Kendelse af 23-08-2019 - indlagt i TaxCons database den 13-09-2019

Faktiske oplysninger

Selskabet [virksomhed1] ApS (herefter benævnt selskabet), CVR-nr. [...1], blev stiftet den 4. juni 2007 af klageren og klagerens tidligere samlever med en anpartskapital på 125.000 kr. De indtrådte samme dag i selskabets direktion.

Den 19. juni 2009 indskød klageren yderligere 1.125.000 kr., hvorved han blev hovedanpartshaver i selskabet. Den 18. juli 2011 blev klagerens andel af kapitalen nedsat med 150.000 kr.

Selskabet erhvervede den 24. maj 2007 ejendommen beliggende [adresse1], [by1], for en kontant købesum på 1.195.000 kr. Overdragelsen skete ved almindelig frit salg.

Ifølge Bygnings- og Boligregistret (BBR) er ejendommen en fritliggende enfamilieshus (parcelhus) på 239 kvm. Ejendommen er opført i 1927, og seneste væsentlige om- eller tilbygning er sket i 1987.

Den 1. oktober 2007 indgik selskabet og klageren en lejeaftale vedrørende [adresse1]. Af den fremlagte lejeaftale fremgår det, at den månedlige lejeudgift inkl. el og varme udgør 7.000 kr. I relation til lejeforholdets begyndelse og ophør er der anført følgende:

”§ 2. Lejeforholdets begyndelse og ophør

Begyndelse:Lejeforholdet begynder den 1/10.07 og fortsætter, indtil det opsiges.

Opsigelse:Medmindre andet er aftalt og anført i kontraktens § 11, kan lejer opsige lejeaftalen om beboelseslejligheder med 3 måneders varsel til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag.

Medmindre andet er aftalt og anført i kontraktens § 11, kan lejer opsige lejeaftaler om separate enkeltværelser med 3 måneders varsel til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag.

Medmindre andet er aftalt og anført i kontraktens § 11, kan lejer opsige lejeaftaler om accessoriske enkeltværelser med 1 måneds varsel til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag.

Opsigelse fra udlejers side kan ske efter §§ 82 og 83 i lejeloven. Hvis lejemålet er beliggende på en landbrugsejendom, kan opsigelse tillige ske efter landbrugslovens § 12, stk. 3. ”

Der er ikke i lejeaftalens § 11 om særlige vilkår anført aftalte fravigelser og tilføjelser i forhold til lejelovgivningens almindelige regler.

Selskabet blev taget under tvangsopløsning den 26. august 2014 og senere under konkursbehandling ved kurator advokat [person1] den 15. oktober 2014. Konkursbehandlingen blev afsluttet den 10. september 2015, hvorefter selskabet blev opløst.

Klageren erhvervede ejendommen beliggende [adresse1] den 17. december 2014 for en kontant købesum på 510.000 kr. Overdragelsen skete ved almindelig frit salg.

Den offentlige ejendomsvurdering udgjorde pr. 1. oktober 2006 990.000 kr. Ejendomsvurderingen udgjorde pr. 1. oktober 2007 og 1. oktober 2013 hhv. 1.250.000 kr. og 1.300.000 kr.

Der er fremlagt vurderingsrapport af 10. oktober 2014 udfærdiget af [virksomhed2] på foranledning af advokat [person1], hvoraf følgende fremgår:

”Vurderingen

BesigtigelseUndertegnede har besigtiget ejendommen d. 09.10.2014

Til stede ved vurderingen var: Lejer [person2]

Vurderingsrapport tilsendtVurderingsrapporten er udfærdiget i 1 eksemplarer, der er tilsendt rekvirenten.

Endvidere beror et eksemplar hos ejendomsmægler.

DokumenterFølgende dokumenter er udleveret og gennemgået:

BBR Ejermeddelelse, Huslejekontrakt

Vurdering af kontantværdiPå grundlag af de foreliggende oplysninger, forudsætninger, besigtigelse samt diverse beregninger, vurderes ejendommens kontante handelsværdi til at være kr. 500.000,-. Ejendommen er svært omsættelig grundet at den er udlejet, samt det forhold at 1. sal er under ombygning. ”

Ejendommen er beskrevet således i vurderingsrapporten:

”Beskrivelse af ejendommen:

Hvidkalket ejendom med eternittag. Udvendig trænger ejendommen til vedligeholdelse. Stort udhus der indeholder udhus, garage og carport.

Indretning: spisekøkken, soveværelse, badeværelse med kar og bruseniche, entré, gæstetoilet, viktualierum, stort bryggers, kontor/værelse, stort værelse, stor vinkelstue med udgang til overdækket terrasse. 1. sal er under indretning til stue, 2 værelser samt badeværelse. Ejendommen er pt. Udlejet til en mdl. Husleje på 7.000,- inkl. El og varme. ”

[finans1], hvorhos lånene i ejendommen var optaget, har ved seneste vurdering den 6. september 2011 skønnet ejendommens pris til 1.200.000 kr.

Det fremgår af boligsiden [...dk], at den gennemsnitlige pris pr. kvm for parcel- og rækkehuse i [by1] kommune i 2. kvartal 2007 udgjorde 8.995 kr. Prisen pr. kvm udgjorde i 4. kvartal 2014 7.586 kr., svarende til et fald på cirka 15 pct.

Skattestyrelsens afgørelse

Skattestyrelsen har forhøjet klagerens aktieindkomst med 490.000 kr. for indkomståret 2014.

Skattestyrelsen har begrundet afgørelsen med følgende:

”1.5. Skattestyrelsens bemærkninger og begrundelse

Skattestyrelsen anser ikke den handlede pris på 510.000 kr. for ejendommen [adresse1], [by1] som værende ejendommens salgspris, såfremt ejendommen skulle have været solgt til en uafhængig tredjemand.

I vurderingsrapporten er der taget hensyn til at ejendommen er udlejet. Da den jo er udlejet til dig som hovedaktionær i selskabet, er skattestyrelsen af den opfattelse, at dette faktum ikke skal påvirke din købspris. At der endvidere er taget hensyn til, at 2. sal er under ombygning, er heller ikke efter skattestyrelsens opfattelse noget, der skal påvirke salgsprisen, idet du jo som både lejer og hovedaktionær i selskabet, har haft mulighed for indflydelse på dette. Skattestyrelsen har if. boligpriser på [...dk], kunne se, at prisniveauet for salg af ejendomme i [by1]s kommune, er faldet med ca. 15 % siden selskabets køb i 2. kvartal 2007 til salget i 4. kvartal 2014 (se bilag 1). Iflg. [...dk] blev [adresse2] i maj 2016 solgt til ca. 27 % under vurderingen.

Skattestyrelsen har efter modtagelsen af indsigelserne fra Advokat [person1], taget kontakt til [finans1] kredit hvorhos lånene i ejendommen var optaget, for at hører, om de havde vurderet ejendommen i forbindelse med, at lånene skulle overdrages til dig. [finans1] har den 7. maj 2018 oplyst til Skattestyrelsen, at de den 6. september 2011 havde vurderet ejendommen skønsmæssigt til en pris på 1.200.000 kr.

Skattestyrelsen har i forbindelse med gennemgang af [virksomhed1] ApS momstal kunne konstatere, at den primære omsætning i selskabet er kommet fra udlejning af [adresse1] til dig. Du flytter ind i ejendommen den 15. juni 2007, så der har ikke været andre lejer i selskabets ejer tid, hvilket indikere at ejendommen var købt som en bolig til udlejning til dig.

Der henvises endvidere til SKM2006.160LSR

Efter gennemgang af dine fremsendte bemærkninger, samt ovenstående vurder skattestyrelsen, at overdragelsesprisen i det konkrete tilfælde, skønsmæssigt kan ansættes til 1.000.000 kr.

Differencen på 490.000 kr. anses for udlodning, jævnfør ligningslovens § 16A

1.6. Skattestyrelsens endelige afgørelses

Skattestyrelsen fastholder at ejendommen [adresse1], er overgået til dig, til en for lav pris og fastholder derfor at differencen på 490.000 kr. er udlodning til dig, jævnfør ligningslovens § 16A.

Skattestyrelsen fastholder at du er omfattet af ligningslovens § 2, idet du stadig under konkursen er ejer af over 50 % af aktierne i selskabet [virksomhed1] ApS. Derfor mener skattestyrelsen ikke, at man kan se bort fra dette, selv om det er kurator der i forbindelse med en konkurs ene og alene kan handle på selskabets vegne.

Der henvises endvidere til SKM.2013.841.HR og SKM2015.709.LSR, som omtalt i mail til kurator den 28. august 2018.

Kurator fremfører at selskabet var insolvent, det skal her bemærkes at selskabet i seneste indsendte regnskab som er for perioden 1/1 2012 til 3/12 2012 havde en egenkapital på 770.325 kr.

Vedrørende fastsættelsen af værdien, henvises til begrundelserne i punkt 1.5

I henhold til Skatteforvaltningslovens § 26, stk. 1 kan SKAT ikke foretage ændringer senere end 3 år og 4 måneder efter indkomstårets udløb. Du er dog omfattet af personkredsen i Skattekontrollovens § 3B, og der således i henhold til Skatteforvaltningslovens § 26, stk. 5 en forlænget ligningsfrist for disse personer, og fristen her udløber først i det sjette år efter indkomstårets udløb. ”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at klagerens aktieindkomst for indkomståret 2014 nedsættes med 490.000 kr.

Til støtte herfor er anført:

”Formålet med Ligningslovens § 2 er at sikre, at de skattepligtige, der er nævnt i bestemmelsen, ikke må foretage "kontrollerede transaktioner" UNDER markedsværdi med hinanden, og disponerer en af disse qua den kontrollerende indflydelse på sig selv og en af de andre omfattede skattepligtige en transaktion mellem disse to under markedsværdi, skal differencen beskattes.

Der, hvor Skattestyrelsens afgørelse er forkert er, at [person2] IKKE disponerer eller KAN disponere en af de andre i § 2 nævnte skattepligtige i en kontrolleret transaktion, og derfor skal han heller ikke beskattes.

Alene det, at man er hovedaktionær og dermed formelt efter ordlyden er en af de opregnede skattepligtige i punkterne 1-6 er IKKE tilstrækkeligt, da det klart fremgår af formuleringen af stk. 1:

"skal ved opgørelsen af den skatte- eller udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med ovennævnte parter i nr. 1-6 (kontrollerede transaktioner) i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter"

at det er en FORUDSÆTNING for, at der skal anvendes markedspriser, at der de facto er foretaget en kontrolleret transaktion OG dermed, at den ene skattepligtige de facto har kontrolleret eller kunnet kontrollere en af de andre nævnte skattepligtige i den kontrollerede transaktion.

Ellers giver bestemmelsen ingen mening. Det er jo lige netop det, der er meningen med bestemmelsen.

I dette tilfælde er der helt klart IKKE foretaget en kontrolleret transaktion, da [person2] ganske enkelt ikke kan foretage en sådan. Det er kurator, der sætter prisen og sælger ejendommen ud af det insolvente konkursbo.

Prisen er i øvrigt sat til markedsprisen, da prisen er det, sælger - konkursboet - kunne få for en ejendom, der var udlejet og under ombygning. En køber kunne ikke opsige [person2] med mindre end et års varsel og ejendommen var altså de facto under ombygning. Den er således solgt til det, der var prisen mellem uafhængige parter.

Hertil kan føjes, at der rent faktisk ER tale om uafhængige parter i relation til § 2, da [person2] ingen indflydelse eller bestemmelse overhovedet har på den anden part - konkursboet.

Hovedaktionæren er under alle omstændigheder uden for enhver indflydelse på alt, der vedrører det konkursramte selskab, og det er derfor helt evident, at der Ikke foreligger en kontrolleret transaktion, som § 2 forudsætter, og helt evident, at der IKKE på nogen måde foreligger udlodning af udbytte, som § 16a forudsætter.

Yderligere bemærkes, at der ikke KAN være tale om udlodning af udbytte eftersom, dette i sagens natur ganske enkelt ikke kan ske fra et insolvent konkursbo.

Af de nævnte grunde er Skattestyrelsens afgørelse om at anse kr. 490.000,00 for udlodning klart forkert. ”

Klagerens repræsentant har yderligere anført:

”(...) det er komplet urimeligt og i direkte modstrid med reglens formål, at en person skal sættes i skat efter reglen om kontrollerede transaktioner, når der ikke er foretaget en kontrolleret disposition, eftersom han intet kontrollerede. Han blev tilbudt en ejendom af konkursboet til en af konkursboet fastsat pris og havde INTET at sige andet end ja eller nej - og så bliver han flere år senere sat i skat af noget af noget, han ikke har gjort og, som ikke er omfattet af reglen. Det er objektivt urimeligt, i strid med reglens formål og en retsanvendelse, der i kraft af det fuldstændigt uforudsigelige er dybt alarmerende rent retssikkerhedsmæssigt.”

Landsskatterettens afgørelse

Alt, hvad der af selskabet udloddes til aktionærer, medregnes som udgangspunkt til den skattepligtige indkomst som udbytte af aktier. Det fremgår af ligningslovens § 16 A, stk. 1 og stk. 2, nr. 1.

Af ligningslovens § 2, stk. 1, fremgår, at skattepligtige, der udøver en bestemmende indflydelse over juridiske personer, ved opgørelsen af den skatte- eller udlodningspligtige indkomst skal anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med de nævnte juridiske personer i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter (armslængdeprincippet).

Af ligningslovens § 2, stk. 2 fremgår, at der ved bestemmende indflydelse forstås ejerskab eller rådighed over stemmerettigheder, således at der direkte eller indirekte ejes mere end 50 pct. af aktiekapitalen eller rådes over mere end 50 pct. af stemmerne.

Det fremgår af SKATs dagældende juridiske vejledning 2014-2, afsnit C.B.3.5.4.3, at ved overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter, skal prisen svare til, hvad en uafhængig tredjemand vil betale for ejendommen. Efter administrativ praksis anvendes, ved bedømmelsen af om et salg er sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet, som udgangspunkt den seneste offentlige ejendomsvurdering som udtryk for handelsværdien. Hverken skattemyndighederne eller parterne er dog bundet af denne vurdering, såfremt den ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien ved aftalens indgåelse.

Uagtet at selskabet på tidspunktet for afståelsen af [adresse1] ikke kunne disponere over ejendommen i medfør af urådighedsprincippet i konkurslovens § 29, og kurator ene og alene kunne handle på selskabets vegne, var klageren stadig under konkursen ejer af over 50 pct. af aktierne i selskabet. Klageren og selskabet var derfor interesseforbundne parter omfattet af ligningslovens § 2, stk. 1.

Udlejningen af [adresse1] til klageren anses ikke at udgøre en sådan byrde for klageren, at dette har betydning for fastlæggelsen af ejendommens handelsværdi ved overdragelsen til ham. Her kan henvises til Højesterets dom af 27. november 2013, offentliggjort i SKM2013.841.HR. Heller ikke ombygningen af ejendommens 1. sal kan anses at udgøre en sådan byrde for klageren, at dette skal indgå i fastlæggelsen af overdragelsesprisen til ham. Det er Landsskatterettens opfattelse, at klageren både som lejer af ejendommen og hovedaktionær i selskabet har haft indflydelse desangående.

Den fremlagte vurderingsrapport af 10. oktober 2014 kan ikke tillægges afgørende betydning, blandt andet fordi den tager hensyn til udlejningen til klageren og ombygningen.

Det forhold, at kurator har forestået salget til klageren kan ikke i den foreliggende situation medføre, at den aftalte overdragelsessum anses for markedsprisen i forhold til klageren. Der er herved blandt andet lagt vægt på, at ved salg til en uafhængig køber ville der blive taget hensyn til udlejningen og ombygningen ved prisfastsættelsen.

Landsskatteretten finder på baggrund af selskabets købesum, den senest offentliggjorte, offentlige ejendomsværdi på 1.300.000 kr. og sagens øvrige oplysninger, at der ikke er grundlag for at ansætte ejendommens handelsværdi pr. 17. december 2014 til en lavere værdi end 1.000.000 kr.

Idet klageren har erhvervet ejendommen for 510.000 kr., anses differencen på 490.000 kr. for maskeret udlodning til klageren, jf. ligningslovens § 16 A, stk. 1 og stk. 2, nr. 1.

Landsskatteretten stadfæster derfor Skattestyrelsens afgørelse.