|
|
Kendelse af 14-11-2023 - indlagt i TaxCons database den 08-12-2023
Journalnr. 18-0011344
Klagepunkt | Skattestyrelsens afgørelse | Klagerens opfattelse | Landsskatterettens afgørelse |
Indkomståret 2016 Skattepligtig indkomst Manglende indtægtsførelse af lejeindtægt | 104.671 kr. | 0 kr. | 89.077 kr. |
Faktiske oplysninger
Generelle oplysninger
Det fremgår, at selskabet er stiftet i november 2007, og at det har en nominel anpartskapital på 6.007.000 kr. Selskabets formål er investering i fast ejendom og værdipapirer samt anden efter bestyrelsens skøn beslægtede virksomhed, og selskabet ejer en erhvervsejendom beliggende på [adresse1] i [by1].
Selskabets indkomstår 2016 vedrører grundet forskudt regnskabsår perioden 1. juli 2015 til 30. juni 2016.
Lejeindtægter
[virksomhed1]
Det fremgår af lejekontrakten underskrevet den 11. november 2013, at selskabet har udlejet ca. 5.000 m2 grund, som er en del af selskabets ejendom beliggende [adresse1] i [by1]. Ifølge lejekontrakten skal grundarealet anvendes til hardball, men det skal respekteres, at pladsen bl.a. anvendes til containeroplagsplads.
Det fremgår endvidere af lejekontraktens § 2, at den træder i kraft pr. 1. januar 2014, og at den overtages i den stand, hvori det er og forefindes og som beset og godkendt af lejeren og efter aftale med [person1], [virksomhed2].
Af lejekontraktens § 5 fremgår det, at den årlige leje er aftalt til 72.000 kr. ekskl. moms. Lejen betales med 3.000 kr. + moms hhv. den 01.01.2014 og 01.04.2014 og 33.000 kr. + moms den 01.08.2014 og 01.10.2014. Endvidere fremgår det, at lejen reguleres én gang årligt hver 1. juli, første gang den 1. juli 2014. Reguleringen foretages på baggrund af udviklingen i nettoprisindekset fra april til april.
Af § 11 om betalingstid og – sted fremgår bl.a., at alle ydelser fra lejeren betales forud hver den 1. i kvartalet.
Af lejekontraktens § 24 fremgår det, at alle aftaler, der ændrer eller supplerer kontrakten, skal være skriftlige for at være bindende.
Af den fremlagte kontoplan sammenholdt med saldobalancen for perioden 1. juli 2014 til 30. juni 2015 fremgår, at lejeindtægter fra [virksomhed1] er indgået på kontonr. [...12].
Af de fremlagte posteringer for perioden 1. juli 2015 til 30. juni 2016 fremgår følgende vedrørende kontornr. [...12]:
Dato | KontoNr | BilagsNr | Tekst | BeloebDKK |
11-08-2015 | [...12] | 36 | Faktura | -15000 |
01-10-2015 | [...12] | 74 | Faktura | -15000 |
01-01-2016 | [...12] | 91 | Faktura | -15000 |
15-02-2016 | [...12] | 112 | Faktura | -15000 |
31-12-2015 | [...12] | 812 | Leje fejlført | -15000 |
01-04-2016 | [...12] | 126 | Faktura | -30000 |
30-03-2016 | [...12] | 131 | Faktura | -15000 |
31-03-2016 | [...12] | 133 | Kreditnota | -15000 |
01-04-2016 | [...12] | 139 | Faktura | -15000 |
13-06-2016 | [...12] | 1015 | Formeget faktureret | 3000 |
13-06-2016 | [...12] | 1025 | Fejlført faktura 139 | 15000 |
13-06-2016 | [...12] | 1015 | Formeget faktureret | 15296 |
30-06-2016 | [...12] | 20152017 | rgl | -10620,8 |
30-06-2016 | [...12] | 20152017 | rgl | 11870 |
Total | -55454,8 |
Af Danmarks Statistik (www.dst.dk) fremgår, at nettoprisindekset for 1. april 2013, 1. april 2014 og 1. april 2015 er henholdsvis 98,7, 99,6 og 100,3.
Under sagens behandling i Skattestyrelsen har selskabet oplyst, at det var nødvendigt at nedsætte lejen, idet to lejer har lejet det samme areal.
Under klagebehandlingen har selskabet også oplyst, at der er tale om lejemål indgået i 2014/2015/2016, hvor man har set sig tvunget til at give et midlertidigt nedslag i lejen i en opstartsfase. Til dokumentation har selskabet fremsendt en erklæring dateret den 21. september 2018 underskrevet af selskabets repræsentant og en repræsentant for [virksomhed1]. Af denne fremgår følgende:
”Lejer [virksomhed1]
Parterne bekræfter hermed de mundtlige ændringer der er aftalt i lejeforholdet, da skat ikke vil acceptere, at [virksomhed3] ApS bruger faktura som grundlag, men kræver at det er beløb, som den skriftlig kontrakts grundlag, der skal anvendes.
Indkomståret 01.07.2015 - 30.06.2016.
Der er indgået en aftale om nedsætteslse af lejen i forhold til det kontraktmæssige på kr. 16.545 på grund af, at [virksomhed1] ikke kunne få den ventede tilgang af kunder på grund, at der ikke det foregående år var skaffet aktivitet nok. Var det ikke lykkes at indgå en aftale om nedsættelse af lejen ville forretningen være blevet lukket og [virksomhed3] ApS vil ikke have haft en leje indtægt for dette områderet.
Vi erklærer samtidig, at vi ikke på nogen måde har økonomiske sammenfattende interesser, og vores aftale er derfor indgået på normal forretningsmæssig grundlag.
Derfor bekræfter nærværende, aftale den mellem [virksomhed1] og [virksomhed3] ApS indgået mundtlige aftalte, om lejenedsættes med kr. 16.545 for året 01.07. 2015- 30.06.2016.”
Der er i forbindelse med klagen ikke indsendt yderligere dokumentation for ændringer af lejeaftalen.
[virksomhed4]
Det fremgår af lejekontrakten underskrevet den 1. april 2014, at selskabet har udlejet en kold hal på 330 m2 i selskabets ejendom beliggende [adresse1] i [by1]. Til det lejede hørte også en container med kontor og toilet. Ifølge lejekontrakten skal det lejede anvendes til omladning af biler og hårde hvidevarer til eksport.
Det fremgår endvidere af lejekontraktens § 2, at den træder i kraft pr. 1. februar 2014, således at lejer overtager halvdelen af hallen pr. 1. februar 2014 og den resterende halvdel pr. 1. maj 2014. Lejeren overtager det lejede i den stand, hvori det er og forefindes og som beset og godkendt af lejer.
Af lejekontraktens § 5 fremgår det, at den årlige leje er aftalt til 88.000 kr., som fordeler sig med 72.000 kr. til hal og med 16.000 kr. til container. Hertil kommer moms. Endvidere fremgår det, at leje reguleres én gang årligt hver 1. juli, første gang den 1. juli 2015, samt at reguleringen foretages på baggrund af udviklingen i nettoprisindekset fra april til april. Derudover fremgår det, at uanset udviklingen i nettoprisindekset forhøjes den til enhver tid gældende leje hvert år pr. 1. juli med minimum 2 % p.a.
Af § 11 om betalingstid og – sted fremgår bl.a., at alle ydelser fra lejeren betales forud hver den 1. i kvartalet.
Af lejekontraktens § 24 fremgår det, at alle aftaler, der ændrer eller supplerer kontrakten, skal være skriftlige for at være bindende.
Af den fremlagte kontoplan sammenholdt med saldobalancen for perioden 1. juli 2014 til 30. juni 2015 fremgår, at lejeindtægter fra [virksomhed4] er indgået på kontonr. [...06].
Af de fremlagte posteringer for perioden 1. juli 2015 til 30. juni 2016 fremgår følgende vedrørende kontornr. [...06]:
Dato | KontoNr | BilagsNr | Tekst | BeloebDKK |
06-08-2015 | [...06] | 28 | Faktura | -13000 |
01-10-2015 | [...06] | 71 | Faktura | -13000 |
01-01-2016 | [...06] | 86 | Faktura | -13000 |
30-03-2016 | [...06] | 123 | Faktura | -13000 |
31-03-2016 | [...06] | 135 | Kreditnota | 13000 |
01-04-2016 | [...06] | 141 | Faktura | -13000 |
Total | -52000 |
Af Danmarks Statistik (www.dst.dk) fremgår, at nettoprisindekset for 1. april 2014 til 1. april 2015 ikke overstiger 2 %.
Under sagens behandling i Skattestyrelsen har selskabet oplyst, at der er faktureret en mindre leje for at forsøge at fastholde lejer, samt at forretningen på trods heraf er lukket i 2016-2017.
Under klagebehandlingen har selskabet også oplyst, at der er tale om lejemål indgået i 2014/2015/2016, hvor man har set sig tvunget til at give et midlertidigt nedslag i lejen i en opstartsfase. Til dokumentation har selskabet fremsendt en erklæring dateret den 19. september 2018 underskrevet af selskabets repræsentant. Af denne fremgår følgende:
”Erklæring vedrørende [virksomhed4][...06].
[virksomhed4] flyttede ind i nogle ”baglokaler” uden toilet m.v.
For at imødekommer forholdet om toilet og kontor blev der fremskaffet container.
Lejer fra to personer vist nok fra Libinon og de fik aldrig gang i den forretning som de havde budgettet med.
Forretning bestod i at samle defekte hårde hvidevare og sende dem til fjernøsten.
I starten af 2014 gik det rimeligt vi måtte hjælpe med en nedsættelse af huslejen på kr. 5.000, for at kontor ikke var brugelig.
I 2014-15 havde de vanskelig ved at afsætte de indsamlede hårde hvidevare og vi måtte give en dekort på kr. 36.000 for at rede de kr. 52.000.
I 2015-16 Her er forholdet nødagtig som i 2014-15 og måtte reducere lejen med kr. 36.000.
I 2016-2017 har leje opgivet at få gang i forretning og har lukket forretningen og jeg er ikke bekendt med hvor jeg kan finde ham, så der for kan jeg ikke fremskaffe erklæring fra ham.
(...)”
Der er i forbindelse med klagen ikke indsendt yderligere dokumentation for ændringer af lejeaftalen.
[virksomhed2]
Det fremgår af lejekontrakten underskrevet den 15. og 29. maj 2006 af henholdsvis [virksomhed5] A/S som udlejer og [virksomhed2] A/S som lejer, at [virksomhed5] A/S har udlejet ca. 5.000 m2. Ifølge lejekontrakten må det lejede anvendes som oplagsplads for containere, siloer, kraner, køretøjer etc.
Endvidere fremgår det, at lejeaftalen foreløbig vedrører perioden 1. april til 1. oktober 2006. Lejemålet kan derefter af begge parter opsiges med 6 måneders varsel.
Af lejekontraktens fremgår derudover, at den årlige leje er aftalt til 72.000 kr. som opkræves forud for 3 måneder. Én gang årligt den 1. april reguleres lejen i overensstemmelse med stigningen i nettoprisindekset. Reguleringen sker i overensstemmelse med stigningen i det nævnte indeks fra december måned 2 år før til december måned året før. Forhøjelse sker første gang den 1. april 2007 i overensstemmelsen med stigningen i nettoprisindekset fra december 2005 til december 2006. Uanset den årlige udvikling i nettoprisindekset forhøjes lejen hvert år med minimum 2,5 %.
Af den fremlagte kontoplan sammenholdt med saldobalancen for perioden 1. juli 2014 til 30. juni 2015 fremgår, at lejeindtægter fra [virksomhed2] er indgået på kontonr. [...03].
Af de fremlagte posteringer for perioden 1. juli 2015 til 30. juni 2016 fremgår følgende vedrørende kontornr. [...03]:
Dato | KontoNr | BilagsNr | Tekst | BeloebDKK |
01-07-2015 | [...03] | 33 | Faktura | -18125 |
01-10-2015 | [...03] | 69 | Faktura | -20000 |
01-01-2016 | [...03] | 84 | Faktura | -20000 |
30-03-2016 | [...03] | 121 | Faktura | -20000 |
31-03-2016 | [...03] | 137 | Kreditnota | 20000 |
01-04-2016 | [...03] | 143 | Faktura | -20000 |
15-16-2016 | [...03] | 146 | Kreditnota | 4250 |
13-06-2016 | [...03] | 1024 | Fejlført dekort | -4250 |
Total | -78125 |
Af Danmarks Statistik (www.dst.dk) fremgår, at nettoprisindekset for december måned 2 år før reguleringstidspunktet til december måned året før reguleringstidspunktet ikke overstiger 2,5 % fra 2007 til 2016.
Under sagens behandling i Skattestyrelsen har selskabet oplyst, at der er tale om, at to lejer har lejet det samme areal, hvorfor man grundet uenighed var nødt til at nedsætte lejen.
Selskabet har fremsendt en erklæring dateret den 20. september 2018 underskrevet af selskabets repræsentant og en repræsentant for [virksomhed2] A/S. Af denne fremgår følgende:
”Lejer [virksomhed2] A/S
Parterne bekræfter hermed de mundtlige ændringer der er aftalt i lejeforholdet, da skat ikke vil acceptere, at [virksomhed3] ApS bruger faktura som grundlag, men kræver at det er beløb, som den skriftlig kontrakts grundlag, der skal anvendes.
Indkomståret 01.07.2015 - 30.06.2016.
Da udlejer i indkomståret laver lejeaftale med [virksomhed1], om deres samtidig anvendelse af det samme areal til deres virksomhed.
Vi erklærer samtidig, at vi ikke på nogen måde har økonomisk sammenfattende interesser, og vores aftale er derfor indgået på normal forretningsmæssig grundlag, og der således er faktureret det der kan kræves af lejer.
Derfor bekræfter nærværende, aftale den mellem [virksomhed2] A/S og [virksomhed3] ApS indgået mundtlige aftalte, om lejenedsættes med kr. 14.876 for året 01.07. 2015- 30.06.2016.”
Der er i forbindelse med klagen ikke indsendt yderligere dokumentation for ændringer af lejeaftalen.
Frisørsalon
Det fremgår af lejekontrakten underskrevet med håndskrevne rettelser den 10. september 2014 af henholdsvis [virksomhed3] A/S som udlejer og [person2] som lejer, at selskabet har udlejet 143 m2 og toiletter i alt ca. 163 m2 i selskabets ejendom beliggende [adresse1] i [by1]. Ifølge lejekontrakten skal det lejede anvendes til frisørsalon, sol og skønhedsklinik.
Det fremgår af lejekontraktens § 2, at lejer overtager det lejede den 1. november 2014. Endvidere fremgår, at lejeren over lejemålet i den stand, hvor det er og forefindes og som beset og godkendes af lejere. Derudover fremgår:
”
(...)
Der foretages følgende arbejder:
Der laves flisegulv i hele lejemålet
Der laves te køkken på væg op mod handicaptoilet i lejelandet, eller i lille rum
Håndvask ved toiletter udskiftes
Der laves to vaskepladeser.
Væg mod restaurant laves færdig.
Lofter og væge males.
Udsugning til lokale lave
Der laves skillevæg midt i lokalet
Der laves to indgangsdører
Der laves toilet i rum op mod handikaptoilet i legetandet.
Pris for de tre del anslås til kr. 17.000, det vil siger at der skal betales 8.500, Der betale med kr. 1.000 i januar og kr. 1.500 i februar til juni.
(...)”
Af lejekontraktens § 5 fremgår det, at den årlige leje er aftalt til 100.000 kr. ekskl. moms. Endvidere reguleres lejen én gang årligt hver 1. juli, første gang den 1. juli 2016. Reguleringen foretages på baggrund af udviklingen i nettoprisindekset fra april til april.
Af § 11 om betalingstid og – sted fremgår bl.a., at alle ydelser fra lejeren betales forud hver den 1. i kvartalet. Endvidere fremgår det, at betaling den 1. november 2014 sker for perioden 1. december til 31. december 2014.
Af lejekontraktens § 24 fremgår det, at alle aftaler, der ændrer eller supplerer kontrakten, skal være skriftlige for at være bindende.
Af den fremlagte kontoplan sammenholdt med saldobalancen for perioden 1. juli 2014 til 30. juni 2015 fremgår, at lejeindtægter fra frisørsalonen er indgået på kontonr. [...05].
Af de fremlagte posteringer for perioden 1. juli 2015 til 30. juni 2016 fremgår følgende vedrørende kontornr. [...05]:
Dato | KontoNr | BilagsNr | Tekst | BeloebDKK |
06-08-2015 | [...05] | 27 | Faktura | -25000 |
01-10-2015 | [...05] | 70 | Faktura | -25000 |
01-01-2016 | [...05] | 85 | Faktura | -25000 |
30-03-2016 | [...05] | 122 | Faktura | -25000 |
31-03-2016 | [...05] | 136 | Kreditnota | 25000 |
01-04-2016 | [...05] | 142 | Faktura | -25000 |
08-06-2018 | [...05] | 145 | Kreditnota | 4000 |
Hovedtotal | -96000 |
Under sagens behandling i Skattestyrelsen har selskabet oplyst, at det har taget længere tid at bygge om, samt at der er medregnet den leje, det har været muligt at få.
Under klagebehandlingen har selskabet ikke indsendt yderligere dokumentation for ændringer af lejeaftalen.
[virksomhed6] festlokale
Det fremgår af lejekontrakten underskrevet den 9. november 2014, at henholdsvis [virksomhed3] A/S som udlejer og [person3] samt [virksomhed7] v./[person4] som lejer, at [virksomhed3] har udlejet 750 m2 inkl. toiletter og gangarealer i selskabets ejendom beliggende [adresse1] i [by1]. Ifølge lejekontrakten skal det lejede anvendes til selskabslokaler.
Af lejekontraktens § 1, stk. 4 fremgår, at [virksomhed8] og [virksomhed9] skal have adgang til to omklædningsrum og gangarealer.
Det fremgår af lejekontraktens § 2, at den træder i kraft pr. 1. marts 2015 under forudsætning af, at udlejer og lejer i fællesskab får en principgodkendelse inden den 1. marts 2015. Til omkostninger herved betaler lejer kr. 10.000 kr. + moms, ved underskrift af lejeaftale. Endvidere fremgår det, at såfremt principgodkendelse ikke opnås senest den 1. marts 2015 bortfalder lejeaftalen i sin helhed.
Af lejekontraktens § 5 fremgår det, at den årlige leje er aftalt til 420.000 kr. ekskl. moms. Endvidere fremgår det, at lejen er aftalt nedsat til 300.000 kr. i perioden 1. februar 2015 til 31. januar 2016, samt nedsat til 360.000 kr. i perioden 1. februar 2016 til 31. januar 2017. Derudover fremgår det, at lejen reguleres én gang årligt hver 1. juli, første gang den 1. juli 2017.
Af § 11 om betalingstid og – sted fremgår bl.a., at alle ydelser fra lejeren betales forud hver den 1. i kvartalet. Endvidere fremgår det, at betaling 1. marts udgør leje for perioden 1. marts til 31. marts 2015 på i alt 25.000 kr., aconto el, vand og varme på 3.333 kr. samt forbrugsudgifter på 3.666 kr.
Af lejekontraktens § 24 fremgår det, at alle aftaler, der ændrer eller supplerer kontrakten, skal være skriftlige for at være bindende.
Af den fremlagte kontoplan sammenholdt med saldobalancen for perioden 1. juli 2014 til 30. juni 2015 fremgår, at lejeindtægter fra [virksomhed6] festlokale er indgået på kontonr. [...14].
Af de fremlagte posteringer for perioden 1. juli 2015 til 30. juni 2016 fremgår følgende vedrørende kontornr. [...14]:
Dato | KontoNr | BilagsNr | Tekst | BeloebDKK |
01-07-2015 | [...14] | 38 | Faktura | -75000 |
01-01-2015 | [...14] | 77 | Faktura | -75000 |
01-01-2016 | [...14] | 92 | Faktura | -75000 |
22-02-2016 | [...14] | 114 | Faktura | -10000 |
30-03-2016 | [...14] | 130 | Faktura | -85000 |
31-03-2016 | [...14] | 134 | Kreditnota | 85000 |
01-04-2016 | [...14] | 140 | Faktura | -85000 |
Total | -320000 |
Under sagens behandling i Skattestyrelsen har selskabet oplyst, at lejen er nedsat henset til, at [virksomhed8] har fået tilladelse til at låne toiletfaciliteterne bl.a. i forbindelse med stævner.
Under klagebehandlingen har selskabet også oplyst, at der er tale om lejemål indgået i 2014/2015/2016, hvor man har set sig tvunget til at give et midlertidigt nedslag i lejen i en opstartsfase. Til dokumentation har selskabet fremsendt en erklæring dateret den 20. september 2018 underskrevet af selskabets repræsentant og en repræsentant for [virksomhed6] I/S. Af denne fremgår følgende:
”
(...)
Lejer [virksomhed6]
Parterne bekræfter hermed de mundtlige ændringer der er aftalt i lejeforholdet, da skat ikke vil acceptere, at [virksomhed3] ApS bruger faktura som grundlag, men kræver at det er beløb, som den skriftlig kontrakts grundlag, der skal anvendes.
Indkomståret 01.07.2015 - 30.06.2016.
Der er indgået en aftale om nedsættelse af lejen i forhold til det kontraktmæssigt på kr. 5.000 på grund af at en anden lejer ved arrangementer skulle have adgang til toilettet og baderum, idet ulemper var større end fastsat af os og [virksomhed6].
Vi erklærer samtidig, at vi ikke på nogen måde har økonomiske sammenfattende interesser, og vores aftale er derfor indgået på normal forretningsmæssig grundlag, og der således er faktureret det der kan kræves af lejer.
Derfor bekræfter nærværende, aftale den mellem [virksomhed6] og [virksomhed3] ApS indgået mundtlige aftalte, om lejenedsættes med kr. 5.000 for året 01.07. 2014- 30.06.2015.”
Der er i forbindelse med klagen ikke indsendt yderligere dokumentation for ændringer af lejeaftalen.
Ungdomslokale
Det fremgår af lejekontrakten underskrevet den 7. april 2015 af henholdsvis [virksomhed3] A/S som udlejer og [person5] som lejer, at [virksomhed3] har udlejet 108 m2 og en andel af gang på 20 m2 i selskabets ejendom beliggende [adresse1] i [by1]. Ifølge lejekontrakten skal det lejede anvendes til mødelokaler for unge.
Det fremgår endvidere af lejekontraktens § 2, at den træder i kraft 20. april 2015, samt at der betales leje fra den 15. maj 2015.
Af lejekontraktens § 5 fremgår det, at den årlige leje er aftalt til 72.000 kr. ekskl. moms, samt at lejen frem til 30. juni 2016 er nedsat til 5.000 kr. pr. måned svarende til en leje på 60.000 kr. Endvidere fremgår det, at lejen reguleres én gang årligt hver 1. juli, første gang den 1. juli 2016.
Af § 11 om betalingstid og – sted fremgår bl.a., at alle ydelser fra lejeren betales forud hver den 1. i kvartalet.
Af lejekontraktens § 24 fremgår det, at alle aftaler, der ændrer eller supplerer kontrakten, skal være skriftlige for at være bindende.
Af den fremlagte kontoplan sammenholdt med saldobalancen for perioden 1. juli 2014 til 30. juni 2015 fremgår, at lejeindtægter fra ungdomslokalet er indgået på kontonr. [...15].
Af de fremlagte posteringer for perioden 1. juli 2015 til 30. juni 2016 fremgår følgende vedrørende kontornr. [...15]:
Dato | KontoNr | BilagsNr | Tekst | BeloebDKK |
01-07-2015 | [...15] | 39 | Faktura | -15000 |
01-10-2015 | [...15] | 76 | Faktura | -15000 |
01-01-2016 | [...15] | 89 | Faktura | -15000 |
15-02-2016 | [...15] | 111 | Kreditnota | 15000 |
31-12-2015 | [...15] | 812 | Leje fejlført | -15000 |
01-04-2016 | [...15] | 126 | Faktura | 15000 |
13-06-2016 | [...15] | 1025 | Fejlført faktura 139 | -18750 |
Hovedtotal | -48750 |
Under sagens behandling i Skattestyrelsen har selskabet ikke oplyst, hvorfor der er indtægtsført en mindre leje.
Under klagebehandlingen har selskabet også oplyst, at der er tale om lejemål indgået i 2014/2015/2016, hvor man har set sig tvunget til at give et midlertidigt nedslag i lejen i en opstartsfase. Til dokumentation har selskabet fremsendt en erklæring dateret den 23. september 2018 underskrevet af selskabets repræsentant og en repræsentant for lejeren. Af denne fremgår følgende:
”
(...)
Lejer Ungdomslokale
Parterne bekræfter hermed de mundtlige ændringer, der er aftalt i lejeforholdet, da skat ikke vil accepter at [virksomhed3] ApS bruger faktura som grundlag, men kræver at det er det beløb, som den skriftlig kontrakts grundlag, der skal anvendes.
Indkomståret 01.07. 2015 - 30.06.2016.
Der er indgået en aftale om nedsættelse af leje i forhold til det kontraktmæssige på kr. 11.250 på grund af at vi ikke kunne være færdige med den del af ombygningen af lokalerne til ungdomslokale, som det oprindelig var forudsat, da lejekontrakten blev lavet.
Vi erklærer samtidig, at vi ikke på nogen måde har økonomiske sammenfattende interesser med lejer, og aftalen er derfor indgået på normal forretningsmæssig grundlag, og der således er faktureret det der kan kræves af lejer.
Derfor bekræfter nærværende, aftale den mellem ungdomslokal og [virksomhed3] ApS indgået mundtlige aftalte, om lejenedsættelse med kr. 11.250 for året 01.07.2015 -30.06.2016.
(...)”
Selskabet har under klagebehandlingen ikke indsendt yderligere dokumentation for ændringer af lejeaftalen.
Skattestyrelsens afgørelse
Skattestyrelsen har ved den påklagede afgørelse bl.a. forhøjet selskabets skattepligtige indkomst for indkomståret 2016 med i alt 104.671 kr. eller hhv. 52.335 kr. til delperiode 1 og 52.336 kr. til delperiode 2 som vedrører manglende indtægtsførsel af lejeindtægt.
Som begrundelse for afgørelsen har Skattestyrelsen anført følgende for delperiode 1:
”
(...)
1.4
Retserhvervelsesprincippet er den almindelige hovedregel om, at en indtægt skal regnes med ved indkomstopgørelsen på det tidspunkt, hvor der er erhvervet endelig ret til den.
Princippet bygger på en fortolkning af statsskattelovens § 4, stk. 1, om "den skattepligtige samlede årsindtægter ... bestående i penge eller formuegoder af pengeværdi".
Det er altså de "årsindtægter", der er erhvervet ret til i løbet af den enkelte indkomstår, der skal beskattes dette år.
Ifølge statsskattelovens § 4, litra b, er lejeindtægter skattepligtig indkomst. Denne indkomst skal opgøres i overensstemmelse med gældende periodiseringsprincipper. I har ifølge de foreliggende lejekontrakter erhvervet ret til lejeindtægter på det tidspunkt som lejekontrakten angiver. Betalingstidspunktet er ikke afgørende for hvornår lejen skal medregnes til den skattepligtige indkomst, idet den skal medregnes for den periode den vedrører.
Det er vores opfattelse, at I skal medregne yderligere lejeindtægter, jf. nedenstående opgørelse:
[virksomhed2] ([...03]) 50 % af 14.876 kr. | 7.438 kr. |
Frisørsalon ([...05]) 50 % af 21.000 kr. | 10.500 kr. |
[virksomhed4] ([...06]) 50 % af 36.000 kr. | 18.000 kr. |
[virksomhed1] ([...12]) 50 % af 16.545 kr. | 8.272 kr. |
[virksomhed6] I/S [person6]/[person4] ([...14]) 50 % af 5.000 kr. | 2.500 kr. |
Ungdomsklub ([...15]) 50 % af 11.250 kr. | 5.625 kr. |
I alt | 52.335 kr. |
Vi har anset den manglende husleje for at være fordelt ligeligt på hver delperiode i indkomståret, hvorfor der er henført 50 % af de manglende lejeindtægter til hver delperiode.
...
Vores vurdering af jeres bemærkninger:
Vi har haft en løbende dialog vedrørende lejeindtægten og vi har i den forbindelse fremhævet en afgørelse i SKM2009.270.BR Lejeindtægt - bevisbyrde.
"Skattemyndighederne havde anset det for usandsynligt, at sagsøgeren alene havde modtaget et beløb på kr. 17.326 i årlig leje i 2003. Retten fandt det imidlertid ved de afgivning forklaringer under hovedforhandlingen og ud fra en konkret bevisvurdering godtgjort, at lejer ved indgåelsen af den nye lejeaftale alene skulle betale sagsøgerens omkostninger forbundet med den lejede ejendom svarende til en årlig lejeudgift på kr. 17.326."
Der blev i afgørelsen lagt vægt på den indgåede lejekontrakt.
I princippet er en mundtlig aftale lige så bindende som en skriftlig aftale, såfremt den kan dokumenteres.
De lejekontrakter som vi har set har stort set alle haft en § 24, stk. 1 hvoraf det fremgår "Alle aftaler, der ændrer eller supplerer denne kontrakt, skal være skriftlige for at være bindende".
Der er ikke i forbindelse med modtagelse af lejekontrakterne udarbejdet denne skriftlige ændring, der kan medføre et yderligere nedslag i lejen.
Det er vores opfattelse, at en efterfølgende skriftlig aftale kan ikke lægges til grund for nedsættelse af lejen.
Vi fastholder derfor skatteansættelsen i sin helhed vedrørende dette punkt.
(...)”
Som begrundelse for afgørelsen har Skattestyrelsen anført følgende vedrørende delperiode 2:
”
(...)
Retserhvervelsesprincippet er den almindelige hovedregel om, at en indtægt skal regnes med ved indkomstopgørelsen på det tidspunkt, hvor der er erhvervet endelig ret til den.
Princippet bygger på en fortolkning af statsskattelovens § 4, stk. 1, om ”den skattepligtige samlede årsindtægter ... bestående i penge eller formuegoder af pengeværdi”.
Det er altså de ”årsindtægter”, der er erhvervet ret til i løbet af den enkelte indkomstår, der skal beskattes dette år.
Ifølge statsskattelovens § 4, litra b, er lejeindtægter skattepligtig indkomst. Denne indkomst skal opgøres i overensstemmelse med gældende periodiseringsprincipper. I har ifølge de foreliggende lejekontrakter erhvervet ret til lejeindtægter på det tidspunkt som lejekontrakten angiver. Betalingstidspunktet er ikke afgørende for hvornår lejen skal medregnes til den skattepligtige indkomst, idet den skal medregnes for den periode den vedrører.
Det er vores opfattelse, at I skal medregne yderligere lejeindtægter, jf. nedenstående opgørelse:
[virksomhed2] ([...03]) 50 % af 14.876 kr. | 7.438 kr. |
Frisørsalon ([...05]) 50 % af 21.000 kr. | 10.500 kr. |
[virksomhed4] ([...06]) 50 % af 36.000 kr. | 18.000 kr. |
[virksomhed1] ([...12]) 50 % af 16.545 kr. | 8.272 kr. |
[virksomhed6] I/S [person6]/[person4] ([...14]) 50 % af 5.000 kr. | 2.500 kr. |
Ungdomsklub ([...15]) 50 % af 11.250 kr. | 5.625 kr. |
I alt | 52.335 kr. |
Vi har anset den manglende husleje for at være fordelt ligeligt på hver delperiode i indkomståret, hvorfor der er henført 50 % af de manglende lejeindtægter til hver delperiode.
I alt forhøjes jeres skattepligtige indkomst med manglende lejeindtægter på i alt 52.336 kr. for delperiode 2 i indkomståret 2016.
(...)”
Klagerens opfattelse
Selskabet har nedlagt påstand om, at forhøjelsen af lejeindtægterne nedsættes til 0 kr.
Til støtte for påstanden har selskabet anført følgende:
”
(...)
Påklage af ”manglende lejeindtægter”
Skattestyrelsen (herefter ”SKAT”) har ved 2 afgørelser af 1. oktober 2018 afgjort, at [virksomhed3] ApS (herefter ”selskabet”) for indkomståret 2016 skal beskattes af yderligere hhv lejeindtægter, kr. 52.335 og 52.336, jf. vedlagte afgørelser fra SKAT.
Afgørelserne vedrører 6 lejekontrakter, hvor den opkrævede leje har været mindre end det i lejekontrakten aftalte, men i overensstemmelse med udfaktureret leje. Nedsættelse af leje i forhold til lejekontrakterne er mundtligt aftalt og efterfølgende bekræftet ved skriftlige erklæringer.
Lejeopkrævning
Selskabet opkræver som udgangspunkt leje ud fra lejekontrakter ved at selskabet fremsender lejerne fakturaer på lejen kvartalsvis.
De omhandlede lejemål og aftalt nedslag
I de af afgørelserne omhandlede situationer er der tale om lejemål indgået i 2014/2015/2016, hvor selskabet har set sig tvunget til at give en midlertidig nedslag i lejen i en opstartsfase. De enkelte begrundelser fremgår af afgørelsens side 2 og efterfølgende sider og nedslaget er således givet af forretningsmæssige hensyn, herunder bl.a at lejer selvfølgelig ikke skal betale fuld pris, hvis der er mangler ved lejemålet og en planlagt ombygning ikke er færdiggjort, eller der ikke er opnået tilladelse til driften.
Nedslag er dokumenteret skriftligt
Ved fremsendelse af fakturaer på husleje finder selskabet derved at opfylde SKATs krav om at ændringer i lejens størrelse og periode er aftalt skriftligt. For en god ordens vedlægges underskrevne erklæringer om lejenedsættelse fra selskabet og de omfattede lejere. Dog skal det bemærkes at det ikke har været muligt at opsøge den ene af lejerne der har lukket sin forretning.
SKAT har ikke begrundet krav om skriftlighed
Selskabet finder dog ikke, at SKATs krav om at ændringer i lejens størrelse skal være skriftlig af SKAT er begrundet i skattepraksis. SKAT har alene henvist til at det er selskabets egne lejekontrakter som fordrer at ændringer skal foreligge skriftligt for at være bindende.
Endvidere bemærker selskabet, at selvom skriftligheden er opfyldt via føromtalte fakturaer, så er det ikke SKATs opgave at vurdere om en civilretlig aftale kan lægges ensidigt til grund for hvilken aftale en forretningsdrivende måtte have med sine kunder. Selskabet finder, at SKAT skal tage alle forhold omkring aftaler med i vurderingen og det er således selskabets opfattelse at midlertidig lejenedsættelse ikke nødvendigvis medfører en ændring af lejekontrakten.
Der er ikke udeholdte indtægter og fiktive indtægter skal ikke beskattes
Selskabet mener ikke at SKAT har løftet bevisbyrden for eller blot tilnærmelsesvist har sandsynliggjort at der skulle være forhold omkring udeholdte indtægter.
Selskabet bemærker, at det vil SKAT heller ikke kunne bevise/sandsynliggøre, da der de facto ikke er udeholdte indtægter. SKAT vil med afgørelsen beskatte fiktive indtægter, hvilket der så vidt selskabet er orienteret kun er praksis for i handel mellem interesseforbundne parter, hvor der ikke er sket afregning på armslængdevilkår. Som selskabet har understreget overfor SKAT så har hverken selskabet eller dets ultimative ejere familiemæssige eller andre afhængighedsforhold til de omhandlede lejere. Det er selskabets helt klare opfattelse at selskabet har opkrævet den leje der ud fra det forretningsmæssige grundlag kan opkræves. Selskabet finder derfor SKATs afgørelse højest mærkværdig og uden logik.
Selskabet har givet afkald på indtægten forud for retserhvervelsen.
Supplerende vil selskabet gerne henvise til principperne i SKATs juridiske vejledning C.A.1.2.1 hvoraf det fremgår at afkald på en indtægt før en retserhvervelse som udgangspunkt ikke medfører at der sker beskatning.
I de konkrete tilfælde har selskabet netop givet afkald på indtægterne før retserhvervelsen, hvilket bl.a. er dokumenteret via føromtalte fakturaer, der er udstedt med den leje som er aftalt mellem udlejer og lejer.
En ændret lejeaftale mellem uafhængige parter kan ikke uden videre tilsidesættes
Endelig vil selskabet gerne henvise til SKAT juridiske vejledning C.H.3.2.2.1 hvorunder er anført en byretsdom SKM2009.270.BR. I den pågældende sag fandt retten ikke grundlag for at tilsidesætte at skatteyder havde modtaget en mindre lejeindtægt ud fra en ændret lejekontrakt, selvom beløbet var væsentligt mindre end den oprindelige lejekontrakt. Som det fremgår af afgørelsen, så havde lejer krævet at betale en mindre leje, og dette var accepteret af udlejer, og derfor måtte den tilrettede lejekontrakt lægges til grund.
I de konkrete tilfælde har selskabet indgået aftaler med lejere om midlertidig nedslag i lejens størrelse begrundet i konkrete forhold som f.eks. udlejers og byggemyndigheders manglende færdiggørelse og godkendelse af indretninger. Selskabet mener til fulde at have dokumenteret dette overfor SKAT med lejekontrakter, fakturaer og forklaring på de nedsatte lejebeløb angivet i afgørelsen. Modsat har SKAT ikke løftet bevisbyrden for at selskabets aftaler med lejerne skulle kunne tilsidesættes.
(...)”
Landsskatterettens afgørelse
Sagen omhandler Skattestyrelsens forhøjelse af selskabets lejeindtægter for indkomståret 2016 (1. juli 2015 til 30. juni 2016).
Det fremgår af statsskattelovens § 4, at den skattepligtiges samlede årsindtægter bestående i penge eller formuegoder af pengeværdi som udgangspunkt skal betragtes som skattepligtig indkomst. Det gælder bl.a. indtægter af bortforpagtning, bortfæstning eller udleje af rørligt og urørligt gods, jf. statsskattelovens § 4, litra b.
En indkomst, som er opgjort efter statsskattelovens § 4, skal som udgangspunkt medregnes i det indkomstår, hvori der er erhvervet ret til indkomsten. For leje- og leasingindtægter gælder som udgangspunkt, at de skal medregnes indkomsten for den periode, som lejen betales for. Fra retspraksis kan der bl.a. henvises til Retten i [by2]´ dom af 21. december 2010, offentliggjort i SKM2011.38.BR.
Hvis der først er erhvervet ret til en indtægt, kan et efterfølgende afkald på at modtage indtægten som udgangspunkt ikke tillægges skattemæssig betydning. Det er derfor afgørende, om selskabet har indgået aftale om lejenedsættelse forud for de perioder, sagen vedrører. Fra retspraksis kan der henvises til Østre Landsrets dom af 10. november 1997, offentliggjort i TfS1998.5.ØLR.
[virksomhed1]
Skattestyrelsen har forhøjet selskabets lejeindtægter med i alt 16.545 kr. for indkomståret 2016.
Ud fra de foreliggende oplysninger fra kontoplanen, saldobalancen for indkomståret 2015 sammenholdt med posteringerne lægger retten til grund, at selskabet samlet har selvangivet lejeindtægter for 54.454,80 kr. i indkomståret 2016.
Af den fremlagte lejekontrakt, som træder i kraft den 1. januar 2014, fremgår det bl.a., at den årlige leje er 72.000 kr. ekskl. moms, og at lejen reguleres én gang årligt hver 1. juli, første gang den 1. juli 2014. Reguleringen foretages på baggrund af udviklingen i nettoprisindekset fra april til april. Endvidere fremgår det, at alle aftaler, der ændrer eller supplerer lejekontrakten, skal være skriftlige for at være bindende.
Ifølge Danmarks Statistik er nettoprisindekset for april 2013, 2014 og 2015 på henholdsvis 98,7, 99,6 og 100,3.
Retten finder ud fra en samlet konkret vurdering af sagens oplysninger, at det ikke er godtgjort, at der forud for retserhvervelsestidspunktet er aftalt en nedsættelse af den oprindelige aftalte leje i lejekontrakten. Retten har lagt vægt på, at der af lejekontrakten fremgår, at alle aftaler, der ændrer eller supplerer kontrakten, skal være skriftlige for at være bindende. Retten bemærker i den forbindelse, at den fremlagte erklæring er dateret efter den lejeperiode som indkomståret vedrører.
På baggrund af ovenstående finder retten, at den samlede leje for indkomståret 2016 ifølge lejekontrakten med regulering af lejen skal være 73.167,17 kr.
Den påklagede forhøjelse på 16.545 kr. ændres til 18.712 kr. (afrundet) for indkomståret 2016.
[virksomhed4]
Skattestyrelsen har forhøjet selskabets lejeindtægter med 36.000 kr. for indkomståret 2016.
Ud fra de foreliggende oplysninger fra kontoplanen, saldobalancen for indkomståret 2015 sammenholdt med posteringerne lægger retten til grund, at selskabet samlet har selvangivet lejeindtægter for 52.000 kr. i indkomståret 2016.
Af den fremlagte lejekontrakt, som træder i kraft 1. februar 2014, fremgår det bl.a., at den årlige leje er 88.000 kr. ekskl. moms, og at lejen reguleres én gang årligt hver 1. juli, første gang 1. juli 2015. Reguleringen foretages på baggrund af udviklingen i nettoprisindekset fra april til april dog altid minimum 2 %. Endvidere fremgår det, at alle aftaler, der ændrer eller supplerer lejekontrakten, skal være skriftlige for at være bindende.
Ifølge Danmarks Statistik overstiger nettoprisindekset fra april til april ikke 2 %.
Retten finder ud fra en samlet konkret vurdering af sagens oplysninger, at det ikke er godtgjort, at der forud for retserhvervelsestidspunktet er aftalt en nedsættelse af den oprindelige aftale leje i lejekontrakten. Retten har lagt vægt på, at der af lejekontrakten fremgår, at alle aftaler, der ændrer eller supplerer kontrakten, skal være skriftlige for at være bindende. Retten bemærker i den forbindelse, at den fremlagte erklæring er dateret efter den lejeperiode som indkomståret vedrører. Endvidere bemærker retten, at der er selvangivet lejeindtægter i april 2016, hvorfor lejer ikke kan antages at være lukket på dette tidspunkt.
På baggrund af ovenstående finder retten, at den samlede leje for indkomståret 2016 ifølge lejekontrakten med regulering af lejen skal være 89.760 kr.
Den påklagede forhøjelse på 36.000 kr. ændres til 37.760 kr. for indkomståret 2016.
[virksomhed2]
Skattestyrelsen har forhøjet selskabets lejeindtægter med 14.876 kr. for indkomståret 2016.
Retten lægger indledningsvist til grund, at den fremlagte lejekontrakt vedrører det påklagede lejeforhold, samt at lejeforholdet er indgået på de i lejekontrakten angivne vilkår.
Ud fra de foreliggende oplysninger fra kontoplanen, saldobalancen for indkomståret 2015 sammenholdt med posteringerne lægger retten endvidere til grund, at selskabet samlet har selvangivet lejeindtægter for 78.125 kr. i indkomståret 2016.
Af den fremlagte lejekontrakt, som træder i kraft i 2006, fremgår det bl.a., at den årlige leje er 72.000 kr., og at lejen reguleres én gang årligt den 1. april. Reguleringen sker fra december måned 2 år før til december måned året før. Forhøjelsen sker første gang den 1. april 2007. Derudover fremgår det, at lejen hvert år forhøjes minimum 2,5 % uanset den årlige udvikling i nettoprisindekset.
Ifølge Danmarks Statistik overstiger nettoprisindekset for december måned 2 år før reguleringstidspunktet til december måned året før reguleringstidspunktet ikke 2,5 %.
Retten finder ud fra en samlet konkret vurdering af sagens oplysninger, at det ikke er godtgjort, at der forud for retserhvervelsestidspunktet er aftalt en nedsættelse af den oprindelige aftalte leje i lejekontrakten. Retten bemærker, at den fremlagte erklæring er dateret efter den lejeperiode indkomståret vedrører.
På baggrund af ovenstående finder retten, at den samlede leje for indkomståret 2015 ifølge lejekontrakten med reguleringen af lejen skal være 90.480,12 kr.
Den påklagede forhøjelse på 14.876 kr. ændres således til 12.355 kr. (afrundet) for indkomståret 2016.
Frisørsalon
Skattestyrelsen har forhøjet selskabets lejeindtægter med 21.000 kr. for indkomståret 2016.
Retten lægger indledningsvist til grund, at den fremlagte lejekontrakt vedrører det påklagede lejeforhold, samt at lejeforholdet er indgået på de i lejekontrakten angivne vilkår.
Ud fra de foreliggende oplysninger fra kontoplanen, saldobalancen for indkomståret 2015 sammenholdt med posteringerne lægger retten til grund, at selskabet samlet har selvangivet lejeindtægter for 96.000 kr. i indkomståret 2016.
Af den fremlagte lejekontrakt, som træder i kraft den 1. november 2014, fremgår det bl.a., at den årlige leje er 100.000 kr. ekskl. moms., samt at alle aftaler, der ændrer eller supplerer lejekontrakten, skal være skriftlige for at være bindende.
Retten finder ud fra en samlet konkret vurdering af sagens oplysninger, at det ikke er godtgjort, at der forud for retserhvervelsestidspunktet er aftalt en nedsættelse af den oprindelige aftale leje i lejekontrakten. Retten har lagt vægt på, at der af lejekontrakten fremgår, at alle aftaler, der ændrer eller supplerer kontrakten, skal være skriftlige for at være bindende.
På baggrund af ovenstående finder retten, at den samlede leje for indkomståret 2015 ifølge lejekontrakten skal være 100.000 kr. Retten bemærker i den forbindelse, at de i lejekontrakten angive 8.500 kr., som skal betales grundet ændringer i lejemålet må anses for betalt før indkomstårets start.
Den påklagede forhøjelse på 21.000 kr. ændres således til 4.000 kr. for indkomståret 2016.
[virksomhed6] festlokaler
Skattestyrelsen har forhøjet selskabets lejeindtægter med 5.000 kr. for indkomståret 2016.
Retten lægger indledningsvist til grund, at den fremlagte lejekontrakt vedrører det påklagede lejeforhold, samt at lejeforholdet er indgået på de i lejekontrakten angivne vilkår.
Ud fra de foreliggende oplysninger fra kontoplanen, saldobalancen for indkomståret 2015 sammenholdt med posteringerne lægger retten endvidere til grund, at selskabet samlet har selvangivet lejeindtægter for 320.000 kr. i indkomståret 2016.
Af den fremlagte lejekontrakt, som træder i kraft pr. 1. marts 2015 under forudsætning af en principgodkendelse, fremgår det bl.a., at den årlige leje er nedsat til 300.000 kr. i perioden 1. februar 2015 til 31. januar 2016, samt nedsat til 360.000 kr. i perioden 1. februar 2016 til 31. januar 2017. Endvidere fremgår, at såfremt principgodkendelsen ikke opnås senest den 1. marts 2015 bortfalder lejeaftalen i sin helhed. Derudover fremgår det, at alle aftaler, der ændrer eller supplerer lejekontrakten, skal være skriftlige for at være bindende.
Retten finder ud fra en samlet konkret vurdering af sagens oplysninger, at det ikke er godtgjort, at der forud for retserhvervelsestidspunktet er aftalt en nedsættelse af den oprindelige aftale leje i lejekontrakten. Retten har lagt vægt på, at der af lejekontrakten fremgår, at alle aftaler, der ændrer eller supplerer kontrakten, skal være skriftlige for at være bindende. Retten bemærker i den forbindelse, at den fremlagte erklæring er dateret efter den lejeperiode som indkomståret vedrører.
Den påklagede forhøjelse på 5.000 kr. for indkomståret 2016 stadfæstes således.
Ungdomslokale
Skattestyrelsen har forhøjet selskabets lejeindtægter med 11.250 kr. for indkomståret 2016.
Retten lægger indledningsvist til grund, at den fremlagte lejekontrakt vedrører det påklagede lejeforhold, samt at lejeforholdet er indgået på de i lejekontrakten angivne vilkår.
Ud fra de foreliggende oplysninger fra kontoplanen, saldobalancen for indkomståret 2015 sammenholdt med posteringerne lægger retten til grund, at selskabet samlet har selvangivet lejeindtægter for 48.750 kr. i indkomståret 2016.
Af den fremlagte lejekontrakt, som træder i kraft 20. april 2015 og hvor der betales leje fra 15. maj 2015, fremgår bl.a., at den årlige leje er 72.000 kr. ekskl. moms, samt at lejen frem til 30. juni 2016 er nedsat til 5.000 kr. pr. mdr. Endvidere fremgår, at alle aftaler, der ændrer eller supplerer lejekontrakten, skal være skriftlige for at være bindende.
Retten finder ud fra en samlet konkret vurdering af sagens oplysninger, at det ikke er godtgjort, at der forud for retserhvervelsestidspunktet er aftalt en nedsættelse af den oprindelige aftale leje i lejekontrakten. Retten har lagt vægt på, at der af lejekontrakten fremgår, at alle aftaler, der ændrer eller supplerer kontrakten, skal være skriftlige for at være bindende. Retten bemærker i den forbindelse, at den fremlagte erklæring er dateret efter den lejeperiode som indkomståret vedrører.
Den påklagede forhøjelse på 11.250 kr. for indkomståret 2016 stadfæstes.