Kendelse af 25-04-2022 - indlagt i TaxCons database den 20-05-2022

Journalnr. 18-0005631

Klagepunkt	SKATs afgørelse	Klagerens opfattelse	Landsskatterettens afgørelse
Indkomstår 2014. Lejeindtægt af bolig	63.800 kr.	48.000 kr.	48.000 kr.
Indkomstår 2015. Lejeindtægt af bolig	63.822 kr.	48.000 kr.	48.000 kr.
Indkomståret 2016 Lejeindtægt af bolig	63.903 kr.	48.000 kr.	48.000 kr.

Faktiske oplysninger

Klageren har ifølge lejekontrakt af 10. april 2004 udlejet ejendommen [adresse1], [by1], til [person1] fra den 1. maj 2004. Ifølge lejekontrakten udgjorde den årlige leje 21.600 kr.

Klageren har alene stået for betaling af vand. Lejeren har selv betalt for varme og el.

Klageren har erhvervet ejendommen den 1. april 1988, og ejendommen har været udlejet siden den 1. april 1989. Ifølge klageren er der ikke tale om udlejning til nærtstående.

I indkomstårene 2015 – 2016 har klageren indtægtsført en årlig leje på 24.000 kr. på trods af, at der er indgået 4.000 kr. pr. måned på klagerens konto. Ifølge Skattestyrelsen har klageren oplyst, at baggrunden for, at der alene er indtægtsført 2.000 kr. om måneden, skyldtes, at klageren i god tro var af den opfattelse, at der var et standardfradrag på 2.000 kr. om måneden.

Klageren har oplyst, at også i 2014 er der modtaget 4.000 kr. pr. mdr. i lejeindtægt

Lejemålet

Ifølge BBR udgør lejemålet et fritliggende enfamilieshus, som er opført i 1946.

Lejemålet har ifølge BBR et bygningsareal på 61 m² samt en udnyttet tagetage på 30 m².

Ejendomsværdien var i 2015 og 2016 på 820.000 kr.

Klageren har oplyst, at der er tale om en ejendom i dårlig stand, og at ejendommen er gammel og dårligt isoleret.

Resultat af udlejning

Af klagerens husregnskab for 2015 og 2016 fremgår følgende resultat af udlejningen.

2015 2016

Lejeindtægt 24.000,00 24.000,00

Omkostninger

Ejendomsskat 6.406,79 6.830,12

Div. afgifter + skorstensfejer 4.826,48 4.505.42

Forsikring 6.510.00 6.600,00

Vedligeholdelse 9.109,45 5.267,44

Vand 822.21 903,67

[virksomhed1], Stormskade 3.284,6030.959,533.424,8627.531,51

Resultat -6.959,53 -3.531,51

SKATs afgørelse

SKAT har forhøjet klagerens indkomst ved udlejning af [adresse1], [by1], med yderligere lejeindtægt på 39.800 kr., 39.822 kr. og 39.903 kr. for henholdsvis 2014, 2015 og 2016.

SKAT har begrundet afgørelsen således:

”(...)

Den udlejede ejendom er på 91 m2 og har været udlejet siden 1. maj 2004, jf. indsendte lejekontrakt.

Huset er beboet af en [person1].

SKAT har modtaget et husregnskab for 2015 og 2016. Af regnskaberne fremgår det, at der betales en husleje på 24.000 kr. pr. år svarende til en månedlig leje på 2.000. Det fremgår også af udlejningsregnskabet, at der fratrækkes diverse udgifter herunder udgifter til vand på 822,21 kr. i 2015 og 903,67 kr. i 2016. Lejebetaling for huset er således ca. 23.000 kr. pr. år eller ca. 250 kr. pr. m2, hvis der tages hensyn til vandudgiften. som er en udgift der normalt afholdes af lejer.

Der er indsendt en kopi af lejekontrakt for ejendommen udarbejdet i 2004, hvoraf fremgår at den månedlige leje er 1.800 kr. Denne er efterfølgende blevet reguleret til 2.000 kr. om måneden. SKAT har i sit forslag forudsat at ejendommen også har været udlejet for 2.000 kr. om måneden i 2014 og at der har været udgifter til vand på skønsmæssigt 800 kr. Dette er lagt til grund ved forslaget til ændring af den skattepligtige indkomst for 2014. Hvis dette ikke er tilfældet bedes dette oplyst og dokumenteret.

SKAT bemærker endvidere, at såfremt huslejen på ejendommen ikke pristalsreguleres, falder denne reelt set over tid.

SKAT har foretaget en søgning på "Boligportalen" som viser et eksempel på en lejlighed på 42 m2 i [by1] der udlejes til 4.600 kr. pr. måned eller ca. 1.300 kr. pr. m2.

(...)

SKAT har også fået telefonisk oplyst d. 16. marts 2018, af en lokal ejendomsmægler i [by1], at udlejning af huse og rækkehuse i det område huset er beliggende i. typisk ligger mellem 800 kr. pr. m2 til 900 kr. pr. m2 eks. forbrug - men nok snarere 900 kr. pr. m2. hvis der er adgang til have.

Den oplyste husleje på 2.000 kr. om måneden, hvoraf også skal fratrækkes omkostninger til vand kan ikke godkendes. SKAT har valgt at sætte lejen til 5.250 kr. pr. måned eller 63.000 kr. pr. år svarende til 692 kr. pr. m2 ex. forbrug. Det oplyste forbrug i regnskaberne skal tillægges denne leje.

SKAT bemærker i øvrigt. at der hver måned på konto [...22] indsættes 4.000 kr. med teksten "husleje [adresse1]".

SKAT's bemærkninger til din indsigelse i brev dateret 15. maj 2018:

Du har i dit brev anført, at du modtager 4.000 kr. i lejeindtægt for udlejning af ejendommen beliggende [adresse1] i [by1]. SKAT kan se af de indsendte bankkontoudtog, at det er det beløb du modtager hver måned. Du anfører, at det er lejeindtægten på 4.000 kr. pr. måned der skal lægges til grund idet det er det beløb du reelt har modtaget fra lejer. SKAT har ikke tillagt det afgørende værdi, hvilket beløb der betales, idet denne kan afvige markant fra, hvad den objektive udlejningsværdi er. Det er det der er tilfældet her, idet der er oplyst en årlig lejeindtægt på 24.000 kr. med fradrag af udgift til vand (samlet svarer det til ca. 260 kr. pr. m2).

Som anført tidligere har en lokal ejendomsmægler oplyst telefonisk, at en lejeværdi på huse i området huset ligger i, er ca. 800-900 kr. pr. m2. eksklusiv forbrug. SKAT har i sin afgørelse ansat udlejeværdien på ejendommen til skønsmæssigt at være 5.000 kr. eller ca. 692 kr. pr. m2. eksklusiv forbrug. Heri er der bl.a. taget højde for, at standen på huset er dårligere end gennemsnittet. Det skal den forbindelse bemærkes, at SKAT ikke har besigtiget ejendommen, og derfor ikke kan udtale sig konkret om dette.

SKAT kan derfor ikke imødekomme dit ønske om at ansætte husets udlejningsværdi til 48.000 kr. pr. år inklusiv forbrug, hvorfor tidligere fremsendte forslag af 18. april 2018 fastholdes i sin helhed.

(...)”

Skattestyrelsen er i skrivelse af 22. august 2018 fremkommet med følgende bemærkninger til klagen.

”(...)

Advokat [person2] anfører i sin klage, at han primært ønsker med sin klage, at lejeindtægten nedsættes til 4.000 kr. på måned. Skattestyrelsen bemærker at lejeindtægten på 4.000 kr. pr. måned reelt set er lavere, idet den også indeholder udgifter der normalt afholdes af lejer (varmeudgiften til 800-900 kr.) eller ca. 3.925 kr. pr. måned.

Advokaten henviser til, at priserne i området, hvor ejendommen er beliggende er meget lave og henviser til [adresse2] - [by1], der har en ejendomsværdi på 620.000 kr. Skattestyrelsen har undersøgt [adresse2] og bemærker, at der er tale om dødsbo og at ejendommen er på 61 m2, hvorfor den på ingen måde er sammenlignelig med [person3]s ejendom. Skatteyders ejendom er således ca. 50 % større end den der sammenlignes med i nr. 15.

Advokaten skriver i sin klage, at der alene er modtaget 4.000 kr. om måneden dækkende leje og forbrug. Skattestyrelsen anser det for usædvanligt, at man dels betaler for sin lejers forbrug til f.eks. varme, som kan svinge en del og dermed ikke kendes på forhånd, dels ikke pristalsregulerer lejen på ejendommen. Dette betyder i realiteten, at man år for år nedsætter lejen. Dette er også usædvanligt i lejeforhold mellem uafhængige parter. Det er korrekt at Skattestyrelsen ikke har besigtiget ejendommen, men dels er dette oplyst i kendelsen, dels er der taget højde for dette i den skønnede lejeindtægt. Skattestyrelsen har netop taget kontakt til en uvildig part med forstand på udlejningsniveauet (lokal ejendomsmægler). Det blev oplyst at lejeniveauet i området for huse med afgang til have er ca. 800-900 kr. pr. m2 men nok snarere 900 m2. I Skattestyrelsens afgørelse er der skønnet ca. 692 kr. pr. m2. Skatteankestyrelsen bedes bemærke, at da ejendommen i sin tid startede med at blive udlejet i 2004, var lejen sat til 1.800 kr. pr. måned.

Skattestyrelsen afviser advokatens bemærker om,at skatteskønnet ikke opfylder de grundlæggende forvaltningsretlige betingelser. Der er netop taget udgangspunkt i en ejendomsmæglers oplysninger om lejeniveauet i det pågældende område, hvor huset er beliggende. Herfra er der foretaget et pænt nedslag netop for at tage højde for at standen kan være under middel etc. Advokaten anfører at Skattestyrelsens skøn i absolutte tal ligger meget tæt på den leje parterne har aftalt. Dette er efter Skattestyrelsen opfattelse igen en indikation på, at den skønsmæssige leje er meget ansat konservativt og en del lavere end det af ejendomsmægleren oplyste.

Advokaten oplyser, at Skattestyrelsen skal respektere det af parterne fastsatte lejeniveau, idet der er tale om udlejning mellem uafhængige parter. Skattestyrelsen tolker det således, at advokaten mener, at hvis Skattestyrelsen ikke kan påvise at parterne er nærtstående, så skal Skattestyrelsen respektere en given aftale. Dette er Skattestyrelsen ikke enig i.

Afslutningsvis bemærker Skattestyrelsen, at den af parterne fastsatte lejeværdi af ejendommen på 4.000 kr. (inkl. varmeudgifter) er uacceptabel lav. Det er også bemærkelsesværdigt at lejeindtægten ikke indexreguleres, idet den derved falder over tiden, og derved opnår lejer en realøkonomisk lejenedsættelse, hvilket heller ikke er normalt i udlejningsforhold mellem uafhængige parter.

Skattestyrelsen fastholder lejeindtægten på 5.250 kr. pr. måned med tillæg af varmeudgift som er en udgift en lejer normalt selv afholder.

Skattestyrelsen foreslår en besigtigelse af ejendommen og med invitation en lokal ejendomsmægler der som uvildig part vil kunne fastslå en korrekt udlejningsværdi for ejendommen som i givet fald vil skulle lægges til grund.

Skattestyrelsen ønsker at ejendommen indexreguleres fremadrettet, således at den korrekte værdi kommer til beskatning.

Klagerens opfattelse

Klageren har nedlagt påstand om, at den månedlige leje vedrørende ejendommen [adresse1] anerkendes at udgøre 4.000 kr., som er det beløb, som klageren har modtaget.

Subsidiært nedlægges der påstand om, at den skønsmæssige fastsatte leje nedsættes til et lavere beløb.

Tertiært nedlægges der påstand om, at sagen hjemvises til SKAT til fornyet behandling.

Klageren har begrundet dette med følgende:

”(...)

Det er et faktum i nærværende sag, at Klager i den periode, som sagen vedrører har modtaget kr. 4.000 pr. måned i leje for ejendommen på [adresse1]. Denne lejeindtægt er indgået på klagers konto, og der indgår således ingen former for kontant betaling.

SKAT anser sig til trods for, at lejeforholdet ikke er indgået mellem nærtstående, berettiget til at tilsidesætte lejeindtægten, og i stedet fastsætte lejen efter et skøn, vel at mærke uden at besigtige ejendommen, som SKAT ikke i øvrigt har noget kendskab til overhovedet.

Det fremgår videre af SKATs afgørelse, at SKAT ikke har noget særligt kendskab til lejeniveauet i [by1] i og med, at SKATs afgørelse baserer sig på opkald til lokale ejendomsmæglere og opslag på Internettet. På baggrund heraf anser SKAT sig altså kompetent til at fastsætte et objektivt lejeniveau.

Det siger sig selv, at dette ikke er korrekt, og selv om der måtte være et objektivt lejeniveau ændrer dette ikke ved, at Klager og lejer ikke er nærtstående og åbenlyst har modstående interesser, således at den aftalte, og betalte leje ikke kan tilsidesættes, med mindre der foreligger klokkeklare oplysninger om, at lejen er højere end, den fremtræder.

Dette er ikke tilfældet i nærværende sag, der er ingen indicier eller andre forhold, der indikerer, at lejen er højere end den leje, der er overført til Klagers konto.

Det er klart, at hvis der konkret kan konstateres en objektiv lejeværdi for ejendommen, der afviger i voldsom grad for den betalte leje, kan dette i sig selv være et indicium for, at der betales yderligere leje ”under bordet”.

Dette er dog på ingen som helst vis godtgjort i nærværende sag, idet SKAT på ingen som helst vis har godtgjort nogen objektiv lejeværdi, der afviger markant for den betalte leje.

Klager har oplyst, at ejendommen er i dårlig stand, hvilket i sagens natur påvirker lejen i betydeligt omfang, ligesom det fremgår af udbudsprisen på naboejendommen, at ejendommen ikke er beliggende i et område, hvor ejendomspriserne er høje.

SKAT har ikke inddraget disse forhold, og har endvidere ikke engang besigtiget ejendommen, således at det ikke giver nogen mening at tale om nogen objektiv udlejningsværdi – i realiteten vurderer SKAT en objektiv udlejningsværdi på en ejendom, som SKAT ikke kender og aldrig har besigtiget, hverken indvendigt eller udvendigt. Det burde sige sig selv, at dette ikke er en korrekt fremgangsmåde.

Dertil kommer, som allerede anført, at der foreligger en aftale mellem parter med modstridende interesser, der ikke er nærtstående, og som SKAT naturligvis skal respektere.

Dette gælder særligt, når det på helt objektivt grundlag kan konstateres, hvad der helt eksakt betales i leje.

SKATs skøn er således i enhver henseende ufuldstændigt og opfylder ingen af de grundlæggende forvaltningsretlige betingelser for skatteskøn, idet et skøn skal være konkret og forholde sig til de helt eksakte faktuelle forhold – det sker ikke i nærværende sag, hvor SKAT ikke har besigtiget den ejendom, der skønnes over.

Det er således godtgjort, at SKATs ”skøn” hviler på et forkert grundlag, og at resultatet af skønnet medfører et åbenbart forkert resultat følger allerede af, at to parter med modstridende interesser har aftalt, og honoreret en aftale, der afviger fra SKATs skøn.

SKATs skøn afviger i øvrigt, i absolutte tal, i så beskedent et omfang for den betalte leje, at forskellen under alle omstændigheder ligger inden for den skønsmæssige usikkerhed, der altid vil være, idet det aldrig vil være muligt at foretage et skøn, der ikke indeholder skønsmæssige usikkerheder.

Dertil kommer, at SKAT, slet ikke er berettiget til at fastsætte nogen leje efter en såkaldt ”objektiv udlejningsværdi”, idet der ikke er tale om et lejeforhold mellem nærtstående, eller udleje mellem selskab – aktionær m.v., hvor parternes aftaler kan tilsidesættes.

SKAT synes i den forbindelse at misforstå den Juridiske vejledning, herunder henvisningen til afsnit C.H.1 og hele spørgsmålet omkring objektivt fastsatte lejeværdier.

Anvendelse af objektive lejeværdier anvendes til fiksering af lejeindtægter, hvor lejemålet er indgået mellem nærtstående, jf. afsnit C.H. 3.2.2.2.1, og er principielt uanvendeligt i forbindelse med lejemål indgået mellem uafhængige parter, som i nærværende sag.

I nærværende sag foreligger der således betaling i henhold til det aftalte i et lejeforhold mellem parter med modstridende interesser, der ikke er nærtstående, og sådanne aftaler skal accepteres af SKAT, medmindre der foreligger helt særlige forhold.

Dette er ikke tilfældet i nærværende sag, hvorfor Klager skal have medhold i klagen.

(...)”

Klageren er i skrivelse af 30. august 2018 fremkommet med følgende bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse:

”(...)

SKAT anfører i sin udtalelse, at lejen skulle være kr. 4.000 inklusive varme. Dette er ikke korrekt, lejen på kr. 4.000 indeholder ikke varme, denne udgift afholdes alene af lejer.

SKAT argumenterer forsat ud fra en objektiv lejeværdi, uanset denne er underordnet for afgørelsen af denne sag. Det afgørende er ikke, hvad en objektiv lejeværdi end måtte være i sager, hvor parterne har modstående interesser, men derimod hvad der objektivt set er betalt i leje, og dermed hvilken indkomst, der er realiseret.

Det er trods alt stadig en betingelse i dansk skatteret, at det er realiseret indkomst, der beskattes efter statsskattelovens § 4, med mindre der er positiv lovhjemmel til andet, eller der er tale om aftaler mellem nærtstående.

Klager vil jo ej heller på den anden side kunne gøre gældende, at Klager alene skal beskattes af kr. 2.000, hvis et syn og skøn dokumenterer, at dette måtte være den objektive lejeværdi, når Klager indiskutabelt har fået indbetalt kr. 4.000, i og med at Klager har realiseret en højere indkomst, som han selvfølgelig vil skulle beskattes af.

Der kan alene ske korrektion i henhold til en objektiv lejeværdi, hvis der er hjemmel hertil, f.eks. i forhold til selskaber, der stiller ejendomme, biler, sommerboliger m.v. til rådighed for anpartshaveren, eller personer med bestemmende indflydelse på egen aflønning, jf. ligningslovens § 16 og 16 A.

Derudover er der støtte i praksis til at fiksere en leje, hvis lejemålet er indgået mellem nærtstående, således at der ikke er modstående interesser, f.eks. mellem mor/far – datter, far/mor- søn.

Det er fast praksis, at der er grundlag for at fiksere i de tilfælde, hvor der ikke er modstridende interesser, se f.eks. U 2006.238 H, U 1984.534 H og U 1983.16 H.

Den nævnte praksis har betydning for interesseforbundne parter generelt. Højesteret har ikke begrænset afgørelsernes udstrækning til fysiske personer, men anvender i U 2003.150 H udtrykket ”anden nærtstående person”, hvilket omfatter både fysiske og juridiske personer, hvor der består et interessesammenfald, jf. også U 1983.16 H og U 1984.534 H, hvor selskaber blev beskattet ved udlejning til hovedaktionærer.

I forhold til hovedaktionærer er armslængdebegrebet endvidere lovfæstet i ligningslovens § 2.

SKAT overser i denne sag, at en fikseret leje netop anvendes i tilfælde, hvor der mellem nærtstående betales en leje, der afviger fra markedslejen på ejendommen jf. f.eks. TfS 2009.759, TfS 2008,541 og TfS 2008,641.

Når der derimod udlejes til en uafhængig tredjemand er den objektive lejeværdi uden betydning, og der er ikke hjemmel til at foretage beskatning efter en objektiv lejeværdi, i og med, at den leje parterne, som har modstående interesser har aftalt pr. definition er markedslejen.

Dette gælder dog som anført naturligvis ikke, hvis den ”aftalte” leje helt åbenlyst afviger fra den reelle markedsværdi, således at realiteten i aftalen er anderledes end det SKAT præsenteres for, f.eks. en aftalt leje på 5.000 pr. måned for et hus til 10 millioner kr., idet det herefter er åbenlyst, at lejen ikke fastsat korrekt, og at realiteten er en anden end aftalen umiddelbart giver indtryk af = der betales sort leje.

I nærværende sag er dette dog på ingen vis problemstillingen og forskellen mellem den af SKAT anførte ”objektive værdi” på kr. 5.250 og den betalte leje på kr. 4.000 er under alle omstændigheder så beskeden, både absolut og relativt, at sagen i det hele taget savner enhver mening.

SKAT anfører i sin udtalelse endvidere direkte, at SKAT ikke skal respektere en aftale indgået mellem parter med modstående interesser – alene baseret på SKATs opslag på Internettet og opkald til ejendomsmæglere i forhold til lejeværdien af en ejendom, SKAT ikke kender og ikke har set, ligesom de lokale mæglere ej heller kender ejendommen.

Dette synspunkt er direkte i modstrid med retspraksis, herunder Højesterets praksis, den juridiske litteratur og almindelig sund fornuft.

SKAT skal respektere en aftale mellem parter med modstående interesser, med mindre det kan godtgøres, at den aftale SKAT præsenteres for, ikke er udtryk for de reelle faktuelle forhold – hvilket i mit eksempel ovenfor vil være åbenlyst.

Der er ikke hjemmel til at beskatte en indkomst, der ikke er realiseret, f.eks. som følge af manglende forretningsmæssig dygtighed m.v. – hvis indkomsten ikke er realiseret er der ikke hjemmel til beskatning efter statsskattelovens § 4 uanset, hvad den objektive indkomst måtte være, medmindre, der er positiv hjemmel, eller der foreligger aftaler mellemnærtstående.

Skulle SKAT således f.eks. også til at fastsætte advokatsalærer ud fra hvad et ”objektivt salær” ville være i en given sag, og beskatte herefter, selvom dette salær ikke er oppebåret?

I nærværeden sag ønsker SKAT netop at fiskere en indkomst, der ikke er realiseret alene begrundet med en påstået objektiv lejeværdi – og det kan man åbenlyst ikke - !

Det er et absurd synspunkt, som SKAT umuligt kan få medhold i, og det giver derfor i øvrigt ej heller mening at foretage besigtigelse.

Skal der indhentes en objektiv lejeværdi kan dette alene ske ved indenretligt syn/skøn, hvorfor der anmodes om tilsagn om 100 % godtgørelse hertil, såfremt dette findes relevant.

Det skal for en god ordens skyld bemærkes, at dette efter min opfattelse er fuldstændig irrelevant for sagen sagens afgørelse, da markedsprisen for ejendommen er fastslået i forbindelse med den betalte leje.

(...)”

Landsskatterettens afgørelse

Udlejning af fast ejendom anses som udgangspunkt for erhvervsmæssig virksomhed. Indtægter forbundet med udlejningen er skattepligtige i henhold til statsskattelovens § 4, litra b.

Som udgangspunkt skal den leje, der er aftalt mellem parter, respekteres, medmindre ejeren af en fast ejendom overlader benyttelsen af ejendommen til en slægtning eller anden nærtstående person enten vederlagsfrit eller for en ikke uvæsentlig lavere husleje end markedslejen. I disse tilfælde beskattes ejeren af den objektive udlejningsværdi. Der henvises i den forbindelse til Højesterets dom af 29. oktober 2002, offentliggjort i SKM2002.547.HR.

Det fremgår ikke af Skattestyrelsens afgørelse, at der er tale om nærtstående personer, men klageren har oplyst, at dette ikke er tilfældet, hvorfor den aftalte leje mellem parterne som udgangspunkt skal lægges til grund, da denne anses for at være et udtryk for markedslejen. Det er ubestridt, at klageren har modtaget 4.000 kr. pr. måned, idet Skattestyrelsen ikke har dokumenteret eller sandsynliggjort, at klageren har modtaget et højere beløb. Det er endvidere oplyst, at betaling for vand indgår i dette beløb, og at lejeren derudover betaler for el og varme.

Landsskatteretten finder herefter, at indtægten ved udleje af [adresse1], [by1], skal fastlægges til 4.000 kr. pr. måned eller 48.000 kr. årligt.

Landsskatteretten har især lagt vægt på, at der ikke er tale om nærtstående personer. Den modtagne leje er derfor et udtryk for markedslejen. Der er derfor ikke grundlag for at fiksere en leje.

Landsskatteretten nedsætter således indkomsten for 2014, 2015 og 2016 med henholdsvis 15.800 kr., 15.822 kr. og 15.903 kr.