Kendelse af 26-02-2019 - indlagt i TaxCons database den 24-03-2019

Sagen vedrører et bindende svar om, hvorvidt afståelsen af en ejendom på 7,055 ha. kan ske skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Klageren anmodede SKAT om bindende svar på følgende spørgsmål:

”Kan SKAT bekræfte, at ejendommen beliggende [adresse1], [by1] kan sælges skattefrit efter reglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1?”

Skattestyrelsen har besvaret det stillede spørgsmål med et ”NEJ”.

Landsskatteretten stadfæster Skattestyrelsens afgørelse

Faktiske oplysninger

Klagerens repræsentant anmodede på vegne af klageren SKAT om bindende svar.

Det fremgår af anmodningen om bindende svar:

”For [person1] (Cpr-nummer [...]), [adresse1], [by1], skal vi anmode om bindende svar på nedenstående spørgsmål på en påtænkt disposition.

Spørgsmål

Kan SKAT bekræfte, at ejendommen beliggende [adresse1], [by1] kan sælges skattefrit efter reglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1?

Baggrund og faktiske forhold

Ejendommen omfatter et jordtilliggende på i alt 70.550 m2.

På ejendommen findes et stuehus med et samlet bygningsareal på 387 m2, bestående af beboelse på 329 m2 (heraf 143 m2 tageetage), udestue på 33 m2 samt bryggers (udhus) på 25 m2. Benævnt som bygning 1 på BBR-meddelelsen. Derudover findes der på ejendommen en garage på 68 m2, som er sammenbygget med stuehuset – Benævnt som bygning 3 (udhus) på BBR-medelelsen.

Ejendommen er i 1973 købt som landbrugsejendom for 200.000 kr. og købesummen er ikke fordelt på ejendommens bestanddele.

Ejendommen består af et enkelt matrikelnummer, nærmere bestemt matrikel nummer [...1] [...], [by2] sogn, som er på 7,0550 HA, og er i Geodatastyrelsen noteret som landbrugsejendom.

[person1] har i perioden 1973-1987 i meget begrænset omfang for egen regning og risiko drevet jorden, som nu er bortforpagtet for et årligt beløb på 14.000 kr., hvortil det er oplyst, at det er forpagteren, der oppebærer hektarstøtten. [person1] har i ejertiden haft fuldtidsarbejde og nu folkepensionist. Ejendommen har tjent og tjener fortsat til bolig for [person1] og hendes ægtefælle [person2].

Ejendommen, der må betegnes som en ”lystejendom”, er beliggende i landzone, og der er ingen aktuelle lokalplaner for inddragelse i byzone eller sommerhusområde, og dermed er der ingen mulighed for udstykning af en eller flere byggegrunde fra ejendommen.

Ejendommen har i hele ejertiden været vurderet som landbrugsejendom, og ved den seneste ejendomsvurdering, som er pr. 1. oktober 2016, udgør den samlede ejendomsværdi 2.650.000 kr., heraf grundværdi 321.900 kr. og heraf ejerboligværdi 1.722.700 kr. inkl. grundværdi på 4.500 kr.

Vores opfattelse

Det er vores opfattelse, af spørgsmålet kan besvares med JA.

Begrundelse

Udgangspunktet er, at salg af ejendomme er omfattet af bestemmelserne i ejendomsavancebeskatningsloven (EBL), når næring med salg af fast ejendom udelukkes.

Efter EBL § 1 medregnes fortjeneste ved afståelse af fast ejendom til den skattepligtige indkomst. Fortjeneste ved afståelse af én- eller tofamilieshuse og ejerlejligheder skal dog efter EBL § 8 ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter § 8, stk. 1. Med hensyn til én- og tofamilieshuse gælder denne fritagelse dog kun hvis:

Efter EBL § 8 kan boligejendomme, som har et grundareal der er større end 1.400 m2 således sælges skattefrit, når der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke kan udstykkes én eller flere grunde fra ejendommen til selvstændig bebyggelse.

Blandet benyttede ejendomme, herunder landbrugsejendomme, beskattes som udgangspunkt efter regelsættet i EBL § 9, hvor alene den del af fortjenesten der kan henføres til stuehuset/ejerboligen der er skattefri, forudsat, at betingelserne i EBL § 9, stk. 2 er opfyldt.

I praksis kan visse mindre landbrugsejendomme sælges skattefrit, efter parcelhusreglen i EBL § 8, da det er en ejendoms faktiske benyttelse på afståelsestidspunktet – og ikke ejendommens vurderingsmæssige status – der er afgørende for den skatteretlige kvalifikation efter ejendomsavancebeskatningsloven.

Det faktum, at en del af jorden har været bortforpagtet medfører ikke, at ejendommen skal anses for en erhvervsmæssigt drevet landbrugsejendom, jf. landsskatteretten kendelse herom, offentliggjort i SKM2003.442.LSR (TfS 2003.838).

Da [person1] har anvendt ejendommen til privat beboelse og ikke har drevet erhverv på ejendommen, er det vores opfattelse, at salget er skattefrit med hjemmel i EBL § 8, da ejendommen er beliggende i landzone uden aktuelle udstykningsplaner og uden identitet af at være en landbrugsejendom.”

Videre fremgår det af de faktiske forhold i Skattestyrelsens bindende svar:

”[person1] ejer ejendommen beliggende [adresse1], [by1], som er købt pr. 9. november 1973. Ejendommen er ved den seneste offentlige vurdering pr. 1. oktober 2016 vurderet som bebygget landbrug med et jordtilliggende på 7,0550 ha. Ejendomsværdien udgør 2.650.000 kr., heraf stuehusværdi 1.722.700 kr.

Det fremgår endvidere af de foreliggende oplysninger, at ejendommen ved den offentlige vurdering pr. 1. januar 1999 fik ændret benyttelseskoden fra 05 (bebygget landbrug) til 01 (beboelse). Efter ejers klage over vurderingen blev benyttelseskoden ændret tilbage til 05 (bebygget landbrug) ved den offentlige vurdering pr. 1. januar 2002. Ejendommen har ved efterfølgende vurderinger været vurderet med benyttelseskode 05 (bebygget landbrug).

Ifølge det centrale personregister (CPR) har [person1] haft bopæl på ejendommen i en længere årrække.”

SKATs ejendomsvurdering har besigtiget klagerens ejendom den 5. juni 2018, og er i forbindelse hermed kommet med følgende udtalelse:

”Beskrivelse af ejendommen

Ejendommen er beliggende lidt udenfor [by1], med ca. 15 km. til [by3] og 20 km. fra [by4] og tæt på motorvejsnettet. I rolige og naturskønne omgivelser.

Ejendommen er vurderet som en landbrugsejendom med et jordtilliggende på 7,0550 ha. Heraf bliver ca. 6 ha. bortforpagtet. Der er tale om grovsandet jord, som plejer at blive dyrket med korn, men som i år henligger i græs. Restarealet er bygningsparcel og stor parklignende have med høje træer, lille sø og havepavillon.

Ejendommen er opført i 1921 og renoveret af flere omgange. Senest i 2004, hvor der blev tilbygget et stort atelier/gildesal. Samtidig blev der lavet nyt køkken og toilet/bad. Der er et bebygget areal på 244 m², heraf er der et indbygget udhus på 25 m² og en indbygget udestue på 33 m². Hertil kommer udnyttet 1. sal på 143 m². I alt 329 m² bolig.

Boligen er pænt vedligeholdt, meget charmerende med mange hyggekroge, hvidmalede lofter og klinker på gulvet. Flot lysindfald i huset. I den nye del er der loft til kip og vinduer fra gulv til loft. 1. salen i den nye del er lavet som hems, hvor man kan kigge ned i stueplan. Flot udsigt til haven. Flere terrasser omkring huset.

Alt i alt en rigtig dejlig ejendom med herlighedsværdi og mange muligheder. Attraktiv beliggenhed tæt på [by3], [by4] og motorvejsnettet, men samtidig i rolige naturskønne omgivelser.

Udtalelse

På baggrund af ovenstående oplysninger, skønner vi, at ejendommen er korrekt vurderet som landbrugsejendom, idet den landbrugsmæssige udnyttelse af ejendommen ikke kan anses for at være helt underordnet i forhold til boligen.

Ved vurderingen har vi lagt vægt på jordarealets størrelse samt den faktiske landbrugsmæssige udnyttelse heraf. Der er også lagt vægt på, at det følger af praksis, at ejendomme med et jordtilliggende på mere end 5,5 ha., normalt anses for at være en landbrugsejendom.”

Ejendommen er beliggende i landzone, og er på nuværende tidspunkt ikke solgt eller sat til salg.

Skattestyrelsens afgørelse

Skattestyrelsen har besvaret det stillede spørgsmål med et ”NEJ”.

Skattestyrelsen har som begrundelse herfor anført:

”Generelt:

Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens (EBL) § 1, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

Ejendomme, der på afståelsestidspunktet helt eller delvis benyttes til landbrug, er omfattet af EBL § 9, stk. 1, hvorefter stuehuset med tilhørende grund og have kan sælges skattefrit når visse betingelser er opfyldt.

Såfremt ejendommen er et en- eller tofamiliehus kan hele ejendommen, når visse betingelser er opfyldt, sælges skattefrit i henhold til reglerne i EBL § 8, stk. 1 (parcelhusreglen).

En skattefri afståelse af et stuehus til en landbrugsejendom eller en en- og tofamiliesejendom er betinget af, at ejendommen har tjent som bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvor ejendommen har været ejet. Endvidere er det en betingelse, at ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m2 eller at der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse, eller at udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Konkret:

Ved det påtænkte salg af ejendommen beliggende [adresse1], [by1] anses alle forudsætninger for et skattefrit salg af stuehuset efter EBL § 9, stk. 1 for opfyldt såfremt betingelserne i lovens § 8, stk. 1, nr. 2 eller 3 kan opfyldes.

Spørgsmålet er imidlertid om ejendommen kan anses for et parcelhus og dermed være omfattet af skattefritagelsen efter EBL § 8, stk. 1.

Såfremt ejendommen er vurderet som landbrug m.v. (benyttelseskode 05), men burde have været vurderet som beboelsesejendom ((benyttelseskode 01) vil ejendommens vurderingsmæssige status som landbrug på afståelsestidspunktet ikke være afgørende for, om ejendommen er omfattet af lovens § 8, stk. 1, eller af § 9, stk. 1. Det afgørende er derimod, om det kan bevises, at ejendommen på afståelsestidspunktet ikke længere bliver benyttet til landbrug men til beboelse, jf. herved Østre Landsrets dom af 30. januar 2002, refereret i Tidsskrift for Skatteret 2003.137 og kommenteret af Skatteministeriet i SKM2003.11.DEP. I den konkrete sag blev ejendommen anset for omfattet af EBL § 8 selvom den på afståelsestidspunktet var vurderet som landbrugsejendom. Ved afgørelsen blev der lagt vægt på,

Ejendommen [adresse1], [by1] er ved den seneste ejendomsvurdering 1. oktober 2016 vurderet som en landbrugsejendom med et jordtilliggende på 7,0550 ha. Hvis ejendommen som påstået ikke er en landbrugsejendom, er det ejeren, der har bevisbyrden og som derfor skal dokumentere/sandsynliggøre hvis det ikke er tilfældet.

Ud fra en samlet konkret vurdering anser Skattestyrelsen ejendommen [adresse1], [by1] for at være en landbrugsejendom og derfor ikke omfattet af fritagelsesbestemmelsen i EBL § 8, stk. 1. Til støtte herfor henvises til følgende,

Ejendommen beliggende [adresse1], [by1] kan derfor ikke sælges skattefrit efter EBL § 8, stk. 1, hvorfor det stillede spørgsmål besvares med ’NEJ’.”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at Skattestyrelsens bindende svar skal ændres, således at det bekræftes, at [person1] ved salg af sin ejendom [adresse1] i [by1] kan støtte ret på bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens§ 8, stk. 1, og at fortjenesten ved salget af ejendommen på dette grundlag er fritaget for avancebeskatning.

Som begrundelse herfor har klagerens repræsentant anført:

”Udgangspunktet er, at beskatningen ved salg af fast ejendom er reguleret af bestemmelserne i ejendomsavancebeskatningsloven (EBL), når næring med salg af fast ejendom udelukkes.

Efter EBL § 1 medregnes fortjeneste ved afståelse af fast ejendom til den skattepligtige indkomst.

Med hjemmel i EBL § 8 skal fortjeneste ved afståelse af en- eller tofamilieshuse og ejerlejligheder dog efter ikke beskattes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter§ 8, stk. 1. Med hensyn til en- og tofamilieshuse gælder denne fritagelse dog kun hvis:

Efter EBL § 8 kan boligejendomme, som har et grundareal der er større end 1.400 m2 således sælges skattefrit, når der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke kan udstykkes en eller flere grunde fra ejendommen til selvstændig bebyggelse.

Blandet benyttede ejendomme, herunder landbrugsejendomme, beskattes som udgangspunkt efter regelsættet i EBL § 9, hvor alene den del af fortjenesten der kan henføres til stuehuset, er skattefri, forudsat, at betingelserne i EBL § 9, stk. 2 er opfyldt.

I praksis kan visse mindre landbrugsejendomme sælges skattefrit, efter parcelhusreglen i EBL § 8, da det er en ejendoms faktiske benyttelse på afståelsestidspunktet - og ikke ejendommens vurderingsmæssige status - der er afgørende for den skatteretlige kvalifikation efter ejendomsavancebeskatningsloven.

Det faktum, at en del af jorden har været bortforpagtet, medfører ikke, at ejendommen skal anses for en erhvervsmæssigt drevet landbrugsejendom, jf. landsskatteretten kendelse herom, offentliggjort i SKM2003.442.LSR (TfS 2003.838).

Da [person1] har anvendt ejendommen til privat beboelse og ikke har drevet erhverv på ejendommen, er det vores klare opfattelse, at salget er skattefrit med hjemmel i EBL § 8, da ejendommen er beliggende i landzone uden aktuelle udstykningsplaner og uden identitet af at være en landbrugsejendom.

Skattestyrelsen har i det bindende svar lagt til grund, at ejendommen ud fra en konkret vurdering skal anses for at være en landbrugsejendom.

Dette synspunkt har vi bestridt i høringsfasen, hvor vi blandt andet har gjort gældende, at ejendommen efter vores bedste overbevisning ikke skal kvalificeres som en landbrugsejendom, da der skal lægges vægt på, om boligmomentet eller landbrugselementet vejer tungest.

Skattestyrelsen har besigtiget ejendommen og er nået frem til den konklusion, at ejendommen skal kvalificeres som en landbrugsejendom til trods for, at Skattestyrelsens beskrivelse klart identificerer, at boligmomentet vejer tungest.

[person1]s forestående salg af ejendommen vil imidlertid finde sted efter den 1/1 2018, hvorved den nye ejendomsvurderingslover trådt i kraft og har virkning. Bestemmelsen i EBL § 9, stk. 1 er ny affattet som en konsekvens af ejendomsvurderingsloven, og det følger af den nye affattelse af bestemmelsen, at en blandet benyttet ejendom på landet falder ind under bestemmelsen i § 9, hvis ejendommen vil blive anset for en landbrugsejendom.

I bemærkningerne til § 3 i den nye ejendomsvurderingslov fremgår det, at den hidtidige praksis, hvor en ejendom på op til 5,5 hektar som udgangspunkt ikke skal kvalificeres som en landbrugsejendom, ikke er videreført. I forlængelse heraf er det anført, at kategoriseringen af en ejendom som beboelsesejendom eller landbrugsejendom alene bero på en samlet bedømmelse af ejendommens forhold, herunder om beboelsesmomentet eller landbrugsmomentet vejer tungest.

Efter vores bedste overbevisning kan landbrugselementet ikke veje tungest, når faktum er, at ejendommen er på 7,0550 hektar, hvor cirka 6 hektar er bortforpagtet for et årligt beløb på 14.000 kr.

Da ejendommen [adresse1] i [by1] således ikke vil udgøre en landbrugsejendom efter ejendomsvurderingsloven, er det vores klare opfattelse, at fortjenesten ved [person1]s påtænkte salg af ejendommen vil være omfattet af EBL § 8, og dermed er skattefrit, da ejendommen har tjent til bolig for [person1] og hendes ægtefælle og da der ikke fra ejendommen kan ske udstykning af en eller flere grunde til selvstændig bebyggelse.”

Klagerens repræsentant er fremkommet med følgende bemærkninger til SKATs forslag til bindende svar:

”Vi har modtaget forslag til bindende svar for [person1], hvor det fremgår, at SKAT ikke har til hensigt at svare bekræftende på, at [person1] kan sælge sin ejendom beliggende [adresse1] i [by1] skattefrit efter reglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Vi kan meddele, at vi fortsat er af den opfattelse, at [person1] kan sælge ejendommen skattefrit efter reglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, da ejendommen ikke kan kvalificeres som en landbrugsejendom, men som en “lystejendom”, der er beliggende i landzone uden aktuel udstykningsmulighed.

Det følger af sagsfremstillingen, at SKATs ejendomsvurderingsafdeling har besigtiget ejendommen den 5, juni 2018, og at vurderingsafdelingen har beskrevet ejendommen som en dejlig ejendom med herlighedsværdier med mange muligheder, og med attraktiv beliggenhed i rolige naturskønne omgivelser, hvorpå et areal på cirka 6 hektar er bortforpagtet.

Vi forstår ikke, at vurderingsafdelingen på dette grundlag kan nå frem til den konklusion, at ejendommen er korrekt vurderet som landbrugsejendom, og at den landbrugsmæssige udnyttelse af ejendommen ikke kan anses for at være helt underordnet i forhold til boligen.

Det fremgår endvidere af sagsfremstillingen, at det er ejeren af ejendommen, der skal dokumentere/sandsynliggøre, at ejendommen ikke er en landbrugsejendom.

Hertil kan vi svare, at ret beset, og som beskrevet af vurderingsmyndigheden, er ejendommen efter vores bedste overbevisning en “lystejendom” og ikke en landbrugsejendom, da bortforpagtningen af de cirka 6 hektar jord for cirka 14.000 kr. årligt, som må betragtes som ganske uvæsentligt, ikke kan kvalificeres som egentlig landbrugsbedrift, men udelukkende har karakter af den mest hensigtsmæssige og lønsomme pasning og pleje af ejendommens jordtilliggende.

Vi må tillige henvise til, at ejendommen de facto har været vurderet som beboelsesejendom i perioden fra 1999-2001, og at det er vores klare opfattelse, at det er en fejl, at vurderingsmyndigheden tilbage i 2002 accepterede at vurdere ejendommen som en landbrugsejendom.

Det er således fortsat vores opfattelse, at det er den faktiske benyttelse på afståelsestidspunktet, der er afgørende for, om en ejendom kan henføres til et skattefrit salg med hjemmel i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, og at det er af underordnet betydning, om den dyrkede agerjord er på 6 hektar eller under 5,5 hektar, da ejendomme på denne størrelse ikke har karakter af landbrugsvirksomheder, og da SKAT i sager med underskud på egenhændig drift af sådanne ejendomme har indtaget det synspunkt, at der ikke er tale om erhvervsmæssig virksomhed.

Vi kan endvidere henvise til afsnittet om “Mindre landbrugsejendomme — skattefritagelse efter parcelhusreglen i EBL § 8 eller stuehusreglen i EBL § 9” i kapitel C.H.2.1.15.5 i Den juridiske Vejledning, hvor det fremgår, at formodningen om, at ejendomme på over 5,5 hektar vil blive vurderet som landbrugsejendomme, ikke skal videreføres efter den nye vurderingslov, som er trådt i kraft den 1, januar 2018, og hvor det samtidig anføres, at det alene vil bero på en samlet bedømmelse af ejendommens forhold, herunder om beboelsesmomentet eller landbrugsmomentet vejer tungest.

Ejendommen [adresse1] i [by1] anvendes i overvejende grad til beboelse. Bortforpagtningen af de cirka 6 hektar landbrugsjord for en årlig afgift på 14.000 kr., kan efter vores opfattelse ikke bevirke, at landbrugsmomentet på ejendommen vejer tungest.

Efter vores bedste overbevisning bør det stillede spørgsmål besvares med JA.”

Klagerens repræsentant er kommet med følgende bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsen:

”Det fremgår af udtalelsen, at Skattestyrelsen påpeger, at vi ikke har anført et korrekt faktum vedrørende den offentlige ejendomsvurdering af [person1]s ejendom, [adresse1] i [by1].

Vi er klar over, at ejendommen for knapt 20 år blev omvurderet fra kategorien "landbrugsejendom" til kategorien "beboelsesejendom", og at [person1] påklagede den stedfundne omvurdering, hvor hun fik medhold i, at ejendommen fortsat kunne være vurderet i kategorien "landbrugsejendomme".

Vi finder denne detalje for uvæsentlig og uden betydning for sagsbehandlingen i Skatteankestyrelsen.

Den nedlagte påstand fastholdes.”

Klagerens repræsentant er fremkommet med følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag til afgørelse:

”Bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag til afgørelse

Hermed fremsendes bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag til afgørelse af 3. december 2018 i klagen til Landsskatteretten for [person1].

Det fremgår af udtalelsen, at Skatteankestyrelsen indstiller, at Landsskatteretten stadfæster Skattestyrelsens afgørelse om, at [person1] ikke kan sælge sin ejendom beliggende [adresse1], [by1] skattefrit efter reglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8.

Som begrundelse har Skatteankestyrelsen anført, at [person1]s ejendom skal kvalificeres som en landbrugsejendom og ikke som en beboelsesejendom, da det af ejendomsvurderingslovens § 81, stk. 3 fremgår, at vurderinger i den hidtidige lovgivning (vurderingsloven) er gældende, indtil vurdering efter ejendomsvurderingsloven er foretaget.

Den kendsgerning, at Folketinget i to omgange har udsat vurderingerne efter ejendomsvurderingsloven ændrer ikke på det faktum, at kapitalgevinster på faste ejendomme skal beskattes efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, som ændret ved § 9, nr. 4 i lov nr. 688 af 8. juni 2017, at første punktum i ejendomsavancebeskatningslovens§ 9, stk. 1 er ændret, hvorefter det alene er ejendomme, som på afståelsestidspunktet anses for at for landbrugs- eller skovejendomme efter ejendomsvurderingsloven, der skal være omfattet af§ 9.

Den ovenfor anførte ændring af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 1. punktum, er, jf. § 22, stk. 1 i lov nr. 688 af 8. juni 2017, trådt i kraft (og har virkning) fra og med den 1. januar 2018.

Da [person1]s påtænkte salg af ejendommen ligger efter den 1. januar 2018 og da ændringen i ejendomsavancebeskatningslovens§ 9 har virkning fra og med den 1. januar 2018, kan [person1] efter vores opfattelse støtte ret på den nugældende ordlyd af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 1. punktum.

I bemærkningerne til § 3 i ejendomsvurderingsloven fremgår det, at den hidtidige praksis ikke er videreført, og at kategoriseringen af ejendom som "beboelsesejendom" eller "landbrugsejendom" alene beror på en samlet bedømmelse af ejendommens forhold, herunder om boligmomentet eller landbrugselementet vejer tungest.

Da boligmomentet vejer tungest, udgør ejendommen efter ejendomsvurderingsloven ikke en landbrugsejendom på afståelsestidspunktet.

Hvis det forholder sig sådan, at det fortsat er kategoriseringen i den ophørende vurderingslov der skal lægges til grund for den skatteretlige kvalifikation indtil en vurdering efter ejendomsvurderingsloven er bekendtgjort, må vi alligevel påpege den gamle sag for knapt 20 år siden, hvor [person1]s ejendom blev ændret fra "landbrugsejendom" til "beboelsesejendom". Efter vores opfattelse skulle [person1] på daværende tidspunkt ikke have haft medhold i klage i, at ejendommen kunne kvalificeres for en landbrugsejendom.

Efter vores opfattelse er ejendommen derfor en lystejendom med karakter af beboelsesejendom omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, hvorved avancen er skattefri, når henses til, at grundarealet er på 7,0550 hektar uden aktuel udstykningsmulighed.

På dette grundlag er vi ikke enige i Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse i sagen.

Den nedlagte påstand og anmodningen om retsmøde fastholdes.”

Landsskatterettens afgørelse

Det fremgår af § 81 i lov nr. 654 af 8. juni 2017, ejendomsvurderingsloven:

”§ 81. Loven træder i kraft den 1. januar 2018.

Stk. 2. Lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013, ophæves.

Stk. 3. Vurderinger foretaget i medfør af hidtidig lovgivning gælder, indtil vurdering efter denne lov er foretaget.”

Ejendomsvurderingsloven trådte i kraft den 1. januar 2018, jf. ejendomsvurderingslovens § 81, stk. 1.

Det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 81, stk. 3, at vurderinger foretaget i medfør af hidtidig lovgivning er gældende, indtil vurdering efter ejendomsvurderingsloven er foretaget.

Af bemærkningerne til ejendomsvurderingslovens § 81, stk. 3, fremgår, at de vurderinger og ansættelser, der i medfør af gældende lovgivning er foretaget, kan hermed anvendes til de formål, der er foreskrevet i lovgivningen, indtil nye vurderinger er foretaget efter denne lov, jf. lovforslag nr. L 211, forslag til ejendomsvurderingsloven, fremsat den 3. maj 2017.

Klagerens ejendom, som er beliggende [adresse1], [by1], er ved den seneste offentlige vurdering i 2016 vurderet som bebygget landbrug, benyttelseskode 05, efter dagældende vurderingslov. Ejendommen har et samlet areal på 7,055 ha.

Der er ikke foretaget en vurdering af klagerens ejendom efter reglerne i ejendomsvurderingsloven.

Retten finder derfor, at ejendommens nuværende offentlige vurdering fra 2016 som bebygget landbrug, benyttelseskode 05, efter den dagældende vurderingslov, er gældende, jf. ejendomsvurderingslovens § 81, stk. 3.

Det medfører, at retten ved vurderingen af, hvorvidt ejendommen kan afstås skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, skal foretage en vurdering af ejendommen ud fra reglerne i den dagældende vurderingslov samt den gældende retspraksis herfor.

Der er tale om en påtænkt disposition, idet ejendommen endnu ikke er solgt eller sat til salg.

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, skal fortjeneste ved salg af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal dog ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, 1. pkt.

Med hensyn til en- og tofamilieshuse, der har tjent som bolig for ejeren ellers denne husstand, gælder fritagelsen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, kun såfremt ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m², eller at der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, 2. pkt., nr. 1 og 2.

Ejendommen [adresse1], [by1], har et samlet areal på 7,055 ha., hvoraf de 6 ha. er bortforpagtet, og er ifølge den offentlige vurdering fra 2016, vurderet som bebygget landbrug, med benyttelseskode 05.

Ejendommen er beliggende i landzone. Der er ikke fremlagt udstykningserklæring fra kommunen.

Det er ved vurderingen af, om en ejendom kan sælges skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, afgørende om ejendommen på afståelsestidspunktet har landbrugsmæssig karakter, det vil sige benyttes til landbrugsmæssig drift, eller om ejendommen primært benyttes som beboelsesejendom. Det er ejendommens faktiske anvendelse på afståelsestidspunktet der er afgørende, og ikke den vurderingsmæssige, jf. Østre Landsrets dom af 30. januar 2002, offentliggjort i TfS 2003.137 Ø, kommenteret af Skatteministeriets departement i SKM2003.11.DEP.

Det er således en forudsætning for, at en ejendom kan omfattes af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, at der ikke drives landbrugsmæssig aktivitet fra ejendommen på afståelsestidspunktet, idet ejendommen, såfremt der er landbrugsmæssig aktivitet, bevarer sin karakter af landbrugsejendom, jf. SKM2003.11.DEP.

Klageren har selv drevet jorden landbrugsmæssigt i perioden fra 1973 til 1987, hvorefter klageren bortforpagtede 6 ha. af jorden ud af ejendommens samlede jordtilliggende på 7,055 ha. Den årlige indtægt for bortforpagtningen udgør 14.000 kr., og det er forpagteren der oppebærer hektarstøtte herfor. Det bortforpagtede jordareal på 6 ha. bliver drevet som dyrkede agerjord, hvorfor jorden på ejendommen drives landbrugsmæssigt.

Retten finder derfor, at 6. ha. af jorden på ejendommen [adresse1], [by1], på nuværende tidspunkt drives landbrugsmæssigt aktivt ved bortforpagtning.

Bedømmelsen af ejendommens karakter skal foretages på afståelsestidspunktet.

I vurderingen af, om en ejendom skal vurderes som landbrugsejendom eller beboelsesejendom tillægges det ingen betydning, om det er ejeren selv der forestår driften af jorden, eller om driften af jorden sker ved bortforpagtning.

I den konkrete bedømmelse af, om en ejendom skal anses for landbrugsmæssigt benyttet, inddrages følgende momenter som stuehusets karakter, standard og værdimæssige dominans i forhold til den samlede ejendom; størrelsen og boniteten af ejendommens jordtilliggende; driftsbygningernes omfang, indretning og landbrugsmæssige benyttelse; og intensiteten ved den jordbrugsmæssige udnyttelse af ejendommen og den landbrugsmæssige udnyttelse af ejendommen i øvrigt.

I situationer hvor en ejendoms arealtilliggende er mindre end 5,5 ha, eller den landbrugsmæssige udnyttelse af ejendommen er helt underordnet i forhold til beboelsen, vil ejendommen som udgangspunkt blive vurderet som en beboelsesejendom, og ikke som en landbrugsejendom. Modsat vil en ejendom med et arealtilliggende på mere end 5,5 ha, der drives landbrugsmæssigt, som udgangspunkt blive vurderet som en landbrugsejendom, jf. bl.a. Retten i [by5] dom af 13. maj 2008, offentliggjort i SKM 2008.464.BR, og Landsskatterettens kendelse af 23. juni 2000, offentliggjort i TfS 2000.707 LSR.

Det er rettens vurdering, at ejendommen [adresse1], [by1], skal vurderes som en landbrugsejendom. Grunden hertil er, at ejendommen har et samlet jordtilliggende på 7,055 ha., hvoraf de 6 ha. af jorden bliver bortforpagtet, og giver en årlig indtægt på 14.000 kr., at jorden på ejendommen bliver drevet landbrugsmæssigt af forpagteren, og at den landbrugsmæssige udnyttelse af ejendommen ikke kan anses for at være underordnet i forhold til ejendommens samlede størrelse og beboelsesmoment, jf. Landsskatterettens kendelse af 13. oktober 2011, offentliggjort i SKM2012.176.LSR, og Landsskatterettens kendelse af 23. juni 2000, offentliggjort i TfS 2000.707 LSR.

I nærværende sag lægger retten særligt vægt på, at 6 ha. ud af 7,055 ha. af ejendommens jordtilliggende, det vil sige 85 %, bliver landbrugsmæssigt drevet af forpagteren på nuværende tidspunkt, og at ejendommen har et jordtilliggende på mere end 5,5 ha, hvilket som udgangspunkt medfører, at ejendommen skal henføres til landbrugsmæssig benyttelse, jf. TfS 2000.707 LSR.

Retten finder ikke, at ejendommen har mistet sin karakter af landbrugsejendom, idet jordarealerne bliver benyttet til landbrugsmæssig drift. Henset til den nuværende anvendelse og vurdering som landbrugsejendom, opfylder ejendommen ikke betingelserne for at blive omfattet af skattefritagelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8.

Retten skal til Landsskatterettens kendelse af 13. august 2003, offentliggjort i SKM2003.442.LSR, bemærke, at ejendommens vurderede areal var på ca. 4,45 ha, hvoraf 25 % af arealet var fredet, og at jorden i ejerperioden havde været bortforpagtet for 4.800 kr. pr. år. Landsskatteretten udtalte i deres præmisser, at det findes ikke at kunne føre til et andet resultat, at klageren på afståelsestidspunktet bortforpagtede jordtilliggendet for 4.800 kr. pr. år, idet ejendommen trods den landbrugsmæssige anvendelse af jorden alene havde haft et jordtilliggende på ca. 4,5 ha og i øvrigt måtte antages i overvejende grad af have været anvendt til beboelsesmæssige formål. Landsskatteretten lægger i deres afgørelse vægt på, at ejendommens areal kun er på 4,5 ha., og at det bortforpagtede jordareal kun udgjorde 25 % heraf, og at ejendommen i overvejende grad havde været anvendt til beboelsesformål, til trods for det bortforpagtede jordtilliggende for 4.800 kr. pr. år. på afståelsestidspunktet. Modsat nærværende sag hvor det bortforpagtede arealtilliggender udgør 85 % af den samlede ejendom, at arealet bliver drevet landbrugsmæssigt aktivt, og at indtægten i forbindelse med bortforpagtningen udgør 14.000 kr.

Det er på baggrund af ovenstående rettens vurdering, at ejendommen og det bortforpagtede arealtilliggende på 6 ha. bliver benyttet landbrugsmæssigt, og at den landbrugsmæssige benyttelse af ejendommen gennem bortforpagtningen ikke kan anses som underordnet i forhold til beboelsesdelen, hvorfor retten finder, at ejendommen har karakter af en landbrugsejendom. Det kan ikke føre til et andet resultat, at klageren ikke selv driver erhvervsmæssigt landbrug på ejendommen, jf. Byrets dom af 5. februar 2018, offentliggjort i SKM2018.133.BR.

Af de ovennævnte grunde kan ejendommen [adresse1], [by1], ikke afstås skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Landsskatteretten stadfæster herefter SKATs bindende svar.