Kendelse af 31-05-2022 - indlagt i TaxCons database den 01-07-2022

Journalnr. 18-0005182

SKAT har forhøjet klagerens indkomst ved udlejning med 30.000 kr. i indkomståret 2016.

Landsskatterettens stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger

Klageren erhvervede ejendommen beliggende [adresse1], [ø1], [by1], den 1. juli 2016 som gave fra sin far. Klageren er i denne forbindelse blevet pålagt at betale gaveafgift på 159.050 kr. Af købsaftalen fremgår:

”(...)

Køber er bekendt med og accepterer, at [person1] har ret til at bebo ejendommen vederlagsfrit.

(...)”

Der er endvidere med håndskrift tilføjet: ”dvs. stilles til rådighed indtil videre”.

Det fremgår af sagen, at brugsretten var udtryk for et ønske fra gavegivers side om at yde [person1] hjælp.

Klageren har telefonisk oplyst til Skattestyrelsen den 30. januar 2017, at [person1] og klagerens far danner par. Endvidere oplyste klageren til Skattestyrelsen, at hun overtog ejendommen for at hjælpe parret.

Ejendommen udgør en enfamiliesejendom, som er opført i 1999 med et samlet boligareal på 81 m², fordelt på 2 værelser. Det bebyggede areal udgør 100 m². Grunden udgør 300 m².

Klageren har ikke beboet ejendommen.

Skattestyrelsen har i forbindelse med fastlæggelsen af den objektive udlejningsværdi anvendt følgende ejendomme som sammenligningsgrundlag:

Adresse	Antal værelser	Boligareal	Månedlig husleje	Årlig husleje pr. m2
[adresse2], [by1]	5	161 m2	9.800 kr.	730 kr.
[adresse3], [by2]	5	152 m2	8.895 kr.	702 kr.
[adresse4], [by1]	2-3	65-85 m2	4.653-5.989 kr.	845-859 kr.
[adresse5], [by1]	2-4	62-93 m2	4.332-7.962 kr.	838-1.027 kr.
[adresse6], [boligselskab1], [by1]	2-4	57-91 m2	4.718-7.538 kr.	993-994 kr.
[adresse6] ungdomsboliger, [boligselskab1]	1	27-39 m2	1.973 kr.	607-877 kr.

På Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens (TBST) hjemmeside www.boligstat.dk, som vedrører huslejestatistik, findes der statistiske oplysninger om gennemsnitlige priser pr. m² i lejeboliger, således at der på hjemmesiden kan findes en overordnet beskrivelse af den aktuelle husleje i henholdsvis almene boliger og private udlejningsboliger fordelt på opførelsesår og geografi, og der kan trækkes statistiske oplysninger for huslejeniveauet fordelt på kommuner, boligtyper og opførelsesår opgjort som årlig leje i kr. pr. m² boligareal. Huslejestatistikken er baseret på samkørsel af huslejeoplysningerne i Boligstøtteregisteret primo året med Bygnings- og Boligregisteret (BBR) og TBSTs Boligstatistiske database. For almene boligers vedkommende er tillige benyttet huslejeoplysninger fra Huslejeregisteret (LBF). Huslejerne er opgjort for rene beboelsesejendomme med mindst 3 lejligheder (ekskl. enkeltværelser).

Det fremgår af hjemmesiden vedrørende huslejestatistik for [by1] Kommune samt [ø2] Kommune vedrørende alle typer af udlejningsboliger, der er opført i perioden 1974-1999, at den gennemsnitlige kvadratmeterpris i 2015 for almene familieboliger udgjorde henholdsvis 844 kr. for [by1] og 675 kr. for [ø2] pr. m² og for private udlejningsboliger (ikke ejerlejligheder) 918 kr. for [by1] pr. m².

SKATs afgørelse

SKAT har forhøjet klagerens indkomst ved udlejning med 30.000 kr. i indkomståret 2016.

SKAT har som begrundelse for afgørelsen anført følgende:

”(...)

Der er i forbindelse med SKATs behandling af gaveoverdragelsen tilgået oplysninger om, at [person1] vederlagsfrit kan bebo ejendommen beliggende [adresse1], [ø1].

Der er således ikke sket opkrævning af husleje fra din side som udlejer ved udlejning af pågældende ejendom.

Indtægter ved udlejning af fast ejendom skal medregnes ved opgørelse af den skattepligtige indkomst ifølge statsskattelovens § 4 stk. 1, litra b. Dette gælder også ved hel eller delvis vederlagsfri udlejning.

Når en ejendom udlejes/stilles til rådighed for nærtstående skal udlejningen ske til samme pris og på samme vilkår, som ved udlejning til en ikke nærtstående person.

Det betyder, at ved udleje til en mindre leje end markedslejen, skal udlejeren af ejendommen beskattes af et beløb svarende til den objektive udlejningsværdi (markedslejen) for det udlejede.

SKAT finder ikke, at udlejningen kan ske vederlagsfrit med henvisning til statsskattelovens § 4, stk.1, litra b hvoraf fremgår, at al indkomst er skattepligtigt hvad enten det modtages som penge eller i værdi, medmindre det er direkte undtaget i lovgivningen.

Der skal henvises til dom afsagt ved højesteret, gengivet i SKM-meddelelsen 2002.547 HR, hvoraf fremgår, at en ejer af en ejendom der frit eller til under en markedsleje stiller denne til rådighed for en beboer/lejer er skattepligtig af værdien heraf.

Ligeledes skal henvises til omtalte sagsforløb i højesterets dom, gengivet i SKM-meddelelsen 2009.27 HR, hvoraf fremgår at udlejer beskattes af en skønsmæssig fastsat leje i situationen hvor der var indgået en fribolig aftale.

Modtages der ikke en værdi/leje for, at stille ens aktiver til rådighed anses der for, at være ydet en værdi/gave fra udlejer til lejer, hvilken værdi udlejer ikke kan yde før der er sket indkomstbeskatning heraf.

Det ses ikke, at sådanne gavedispositioner lig situationen her skulle være undtaget for indkomstbeskatning for giver.

Der skal ligeledes henvises til SKAT – Den juridiske vejledning afsnit C.H.3.2.2.2.1.

At en sådan aftale kan friholde dig for indkomstbeskatning ved tilsidesættelse af reglerne i statsskattelovens § 4, stk. 1 litra b finder SKAT således ikke er tilfældet.

SKAT fastholder heraf beskatningen af en skønsmæssig fastsat markedsleje.

Ved fastsættelse af en skønsmæssig markedsleje, er det vores opfattelse, at der ved fastsættelsen heraf, så vidt muligt skal henses til lignende boliger i samme område, deres størrelse og art samt stand generelt.

Vedrørende [adresse1], [ø1] kan der ved søgninger i [by1] henses til f.eks. boligforeningen [...], [andelsboligforening1] hvor rækkehus bebyggelsen [adresse4], har lejemål på 85 m2 til 5.989 pr. måned ekskl. forbrug, hvilket svarer til ca. 70,00 kr. pr. m².

I samme boligforening kan der i bebyggelsen [adresse5], ligeledes en rækkehusbebyggelse tæt på grønne områder, findes lejemål på 80 m² fra 6.526 pr. måned ekskl. forbrug, hvilket svarer til 81,00 kr. pr. m².

Ved [boligselskab1] er der i deres afdeling 14, en rækkehuslignende bebyggelse, beliggende [adresse6] i [by1], 2 rums lejligheder på 88 m² til 7.191 kr. pr. måned ekskl. forbrug, hvilket svarer til ca. 81 kr. pr. m².

Ved opslag på boligportalen, [...dk] ses muligheden for at leje en hel ejendom beliggende [adresse2], [ø1], med 161 m² beboelse og have, tæt på [...] til 9.800 kr. pr. måned, hvilket svarer til ca. 60 kr. pr. m².

Når der henses til udlejningsejendommen [adresse1]s stand, størrelse og beliggenhed er det vores opfattelse at en markedsleje på 5.000 kr. pr. måned ekskl. forbrug er passende, når der henses til tilsvarende boligers beliggenhed, art, størrelse og priser pr. m².

Prisen for leje af [adresse1] kan herefter opgøres til 61 kr. pr. m².

Idet ejendommen er overtaget og udlejet 100 % fra overtagelsen pr. 1. juli 2016 anses du for, at drive udlejningsvirksomhed og du burde således have selvangivet resultat af udlejningen for året 2016.

Du har overtaget ejendommen med virkning pr. 1. juli 2016, og skal derfor medregne resultat ved udlejningen for årets sidste 6 måneder x 5.000 kr. pr. mdr. = 30.000 kr.

(...)”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at klageren ikke er skattepligtig af indkomst ved udlejning i indkomståret 2016.

Klagerens repræsentant har som begrundelse for påstanden anført følgende:

”(...)

På vegne [person2] påklager jeg herved SKATs afgørelse af 9. maj 2018, hvorved min klients indkomst forhøjes med kr. 30.000, svarende til den af SKAT anslåede objektive udlejningsværdi af min klients ejendom.

SKATs afgørelse er begrundet med, at min klient stiller ejendommen, beliggende [adresse1], [ø1], [by1], til rådighed for [person1], og derfor skal beskattes af et beløb svarende til den objektive udlejningsværdi for det lejede.

Min klient erhvervede i sin tid ejendommen på det vilkår, at min klient respekterede en ret, [person1] havde over for sælgeren, til vederlagsfrit at bebo ejendommen, så længe hun måtte ønske det.

[person1]s beboelse af ejendommen beror således ikke på min klients beslutning, og min klient er ikke berettiget til at bringe brugsretten til ophør eller til at ændre vilkårene for brugsretten, herunder ved at stille krav om betaling af leje.

Da brugsretten ikke beror på en disposition, truffet af min klient, og min klient ikke kan bringe retten til ophør, er der ikke tale om, at min klient "stiller ejendommen til rådighed".

På baggrund af ovenstående påklages SKATS afgørelse for så vidt angår forhøjelsen af min klients skattepligtige indkomst, svarende til den objektive udlejningsværdi, idet [person1]s vederlagsfri beboelse af min klients ejendom ikke er udtryk for, at min klient har givet afkald på indkomst.

(...)”

Repræsentanten har anført følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling:

”(...)

Under henvisning til Skatteankestyrelsens skrivelse af den 21. marts 2022 med sagsfremstilling og forslag til, hvordan sagen på det nuværende grundlag bør afgøres, kan jeg som advokat for [person2] oplyse, at min klient ønsker, at klagesagen afgøres af Landsskatteretten.

I Skatteankestyrelsens sagsfremstilling er under "Faktiske oplysninger" citeret fra den købsaftale, hvorved min klient erhvervede ejendommen [adresse1], [by1], jf. "Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag til afgørelse" side 1 nederst. Side 2 øverst anfører Skatteankestyrelsen følgende: "Der er endvidere med håndskrift tilføjet: "dvs. stilles til rådighed indtil videre"."

Min klient er forbavset over, at denne tilføjelse optræder i sagsfremstillingen, da den ikke fremgår af den købsaftale, min klient er i besiddelse af. Den håndskrevne tilføjelse må være påført af en medarbejder ved skattevæsenet. Min klient mener heller ikke at have givet udtryk for, at hun overtog ejendommen "for at hjælpe parret".

På denne baggrund anmoder jeg om aktindsigt i det materiale, Skatteankestyrelsen har på sagen.

I øvrigt bemærker min klient til Skatteankestyrelsens begrundelse følgende:

Det bestrides, at den berettigede i henhold til deklarationen, [person1], var eller er nærtstående til [person2]. Det forhold, at [person2] er pligtig at tåle en af overdrageren længe forud for overdragelsen til fordel for tredjemand etableret brugsret, begrunder ikke, at denne tred jemand ved overdragelsen bliver "nærtstående" [person2].

Det strider mod almindelig sproganvendelse af den omstændighed, at [person2] kunne have nægtet at modtage gaven, at drage den slutning, at [person2] har overladt [person1] en brugsret. Det har den tidligere ejer gjort.

Kopi af den omhandlede deklaration vedlægges.

(...)”

Landsskatterettens afgørelse

Indtægter ved udlejning af fast ejendom er indkomstskattepligtige og skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Det fremgår af statsskattelovens § 4, litra b, 1. punktum.

Hvis ejeren af en fast ejendom overlader benyttelsen af ejendommen til en slægtning eller anden nærtstående person enten vederlagsfrit eller for en ikke uvæsentlig lavere husleje end markedslejen, beskattes ejeren af den objektive udlejningsværdi. Der henvises til Højesterets dom af 29. oktober 2002, offentliggjort i SKM2002.547.HR.

Klageren modtog ejendommen i gave fra sin far den 1. juli 2016 med betingelse om vederlagsfri brugsret af ejendommen til [person1].

På baggrund af betingelsen og accepten vedrørende vederlagsfri benyttelse af ejendommen i overdragelsesaftalen lægger Landsskatteretten til grund, at [person1] er nærtstående til klageren. Retten har herved lagt vægt på, at [person1] danner par med klagerens far, at klageren har overtaget ejendommen for at hjælpe parret, at det ikke er aftalt, hvornår den vederlagsfri benyttelse af ejendommen udløber, samt at klageren har løbende udgifter til drift af ejendommen uden mulighed for at benytte eller udleje ejendommen. Retten finder således, at [person1] er omfattet af den personkreds for hvem, der kan fastsættes en objektiv lejeværdi.

Det forhold, at klageren ikke selv har foretaget dispositionen med overladelsen af brugsretten til [person1], kan ikke føre til et andet resultat, idet klageren kunne have afstået fra at overtage ejendommen.

Ved skønnet over den objektive udlejningsværdi tages der udgangspunkt i den leje, som ejendommen skønsmæssigt kan indbringe ved udlejning til tredjemand, jf. statsskattelovens § 4, litra b, sidste punktum, og som lovligt kan opkræves efter lejelovgivningens regler. Der henvises til Vestre Landsrets dom af 1. februar 2015, offentliggjort i SKM2005.112.VLR.

[by1] Kommune er en såkaldt reguleret kommune, hvilket vil sige, at den er omfattet af boligreguleringsloven. I en reguleret kommune er der regler for huslejens størrelse ved indgåelse af lejeaftaler. Der henvises til lovbekendtgørelse nr. 988 af 21. oktober 2009 og nr. 962 af 11. august 2010 om midlertidig regulering af boligforholdene (boligreguleringsloven) om omkostningsbestemt leje.

Når bestemmelserne i boligreguleringsloven er gældende, skal lejen som udgangspunkt fastsættes til den omkostningsbestemte leje. Ejendommen er bygget 1999 og er derfor omfattet af lejelovens § 53, stk. 3, hvorefter parterne dog frit kan fastsætte lejeniveauet.

I overensstemmelse med BBR-meddelelsen lægges det til grund, at ejendommens beboelsesareal udgjorde 81 m². Det lægges videre til grund, at der ikke var indgået en lejekontrakt mellem klageren og [person1], ligesom der ikke blev opkrævet en månedlig husleje.

SKAT har for indkomståret 2016 skønnet en årlig leje på 60.000 kr., svarende til årligt 732 kr. pr. m².

Af de af SKAT oplyste sammenlignelige lejemål fremgår den årlige kvadratmeterpris at ligge fra 702 kr. pr. m² (607 kr. pr. m² for ungdomsboliger) til 1.027 kr. pr. m².

Ifølge Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens hjemmeside www.boligstat.dk var den gennemsnitlige årlige kvadratmeterpris i 2016 i [by1] Kommune for almene familieboliger på 844 kr. og for private udlejningsboliger (ikke ejerlejligheder) på 918 kr.

Ligeledes fremgår det, at for [ø2] Kommune var den gennemsnitlige kvadratmeterpris i 2016 for almene familieboliger på 675 kr.

Ved fastsættelse af den objektive udlejningsværdi er der ikke tale om en fast kvadratmeterpris, men om et spænd indenfor hvor markedslejen må anses at ligge. Ud fra sagens oplysninger samt den indhentede huslejestatistik fra Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens hjemmeside vedrørende huslejestatistik for kvadratmeterpriserne i [by1] Kommune og [ø2] Kommune for 2016, er det rettens opfattelse, at en husleje svarende til 732 kr. pr. m² pr. år i 2016 må anses at ligge inden for det spænd, som må antages at have været markedslejen for det pågældende område i 2016 i [by1] Kommune.

Det er på den baggrund rettens opfattelse, når der ikke foreligger mere konkrete oplysninger om sammenlignelige lejemål, herunder stand, størrelse, huslejeniveau og kvadratmeterpriser for [adresse1], [ø1], og det omkringliggende område, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte SKATs skøn over den objektive udlejningsværdi.

Den påklagede afgørelse stadfæstes derfor.