Kendelse af 15-12-2023 - indlagt i TaxCons database den 26-01-2024

Journalnr. 18-0015705

Sagen angår, om fem udlejede ejendomme på henholdsvis [adresse1], [by1], [adresse2], [by2], og [adresse3] A, B og D, [by3], skal anses for passiv kapitalanbringelse, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3, jf. stk. 6.

Skattestyrelsens

afgørelse

Klageren

opfattelse

Landsskatterettens

afgørelse

Gaveafgift efter tre bundfradrag

7.366.365 kr.

2.679.327 kr.

Nedsættes til 2.679.327 kr.

Faktiske oplysninger

Klageren overdrog ved tre enslydende gavebreve af 30. januar 2018 nominelt 3 x 16.500 kr., i alt nom. 49.500 kr., B-anparter i det nystiftede selskab [virksomhed1] ApS til sine tre børn med skattemæssig succession efter aktieavancebeskatningslovens § 34.

Skattestyrelsen har truffet afgørelse om, at der ikke kan ske overdragelse af nom. 49.500 kr. B-anparter med skattemæssig succession, fordi selskabets virksomhed på overdragelsestidspunktet i overvejende grad bestod af passiv kapitalanbringelse.

Kapitalen i [virksomhed1] ApS på nom. 50.000 kr. er opdelt i nom. 500 kr. A-kapitalandele med stemmeret og nom. 49.500 kr. B-kapitalandele uden stemmeret. [virksomhed1] ApS´ formål er at drive investeringsvirksomhed samt anden hermed beslægtet virksomhed. Selskabet er stiftet den 29. januar 2018 med virkning fra den 2. april 2017 ved en ophørsspaltning af klagerens helejede selskab [virksomhed2] ApS i [virksomhed1] ApS og [virksomhed3] ApS, der samtidig blev stiftet.

[virksomhed2] ApS´ formål var at drive investerings- og holdingvirksomhed.

[virksomhed2] ApS var 25 pct. ejer af ApS [virksomhed4]. Den øvrige kapital i ApS [virksomhed4] blev ejet med 3 x 25 pct. af klagerens tre børn gennem deres individuelle holdingselskaber. ApS [virksomhed4] var ejer af tre datterselskaber, [virksomhed5] ApS, [virksomhed6] og ApS [virksomhed7].

ApS [virksomhed4] blev ligeledes ophørsspaltet den 29. januar 2018 i [virksomhed8] ApS og [virksomhed9] ApS, der samtidigt blev stiftet.

Resultatet af de beskrevne omstruktureringer var:

•	at klageren ejede 100 pct. af anparterne i [virksomhed1] ApS, som ejede 100 pct. af anparterne i [virksomhed8] ApS, som ejede 100 pct. af kapitalen i [virksomhed5] ApS, [virksomhed6] ApS og ApS [virksomhed7],
•	at klageren ejede 100 pct. af kapitalen i [virksomhed3] ApS, som ejede 25 pct. af kapitalen i [virksomhed9] ApS. De øvrige 75 pct. blev ejet indirekte af klagerens tre børn

Efter gaveoverdragelsen af nom. 49.500 kr. B-kapitalandele i [virksomhed1] ApS den 30. januar 2018 ejede klageren 1 pct. af kapitalen i [virksomhed1] ApS, men 100 pct. af stemmerne i selskabet, og klagerens tre børn ejede 99 pct. af kapitalen i selskabet. Klagerens tre børn ejede indirekte 99 pct. af kapitalen i de tre datterselskaber.

De tre datterselskaber:

[virksomhed6] (”[virksomhed6]”), CVR-nr. [...1], indtil den 30. december 2017 ApS [virksomhed10]

Selskabet er stiftet af ApS [virksomhed4] med første regnskabsperiode fra 17. juni 2017 – 1. april 2018 med klageren som direktør. Selskabets formål er ifølge www.cvr.dk:

”at drive byggevirksomhed, administration, investering, finansiering og anden dermed beslægtet virksomhed.”

Selskabet er stiftet med en kapital på 2.000.000 kr. Af bogføringsbalance pr. 31. december 2017 fremgår en egenkapital på 1.958.692 kr.

Af ledelsesberetningen for årsrapporten for 2018/2019 (perioden 02.4 2018 – 01.04 2019) fremgår:

” Hovedaktivitet

Selskabets aktivitet består af gennemførsel af byggeprojekter til videresalg og udlejning.”

Af ledelsesberetningen i selskabets årsrapport for 2017/2018 fremgår:

”Hovedaktivitet

Selskabet er stiftet 17.06.2017 og har med virkning fra 01.01.2018 overtaget søsterselskabsaktivitet som består i gennemførelse af byggeprojekter til videresalg og udlejning,”

[virksomhed5] ApS (”[virksomhed5]”), CVR-nr. [...2]

Selskabet er stiftet den 10. december 2002 af ApS [virksomhed4] med en kapital på 125.000 kr. til kurs 200. Selskabets formål er ifølge www.cvr.dk:

”Selskabets formål er ejendomsadministration, investering, finansiering og anden dermed beslægtet virksomhed.”

Af ledelsesberetningen for årsrapporten for 2018/2019 (perioden 02.4 2018 – 01.04 2019) fremgår:

” Hovedaktivitet

Selskabets formål er at drive ejendomsudlejning samt handel med ejendomme”.

Ligelydende fremgår af ledelsesberetningen i selskabets årsrapport for 2017/2018.

Af bogføringsbalance pr. 31. december 2017 fremgår en egenkapital på 5.442.623 kr. Ved opgørelsen af egenkapitalen er selskabets ejendomme medtaget til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger.

ApS [virksomhed7], CVR-nr. [...3], tidligere [virksomhed6]

Selskabet er stiftet den 29. marts 2010 af ApS [virksomhed4] med en kapital på 1.250.000 kr. til kurs 100 under navnet ApS [virksomhed11]. Den 28. maj 2013 ændrede selskabet navn til [virksomhed6]. Den 30. december 2017 fik selskabet sit nuværende navn. Selskabet trådte i likvidation den 25. september 2019.

Selskabets formål er ifølge www.cvr.dk:

”Selskabets formål er at drive byggevirksomhed, administration, investering, finansiering og anden dermed beslægtet virksomhed.”

Af ledelsesberetningen for årsrapporten for 2018/2019 (perioden 02.4 2018 – 01.04 2019) fremgår:

”Hovedaktivitet

Selskabets aktivitet har i årets løb bestået af gennemførelse af byggeprojekter til videresalg og udlejning. Med virkning fra 01.01.2018 er byggeaktiviteterne overdraget til et nystiftet søsterselskab, hvorfor de fremtidige aktiviteter omfatter salg af gennemførte byggeprojekter.”

Ligelydende fremgår af ledelsesberetningen i årsrapporten for 2017/2018.

Af bogføringsbalance pr. 31. december 2017 fremgår en egenkapital på 9.660.448 kr. Ved opgørelsen af egenkapitalen er selskabets ejendomme medtaget til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger.

De tre datterselskaber var på gaveoverdragelsestidspunktet ejer af følgende ejendomme:

Selskab	Ejendom	Værdi bogføringsbalance	Skønnet handelsværdi ifbm. værdiansættelse af anparter i [virksomhed1] ApS	Skønnet handelsværdi i ”pengetanksopgørelse”
[virksomhed6]	[adresse4] 47, [by3]	4.596.861	4.475.000	4.475.000
	[adresse5], [by3]	2.904.705	3.000.000	3.000.000
[virksomhed5] ApS	[adresse6], [by4]	2.766.000	2.766.000	2.766.000
	[adresse7], [by4]	1.329.750	1.600.000	1.600.000
	[adresse1], [by1]	4.556.750	5.498.000	5.498.000
ApS [virksomhed7]	[adresse2], [by2]	1.524.000	2.250.000	2.250.000
	[adresse8] a-e, [by5]	4.394.000	6.250.000	6.250.000
	[adresse3] A, B og D, [by3]	2.754.493	5.100.000	5.100.000
	[adresse9] 114-116, [by3]	2.664.672	3.700.000	3.700.000
	[adresse10] 81-83, [by3] (13 boliger)	12.865.536	21.300.000	21.300.000

Gaveanmeldelse

Den 13. februar 2018 modtog Skattestyrelsen tre enslydende gaveanmeldelser vedrørende gaveoverdragelse af B-kapitalandele i [virksomhed1] ApS. Gaveanmeldelserne var ud over anmeldelsesblanketter og gavebreve vedlagt underbilag 1-7 til bilag 3.2, pengetanksopgørelse, vedtægter for [virksomhed1] ApS, bilag vedrørende værdiansættelse af anparterne og beregning af passivposter.

Gaveafgiften er beregnet af afgiftsgrundlaget med en afgiftssats på 7 pct.

Værdiansættelse af gaven

Ved gaveanmeldelsen blev [virksomhed1] ApS´ værdi af klageren på gavetidspunktet opgjort til 49.800.000 kr.:

	Spaltningsbalance	Korrektioner	Korrigeret resultat
Selskabskapital	50.000 kr.
Korrektion fast ejendom
Finansielle anlægsaktiver	30.652.150 kr.	19.165.930 kr.	49.818.080 kr.
Tilgodehavender	4.650 kr.	10.350 kr.	15.000 kr.
	30.656.800 kr.	19.176.280 kr.	49.833.080 kr.
Tillæg af goodwill (TSS 2000-10)			30.740 kr.
Gældsposter
Langfristede gældsforpligtelser	2.340 kr.		2.340 kr.
Egenkapital	30.654.460 kr.
Vejledende handelsværdi			49.800.000
Kurs			99,60

Af værdiansættelsesbilaget fremgår følgende forudsætninger:

”Handelsværdien på kapitalandelene i selskabet kendes ikke. Værdiansættelse sker derfor i henhold til hjælpereglen i TSS-cirkulære 2000-9. Da Selskabet endnu ikke har aflagt årsrapport foretages opgørelsen på grundlag af spaltningsbalance og ajourført bogføringsbalance pr. 31. december 2017 (bilag 1-2) udarbejdet i forbindelse med spaltningen af [virksomhed2] ApS, CVR nr. [...4]. Indre værdi korrigeres eventuelt i relation til (a) fast ejendom, (b) tilknyttede- eller associerede selskaber og (C) goodwill.”

Det er oplyst, at der ikke knytter sig goodwill til [virksomhed6]´ og til [virksomhed5] ApS´ aktiviteter.

Af den medsendte ”Pengetanksopgørelse” i medfør af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3, jf. stk. 6, i [virksomhed1] ApS efter spaltning af ApS [virksomhed4] fremgår følgende:

”

Finansielle aktiver		Ikke-finansielle aktiver
[virksomhed1] ApS		[virksomhed6] ApS (100 %)
Tilgodehavender	15.000	[adresse4] (note 3)	4.475.000
		[adresse5] (note 4)	3.000.000
[virksomhed8] ApS (100 %)		[virksomhed5] (100 %)
Tilgodehavender	20.031.611	[adresse6] (note 5)	2.766.000
Likvide midler	11.327.558	Sommerhus [adresse1] (note 6)	5.498.000
[virksomhed6] ApS		ApS [virksomhed7] (100 %)
Tilgodehavende moms	1.248.459	Driftsmidler	198.500
Likvide midler	76.157	Ejendomme, som er udlejet:
		[adresse2] [by2] (note 7)	1.150.000
[virksomhed5] (100 %)		[adresse3] (3 boliger) (note 8)	5.100.000

Andre tilgodehavender	13.125	Ejendomme under opførelse
Forudbetalt ejendomsskat m.v.	18.000	[adresse9] (2 boliger) (note 9)	3.700.000
Likvide beholdninger	56.901	[adresse10] 81-83 (13 boliger) (note 10)	21.300.000
Ejendommen [adresse7] (note 11)		Varebeholdninger	37.950
		Tilgodehavender fra salg	53.850
ApS [virksomhed7] (100 %)		Beregnet goodwill	1.488.818
Andre tilgodehavender og periodeafgrænsningsposter	95.000		49.868.118
Likvide midler	128.409	Aktiver i alt	90.832.170
Igangværende arbejder, søsterselskab	103.832
[adresse8] [by5] (5 boliger)(note 2)	6.250.000	Finansielle aktivers andel	0,451
I alt	40.964.052	Ikke-finansielle aktivers andel	0,5490

Til pengetanksopgørelsen er der følgende bemærkninger og notebemærkninger:

”[koncernen], som Selskabet indgår i, beskæftiger sig med byggevirksomhed, herunder opførelsen af typehuse. Skatteministeren har i sit svar af 16. maj 2017 på spørgsmål nr. 27 vedrørende lovforslag L 183 fastslået følgende:

”Ifølge forslaget skal fast ejendom som udgangspunkt medregnes som pengetanksaktiver. Det gælder imidlertid ikke fast ejendom, der ikke har karakter af passiv kapitalanbringelse. Som det ligeledes fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, kan det f.eks. være tilfældet for virksomhedens domicilejendom og et typehusfirmas midlertidige udlejning af nyopførte boliger. Tilsvarende vil kunne gælde projektejendomme, hvis besiddelsen af ejendommene efter en konkret vurdering ikke kan anses for passiv kapitalanbringelse. Der er således ikke tale om, at typehuse og projektejendomme skal behandles forskelligt.”

Herefter anføres flere eksempler, hvor projektejendomme må anses for driftsaktiver og altså ikke passiv kapitalanbringelse ved pengetanksopgørelsen.”

Af noter til pengetanksopgørelsen fremgår:

Noter
1 ([adresse7])	”Ejendommen har tidligere været til salg, men er det ikke længere og derfor opført som finansielt aktiv.”
2 ([adresse8] Nr. [by5]”	”Alle fem ejendomme har været forgæves været forsøgt solgt siden 2013 og været udlejet sideløbende. Opført som finansielt aktiv pga. den langvarige udlejning.”
3 ([adresse4])	”Ejendomsprojekt med opførelse af 16 ejerboliger med egen have og carport mhp. salg og dermed opført som ikke-finansielt aktiv, jf. ministersvaret.”
4 ([adresse5])	”Ejendomsprojekt med opførelse af etageejendom med 8 lejligheder med altan mhp. salg og dermed opført som ikke-finansielt aktiv, jf. ministersvaret”

5 ([adresse6])	”Domicilejendom og dermed opført som ikke-finansielt aktiv”
6 ([adresse1])	”Nyrenoveret sommerhus og for nyligt sat til salg og dermed opført som ikke-finansielt aktiv, jf. ministersvaret”
7 ([adresse2])	”Tidsbegrænset lejemål med forkøbsret til lejer, der forventes udnyttet inden for et år, og dermed opført som ikke-finansielt aktiv, jf. ministersvaret”
8 ([adresse3])	”Tidsbegrænsede lejemål. Udlejning ophører inden for et år, hvorefter ejendommene forventes solgt. En tilsvarende ejendom blev solgt, da byggeriet stod færdigt. Opført som ikke-finansielt aktiv, jf. ministersvaret”
9 ([adresse9])	”Der er indgået betinget købsaftale på ejendommene, og dermed opført som ikke-finansielt aktiv, jf. ministersvaret”
10 ([adresse10])	”Der er indgået betingede købsaftaler på visse af ejendommene og de øvrige er sat til salg, og dermed opført som ikke-finansielt aktiv, jf. ministersvaret”

Uenigheden mellem Skattestyrelsen og klageren vedrører, om ejendommen [adresse1], [by1], ejendomme [adresse3] A, B og D, [by3], og ejendommen [adresse2], [by2], er passiv kapitalanbringelse.

[adresse1], [by1], er et sommerhus. Sommerhuset blev købt af [virksomhed5] ApS i april 2014 for 2.900.000 kr. Det er oplyst, at det blev ombygget fra april 2014 - marts 2015.

Det fremgår af [...dk], at ejendommen blev udbudt til salg i april 2015 for 5.998.000 kr. I juli 2016 blev ejendommen nedsat med 500.000 kr. til 5.498.000 kr. Ejendommen blev yderligere nedsat i juli 2018, hvor prisen blev reduceret med 200.000 kr. til 5.298.000 kr. Ejendommen blev ifølge boligsiden solgt i september 2018 for 5.025.000 kr.

Det er oplyst, at sommerhuset blev udlejet på ugebasis fra april 2017 – november 2018, at der var indgået en udlejningsaftale med [virksomhed12], og at der forelå en aftale om en årlig lejeindtægt på 267.000 kr.

Ejendommen [adresse3] (nu [adresse3] A-D), [by3], med eksisterende, nu nedrevne bygninger, blev erhvervet af [virksomhed6], nu ApS [virksomhed7], den 1. februar 2015, hvorefter opførelsen af [adresse3] A-D blev iværksat. Bygningerne blev færdigmeldt i juli 2016.

[adresse3] C blev solgt med adkomst den 15. juli 2016 til en uafhængig tredjemand for 1.975.000 kr.

[adresse3] D blev solgt med overtagelse den 1. maj 2018 til en uafhængig tredjemand for 2.000.000 kr.

Den 3. april 2019 blev [adresse3] A og B samt en række andre ejendomme solgt ved et endeligt skøde til [virksomhed5] ApS for 12.920.000 kr.

[adresse3] A blev ifølge [...dk] sat til salg i februar 2016 og taget af boligsiden i maj 2016. [adresse3] A blev efterfølgende solgt til en uafhængig tredjemand for 1.975.000 kr. med overtagelse den 28. april 2022.

[virksomhed5] ApS ejer stadig [adresse3] B.

[adresse3] A, B og D, [by3], var udlejet på gaveoverdragelsestidspunktet.

[adresse2], [by2], blev købt den 15. november 2010 af ApS [virksomhed7], tidligere [virksomhed6]. Ejendommen blev færdigmeldt i juli 2014. Det er oplyst, at ejendommen blev udlejet tidsbegrænset ad to omgange. Ejendommen blev ifølge boligsiden sat til salg i marts 2018 og blev solgt med overtagelse den 1. februar 2019 til tredjemand (IF).

Det fremgår af CPR-registret, at følgende personer har haft folkeregisteradresse på ejendommene i følgende perioder:

[adresse2], [by2]

MG 01. juli 2014 - 02. juli 2018

NMGL 01. juli 2014 - 01. januar 2019

ANL 01. november 2015 - 15. november 2016

RN 01. november 2015 – 15. november 2016

IF 06. januar 2019 – (som købte til overtagelse den 1. februar 2019)

Repræsentanten har efter modtagelse af Skatteankestyrelsens sagsfremstilling som sit bilag 19 og 20 fremlagt lejekontrakter vedrørende [adresse2], [by2]. Bilag 19 er en lejekontrakt mellem [virksomhed6] ApS som udlejer og MG som lejer. Af Lejekontraktens § 11 fremgår blandt andet følgende særlige vilkår:

”Lejer er gjort bekendt med og respekterer,

At lejemålet er TIDSBEGRÆNSET i 2 år - d.v.s indtil den 1. juli 2016, pr. hvilken dato lejemålet ophører uden opsigelse. Lejer kan opsige lejemålet med 3 måneders varsel til den 1. i en måned.

At det lejede er en del at et samlet projekt bestående at 7 enfam. ejendomme, hvoraf 3 ejendomme p.t. er solgt og at tidsbegrænsningen er begrundet i,

at boligen er opført med videresalg for øje.

at baggrunden for den 2 årige tidsbegrænsede udlejningsperiode af ejendommen skyldes, at ejendommen p.t. ikke kan sælges uden tab som følge af den aktuelle finanskrise

at ejendommen forgæves er søgt solgt via bl.a. annoncering, åbent-hus-arrangementer og at ejendommen før udløbet af den tidsbegrænsede lejeperiode på 2 år fortsat vil blive søgt solgt som ejerbolig via annoncer m.v. Det bemærkes i den forbindelse, at lejers ejendomsmæglerfirma [virksomhed13], [by2] af udlejer er antaget til at søge boliger solgt.

Da ejendommen søges solgt af udlejer jf. ovenfor efter udløbet af den aftalte tidsbegrænsede lejeperiode, har lejer pligt til i de sidste 6 måneder af den tidsbegrænsede lejeperiode at fremvise boligen for potentielle købere – alt naturligvis efter nærmere aftale om besigtigelsestidspunkt med lejer.”

Af bilag 20 fremgår blandt andet af § 11:

”Lejer er gjort bekendt med og respekterer,

at lejemålet er tidsbegrænset i 2 år - dvs. indtil den 1. juli 2018, pr. hvilken dato lejemålet ophører uden opsigelse. Lejer kan i lejeperioden benytte aftalen om køb med fortrinsret, såfremt lejer ikke ønsker at benytte sig af købsretten fraflyttes lejemålet senest pr. 1. juli 2018 uden opsigelse. Lejer kan opsige lejemålet med 3 måneders varsel til den 1. i en måned.

at det lejede er en del af et samlet projekt bestående af 7 ejendomme, hvoraf pt. 6 ejendomme er solgt og at tidsbegrænsningen er begrundet i,

at boligen er opført med videresalg for øje,

at ejendommen søges solgt af udlejer efter udløbet af den aftalte tidsbegrænsede lejeperiode, har lejer pligt til i de sidste 6 måneder af den tidsbegrænsede lejeperiode at fremvise boligen for potentielle købere - alt naturligvis efter nærmere aftale om besigtigelsestidspunkt med lejer.”

Den fremlagte lejekontrakt er ikke underskrevet, men af § 12 fremgår en fortrykt underskriftsdato den 11. marts 2016.

[adresse3] A, [by3]

MVA 01. juli 2016 – 16. august 2021

EVA 01. juli 2016 – 16. august 2021

MVA 01. juli 2016 – 16. august 2021

Repræsentanten har efter modtagelse af Skatteankestyrelsens sagsfremstilling som sit bilag 21 fremlagt lejekontrakt vedrørende [adresse3] A, [by3]. Bilag 21 er en lejekontrakt mellem [virksomhed6] som udlejer og MVA og MVA som lejere. Af Lejekontraktens § 11 fremgår blandt andet følgende særlige vilkår:

”Lejer er gjort bekendt med og respekterer:

At lejemålet er tidsbegrænset i 2 år - dvs. indtil den 1. juli 2018, pr. hvilken dato lejemålet ophører uden opsigelse. Det er dog aftalt, at lejemålet - hvis begge parter er indforstået - kan forlænges efter udløbet af den tidsbegrænsede lejekontrakt til lejeaftale uden tidsbegrænsning. Lejer kan opsige lejemålet med 3 måneders varsel til den 1. i en måned.

Baggrunden for den 2 årige tidsbegrænsede udlejningsperiode af ejendommen skyldes, at ejendommen p.t. ikke kan sælges, at ejendommen forgæves er forsøgt solgt via bl.a. annoncering, åbent-hus-arrangementer m.m.”

Udlejer har underskrevet lejekontrakten den 10. maj 2016, og lejer har underskrevet kontrakten den 9. maj 2016.

[adresse3] B, [by3]

OBK 01. juni 2016 – 24. juli 2019

NOLK 01. juni 2016 – 24. juli 2019

IBK 01. juni 2016 – 03. juli 2019

TBK 21. juni 2019 – 03. juli 2019

KBK 21. juni 2019 – 03. juli 2019

RK 26. juni 2020 – ikke fraflyttet

CC 26. juni 2020 – 15. juli 2022

[adresse3] D, [by3]

CBF 15. august 2016 – 12. februar 2018

MBF 15. august 2016 – 12. februar 2018

ABF 31. maj 2017 – 12. februar 2018

CBJ 03. maj 2018 – (som købte til overtagelse den 1. maj 2018)

Skattestyrelsens afgørelse

Skattestyrelsen har ansat gaveafgift af de omhandlede gaver til 7.366.365 kr., idet gaveoverdragelsen ikke er anset for at kunne ske med succession i henhold til aktieavancebeskatningslovens § 34, jf. § 34, stk. 1, nr. 3, og stk. 6.

Skattestyrelsen har herved bl.a. henvist til følgende:

”[...]

Skattestyrelsen har dermed ændret gaveafgiften for de gaver, du har givet til dine børn, [person1], [person2] og [person3], i 2018.

Talmæssig opstilling:

Selvangivet gavebeløb 49.302.000 kr. (16.434.000 kr. x 3)

Passivpost 10.833.000 kr. (3.611.000 kr. x 3)

Afgiftsfrit bundbeløb (2018) 192.900 kr. (64.300 kr. x 3)

Selvangivet afgiftspligtigt gavebeløb 38.276.100 kr. (12.758.700 kr.)

Indbetalt gaveafgift 7 pct. 2.679.327 kr. (893.109 kr.)

Skattestyrelsens opfattelse:

Gavebeløb 49.302.000 kr. (16.434.000 kr. x 3)

Passivpost 0 kr.

Afgiftsfrit bundbeløb (2018) 192.900 kr. (64.300 kr. x 3)

Afgiftspligtigt gavebeløb 49.109.100 kr.

Gaveafgift 15 pct. 7.366.365 kr.

Der skal således yderligere indbetales 4.687.038 kr. i gaveafgift samt rente for perioden fra den 13. februar 2018 til gaveafgiften er indbetalt, jf. boafgiftslovens § 38, stk. 1, jf. § 30, stk. 1, 1 pkt. og stk. 2. Rentesatsen udgør 0,4 pct. pr. påbegyndt måned i 2018.

Faktiske omstændigheder

Skattestyrelsen har den 13. februar 2018 modtaget 3 gaveanmeldelser, ifølge hvilke du overdrager nom 49.500 kr. B-kapitalandele (99 pct.) i det nystiftede [virksomhed1] ApS, CVR-nr. [...5] (efterfølgende: selskabet) til dine tre børn, således at hvert barn modtager nom. 16.500 kr. Gavebrevene er dateret den 30. januar 2018.

Overdragelsen sker med skattemæssig succession, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, og der er beregnet passivpost fsva de tre gaver på 10.833.000 kr. i alt., jf. kildeskattelovens § 33 D. Gaveafgiften er beregnet med 7 pct. i henhold til boafgiftslovens § 23 a, stk. 1, og stk. 4.

Selskabet er etableret i forbindelse med spaltningen af [virksomhed2] ApS, CVR-nr. [...4], ved generalforsamlingsbeslutning den 29. januar 2018.

Egenkapital i selskabet udgør ifølge den fremsendte værdiansættelse 30.654.460 kr., og selskabets handelsværdi er ansat til 49.800.000 kr. Der er endnu ikke aflagt årsrapport. Handelsværdien af de overdragne kapitalandele i selskabet er beregnet i henhold til hjælpereglen i TSS-cirkulære 2000-9. Opgørelsen foretages på grundlag af spaltningsbalance og ajourført bogføringsbalance pr. 31. december 2017. Vi henviser til værdiansættelsen, der er indsendt med gaveanmeldelser for detaljer.

Selskabet ejer 100 pct. af kapitalandele i [virksomhed8] ApS, CVR-nr. [...6], der ligeledes er et nystiftet selskab, som er etableret i forbindelse med spaltningen af ApS [virksomhed4], CVR-nr. [...7]. [virksomhed8] ApS har endnu ikke aflagt årsrapport.

[virksomhed8] ApS ejer tre helejede selskaber:

•	[virksomhed6], CVR-nr. [...1], et nystiftet selskab, som endnu ikke har aflagt årsrapport,
•	ApS [virksomhed7], CVR-nr. [...3],
•	[virksomhed5] ApS, CVR-nr. [...2].

Der er ligeledes indsendt pengetankopgørelse vedr. selskabets aktiver, ifølge hvilket aktiverne i alt i de underliggende selskaber udgør 90.832.170 kr., heraf er 40.964.052 kr. finansielle aktiver (45,1 %), og 49.868.118 kr. (54,9 %) er ikke-finansielle aktiver. Vi henviser til pengetanksopgørelse for detaljer.

Bemærkninger til forslag

Efter din rådgivers opfattelse er forslaget i strid med lovgrundlaget, navnlig Skatteministerens svar på spørgsmål nr. 27 af 24. april 2017 vedrørende lovforslag L 183.

Skattestyrelsen skal således tage stilling til både selskabets generelle aktiviteter og selskabets aktiver.

Der henvises til to konkrete eksempler i ministerens svar. Det udledes af ministerens svar, at der altid skal foretages en konkret vurdering af den enkelte faste ejendom og deres placering i selskabets virksomhed. Det er uforeneligt med forarbejderne, at styrelsen i den aktuelle sag antager, at enhver udlejning af fast ejendom skal anses som passiv kapitalanbringelse.

Det er nødvendigt at vurdere selskabets almindelige virksomhed og den konkrete baggrund for udlejning.

Det anføres ydermere, at [koncernen] i en meget lang årrække har beskæftiget sig med byggevirksomhed i bred forstand, herunder projektbyggeri, andet nybyggeri, renoveringer, tømrer-, snedker- og murerarbejder m.v. Det er en integreret del af den samlede virksomhed, at koncernen opkøber byggejord, hvorpå man opfører huse, som sælges før, under eller efter opførelsen. Tilsvarende gælder køb af ejendomme med henblik på renovering. Der drives ikke generelt virksomhed med udlejning af fast ejendom, men midlertidig udlejning forekommer på grund af markedsforholdene.

Vedrørende [adresse3] anføres der i bemærkningerne, at den består af fire ejendomme, som alle er opført med henblik på salg, hvor kun den ene- [adresse3] C var solgt på gavetidspunkt. [adresse3] D er solgt efterfølgende, mens to andre forventes solgt, når de tidsbegrænsede lejemål ophører.

Vedrørende [adresse2] anføres der, at ejendommen er opført med henblik på salg. Det var ikke muligt at sælge ejendommen, som blev udlejet på en tidsbegrænset lejekontrakt med forkøbsret til lejer. Da lejer ikke udnyttede forkøbsretten, er ejendommen på ny sat til salg.

[adresse1] er købt og renoveret af [koncernen] med henblik på salg. Ejendommen har været til salg siden færdiggørelsestidspunktet, og udbudsprisen er flere gange nedjusteret. Ejendommen har periodevis været midlertidigt udlejet, men er fortsat til salg.

Det konkluderes, at ejendommene skal kvalificeres som aktiv kapitalanbringelse i overensstemmelse med lovbemærkninger og ministersvar.

Skattestyrelsen har i forslag anført, at der ikke er indsendt talmæssig opgørelse over passivpost.

I bemærkningerne er der henvist til gavebrevenes pkt. 3.3.1, som indeholder beregningen af passivpost.

Hvis Skattestyrelsen agter at fastholde forslaget, bedes styrelsen om at udfærdige en justeret agterskrivelse, der forholder sig til lovgrundlaget.

Skattestyrelsen henviser til bemærkningerne for detaljer.

Skattestyrelsens kommentar til bemærkningerne

Vi har konstateret, at din rådgiver er enig med os i, at fast ejendom som udgangspunkt anses som passiv kapitalanbringelse, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, st. 6

Vi er ligeledes enige i, at der må foretages en konkret vurdering af, hvorvidt de enkelte ejendomme skal betragtes som en del af aktiv erhvervsvirksomhed i forhold til en virksomheds domicilejendom, et typehusfirmas midlertidige udlejning af nyopførte boliger samt ejendomme ejet af selskaber, der er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. Det er også relevant at inddrage vurdering af selskabets sædvanlige virksomhed jf. Skatteministerens svar på spørgsmål nr. 27 af 24. april 2017.

Vi lægger til grund, at [koncernen] som helhed er en pengetank [note: Se spaltningsbalance af 2. april 2017 for ApS [virksomhed4], hvor der spaltes [virksomhed8] ApS og [virksomhed9] ApS samt ApS [virksomhed4] balance pr. 31. december 2017, hvor aktiver udgør 198.184.647 kr., herunder 149.387.531 kr. udgør børsnoterede værdipapirer.] og byggevirksomheden udgør en ubetydelig del af koncernens aktiviteter. Koncernen kan ikke betragtes som typehusfirma, som vi også påpegede i begrundelsen til forslaget. Dette underbygges af det faktum, at goodwill, der indregnes ved værdiansættelse af de overdragne kapitalandele i [virksomhed1] ApS, er beregnet til 1.488.818 kr. og vedrører et enkelt datterselskab, ApS [virksomhed7]. Der er ikke tilknyttet goodwill til andre datterselskaber ejet af [virksomhed8] ApS, jf. oplysninger ’Værdiansættelse’.

Ifølge ApS [virksomhed7] balance af 31. december 2017 udgør beløb, der relaterer sig til igangværende arbejde 103.950 kr. og varebeholdning 37.950 kr. Der er ingen varebeholdning eller beløb vedr. igangværende arbejde i andre datterselskabers balance.

Vi vurderer derfor ikke, at byggevirksomhed udgør [koncernen]s primære aktivitet på tidspunkt for gaveoverdragelse.

Selv om der lægges til grund, at datterselskaberne anses for næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, medfører dette ikke, at alle faste ejendomme skal betragtes som en del af den aktive virksomhed, jf. SKM 2018.215 SR, hvor Skatterådet har afvist at tage stilling til spørgsmålet om succession efter aktieavancebeskatningslovens § 34, da det ikke var muligt at foretage en konkret vurdering. I SKM 2004. 176 LR, kom Ligningsrådet frem til, at indtægter fra udlejning af fast ejendom udgør pengetankindtægter, uanset om der er tale om et selskab, der er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom.

Udlejning af fast ejendom skal ved opgørelse efter pengetankreglen, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3, anses som passiv kapitalanbringelse., jf. bemærkninger til § 2, nr. 1, LF 183, forslag til lov om ændring af boafgiftslovens og forskellige andre love.

Vi har i nærværende sag foretaget en konkret vurdering af ejendommene, der ejers af selskabet gennem datterselskaber og konstateret, at ejendommene [adresse3] A, [adresse3] B og [adresse3] D, [by3], har vært udlejet siden 2016.

[adresse2], [by2], har været udlejet siden 2014.

Sommerhuset beliggende [adresse1], [by1], har ligeledes været udbud til salg og udlejning i en årrække.

Handelsværdien af selskabets ejendomme, der er udlejet på gaveoverdragelsestidspunkt, overstiger dermed 50 pct. af værdien af selskabets samtlige aktiver (se detaljer under ’Begrundelse’).

Hensigten med anskaffelse af ejendommene samt den omstændighed, at ejendommene på nuværende tidspunkt er udbudt til salg, kan ikke føre til andet resultat, jf. SKM 2004.176 LR og SKM 2018.215 SR.

Vi finder heller ikke, at beregningen af passivpost, der fremgår af gavebrevenes pkt. 3.3.1 er fyldestgørende. Der er således ikke fremlagt specifikation eller dokumentation for kapitalandelenes anskaffelsessum, og der er ikke præciseret, hvornår de er anskaffet.

Eftersom der er sket flere omstruktureringer i årenes løb er det ikke muligt på det foreliggende grundlag at afgøre, hvorvidt beregning af aktieavance og hermed passivpost, er korrekt.

Vi fastholder derfor, at opgørelse af passivpost ikke er fyldestgørende. Dette har dog ingen selvstændig betydning, da kapitalandele ikke kan overdrages med succession, jf. ovenfor anførte.

Vi finder heller ikke, at der skal udarbejdes et nyt forslag, som advokat [person4] har bedt om, da vi hverken har ændret talmæssig opgørelse eller begrundelse, herunder henvisning til retsregler, i forhold til forslaget.

Begrundelse

Familieoverdragelse af kapitalandele omfattet af aktieavancebeskatningsloven kan ske med succession, jf. aktieavancebeskatningsloven § 34.

I henhold til lov nr. 683 af juni 2017 skete der en nedsættelse af bo- og gaveafgiften med virkning fra 1. januar 2016. Nedsættelsen gælder ved overdragelse af erhvervsvirksomheder, der er omfattet af successionsregler i aktieavancebeskatningslovens § 34 og kildeskattelovens § 33 C.

Gives der gave i forbindelse med overdragelsen af erhvervsvirksomheden med succession, kan der beregnes passivpost. Passivpost beregnes på grundlag af den lavest mulige skattepligtige fortjeneste, som ville være fremkommet, hvis gavegiveren solgte aktivet til tredjemand på tidspunktet for overdragelsen og udgør 22 pct. af beregnede fortjeneste, jf. kildeskattelovens § 33 D, stk. 1, 2 og 3.

Overdragelsen kan ske med succession, hvis betingelserne i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, er opfyldt, herunder krav om, at selskabet driver virksomhed, som ikke er passiv kapitalanbringelse, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3.

Det fremgår således af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 6, at selskabets virksomhed anses for i overvejende grad at bestå i passiv kapitalanbringelse [note: Et selskab bliver i praksis omtalt som en pengetank, når aktiviteten i selskabet i overvejende grad består af passiv kapitalanbringelse, dvs. fast ejendom, kontanter, værdipapirer el.lign., medmindre de pågældende aktiver indgår i virksomhedens aktive del. Opregningen i bestemmelsen af hvilke aktiver, der anses for pengetankaktiver, er ikke udtømmende. Aktiver, der må sidestilles med de udtrykkeligt nævnte aktiver (fast ejendom, kontanter og værdipapirer), medregnes således ved vurderingen af, om virksomheden i overvejende grad består i passiv kapitalanbringelse, jf. Den juridiske vejledning, afsnit C.B.2.13.1.], såfremt mindst 50 pct. af selskabets indtægter, hvorved forstås den regnskabsmæssige nettoomsætning tillagt summen af øvrige regnskabsførte indtægter, opgjort som gennemsnittet af de seneste 3 regnskabsår stammer fra fast ejendom, kontanter, værdipapirer el.lign., ... eller hvis handelsværdien af selskabets sådanne ejendomme, kontanter, værdipapirer el.lign. enten på overdragelsestidspunktet eller opgjort som gennemsnittet af de seneste 3 regnskabsår udgør mindst 50 pct. af handelsværdien af selskabets samlede aktiver.

Ved overdragelse af holdingselskaber skal indtægter og aktiver i datterselskaber medregnes ved bedømmelsen og ikke afkastet og værdien af datterselskabsaktierne, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 6, 4. pkt.(konsolideringsreglen).

Skattestyrelsen har gennemgået det fremsendte materiale og finder ikke, at overdragelsen kan ske med skattemæssig succession, da vi finder, at selskabets aktiver i overvejende grad har karaktere af passiv kapitalanbringelse.

Selskabet er nyetableret i 2018 og har derfor endnu ikke erlagt årsrapport. Vi kan således ikke inddrage vurdering af selskabets indtægter (indtægtskriteriet) i forhold til pengetankreglen i § 34, stk. 6.

Vurderingen gennemføres på baggrund af spaltningsbalance og ajourført bogføringsbalance for datterselskaber pr. 31. december 2017 (aktivkriteriet), oplysninger om de enkelte aktivers anvendelse, der fremgår af ’Pengetanksopgørelse’ samt andre tilgængelige oplysninger, der fremgår af nedenstående.

Vi har således vurderet, at følgende aktiver [note: Ud over dem, som rådgiveren selv har vurderer som finansielle aktiver i ’Pengetanksopgørelse’] i de helejede datterselskaber ligeledes skal henføres til passiv kapitalanbringelse på tidspunkt for gaveoverdragelse:

- Beboelsesejendomme beliggende [adresse3], [by3]. Værdi ifølge balance for ApS [virksomhed7] er 2.754.493 kr., mens den er 5.100.000 kr. ifølge ’Pengetanksopgørelse’.

Ifølge Skattestyrelsens oplysninger er der tale om 3 beboelsesejendomme: [adresse3] A, [adresse3] B og [adresse3] D. På tidspunkt for gaveoverdragelse er disse ejendomme ikke solgt men udlejet, jf. s. 2 i ’Pengetankopgørelse’. Da alle tre ejendomme er udlejet, udgør de passiv kapitalanbringelse på tidspunkt for gaveoverdragelse af kapitalandele i selskabet.

- Sommerhuset beliggende [adresse1], [by1]. Værdien er 4.556.750 kr. ifølge balance for [virksomhed5] ApS, men 5.498.000 kr. ifølge ’Pengetanksopgørelse’.

Sommerhuset er købt i 2014. Ifølge de foreliggende oplysninger på [virksomhed14]s hjemmeside har sommerhuset været til salg i 1.888 dage pr. den 2. juli 2018 og der er indgået udlejningsaftale med [virksomhed12], [by1], om forventet årlig lejeindtægt på kr. 267.000 kr. Sommerhuset udlejes også på nuværende tidspunkt.

Sommerhuset er dermed passiv kapitalanbringelse på tidspunkt for gaveoverdragelse af kapitalandele i selskabet.

- [adresse2], [by2]. Værdien er 1.524.000 kr. ifølge balance for ApS [virksomhed7], mens 2.250.000 kr. ifølge ’Pengetanksopgørelse’. Ejendommen er udlejet på tidspunkt for gaveoverdragelse af kapitalandele i selskabet og er derfor passiv kapitalanbringelse.

Dette betyder, at vi kan opstille følgende opgørelse:

5.100.000 kr. + 5.498.000 kr. + 2.250.000 kr. = 12.848.000 kr. skal trækkes fra de ikke-finansielle aktiver og tillægges finansielle aktiver, der er anført i ’Pengetanksopgørelse’.

49.868.118 kr. [note: Ikke-finansielle aktiver ifølge ’Pengetanksopgørelse’] – 12.848.000 kr. = 37.020.118 kr. Værdien af ikke-finansielle aktiver i selskabet udgør således 37.020.118/90.832.170 = 40,75 pct. af samlede aktiver.

Finansielle aktiver udgør således 59,25 pct. (passiv kapitalanbringelse), jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 6, som betyder, at overdragelse af kapitalandele i selskabet ikke kan ske med succession.

Dette betyder ydermere, at man ikke er berettiget til nedsat gaveafgift på 7 pct., jf. boafgiftslovens § 23 a, stk. 1 og 4, modsætningsvis. Der skal betales gaveafgift på 15 pct. i henhold til boafgiftslovens § 23, stk. 1.

Vi skal afslutningsvis bemærke, at vi ikke betragter [koncernen], som et typehusfirma, der nævnes i Skatteministerens svar af 16. maj 2017 på spm. 27 vedrørende lovforslag L 183. [note: Der er henvist til dette svar i ’Pengetanksopgørelse’]

Det fremgår således af [virksomhed6] hjemmesiden, at det er et tømrefirma i [by3] med 10-15 ansætte, som står for totalentrepriseopgaver, og ikke et typehusfirma, som efter vores opfattelse skal beskæftiger sig med opførelse af større antal af ’præfabrikerede’ huse. På forsiden står f.eks.: ’Vi bygger nye individuelle huse’ og ’Intet er for stort – intet er for småt’.

[])”

I forbindelse med klagen har Skattestyrelsen den 8. januar 2019 afgivet en udtalelse, hvoraf følgende fremgår:

”...

Der anføres i klagen, at afgørelsen er behæftet med væsentlige retlige mangler og baseret på et mangelfuldt og direkte forkert faktisk grundlag. Klageren er af den opfattelse, at Skattestyrelsen ikke reelt har foretaget en vurdering af koncernens virksomhed. [note: Dette fremgår af bl.a. pkt. 2, s. 3, sidste afsnit og pkt. 3.2, side 6 i klagen]. Vi kan henvise til afgørelsens s. 7, tredje afsnit, hvoraf der fremgår, at vi har lagt til grund, at [virksomhed6] er et tømrerfirma i [by3] med 10-15 ansatte, som står for totalentrepriseopgaver. Vi har dog ikke vurderet, at firmaet kan betragtes som et typehusfirma. Skattestyrelsen har således været opmærksom på koncernens aktivitet indenfor byggebranchen. Vi har derfor ikke anfægtet, at ejendomsprojekter tilhørende [virksomhed6] ApS, og ApS [virksomhed7] blev medtaget som driftsaktiver [note: Der er tale om [adresse4], værdi på 4.475.000 kr., [adresse5] værdi på 3.000.000 kr., [adresse10] 81-83 værdi på 21.300.000 kr. og [adresse9], værdi 3.700.000 kr., se Pengetanksopgørelse.] ved pengetanksopgørelse. Vi har vurderet, at disse ejendomsprojekter anses som driftsaktiver i det foreliggende tilfælde, selv om ejendomsprojekter som udgangspunkt betragtes som finansielle aktiver, jf. bemærkninger til lovforslaget L 183.

'Retlige mangler' består i, at vi er uenig med klager i regelfortolkningen, navnlig sammenhæng mellem aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 6, bemærkninger til lovforslag L 183 (Skatteministerens svar af 16. maj 2017 på spørgsmål 27) og boafgiftslovens § 27, stk. 2.

Da der er tale om gaveoverdragelse, har vi foretaget vurdering i henhold til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 6, på tidspunkt for gaveoverdragelse, jf. boafgiftslovens § 27, stk. 1. Som det fremgår af afgørelsen, har vi lagt til grund klagerens egne oplysninger, der fremgår af dokumenter indsendt sammen med gaveanmeldelser, herunder driftsselskabernes ajourføringsbalancer pr. 31. december 2017 ...

Selskabet er opstået ved spaltning [note: Se protokollat af ekstraordinær generalforsamling i [virksomhed2] ApS af 29. januar 2018, bilag 8 til klagen] og på tidspunkt for overdragelse forelå der ingen årsrapporter for det spaltede selskab.

Dette betyder, at Pengetanksvurderingen gennemføres på baggrund af selskabets aktiver, uden inddragelse af indtægtskriteriet. Kvalifikation af selskabets aktiver (drift- eller finansielle) sker ligeledes på gaveoverdragelsestidspunkt, jf. boafgiftslovens § 27, stk. 1 sammenholdt med aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 6.

Det er uomtvisteligt, at de tre ejendomme, som er omtalt i Skattestyrelsens afgørelse, er udlejet på tidspunkt for gaveoverdragelse og har været udlejet siden henholdsvis 2014, 2015 og 2016. [note: Se s. 4. i afgørelsen.] Vi har således konkret vurderet, at disse ejendomme er passiv kapitalanbringelse på tidspunkt for gaveoverdragelse.

Den omstændighed, at [koncernen] i en meget lang årrække har drevet aktiv byggevirksomhed, ændrer ikke på, at pengetankopgørelse af 'Selskabet' skal foretages på tidspunkt for gaveoverdragelse og udelukker selvsagt ikke, at finansielle aktiver kan overstige 50 pct. af det overdragne selskabs aktiver. Det er uden betydning, hvad hensigten med erhvervelse af disse ejendomme har været, når det kan konstateres, at ejendommene har været udlejet gennem en årrække og ligeledes var udlejet på gaveoverdragelsestidspunktet.

Vi finder heller ikke, at man kan inddrage vurdering af, hvorvidt udlejningen har karakter af 'midlertidig udlejning', når 'Selskabet' er nyt, fordi dette ville kræve, at man inddrager både aktivkriteriet og indtægtskriteriet [note: At der skal inddrages tidsmæssig perspektiv og dermed indtægtskriteriet kan udledes af Eksempel 2 i Skatteministerens svar af 16. maj 2017 på spørgsmål 27 vedrørende L 183, hvor af der fremgår, at ' I det skitserede eksempel kan den faste ejendom som udgangspunkt anses for et driftsaktiv. De udlejede lejligheder kan eventuel overgå til at være passiv kapitalanbringelse, hvis udlejningen ikke længere kan anses at være af midlertidig karakterer jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 6. Dette er ikke muligt i forhold til et nyspaltet selskab, hvor der endnu ikke foreligger regnskaber og der er ingen hjemmel i § 34, stk. 6, til at inddrage indtægtskriteriet i forhold til de underliggende driftsselskaber.

Selv om udlejningen er af ren midlertidig karakter, skal man påse, hvorvidt indtægtskriteriet i pengetankreglen er opfyldt for hvert enkelt år, da aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 6, ikke indeholder sondring mellem indtægter ved midlertidig udlejning og ved tidsubegrænset udlejning, jf. SKM 2004.176.LR. Skatteministeren har heller ikke udtalt, at indtægter ved midlertidig udlejning skal betragtes som ikke finansielle i svar af 16. maj 2017 på spørgsmål 27 vedrørende L 183.

Der kan bemærkes, at tallene vedr. varelager, der henvises til i klagen nederst på s. 2 og øverst på s. 3, relaterer sig til driftsselskabernes årsrapporter, der ligger 8 mdr. forud for gaveoverdragelsen, og er ikke de tal, der fremgår af driftsselskabernes balancer [note: Underbilag 2, 5 og 7 til gaveanmeldelser], som er er indsendt sammen med gaveanmeldelserne.

Den omstændighed, at ejendommene rubriceres som 'varelager' i driftsselskabernes årsrapporter ikke har betydning for vurdering af ejendommene efter aktieavancebeskatningsloven § 34, stk. 6, da reglerne i varelagerloven kun omfatter løsøre. Fast ejendom anses ikke som varelager, heller ikke for ejendomshandlere og entreprenører.

Vi har ligeledes konstateret, at værdier af de ejendomme, som klageren har vurderet som driftsaktiver ved pengetanksopgørelse [note: Pengetanksopgørelse er dateret januar 2018] er opskrevet med 11.683.456 kr. (33 pct.) i forhold til driftsselskabernes balancer pr. 31. december 2017. [note: Balancerne er fremsendt som underbilag 2, 5 og 7 til gaveanmeldelser, hvortil der henvises.] Der ses ikke at være nogen saglig begrundelse for denne opskrivning.

Bortses der fra disse opskrivninger og gennemføres der pengetanksopgørelse på baggrund af driftsselskabernes balance pr. 31. december 2017 udgør ikke-finansielle aktiver i selskabet 38.184.662 kr. (49.868.118 kr. - 11.683.456 kr.), eller 48,2 pct., og finansielle aktiver udgør 40.964.052 kr. Selskabet er dermed pengetank på tidspunkt for gaveoverdragelsen den 30. januar 2018 ifølge de tal, der fremgår af driftsselskabernes balancer.

Skattestyrelsens opgørelse vedr. opskrivninger vedlægges.

Vedrørende goodwill [note: Klagen pkt. 3.2, s. 6, sidste afsnit] skal vi bemærke, at der alene beregnet goodwill ved værdiansættelse af et enkelt driftsselskab, ApS [virksomhed7]. Beregningen udviser et beløb på 1.488.818 kr.

For god ordens skyld har vi gennemgået ApS [virksomhed7], CVR-nr. [...3], seneste årsrapport for perioden 02.04.2017 til 01.04.2018, der er aflagt efter gaveoverdragelse, og har konstateret, at der ikke sker nogen opskrivning af aktivernes værdi, så de svarer til værdierne angivet i pengetanksopgørelsen. Det samme gælder for [virksomhed5], CVR-nr. [...2], se vedlagte årsrapporter. Vi kan derfor konkludere, at pengetanksopgørelsen ikke underbygges af driftsselskabernes årsrapporter eller ballancer udarbejdet i forbindelse med gaveoverdragelse.

Vi henleder ydermere opmærksomhed på, at klageren anvender betegnelse 'Selskabet' i forhold til [virksomhed1] ApS, CVR-nr. [...5], hvis anparter overdrages med gaver, jf. pkt. 2. Sagsfremstilling, i klagen.

Skattestyrelsen har ligeledes anvendt betegnelse 'selskabet' i forhold til [virksomhed1] ApS, CVR-nr. [...5], både i forslag og afgørelse, se s. 1, pkt. 'Faktiske omstændigheder' i forslag og afgørelse

Samtidig anvender klageren betegnelsen 'koncernen' og [koncernen] flere steder i indsigelser til forslag [note: Indsigelsen er indsendt ved brev af 3. august 2018], i korrespondancen med Skattestyrelsen under sagsbehandlingen af gaveafgiftssagen og i klagen. Det fremgår således af klagens pkt. 2, s. 2, øverst, at 'Forud for generationsskiftet havde man omstruktureret koncernen ved ophørsspaltninger af [virksomhed2] ApS, cvr.nr. [...4] og ApS [virksomhed4], CVR-nr. [...7].

Af pkt. 3.2, side 6 i klagen anføres der, at 'Det må lægges til grund, at [koncernen] i en meget lang årrække har drevet aktiv byggevirksomhed, jf. virksomhedens hjemmeside'.

Vi har derfor under sagsbehandlingen af gaveafgiftssagen gået ud fra den opfattelse, at [koncernen] er den samlede koncern, dvs., både [virksomhed1] ('Selskabet), [virksomhed8] ApS og [virksomhed9] samt driftsselskaberne, hvorimod 'Selskabet' er det [virksomhed1] ApS, hvis anparter overdrages. Denne opfattelse underbygges af bilag 10 til klage, hvor koncernstrukturen fremgår.

Vi har på baggrund af denne opfattelse kommenteret rådgiverens indsigelse i afgørelsen og udtalt, at byggevirksomhed ikke udgør [koncernen]s primære aktivitet, da [koncernen]s beholdning af børsnoterede værdipapirer udgør 149.387.531 kr., og de samlede aktiver udgør 198.184.647 kr.

Denne udtalelse gælder således [koncernen] som helhed, og ikke 'Selskabet', dvs. [virksomhed1] ApS, CVR-nr. [...5], hvis anparter overdrages.

I den påklagede afgørelse har vi udelukkende vurderet 'Selskabets', [virksomhed1] ApS, CVR-nr. [...5] i henhold til pengetankreglen, og ikke [koncernen]s aktiver. Dette fremgår klart af begrundelsen. Skattestyrelsens bemærkning i afgørelsen vedr. [koncernen] er således alene kommentar til rådgiverens indsigelse til forslag og uden betydning for sagens afgørelse.

Det er dermed ikke korrekt, som klageren påstår på s. 6 i klagen, at Skattestyrelsen har opstillet en sondring mellem en primær aktivitet og sekundær aktivitet i afgørelsen, da den citerede bemærkning alene er ment som en generel observation og svar på rådgiverens beskrivelse af [koncernen]s aktiviteter, og har som sådan ingen betydning for afgørelsen i forhold til 'Selskabet'.

Dette fremgår også af Skattestyrelsens afgørelse af 28. september 2018 vedrørende anmodning om genoptagelse af gaveafgiftssagen.”

Klagerens opfattelse

Klageren har nedlagt påstand om, at gaveafgiften nedsættes til det angivne.

Til støtte herfor har klagerens repræsentant bl.a. henvist til følgende (uddrag):

”[...]

Som led i et generationsskifte har [person5] ved gavebreve af 30. januar 2018 (bilag 5-7) overdraget 33 % B-kapitalandele i [virksomhed1] ApS, CVR-nr. [...5] (”Selskabet”), til hver af [person1], [person2] og [person3].

Forud for generationsskiftet havde man omstruktureret koncernen ved ophørsspaltninger af [virksomhed2] ApS, CVR-nr. [...4], og ApS [virksomhed4], CVR-nr. [...7] (bilag 8-9), i hvilken forbindelse Selskabet blev etableret. Jeg vedlægger koncernoversigt før og efter omstrukturering og overdragelse (bilag 10).

Ved gaveoverdragelsen blev kapitalandelene værdiansat til i alt 49.302.000 kr., svarende til 16.434.000 kr. pr. gave. Hver overdragelse blev berigtiget ved (i) overtagelse af udskudt skat (beregnet som en passivpost på 3.611.000 kr.), jf. aktieavancebeskatningsloven § 34 om skattemæssig succession, samt (iii) en gave på 12.823.000 kr.

Overdragelserne blev gaveanmeldt til Skat den 13. februar 2018. Ved anmeldelsen indbetalte [person5] gaveafgift på 2.679.327 kr., svarende til 7 % af det samlede gavebeløb på 38.469.000 kr. fratrukket det afgiftsfrie bundbeløb, jf. boafgiftsloven § 23a.

Skat har i Afgørelsen godkendt værdiansættelsen af kapitalandelene, men har alligevel forhøjet gaveafgiften.

Efter Skats opfattelse skal ejendommene [adresse3] A, B og D, [by3] (tilsammen ”[adresse3]”), [adresse2], [by2] (”[adresse2]”) og [adresse1], [by1] (”[adresse1]”) (alle ejendomme tilsammen ”Ejendommene”) anses som passiv kapitalanbringelse, jf. ABL § 34, stk. 6, og som følge af Skats ændrede kvalificering udviser en pengetanksopgørelse for Selskabet en overvægt af passiv kapitalanbringelse. Det medfører, at der ikke er adgang til skattemæssig succession, hvorfor der (i) ikke kan beregnes passivpost, og (ii) gaveafgiftssatsen i stedet for 7 % udgør 15 %.

Om Driftsselskaberne i [koncernen] (på gavetidspunktet [virksomhed5] ApS, CVR-nr. [...2], [virksomhed6] ApS, CVR-nr. [...1], og ApS [virksomhed7], CVR-nr. [...3]) har i knap fire årtier drevet byggevirksomhed i bred forstand, herunder projektbyggeri, andet nybyggeri, renoveringer, tømrer-, snedker- og murerarbejde m.v. Jeg vedlægger udskrift fra koncernens hjemmeside (bilag 11).

Det er et sædvanligt led i virksomheden, at man opfører eller renoverer huse for egen regning med henblik på videresalg. Det er ligeledes et sædvanligt led i virksomheden, at der kan forekomme midlertidig udlejning af huse. Dette afspejles også i de officielle årsrapporter, hvor grunde, byggerier og midlertidigt udlejede huse er medtaget som varebeholdninger.

Således udgjorde posten ”Varebeholdninger” 22,5 mio. kr. (svarende til ca. 70 % af selskabets aktiver) ifølge den seneste offentliggjorte årsrapport forud for gavetidspunktet for ApS [virksomhed7] (bilag 12). Under afsnittet for ”Anvendt regnskabspraksis” er ”Varebeholdninger” defineret som følger:

”Varebeholdninger måles til kostpris, opgjort efter FIFO-metoden, eller nettorealisationsværdi, hvor denne er lavere. Kostprisen for handelsvarer, råvarer og hjælpematerialer omfatter byggematerialer samt beholdning af grunde, hvor byggeri endnu ikke er påbegyndt.

Kostprisen for varer under fremstilling omfatter omkostninger til råvarer, hjælpematerialer og direkte løn med tillæg af andel af selskabets indirekte produktionsomkostninger. I kostprisen indgår afholdte omkostninger vedrørende igangværende byggeprojekter til videresalg. Fremstillede varer og handelsvarer omfatter færdiggjorte ejendomme til videresalg og ejendomme, som er indkøbt med henblik på videresalg.

Nettorealisationsværdi for varebeholdninger opgøres som forventet af færdiggørelsesomkostninger og omkostninger, der skal afholdes for at effektuere salget.”

For [virksomhed5] ApS udgjorde posten ”Varebeholdninger” ifølge seneste offentliggjorte regnskab forud for gavetidspunktet (bilag 13) 5,8 mio. kr. (svarende til ca. 54 % af selskabets aktiver). Under afsnittet for ”Anvendt regnskabspraksis” er ”Varebeholdninger” defineret som følger:

”Varebeholdninger omfatter ejendomme til videresalg, der måles til kostpris, opgjort efter FIFO-metoden, eller nettorealisationsværdi, hvor denne er lavere. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen med tillæg af købs- og forbedringsomkostninger.

Nettorealisationsværdi for varebeholdninger opgøres som forventet salgspris med fradrag af færdiggørelsesomkostninger og omkostninger, der skal afholdes for at effektuere salget.”

Det er således en integreret del af den samlede virksomhed, at koncernen opkøber byggejord, hvorpå man opfører huse, som så sælges før, under eller efter opførelsen. Tilsvarende gælder køb af ejendomme med henblik på renovering.

Der drives ikke generelt virksomhed med udlejning af fast ejendom, men midlertidig udlejning forekommer, når nybyggede eller tilkøbte og renoverede ejendomme på grund af markedsforholdene ikke kan sælges på færdiggørelsestidspunktet. Koncernen opbygger ikke en portefølje af udlejningsejendomme (anlægsaktiver), men må af og til acceptere midlertidig udlejning af salgsejendomme (omsætningsaktiver).

I relation til Ejendommene, som Skat har omkvalificeret ved Afgørelsen, kan anføres følgende:

[adresse3], der består af fire ejendomme, blev opført af koncernen. Alle ejendomme blev opført med henblik på salg. På gavetidspunktet var kun [adresse3] C solgt, mens de tre øvrige ejendomme var udlejet midlertidigt på tidsbegrænsede lejekontrakter. [adresse3] D er solgt efterfølgende. [adresse3] A og B forventes ligeledes solgt, når de tidsbegrænsede lejemål ophører.

[adresse2] blev opført af koncernen med henblik på salg. Det var ikke muligt at sælge ejendommen, der i stedet blev udlejet midlertidigt på en tidsbegrænset lejekontrakt med forkøbsret til lejer. Da lejer ikke udnyttede forkøbsretten, blev ejendommen på ny sat til salg.

[adresse1] blev tilkøbt og renoveret af koncernen. Ejendommen har været til salg siden færdiggørelsestidspunktet, og udbudsprisen er flere gange nedjusteret, mens den periodevis har været midlertidigt udlejet. Ejendommen er efterfølgende blevet solgt.

Det kan således for alle Ejendommene lægges til grund, at de indgår/indgik i koncernens byggevirksomhed, og at de blev opført/renoveret med henblik på salg og har været forsøgt solgt helt på samme måde som alle øvrige købte og solgte ejendomme, men at det har været nødvendigt at acceptere midlertidig udlejning, indtil der kan/har kunnet ske salg.

Jeg har under sagsforløbet påpeget, at Skat som følge af mangelfuld sagsoplysning har lagt ukorrekte og utilstrækkelige oplysninger til grund for de foretagne vurderinger og på den baggrund anmodet om genoptagelse af sagsbehandlingen (bilag 14). I forlængelse heraf deltog jeg 3. september 2018 i møde med Skats sagsbehandler og funktionsleder til drøftelse af sagen. Jeg vedlægger mit mødereferat sendt til funktionslederen og sagsbehandleren samme dag (bilag 15). Skat afviste at genoptage sagsbehandlingen ved afgørelse af 28. september 2018 (bilag 16).

Jeg vedlægger en uddybende redegørelse for passivposten (bilag 17).

3. Anbringender

Klager gør gældende, at Afgørelsen er behæftet med væsentlige retlige mangler og baseret på et mangelfuldt og i visse henseender direkte forkert faktisk grundlag.

Den retsopfattelse, som Skat har lagt til grund for Afgørelsen, er i strid med lovgrundlaget, jf. ABL § 34.

Om [adresse3] anfører Skat på s. 6:

”På tidspunktet for gaveoverdragelsen er disse ejendomme ikke solgt men udlejet, jf. s. 2 i ”Pengetanksopgørelse”. Da alle tre ejendomme er udlejet, udgør de passiv kapitalanbringelse [...].”

Om [adresse2] anfører Skat på s. 6:

”Ejendommen er udlejet på tidspunktet for gaveoverdragelse af kapitalandele i selskabet og er derfor passiv kapitalanbringelse.”

Om [adresse1] anfører Skat på s. 6:

”... har været til salg i 1.188 dage pr. 2. juli 2018 og der er indgået udlejningsaftale [..]. Sommerhuset udlejes også på nuværende tidspunkt. Sommerhuset er dermed passiv kapitalanbringelse på tidspunkt for gaveoverdragelse af kapitalandele i selskabet.”

Skat har således baseret Afgørelsen på den retsopfattelse, at der ved kvalificeringen af Ejendommene skal sættes lighedstegn mellem udlejning og passiv kapitalanbringelse.

3.1 Retsgrundlaget

Det afgørende for, om kapitalandelene i Selskabet kan overdrages med skatteretlig succession efter ABL § 34, er, i hvilket omfang Selskabets aktiver kan kvalificeres som aktiv kapitalanbringelse, således som dette kriterium er defineret i ABL § 34, stk. 6. Det er ubestridt, at de øvrige successionsbetingelser er opfyldt.

Efter ordlyden af ABL § 34, stk. 6, skal fast ejendom som udgangspunkt anses som passiv kapitalanbringelse, men det fremgår af bemærkningerne til lovforslag L 183 af 29. marts 2017, at en fast ejendom konkret kan anses som aktiv kapitalanbringelse, hvis den indgår som driftsaktiv i en erhvervsvirksomhed (bortset fra virksomhed med udlejning af fast ejendom):

”Det foreslås, jf. forslaget til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 6, at afgrænsningen i pengetankreglen af, hvilke aktiver, der anses for erhvervsaktiver henholdsvis pengetankaktiver (passiv kapitalanbringelse), justeres. Forslaget indebærer, at det præciseres, at kriteriet for, om der er tale om pengetankaktiver, er, at der er tale om passiv kapitalanbringelse, dvs. fast ejendom, kontanter, værdipapirer el.lign. Opregningen i bestemmelsen af hvilke aktiver, der anses for pengetankaktiver, er ikke udtømmende. Aktiver, der må sidestilles med de udtrykkeligt nævnte aktiver (fast ejendom, kontanter og værdipapirer) medregnes således ved vurderingen af, om virksomheden i overvejende grad består i passiv kapitalanbringelse. Desuden justeres bestemmelsen, således at det udtrykkeligt af bestemmelsen fremgår, at besiddelse af fast, herunder også ubebyggede grunde og ejendomsprojekter, medregnes ved opgørelsen af, om pengetankreglen er opfyldt.

Hvis en erhvervsvirksomhed erhverver en byggegrund med henblik på f.eks. at opføre et nyt domicil eller en driftsbygning på grunden, vil der dog fortsat ikke være tale om passiv kapitalanbringelse. Endvidere anses f.eks. et typehusfirmas midlertidige udlejning af nyopførte boliger bestemt for videresalg heller ikke som passiv kapitalanbringelse. På tilsvarende måde kan kontanter og værdipapirer efter omstændighederne høre til virksomhedens aktive del . F.eks. skal en virksomheds kortfristede tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser normalt ikke medregnes som passive fordringer, og det vil typisk ikke være vanskeligt at udskille disse tilgodehavender fra en virksomheds øvrige (passive) fordringer.” (mine understregninger)

Skatteministeren har uddybet dette i sit svar af 16. maj 2017 på spørgsmål nr. 27 vedrørende lovforslag L 183:

Det er således ved den konkrete vurdering ubetinget nødvendigt at kvalificere både selskabets generelle aktiviteter og selskabets aktiver.

I det nævnte svar forholder ministeren sig til nogle konkrete eksempler om, hvorvidt fast ejendom skal anses for aktiv eller passiv kapitalanbringelse, herunder følgende:

”Eksempel 1:

Et selskab erhverver et grundareal. Der foretages byggemodning m.v. af arealet, hvorefter der sker salg af nogle af grundene til byggeri af parcelhuse m.v. På andre grunde opfører selskabet parcelhuse m.v., hvorefter ejendommene sælges. Selskabet er næringsskattepligtig med fast ejendom. Der anmodes om en afklaring af, om den faste ejendom i eksemplet i hele selskabets ejerperiode kan anses for et driftsaktiv, der ikke skal anses for passivkapitalanbringelse.

Kommentar: Der skal foretages en konkret vurdering. I det skitserede eksempel, hvor det lægges til grund, at dispositionerne sker kontinuerligt som led i selskabets sædvanlige virksomhed, kan den faste ejendom som udgangspunkt anses for et driftsaktiv.

Eksempel 2:

Et selskab erhverver et grundareal, som er byggemodnet. Der opføres et etagebyggeri, og ejerlejlighederne ønskes solgt enkeltvis i takt med færdiggørelse af byggeriet. Det lykkedes imidlertid ikke at sælge alle lejlighederne, hvorfor nogle af disse udlejes på tidsbegrænsede lejeaftaler indtil salg. Selskabet er næringsskattepligtig med fast ejendom. Der anmodes om en afklaring af, om den faste ejendom i eksemplet i hele selskabets ejerperiode kan anses for et driftsaktiv, der ikke skal anses for passivkapitalanbringelse.

Kommentar: I det skitserede eksempel kan den faste ejendom som udgangspunkt anses for et driftsaktiv. De udlejede lejligheder kan eventuelt overgå til at være passiv kapitalanbringelse, hvis udlejningen ikke længere kan anses for at være af midlertidig karakter.”

Det kan udledes entydigt af ministersvarene, at der altid skal foretages en konkret vurdering af den enkelte faste ejendom og dens placering i selskabets virksomhed.

Samtidig fremgår det tydeligt, at udlejning af en fast ejendom ikke pr. automatik kvalificerer den pågældende ejendom som passiv kapitalanbringelse. Hvis et selskab udlejer en ejendom, og udlejningen er af ”midlertidig karakter” som f.eks. skitseret i ”Eksempel 2”, kan ejendommen som udgangspunkt anses for aktiv kapitalanbringelse.

Det er således ubetinget nødvendigt at vurdere både Selskabets almindelige virksomhed og hver enkelt Ejendom og den konkrete baggrund for udlejning af Ejendommen.

Det er derfor i denne sag helt uforeneligt med retsgrundlaget, når Skat blot antager, at enhver udlejning af fast ejendom skal anses som passiv kapitalanbringelse.

Det er desuden helt uforeneligt med retsgrundlaget, at Skat ved Afgørelsen opstiller en sondring mellem en primær aktivitet og en sekundær aktivitet:

”Vi vurderer derfor ikke, at byggevirksomhed udgør [koncernen]s primære aktivitet på tidspunkt for gaveoverdragelse.” (min understregning)

Det fremstår uklart, om denne forkerte betragtning er årsagen til, at Skat helt undlader at foretage den nødvendige konkrete vurdering af de faktiske forhold. Det ligger imidlertid fast, at der ingen holdepunkter er for at indføre et primærkriterium.

Det ligger ifølge lovgrundlaget fast, at et aktiv, der som udgangspunkt er passiv kapitalanbringelse, alligevel kan være aktiv kapitalanbringelse, hvis det indgår i den aktive virksomhed. En korrekt kvalifikation af et aktiv forudsætter derfor en vurdering af både den aktive virksomhed og aktivets placering i denne virksomhed.

3.2 Den konkrete vurdering

Det må lægges til grund, at [koncernen] i en meget lang årrække har drevet aktiv byggevirksomhed, jf. virksomhedens hjemmeside m.v. Det må desuden lægges til grund, at det har været et integreret led i denne virksomhed at købe jord samt bygge/renovere huse med henblik på videresalg.

Skat har ikke anfægtet dette, men har reelt ikke ved Afgørelsen foretaget en vurdering af koncernens virksomhed.

I stedet har Skat blot temmelig polemisk lagt op til, at det skal være afgørende, om virksomheden er et ”typehusfirma”:

”Koncernen kan ikke betragtes som typehusfirma, som vi også påpegede i begrundelsen til forslaget. Dette underbygges af det faktum, at goodwill, der indregnes ved værdiansættelse af de overdragne kapitalandele i [virksomhed1] ApS, er beregnet til 1.488.818 kr. og vedrører et enkelt datterselskab, ApS [virksomhed7]. Der er ikke tilknyttet goodwill til andre datterselskaber ejet af [virksomhed8] ApS, jf. oplysninger 'Værdiansættelse'.”

Det er indlysende, at Skats subsumptionsfokus er forkert, og at Skat har undladt at forholde sig til de forhold, der er relevante for kvalifikationen af virksomheden. Det bemærkes, at den omstændighed, at der skal beregnes goodwill (hvilket Skat er enig i), jo helt grundlæggende forudsætter, at der er en goodwillbærende, reel virksomhedsaktivitet. Hvorvidt denne aktivitet så er stor eller lille, er for så vidt underordnet, men det eret krav, at virksomhedens aktiver vurderes i lyset af denne aktivitet.

Det må tilsvarende lægges til grund, at Skat ikke har foretaget nogen nærmere vurdering Ejendommene. Man har ikke vurderet, om de er indgået i den aktive virksomhed, og hvad baggrunden har været for midlertidig udlejning af hver enkelt ejendom.

Som anført ovenfor har Ejendommene alle det til fælles, at de indgår/indgik i koncernens aktive byggevirksomhed, og at de blev opført/renoveret med henblik på salg og har været forsøgt solgt helt på samme måde som alle øvrige købte og solgte ejendomme, men at det har været nødvendigt at acceptere midlertidig udlejning, indtil der kan/har kunnet ske salg.

Det er på den baggrund utvivlsomt, at Ejendommene skal kvalificeres som aktiv kapitalanbringelse, jf. kerneområdet for lovbemærkninger og ministersvar.

”

Repræsentanten har i et supplerende indlæg af 4. marts 2019 anført følgende i forlængelse af Skattestyrelsens udtalelse af 8. januar 2019 til klagen:

”[]

Udtalelsen indeholder indbyrdes modstridende, misvisende samt decideret urigtige udsagn, som jeg kort vil kommentere i det følgende, idet jeg i øvrigt henviser til klagen.

For det første anfører Skat s. 2, 1. afsnit:

”Skattestyrelsen har således været opmærksom på koncernens aktivitet indenfor byggebranchen. Vi har derfor ikke anfægtet , at ejendomsprojekter [..] blev medtaget som driftsaktiver ved pengetanksopgørelse. Vi har vurderet, at disse ejendomsprojekter anses som driftsaktiver i det foreliggende tilfælde [..], jf. bemærkninger til L 183.” (min understregning)

Skat konstaterer altså positivt, at man er enig i, at de nævnte ejendomme skal kvalificeres som aktiv kapitalanbringelse under hensyntagen til den virksomhed, som de pågældende ejendomme indgår i.

Det er imidlertid helt uforeneligt med dette udsagn – og helt uforståeligt – at man s. 2, 6. og 7. afsnit, kan anføre følgende:

”Det er uomtvisteligt, at de tre ejendomme [..] er udlejet på tidspunktet for gaveoverdragelse [..]. Vi har således konkret vurderet, at disse ejendomme er passiv kapitalanbringelse på tidspunkt for gaveoverdragelse.”

”Det er uden betydning, hvad hensigten med erhvervelse af disse ejendomme har været, når det kan konstateres, at ejendommene [..] var udlejet på gaveoverdragelsestidspunktet.”

Udover, at de citerede udsagn er indbyrdes modstridende, viser sidstnævnte udsagn, at Skat hviler i den retsvildfarelse, at der kan/skal sættes lighedstegn mellem udlejning og passiv kapitalanbringelse. Som der er redegjort for i klagen, er dette o direkte strid med retsgrundlaget, jf. skatteministerens svar af 16. maj 2017 på spørgsmål nr. 27 vedrørende lovforslag L 183.

For det andet beskriver Skat på s. 2, 4. og 5. afsnit, korrekt, at pengetanksvurderingen alene skal foretages ud fra aktivkriteriet på overdragelsestidspunktet, da selskabet endnu ikke havde aflagt årsrapport, og der således ikke var regnskabsgrundlag for inddragelse af indtægtskriteriet, jf. ABL § 34.

På trods af denne konstatering vælger Skat alligevel at inddrage indtægtskriteriet, s. 3, 1. og 2. afsnit:

”Vi finder heller ikke, at man kan inddrage vurdering af, hvorvidt udlejningen har karakter af ”midlertidig udlejning”, når ’Selskabet’ er nyt, fordi dette ville kræve, at man inddrager både aktivkriteriet og indtægtskriteriet [..].”

Dette udsagn savner både hjemmel og logisk mening. Der er ikke hjemmel til at inddrage indtægtskriteriet, hverken direkte eller indirekte, når det pågældende selskab er etableret ved omstrukturering og ikke har aflagt årsrapport. Derfor kan man naturligvis heller ikke afvise kvalifikation med henvisning til, at selskabet ikke har aflagt årsrapport.

Den omstændighed, at selskabet er etableret ved omstrukturering og endnu ikke har aflagt årsrapport, har imidlertid ikke betydning for vurderingen af et givet aktivs placering i selskabets virksomhed. Denne vurdering skal naturligvis ske på grundlag af selskabets faktiske virksomhed, og har selskabet overtaget/fortsat en virksomhed fra et ophørt selskab, må den samlede historik selvfølgelig inddrages.

I den aktuelle sag ligger det fast, at selskabet har overtaget og fortsat en mangeårig bygge- og entreprisevirksomhed, og at de nævnte ejendomme set i lyset af denne virksomhed skal kvalificeres som midlertidigt udlejede, jf. klagen. Skats retsvildfarelse fører altså også på dette punkt til en forkert subsumption.

For det tredje anfører Skat nogle vanskeligt forståelige betragtninger vedrørende det faktum, at de omhandlede ejendomme i årsrapporterne er aktiveret som ”varebeholdninger”, s. 3, 3. og 4. afsnit:

”Den omstændighed, at ejendommene rubriceres som ’varelager’ i driftsselskabernes årsrapporter har ikke betydning for vurdering af ejendommene efter ABL § 34, stk. 6, da reglerne i varelagerloven kun omfatter løsøre. Fast ejendom anses ikke som varelager, heller ikke for ejendomshandlere og entreprenører.”

Dette udsagn viser reelt, at Skats sagsbehandler ikke har forstået basal regnskabslæsning (og herunder at varelagerloven intet har at gøre med regnskabsaflæggelse efter årsregnskabsloven).

Jeg bemærker for god ordens skyld, at fast ejendom skal opføres som omsætningsaktiv (varebeholdning) i en årsrapport, når denne er bestemt til videresalg, jf. IAS (Internationale regnskabsstandarder) nr. 2 og nr. 40. Dette er relevant i den aktuelle sammenhæng, da selskabets regnskabsmæssige kvalifikation éntydigt underbygger, at de omhandlede ejendomme anses som omsætningsaktiver i selskabets virksomhed og derfor skal kvalificeres som aktiv kapitalanbringelse.

Endelig sætter Skat nu, for første gang i sagsforløbet, spørgsmålstegn ved værdiansættelsen af ejendommene, s. 3n-4ø:

”Vi har ligeledes konstateret, at værdier af de ejendomme, som klageren har vurderet som driftsaktiver ved pengetanksopgørelse er opskrevet med 11.683.456 kr. i forhold til driftsselskabernes balancer pr. 31. december 2017. Der ses ikke at være nogen saglig begrundelse for denne opskrivning.”

Jeg må hertil bemærke, at de pågældende ejendommene både ved gaveafgiftsberegningen og ved pengetanksopgørelsen er fastsat til skønnede handelsværdier. Det ville være i strid med retsgrundlaget for såvel gaveafgiftsberegning som pengetanksopgørelse at anvende ejendommenes bogførte (målt til kostpris) værdier. Skat har da heller ikke tidligere anfægtet denne værdiansættelse, jf. bo- og gaveafgiftslovens § 27, stk. 2.

Skats alternative pengetanksopgørelse og øvrige betragtninger om ejendommenes værdiansættelse er derfor forkerte og irrelevante.

Afslutningsvis gentager Skat nogle af de tidligere misforståelser fra agterskrivelse og afgørelse, hvor man sammenblander tal fra før og efter selskabsomstruktureringen. Jeg har i klagen redegjort for disse forhold.

...”

Som svar på Skatteankestyrelsens opfordring i brev af 15. december 2020 har klagerens repræsentant i et brev af 12. januar 2021 bl.a. oplyst følgende:

”[...]

Jeg vedlægger som dokumentation for omfanget af byggevirksomheden en oversigt over de seneste ca. 10 års byggeprojekter m.v.

Endelig vil jeg understrege, at der ikke er brugt forskellige værdier i relation gaveafgiftsberegningen og pengetanksopgørelsen, jf. herom fra mit seneste indlæg:

”Endelig sætter Skat nu, for første gang i sagsforløbet, spørgsmålstegn ved værdiansættelsen af ejendommene, s. 3n-4ø:

”Vi har ligeledes konstateret, at værdier af de ejendomme, som klageren har vurderet som driftsaktiver ved pengetanksopgørelse er opskrevet med 11.683.456 kr. i forhold til driftsselskabernes balancer pr. 31. december 2017. Der ses ikke at være nogen saglig begrundelse for denne opskrivning.”

Skats alternative pengetanksopgørelse og øvrige betragtninger om ejendommenes værdiansættelse er derfor forkerte og irrelevante.”

Jeg henviser i den forbindelse til tallene i værdiansættelsesbilaget og pengetanksopgørelsen, hvor det eksempelvis fremgår, at [adresse2] begge steder er medtaget til 2.250.000 kr. (værdiansættelsesbilaget, s. 5, og pengetanksopgørelsen, s. 2). Det samme gør sig gældende for samtlige øvrige ejendomme.

Sammenfattende understøtter samtlige ovennævnte oplysninger således mine tidligere fremførte synspunkter, som jeg i øvrigt henviser til. Hvis der er behov for uddybning af nogle af oplysningerne, står jeg naturligvis til rådighed.”

Klagerens repræsentant har i et sammenfattende indlæg af 17. januar 2023 bl.a. anført følgende:

”[...]

[person5] overdrog den 30. januar 2018 kapitalandele i [virksomhed1] ApS, CVR-nr. [...5] (”Selskabet”), til sine børn, [person1], [person2] og [person3].

Selskabet var blevet etableret kort tid forud for overdragelsen efter en forudgående omstrukturering og havde derfor endnu ikke aflagt første regnskab på overdragelsestidspunktet. Selskabet udgjorde efter omstruktureringen det øverste holdingselskab i ”[koncernen]”, der i fire årtier har drevet byggevirksomhed i bred forstand, herunder projektbyggeri, andet nybyggeri, renoveringer, tømrer-, snedker- og murerarbejde m.v.

Overdragelserne blev gennemført med skattemæssig succession, jf. ABL § 34, og til nedsat gaveafgift, jf. BAL § 23a, og blev gaveanmeldt til Skat.

Ved gaveanmeldelsen var de midlertidigt udlejede ejendomme [adresse3] A, B og D, [by3] (tilsammen ”[adresse3]”), [adresse2], [by2] (”[adresse2]”) og [adresse1], [by1] (”[adresse1]”) (alle ejendomme tilsammen ”Ejendommene”) medtaget som aktiv kapitalanbringelse i pengetanksopgørelsen med en værdi på 5.100.000 kr. ([adresse3]), 2.250.000 kr. ([adresse2]) og 5.498.000 kr. ([adresse1]). Den samlede pengetanksopgørelse lød på 49.868.118 kr. (aktiv kapitalanbringelse) mod 40.964.052 kr. (passiv kapitalanbringelse).

Skat godkendte værdiansættelsen, men afviste succession (og dermed også nedsat gaveafgift), fordi man kvalificerede Ejendommene som passiv kapitalanbringelse, og som følge af denne ændrede kvalifikation udviser en pengetanksopgørelse for Selskabet en overvægt af passiv kapitalanbringelse.

2. Retsgrundlaget

Ifølge ABL § 34 består der ret til skattemæssig succession ved overdragelse af aktier i et selskab, der ikke i overvejende grad består af passiv kapitalanbringelse. Dette afgøres objektivt og matematisk ud fra et indtægtskriterium og et aktivkriterium baseret på selskabets årsrapporter. Da indtægtskriteriet forudsætter mindst en aflagt årsrapport, vurderes successionsbetingelserne alene på grundlag af aktivkriteriet, hvis selskabet – som i den foreliggende sag – er nyetableret og derfor endnu ikke har aflagt årsrapport. Dette følger af lovforarbejderne og er bekræftet i blandt andet SKM 2006.627 SR.

Det ligger efter ABL § 34 fast, at det aktiv for aktiv skal vurderes, om det enkelte aktiv kan kvalificeres som passiv kapitalanbringelse af kapital i lovens forstand.

Dette gælder også for fast ejendom. Der skal foretages særskilt vurdering og kvalifikation for hver enkelt ejendom. Der gælder således ikke en regel om, at fast ejendom som udgangspunkt skal anses som passiv kapitalanbringelse.

Dette følger udtrykkeligt af lovteksten i ABL § 34, stk. 6 (min understregning):

”... fast ejendom ..., der efter stk. 1, nr. 3, skal anses for passiv kapitalanbringelse”.

Det ses således af lovteksten, at fast ejendom kun kan anses som passiv, hvis den pågældende ejendom konkret er udtryk for ”passiv” anbringelse af kapital. Dette kræver en konkret vurdering af, om selskabets besiddelse af netop denne ejendom er aktiv eller passiv. Denne vurdering skal foretages ud fra de faktiske forhold på det tidspunkt, der er afgørende for pengetanksberegningen.

Kravet om konkret og aktuel vurdering ejendom-for-ejendom fremgår også udtrykkeligt af høringsskemaet forud for Lov 2017.683 (min understregning):

" Den ændrede formulering af pengetankreglen skal på den ene side sikre, at ejendomme m.v., der ikke kan anses for passiv kapitalanbringelse, ikke skal medregnes som pengetankaktiver, og på den anden side, at aktiver, der reelt er passiv kapitalanbringelse, skal medregnes, selvom der ikke er tale om en af de typer af aktiver, der udtrykkeligt er nævnt i bestemmelsen.”

I lovbemærkningerne til Lov 2017.683 fastslog Skatteministeriet samtidig, at ejendomme, der besiddes med henblik på videresalg, som udgangspunkt ikke kan anses som passiv kapitalanbringelse (min understregning):

”Er ejendommen erhvervet eller opført [..] med henblik på videresalg som led i virksomhedens drift, vil der som udgangspunkt ikke være tale om passiv kapitalanbringelse.”

Det slås derfor videre fast i lovbemærkningerne og i høringsskemaet til lovforslaget (LFF 2017-03-29 nr. 183), at f.eks. et typehusfirmas omsætningsejendomme ikke kan anses som passiv kapitalanbringelse (min understregning):

” Endvidere anses f.eks. et typehusfirmas midlertidige udlejning af nyopførte boliger bestemt for videresalg heller ikke som passiv kapitalanbringelse. På tilsvarende måde kan kontanter og værdipapirer efter omstændighederne høre til virksomhedens aktive del.”

Skatteministeren gentog dette under lovforslagets behandling:

”Som det ligeledes fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, kan det f.eks. være tilfældet for virksomhedens domicilejendom og et typehusfirmas midlertidige udlejning af nyopførte boliger. Tilsvarende vil kunne gælde projektejendomme, hvis besiddelsen af ejendommene efter en konkret vurdering ikke kan anses for passiv kapitalanbringelse.”

Det ses af skatteministerens svar, sammenholdt med lovbemærkningerne, at det juridiske kriterium ved den skattemæssige kvalifikation af en ejendom i relation til successionsbetingelserne er, om det pågældende selskab ejer ejendommen med henblik på opførelse/forandring/udvikling og salg. Er dette tilfældet, er der tale om aktivt ejerskab med henblik på at indvinde fortjeneste og ikke blot passiv anbringelse af kapital, der skal afkaste indtægter.

Det ses samtidig, at forarbejderne ikke udtrykker en betingelse om, at ejendommen ikke må være udlejet, eller at en udlejning ikke må strække sig ud over en maksimal periode. Dette skyldes, at det afgørende ikke er selve udlejningen, men (i) om selskabet ejer ejendommen med henblik på opførelse/forandring/udvikling og salg, og (ii) om dette formål er opretholdt i kraft af en ”kontinuerlig proces". Er dette tilfældet, skal udlejningen anses som ”midlertidig”, fordi udlejningen blot er en midlertidig foranstaltning, indtil salgsformålet kan realiseres. Om en udlejning konkret skal anses som ”midlertidig”, afhænger derfor af, om der har været forfulgt en kontinuerlig proces med henblik på salg, og skal ikke bedømmes isoleret og særligt ikke ud fra en absolut tidsgrænse.

På baggrund af lovforarbejderne må det fortolkningsmæssigt lægges til grund, at det er en nødvendig (men ikke tilstrækkelig, jf. nedenfor) betingelse for at kvalificere en ejendom som aktiv kapitalanbringelse, at den økonomisk set er et omsætningsaktiv i det pågældende selskab. Besidder selskabet den konkrete ejendom for at indvinde fortjeneste ved salg?

Det er imidlertid tillige en nødvendig betingelse, at den pågældende ejendom er/har været genstand for en aktiv produktionsindsats og ikke blot er erhvervet med henblik på videresalg uden nævneværdig forandring. Det karakteristiske for typehusfirmaer og den projektaktivitet, der er omtalt i lovbemærkningerne og ministersvaret, er således den aktive forarbejdning af den faste ejendom. Det er i kraft af denne aktive forarbejdning, at ejendommen skal anses som del af en aktiv virksomhed og ikke blot som passiv anbringelse af kapital.

Det skal som også anført ovenfor fremhæves, at en ejendom kun skal anses som passiv kapitalanbringelse, hvis ejendommen positivt kvalificeres som ”passiv” kapitalanbringelse.

Ved den skatteretlige kvalifikation af en konkret ejendom kan den regnskabsmæssige behandling af ejendommen som anlægs- eller omsætningsaktiv efter omstændighederne tillægges betydning, men da regnskabs-reglerne forfølger særlige hensyn, må de konkrete faktiske forhold i sidste ende altid være afgørende uanset den regnskabsmæssige behandling.

Det er naturligvis afgørende for retsanvendelsen og herunder for bedømmelsen af den aktuelle sag, at der etableres en korrekt og præcis fortolkning af retsgrundlaget. Og her følger det altså af lovgrundlaget, at ejendomme, der er erhvervet/opført med henblik på salg som led i virksomhedens drift som udgangspunkt ikke kan anses som passiv kapitalanbringelse. Hvis dette udgangspunkt skal fraviges i relation til en konkret ejendom, kræver det, at særlige og konkrete omstændigheder taler afgørende for, at ejendommen på trods af udgangspunktet skal anses for passiv anbringelse af kapital.

Virksomhedsaktiviteten i [koncernen]

Som nævnt indledningsvist har [koncernen] igennem en lang række år drevet byggevirksomhed i bred forstand, herunder i form af projektbyggeri, andet nybyggeri samt renoveringer. Det er et sædvanligt led i byggevirksomheden, at man opfører eller renoverer huse for egen regning med henblik på videresalg. Det er ligeledes et sædvanligt led i virksomheden, at der kan forekomme midlertidig udlejning af huse, hvis en færdig ejendom på grund af de aktuelle markedsforhold ikke kan sælges på de ønskede vilkår.

[koncernen]s virksomhed er uddybende beskrevet på kontormødet den 10. december 2020, ligesom der i forlængelse af kontormødet er fremsendt en oversigt over koncernens byggeaktivitet i årene umiddelbart forud for og efter gaveoverdragelsen.

Som oplyst blev der ved værdiansættelsen og pengetanksopgørelsen beregnet goodwill, hvilket som bekendt helt grundlæggende forudsætter, at der er en goodwillbærende, reel virksomhedsaktivitet. Jeg bemærker hertil, at Skat ikke har anfægtet tilstedeværelsen og værdiansættelsen af denne goodwill.

Det er klart, at bedømmelsen af de enkelte ejendomme, jf. nedenfor, skal foretages i lyset af koncernens mangeårige, almindelige aktivitet.

De konkrete ejendomme

Skats afgørelse hviler på den grundlæggende retsvildfarelse, at enhver udlejning skal kvalificeres som passiv kapitalanbringelse, og at man derfor kan se bort fra selskabets almindelige virksomhed og de konkrete forhold vedrørende de konkrete ejendomme. Dette strider klart mod retsgrundlaget, jf. ovenfor.

Skats afgørelse er af denne grund mangelfuld, og denne mangel fører til et materielt forkert resultat

Det må lægges til grund, at [koncernen] driver aktiv virksomhed, jf. Klagen og ovenfor, og at de konkrete ejendomme alle indgår naturligt i denne virksomhed og alle er erhvervet med henblik på ”forarbejdning” og videresalg.

Det må samtidig lægges til grund, at [koncernen]s ejendomme regnskabsmæssigt behandles som varebeholdninger (omsætningsaktiver), jf. Klagen s. 2-3. Dette indebærer, at ejendommene også regnskabsmæssigt anses som bestemt til videresalg, jf. IAS (Internationale regnskabsstandarder) nr. 2 og nr. 40.

De konkrete Ejendomme skal således bedømmes ud fra dette udgangspunkt. Herudover er de faktiske forhold vedrørende Ejendommene følgende:

[adresse1]

Ejendommen blev købt pr. 15. april 2014 af [virksomhed5] ApS, CVR-nr. [...2]. Ejendommen blev ombygget fra april 2014 – marts 2015, hvor byggeriet blev færdigmeldt.

Ejendommen var udbudt til salg fra maj 2015 – november 2018. Almindelig sommerhusudlejning på ugebasis fandt sted fra april 2017 – november 2018. Ejendommen blev solgt til tredjemand pr. 20. november 2018, dvs. ca. 10 måneder efter gaveoverdragelsen.

[adresse3] A-D

Den samlede ejendom blev købt pr. 1. februar 2015 af ApS [virksomhed7], CVR-nr. [...3]. Herefter gik man i gang med at opføre husene, der stod færdige i juli 2016. Under hele byggeperioden var alle fire huse sat til salg.

[adresse3] C blev solgt til tredjemand pr. 15. juli 2016, dvs. forud for gaveoverdragelsen.

[adresse3] D blev udlejet tidsbegrænset. Ejendommen blev igen sat til salg i november 2017 og blev herefter solgt til tredjemand pr. 1. maj 2018, dvs. ca. 3 måneder efter gaveoverdragelsen

[adresse3] A og B blev udlejet på tidsbegrænsede lejemål. Pr. 31. marts 2019 blev ejendommene overdraget til [virksomhed5] ApS, CVR-nr. [...2], fordi man iværksatte likvidation af ApS [virksomhed7], CVR-nr. [...3]. [adresse3] A blev solgt til tredjemand pr. 28. april 2022. [adresse3] B er fortsat udlejet.

[adresse2]

Ejendommen blev købt pr. 15. november 2010 af ApS [virksomhed7], CVR-nr. [...3]. Herefter gik man i gang med at opføre huset, som blev færdigmeldt i juli 2014.

Ejendommen blev udlejet tidsbegrænset ad to omgange og indimellem forgæves forsøgt solgt. Pr. 1. februar 2019 blev ejendommen solgt til tredjemand, dvs. ét år efter gaveoverdragelsen.

Sammenfattende må det således lægges til grund, at alle Ejendomme har været behandlet som omsætningsaktiver i koncernens almindelige driftsaktivitet, og at de alle, med en enkelt undtagelse, er solgt efter gaveoverdragelsen. Udlejningen af Ejendommene må utvivlsomt anses som ”midlertidig” i successionsreglens forstand, jf. bemærkningerne ovenfor.

Der er intet konkret grundlag for at antage, at Ejendommene skal kvalificeres som ”passiv” anbringelse af kapital.

Konklusion

Det må ved sagens afgørelse lægges til grund,

(i)	at pengetanksberegningen alene skal opgøres ud fra aktivkriteriet på overdragelsestidspunktet,
(ii)	at [koncernen] driver virksomhed med opførsel/renovation af ejendomme med henblik på salg af disse,
(iii)	at Ejendommene alle har det til fælles, at de indgår/indgik i koncernens aktive byggevirksomhed, jf. lovforarbejderne, og at de blev opført/renoveret med henblik på salg og har været forsøgt solgt helt på samme måde som alle øvrige købte og solgte ejendomme, men at det har været nødvendigt at acceptere ”midlertidig” udlejning, indtil der kan/har kunnet ske salg, samt
(iv)	at der ingen holdepunkter er for at kvalificere Ejendommene som passiv anbringelse af kapital, jf. lovforarbejderne og herunder ikke mindst høringsskemaet ovenfor”

Repræsentanten har efter modtagelsen af Skatteankestyrelsens sagsfremstilling af 2. februar 2023 i et brev af 2. marts udtalt følgende:

”Indstillingen indeholder på flere punkter ukorrekt og ufuldstændig gengivelse af afgørende faktiske forhold. Det gælder både beskrivelsen af selve virksomheden og beskrivelsen af de konkrete forhold vedrørende de enkelte ejendomme.

Samtidig er indstillingen ikke helt præcis vedrørende det juridiske grundlag. Indstillingen gengiver korrekt en række relevante fortolkningsmomenter, men Indstillingen sikrer ikke en korrekt og præcis fortolkningskonklusion.

Derudover har Indstillingen ikke kunnet inddrage det paradigmeskift, der følger af Højesterets dom af 19. januar 2023 (BS-39520/2021-HJR). Det følger af Højesterets dom, at det afgørende successionskriterium ikke er aktivets karakter, men om den samlede investering udgør passiv anbringelse af kapital.

Jeg anmoder på den baggrund om et nyt kontormøde, så Skatteankestyrelsen kan udarbejde en ny indstilling på dette rette juridiske og faktuelle grundlag.

Sagens juridiske grundlag

Jeg har nedenfor skematiseret de væsentligste elementer, som ifølge lovgrundlaget efter Højesterets dom er afgørende for bedømmelsen af, om en konkret investering skal anses for passiv anbringelse af kapital, og sammenholdt med redegørelsen i Indstillingen.

Retsgrundlaget

Indstillingen

Klagers bemærkninger

Højesteret: ”Spørgsmålet er, om ...

investering i ... må anses for passiv

kapitalanbringelse, jf. § 34, stk. 1, nr. 3, jf. stk. 6. ... Det må herefter bero på en konkret vurdering, om

investering i ... må anses for passiv kapitalanbringelse”

Indstillingen

Højesteret bruger gentagne gange udtrykket ”investering”. Dette er et paradigmeskift væk fra ”aktivets” karakter til i stedet ”investeringens” karakter. Dette paradigmeskift er et afgørende nyt udgangspunkt for bedømmelsen af den enkelte kapitalanbringelse.

Højesteret fastslår, at det altid må bero på en konkret vurdering, om en ”investering” må anses for passiv anbringelse af kapital. Der er altså herefter ikke investeringer, der er ”født” som passiv kapitalanbringelse. Ethvert aktiv skal vurderes ud fra, om ”investeringen” i aktivet er udtryk for passiv anbringelse af kapital

Højesteret tiltrådte Skatteministeriets praktiske kriterium:

”passiv investering” = passiv

forrentning af bestående kapital

svarende til kapitalanbringelse i

børsnoterede aktier m.v.

Det praktiske kriterium er herefter:

Svarer den konkrete ”investering” til passiv anbringelse i børsnoterede aktier?

Denne bedømmelse skal foretages i forhold til hver enkelt investering.

Højesteret: ”Med lovændringen, der ikke ændrede formålet med reglen, ønskede man ved en ændret ordlyd at tydeliggøre, at kriteriet for, om der er tale om pengetankaktiver, er, at der er tale om passiv kapitalanbringelse.”

Indstillingen omtaler ikke betydningen af den ændrede ordlyd.

Indstillingen hviler i stedet på den ordlyd, som blev opgivet med Lov 2017.683:

”Udlejning af fast ejendom anses

ifølge lovbestemmelsens ordlyd for passiv kapitalanbringelse.”

Højesteret begrunder herved, at ”en ændret ordlyd” er et paradigmeskift væk fra lovens opregning af ”aktiver” til i stedet bedømmelsen af den konkrete ”investering”

Indstillingens gengivelse er faktuelt forkert. Ordlyden indeholder intet om ”udlejning af fast ejendom”.

Højesterets præmisser har baggrund i ministersvar, bilag 6:

”Omvendt skal fast ejendom, der ikke har karakter af passiv kapitalanbringelse, ikke medregnes som et pengetankaktiv.”

Indstillingen omtaler ikke betydningen af dette afgørende fortolkningsbidrag og anvender derfor heller ikke kriteriet i den konkrete sag.

Ministersvaret fastslår, at ingen

aktiver er ”født” som passiv kapitalanbringelse.

Ethvert aktiv skal derfor vurderes på, om ”investeringen” er passiv

anbringelse af kapital.

Lovbemærkningerne: ”Endvidere

anses f.eks. et typehusfirmas

midlertidige udlejning af nyopførte boliger bestemt for videresalg heller ikke som passiv kapitalanbringelse.

På tilsvarende måde kan kontanter og værdipapirer efter omstændighederne høre til virksomhedens aktive del.”

Indstillingen anvender ikke dette

afgørende bedømmelseskriterium.

Indstillingen forholder sig ikke til, og anvender derfor heller ikke, de enkelte led i bedømmelseskriteriet.

Lovbemærkningerne etablerer et helt konkret kriterium for afgørelsen af det enkelte tilfælde:

Er der tale om et typehusfirma?

Er der tale om nyopførte boliger

bestemt til videresalg?

Er udlejningen en midlertidig

løsning?

Er videresalgsformålet intakt?

Jeg er opmærksom på, at Indstillingen er udarbejdet før Højesterets dom af 19. januar 2023, og at

Indstillingen derfor ikke har kunnet tage højde for Højesterets fortolkning af lovgrundlaget og det paradigmeskift, der følger af dommen. Det er imidlertid, selvsagt, afgørende, at Indstillingen både i sin beskrivelse af retsgrundlaget og ikke mindst i bedømmelsen af klagesagen tager præcist afsæt i den nu fastlagte lovforståelse.

Dertil kommer, som det fremgår af skemaet ovenfor, at Indstillingen ikke i tilstrækkeligt omfang afspejler de bedømmelseselementer, der fremgår af lovbemærkninger m.v., og at disse derfor heller ikke i Indstillingen er omsat til konkret bedømmelse af selskabets ejendomme i klagesagen.

Jeg anmoder derfor om, at Indstillingen omskrives, for så vidt angår redegørelsen for retsgrundlaget og lovforståelsen.

Sagens faktiske grundlag

Jeg finder at Indstillingen på en række punkter rummer en ufuldstændig beskrivelse af de faktiske forhold.

Det gælder både beskrivelsen af selskabets virksomhed, og det gælder beskrivelsen af de konkrete ejendomme og baggrunden for den midlertidige udlejning.

Jeg bemærker i den forbindelse, at det netop var bekymringen vedrørende den rette forståelse af de faktiske forhold, der var baggrunden for, at jeg gerne havde set et fornyet kontormøde efter skiftet af sagsbehandler.

Nedenfor har jeg i skematisk form oplistet de væsentligste faktiske forhold, som Indstillingen nødvendigvis skal omtale korrekt og fuldstændigt, så sagen kan bedømmes på det korrekte grundlag.

Tema

Indstillingen

Klagers bemærkninger

Virksomheden

”[virksomhed6]´s formål er ifølge selskabets årsrapporter at drive byggevirksomhed, administration, investering, finansiering og anden dermed beslægtet virksomhed.

[virksomhed5] ApS´s formål er at drive ejendomsudlejning samt handel med ejendomme, og ApS [virksomhed7] har i alle årene drevet virksomhed med gennemførelse af byggeprojekter til videresalg og udlejning.”

Dette er en delvist ukorrekt, upræcis og ufuldstændig og dermed misvisende beskrivelse, som indebærer, at hele udgangspunktet for bedømmelsen af de konkrete ejendomme bliver ukorrekt.

De korrekte faktiske forhold er følgende:

De konkrete ejendomme i sagen er ejet af to selskaber, der indgår i en koncern (”[koncernen]”), som igennem en lang årrække har drevet byggevirksomhed i bred forstand, herunder i form af projektbyggeri, andet nybyggeri samt renoveringer. Virksomhedens karakter er vigtig og skal beskrives.

De konkrete datterselskabers vedtægtsmæssige formål er ”at drive byggevirksomhed, administration, investering, finansiering og anden dermed beslægtet virksomhed” (ApS [virksomhed7]) og ”ejendomsadministration, investering, finansiering og anden dermed beslægtet virksomhed” ([virksomhed5] ApS). Det er faktuelt ukorrekt at angive, atformålet er ”ejendomsudlejning”.

Skatteankestyrelsen bad på kontormødet den 10. december 2020 netop om uddybende ”oplysninger om den drevne virksomhed”. Disse oplysninger blev leveret ved indlæg af 12. januar 2021 med bl.a. en liste over [koncernen]s byggeprojekter de ti seneste år. Disse oplysninger skal naturligvis beskrives i Indstillingen.

Det er særligt vigtigt at understrege, at disse oplysninger skaber en stærk formodning for, at også de konkrete ejendomme er opført/ombygget med henblik på salg. Der er intet grundlag for at antage, at selskabets ”investering” i disse ejendomme er udtryk for en blot passiv forrentning af bestående kapital

”Udlejning af fast ejendom er derfor en del af datterselskabernes virksomhed.”

Dette er ikke korrekt.

Den korrekte beskrivelse er:

”Alle ejendomme opføres/ombygges med henblik på videresalg. Det er et sædvanligt led i virksomheden, at opførte/ombyggede huse udlejes midlertidigt, hvis de ikke aktuelt har kunnet sælges

ejendommene generelt

(Se uddybende omtale under pkt. 2.1)

”De omhandlede fem ejendomme var på gaveoverdragelsestidspunktet ejet af [virksomhed1] ApS´s tre datterselskaber.”

Ikke korrekt.

Ejendommene var på gaveoverdragelsestidspunktet ejet af to af datterselskaberne, nemlig [virksomhed5] ApS ([adresse1]) og ApS [virksomhed7] ([adresse2] og [adresse3]).

”På gaveoverdragelsestidspunktet var de omhandlede fem ejendomme alle udlejet og havde været udlejet en årrække.”

Ikke korrekt.

Gavetidspunktet var 30. januar 2018. [adresse1] blev udlejet på ugebasis fra april 2017.

Storegade-ejendommene havde været udlejet siden sommeren 2016, dvs. ca. 1,5 år.

[adresse2] havde samlet været udlejet ca. 3,5 år. Det er misvisende at anføre, at de omhandlede ejendomme ”havde været udlejet en årrække”.

[adresse2]

(Se uddybende omtale under pkt. 2.1.1)

”Umiddelbart efter opførelsen [juli 2014] blev ejendommen udlejet til 2 personer, hvoraf den ene først fraflyttede ejendommen den 1. januar 2019. I december 2018 blev der erhvervet skøde på ejendommene af en uafhængig tredjemand. Det er herefter ikke godtgjort,

at erhvervelse af grundarealet, opførelse af bygningen og efterfølgende salg af ejendommen er sket i en kontinuerlig proces. På dette grundlag finder Landsskatteretten, at det ikke er godtgjort, at den omhandlede ejendom ikke har karakter af passiv kapitalanbringelse.”

Ikke korrekt.

•	Selskabet købte grunden, opførte ejendommen, forsøgte at sælge den, udlejede den på en tidsbegrænset lejekontrakt og solgte herefter ejendommen.

•

Dette er utvivlsomt ”sket i en kontinuerlig proces”. Ministersvaret (Indstillingen s. 33n) fastslår netop, at ”midlertidig udlejning” indtil salg ikke ændrer ved, at fast ejendom, der som udgangspunkt skal kvalificeres som aktiv kapitalanbringelse, bevarer denne status på trods af den ”midlertidige udlejning”.

•	Ejendommen var én ud af syv i et samlet projekt, hvoraf de seks øvrige var solgt på gaveoverdragelsestidspunktet. Dette skaber en uafviselig formodning for tilsvarende salgshensigt.

•	Udlejning på tidsbegrænset lejekontrakt med salgshensigt som begrundelse, jf. bilag 19-20. Dette viser en uændret salgshensigt

[adresse1]

(Se uddybende omtale under pkt.

2.1.2)

”[adresse1] [..] blev ombygget fra april 2014-marts 2015. Der er derfor ikke tale om en nybygget ejendom. Landsskatteretten lægger til grund, at sommerhuset blev udlejet på ugebasis fra april 2017-november 2018 [..]. Det er ikke godtgjort, at sommerhuset er erhvervet, ombygget og forsøgt solgt som en projektejendom, jf. [ministersvaret, bilag 6].”

”Skatteministeren har i øvrigt svaret, at der ikke er grundlag for at typehuse og projektejendomme skal behandles forskelligt.

Landsskatteretten finder af de anførte grunde, at klageren ikke har

godtgjort, at udlejning af sommerhuset ikke på overdragelsestidspunktet var passiv kapitalanbringelse.”

Ikke korrekt.

•	Ejendommens karakter skal beskrives i lyset af koncernens almindelige virksomhed.

•	Ejendommen har helt tilsvarende karakter som koncernens salgsejendomme igennem årene. Der er intet faktuelt grundlag for at antage, at denne ejendom ikke har været bestemt til videresalg. Og der er intet grundlag for at antage, at videresalgshensigten på noget tidspunkt er opgivet.

•

Ministersvaret bruges ikke loyalt. Udgangspunktet i ministerens svar er, at ”fast ejendom, der ikke har karakter af passiv kapitalanbringelse, [skal] ikke medregnes som et pengetankaktiv”. Herefter nævner ministeren som eksempler på sådanne ejendomme domicilejendomme, et typehusfirmas midlertidigt udlejede nyopførte boliger og projektejendomme, hvis ”besiddelsen af ejendommene efter en konkret vurdering ikke kan anses for passiv kapitalanbringelse”. Der er netop tale om eksempler og ikke en udtømmende liste.

•

Ministersvaret omtaler ”projektejendom” som et eksempel. Det er misvisende at omsætte et eksempel til at være en afgørende betingelse. Afgørende er, at der er tale om opførelse/ombygning i selskabets almindelige virksomhed og med videresalgshensigt. Denne hensigt er styrende for, om ”investeringen” skal anses for en passiv forrentning af bestående kapital.

Faktum:

•	Ejendommen er udbudt til salg straks efter færdigmelding. Dette viser utvetydig salgshensigt

•	Der sker løbende prisjusteringer. Dette viser utvetydig salgshensigt.

•	Udlejning på ugebasis men uafbrudt til salg. Dette viser utvetydig salgshensigt.

•	Regnskabsmæssigt opført som omsætningsaktiv. Dette viser utvetydig salgshensigt.

[adresse3]

(Se uddybende omtale under pkt. 2.1.3)

”[adresse3] A, B og D er nyopført i juli 2016, og i forbindelse med færdigmeldingen blev [adresse3] A, B og D udlejet helt i overensstemmelse med [virksomhed5] ApS formål, som er at drive ejendomsudlejning samt handel med ejendomme. Under disse omstændigheder er Landsskatteretten enig med Skattestyrelsen i, at de omhandlede ejendomme i overensstemmelse med lovens ordlyd er passiv kapitalanbringelse.”

Ukorrekt.

•	[adresse3] er ejet af ApS [virksomhed7], hvis vedtægtsmæssige formål er ”at drive byggevirksomhed, administration, investering, finansiering og anden dermed beslægtet virksomhed.” Det er faktuelt forkert at angiveformålet som ”ejendomsudlejning”.

•	[adresse3] A, B og D var udbudt til salg undervejs i byggeprocessen på samme måde som [adresse3] C, som det lykkedes at sælge pr. færdigmeldingen. Dette viser utvetydig salgshensigt.

•	Udlejning sker på tidsbegrænsede lejekontrakter med salgshensigt som begrundelse, jf. bilag 21. Dette viser utvetydig salgshensigt.

•	Regnskabsmæssigt opført som omsætningsaktiv. Dette viser utvetydig salgshensigt.

Som det fremgår, giver Indstillingen ikke et rimeligt og korrekt billede af de faktiske forhold.

Det er helt afgørende, at koncernens virksomhed beskrives faktuelt korrekt og dækkende, så man korrekt forstår de konkrete ejendommes placering i virksomhedens økonomiske cyklus.

Og det er tilsvarende afgørende, at de enkelte ejendommes karakter og sammenhæng med de øvrige ejendomme beskrives korrekt og dækkende, så det grundlæggende videresalgsformål fremstår præcist og utvetydigt.

Der er med den fremlagte dokumentation ikke nogen bevistvivl, som kan berettige, at Indstillingen ikke skal lægge de faktisk oplyste forhold til grund.

Det ligger fast, at [koncernen]s hovedaktivitet består i byggevirksomhed med henblik på salg, herunder i form af projektbyggeri, andet nybyggeri samt renoveringer. Dette udgør utvivlsomt i enhver henseende en aktiv virksomhed.

Det ligger ligeledes fast, at de konkrete ejendomme har det til fælles, at de indgår naturligt virksomhedens almindelige bygge- og salgsaktivitet, og at der ikke er noget som helst faktisk grundlag for at antage, at koncernen på noget tidspunkt har opgivet den grundlæggende videresalgshensigt.

Selv om det efter min opfattelse ikke burde være nødvendigt, har jeg indhentet følgende supplerende oplysninger vedrørende ejendommene:

2.1 [adresse2]

ApS [virksomhed7], CVR-nr. [...3], erhvervede byggegrunden den 15. november 2010 og gik herefter i gang med at opføre ejendommen, der blev færdigmeldt i juli 2014.

I byggeperioden blev ejendommen forsøgt solgt, og da dette ikke var lykkedes, blev den udlejet tidsbegrænset. Selskabet indførte i lejekontrakten (bilag 19) følgende:

”At lejemålet er TIDSBEGRÆNSET i 2 år - dvs. indtil den 1. juli 2016, pr. hvilken dato lejemålet ophører uden opsigelse. Lejer kan opsige lejemålet med 3 måneders varsel til den 1. i en måned.

At det lejede er en del at et samlet projekt bestående at 7 enfam.ejendomme, hvoraf 3 ejendomme p.t, er solgt og at tidsbegrænsningen er begrundet i, at boligen er opført med videresalg for øje.

At baggrunden for den 2-årige tidsbegrænsede udlejningsperiode af ejendommen skyldes, at ejendommen p.t. ikke kan sælges uden tab som følge at den aktuelle finanskrise.

At ejendommen forgæves er søgt solgt via bl.a. annoncering, åbent-hus-arrangementer, og at

ejendommen før udløbet at den tidsbegrænsede lejeperiode på 2 år fortsat vil blive søgt solgt som

ejerbolig via annoncer m.v. Det bemærkes i den forbindelse, at lejers ejendomsmæglerfirma [virksomhed13], [by2] af udlejer er antaget til at søge boligen solgt.

Selskabet fik herefter solgt yderligere tre af de i alt syv opførte ejendomme på [adresse2], og da man fortsat ikke var lykkedes med at sælge nr. 35, blev der indgået en ny tidsbegrænset lejeaftale (bilag 20) med følgende vilkår:

”at lejemålet er tidsbegrænset i 2 år - dvs. indtil den 1. juli 2018, pr. hvilken dato lejemålet ophører uden opsigelse. Lejer kan i lejeperioden benytte aftalen om køb med fortrinsret, såfremt lejer ikke ønsker at benytte sig af købsretten fraflyttes lejemålet senest pr. 1. juli uden opsigelse 2018. Lejer kan opsige lejemålet med 3 måneders varsel til den 1. i en måned.

at det lejede er en del at et samlet projekt bestående at 7 ejendomme, hvoraf pt. 6 ejendomme er solgt og at tidsbegrænsningen er begrundet i, at boligen er opført med videresalg for øje.

at da ejendommen søges solgt af udlejer efter udløbet af den aftalte tidsbegrænsede lejeperiode, har lejer pligt til i de sidste 6 måneder af den tidsbegrænsede lejeperiode at fremvise boligen for potentielle købere – alt naturligvis efter nærmere aftale om besigtigelsestidspunkt med lejer.”

Ejendommen blev efterfølgende solgt til tredjemand pr. 1. februar 2019.

Der kan ikke være tvivl om, at ejendommen vedvarende har været en salgsejendom i selskabets almindelige virksomhed, og at udlejningen har været midlertidig, præcist som beskrevet i lovbemærkningerne til Lov 2017.683.

Det vil være helt misvisende at kvalificere selskabets ejerskab til ejendommen som ”passiv forrentning af bestående kapital”.

2.2 [adresse1]

[virksomhed5] ApS, CVR-nr. [...2], købte ejendommen (sommerhus) den pr. 15. april 2014. Ejendommen blev herefter som led i koncernens almindelige virksomhed gennemgribende ombygget og renoveret i perioden fra april 2014 – marts 2015, hvor byggeriet blev færdigmeldt.

Ejendommen blev herefter udbudt til salg. Undervejs sænkede man salgsprisen ad flere omgange.

Da salg ikke lykkedes, valgte selskabet fra april 2017 at udleje ejendommen på ugebasis.

Ejendommen var uafbrudt sat til salg og blev solgt den. 20. november 2018.

Det vil være helt misvisende at kvalificere selskabets ejerskab til ejendommen som ”passiv forrentning af bestående kapital”.

Det bemærkes, at ejendommen regnskabsmæssigt var kvalificeret som omsætningsaktiv (under ”Råvarer og hjælpematerialer”). Det følger af de internationale regnskabsstandarder, at fast ejendom skal opføres som omsætningsaktiv, når denne er bestemt for videresalg, jf. IAS nr. 2 og nr. 40.

2.3 [adresse3]

ApS [virksomhed7], CVR-nr. [...3], købte den samlede ejendom pr. 1. februar 2015 og gik herefter i gang med at opføre husene ([adresse3] A-D) som led i koncernens almindelige virksomhed. Husene var færdigopført i juli 2016.

I hele byggeperioden var alle fire huse til salg, men det lykkedes kun at sælge [adresse3] C.

De øvrige tre ejendomme blev derfor udlejet på tidsbegrænsede lejekontrakter på følgende vilkår (som eksempel vedlægges lejekontrakten for [adresse3]A som bilag 21):

”At lejemålet er tidsbegrænset i 2 år - dvs. indtil den 1. juli 2018, pr. hvilken dato lejemålet ophører uden opsigelse. Det er dog aftalt, at lejemålet - hvis begge parter er indforstået - kan forlænges efter udløbet af den tidsbegrænsede lejekontrakt til lejeaftale uden tidsbegrænsning. Lejer kan opsige lejemålet med 3 måneders varsel til den 1. i en måned.

Baggrunden for den 2-årige tidsbegrænsede udlejningsperiode af ejendommen skyldes, at ejendommen p.t. ikke kan sælges, at ejendommen forgæves er forsøgt solgt via bl.a. annoncering, åbent-husarrangementer m.m.”

[adresse3] D blev efterfølgende solgt til tredjemand pr. 1. maj 2018. For [adresse3] A og B blev den tidsbegrænsede udlejning forlænget på tilsvarende vilkår som tidligere. [adresse3] A er efterfølgende solgt til tredjemand pr. 28. april 2022, mens [adresse3] B fortsat er udlejet på en tidsbegrænset lejekontrakt.

Der kan ikke være tvivl om, at ejendommene vedvarende har været salgsejendomme i selskabets almindelige virksomhed, og at udlejningen har været midlertidig, præcist som beskrevet i lovbemærkningerne til Lov 2017.683.

Det vil være helt misvisende at kvalificere selskabets ejerskab til ejendommene som ”passiv forrentning af bestående kapital”.

Det bemærkes, at ejendommene også regnskabsmæssigt var kvalificeret som omsætningsaktiver (under ”Fremstillede varer og handelsvarer”). Det følger af de internationale regnskabsstandarder, at fast ejendom skal opføres som omsætningsaktiv, når denne er bestemt for videresalg, jf. IAS nr. 2 og nr. 40.”

Skattestyrelsens bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling

Skattestyrelsen har udtalt, at styrelsen er enig i Skatteankestyrelsens indstilling, og at styrelsen ikke har yderligere bemærkninger.

Klagerens repræsentant udleverede på et møde med Skattestyrelsen den 14. april 2023 et skema, hvori han har sammenholdt Skatteankestyrelsens forslag af 2. februar 2023 med henholdsvis ordlyden af og forarbejderne til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 1, jf. stk. 6, og Højesterets dom af 19. januar 2023, offentliggjort i UfR.2023.1536. Repræsentanten har efterfølgende i en mail af 8. maj 2023 bemærket følgende:

”Tak for referat af kontormøde.

Som drøftet på mødet er det min opfattelse, at den foreliggende indstilling er baseret på en ukorrekt og dermed misvisende gengivelse af retsgrundlaget. Ordlyden anvender ikke udtrykket ”udlejningsejendomme”, og indstillingen tager dermed et ukorrekt afsæt, som præger beskrivelsen af det retlige grundlag for afgørelsen. Samtidig inddrager indstillingen ikke betydningen af Højesterets principielle dom.

Jeg anser det for afgørende for det kommende retsmøde, at Skatteankestyrelsen præciserer, at der med Lov 2017.683 er sket et paradigmeskift fra bedømmelse af aktivet til bedømmelse af aktiviteten, og at fast ejendom – i modsætning til ”udlejningsejendomme” forud for ændringen – ikke er født med en negativ særstatus som pengetankaktiv. Der skal for fast ejendom, som for alle andre aktiver, foretages en konkret vurdering af, om der er tale om passiv anbringelse af kapital.

Samtidig er det min opfattelse, at indstillingen ikke i rimeligt omfang indeholder en nuanceret vægtning af de relevante forhold for de omhandlede ejendomme. Som drøftet på mødet er der fremlagt væsentlige oplysninger, som ikke fremgår af indstillingen.

Jeg anser det afgørende for retsmødet, at retsmedlemmerne ejendom for ejendom gives et dækkende overblik over de faktiske momenter, og at jeg gøres bekendt med dette overblik, så jeg på retsmødet kan tage det korrekte afsæt.

Ikke mindst i lyset af Højesterets dom synes jeg, at det rigtigste vil være, at der udarbejdes en ny indstilling.”

Retsmøde

Klagerens repræsentant fastholdt påstanden om, at den angivne gaveafgift skal godkendes, fordi de omhandlede fem ejendomme er driftskapital i et typehusfirma. Repræsentanten procederede herefter sagen i overensstemmelse med klagen, de efterfølgende procesindlæg og det på retsmødet udleverede bilagsmateriale.

Klageren oplyste, at ejendommen [adresse2] var til salg i hele perioden efter opførelsen og derfor også i perioden efter den første midlertidige udlejning. Klageren havde således indgået en formidlingsaftale med en ejendomsmægler, som løbende havde haft ejendommen på sin liste over ejendomme til salg.

Om ejendommene [adresse3] A og B oplyste klageren, at begge ejendomme havde været til salg i hele perioden efter opførelsen og derfor også i perioden, mens de havde været udlejet. Klageren havde således indgået en formidlingsaftale med en ejendomsmægler, som løbende havde haft ejendommene på sin liste over ejendomme til salg.

Klageren oplyste endvidere, at han for ca. 46 år siden startede virksomheden i [by4], og at formålet med virksomheden helt fra starten havde været køb og salg af fast ejendom. Over fire årtier havde han i virksomheden opført hundredvis af ejendomme og udbygget eller renoveret ejendomme. Alle 700 huse var blevet afleveret til tiden. Virksomheden købte store parceller, som blev udstykket, og virksomheden stod selv for projektering m.v. Så tidligt som muligt blev der koblet en ejendomsmægler på, så der blev fastsat en pris på ejendommene. Denne pris blev af hensyn til troværdigheden over for de kunder, som havde købt til denne pris, fastholdt, selvom det så tog længere tid at sælge ejendommene. Der blev først opført et prøvehus/udstillingshus, som potentielle købere kunne besigtige.

Skattestyrelsen nedlagde påstand om, at Skattestyrelsens ansættelse af gaveafgiften skal stadfæstes. De fem huse var alle udlejet på gaveoverdragelsestidspunktet. Ifølge Højesterets dom, offentliggjort som SKM2023.168.HR, må det herefter bero på en konkret vurdering, om aktiverne er overgået til passiv kapitalanbringelse.

Landsskatterettens afgørelse

Klageren overdrog ved tre enslydende gavebreve den 18. januar 2018 samtlige B-anparter i [virksomhed1] ApS, i alt nom. 49.500 kr., til sine tre børn som led i et glidende generationsskifte. Dagen før gaveoverdragelsen var der gennemført en omfattende omstrukturering af koncernen med henblik på at sikre, at kapitalandelen kunne overdrages med skattemæssig succession.

Sagen angår, om der kan ske overdragelse af B-anparterne i [virksomhed1] ApS til klagerens tre børn med skattemæssig succession i medfør af aktieavancebeskatningslovens § 34.

Sagen angår nærmere, om fem udlejede ejendomme på [adresse1], [by1], [adresse2], [by2], og [adresse3] A, B og D, [by3], skal anses for passiv kapitalanbringelse, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3, jf. stk. 6.

Retsgrundlaget

Af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3, fremgår:

”Ved overdragelse i levende live af aktier kan parterne i overdragelsen anvende reglerne i stk. 2-4, hvis følgende betingelser er opfyldt, jf. dog stk. 5:

3) Der er tale om aktier i et selskab m.v., hvis virksomhed ikke i overvejende grad består af passiv kapitalanbringelse, jf. stk. 6.

”

Videre fremgår det af bestemmelsens stk. 6:

”Selskabets virksomhed anses for i overvejende grad at bestå i passiv kapitalanbringelse som nævnt i stk. 1, nr. 3, såfremt mindst 50 pct. af selskabets indtægter, hvorved forstås den regnskabsmæssige nettoomsætning tillagt summen af øvrige regnskabsførte indtægter, opgjort som gennemsnittet af de seneste 3 regnskabsår stammer fra fast ejendom, kontanter, værdipapirer el.lign., der efter stk. 1, nr. 3, skal anses for passiv kapitalanbringelse, eller hvis handelsværdien af selskabets sådanne ejendomme, kontanter, værdipapirer el.lign. enten på overdragelsestidspunktet eller opgjort som gennemsnittet af de seneste 3 regnskabsår udgør mindst 50 pct. af handelsværdien af selskabets samlede aktiver. Besiddelse af andele omfattet af § 18 anses ved bedømmelsen ikke som besiddelse af værdipapirer. Afkastet og værdien af aktier i datterselskaber, hvori selskabet direkte eller indirekte ejer mindst 25 pct. af aktiekapitalen m.v., medregnes ikke. I stedet medregnes den del af datterselskabets indtægter og aktiver, som svarer til ejerforholdet. Ved bedømmelsen ses der bort fra indkomst ved udlejning af fast ejendom mellem selskabet og et datterselskab eller mellem datterselskaber. Fast ejendom, der udlejes mellem selskabet og et datterselskab eller mellem datterselskaber, og som lejer anvender i driften, anses ved bedømmelsen ikke som en passiv kapitalanbringelse.”

Bestemmelsen om skattemæssig succession ved overdragelse af aktier i levende live blev oprindeligt indsat ved lov nr. 763 af 14. december 1988 i § 11 i den dagældende aktieavancebeskatningslov. Ved § 1, nr. 2, i lov nr. 1285 af 20. december 2000 blev bestemmelsens anvendelsesområde indskrænket ved indsættelse af nyt stk. 8 og stk. 9, som havde følgende ordlyd:

Stk. 8. Betingelserne i stk. 1, nr. 2-4, finder ikke anvendelse ved overdragelse af aktier som nævnt i § 2 b, stk. 2-5, eller § 3. Betingelsen i stk. 1, nr. 4, finder ikke anvendelse ved overdragelse af aktier i et selskab, som udøver næring ved køb og salg af værdipapirer eller finansieringsvirksomhed.

Stk. 9. Selskabets virksomhed anses for i væsentligt omfang at bestå i udlejning af fast ejendom, besiddelse af kontanter, værdipapirer eller lignende som nævnt i stk. 1, nr. 4, såfremt mindst 25 pct. af selskabets indtægter opgjort som gennemsnittet af de seneste 3 regnskabsår stammer fra sådan aktivitet, eller hvis handelsværdien af selskabets udlejningsejendomme, kontanter, værdipapirer eller lignende enten på overdragelsestidspunktet eller opgjort som gennemsnittet af de seneste 3 regnskabsår udgør mindst 25 pct. af handelsværdien af selskabets samlede aktiver.

Besiddelse af andele omfattet af § 2 b anses ved væsentlighedsbedømmelsen ikke som besiddelse af værdipapirer. Afkastet og værdien af aktier i datterselskaber, hvori selskabet direkte eller indirekte ejer mindst 25 pct. af aktiekapitalen, medregnes ikke. I stedet medregnes en til ejerforholdet svarende del af datterselskabets indtægter og aktiver ved væsentlighedsbedømmelsen. Ved væsentlighedsbedømmelsen ses der bort fra indkomst ved udlejning af fast ejendom mellem selskabet og et datterselskab eller mellem datterselskaber. Fast ejendom, som udlejes mellem selskabet og et datterselskab eller mellem datterselskaber, og som lejer anvender i driften, anses ved væsentlighedsbedømmelsen ikke som en udlejningsejendom.”

Af de almindelige bemærkninger til lovforslaget, jf. lovforslag nr. 36 af 4. oktober 2000, fremgår bl.a. følgende:

“Formålet med nærværende forslag er at afskære muligheden for at succedere i levende live i aktier fra såkaldte pengetanke. Dvs. selskaber hvis væsentligste aktivitet er passiv pengeanbringelse og/el- ler udlejning af fast ejendom. Selskaberne er kendetegnet ved, at de ikke udfører eller kun i mindre grad udfører en reel erhvervsaktivitet. Baggrunden for at udelukke muligheden for succession er, at successionsreglerne er tiltænkt reelle erhvervsvirksomheder som en likviditetslettende generationsskifte regel. Hvis der ikke er tale om en reel erhvervsvirksomhed, bør succession efter regeringens opfattelse ikke være mulig. [...]

Successionsreglerne vedrørende generationsskifte i levende live foreslås ændret således, at der ind- sættes betingelser til det underliggende selskabs aktivitet. Det foreslås, at det fremover ikke skal være muligt at succedere, såfremt aktierne vedrører et selskab, hvis virksomhed i væsentligt omfang består i udlejning af fast ejendom, ejerskab af kontanter, værdipapirer eller lignende. På denne måde udelukkes succession i pengetanke. [...]

Det foreslås desuden, at der direkte i lovteksterne, både i aktieavancebeskatningsloven og i dødsboskatteloven, indsættes en objektiv væsentlighedsbedømmelse. Reglen fastlægger, at såfremt mindst 25 pct. af selskabets indtægt og/eller kapital vedrører passivpengetanksanbringelse eller udlejning af fast ejendom, vil væsentlighedskravet være opfyldt. Ved at indsætte en objektiv væsentlighedsbedømmelse fjernes en usikkerhed hos skatteydere, der nemmere kan konstatere, om der kan ske overdragelse med skattemæssig succession eller ej. [...]”

Af de specielle bemærkninger fremgår bl.a.:

”[...]

Den foreslåede formulering af § 11, stk. 9, indeholder en objektiv regel for afgørelsen af, hvorvidt væsentligheden af den nævnte virksomhed er opfyldt, jf. stk. 1, nr. 4.

[...]”

Ved § 1, nr. 6 og 7, i lov nr. 394 af 6. juni 2002 blev ”i væsentligt omfang” ændret til ”i overvejende grad”, og ved § 1, nr. 7, blev 25 pct.´s kravet ændret til 50 pct. Det fremgår af forarbejderne (L 194, fremsat den 5. april 2002), at en grænse på 50 pct. ikke sprogligt kan anses for at svare til udtrykket ”i væsentligt omfang”.

Ved lov nr. 1413 af 21. december 2005 blev der vedtaget en ny aktieavancebeskatningslov, hvor successionsbestemmelsen er indeholdt i § 34.

Af lovbestemmelsens forarbejder (L 78, fremsat den 16. november 2005) fremgår, at bestemmelserne i det foreslåede stk. 1 stort set svarer til henholdsvis § 11, stk. 1, og § 11, stk. 8, i den dagældende aktieavancebeskatningslov, og at den foreslåede stk. 6 svarer til § 11, stk. 9, i den dagældende aktieavancebeskatningslov.

Ved lov nr. 683 af 8. juni 2017 blev § 34, stk. 1, nr. 3, og § 34, stk. 6, i lovbekendtgørelse nr. 1148 af 29. august 2016 af aktieavancebeskatningsloven ændret.

Af ændringslovens § 2, nr. 1, fremgår:

”§ 34, stk. 1, nr. 3, 1. pkt., ændres ”udlejning af fast ejendom eller besiddelse af kontanter, værdipapirer el.lign.” til ”passiv kapitalanbringelse”, og i nr. 3, 2. pkt. ændres ”udlejning af fast ejendom” til ”passiv kapitalanbringelse”.

Af ændringslovens § 2, nr. 3, fremgår:

”I § 34, stk. 6, 1. pkt. ændres ”udlejning af fast ejendom eller besiddelse af kontanter, værdipapirer el.lign. til ”passiv kapitalanbringelse”, ”sådan aktivitet” ændres til: ”fast ejendom, kontanter, værdipapirer el.lign, der efter stk. 1, nr. 3, skal anses for passiv kapitalanbringelse” og ”udlejningsejendomme” ændres til ”sådanne ejendomme”.

Af ændringslovens § 2, nr. 4, fremgår:

”I § 34, stk. 6, 6. pkt. ændres ”udlejningsejendom” til: ”passivkapitalanbringelse”.

Af forarbejderne til lovændringen (L 183, fremsat den 29. marts 2017) fremgår under lovforslagets formål og baggrund bl.a. følgende:

”[...]

Endvidere foreslås visse justeringer af pengetankreglen, der er afgørende for, hvornår der kan ske overdragelse med succession, så det sikres, at reglen bliver mere robust, hvilket skal ses på baggrund af, at pengetankreglen fremover ikke alene vil være afgørende for adgangen til skattemæssig succession, men også for adgangen til nedsat bo- og gaveafgift.

Afgrænsningen af passiv kapitalanbringelse i pengetankreglen foreslås således justeret, så ubebyggede grunde, ejendomsprojekter og lign. skal medregnes som pengetankaktiver ved opgørelsen af, om virksomheden i overvejende grad består af passiv kapitalanbringelse.”

Af beskrivelsen af gældende ret fremgår bl.a. følgende:

”3.1.1.3. Skattemæssig succession ved generationsskifte af selskaber

[...]

Ved bedømmelsen af, om mindst 50 pct. af indtægterne vedrører udlejning af fast ejendom eller besiddelse af kontanter, værdipapirer eller lignende, tages hensyn til den regnskabsmæssige nettoomsætning tillagt summen af øvrige regnskabsførte indtægter, opgjort som gennemsnittet af de seneste tre regnskabsår. Ved bedømmelsen af, om kravet er opfyldt, for så vidt angår aktiverne, tages udgangspunkt i handelsværdien af udlejningsejendomme, kontanter, værdipapirer eller lignende på overdragelsestidspunktet eller som et gennemsnit af de seneste tre regnskabsår.

Bedømmelsen foretages som et gennemsnit af de seneste tre regnskabsår for at mindske betydningen af udsving i selskabets resultater fra år til år. Ved de seneste tre regnskabsår forstås de seneste tre regnskabsår, der er afsluttet på det tidspunkt, hvor overdragelsen sker. Har selskabet eksisteret i mindre end tre år, foretages vurderingen ud fra de år, selskabet har eksisteret. I tilfælde, hvor et selskab er stiftet ved en skattefri omstrukturering af et tidligere selskab m.v., foretages bedømmelsen ud fra de regnskabsår, det nye selskab har eksisteret.

Pengetankreglen finder ikke anvendelse, hvis der er tale om aktier m.v. i et selskab, som driver næring med køb og salg af værdipapirer eller finansieringsvirksomhed, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 5, 2. pkt. Endvidere finder minimumskravet til størrelsen af de overdragne ejerandele og pengetankreglen ikke anvendelse ved overdragelse af andelsbeviser og andele i andelsforeninger, jf. aktieavancebeskatningslovens § 18, stk. 1 og 4, og ved overdragelse af næringsaktier, jf. aktieavancebeskatningslovens § 17. Næringsaktier efter aktieavancebeskatningslovens § 17 omfatter aktier erhvervet som led i handelsnæring med aktier.

Et holdingselskabs primære og ofte eneste aktivitet er at eje aktier i et eller flere datterselskaber. Derfor er succession ved overdragelse af aktierne i et holdingselskab som udgangspunkt ikke muligt, idet selskabet i overvejende grad driver virksomhed i form af passiv kapitalanbringelse ved udelukkende at eje finansielle aktiver i form af datterselskaber. Der gælder derfor en transparensregel i koncernforhold, hvor der ved opgørelsen efter pengetankreglen ses bort fra afkastet og værdien af aktier i datterselskaber, hvor holdingselskabet direkte eller indirekte ejer mindst 25 pct. af aktiekapitalen.

I stedet medregnes den andel af datterselskabets indtægter og aktiver, som svarer til ejerforholdet. Endvidere ses bort fra indkomst fra udlejning af fast ejendom mellem et selskab og et datterselskab og ved udlejning mellem datterselskaber. Sådan lejeindkomst skal ved opgørelsen efter pengetankreglen hverken regnes med til aktiv erhvervsvirksomhed eller passiv kapitalanbringelse. Endelig skal fast ejendom, som udlejes mellem selskabet og et datterselskab eller mellem datterselskaber ikke anses for en udlejningsejendom i relation til opgørelsen af aktiverne. Værdien af den udlejede ejendom skal derfor regnes med i den aktive del af selskabets virksomhed.

[...]

3.1.2. Lovforslaget

3.1.2.2. Generationsskifte af selskaber – justering af pengetankreglen

For at sikre, at nedsættelsen af bo- og gaveafgiften forbeholdes reelle erhvervsvirksomheder, foreslås visse justeringer af pengetankreglen.

For det første foreslås en justering af afgrænsningen i pengetankreglen af, hvilke aktiver der anses for erhvervsaktiver henholdsvis pengetankaktiver (passiv kapitalanbringelse), jf. forslag til aktieavancebeskatningslovens § 34, forslag til dødsboskatteloven § 29, forslag til lov om indskud på etableringskonto og iværksætterkonto § 7, forslag til pensionsbeskatningslovens § 15 A, og forslag til virksomhedsskattelovens § 22 C. I dag anses ubebyggede grunde og ejendomsprojekter ifølge praksis fra Skatterådet for erhvervsaktiver i forhold til pengetankreglen, selv om disse aktiver reelt kan sidestilles med udlejningsejendomme. Selskaber, hvis virksomhed består i udlejning af ejendomme, vil ofte besidde ubebyggede grunde og ejendomsprojekter, og bl.a. disse selskaber skal således i dag ikke medregne værdien af ubebyggede grunde og ejendomsprojekter under pengetankreglen, men alene eventuelle udlejningsejendomme.

Forslaget indebærer, at kriteriet for, om der er tale om pengetankaktiver, er, at der er tale om passiv kapitalanbringelse. Opregningen i bestemmelsen af, hvilke aktiver, der anses for pengetankaktiver, er tilsvarende efter gældende regler ikke udtømmende. Aktiver, der må sidestilles med de udtrykkeligt nævnte aktiver (fast ejendom, kontanter og værdipapirer) medregnes således også ved vurderingen af, om virksomheden i overvejende grad består i passiv kapitalanbringelse.

Desuden justeres bestemmelsen, således at det udtrykkeligt fremgår, at besiddelse af fast ejendom, herunder også ubebyggede grunde og ejendomsprojekter, medregnes ved opgørelsen af, om pengetankreglen er opfyldt. Omvendt skal fast ejendom, der ikke har karakter af passiv kapitalanbringelse, ikke medregnes som et pengetankaktiv. Det vil f.eks. være tilfældet for virksomhedens domicilejendom og et typehusfirmas midlertidige udlejning af nyopførte boliger.

[...]”

Af de specielle bemærkninger til lovforslagets § 2, nr. 1, (justering af pengetanksreglen) fremgår:

”Til nr. 1

Efter aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3, kan der alene ske overdragelse af aktier m.v. med succession i et selskab, hvis virksomhed ikke i overvejende grad består af udlejning af fast ejendom eller besiddelse af kontanter, værdipapirer eller lignende som nærmere fastlagt efter aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 6.

Udlejning af fast ejendom skal ved opgørelsen efter pengetankreglen, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3, anses som passiv kapitalanbringelse. Bortforpagtning af fast ejendom, som benyttes til landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1 eller 7, anses ikke som udlejning af fast ejendom og henregnes derfor ikke til passiv kapitalanbringelse, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3, 2. pkt.

Det foreslås, jf. forslaget til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3, at det justeres, at kriteriet for, om der er tale om pengetankaktiver, er, at der er tale om passiv kapitalanbringelse, dvs. fast ejendom, kontanter, værdipapirer el.lign., medmindre de pågældende aktiver indgår i virksomhedens aktive del, jf. bemærkningerne til nr. 3.

Der henvises endvidere til bemærkningerne til § 2, nr. 3. [...]

Til nr. 3

I aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 6, fastlægges, hvornår et selskabs virksomhed i overvejende grad består af udlejning af fast ejendom eller besiddelse af kontanter, værdipapirer eller lignende.

Ubebyggede grunde og ejendomsprojekter anses i dag ifølge praksis fra Skatterådet for erhvervsaktiver i forhold til pengetankreglen. Selskaber, hvis virksomhed består i udlejning af ejendomme, vil ofte besidde ubebyggede grunde og ejendomsprojekter, og bl.a. disse selskaber skal således i dag ikke medregne værdien af ubebyggede grunde og ejendomsprojekter under pengetankreglen, men alene eventuelle udlejningsejendomme.

Det foreslås, jf. forslaget til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 6, at afgrænsningen i pengetankreglen af, hvilke aktiver, der anses for erhvervsaktiver henholdsvis pengetankaktiver (passiv kapitalanbringelse), justeres.

Forslaget indebærer, at det præciseres, at kriteriet for, om der er tale om pengetankaktiver, er, at der er tale om passiv kapitalanbringelse, dvs. fast ejendom, kontanter, værdipapirer el.lign. Opregningen i bestemmelsen af hvilke aktiver, der anses for pengetankaktiver, er ikke udtømmende. Aktiver, der må sidestilles med de udtrykkeligt nævnte aktiver (fast ejendom, kontanter og værdipapirer), medregnes således ved vurderingen af, om virksomheden i overvejende grad består i passiv kapitalanbringelse.

Desuden justeres bestemmelsen, således at det udtrykkeligt af bestemmelsen fremgår, at besiddelse af fast ejendom, herunder også ubebyggede grunde og ejendomsprojekter, medregnes ved opgørelsen af, om pengetankreglen er opfyldt. Hvis en erhvervsvirksomhed erhverver en byggegrund med henblik på f.eks. at opføre et nyt domicil eller en driftsbygning på grunden, vil der dog fortsat ikke være tale om passiv kapitalanbringelse. Endvidere anses f.eks. et typehusfirmas midlertidige udlejning af nyopførte boliger bestemt for videresalg heller ikke som passiv kapitalanbringelse.

På tilsvarende måde kan kontanter og værdipapirer efter omstændighederne høre til virksomhedens aktive del. F.eks. skal en virksomheds kortfristede tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser normalt ikke medregnes som passive fordringer, og det vil typisk ikke være vanskeligt at udskille disse tilgodehavender fra en virksomheds øvrige (passive) fordringer.

En kontantbeholdning, der stammer fra forudbetalinger fra kunder, vil ligeledes efter omstændighederne kunne henføres til virksomhedens løbende (aktive) drift, hvis kontantbeholdningen f.eks. er bestemt til viderebetaling til virksomhedens underleverandører, der er direkte knyttet til kundeleverancen. Det vil være op til virksomheden at godtgøre denne sammenhæng. Det vil ikke være tilstrækkeligt, at kontantbeholdningen kan siges at udgøre nødvendig driftskapital, herunder til betaling af kreditorer i almindelighed, eller påtænkes anvendt til investering i driften i øvrigt.

Til nr. 4

I § 34, stk. 6, 3.-6. pkt., reguleres, hvordan opgørelsen efter pengetankreglen sker i koncernforhold. Det følger heraf, at fast ejendom, som udlejes mellem selskabet og et datterselskab eller mellem datterselskaber, og som lejer anvender i driften, henregnes til den aktive del af selskabets virksomhed.

Der er tale om en konsekvensændring, som følge af lovforslagets § 2, nr. 1 og 3.”

Af bilag 6 til L 183 2017 (svar på spørgsmål 27) Skatteministerens svar på FSR-danske revisorers henvendelse til Folketingets Skatte- og afgiftsudvalg fremgår bl.a. følgende:

”Passiv kapitalanbringelse

FSR anfører, at et generationsskifte af virksomheden til næste generation med skattemæssig succession samt reduceret gave-/boafgift ofte vil være helt afgørende for en videreførelse af virksomheden med familien som ejer. Det findes derfor vigtigt, at begrebet ”passiv kapitalanbringelse” er klart defineret, således det ikke er forbundet med fortolkningsusikkerhed, hvilke aktiver, der vil blive anset for ”passiv kapitalanbringelse”. Ifølge FSR er der ikke i L183 eller bemærkningerne hertil foretaget en klar definition af begrebet ”passiv kapitalanbringelse”, herunder hvor dette begreb anses for en udvidelse i forhold til ”udlejning af fast ejendom eller besiddelse af kontanter, værdipapirer el.lign.” FSR forstår lovforslaget og kommentarerne til høringssvarene således, at afgrænsningen af pengetankaktiver i forhold passiv kapitalanbringelse alene skal forstås som et nyt kriterie i forhold til ”fast ejendom, kontanter, værdipapirer el. lign”. FSR beder skatteministeren bekræfte, at andre aktiver end ”fast ejendom, kontanter, værdipapirer el. lign” (f.eks. driftsmidler) således ikke vil skulle bedømmes ud fra kriteriet passiv kapitalanbringelse.

Kommentar

Der skal ifølge lovforslaget foretages en konkret vurdering vedrørende fast ejendom, således at f.eks. ubebyggede grunde og ejendomsprojekter kan anses for passiv kapitalanbringelse. Dette svarer til gældende regler vedrørende andre aktiver, som skal anses for passiv kapitalanbringelse, hvis de må sidestilles med lovbestemmelsens afgrænsning vedrørende ”kontanter, værdipapirer el.lign.”, hvilket skal ske efter en konkret vurdering.

Som det fremgår af bemærkningerne til L183, anses ubebyggede grunde og ejendomsprojekter i dag ifølge praksis fra Skatterådet for erhvervsaktiver i forhold til pengetankreglen, selv om disse aktiver reelt kan sidestilles med udlejningsejendomme.

Med det fremsatte forslag justeres bestemmelsen, således at det udtrykkeligt fremgår, at besiddelse af fast ejendom, herunder også ubebyggede grunde og ejendomsprojekter, medregnes ved opgørelsen af, om pengetankreglen er opfyldt. Desuden indebærer forslaget, at kriteriet for, om der er tale om pengetanksaktiver, er, at der er tale om passiv kapitalanbringelse. Omvendt skal fast ejendom, der ikke har karakter af passiv kapitalanbringelse, ikke medregnes som et pengetankaktiv. Det vil f.eks. være tilfældet for virksomhedens domicilejendom og et typehusfirmas midlertidige udlejning af nyopførte boliger.

Opregningen i bestemmelsen af, hvilke aktiver, der anses for pengetankaktiver, er tilsvarende efter gældende regler ikke udtømmende. Aktiver, der må sidestilles med de udtrykkeligt nævnte aktiver (fast ejendom, kontanter og værdipapirer) medregnes således også ved vurderingen af, om virksomheden i overvejende grad består i passiv kapitalanbringelse.

Domicilejendomme m.v.

FSR anfører, at det af bemærkningerne fremgår, at et selskabs domicilejendom, uanset selskabets aktiviteter, altid skal anses for et driftsaktiv, og derfor ikke er passiv kapitalanbringelse. FSR anmoder om en præcisering af, om dette tillige er gældende, såfremt et selskab erhverver en grund til brug for opførelse af et domicil, uanset at selskabet i en periode kan have et domicil og en grund/nyt domicil under opførelse.

FSR anmoder tillige om en afklaring af, om de ubebyggede grunde til videresalg før og under byggemodningen kan anses for et driftsaktiv, der ikke skal anses for passiv kapitalanbringelse.

Kommentar

Ifølge forslaget skal fast ejendom som udgangspunkt medregnes som pengetanksaktiver. Det gælder imidlertid ikke fast ejendom, der ikke har karakter af passiv kapitalanbringelse. Som det ligeledes fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, kan det f.eks. være tilfældet for virksomhedens domicilejendom og et typehusfirmas midlertidige udlejning af nyopførte boliger. Tilsvarende vil kunne gælde projektejendomme, hvis besiddelsen af ejendommene efter en konkret vurdering ikke kan anses for passiv kapitalanbringelse. Der er således ikke tale om, at typehuse og projektejendomme skal behandles forskelligt.

Selskabets køb af en grund til opførelse af et (nyt) domicil skal ikke i byggeperioden anses for passiv kapitalanbringelse. Den gamle domicilejendom kan alt efter omstændighederne efterfølgende skulle anses for passiv kapitalanbringelse, hvis den ikke længere anvendes i selskabets aktive virksomhed. Hvis det kan lægges til grund, at ubebyggede grunde er erhvervet med henblik på byggemodning og efterfølgende videresalg som led i virksomheden, skal byggegrundene ikke i byggemodningsperioden anses for passiv kapitalanbringelse.

Eksempler vedr. projektejendomme

FSR anfører en række eksempler, hvor det ønskes afklaret, om den faste ejendom i ejerperioden kan anses for et driftsaktiv eller skal anses for passiv kapitalanbringelse.

Eksempel 1:

Et selskab erhverver et grundareal. Der foretages byggemodning m.v. af arealet, hvorefter der sker salg af nogle af grundene til byggeri af parcelhuse m.v. På andre grunde opfører selskabet parcelhuse m.v., hvorefter ejendommene sælges. Selskabet er næringskattepligtig med fast ejendom. Der anmodes om en afklaring af, om den faste ejendom i eksemplet i hele selskabets ejerperiode kan anses for et driftsaktiv, der ikke skal anses for passiv kapitalanbringelse.

Kommentar

Der skal foretages en konkret vurdering. I det skitserede eksempel, hvor det lægges til grund, at dispositionerne sker kontinuerligt som led i selskabets sædvanlige virksomhed, kan den faste ejendom som udgangspunkt anses for et driftsaktiv.

Eksempel 2:

Et selskab erhverver et grundareal, som er byggemodnet. Der opføres et etagebyggeri, og ejerlejlighederne ønskes solgt enkeltvis i takt med færdiggørelse af byggeriet. Det lykkedes imidlertid ikke at sælge alle lejlighederne, hvorfor nogle af disse udlejes på tidsbegrænsede lejeaftaler indtil salg. Selskabet er næringskattepligtig med fast ejendom. Der anmodes om en afklaring af, om den faste ejendom i eksemplet i hele selskabets ejerperiode kan anses for et driftsaktiv, der ikke skal anses for passivkapitalanbringelse.

Kommentar

I det skitserede eksempel kan den faste ejendom som udgangspunkt anses for et driftsaktiv. De udlejede lejligheder kan eventuelt overgå til at være passiv kapitalanbringelse, hvis udlejningen ikke længere kan anses for at være af midlertidig karakter.

Eksempel 3:

Et selskab erhverver et grundareal, som er byggemodnet. På arealet kan opføres et etagebyggeri med lejligheder. Forud for igangsætning af byggeriet indgås der en aftale med en pensionskasse, som efter færdiggørelse og fuldt udlejet vil overtage ejendommen. Pensionskassen har en række krav til byggeriet om lejlighedernes størrelse, materialevalg, udearealer, lejekontrakter etc. Selskabet opfører etagebyggeriet og får i byggeperioden samtlige lejligheder udlejet. Efter færdiggørelse af byggeriet overdrages ejendommen til pensionskassen. Selskabet er næringsskattepligtig med fast ejendom.

Der anmodes om en afklaring af, om den faste ejendom i eksemplet i hele selskabets ejerperiode kan anses for et driftsaktiv, der ikke skal anses for passiv kapitalanbringelse. Herudover hører FSR gerne, om det har betydning, hvornår aftalen om overdragelse til pensionskassen sker. Før/efter byggeriet påbegyndes/afsluttes?

Kommentar

I det skitserede eksempel kan den faste ejendom anses for et driftsaktiv, hvis aftalen om overdragelse til pensionskassen indgås, inden byggeriet påbegyndes og afvikles som anført. Hvis aftalen om overdragelse først indgås efter byggeriets påbegyndelse, skal der foretages en konkret vurdering af, om erhvervelsen af grunden og opførelse af bygninger sker med henblik på et umiddelbart efterfølgende videresalg som led i selskabets sædvanlige virksomhed.

Eksempel 4:

Et selskab erhverver et grundareal, som er byggemodnet. På arealet må opføres en butik. Selskabet indgår lejeaftale med en detailkæde. Selskabet har til hensigt at sælge ejendommen efter færdiggørelse og udbyder denne som et K/S-projekt. En række investorer giver tilsagn om erhvervelse af alle K/S-andele. Selskabet færdiggør byggeriet og detailbutikken åbner. Investorerne erhverver K/S-andele m.v. Selskabet er næringsskattepligtig med fast ejendom.

Der anmodes om en afklaring af, om den faste ejendom i eksemplet i hele selskabets ejerperiode kan anses for et driftsaktiv, der ikke skal anses for passiv kapitalanbringelse.

Kommentar

Det er tale om en konkret vurdering. I det skitserede eksempel, hvor erhvervelse af grundareal, opførelse af bygning/butik og efterfølgende salg af ejendommen sker som led i en kontinuerlig proces, kan den faste ejendom som udgangspunkt anses som et driftsaktiv, selvom selskabet i denne perioden midlertidigt har indtægt fra udlejning af ejendommen.

[...]”

Af bilag 2 til L 183 2017 fremgår følgende spørgsmål fra [person4], [virksomhed15], (spørgsmål 1):

”3. Succession ved udlejning af fast ejendom i særlige tilfælde

Lovforslaget præciserer i bemærkningerne, at udlejning af fast ejendom efter en konkret vurdering kan anses som en del af en aktiv virksomhed, f.eks. hvis der er tale om et typehusfirma, der foretager midlertidig udlejning af opførte huse, som ikke har kunnet sælges.

Disse bemærkninger bidrager positivt til den praktiske anvendelse af successionsreglerne.

Jeg vil i den forbindelse anmode Skatteudvalget om at indhente bekræftelse fra skatteministeren på, at den praksis, der har dannet sig i relation til de tilsvarende regler i pensionsbeskatningslovens § 15 A om ophørspension, også finder anvendelse i relation til skattemæsssig succession efter aktieavancebeskatningslovens § 34 m.v.

Det fremgår således af Skattedepartementets udtalelse af 8. november 2001 (j.nr. 12.2001- 352-285), at udlejning af fast ejendom fra en hovedaktionær personligt til det kontrollerede selskab vil kunne anses for aktiv virksomhed, hvis ejendommen anvendes i selskabets drift.

Ligeledes er det i praksis antaget, at der indrømmes en vis afviklingsperiode fra salg af virksomhed indtil salg af ejendom, inden en mellemliggende udlejning af ejendommen skal anses som en passiv udlejningsvirksomhed, jf. f.eks. SKM 2007.623 LSR og SKM 2007.667 LSR. De grunde, der i disse tilfælde taler for at anse en udlejningsaktivitet for at være knyttet til en aktiv virksomhed, gør sig med samme styrke gældende i relation til skattemæssig succession. Jeg finder derfor, at der efter en konkret vurdering bør være mulighed for at anse udlejning af fast ejendom som knyttet til en aktiv virksomhed i tilfælde, hvor der er en kvalificeret sammenhæng mellem udlejningen af ejendommen og ejerskabet til aktierne i driftsselskabet. [...]”

Af Skatteministerens svar på spørgsmål 1 til Skatte- og afgiftsudvalget fremgår (bilag 2) bl.a.:

”Succession ved udlejning af fast ejendom i særlige tilfælde

[person4] henviser til, at det i lovforslagets bemærkninger fremgår, at udlejning af fast ejendom efter en konkret vurdering kan anses som en del af en aktiv virksomhed, f.eks. hvis der er tale om et typehusfirma, der foretager midlertidig udlejning af opførte huse, som ikke har kunnet sælges.

[person4] anmoder Skatteudvalget om at indhente bekræftelse fra skatteministeren på, at den praksis, der har dannet sig i relation til de tilsvarende regler i pensionsbeskatningslovens § 15 A om ophørspension, også finder anvendelse i relation til skattemæssig succession efter aktieavancebeskatningslovens § 34 m.v. [person4] henviser i den forbindelse til udtalelse af 8. november 2001 (j.nr. 12.2001- 352-285) fra Skatteministeriets Departement, hvorefter udlejning af fast ejendom fra en hovedaktionær personligt til det kontrollerede selskab vil kunne anses for aktiv virksomhed, hvis ejendommen anvendes i selskabets drift. Endvidere henvises til, at det i praksis er antaget, at der indrømmes en vis afviklingsperiode fra salg af virksomhed indtil salg af ejendom, inden en mellemliggende udlejning af ejendommen skal anses som en passiv udlejningsvirksomhed, jf. f.eks. SKM 2007.623 LSR og SKM 2007.667 LSR.

[person4] finder derfor, at der efter en konkret vurdering bør være mulighed for at anse udlejning af fast ejendom som knyttet til en aktiv virksomhed i tilfælde, hvor der er Side 7 af 7 en kvalificeret sammenhæng mellem udlejningen af ejendommen og ejerskabet til aktierne i driftsselskabet.

Kommentar

Personer, der i forbindelse med afståelse af deres erhvervsmæssige virksomhed opnår en skattepligtig fortjeneste, kan efter pensionsbeskatningslovens § 15 A oprette pensionsordninger ved indbetaling af beløb svarende til den skattepligtige fortjeneste, der er opnået ved afståelsen af virksomheden (ophørspension). Der gælder en række betingelser og beløbsmæssige begrænsninger for anvendelse af ordningen. Reglerne gælder også for en person, der afstår aktier i et selskab, der driver erhvervsmæssig virksomhed, og hvori den pågældende er hovedaktionær.

Det er bl.a. en betingelse, at den erhvervsmæssige virksomhed ikke i overvejende grad må have bestået i udlejning af fast ejendom, besiddelse af kontanter, værdipapirer eller lignende. Denne betingelse skal tilsvarende være opfyldt for så vidt angår et selskab, hvori personen er hovedaktionær.

Reglerne indebærer, at den såkaldte pengetankvurdering vedrørende passiv kapitalanbringelse foretages under ét, hvis personen både har personligt ejet virksomhed og virksomhed i selskabsform. Det fremgår således af pensionsbeskatningslovens § 15 A, at fast ejendom, som udlejes mellem virksomheden og et selskab, hvori personen er hovedaktionær, og som lejer anvender i driften, ikke anses som en udlejningsejendom.

Den anførte undtagelse i pensionsbeskatningslovens § 15 A vedr. udlejning af ejendomme mellem en hovedaktionær og dennes selskab finder ikke anvendelse i relation til overdragelse med succession af en udlejningsejendom. I den pågældende situation kan aktierne i selskabet overdrages med succession, hvis betingelserne i aktieavancebeskatningslovens § 34, herunder pengetankreglen om passiv kapitalanbringelse, er opfyldt. Om udlejningsejendommen kan overdrages med succession, skal afgøres efter reglerne i kildeskattelovens § 33 C. Det følger heraf, at udlejning af anden fast ejendom end fast ejendom, som benyttes til landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug, ikke anses for erhvervsvirksomhed.

De anførte undtagelser vedrørende udlejningsejendomme er udtømmende, og der gælder således ikke en undtagelse for så vidt angår ejendomme, som en hovedaktionær udlejer til sit selskab. Den rejste problemstilling vil imidlertid indgå i det videre arbejde med at sikre bedre vilkår ved generationsskifte.”

I SKM2012.728.SR, hvortil der er henvist i bemærkningerne til L 183 2017, fandt Skatterådet, at en spørger kunne undlade at indregne værdien af ubebyggede grunde, som ikke blev udlejet på tidspunktet for overdragelsen med skattemæssig succession, ligesom spørgeren kunne undlade at indregne værdien af igangværende ejendomsprojekter, såfremt der på overdragelsestidspunktet ikke var indgået en kontrakt om udlejning. Skatterådets afgørelse medførte, at pengetanksreglen ved lov nr. 683 af 8. juni 2017 blev justeret, således at det udtrykkeligt fremgår, at besiddelsen af fast ejendom, herunder ubebyggede grunde og ejendomsprojekter, medregnes ved opgørelsen af, om pengetanksreglen er opfyldt.

Højesteret tog i en dom afsagt den 19. januar 2023 stilling til, om andele i X Finans ApS, der ejede 100 pct. af anparterne i X Invest ApS, kunne ske med skattemæssig succession efter aktieavancebeskatningslovens § 34. Sagen angik nærmere, om X Invest ApS ApS’ investering i andele af vindmøller og solcelleanlæg via partnerselskaber var passiv kapitalanbringelse, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3, jf. stk. 6. Dommen er offentliggjort i UfR2023.1536.

Følgende fremgår bl.a. af Højesterets begrundelse og resultat:

”Aktieavancebeskatningslovens § 34 fik sin nuværende affattelse ved lov nr. 683 af 8. juni 2017. Med lovændringen, der ikke ændrede formålet med reglen, ønskede man ved en ændret ordlyd at tydeliggøre, at kriteriet for, om der er tale om pengetankaktiver, er, at der er tale om passiv kapitalanbringelse. Opregningen i § 34, stk. 6, af, hvilke aktiver der anses for pengetankaktiver, er efter forarbejderne ikke udtømmende, og det fremgår, at aktiver, der må sidestilles med de udtrykkeligt nævnte aktiver (fast ejendom, kontanter og værdipapirer), således også medregnes ved vurderingen af, om selskabets virksomhed i overvejende grad består i passiv kapitalanbringelse (Folketingstidende 2016-17, tillæg A, lovforslag nr. L 183, afsnit 3.1.2.2., s. 12)

Højesteret finder, at der ikke i ordlyden af eller forarbejderne til aktieavancebeskatningslovens § 34 er holdepunkter for som anført af A at anlægge en snæver fortolkning af, hvad der skal forstås ved passiv kapitalanbringelse, dvs. fast ejendom, kontanter, værdipapirer eller lignende. Det må herefter bero på en konkret vurdering, om investering i andele af vindmøller og solcelleanlæg via partnerselskaber må anses for passiv kapitalanbringelse.

X Finans var på overdragelsestidspunktet den 25. maj 2018 eneejer af X Invest, og kapitalandelene i X Invest var selskabets eneste aktiv. Af X Invests årsrapport for 2018 fremgår, at selskabets aktiver primært bestod af finansielle anlægsaktiver i form af børsnoterede og unoterede kapitalandele, herunder mindre andele i vind- og solcelleselskaber.

Om de nævnte andele er det i ”Pengetanksopgørelse” fra maj 2018 oplyst, at der er tale om investeringer i andele i vindmøller og solcelleanlæg via partnerselskaberne Y Balance Selskabsinvestor (1,42 % ejerskab) og Y Wind park Selskabsinvestor (2,25 % ejerskab). A har - trods opfordring fra Skatteministeriet - ikke fremlagt oplysninger om de konkrete vindmølle- og solcelleprojekter, aktietegningen eller aftalegrundlaget mellem X Invest og partnerselskaberne.

Det må efter oplysningerne i sagen lægges til grund, at Y Balance Selskabsinvestor og Y Windpark Selskabsinvestor er investeringsselskaber, der via andre Y-partnerselskaber investerer i vindmøller og solcelleparker. Det fremgår af screendump af 7. april 2020 fra hjemmesiden www.Y.com, at Y er en langsigtet investeringspartner, der gennem projekter tilbyder investeringsprodukter som et solidt alternativ til volatile aktier og lavt forrentede obligationer.

På den anførte baggrund finder Højesteret, at X Invests investering i andele af vindmøller og solcelleanlæg via partnerselskaber må anses som passiv kapitalanbringelse i henhold til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3, jf. stk. 6. [...]”

Landsskatterettens begrundelse og resultat

Efter lovændringen i 2017 er det herefter investeringens – og ikke aktivets – karakter, der er afgørende, jf. også Højesterets dom i SKM2023.168.HR.

Det er en forudsætning for, at overdragelsen af B-anparterne i [virksomhed1] ApS kan ske med skattemæssig succession, at der er tale om anparter i et selskab, hvis virksomhed ikke i overvejende grad består i passiv kapitalanbringelse. Hvorvidt virksomheden i ikke overvejende grad består af passiv kapitalanbringelse, skal afgøres efter aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 6. Efter denne bestemmelse beror afgørelsen på en objektiv bedømmelse på baggrund af de i bestemmelsen indeholdte kriterier.

[virksomhed1] ApS er stiftet ved en skattefri omstrukturering den 29. januar 2018, dvs. dagen før gaveoverdragelsen af B-anparterne i selskabet til klagerens børn. Ifølge bestemmelsens forarbejder skal pengetanksopgørelsen for nystiftede selskaber, der er stiftet ved en skattefri omstrukturering af et tidligere selskab, foretages ud fra de regnskabsår, hvor det nye selskab har eksisteret. Der var ikke aflagt regnskaber for [virksomhed1] ApS på gaveoverdragelsestidspunktet. Det afgørende er herefter, om handelsværdien af selskabets ejendomme, kontanter, værdipapirer el.lign. på gaveoverdragelsestidspunktet mindst udgjorde 50 pct. af handelsværdien af selskabets samlede aktiver.

Ved udøvelsen af skønnet over handelsværdien af anparterne i [virksomhed1] ApS og dermed handelsværdien af selskabets ejendomme, kontanter, værdipapirer el.lign. har klageren anvendt TSS 2000-9 cirkulæret. Det fremgår af punkt 3 i cirkulæret, at det resultat, der følger af hjælpereglen, vil kunne fraviges i sin helhed eller for så vidt angår enkeltposter, når det anses for relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for værdien af de overdragne aktier.

Klageren har erstattet den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering med et skøn over ejendommenes dagsværdi, idet klageren har fundet, at dette må anses for ”relevant og væsentligt” for at afspejle værdien af anparterne.

Skattestyrelsen har ikke ændret klagerens værdiansættelse, herunder opskrivningen til dagsværdi. Da der er enighed om, at dagsværdien er højere end den bogførte værdi, og det følger af retsgrundlaget, at såvel pengetanksopgørelsen, som værdiansættelsen af gaven, skal ske til handelsværdier, er Landsskatteretten enig i, at der i den konkrete situation kan ske opskrivning til dagsværdier.

Udlejning af fast ejendom anses ifølge lovbestemmelsens forarbejder for passiv kapitalanbringelse. Det fremgår imidlertid af bestemmelsens forarbejder, at fast ejendom, der ikke har karakter af passiv kapitalanbringelse, ikke skal medregnes som et pengeaktiv. Det vil f.eks. være tilfældet for virksomhedens domicilejendom og et typehusfirmas midlertidige udlejning af nyopførte boliger.

De omhandlede fem ejendomme var på gaveoverdragelsestidspunktet ejet af to af [virksomhed1] ApS´ datterselskaber.

[virksomhed6] drev ifølge ledelsesberetningen i selskabets årsrapporter for 2017/2018 og 2018/2019 virksomhed med gennemførelse af byggeprojekter til videresalg og udlejning.

[virksomhed5] ApS drev ifølge ledelsesberetningen i selskabets årsrapport for 2018/2019 virksomhed med ejendomsudlejning samt handel med ejendomme. ApS [virksomhed7], tidligere [virksomhed6], drev ifølge ledelsesberetningen i selskabets årsrapport for 2018/2019 virksomhed med gennemførelse af byggeprojekter til videresalg og udlejning.

Når der henses til de tre selskabers faktiske hovedaktivitet på gaveoverdragelsestidspunktet, hvori indgår opførelse af ejendomme til videresalg og udlejning, finder Landsskatteretten, at selskaberne som udgangspunkt ikke kan blive undtaget fra reglerne om passiv kapitalanbringelse. Landsskatteretten finder dog, at virksomhedens aktivitet generelt har en sådan karakter, at den kan sidestilles med et typehusfirma.

Landsskatteretten lægger til grund, at når der i lovbestemmelsens forarbejder anvendes udtrykket ”ejendomsprojekter” og ”projektejendomme”, tales der om det samme, idet begge benævnelser er synonymer for fast ejendom.

På gaveoverdragelsestidspunktet var de omhandlede fem ejendomme alle udlejet. Udlejning af fast ejendom er efter aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3, sammenholdt med bestemmelsens stk. 6 passiv kapitalanbringelse. Dette gælder, som anført, dog ifølge lovbestemmelsens forarbejder ikke et typehusfirmas midlertidige udlejning af nyopførte boliger.

Landsskatteretten lægger til grund, at de nyopførte ejendomme alle er opført med henblik på salg. Det må herefter bero på en konkret vurdering for hver enkelt ejendom, om den stedfundne udlejning kan anses for midlertidig.

Landsskatteretten lægger til grund, at [adresse2], [by2], blev købt pr. 15. november 2010 af ApS [virksomhed7] som en byggegrund. Selskabet opførte bygningen, som blev færdigmeldt i juli 2014.

Umiddelbart efter opførelsen blev ejendommen udlejet til 2 personer, hvoraf den ene først fraflyttede ejendommen den 1. januar 2019. I december 2018 blev der erhvervet skøde på ejendommen af en uafhængig tredjemand.

I overensstemmelse med forklaringerne på retsmødet lægger Landsskatteretten til grund, at ejendommen er opført med henblik på salg, og at ejendommen har været til salg også i de perioder, hvor den blev udlejet. Landsskatteretten finder, at udlejningen - til trods for længden – ikke medfører, at ejendommen er overgået fra et driftsaktiv til et pengetankaktiv.

Sommerhuset [adresse1], [by1], blev erhvervet af [virksomhed5] ApS og ombygget fra april 2014-marts 2015.

Landsskatteretten lægger til grund, at sommerhuset blev udlejet på ugebasis fra april 2017 – november 2018 gennem et sommerhusudlejningsbureau.

Landsskatteretten finder, at ejendommen ikke er et pengetankaktiv. Der er lagt vægt på det forklarede på retsmødet og på, at ejendommen blev sat til salg umiddelbart efter, at ombygningen var afsluttet, og var kontinuerligt til salg, indtil den blev solgt, og at ejendommen først blev udlejet over to år efter, at ombygningen af ejendommen var afsluttet.

[adresse3] A, B og D, [by3], blev nyopført i juli 2016, og i forbindelse med færdigmeldingen blev [adresse3] A, B og D udlejet.

Landsskatteretten finder, for så vidt angår ejendommene [adresse3] A og D, at udlejningen af ejendommene må anses for midlertidig, hvorfor de to ejendomme ikke er overgået fra driftsaktiver til pengetankaktiver. For så vidt angår ejendommen [adresse3] B, finder Landsskatteretten henset til længden af udlejningen, og at ejendommen fortsat er udlejet, at udlejningen ikke kan anses for midlertidig, hvorefter ejendommen er overgået fra et driftsaktiv til et pengetankaktiv.

Det følger herefter af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 6, 1. pkt., sidste led, at når handelsværdien af sådanne ejendomme, kontanter, værdipapirer eller lignende på overdragelsestidspunktet udgør mindst 50 pct. af handelsværdien af selskabets samlede aktiver, anses selskabets virksomhed i overvejende grad at bestå af passiv kapitalanbringelse.

Herefter, og idet der er enighed om handelsværdien af de omhandlede fem ejendomme, ændrer Landsskatteretten Skattestyrelsens afgørelse og giver klageren medhold i, at anparterne i medfør af aktieavancebeskatningslovens § 34 kan overdrages med skattemæssig succession.

Skattestyrelsens afgørelse ændres i overensstemmelse hermed.