikke kan anvendes.

Der foreligger dermed ikke grundlag for at Skattestyrelsen afviger fra denne praksis, da det ikke er godtgjort, at den offentlige ejendomsvurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag.

Bemærkninger til vurderingsstyrelsens udtalelse

Såfremt Skattestyrelsen mod forventning fastholder, at den offentlige ejendomsværdi ikke kan anvendes, selvom det udtrykkeligt fremgår af skattepraksis jf. ovenstående, er det svært at finde grundlag for, at ejendommen skulle have en værdi på kr. 7.800.000. Der er tale om en udlejet investeringsejendom i [by1]. Ejendommen er i den seneste årsrapport indregnet til en dagsværdi på kr. 4.150.587.

Når der er tale om en investeringsejendom der er udlejet, tages der i en værdiansættelse hensyn til en investors afkastkrav af ejendommen.

I dette tilfælde hvor der er tale om en ældre ejendom med et væsentligt vedligeholdelsesbehov, er det svært at finde sandsynligt, at en investor vil acceptere en afkastgrad på mindre end 4 %. I den seneste offentliggjorte årsrapport for [virksomhed1] ApS udgør resultat af ordinær drift for ejendommen kr. 152.619. Med en afkastgrad før rente på 4 % vil ejendommen således have en dagsværdi på 3.815.475.

I forhold til værdiansættelse på baggrund af investorers afkastkrav, henvises til rapport fra Colliers ”Markedsupdate Puls, 4. kvartal 2018” side 9, hvor det fremgår, at afkastkrav på nyopførte boliger i [by1] udgør 3,75 %. Se bilag 1.

Det synes dermed meget usandsynligt, at værdien af ejendommen udgør kr. 7.800.000, da der er tale om en ældre ejendom med begrænset driftsoverskud. En værdiansættelse på kr. 7.800.000 må derfor antages ikke at have taget afsæt i, at der er tale om en investeringsejendom, da denne værdiansættelse medfører en afkastgrad før rente på 1,9 %. Dette er halvdelen af det afkastkrav der fremgår af rapporten fra Colliers. Ydermere vil en rentestigning på bare en 1 % udhule hele investeringen ved en afkastgrad på 1,9 %. Vurderingsstyrelsen synes dermed ikke at have skelet til driftsoverskuddet af ejendommen, hvorfor skønnet må antages at være væsentligt usandsynligt.

Såfremt Skattestyrelsen mod forventning skulle komme til den konklusion, at den offentlige ejendomsvurdering ikke kan anvendes, mener vi ikke det er taget i betragtning at der er tale om en udlejet investeringsejendom. Der er dermed ikke grundlag for at antage en værdiansættelse på over kr. 3.815.475, svarende til en afkastgrad på 4 %.

Konsekvenser af ovenstående

Som det fremgår af ovenstående kan den offentlige ejendomsvurdering anvendes i forbindelse med værdiansættelsen af selskabet [virksomhed1] ApS. Selskabet kan således erstatte værdien af ejendommen i seneste aflagte årsrapport med kr. 2.550.000, hvilket medfører, at selskabet har en indre værdi på kr. -207.034.

En overdragelse af 50 % af anparterne i selskabet mellem interesseforbundene parter, vil dermed kunne fastsættes til kr. 2 uden at dette medfører gaveafgift.

Der anmodes således, om at den offentlige ejendomsværdi anerkendes som handelsværdi ved værdiansættelsen af selskabets anparter, og spørgsmål 1 i det bindende svar besvares med ”ja”. En afledt effekt heraf vil være, at spørgsmål 2 samt 3 også besvares med ”ja”.”

Skattestyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling

Skattestyrelsen har udtalt følgende til Skatteankestyrelsens indstilling:

”Selskabet [virksomhed1] ApS har anmodet om bindende svar fra Skattestyrelsen. Der er spurgt til en overdragelse af unoterede anparter i selskabet mellem nærtstående parter i forbindelse med et påtænkt generationsskifte.

I forbindelse med anmodningen om bindende svar har selskabet beregnet en vejledende handelsværdi af anparterne i selskabet ved anvendelse af TSS-cirkulære 2000-09. Det er selskabets opfattelse, at anparternes værdi i henhold til TSS-cirkulære 2000-9 er negativ. I spørgsmål 1 beder selskabet derfor Skattestyrelsen bekræfte, at den skattemæssige handelsværdi af selskabet kan fastsættes til DKK 2.

Som anført i Skatteankestyrelsens sagsfremstilling anses parterne for omfattet af personkredsen til cirkulære nr. 185 af 17. november 1982.

Af SKATs styresignal SKM2015.96.SKAT udgivet den 5. februar 2015 fremgår blandt andet, at værdiansættelse ved gaveafgiftsberegning af aktier, der ikke er optaget til handel på et reguleret marked, skal ske efter aktiernes handelsværdi.

Følgende fremgår blandt andet af punkt 4 i styresignalet:

(...)

Følgende fremgår af Den juridiske vejledning 2020-2, afsnit C.B.2.1.4.5. ”Værdiansættelse ved bo- og gaveafgiftsberegning af aktier, der ikke er optaget til handel på et reguleret marked” i underafsnittet med overskriften ”Regel”:

(...)

Endvidere fremgår – og gengivet i uddrag - følgende af Den juridiske vejledning 2020-2, afsnit C.B.2.1.4.5.1 ”Værdiansættelse ved bo- og gaveafgiftsberegning ved generationsskifte af erhvervsvirksomheder, der opfylder betingelserne for at kunne overdrages med succession” i underafsnittet med overskriften ”Regel”:

(...)

For værdiansættelser omfattet af Den juridiske vejledning 2020-2 afsnit C.B.2.1.4.5.1 gælder, at hvis Skattestyrelsen finder, at en beregning efter aktie- og goodwillcirkulærerne 2000-09 og 2000-10 ikke er et retvisende udtryk for handelsværdien, skal Skattestyrelsen fremover konkretisere og underbygge, hvorfor cirkulærerne ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien.

Skattestyrelsen er således ikke er bundet af et resultat beregnet på grundlag af cirkulærernes hjælperegler, hvis Skattestyrelsen kan konkretisere og underbygge, hvorfor cirkulærerne ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien.

Der består dermed ikke et retskrav på, at anvende cirkulærernes hjælperegler, hvis de ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien, og Skattestyrelsen kan konkretisere og underbygge dette. Dette beror på en bevisvurdering. TSS-cirkulærerne er alene vejledende.

Det fremgår af TSS-cirkulære 2000-09 punkt 3, at hjælpereglen i punkt 2 kan fraviges i følgende tilfælde:

(...)

Hjælpereglen i TSS-cirkulære 2000-09 punkt 2 siger følgende om fast ejendom:

(...)

Af nærværende sags oplysninger fremgår, at selskabet i 2001 erhvervede ejendommen for 3.250.000 kr. ved en almindelig fri handel, og at ejendommens værdi ved offentlig ejendomsvurdering i 2012 (seneste årsomvurdering) blev vurderet til 2.550.000 kr. Om ejendommen er det oplyst, at der er 4 lejligheder med et samlet boligareal på 247 m2. Boligarealet er fordelt på tre etager af 64 m2 samt udnyttet tagetage af 55 m2, og en kælder af 64 m2.

I forbindelse med behandlingen af det bindende svar har Skattestyrelsen den 29. september 2018 bedt Vurderingsstyrelsen om at tage stilling til handelsværdien af selskabets ejendom beliggende [adresse2], [by1].

På grundlag af Vurderingsstyrelsens udtalelse er det Skattestyrelsens opfattelse, at handelsværdien af ejendommen udgør 7.800.000 kr. og ikke 2.550.000 kr. som selskabet anfører, og den beregnede værdi af [virksomhed1] ApS på - 207.034 kr. er derfor ikke et udtryk for selskabets handelsværdi.

Det fremgår at af Vurderingsstyrelsens udtalelse og sagsnotat i sagen, at den ved sin vurdering af ejendommens aktuelle handelsværdi på 7.800.000 kr. blandt andet har beregnet den årlig leje ud fra de aktuelle lejekontrakter, som er tilsendt; dog er der reguleret for, at en enkelte lejekontrakt er ældre end de øvrige lejekontrakter. Endvidere er der ved vurderingen lagt vægt på ejendommens centrale placering i [by1] centrum og ejendommens gode vedligeholdelsesmæssige stand. Derudover er der lagt vægt på aktuelle udbudspriser, markedsrapporter og handelspriser på tilsvarende ejendomme i området, og her blandt andet henvist til en ejendom i samme gade på 193 m2 handlet i 2016 for 6.100.000 kr. svarende til 31.600 kr. pr. boligkvm.

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at den med den fremlagte udtalelse fra Vurderingsudstyrelse har konkretiseret og underbygget, at cirkulærets hjælperegel ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi, og dermed finder hjælpereglen ikke anvendelse. Handelspriserne vedrørende sammenlignelige ejendomme viser, at den offentlige ejendomsvurdering ikke svarer til markedsprisen.

Når det er påvist, at den offentlige ejendomsvurdering ikke giver et retvisende billede af en ejendoms handelsværdi er hverken parterne eller ligningsmyndighederne bundet af vurderingen. Værdiansættelsen efter hjælpereglen afviger således markant fra den faktiske handelsværdi.

Det er herefter Skattestyrelsens opfattelse, at selskabet ikke har et retskrav på at kunne anvende den offentlige ejendomsvurdering, når det som her – og efter Skattestyrelsens opfattelse - er godtgjort, at den ikke giver et retvisende billede af handelsværdien.

Selskabet repræsentant gør i klagen gældende at ud fra de nævnte henvisninger til praksis finder de offentlige ejendomsværdier anvendelse i overdragelser omfattet af ligningslovens § 2, når der ikke foreligger særlige omstændigheder i form af at grundlaget for vurderingen er fejlbehæftet. Skattestyrelsen har således ikke i forbindelse med vurderingsstyrelsens udtalelse påvist, at grundlaget for den offentlige værdi er fejlbehæftet og dermed ikke godtgjort, at den offentlige ejendomsvurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag.

Selskabets repræsentants argumentation drejer sig imidlertid ikke om, hvad handelsværdien rent faktisk er. I stedet gør selskabets repræsentant gældende, at der består et ubetinget retskrav på, at værdien af anparterne skal fastsættes ud fra hjælpereglerne, der er indeholdt i TSS-cirkulære 2000-09.

Skattestyrelsen er ikke enig i med selskabets repræsentant i, at der efter praksis består et retskrav på at anvende den offentlige ejendomsværdi, medmindre der påvises fejl eller mangler i selve grundlaget for den offentlige ejendomsvurdering.

Efter Skattestyrelsens opfattelse foreligger der ikke nogen fast praksis, der tilsiger, at Skattestyrelsen altid skal lægge den offentlige ejendomsværdi til grund, med mindre der påvises fejl eller mangler i selve grundlaget for denne.

Hvis selskabets repræsentants synspunkt lægges til grund, vil der således ikke kunne tages hensyn til en stærkt stigende eller faldende prisudvikling siden den senest bekendtgjorte ansættelse af kontantejendomsværdien, og således heller ikke til oplysningerne om handelsværdien på tilsvarende udlejningsejendomme.

Som det fremgår af det ovenfor anførte, skal Skattestyrelsen pr. 1. juli 2017 godtgøre, at en beregning efter TSS-cirkulærerne 2000-09 og 2000-10 ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien. Som det også fremgår af det ovenfor anførte er det Skattestyrelsens opfattelse at det med den fremlagte udtalelse fra Vurderingsudstyrelsehar godtgjort, at cirkulærets hjælperegel ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi.

Som allerede anført er det selskabets repræsentants opfattelse, at der i skattepraksis foreligger flere eksempler på, at den offentlige ejendomsværdi kan anvendes som udtryk for handelsværdien, ved handler mellem interesseforbundet parter.

Selskabets repræsentant henviser blandt andet til SKM2018.551.LSR, som omhandler værdiansættelse af overdragelse af fast ejendom inden for gaveafgiftskredsen. (...)

Sagen i SKM2016.279.HR angik værdiansættelse af ejendom i dødsbo og om 15 %'s reglen i værdiansættelsescirkulærets punkt 6, 2. afsnit (cirkulære nr. 185 af 17. november 1982) var bindende for SKAT. (...)

I SKM2016.279.HR, som er en stadfæstelse af Vestre Landsrets afgørelse i SKM2015.302.VLR, fandt Højesteret fandt, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %‘s reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. (...)

Skattestyrelsen henviser endvidere til SKM2020.185.VLR om værdiansættelse af ejerlejlighed i dødsbo. Af kendelsens resume fremgår blandt andet følgende: (...)

Selskabets repræsentant anfører i klagen, at det følger af praksis, at bevisbyrden for at ejendomsvurderingen må anses for ikke-retvisende påhviler den part, som vil påstå dette, jf. præmisserne i Højesterets dom refereret i SKM2019.74.HR.

Skattestyrelsen er enig i, at den har bevisbyrden herfor, jf. også det i Den juridiske vejledning 2020-2, afsnit C.B.2.1.4.5.1 anførte. Som allerede anført ovenfor, er det Skattestyrelsen opfattelse, at det i denne sag er godtgjort, at ejendomsvurderingen ikke kan anses for retvisende.

SKM2019.74.HR. angår overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter. Resuméet til dommen lyder sådan:

(...)

Af denne dom fremgår således, at man anså oplysninger om andre ejendomme, som var fremlagt for domstolene, for yderligere at underbygge at en værdiansættelse baseret på den offentlige ejendomsvurdering, ikke svarede til, hvad handelsprisen for sommerhuset måtte antages at være.

Af Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse (jf. Skatteankestyrelsens sagsfremstilling fremgår blandet andet følgende om ”Fravigelse af hjælperegel (punkt 3) ”:

(...)

Skattestyrelsen er enig i Skatteankestyrelsens bemærkning om, i at henset til prisudviklingen så må det som minimum kunne lægges til grund, at markedsværdien af selskabets ejendom ikke er faldet i perioden fra selskabets køb i 2001 og frem til 2017.

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at oplysningen om selskabets købspris i 2001 på 3.250.000 kr. sammenholdt med oplysningerne om prisudvikling yderligere underbygger, at den offentlige ejendomsvurdering på 2.550.000 kr. ikke giver et retvisende billede af ejendommens handelsværdi.

Skattestyrelsen er ikke enig med Skatteankestyrelsen i at fravigelse af hjælpereglen alene kan ske ved regulering af handelsværdi kontra offentlig ejendomsvurdering (3.250.000 kr. – 2.550.000 kr. = 700.000 kr.). En sådan regulering er efter Skattestyrelsens opfattelse ikke udtryk for handelsværdien. En faktisk konstateret pris i 2001 er således ikke i sig selv nødvendigvis udtryk for handelsværdien flere år senere.

Det er fortsat Skattestyrelsens opfattelse, at det i denne sag er godtgjort, at handelsværdien af ejendommen udgør 7.800.000 kr., jf. Vurderingsstyrelsen udtalelse, der er lagt til grund for Skattestyrelsens afgørelse.

Endvidere bemærker Skattestyrelsen, at det af det af selskabet fremlagte ”Internt årsregnskab” for 1. januar - 31. december 2017 af note 7 fremgår, at der i både i 2016 og 2017 har været en prioritetsgæld på 2.230.000 kr. i udlejningsejendommen. Der er ikke oplyst nærmere om denne prioritetsgæld, herunder om den er i et realkreditinstitut, hvor den maksimale belåningsprocent på erhvervsejendomme er 60 %.

Er der tale om lån i et realkreditinstitut svarer dette til, at realkreditinstituttet har vurderet ejendommen til mindst 3.716.666 kr. (3.716.666 kr. * 60 % = 2.230.000 kr.). I givet fald vil realkreditinstituttet således have vurderet ejendommen til en mindsteværdi, der er større end den offentlige ejendomsværdi. Skattestyrelsen henviser herved til den ovenfor omtalte Højesteretsdom gengivet i SKM2016.279.H og til skifterettens begrundelse og afgørelse gengivet i SKM2015.302.VLR.

Ud fra en samlet vurdering er det herefter Skattestyrelsens opfattelse, at den af selskabet ansatte værdi ikke kan anses for at være handelsværdien. Den fremlagte udtalelse fra Vurderingsstyrelsen blandt andet med oplysningerne om handelsværdien på tilsvarende ejendomme, samt oplysningen om selskabets købspris i 2001 på 3.250.000 kr. medfører at Skattestyrelsen har godtgjort, at værdiansættelsescirkulærets hjælperegel ikke finder anvendelse.

I klagen er selskabets repræsentant fremkommet med nogle bemærkninger til vurderingsstyrelsens udtalelse. Blandt andet anføres det, at en værdiansættelse på 7.800.000 kr. må antages ikke at have taget afsæt i, at der er tale om en investeringsejendom, da denne værdiansættelse medfører en afkastgrad før rente på 1,9 %.

Skattestyrelsen bemærker hertil, at det af Vurderingsstyrelsens sagsnotat blandt andet fremgår, at handelsværdien er fremkommet således:

(...)”

Klagerens udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling

Klageren har udtalt følgende til Skatteankestyrelsens indstilling:

”Vi kan tillægge os Skatteankestyrelsens udregning af hjælpereglen i den foreløbige vurdering s. 11. Vi mener dog at der mangler regulering af udskudt skat af fravigelse af hjælperegels regulering. Regnestykket kan illustreres således:

Det er vores overbevisning at anparternes værdiansættelsen skal findes ved hjælp af TSS-cirkulære 2000-9, hvorfor denne beregningsmodel er anført over for Skattestyrelsen, i vores anmodning om bindende svar. Dette giver Skattestyrelsens bindende svar ikke medhold i.

Skatteankestyrelsen finder i deres vurdering, at TSS-cirkulære 2000-9 kan finde anvendelse, hvilket må kunne anses som værende et væsentligt medhold. At Skatteankestyrelsen kommer frem til, at det er ejendommens anskaffelsessum, frem for den offentlige vurdering, der skal finde anvendelse, må antages for værende en mindre justering af den grundlæggende beregning. Grundlaget for sagens påklage til Skatteankestyrelsen er netop, at TSS-cirkulære 2000-9 ikke medgives at kunne finde anvendelse. Var Skattestyrelsen kommet frem til Skatteankestyrelsens konklusion, havde der ikke været grundlag for en påklage, dette fremstår også tydeligt af vores påklage.

Kan Skatteankestyrelsen således bekræfte at ovenstående er udtryk for medhold i overvejende grad af vores værdiansættelse af anparterne, når der skeles til Skattestyrelsen og dermed implicit Vurderingsstyrelsens værdiansættelse, hvor der menes at TSS-cirkulære 2000-9 ikke kan finde

anvendelse, til at danne grundlag for anparternes værdi.”

Landsskatterettens afgørelse

Sagen vedrører værdiansættelse af anparter i [virksomhed1] ApS. Der er i en anmodning om bindende svar forespurgt om den skattemæssige handelsværdi af unoterede anparter ved en overdragelse mellem nærtstående parter. Selskabet har ønsket at få bekræftet, at den skattemæssige handelsværdi for alle anparter i selskabet kan fastsættes til kr. 2, og at overdragelsessummerne for køber og sælger kan fastsættes ud fra denne værdi.

Klageren har beregnet værdien ud fra hjælpereglen i TSS cirkulære 2000-9.

Landsskatteretten bemærker, at det af punkt 3 i cirkulæret fremgår, at det resultat, der følger af hjælpereglen vil kunne fraviges i sin helhed eller for så vidt angår enkeltposter, når det anses for relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for de overdragne aktier. Landsskatteretten finder, at der er betydelige usikkerhed med hensyn til hvilken værdi den faste ejendom kan indgå ved beregningen efter hjælpereglen og til beregningen af udskudt skat i denne forbindelse. Landsskatteretten bemærker, at klageren kunne have holdt syn og skøn efter skatteforvaltningslovens § 47 til at fastslå handelsværdien af anparterne.

Landsskatteretten er enig med Skattestyrelsen i, at handelsværdien af selskabets ejendom må anses for at overstige de kr. 2.550.000, der er medtaget i beregningen efter hjælpereglen, hvorfor anparterne i selskabet må anses for at have en højere handelsværdi end kr. 2, og de tre spørgsmål allerede af denne grund må besvares benægtende. Landsskatteretten finder sådan som spørgsmålene er formuleret ikke grundlag for som led i klagebehandlingen af det bindende svar at foretage en anden beregning af anparternes værdi.

Praksis vedrørende gaveoverdragelse af fast ejendom jf. SKM2018.537.LSR og SKM2019.281.LSR kan - henset til den forskellige ordlyd i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 og i TSS cirkulære 2000-9 - ikke føre til et andet resultat.

Skattestyrelsens besvarelse af spørgsmål 1-3 stadfæstes således.