Kendelse af 15-05-2019 - indlagt i TaxCons database den 06-07-2019

Indkomståret 2015

SKAT har ikke godkendt fradrag for afholdte udgifter vedrørende ejendommen [adresse1], [by1] på 95.788 kr., idet ejendommen ikke er anset for at være anvendt erhvervsmæssigt.

SKAT har med henvisning til ligningslovens § 14 godkendt fradrag for ejendomsskatter på 12.901 kr., som er indeholdt i de fratrukne udgifter.

SKAT har ikke godkendt anvendelsen af kapitalafkastordningen.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Indkomståret 2016

SKAT har ikke godkendt fradrag for afholdte udgifter vedrørende ejendommen [adresse1], [by1] på 97.216 kr., idet ejendommen ikke er anset for at være anvendt erhvervsmæssigt.

SKAT har med henvisning til ligningslovens § 14 godkendt fradrag for ejendomsskatter på 12.901 kr., som er indeholdt i de fratrukne udgifter.

SKAT har ikke godkendt anvendelsen af kapitalafkastordningen.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger

I 1991 købte selskabet [virksomhed1] ApS, ejet af klageren, fabrik- og lagerejendommen [adresse1], [by1]. I 2005 blev ejendommen overdraget til klageren. Klageren har udlejet ejendommen til [virksomhed1] ApS og derefter [person1]. Ejendommen har ikke været udlejet siden den 30. juni 2014.

Repræsentanten har oplyst, at ejendommen løbende har været annonceret til salg i årene 2013-2015 og 2017. Klageren tog i 2015 kontakt til [virksomhed2] for at få ejendommen sat til salg hos dem, men valgte ikke at sætte ejendommen til salg gennem [virksomhed2], da det viste sig at være mere bekosteligt end forventet. Salgsaktiviteterne var i årene 2016 og 2017 begrænset som følge af sygdom hos klagerens hustru.

Repræsentanten har oplyst, at klageren har forsøgt at udleje ejendommen, men at klageren af flere ejendomsmæglere var blevet frarådet at indgå udlejningsaftaler i salgsperioden. Det er tillige oplyst, at de henvendelser, som der har været vedrørende leje, alle har betydet bekostelige ombygninger eller indretninger til lejers formål samt at en tidsbegrænset lejeaftale ikke har været attraktiv.

Ejendommen har et grundareal på 8.752 m² og et bebygget areal på ca. 2.000 m².

SKAT har oplyst, at klageren fra 1. januar 2018 er tilmeldt folkeregisteradressen [adresse1], [by1], sammen med dennes ægtefælle. Klageren har også været tilmeldt adressen i perioden 1. juni 2008 – 1. januar 2013. Repræsentanten har oplyst, at ejendommen ikke har været anvendt som bopæl i perioden 1. januar 2013 – 1. januar 2018, men anvendt som bopæl i perioden 1. januar 2018 – 15. juni 2018 efter tilladelse fra [by2] kommune.

SKAT har oplyst, at klageren har selvangivet følgende skattemæssige resultater:

Klageren har valgt beskatning efter kapitalafkastordningen.

Resultater m.v.

Det fremgår af SKATs afgørelse, at virksomhedens resultater specificeret i skatteregnskaberne udgør følgende:

SKATs afgørelse

SKAT har ikke godkendt fradrag for afholdte udgifter vedrørende ejendommen [adresse1], [by1], på 95.788 kr. for indkomståret 2015 og 97.216 kr. for indkomståret 2016, idet ejendommen ikke er anset for at være anvendt erhvervsmæssigt. SKAT har tillige ikke godkendt anvendelsen af kapitalafkastordningen for begge indkomstår.

SKAT har med henvisning til ligningslovens § 14 godkendt fradrag for ejendomsskatter på 12.901 kr. i hvert af indkomstårene 2015 og 2016, som er indeholdt i de fratrukne omkostninger.

SKAT har som begrundelse for afgørelsen anført følgende:

”(...) Da du ikke har en virksomhed i skattemæssig forstand, kan du ikke være med i kapitalafkastordningen, jf. virksomhedsskattelovens § 22a. Som følge heraf overføres fradrag for renteudgifter i den personlige indkomst til fradrag i kapitalindkomsten, jf. personskattelovens § 4 stk. 1 nr. 1.Der er pligt til at indsende regnskabsmateriale, jf. skattekontrollovens § 6. Der er ikke indsendt de oplysninger, som vi har bedt om. Det er således ikke tilstrækkeligt dokumenteret, at der er fradrag for underskud ved erhvervsmæssig virksomhed.

(...)

1. Fradrag for omkostninger ved udlejningsejendom

(...)

For at underskud ved udlejning er fradragsberettiget, er det en betingelse, at de udgifter, der er afholdt, er for at erhverve, sikre og vedligeholde årets indkomst, jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

Forklaringen om, at ejendommen er sat til salg/udleje efter lejemålets ophør kan ikke anses at være tilstrækkelig til at anse ejendommen for at være anvendt erhvervsmæssigt.

Da der ikke er lejeindtægter i 2015 og 2016 anses ejendommen ikke for anvendt erhvervsmæssigt, og der kan ikke godkendes fradrag for afholdte udgifter og underskud ved ejendommen.

1.4.1. SKATs bemærkninger til dine bemærkninger af 18. juni 2018 og SKATs begrundelse og endelige afgørelse

Afgørelse vedr. primære påstand

Efter statsskattelovens § 1 skal indkomsten opgøres årligt. Og de udgifter, der kan henføres til årets indkomst, kan fratrækkes efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a

Da der ikke er nogen indkomst at henføre udgifterne til, er der ikke fradrag for udgifterne. Der er som udgangspunkt ikke fradrag for udgifter, som vedrører en fremtidig indkomst. Da der ikke er forhold i øvrigt som tilsiger, at der er fradrag for udgifter, fastholder vi, at der ikke er fradrag.

Afgørelse vedr. subsidiære påstand

De udgifter, der er afholdt til vedligeholdelse og forbedringer af ejendommen, og som ikke er fratrukket i indkomstopgørelsen, kan efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven tillægges ejendommens anskaffelsessum.”

SKAT er i en supplerende udtalelse fremkommet med følgende bemærkninger:

”(...) Der kan være sammenfald mellem private interesser og erhvervsinteresser, idet ejendommen [adresse1], som er vurderet som fabrik og lager, i perioder har været anvendt privat, jf. sagsnotat ovenfor. Hertil kommer, at klager hos Skattestyrelsen er registreret som hovedaktionær.

Evt. virkning heraf i forhold til [adresse1] er ikke oplyst.”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har principalt fremsat påstand om, at klageren er berettiget til fradrag for de afholdte udgifter i udlejningsvirksomheden på 95.788 kr. for indkomståret 2015 og på 97.216 kr. for indkomståret 2016. Repræsentanten har subsidiært nedlagt påstand om, at alle de afholdte udgifter tillægges ejendommens anskaffelsessum. Der er tillige nedlagt påstand om, at kapitalafkastordningen kan anvendes.

Repræsentanten har som begrundelse for påstandene anført følgende:

”(...) Virksomheden består i erhvervsejendommen beliggende [adresse1], [by1]. Ejendommen er vurderet som fabrik og lager. Grundareal 8.752 m2 - bebygget areal ca. 2.000 m2.

I 1991 købte selskabet [virksomhed1] ApS (100 % ejet af [person2]) ejendommen til brug i selskabets virksomhed. Ejendommen bliver i 2005 overdraget fra nævnte selskab til [person2]. Ejendommen udlejes herefter til selskabet [virksomhed1] ApS indtil 30/6 2014. Selskabet [virksomhed1] ApS opløses pr. 8/7 2015.

Ejendommen har løbende været annonceret til salg i årene 2013-2014-2015 og 2017. Som følge af at [person2]s hustru [person3], blev ramt af en livstruende sygdom i 2016 var salgsaktiviteterne i 2016/17 begrænset.

Skatteyder tog primo 2015 kontakt til [virksomhed2], [by3], for om muligt at sætte ejendommen til salg hos dem. Dette viste sig dog at være mere bekosteligt end forventet. Et minimumsbeløb på knap kr. 80.000 uanset om ejendommen blev solgt eller ej, samt et minimumssalær på kr. 18.750 såfremt ejendommen blev udlejet helt eller delvist, bevirkede at ejendommen ikke blev sat til salg hos [virksomhed2].

Ved ejendommen skiltes der med " Til salg eller leje ".

Der har tidligere været gjort forsøg på udlejning af ejendommen. Alle ejendomsmæglere, som skatteyder har talt med omkring salg af ejendommen, fraråder at indgå udlejningsaftaler i salgsperioden, idet en køber ikke frit kan disponere over ejendommen straks ved køb, men vil være bundet af en lejeaftale som skatteyder - som sælger- har indgået. Det vil være en stor ulempe ved salg. Lejeaftaler for erhvervsejendomme indgås for en længere årrække, typisk på min. 2 - 5 år. Udlejer er bundet af lejeaftaler, også ved salg af ejendommen.

De henvendelser der har været vedrørende leje, har alle betydet bekostelige ombygninger eller indretninger til lejers formål. En tidsbegrænset lejeaftale har ikke været attraktiv. Dertil kommer, at lokalerne har været for store og sådan som bygningen er indrettet, kan man ikke have flere lejemål i samme hal uden en adskillelse og etablering af ny adkomst som eksempelvis isætning af ny ekstra port.

Ejendommen er bygget af [virksomhed3] til stållager. Der er med andre ord tale om en regulær, søjlefri lagerbygning med en indvendig højde på 8 m. Gulvet i den ene hal består af et betondæk i midten og grove sten/ral på hver side af betondækket. Hallen er ikke isoleret. Fuld udnyttelse medfører støbning af gulv på begge sider af betondækket samt isolering af loft og vægge. Den anden hal er med støbt gulv. Der er adkomst til begge haller fra forhallen, som er med gennemkørsel fra vejen til den indhegnede gård.

Interesserede køber har der været flere af, en mekaniker - en murer, problemet er blot at de ikke kan få finansieret købet. Tilsvarende en køber, hvor købet er betinget af at han kan få EU-tilskud til sit projekt.

Ligeledes har der været henvendelser fra [virksomhed4] samt [virksomhed5], som begge endte med at bygge nyt med EU-tilskud samt henvendelser fra [virksomhed6] og [virksomhed7], som endte med at blive placeret centralt på Fyn og ikke i et udkantsområde (politisk beslutning).

Som det er normalt, afholdes der alle de løbende udgifter til forsikring, ejendomsskat, forbrugsafgifter, el, vand og varme samt vedligeholdelse af ejendommen m.v.

M.h.t. mulighederne for at enten sælge eller udleje ejendommen, hersker der nok ikke nogen tvivl om, at såfremt placeringen af ejendommen havde været et andet sted end i en del af udkantsdanmark, ([by2]) ville salgs- eller udlejningsmulighederne have været væsentligt bedre.

Bemærkninger til SKATs bemærkninger og begrundelse for afgørelsen:

Der henvises i denne forbindelse til SKM2016.456.LSR - Spørgsmål om hvorvidt udlejning af ejendom kan anses for erhvervsmæssig virksomhed.

Skat anser ikke virksomheden for anvendt erhvervsmæssigt og man anerkender som følge heraf ikke fradrag for afholdte udgifter og underskud ved ejendommens drift.

Det accepteres, at en virksomhed i opstartfasen har underskud, men normalt vil man lukke virksomheden indenfor en kort årrække, hvis man konstaterer, at den ikke er rentabel. Som udgangspunkt vil det ikke være muligt at opretholde en tabsgivende virksomhed med mindre der er andre indtægter, som giver indehaveren et økonomisk rygstød, der gør det muligt at videreføre virksomheden.

I dette tilfælde er der øvrige private midler og indtægter, der muliggør dette. Man kan ikke lukke en virksomhed som består af en fast ejendom.

Ejendommen som oprindeligt er købt i 1991 af skatteyderes selskab, blev anskaffet som lager til råvarer og halvfabrikata. I 2005 overdrages ejendommen fra selskabet til skatteyder og selskabet lejer herefter ejendommen indtil medio 2014. Selskabet opløses medio 2015.

Som det fremgår af ovenstående er ejendommen købt for at erhverve, sikre og vedligeholde en indkomst.

I første instans i selskabsregi, men senere i privat regi.

At skatteyder nu er havnet i den uheldige situation at ejendommen blot ligger ubenyttet hen, skal hovedsagelig tilskrives ejendommens placering som er på [by2]. Dette bør dog ikke komme skatteyder til last, når der samtidig henses til de tiltag som løbende har været foretaget for at enten sælge eller udleje ejendommen. De udgifter som har været afholdt på ejendommen er blot nødvendige driftsudgifter som skal afholdes for at sikre at ejendommen (grund ca. 8.800 m2 samt bygning ca. 2.000 m2) bibeholder sin værdi således at den kan være attraktiv for en evt. lejer eller køber.”

Repræsentanten har supplerende anført følgende:

”Under henvisning til Udtalelse fra Skattestyrelsen af 18. september 2018, indsendes hermed yderligere materiale.

Mailkorrespondance mellem [person2] og [by2] kommune fra august 2012, hvoraf det fremgår at der bliver givet tilladelse til at benytte [adresse1], som midlertidig bopæl i 6 mdr.

[person2] og hustru har ikke anvendt [adresse1] som bopæl i perioden 1/1 2013 - 1/1 2018.

Med baggrund i en tidsbegrænset tilladelse fra [by2] kommune, har [adresse1] dog været anvendt som bopæl i perioden 1/1 - 15/6 2018.

Årsagen til benyttelse af [adresse1] som bopæl, i perioder, skal bl.a. ses i lyset af at [person2] og hustru påbegyndte byggeri af ny bolig på [adresse2], [by4] i år 2009. Som følge af utallige fejl og mangler ved byggeriet, samt bygmesters konkurs og arkitekts konkurs og død, samt flere syn- og skønssager, har færdiggørelsen af byggeriet trukket ud, hvilket samtidig har bevirket at boligen ikke har været beboelig. På nuværende tidspunkt er der fortsat malerarbejde som ikke er færdiggjort samt gulv der skal udskiftes på grund af produktionsfejl.

Til yderligere belysning af forsøg på udlejning eller salg af ejendommen, vedlægges diverse korrespondance med eventuelle lejer/købere. Alle forsøg er desværre endt resultatløse.

Herudover har der været en del mundtlige henvendelser fra interesserede virksomheder, som desværre heller ikke har givet sig udslag i positivt resultat, bl.a. som følge af problemer med finansiering af investeringen.

M.h.t. [person2]´s registrering som hovedaktionær hos Skattestyrelsen, må dette være en fejlregistrering.

Registreringen burde rettelig være som selvstændig erhvervsdrivende.”

Repræsentanten har anført følgende til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag til afgørelse:

”På baggrund af Skatteankestyrelsen fremstilling af sagsforløbet, mht. udlejning af ejendommen, er det skatteyders opfattelse, at Skatteankestyrelsen lægger til grund, at ejendommen kun har været udlejet til [virksomhed1] ApS. Dette er ikke tilfældet.

I 2011 blev der indgået lejeaftale mellem [person2] og [person1], for perioden 1. juli 2011 til 30. juni 2012. Aftalen blev forlænget 2 gange med allonge, til 30. juni 2014. (Aftale vedlagt).

[virksomhed1] ApS har ikke betalt leje siden 2011. Tekstmæssigt har formuleringen i tidligere klage kunne misforstås, idet det her kunne opfattes som om [virksomhed1] ApS betalte leje til [person2] indtil 30. juni 2014, hvilket ikke var tilfældet. Det var som ovenfor anført, [person1].

Der er ingen sammenhæng mellem ophør af lejeaftale med [person1] pr. 30. juni 2014 og [virksomhed1] ApS´s ophør medio 2015.

Det har ikke været muligt at finde en lejer til ejendommen efter [person1].

Skat antyder at de ikke har modtaget de oplysninger de har bedt om. Dette er [person2] uenig i, hvilket han også giver udtryk for i brev af 19. december 2017 til SKAT, som gengivet i Skat´s sagsfremstilling.

Der henvises i øvrigt til mit brev af 18. juni 2018 til SKAT, [by5] ([person4]), hvor der vedlægges materiale som nævnt i Skat´s tidligere forslag.

M.h.t. om [person2] er registeret som hovedaktionær eller som selvstændig erhvervsdrivende, anses dette for irrelevant for sagen.

På baggrund af tidligere bemærkninger samt ovenstående, fastholdes kravet om ret til skattemæssigt fradrag for afholdte udgifter på ejendommen [adresse1], [by1], idet ejendommen anses for anvendt erhvervsmæssigt.”

Repræsentanten har indsendt følgende supplerende bemærkninger:

”Som det fremgår af fremsendte redegørelse, af april 2019, omkring [person2] og [person3]´s drift af virksomhed fra 1974 og op til dato, har der været tale om en ikke ubetydelig aktivitet i form af udvikling og produktion af højteknologiske produkter. Virksomheden har været drevet i selskabsform i perioden 1974 – 2005 og herefter i personligt regi.

Som det ligeledes fremgår af redegørelsen er man nødsaget til, i 1991, at anskaffe en ejendom til brug som lager for produktionen af tapetafdampere.

Et svigtende salg af produktionen af tapetafdampere sammenholdet med forpligtelserne på ejendommen, bevirker over en årrække, at selskabet får likviditetsproblemer og en konstant tæring på egenkapitalen. Ledelsen beslutter herefter at overdrage ejendommen til [person2] (2005) for at mindske likviditetsbyrden og samtidig sættes ejendommen til salg.

Selskabet [virksomhed1] ApS opløses i 2015.

I og med at den nuværende kommuneplan for 2009-2021 kun tillader anvendelse til erhvervsformål og ikke som tidligere, hvor det var tilladt at indrette bolig i tilknytning til virksomheden, giver dette også en væsentlig indskrænkning i ejendommens anvendelsesmuligheder.

Som det fremgår af ovennævnte samt af den fremsendte redegørelse af april 2019, har der ikke været tale om en lille ubetydelig udlejningsejendom eller landbrugsejendom med et løbende negativt resultat.

Her er der tale om en decideret erhvervsmæssig aktivitet/erhvervsmæssig anvendelse af ejendommen, som dog efter en årrække bliver i mindre målestok, idet det erhvervsmæssige klima på [by2] er for nedadgående, tillige med at ejendommen, af købere eller lejere, ikke anses for særlig attraktiv, samt at kreditgivere er meget strikse mht. finansiering af investeringer på [by2]. Eventuelle købere eller lejere finder derfor i flere tilfælde andre alternativer. Derfor de utallige forgæves forsøg på salg eller udlejning af ejendommen.

(...)

Kortfattet redegørelse fra [person2] og [person3]:

[person2] startede som selvstændig i lejede lokaler i [by6] i 1964. Han udviklede og byggede maskiner og transportbånd til industrien – bryggerier, mejerier, slagterier, levnedsmidler, den farmaceutiske industri osv. Etiketteringssystemer og datomærkning var hans force. Han udviklede og producerede de allerførste datomærkningsmaskiner til mælkekartoner og smørpakker. Derudover udviklede han en tapetafdamper og satte denne i produktion.

I 1974 stiftede vi ([person2]/[person3]) [virksomhed8] ApS og overtog et nedlagt mejeri – [virksomhed9], [adresse3], [by1], som var rammerne for virksomhedens drift.

Pr. 1.8.1991 solgte vi [virksomhed8] ApS til en svensk koncern. Det vil sige, vi solgte ejendommen [adresse3], navnet ”[virksomhed8]” og de højteknologiske produkter.

Varelager og produktionen af tapetafdamper fulgte ikke med i handlen. Alle effekter, der ikke indgik i handlen, skulle flyttes fra [adresse3] inden 3 mdr. I 1991 var det umuligt at finde egnede lokaler til leje i området. [virksomhed8] ApS så sig derfor nødsaget til at købe en anden erhvervsejendom. [virksomhed8] ApS overtog [adresse1] pr. 1.10.1991. Ejendommen på 1960 m2 er bygget af [virksomhed10] A/S til stållager. De 1800 m2 store haller er 12 m høje, har en indvendig søjlefri højde på 8 m samt en 70 m lang tværkran, der kan løfte 3 ton.

Produktion og salg af tapetafdamper blev efterfølgende varetaget af [virksomhed1] ApS. Produktionen blev varetaget af underleverandører på Lolland. [virksomhed1] ApS anvendte [adresse1] til lager.

Per. 1.5.1994 overtog [virksomhed1] ApS ejendommen [adresse1]. [virksomhed1] ApS skiltede ejendommen ”Til leje” (foto af skilt).

[virksomhed1] ApS udlejede halvdelen af kontorbygningen til [virksomhed11] i 1995/1996/1997.

I 1997 søgte [virksomhed1] ApS [by1] Kommune om tilladelse til at anvende ejendommen til kræmmermarked i sommerhalvåret. Det blev forsøgt i 2 år, men blev ingen succes.

I 2000 indhentede [virksomhed12] tilladelse hos [by1] Kommune til at drive foderstofvirksomhed fra [adresse1]. [virksomhed1] ApS indgik en tidsbegrænset lejeaftale med [virksomhed12] i 2000/2001.

Pr. 1.1.2005 blev ejendommen overdraget til [person2] på samme betingelser og vilkår, som den hidtil havde været ejet. Ejendommen var blevet en økonomisk byrde for selskabet. Det var ikke muligt for [virksomhed1] ApS at optage yderligere lån i ejendommen. Af skødet fremgår, at ejendommen skal anvendes erhvervsmæssigt.

[virksomhed1] betalte leje til [person2] fra 2005 til 2011.

Ejendommen har været til salg siden 2005.

Ejendommen var annonceret til salg/leje på [...dk] hos ejendomsmægler [person5] indtil ca. 2008, hvor han ophørte selvstændig virksomhed.

Selvom der figurerer flere ejere af ejendommen over tid, så er det samme personkreds bag selskaberne. [person2] var ejer af anparterne i [virksomhed1] ApS. Således har [person2] reelt ejet [adresse1] siden 1991.

Ejendommen [adresse1] er beliggende i industrikvarteret i [by1]. Ejendommen må kun anvendes til erhvervsformål i henhold til kommuneplan 2009-2021 for [by2] Kommune.

Tidligere var det tilladt at indrette bolig i tilknytning til virksomheden.”

Landsskatterettens afgørelse

Udgifter, som i årets løb er anvendt til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten kan fradrages ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Det fremgår af statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a (loven kan findes på www.retsinformation.dk).

Udgiften skal være direkte knyttet til indkomsten, og den skal ligge inden for virksomhedens naturlige rammer. Private udgifter kan ikke fradrages. Det fremgår af statsskattelovens § 6, stk. 2.

I virksomheder der ikke er erhvervsmæssige, kan der alene foretages fradrag for de udgifter, der har været forbundet med indkomsterhvervelsen. Underskud af ikke-erhvervsmæssig virksomhed kan ikke fradrages i anden indkomst.

Udlejning af fast ejendom er som udgangspunkt erhvervsmæssig virksomhed. Det fremgår af bl.a. Landsskatterettens afgørelse af 26. september 2016, offentliggjort i SKM2016.456.LSR. Der skal dog i lighed med andre virksomhedstyper foretages en konkret vurdering af, om virksomheden er drevet erhvervsmæssigt. Dette skal ske ud fra en samlet konkret vurdering af virksomheden, hvori alle relevante forhold skal inddrages. Det fremgår af Landsskatterettens afgørelse af 11. september 2014, offentliggjort i SKM2014.822.LSR.

Efter praksis indgår det med en betydelig vægt, om virksomheden kan anses for etableret og drevet med udsigt til at opnå en rimelig fortjeneste. Det vil sige, om virksomheden er indrettet med henblik på en systematisk indkomsterhvervelse.

Ved bedømmelsen af, om en virksomhed har været drevet erhvervsmæssigt, lægges der normalt også vægt på, om den har været drevet med en tilstrækkelig høj intensitet. Det må lægges til grund ud fra Retten i [by7] dom af 28. april 2016, offentliggjort i SKM2016.437.BR, at intensiteten også er relevant ved udlejning af fast ejendom. I denne dom lagde byretten både vægt på udlejningens intensitet og rentabilitet ved bedømmelsen af, om udlejning af fast ejendom var erhvervsmæssig virksomhed.

Rentabilitetskriteriet indebærer, at udlejningen over en længere periode skal give overskud eller have udsigt til at give overskud på den primære drift, således at der er mulighed for forrentning af den investerede kapital samt en rimelig driftsherreløn.

I indkomstårene 2015 og 2016 har klageren fratrukket udgifter vedrørende ejendommen [adresse1], [by1], på henholdsvis 95.788 kr. og 97.216 kr.

Det er oplyst, at ejendommen har været annonceret til salg i årene 2013, 2014, 2015 og 2017. Klageren har tillige forsøgt at udleje ejendommen. Klageren har modtaget henvendelser vedrørende udlejning, men har efter råd fra ejendomsmæglere valgt ikke at indgå lejeaftaler. Det er Landsskatterettens opfattelse, at klageren var mest interesseret i at sælge ejendommen. Selv om der er forsøgt udlejning gennem annoncering, er det Landsskatterettens opfattelse, at de nævnte udlejningsbestræbelser ikke har været tilstrækkeligt intensive eller seriøse, idet ejendommen sideløbende har været annonceret til salg. Landsskatterettens finder derfor, at klagerens udlejningsvirksomhed er ophørt ved udgangen af 2014, hvorfor der ikke i indkomstårene 2015-2016 var tale om en igangværende virksomhed.

De udgifter, som klageren i de påklagede indkomstår har afholdt til ejendommen, med undtagelse af ejendomsskatter, kan derfor ikke anses for at være driftsomkostninger, som er omfattet af statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a, men må anses for at være et formuetab.

Den påklagede afgørelse stadfæstes på dette punkt.

Klageren har fremsat subsidiær påstand om, at de afholdte udgifter skal tillægges ejendommens anskaffelsessum.

Anskaffelsessummen opgøres først i forbindelse med salg af ejendommen. SKAT har således ikke truffet afgørelse om ejendommens anskaffelsessum, hvorfor Landsskatteretten ikke kan behandle den subsidiære påstand.

Kapitalafkastordningen

Det følger af virksomhedsskattelovens § 22 a, at skattepligtige personer, der driver selvstændig erhvervsmæssighed kan vælge at beregne et kapitalafkast af de erhvervsmæssige aktiver.

Da klagerens virksomhed ikke har været drevet erhvervsmæssigt i de påklagede indkomstår, kan klageren ikke anvende kapitalafkastordningen.

Den påklagede afgørelse stadfæstes på dette punkt.