Kendelse af 15-08-2022 - indlagt i TaxCons database den 09-09-2022

Journalnr. 18-0006199

SKAT har anset klageren for at være skattepligtig af en objektiv udlejningsværdi på 57.830 kr. i indkomståret 2015 og 38.553 kr. i indkomståret 2016 vedrørende en ejendom, der har været overladt til medejeren, og som klageren fraflyttede i 2011.

Endvidere har SKAT opgjort klagerens ejendomsværdiskat til 3.500 kr. i indkomståret 2016.

Landsskatteretten ændrer SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger

Klageren købte i 2008 ejendommen beliggende [adresse1], [by1], i lige sameje med sin daværende samlever.

Ifølge BBR består ejendommen af et fritliggende enfamiliehus opført i 1967 med et boligareal på 160 m². Derudover består ejendommen af en carport på 37 m² med et indbygget udhus på 14 m² opført i 1980. Grunden udgør 762 m².

Ifølge CPR har klageren beboet ejendommen fra den 15. september 2010 til den 9. februar 2011. Herefter boede klageren på to forskellige adresser, inden hun den 1. december 2011 flyttede til [adresse2], [by2], som hun har beboet siden.

Klagerens repræsentant har under sagens behandling hos SKAT oplyst, at klageren ikke har haft rådighed over [adresse1], [by1], siden fraflytningen, og at medejeren boede i ejendommen med sin nye partner.

Repræsentanten har endvidere forklaret, at samlivsophævelsen imellem klageren og medejeren bar præg af vanskeligheder.

I de påklagede indkomstår har der været følgende personer folkeregistertilmeldt ejendommens adresse:

Medejeren	1. juli 2008	1. juni 2016
Person 1	1. juli 2008	1. juni 2016
Person 2	1. april 2011	1. maj 2016
Person 3	1. april 2011	1. maj 2016
Person 4	1. april 2011	1. september 2015
Person 5	18. juni 2012	1. juni 2016
Person 6	31. december 2015	31. august 2016

Repræsentanten har oplyst, at klageren i forbindelse med fraflytningen bad medejeren om at fraflytte eller sælge ejendommen, men at medejeren modsatte sig dette, da medejeren anvendte ejendommen som bolig. Endvidere kunne medejeren ikke blive kreditgodkendt til at overtage hele ejendommen.Klagerens advokat forsøgte herefter via medejerens advokat at sælge ejendommen, og kommunikationen mellem parterne foregik siden fraflytningen via advokater.

Repræsentanten har i den forbindelse fremsendt en mailkorrespondance fra december 2014 mellem klagerens advokat og medejerens advokat, hvoraf det fremgår, at parterne var uenige om, hvordan et salg af ejendommen skulle foregå, herunder hvordan provenuet fra salget skulle fordeles.

Repræsentanten har oplyst, at klageren ikke har modtaget husleje, og at der ikke foreligger huslejekontrakter mellem parterne. Repræsentanten har desuden anført, at klageren af sin advokat fik oplyst, at der civilretligt ikke kunne stilles krav om huslejebetaling fra medejeren.

Under sagens behandling hos SKAT har repræsentanten den 6. juni 2017 oplyst, at klageren ikke længere betalte til ejendommen, som derfor snart ville gå på tvangsauktion.

Klagerens ejerandel blev købt af medejeren i 2018.

SKATs afgørelse

SKAT har anset klageren for at være skattepligtig af en objektiv udlejningsværdi på 57.830 kr. i indkomståret 2015 og 38.553 kr. i indkomståret 2016 vedrørende en ejendom, der har været overladt til medejeren, og som klageren fraflyttede i 2011.

Endvidere har SKAT opgjort klagerens ejendomsværdiskat til 3.500 kr. i indkomståret 2016.

SKAT har begrundet afgørelsen med følgende: ”...

Ejendomsværdiskat:

2015: Ingen
2016: Du skal ikke betale ejendomsværdiskat i 8 måneder svarende til 250 dage

Du har i afgørelse af 11. april 2018 blevet gjort opmærksom på, at [adresse1] anses for udlejningsejendom i 2014.

Du har ikke bedt om genoptagelse af 2015 og 2016 for at få beskattet resultat af udlejningsejendom, derfor foreslår vi nedenstående.

...

[adresse1]

[adresse1] er et enfamilieshus, som du ejer med 50 % og medejer med 50 %. Du er udflyttet i 2011, mens medejer er blevet boende indtil 1.6.2016 og en anden person bliver boende indtil 31.8.2016.

Du skal ikke betale ejendomsværdiskat af din andel af ejendommen, som er udlejet. Du skal derfor betale ejendomsværdiskat for perioden 1.9.2016 til 31.12.3016 svarende til 120 dage, hvor ejendommen ikke har været udlejet.

Du skal beregne huslejen, som var ejendomme udlejet til tredjemand. Jf. juridisk vejledning: C.H.3.2.2.2.1 Udlejning til slægtninge og lignende.

Udlejning til slægtninge med videre

Lejeindtægt ved udleje af fast ejendom til slægtninge og lignende, f.eks. indtægt ved udleje af forældrekøbslejligheder til børn, skal medregnes til indkomstopgørelsen efter skattelovgivningens regler. Det betyder, at udlejeren af ejendommen skal beskattes af et beløb svarende til den objektive udlejningsværdi (markedslejen) for det udlejede. Se SL § 4, litra b, 1., 2. og 3. pkt. Hvis den leje, der rent faktisk betales, er lavere end den objektive udlejningsværdi (markedslejen), bliver udlejeren beskattet af såvel den betalte leje, som af den ikke betalte leje, der udgør forskellen mellem den objektive udlejningsværdi og den faktisk betalte leje.

Markedsleje (objektiv udlejningsværdi)

Ved markedslejen forstås den lovlige leje, der kan opnås ved udlejning af beboelsesejendommen til en ikke nærtstående person efter lejelovgivningens regler.

På skat.dk står følgende: ''Medejer og tidligere samlever anses for at være nærtstående.

Hvis I flytter fra hinanden og ikke har været gift, bliver I betragtet som henholdsvis lejer og udlejer. Det betyder, at den, der flytter, skal leje sin del af boligen ud til den, der bliver boende.

Den der flytter (udlejer)

Hvis du flytter, bliver du betragtet som udlejer, der lejer din del af boligen ud til din tidligere samlever. Du skal betale skat af den husleje du modtager, men kan også få fradrag for visse udgifter. Vær opmærksom på, at huslejen skal svare til markedslejen (det vil sige, at huslejen skal svare til det beløb en neutral tredjepart ville betale i husleje).

Den der bliver boende (lejer)

Hvis du bliver boende, bliver du betragtet som lejer, der lejer din tidligere samlevers del af boligen. Du skal derfor betale husleje til din tidligere samlever. Hvis huslejen er lavere end markedslejen (det vil sige, at huslejen er lavere, end det beløb en neutral tredjepart ville betale i husleje), skal du betale skat af forskellen mellem din husleje og markedslejen.

Vi har foretaget en vurdering af hvad ejendomme, på 160 kvm i det område kan udlejes til og vi foreslår af lejen sættes til 12.000 kr. pr. måned. Forbrug betales af leje og er sagen uvedkommende.

Indtægt er 12.000 kr. * 12 144.000 kr.

- ejendomskat, jv. oplysninger på skattemappen 23.340 kr.

- forsikringer skøn 5.000 kr.

_____________________________________________________

Resultat 115.660 kr.

Din andel er 50 % 57.830 kr.

For 2015 sættes du hermed op med 57.830 kr. og ejendomsværdiskat fjernes.

For 2016 sættes du op med (57.830 kr./ 12 måneder) * 8 måneder = 38.553 kr. og du skal ikke betale ejendomsværdiskat for 8 måneder svarende til 240 dage.

Udlejning er skattepligtigt efter statsskattelovens § 4 stk. 1 litra b og personskattelovens § 3. Ejendomsværdiskattelovens §§ 1 og 11.

...”

I klagerens årsopgørelse nr. 1 af 30. maj 2018 fremgår, at klagerens ejendomsværdiskat i indkomståret 2016 er ansat til 3.500 kr.

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at SKATs ansættelse af den objektive udlejningsværdi skal nedsættes til 0 kr.

Som begrundelse for påstanden har repræsentanten anført følgende:

”...

Anbringender

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det principielt gældende, at [person1] ikke er nærtstående med [person2] og der derfor ikke er et interessefællesskab eller anden interesse for [person1] ved at lade [person2] blive boende til en kunstig lav pris eller gratis. Derfor er det efter vores opfattelse forkert af Skat at henvise til Juridiske Vejledning C.H.3.2.2.2.1.

Skat vurderer at der skal beregnes husleje, som var ejendomme udlejet til tredjemand. Jf. juridisk vejlning C.H.3.2.2.2.1 Udlejning til slægtninge og lignende.

Denne vejledning gælder ikke samlever, men omtaler ægtefæller. Der fremgår bl.a. at

hvis samlivet mellem ægtefællerne er ophørt i skattemæssig henseende, og den, der har forladt boligen, er ejer af denne, kan han eller hun bruge ejendomsværdiskattereglerne i stedet for statsskattelovens regler om objektiv lejeværdi i tiden indtil bodelingen mellem ægtefællerne.

Denne praksis for tidligere ægtefæller gælder efter Skatteministeriets opfattelse, uanset om ejendommen er sat til salg, når den anden ægtefælle bliver boende på den tidligere fælles bopæl. Det gælder også, selv om der går lang tid fra samlivet er ophørt. I et konkret tilfælde var der gået 12 år fra samlivet var ophørt til bodelingen. Se TfS 1989, 117 LSR

Det er efter vores opfattelse vigtigt at understrege at ejendommen er eneste formuefællesskab mellem [person1] og [person2]. Ved at anvende den juridiske vejledning, som Skat henviser til parallelt til samlevende, er det vores vurdering at der ikke er foretaget formuedeling mellem partnerne. En eventuel beskatning af en fiktiv leje skal i ovenstående med ovenstående afsnit i Juridisk Vejledning foretages på tidspunkt på formuedelingen (bodeling).

...”

Landsskatterettens afgørelse

Sagen omhandler, hvorvidt det er berettiget, at SKAT har beskattet klageren af en fiktiv lejeindtægt i 2015 og 2016 af en ejendom, som klageren ikke har beboet siden 2011 og som har været overladt til medejeren. Endvidere vedrører sagen, hvorvidt SKAT har været berettiget til at ansætte klagerens ejendomsværdiskat til 3.500 kr. i 2016 i den periode, hvor ejendommen ikke har været beboet.

Af den dagældende ejendomsværdiskattelovs § 1, stk. 1 (lovbekendtgørelse nr. 486 af 14. maj 2013), fremgår, at ejeren af ejendomme som nævnt i § 4 skal betale ejendomsværdiskat til staten efter denne lov i stedet for skat af lejeværdi af bolig i egen ejendom efter statsskattelovens § 4, litra b, 2. pkt.

Ejendomsværdiskat påhviler efter ejendomsværdiskattelovens § 2, 1. pkt., personer, som ejer fast ejendom som nævnt i lovens § 4, beliggende i Danmark, og som har rådighed over ejendommen til beboelse. Dette gælder, uanset om ejeren reelt udnytter sin rådighed til beboelse.

I ejendomsværdiskattelovens § 13 står der, at ejer den skattepligtige ejendommen i sameje med andre, betales kun ejendomsværdiskatten af den del af ejendommen, som svarer til den skattepligtiges andel af ejendommen.

Det følger endvidere af ejendomsværdiskattelovens § 1, stk. 1, 2. pkt., at der ikke betales ejendomsværdiskat af ejendomme, der udlejes erhvervsmæssigt. Af lovens forarbejder (lovforslag nr. 94 fremsat den 2. juni 1998) fremgår i den forbindelse følgende:

”For ejendomme, der anvendes til erhvervsmæssig udlejning, og således er sidestilles med almindelige udlejningsejendomme, skal der ikke betales ejendomsværdiskat, jf. § 1, stk. 1, 2. pkt. Ejeren vil som i dag i stedet blive beskattet - som personlig indkomst plus arbejdsmarkedsbidrag - af de faktiske lejeindtægter med fradrag af udgifter, der vedrører ejendommen og kommunal grundskyld. Dette gælder også i samejetilfælde, hvis en ejer ikke bebor ejendommen, men udlejer sin del af ejendommen til tredjemand eller til den anden samejer, som bebor ejendommen.”

Klageren er fraflyttet ejendommen i 2011 og har siden fraflytningen overladt benyttelsen og rådigheden til medejeren. SKAT har i den forbindelse anset ejendommen for at være en udlejningsejendom. Det forhold, at ejendommen fra september 2016, ifølge CPR, har været ubeboet, bevirker efter Landsskatterettens opfattelse ikke, at ejendommen ikke skal anses for at udgøre en udlejningsejendom i hele 2016.

Da der ikke skal betales ejendomsværdiskat for udlejningsejendomme, er det herefter med rette, at ejendomsværdiskatten udgør 0 kr. i 2015. Perioden med tomgang ændrer ikke på, at ejendommen forsat udgør en udlejningsejendom i hele 2016, og ejendomsværdiskatten for 2016 nedsættes derfor fra 3.500 kr. til 0 kr.

I bemærkningerne til § 13 i de omhandlende forarbejder fremgår herefter:

”Kun samejere, der anses for at benytte ejendommen, betaler ejendomsværdiskat. Øvrige ejere vil efter de almindelige regler beskattes af de faktiske lejeindtægter eller en skønsmæssig lejeværdi svarende til markedslejen jf. bemærkningerne til § 1.”

Af SKM2002.547.HR fremgår, at der i medfør af statsskattelovens § 4, litra b, er hjemmel til at beskatte

ejeren af en objektiv udlejningsværdi, såfremt denne overlader ejendommen til en slægtning

eller anden nærtstående person for en leje, der er ikke uvæsentligt lavere end markedslejen.

Udover at ejeren kan beskattes af en objektiv udlejningsværdi ved udleje til nærtstående, fremgår

det endvidere af SKM2006.765.LSR, at ejeren af en ejendom, der ejes i sameje med andre, som

stiller sin andel af ejendommen vederlagsfrit til rådighed for medejeren, ligeledes beskattes af en

objektiv udlejningsværdi.

Klageren har i indkomståret 2015 og frem til 31. august 2016 overladt benyttelsen og rådigheden af ejendommen til medejeren, og derfor er det med rette, at SKAT har beskattet klageren af en objektiv udlejningsværdi i denne periode.

For den øvrige del af indkomståret 2016 har ejendommen ikke været beboet og derfor finder Landsskatteretten ikke, at der er grundlag for beskatning af en objektiv udlejningsværdi i denne periode.

Det forhold, at klageren ufrivilligt overlod ejendommen til medejeren, fordi medejeren ikke ville sælge ejendommen, og at klageren af sin advokat fik oplyst, at der civilretligt ikke kunne gøres et huslejekrav gældende overfor medejeren, kan i relation til beskatningen af den fiktive lejeindtægt ikke føre til et andet resultat.
Repræsentanten har anført, at praksis vedrørende tidligere ægtefællers betaling af ejendomsværdiskat i stedet for beskatning af objektiv udlejningsværdi skal finde parallelt anvendelse på klagerens forhold, fordi SKAT har henvist til den dagældende juridiske vejledning, afsnit C.H.3.2.2.1. (
C.H.3.2.2.2.1 Udlejning til slægtninge og lignende - Skat.dk). Det er herefter gjort gældende, at klageren ikke skal beskattes af en fiktiv lejeindtægt, fordi der ikke er sket en formuefordeling imellem parterne. Landsskatteretten finder ikke grundlag for at tiltræde dette, og det bemærkes i øvrigt, at det omhandlende afsnit ikke udelukkende er begrænset til at omfatte ægtefæller.

SKATs afgørelse vedrørende ansættelsen af den objektive udlejningsværdi på henholdsvis 57.830 kr. og 38.553 kr. i 2015 og 2016 stadfæstes derfor.