Kendelse af 25-07-2019 - indlagt i TaxCons database den 05-10-2019

Indkomståret 2010

SKAT har ikke godkendt klagerens anvendelse af virksomhedsordningen. SKAT har beskattet bortforpagtning af jord på 7.600 kr. som kapitalindkomst i indkomståret 2010.

Landsskatteretten giver klageren medhold i, at virksomheden med bortforpagtning af jord er erhvervsmæssig og opgør resultatet til 6.005 kr. til beskatning. Den øvrige del med udlejning af driftsbygninger anses tillige for erhvervsmæssig virksomhed og opgørelsen af resultatet hjemvises til Skattestyrelsen.

Da bortforpagtning af jorden og udlejning af driftsbyninger anses for erhvervsmæssige er betingelsen for anvendelse af virksomhedsordningen i virksomhedsskattelovens § 1 opfyldt. I henhold til virksomhedsskattelovens § 2, stk. 1, er det yderligere en betingelse for anvendelse af virksomhedsordningen, at klageren udarbejder et selvstændigt regnskab for virksomheden, som opfylder bogføringslovens krav. I det omfang klageren til Skattestyrelsen indgiver et for Skattestyrelsen tilstrækkeligt grundlag til brug for opgørelse af virksomhedsordningen, overlades det til Skattestyrelsen at foretage de nødvendige ændringer i relation til virksomhedsordningen.

Indkomståret 2011

SKAT har ikke godkendt klagerens anvendelse af virksomhedsordningen. SKAT har beskattet udlejning af bygninger og bortforpagtning af jord på 12.875 kr. som kapitalindkomst i indkomståret 2011.

Landsskatteretten giver klageren medhold i, at virksomheden med bortforpagtning af jord er erhvervsmæssig og opgør resultatet til 6.403 kr. til beskatning. Den øvrige del med udlejning af driftsbygninger anses tillige for erhvervsmæssig, og opgørelsen af resultatet hjemvises til Skattestyrelsen.

Da bortforpagtning af jorden og udlejning af driftsbyninger anses for erhvervsmæssige er betingelsen for anvendelse af virksomhedsordningen i virksomhedsskattelovens § 1 opfyldt. I henhold til virksomhedsskattelovens § 2, stk. 1, er det yderligere en betingelse for anvendelse af virksomhedsordningen, at klageren udarbejder et selvstændigt regnskab for virksomheden, som opfylder bogføringslovens krav. I det omfang klageren til Skattestyrelsen indgiver et for Skattestyrelsen tilstrækkeligt grundlag til brug for opgørelse af virksomhedsordningen, overlades det til Skattestyrelsen at foretage de nødvendige ændringer i relation til virksomhedsordningen.

Indkomståret 2012

SKAT har ikke godkendt klagerens anvendelse af virksomhedsordningen. SKAT har beskattet udlejning af bygninger og bortforpagtning af jord som kapitalindkomst på 14.100 kr. i indkomståret 2012.

Landsskatteretten giver klageren medhold i, at virksomheden med bortforpagtning af jord er erhvervsmæssig og opgør resultatet til 6.285 kr. til beskatning. Den øvrige del med udlejning af driftsbygninger anses tillige for erhvervsmæssig, og opgørelsen af resultatet hjemvises til Skattestyrelsen.

Da bortforpagtning af jorden og udlejning af driftsbyninger anses for erhvervsmæssige er betingelsen for anvendelse af virksomhedsordningen i virksomhedsskattelovens § 1 opfyldt. I henhold til virksomhedsskattelovens § 2, stk. 1, er det yderligere en betingelse for anvendelse af virksomhedsordningen, at klageren udarbejder et selvstændigt regnskab for virksomheden, som opfylder bogføringslovens krav. I det omfang klageren til Skattestyrelsen indgiver et for Skattestyrelsen tilstrækkeligt grundlag til brug for opgørelse af virksomhedsordningen, overlades det til Skattestyrelsen at foretage de nødvendige ændringer i relation til virksomhedsordningen.

Faktiske oplysninger

Landsskatteretten har ved afgørelse af 20. april 2018 hjemvist SKATs afgørelse af 14. oktober 2013 for indkomstårene 2010-2012 til fornyet behandling hos SKAT, for så vidt angår forholdet om udlejning af jord og driftsbygninger kunne anses som erhvervsmæssig virksomhed i skattemæssig henseende, samt om klageren var berettiget til at anvende virksomhedsordningen for disse grene af virksomheden.

SKAT havde ved afgørelse af 14. oktober 2013 truffet afgørelse om, at aktiviteten med køb og salg af biler og driftsmateriel ikke var erhvervsmæssig, hvilket ikke var påklaget.

SKAT har på baggrund af hjemvisningen truffet afgørelse den 25. juni 2018 vedrørende aktiviteterne med bortforpagtning af jord og udlejning af driftsbygninger.

Beskrivelse af virksomheden

Klageren købte i 1994 en landbrugsejendom på adressen [adresse1], [...], [by1]. I 2004 blev der frasolgt ca. 22 ha, og ejendommens vurderingsmæssige status blev ved den offentlige vurdering pr. 1/10 2008 ændret til beboelse med benyttelseskode 01. Det samlede grundareal udgør herefter 28.366 m2.

Der er ifølge BBR-registret registreret 4 bygninger på ejendommen: et stuehus opført i 1930 med bebygget areal på 150 m2 og samlet boligareal på 185 m2, en ladebygning opført i 1936 på 170 m2, en staldbygning opført i 1936 på 310 m2 og et maskinhus opført i 1994 på 181 m2. Det fremgår af luftfoto på www.Krak.dk, at ejendommen fremtræder som en ”firlænget gård med fritliggende stuehus”. Udhusene er sammenbygget i u-form.

Ejendommen har i indkomstårene 2010-2012 været anvendt af klageren til beboelse og aktiviteter med køb og salg af biler og driftsmateriel samt udlejning af jord og driftsbygninger.

Klageren har til SKAT indsendt faktura for 2011, hvoraf fremgår, at klageren i 2011 bortforpagtede 2 ha jord. Repræsentant har oplyst, at jorden er bortforpagtet til tredjemand på markedsvilkår.

Klagerens repræsentant har oplyst, at bygningerne ikke blev udlejet i 2010 på grund af omfattende oprydningsarbejde i forbindelse med tidligere lejers ophør. Klageren har til SKAT indsendt faktura for udlejning af driftsbygninger for 2011. Det fremgår af faktura 210, at klageren har udlejet 25 m2 til [person1] i perioden 1. januar 2011 til 31. december 2012 til 875 kr. Det fremgår af faktura 209, at klageren har udlejet 100 m2 til [person2] i perioden 1. august 2011 til 31. juli 2012 for 3.500 kr.

I henhold til SKATs oplysninger blev der i 2012 udlejet 30 m2 af bygningerne til [person3] og 10 m2 af bygningerne til [virksomhed1].

Der er under sagens behandling ved Skatteankestyrelsen indsendt faktura for udlejningen af driftsbygninger. Det fremgår af faktura 244, at klageren har udlejet 100 m2 til [person2] i perioden 1. august 2011 til 31. december 2012 til 2.500 kr. Det fremgår af faktura 243, at klageren har udlejet 35 m2 til [person1] i 2012 og 2013 til 1.225 kr. Af faktura 245 fremgår, at klageren har udlejet plads til [virksomhed1] i perioden 1. januar 2011 til 31. december 2012 til 1.000 kr.

Klageren har valgt beskatning efter virksomhedsordningen.

Resultater m.v.

For indkomstårene 2010-2012 har repræsentanten oplyst følgende regnskabstal for den samlede udlejningsvirksomhed:

Repræsentanten har under sagens behandling hos Skatteankestyrelsen indsendt selvstændige opgørelser over resultatet for henholdsvis bortforpagtning af jord og udlejning af driftsbygninger for de påklagede indkomstår.

For indkomstårene 2010-2012 har repræsentanten oplyst følgende opgørelse for bortforpagtning:

For indkomstårene 2010-2012 har repræsentanten oplyst følgende opgørelse for udlejning af bygninger:

SKATs afgørelse

SKAT har ansat resultat til beskatning som kapitalindkomst ved udlejning af bygninger og bortforpagtning af jord til i alt 7.600 kr. i 2010, 12.475 kr. i 2011 og 14.100 kr. i 2012, og har således forhøjet klagerens kapitalindkomst med 4.875 kr. i indkomståret 2011 og 6.500 kr. i indkomståret 2012.

SKAT har anset aktiviteterne udlejning af bygninger og bortforpagtning af jord for at være én driftsgren.

SKAT har ikke anset udlejningen af bygninger og bortforpagtning af jord for erhvervsmæssig virksomhed i skattemæssig henseende, hvorfor klageren ikke er anset for at opfylde betingelserne for anvendelsen af virksomhedsordningen.

SKAT har som begrundelse for afgørelsen anført følgende:

”(...) Indtægter ved udlejning af ejendom vurderet som beboelse og beboet af ejeren beskattes som kapitalindkomst efter personskatteloven § 4, stk. 1, nr. 6. Kun såfremt udlejningen har et omfang der gør, at udlejningen har karakter af selvstændig erhvervsvirksomhed i skattemæssig henseende, vil der være mulighed for, at overskuddet kan blive beskattet efter virksomhedsordningen ifølge virksomhedsskatteloven § 1, stk. 1. Ved anvendelse af virksomhedsordningen bestemmer overskudsdisponeringen i virksomhedsordningen hvorledes resultatet beskattes. Virksomhedsordningen kan dermed ændre grundreglen om at indtægter ved udlejningen af visse ejendomme beskattes som kapitalindkomst efter personskatteloven § 4, stk. 1, nr. 6.

Ejendommen [adresse1], [by1] har været anvendt som beboelse og ikke erhvervsmæssig virksomhed for dig. Samtidig med den private anvendelse af ejendommen har der for årene 2010, 2011 og 2012 været udlejet 2 ha af jorden og en mindre del af udhusene.

Udlejningens omfang anser vi for at have et så beskedent omfang både arealmæssigt som indtægtsmæssigt, at det ikke kan anses for selvstændig erhvervsmæssig virksomhed i skattelovgivnings forstand. Ved bedømmelsen heraf er det lagt vægt på:

Til din rådgivers bemærkningen af 1. juni 2018 har vi følgende bemærkninger:

Bortforpagtning af jord og udleje af driftsbygninger anser vi for en driftsgren i lighed med tidligere afgørelse.

Af Juridisk vejledning C.C.1.1.1. 2013-1 fremgår der, at indkomst udlejning af fast ejendom anses som hovedregel for at være selvstændig erhvervsvirksomhed. Dette følges op med, se dog SKM2002.581.LSR om en hovedanpartshaver, der udlejede 20 pct. af sit parcelhus til sit selskab. Der var ikke foretaget en vurderingsfordeling på ejendommen. Overskuddet ved udlejningen blev anset for kapitalindkomst, fordi den erhvervsmæssig udlejning ikke var så omfattende, at der var foretaget en vurderingsfordeling efter (de dagældende) LL § 15 P, jf. VUL §, 33, stk. 5.

I lighed med SKM2002.581 LSR har udlejningen af din ejendom ikke et omfang som gør, at der foretages en vurderingsfordeling efter dagældende vurderingslovs§ 33, stk. 5. I SKM2002.581.LSR har lejeindtægternes stø1Telse på 41.098 kr. ikke i sig selv været nok til at anse udlejningen for drift af erhvervsmæssig virksomhed.

Din rådgiver har henvist til SKM2014.732 LSR og SKM2014.822.LSR som vi har valgt ikke at henvise til i vores forslag. Vi har valgt ikke at inddrage disse 2 afgørelser, da vi ikke mener de er direkte sammenlignelige med din udlejning. I de 2 afgørelser er det tale om ejendomme, som ikke anvendes privat i noget omfang, modsat din ejendom der også anvendes privat. Samtidig har vi ikke fundet at der var delelementer i afgørelserne, som har væsentlig betydning ved afgørelsen af din skatteansættelse.

Ved udlejning af en del af ejerens egen bolig er det ikke kun indtægternes størrelse, men også hvor stor en værdimæssig andel af ejendommen der udlejes, som har betydning for om driften har karakter af selvstændig erhvervsmæssig virksomhed.

Ved bedømmelsen af indtjeningen ved udlejningen henses der til det driftsøkonomiske resultat. De skattemæssige fradrag for udgifter kan være begrænset af ligningslovens § 15 J og begrænsninger i muligheden for at foretage skattemæssige afskrivninger enten på grund af tidligere foretagne afskrivninger eller begrænsningerne efter afskrivningslovens § 19. Dermed kan det skattemæssige resultat være større end det driftsøkonomiske.

Vi er herefter stadig af den opfattelse, at udlejningen for årene 2010, 2011 og 2012 af en del af din ejendom ikke har et omfang, der har karakter af drift af selvstændig virksomhed i skattemæssig henseende.

Da vi ikke anser udlejning af jord og bygninger i årene 2010, 2011 og 2012 for at være selvstændig erhvervsmæssig virksomhed i skattemæssig henseende, kan du ifølge virksomhedsskatteloven § 1, stk. 1 ikke blive beskattet efter virksomhedsordningen. Indtægterne ved udlejningen af dele af ejendommen som ikke indgår i værdiansættelsen af beboelsen beskattes som kapitalindkomst efter personskatteloven § 4, stk. 1, nr. 6.

(...)

Virksomhedsordningen

Efter virksomhedsskatteloven § 2, stk. I er det en betingelse for at anvende virksomhedsordningen, at den skattepligtige udarbejder et selvstændigt regnskab for virksomheden, som opfylder bogføringslovens krav. Bogføringen skal tilrettelægges således, at der regnskabsmæssigt sker en opdeling af den skattepligtiges samlede økonomi i en virksomhedsøkonomi (virksomhedsordningen) og en privatøkonomi.

Ifølge det foreliggende regnskabsmateriale for årene 2010, 2011 og 2012 er der alene udarbejdet en fælles statusopgørelse som omfatter begge driftsgrene og private formueposter. Indkomstopgørelsen er udarbejdet på grundlag af momsregnskabet. Kapitalkonto omfatter den samlede formue. De grundlæggende forudsætninger om adskillelse af virksomhedsøkonomi og privatøkonomi for anvendelse af virksomhedsordningen er dermed ikke opfyldt. Såfremt udlejningen var anset som erhvervsmæssig virksomhed i skattemæssig henseende vil der mangle en bogføring, der opdeler virksomhedsøkonomien og privatøkonomien, for at kunne anvende virksomhedsordningen.”

Skattestyrelsen har i en supplerende udtalelse fremkommet med følgende bemærkninger:

”(...) I klageskrivelse af 16. august 2018 har LMO opgjort de driftsøkonomiske resultater ved udlejning af jord og bygninger for årene 2010, 2011 og 2012 til overskud på henholdsvis 1.850 kr., 2.558 kr. og 7.153 kr. I opgørelserne indgår ikke udgifter til vedligeholdelse og forrentning af den investerede kapital.

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at ved opgørelse at det driftsøkonomiske resultat ved udlejning, skal udgifter til vedligeholdelse, forsikringer m.v. indgå uanset at der ikke er skattemæssigt fradrag for udgifterne efter ligningslovens § 151. For at bygninger kan opnå en levetid på 50 år, som angivet af LMO vil det kræve, at der indimellem foretages vedligeholdelse af større eller mindre omfang.

Såfremt de opgjorte resultater for årene 2010, 2011 og 2012 reduceres med vedligeholdelsesudgifter, forsikringer m.v. vil resultatet af den primære drift ikke give en rimelig forrentning af den investerede kapital.

Henset til, at de opnåede lejeindtægter, som er af mindre omfang, vedrører en ejendom som primært anvendes til ikke erhvervsmæssigt formål, mener Skattestyrelsen stadig, at driften ikke har en intensitet, som har karakter af erhvervsmæssig virksomhed.

Virksomhedsordningen.

Under forudsætning af at det er muligt efterfølgende at foretage en regnskabsmæssig adskillelse i en virksomhedsøkonomi og privat, og Landskatteretten anser udlejningsaktiviteterne for at være erhvervsmæssig virksomhed, er det Skattestyrelsens opfattelse, at virksomhedsordningen vil kunne opretholdes.

Den måde regnskabet hidtil har været ført på gør dog, at det ikke umiddelbart er muligt at afgøre hvilken andel af indskudskonto og opsparet overskud, der kan henføres til udlejningsaktiviteten. I den forbindelse henvises til, at der ikke har været udarbejdet en særskilt status for virksomheden som kan sandsynliggøre, hvorledes det opsparede overskud primo 2011 har påvirket virksomhedens aktiver og passiver.”

Skattestyrelsen har den 16. april 2019 indsendt følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag til afgørelse:

”(...) Skattestyrelsen kan tiltræde Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse af sagen for indkomstårene 2010-2012.

Skattestyrelsens begrundelse/vurdering

Skattestyrelsen er enig med Skatteankestyrelsen i, at bortforpagtning af jord og udlejning af driftsbygninger skal anses for 2 selvstændige driftsgrene.

Skattestyrelsen er ligeledes enig i, at driftsgrenen med bortforpagtning af jord er erhvervsmæssig og den øvrige del med udlejning af driftsbygninger anses ikke for erhvervsmæssig. Da bortforpagtning af jorden anses for erhvervsmæssig er betingelsen for anvendelse af virksomhedsordningen i virksomhedsskattelovens § 1 opfyldt.”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at klagerens virksomhed med udlejning af bygninger og bortforpagtning af jord skal anerkendes som erhvervsmæssig med den konsekvens, at der kan godkendes fradrag for de selvangivne underskud i indkomstårene 2010-2012.

Repræsentanten har endvidere fremsat påstand om, at udlejning af bygninger og bortforpagtning af jord skal anses for 2 driftsgrene, som skal bedømmes hver for sig.

Repræsentanten har endvidere nedlagt påstand om, at virksomhedsordningen kan anvendes, herunder at virksomhedens regnskab godkendes eller det overlades til klageren at rekonstruere regnskabet.

Repræsentanten har nedlagt subsidiær påstand om, at såfremt udlejningen af bygninger ikke kan anses for erhvervsmæssig, skal bortforpagtning af jord anses for erhvervsmæssig og virksomhedsordningen kan anvendes herpå.

For indkomståret 2010 har klageren selvangivet underskud af udlejning af driftsbygninger og bortforpagtning af jord med 9.301 kr. specificeret således:

For indkomståret 2011 har klageren selvangivet underskud af udlejning af driftsbygninger og bortforpagtning af jord med 4.763 kr. specificeret således:

For indkomståret 2012 har klageren selvangivet overskud af udlejning af driftsbygninger og bortforpagtning af jord med 14.100 kr. specificeret således:

Repræsentanten har som begrundelse for påstandene anført følgende:

”(...) Klager driver virksomhed med bortforpagtning og udlejning af driftsbygninger.

Bortforpagtning af jord

Bortforpagtningen må isoleret set anses for en selvstændig erhvervsvirksomhed.

I Klagers tilfælde vil der ved bortforpagtning af jord være en årlig indtægt på 7.600 kr.

Jorden er bortforpagtet til tredjemand på markedsvilkår, og der vil således opnås overskud ved udnyttelse af ejendommens omkringliggende jord. Derudover henses der til, at bortforpagtning i henhold til praksis normalt anses for selvstændig erhvervsvirksomhed. Der findes ikke at være grundlag for at fravige hovedreglen i denne sag.

Udlejning driftsbygninger

Udlejning af fast ejendom er som udgangspunkt selvstændig erhvervsvirksomhed. Der har været indtægter i 2011 på kr. 4.875 og i 2012 på kr. 6.500. Der er ligeledes indtægter for udlejning i indkomstårene 2013-2017.

Ligesom ved bortforpagtningen finder vi ikke, at der er grundlag for at fravige hovedreglen om, at udlejningen af driftsbygninger skal anses for erhvervsmæssig virksomhed.

Der er ikke væsentlige udgifter forbundet med hverken udleje eller bortforpagtningen, hvorfor det må forventes at give et overskud hvert år.”

Repræsentant har som begrundelse for påstandene endvidere anført følgende i en supplerende klage:

”(...) Bortforpagtning af jord

Bortforpagtningen må isoleret set anses for en selvstændig erhvervsvirksomhed.

I klagers tilfælde vil der ved bortforpagtning af jord være en årlig indtægt på 7.600 kr.

Jorden er bortforpagtet til tredjemand på markedsvilkår, og der vil herved opnås overskud ved udnyttelse af ejendommens omkringliggende jord.

Der henses endvidere til, at bortforpagtning i henhold til praksis normalt anses for selvstændig erhvervsvirksomhed. Der findes ikke at være grundlag for at fravige hovedreglen i denne sag.

Omsætning ved bortforpagtning har indkomstårene 2010-2017 været:

2010: 7.600

2011: 7.600

2012: 7.600

2013: 7.600

2014: 7.600

2015: 5.700

2016: 5.700

2017: 5.700

Udlejning driftsbygninger

Udlejning af fast ejendom er som udgangspunkt selvstændig erhvervsvirksomhed. Der har været indtægter i 2011 på kr. 4.875 og i 2012 på kr. 6.500. Der er ligeledes indtægter for udlejning i indkomstårene 2009 samt 2013-2017.

I 2010 var bygningerne ikke udlejet pga. omfattende oprydningsarbejde i forbindelse med tidligere lejers ophør.

Ligesom ved bortforpagtningen finder vi ikke, at der er grundlag for at fravige hovedreglen om, at udlejningen af driftsbygninger skal anses for erhvervsmæssig virksomhed.

Omsætningen ved udlejning af driftsbygninger har i indkomstårene 2009-2017 været:

2009: 7.860

2010: 0

2011: 4.875

2012: 6.500

2013: 4.725

2014: 4.001

2015: 2.750

2016: 2.000

2017: 5.650

Bemærkninger til SKTSTs afgørelse

Skat skriver, at bruttoindtjeningen varierer fra 7.600 kr. til 14.100 kr. årligt, som kun vil kunne give et driftsøkonomisk resultat af en ubetydelig størrelse, hvis ikke negativ.

Dette er ikke korrekt.

Der er ikke væsentlige udgifter forbundet med hverken udleje eller bortforpagtningen, hvorfor det må forventes at give et overskud hvert år.

Udgifterne kan efter vores opfattelse opgøres således:

Ejendomsskatter

Der er fradrag for den del af ejendomsskatter, der vedrører den erhvervsmæssigt benyttede del af ejendommen. 5.000 m2. henregnes stuehuset, hvorefter 82 % medregnes den erhvervsmæssige virksomhed.

Revisorudgifter

Det er vores opfattelse, at maksimalt 25 % af den samlede regning for revision kan henføres til udlejningsejendommen og bortforpagtningen, mens de resterende 75 % skal henføres til den ikke erhvervsmæssige handel med driftsmidler og driftsmateriel.

Udlejningsvirksomhed og bortforpagtning består af meget få transaktioner. Derudover er der opgørelsen af virksomhedsordningen, som ikke skal indgå i bedømmelsen, jf. LSR 15-1123453.

Driftsmæssige afskrivninger

Der er tale om ældre driftsbygninger fra henholdsvis 1936 og 1994, som er udlejet til opbevaring.

Driftsbygningerne har således i 2010 en levetid på henholdsvis 74 og 16 år. De driftsmæssige afskrivninger fastsættes under hensyntagen til værdiforringelsen af bygningen. Bygningerne anvendes alene til opbevaring, hvorfor værdiforringelsen må anses for minimal. På baggrund heraf finder vi, at de driftsmæssige afskrivninger samlet set maksimalt udgør 2 %. Vi henviser i denne forbindelse til LSR journal nr. 15-2475335.

Hvis Skatteankestyrelsen ikke er enige heri, må vi anmode om, at der afholdes syn og skøn med det formål, at opgøre de driftsøkonomiske afskrivninger.

SKTST har opgjort den erhvervsmæssige andel af driftsbygningerne til 0 % i 2010, 18,91 % i 2011 og 6,05 % i 2012.

De driftsmæssige afskrivninger bør herefter følge disse satser. I 2010 vil der være en mindre driftsmæssig afskrivning, da driftsbygningen ikke anvendes erhvervsmæssigt, hvorfor værdinedgangen må om ikke andet anses for værende mindre.

Afskrivningsgrundlag bygninger:

Herefter kan virksomhedens resultat for indkomstårene opgøres således:

Klager driver således udlejning med overskud efter udgifter og driftsmæssige afskrivninger

I nyere afgørelse, SKM2018.338.LSR, anses udleje af en garage ikke for erhvervsmæssig virksomhed. Der er lagt vægt på, at virksomheden har givet underskud og ikke levnede plads til de driftsøkonomiske afskrivninger.

Det påpeges i afgørelsen, at det er afgørende, hvorvidt udlejningen giver et positivt resultat, såfremt der skal være tale om erhvervsmæssig virksomhed.

I pågældende sag fremviser klager et positivt resultat i alle tre indkomstår efter driftsmæssige afskrivninger.

Udlejning skal vurderes efter de almindelige rentabilitetskriterier og således give overskud efter driftsmæssige afskrivninger. Klagers virksomhed med udlejning og bortforpagtning opfylder rentabilitetskravet ved at fremvise et positivt resultat efter driftsmæssige afskrivninger.

Klager udnytter den omkringliggende jord og eksisterende driftsbygninger, hvorfor der ikke er indregnet en decideret arbejdsindsats.

Klager har ligeledes fremvist, at virksomheden også fremadrettet vil give overskud. Vi er af den opfattelse, at der ikke foreligger omstændigheder, som kan begrunde, at udgangspunktet om, at udlejning af fast ejendom er erhvervsmæssig virksomhed, skal fraviges.

Adskillelse mellem den private og virksomhedens økonomi

Det er en betingelse for at anvende virksomhedsordningen, at den skattepligtige udarbejder et selvstændigt regnskab for virksomheden, som opfylder bogføringslovens krav.

SKTST mener ikke, at klager opfylder de grundlæggende betingelser for bogføring i årene 2010-2012.

Det fremgår af den juridiske vejledning C.C.5.2.3.2, at

”Hvis de formelle krav i bogføringsloven og i mindstekravsbekendtgørelserne ikke er opfyldt, fører det ikke i sig selv til, at regnskabet tilsidesættes. For at tilsidesætte anvendelsen af virksomhedsordningen med baggrund i regnskabskravene, skal en eventuel mangel ved regnskabet være af en sådan betydning, at regnskabet må anses for at give et misvisende billede af virksomhedens økonomiske forhold, herunder af adskillelsen mellem virksomhedens økonomi over for den private økonomi.”

Idet SKTST nu som noget nyt mener, at regnskabsmaterialet ikke opfylder kravene for at anvende virksomhedsordningen, ser vi gerne, at klager gives den mulighed, at finde tidligere bilag frem og rekonstruere regnskaberne for derved at påvise den nødvendige adskillelse af klagers private- og virksomhedens økonomi, såfremt Landsskatteretten er enig med os i, at udlejning og bortforpagtning er erhvervsmæssig og såfremt Landsskatteretten er enig med SKTST i, at regnskabet på nuværende tidspunkt ikke opfylder betingelserne for anvendelse af virksomhedsordningen.

Vi henviser i denne forbindelse til Tfs1998.719LSR, hvor klager fik lov til at efterfølgende at rekonstruere regnskabet, som påviste adskillelse af virksomhedens økonomi og klagerens private økonomi. Derudover blev der også lagt vægt på, at de regnskabsmæssige forhold for udlejningsvirksomhederne måtte anses for så simple og enkle, at det ikke havde været nødvendigt at foretage en løbende bogføring.

Det er vores opfattelse at ovenstående ligeledes gør sig gældende i denne konkrete situation, hvorfor muligheden for rekonstruering bør tillades klager, såfremt virksomheden anerkendes af Landsskatteretten for erhvervsmæssig.

Det skal bemærkes, at alle konti ligger privat, således at indtægter og udgifter alene føres på en mellemregning. Mellemregningen er positiv i indkomståret ultimo 2009 med 78.086 kr. og indskudskonto er positiv med 30.770 kr., jf. regnskabet.

Da ejendommen er vurderet som en kode 01, indgår jorden og driftsbygningerne ikke som et aktiv i virksomheden. Virksomheden vedr. køb og salg af driftsmateriel indgår heller ikke som et aktiv i virksomheden, da denne tidligere er underkendt som erhvervsmæssig. Det skal bemærkes, at vi endnu ikke har foretaget konsekvensberegningen heraf, hvorfor denne stadig fremgår af regnskabet, da vi afventer endelig afgørelse i sagen.

Der er således ingen aktiver i virksomheden.

Passiver består alene af saldo på mellemregning samt skyldige moms og afgifter.

På baggrund af ovenstående, mener vi, at der er tale om simple forhold, som let kan rekonstrueres.”

Repræsentanten er fremkommet med følgende bemærkninger til Skattestyrelsens supplerende udtalelse af 5. september 2018:

”(...) Udlejning og bortforpagtning

Skatteankestyrelsen er af den opfattelse, at vurderingen af, hvorvidt der er tale om en erhvervsmæssig virksomhed, skal tage udgangspunkt i virksomhedens driftsøkonomiske resultat, hvori udgifter til vedligehold, forsikringer m.v. skal medtages. Dette til trods for at der ikke er skattemæssigt fradrag for udgifterne efter ligningslovens § 15J.

Denne opfattelse er vi bestemt ikke enige i, og det ses heller ikke at være en betragtning, som fremkommer er praksis, jf. bl.a. LSR2015.13-0231068 og SKM2014.732.LSR.

Ligeledes henvises til Sagsnr. 15-1123416 afgjort 10. september 2018. Sagen vedrører i lighed med denne en beboelsesejendom hvorfra der bortforpagtes 5 ha. jord samt driftsbygninger.

Virksomheden blev anerkendt som erhvervsmæssig, og heller ikke her var det et krav, at der var plads til udgifter til vedligehold m.m.

Det skal herudover bemærkes at Skattestyrelsen ikke adskiller udlejningen fra bortforpagtningen, som efter vores opfattelse stadigvæk bør bedømmes særskilt.

Såfremt Landsskatten mod forventning måtte finde, at der skal medtages udgifter til vedligehold ved opgørelsen af det driftsmæssige resultat for så vidt gælder udlejningen, er vi stadigvæk af den opfattelse, at bortforpagtningen er erhvervsmæssig og dermed tilstrækkelig til at fastholde anvendelse af virksomhedsordningen.

Regnskabsmæssig adskillelse

Skattestyrelsen skriver, at den måde regnskabet hidtil har været ført gør, at det ikke umiddelbart muliggør at afgøre, hvilke andel af indskudskontoen og opsparet overskud, der kan henføres til udlejningsaktiviteten.

Såfremt Skatteankestyrelsen måtte finde det nødvendigt for sagens videre behandling, vil vi gerne rekonstruere regnskaberne 2010-2013 og fremsende til jer, da vi stadigvæk mener, at dette er muligt.

Vi finder dog, at det er meget at forlange af klager, at han efter snart 9 år, skal finde bilag og kontoudtog frem for at rekonstruere et 9 år gammelt regnskab. Havde SKTST fremført denne påstand i forbindelse med første klage, ville vi have mere forståelse herfor. Men faktum er, at påstanden først er fremsat i 2018 til trods for, at sagen har kørt kontinuerligt siden efteråret 2013.

Ikke desto mindre, er vi selvfølgelig villige hertil, såfremt dette skønnes nødvendigt. Ud fra hensyn til klager og et generelt retssikkerhedsprincip, vil vi for alt i verden undgå, at sagen endnu engang hjemvises til en fornyet behandling hos SKTST, for at de der skal tage stilling til, hvorvidt regnskabet for 2010-2013 opfylder bogføringslovens krav til anvendelse af virksomhedsordningen efter rekonstruering.

Sagen har kørt siden 2013 og det er ingen hemmelighed, at det har været hårdt for klager. Vi ønsker derfor en hurtig afslutning på denne sag, så klager kan komme videre i sit liv. (...)”

Repræsentanten har den 5. februar 2019 overfor Skatteankestyrelsens bemærket følgende:

”(...)

Klager anvender 100 kvm i driftsbygning 3 til varelager til klagers anden virksomhed med køb og salg af maskiner.

Driftsbygningerne anvendes til opbevaring af lejerne af f.eks. biler, campingvogne, høst m.m.

Ejendomsskat

For ejendomme over 5.000 m2, der helt eller delvis er beliggende i landzone, og hvor der ikke skal foretages en fordeling efter stk. 4-7, foretages en fordeling af ejendomsværdien på den del, der knytter sig til ejerboligdelen, og på den øvrige del af ejendommen. Ved fordelingen anses 5.000 m2 af grundarealet for at høre til boligdelen. Den øvrige del af grundarealet medregnes til restejendommen. Dette fremgår af vurderingslovens § 33, stk. 8.

Da ejendomsskatten beregnes ud fra grundværdien, må der tages udgangspunkt i det udlejedes andel af det vurderede areal. Ejendommens grundareal er i alt på 28.366 m2.

Af vurderingslovens § 33, stk. 8, fremgår, at de første 5.000 m2 grund anses for at vedrøre ejerboligen.

Det er vores opfattelse, at der er fradrag for de ejendomsskatter, der knytter sig til den udlejede jord, da den udlejede jord arealmæssigt udgør mere end 10 % af det samlede areal.

Det bortforpagtede areal udgør 20.000 m2 af ejendommens samlede areal på 28.366 m2.

Grundværdien på 225.500 kr. er specificeret således:

1.000 m2 a 120 kr., svarende til 120.000 kr.

4.000 m2 a 15 kr., svarende til 60.000 kr.

22.759 m2 a 2 kr. svarende til 45.518 kr.

Den del af ejendomsskatten, der vedrører det udlejede jordareal, udgør således i 2010:

4.809 kr. x (20.000 m2/23.366 m2 x 45.518 kr.) / 225.500 kr. = 830 kr.

Den del af ejendomsskatten, der vedrører det udlejede jordareal, udgør således i 2011:

5.146 kr. x (20.000 m2/23.366 m2 x 45.518 kr.) / 225.500 kr. = 889 kr.

Den del af ejendomsskatten, der vedrører det udlejede jordareal, udgør således i 2012:

5.367 kr. x (20.000 m2/23.366 m2 x 45.518 kr.) / 225.500 kr. = 927 kr.

Vi henviser til LSR af 14.09.2017, journalnr. 13-5709590, og beklager vores tidligere indsendte forkerte beregning.

Herefter kan virksomhedens resultat vedrørende bortforpagtning i indkomstårene opgøres således:

Ejendomsskat på driftsbygninger

Ved beregning ifølge Skatteankestyrelsen viser udlejningen isoleret nedenstående resultat.

I forhold til Landsskatterettens kendelse, sagsnr. 16-0152576 skiver Landsskatteretten vedrørende fordeling af ejendomsskatten, at denne skal fordeles mellem alle driftsgrene. Vi vil derfor lade til være op til Skatteankestyrelsen og Landsskatteretten, hvorvidt en del skal henføres til den ikke erhvervsmæssige aktivitet på ejendommen, køb og salg af driftsmateriel.

Opdeling af driftsgrene

Når der fra en ejendom drives flere aktiviteter, skal der i henhold til praksis foretages en vurdering af om aktiviteterne skal deles op i flere virksomheder/driftsgrene, eller om det skal anses for en samlet virksomhed. Vurderingen har betydning for, om aktiviteterne skal vurderes samlet eller individuelt i forhold til den skattemæssige vurdering af, om virksomheden er erhvervsmæssig drevet eller ikke erhvervsmæssig drevet.

I praksis er det afgørende, hvorvidt de forskellige aktiviteter har en driftsmæssig og naturlig sammenhæng eller ej. Der henvises til SKM2014.112.LSR, som anvender praksis fra Vestre Landsrets dom af 18. oktober 1982, gengivet i Meddelelser fra Skattedepartementet i 1983, side 280, der fortsat er udtryk for gældende praksis.

Det er vores opfattelse, at klagers virksomhed skal deles op i flere driftsgrene.

Forpagtningsindtægten skal anses for en selvstændig driftsgren. Udlejningen af jord har ingen driftsmæssig sammenhæng med klagers øvrige virksomhedsaktiviteter, hvorfor aktiviteten må vurderes for sig selv. Der er også lagt vægt på, at bortforpagtningsarealet udgør en væsentlig del af klagerens landbrugsjord. Dette kan i sig selv medføre en udskillelse, jf. Landsskatterettens afgørelse den 31. januar 2011, j. nr. 10-02554.

Klagers øvrige aktivitet består af udlejning af driftsbygninger, hvilket efter vores opfattelse ligeledes anses for en selvstændig driftsgren. Der er lagt vægt på, at udlejningen af driftsbygninger ikke har en direkte driftsmæssig sammenhæng med bortforpagtningen og ville kunne fungere selvstændigt.

Bortforpagtning

Vi fastholder, at bortforpagtningen skal anses for selvstændig erhvervsvirksomhed. Klager har bortforpagtet ejendommens landbrugsjord til tredjemand på markedsvilkår. Klager opnår efter ejendomsskat overskud i alle indkomstår ved udnyttelse af ejendommens omkringliggende jord og ligeledes henvises der til, at bortforpagtning i henhold til praksis normalt anses for selvstændig erhvervsvirksomhed.

Der er ikke grundlag for at fravige hovedreglen i denne sag.

Pladsudlejning

Det fremgår af den juridiske vejledning C.C.1.1.1 2013-1, at udlejning af fast ejendom som udgangspunkt anses for selvstændig erhvervsvirksomhed. Der henvises til SKM2014.822.LSR.

Ejendomsskatter i perioden 2010-2017:

2010 4.809

2011 5.146

2012 5.367

2013 5.547

2014 5.547

2015 5.211

2016 5.211

2017 5.192”

Repræsentanten har indsendt følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag til afgørelse:

”(...) Vi er enige med Skatteankestyrelsen i, at klagerens aktiviteter skal deles op driftsgrene.

Bortforpagtning af jord

Vi er enige med Skatteankestyrelsen i, at klager driver erhvervsmæssig virksomhed med bortforpagtning af jord i indkomstårene 2010-2012

Udlejning af driftsbygninger

Skatteankestyrelsen finder ikke, at klager driver erhvervsmæssig virksomhed med udlejning af driftsbygninger.

Vi er stadig af den opfattelse, at udlejningen er erhvervsmæssig.

Skatteankestyrelsen henviser til et underskud i 2011 på 2.625 kr. og et overskud i 2012 på 2.141 kr. Vi har forsøgt at kontakte skatteankestyrelsen i forhold til, hvorledes disse resultater fremkommer. Desværre har det ikke været muligt at kontakte sagsbehandler indenfor tidsfristen, hvorfor vi forbeholder os retten til at fremkomme med yderligere kommentarer hertil, når afklaring foreligger.

Virksomhedsordningen

Medsendt er et rekonstrueret regnskab for 2010-2012 for bortforpagtning alene.

Der er ingen aktiver i virksomheden, da ejendommen er en kode 01 – bebolelse, som ikke kan indgå som et aktiv i virksomhedsordningen.

Alle konti ligger privat, således at indtægter og udgifter, der vedrører virksomheden alene føres på en mellemregning. Mellemregningen er positiv i indkomståret ultimo 2009 med 78.086 kr., hvilket der tages udgangspunkt i i rekonstruktionen.

Da alle konti ligger privat vil alle udgifter eksklusiv eventuelle afskrivninger være betalt privat (indskud på mellemregning). Da der i det rekonstruerede regnskab kun er tale om en bortforpagtning af jord, er der dog ingen afskrivninger.

Derimod vil alle indtægter fra bortforpagtningen være hævet fra mellemregningen, da disse tilgår en konto, der ligger privat..

Med udgangspunkt i, at alene bortforpagtningen er erhvervsmæssig vil mellemregningen være:

2010: ultimo 72.081

2011: ultimo 65.768

2012: ultimo 59.393

Da mellemregningen er positiv primo, vil det ikke have skattemæssig betydning, at mellemregningen ikke er opgjort korrekt efter vsl § 4a.

Indskudskonto er positiv med 30.770 kr., jf. regnskabet.

Passiver består alene af saldo på mellemregning samt skyldige moms og afgifter.

Vi henviser endnu engang, til den juridiske vejledning C.C.5.2.3.2, hvoraf fremgår at

”Hvis de formelle krav i bogføringsloven og i mindstekravsbekendtgørelserne ikke er opfyldt, fører det ikke i sig selv til, at regnskabet tilsidesættes. For at tilsidesætte anvendelsen af virksomhedsordningen med baggrund i regnskabskravene, skal en eventuel mangel ved regnskabet være af en sådan betydning, at regnskabet må anses for at give et misvisende billede af virksomhedens økonomiske forhold, herunder af adskillelsen mellem virksomhedens økonomi over for den private økonomi.”

Vi ønsker ikke, at klager skal igennem endnu et nedslidende sagsforløb i Skattestyrelsen, hvorfor vi anmoder Landsskatteretten om, at tage stilling til de nu foranliggende rekonstruerede regnskaber.”

Repræsentanten har indsendt følgende yderligere bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag til afgørelse:

”(...) I sagsfremstillingen af 11. marts 2019 finder Skatteankestyrelsen ikke, at klager driver erhvervsmæssig virksomhed med udlejning af driftsbygninger. Her henviser de til et underskud i 2011 på 2.625 kr. og et overskud i 2012 på 2.141 kr.

Vi har efterfølgende telefonisk modtaget korrektion heraf, hvorefter resultatet for udlejningsvirksomheden kan opgøres til -538 kr. i 2011 og 4.315 kr. i 2012. Dette ændrer midlertidig ikke på, at SANST ikke finder at udlejningen er erhvervsmæssig.

I begrundelsen for, hvorfor udlejningen ikke er erhvervsmæssig, står der i forslag til afgørelse:

”Virksomheden har haft en nedadgående omsætning i indkomstårene 2013-2016. Omsætningen lå i indkomstårene 2013-2017 på under 4.700 kr. med undtagelse for 2017, hvor omsætningen udgjorde 5.650 kr. Virksomheden har ikke med en omsætning på 4.875 kr. i 2011 kunne generere et overskud efter driftsøkonomiske afskrivninger.

På det foreliggende grundlag var der i de påklagede indkomstår ikke udsigt til, at virksomheden ville blive rentabel indenfor en kortere årrække og give en fortjeneste med plads til en rimelig driftsherreløn og forrentning af den investerede kapital.

Udlejningsvirksomheden har derfor ikke været drevet erhvervsmæssigt i indkomstårene 2010-2012.”

Omsætningen for udlejningen har i indkomstårene 2013-2017 været pålydende:

2013: 4.725

2014: 4.001

2015: 2.750

2016: 2.000

2017: 5.650

Den erhvervsmæssige brug udgør:

Afskrivning bygninger:

Der vil således være overskud efter driftsmæssige afskrivninger i 2012, 2013, 2015, if. ovenstående beregning.

Udlejning skal vurderes efter de almindelige rentabilitetskriterier og således give overskud efter driftsmæssige afskrivninger. Klagers virksomhed med udlejning opfylder rentabilitetskravet ved at fremvise et positivt resultat efter driftsmæssige afskrivninger 2012, 2013 og 2015.

Vi er stadigvæk af den opfattelse, at de driftsmæssige afskrivninger er højt sat. Der er udelukkende tale om opbevaring, hvorfor værdiforringelsen må være yderst begrænset.

Ud fra en konkret værdiforringelsesvurdering mener vi ligeledes, at udlejningen vil give overskud efter driftsmæssige afskrivninger i 2011, 2014 og 2017.

Klager udnytter den omkringliggende jord og eksisterende driftsbygninger, hvorfor der ikke er indregnet en decideret arbejdsindsats.

Vi er af den opfattelse, at der ikke foreligger omstændigheder, som kan begrunde, at udgangspunktet om, at udlejning af fast ejendom er erhvervsmæssig virksomhed, skal fraviges.”

Repræsentanten har indsendt følgende bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse af 16. april 2019:

”Vi er enig med Skatteankestyrelsen og Skattestyrelsen i, at bortforpagtning af jord er erhvervsmæssig.

Vi fastholder, at udlejning af driftsbygninger ligeledes skal anerkendes som erhvervsmæssig. Vi er af den opfattelse, at udlejningen på foranliggende grundlag, ikke kan underkendes som erhvervsmæssig i skattemæssig henseende.

Vi vil gerne gøre opmærksom på, at vi i vores oprindelige påstand, har påstået, at der skal godkendes fradrag for de selvangivne underskud i 2010-2012, og at virksomhedsordningen kan anvendes.

Vi er enige med Skatteankestyrelsen i den nuværende opgørelse, hvorefter der ikke længere er underskud på bortforpagtningen af jord og udlejning af driftsbygninger.

Vi gør dog opmærksom på, at vores primære påstand om anvendelse af virksomhedsordningen stadig består.

Vi fastholder ligeledes, at regnskabet skal godkendes som foreliggende, og at sagen ikke endnu engang skal hjemvises. Vi har rekonstrueret regnskaberne for bortforpagtningen.

Rekonstruktionen følger vores tidligere opfattelse gengivet af flere omgange. Regnskabet viser således, at alle konti ligger privat, og at alle indtægter og udgifter føres på mellemregning. En rekonstruktion af regnskabet for udlejningsvirksomheden, vil være af samme princip.

Mellemregningen er positiv i indkomståret ultimo 2009 med 78.086 kr., hvilket der er taget udgangspunkt i rekonstruktionen.

Da ejendommen er vurderet som en kode 01, indgår jorden og driftsbygningerne ikke som et aktiv i virksomheden. Virksomheden vedr. køb og salg af driftsmateriel indgår heller ikke som et aktiv i virksomheden, da denne tidligere er underkendt som erhvervsmæssig.”

Landsskatterettens afgørelse

Driftsgrene

Når der fra en ejendom drives flere aktiviteter, skal der i henhold til praksis foretages en vurdering af om aktiviteterne skal deles op i flere virksomheder, eller om det skal anses for en samlet virksomhed. Vurderingen har betydning for, om aktiviteterne skal vurderes samlet eller individuelt i forhold til den skattemæssige vurdering af, om virksomheden er erhvervsmæssig drevet eller ikke erhvervsmæssig drevet.

I praksis er det afgørende, hvorvidt de forskellige aktiviteter har en driftsmæssig og naturlig sammenhæng eller ej. Der henvises til Landsskatterettens kendelse af 22. november 2013, offentliggjort i SKM2014.112.LSR, som anvender praksis fra Vestre Landsrets dom af 18. oktober 1982, gengivet i Meddelelser fra Skattedepartementet i 1983, side 280, der fortsat er udtryk for gældende praksis.

Landsskatteretten finder, at bortforpagtning af jord og udlejning af driftsbygninger skal anses for 2 selvstændige driftsgrene. Der er lagt vægt på, at bortforpagtningen af jord ikke har nogen direkte driftsmæssig sammenhæng med udlejningen af driftsbygninger. Der er i den forbindelse lagt vægt på, at bortforpagtningen af jord og udlejningen af driftsbygninger ikke sker til samme lejere. Der er også lagt vægt på, at bortforpagtningen ville kunne fungere selvstændigt og uændret, såfremt klageren ikke udlejede driftsbygningerne.

Klagerens aktiviteter kan herefter deles op i følgende driftsgrene:

1) Bortforpagtning af jord

2) Udlejning af driftsbygninger

Erhvervsmæssig virksomhed

Udgifter, som i årets løb er anvendt til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten kan fradrages ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Det fremgår af statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a (loven kan findes på www.retsinformation.dk).

Udgiften skal være direkte knyttet til indkomsten, og den skal ligge inden for virksomhedens naturlige rammer. Private udgifter kan ikke fradrages. Det fremgår af statsskattelovens § 6, stk. 2.

I virksomheder, der ikke er erhvervsmæssige, kan der alene foretages fradrag for de udgifter, der har været forbundet med indkomsterhvervelsen (nettoindkomstprincippet). Underskud af ikke erhvervsmæssig virksomhed kan ikke fradrages i anden indkomst.

Udlejning af fast ejendom er som udgangspunkt erhvervsmæssig virksomhed. Det fremgår af bl.a. Landsskatterettens afgørelse af 26. september 2016, offentliggjort i SKM2016.456.LSR. I SKM2016.437.BR fandt byretten, at udlejning af et redskabsskur måtte anses for at være af klart underordnet omfang og at udlejningsvirksomheden, hvor der var realiseret underskud i de omhandlede år, derfor ikke kunne anses for drevet erhvervsmæssigt.

Bortforpagtning af jord

I indkomstårene 2010-2012 har klageren haft driftsøkonomisk overskud i virksomheden på 2.892 kr., 5.183 kr. og 5.012 kr. Der er i opgørelsen for bortforpagtning af jord fratrukket udgifter til revisor og ejendomsskatter.

Landsskatteretten finder derfor, at klagerens virksomhed med bortforpagtning af jord er rentabel, idet der i virksomheden er opnået overskud i de påklagede år, 2010-2012, og den også må formodes at give overskud fremadrettet. Der ses derfor ikke at være omstændigheder, som kan begrunde, at udgangspunktet om at udlejning af fast ejendom er erhvervsmæssig virksomhed skal fraviges.

Landsskatteretten anser derfor klagerens virksomhed med bortforpagtning af jord for erhvervsmæssigt drevet i 2010-2012.

Det skattemæssige resultat af driftsgrenen ses at kunne opgøres som forpagtningsindtægten fratrukket det bortforpagtedes andel af ejendomsskatten og andel til revisorudgift.

Landsskatteretten er enig med repræsentantens opgørelse af ejendomsskatterne, hvorfor der kan godkendes fradrag for ejendomsskatter som opgjort af repræsentanten ved dennes bemærkninger af 5. februar 2019. Andel af revisorudgift godkendes ligeledes i henhold til klagerens opgørelse. Der er tale om konkrete bedømmelser af fordelingerne for de påklagede indkomstår, hvorfor det ikke på baggrund af afgørelsen kan forventes at en tilsvarende fordeling vil blive godkendt for efterfølgende indkomstår.

SKATs afgørelse, hvor resultatet til beskatning er opgjort til 7.600 kr. for hvert af årene ændres således. Overskuddene er skattepligtige i henhold til statsskattelovens § 4.

Ejendommen er omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4, stk. 1, nr. 9, hvorfor overskud beskattes som kapitalindkomst, jf. personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 6. Såfremt klageren anvender virksomhedsordningen jævnfør nedenfor, beskattes overskuddene dog som personlig indkomst, jævnfør virksomhedsskattelovens § 10, stk. 1.

Den påklagede afgørelse ændres på dette punkt.

Udlejning af driftsbygninger

I indkomstårene 2010-2012 har klageren i henhold til de indsendte opgørelser for udlejningen af driftsbygninger haft 0-resultat i 2010, et underskud i 2011 på 538 kr. og et overskud i 2012 på 4.315 kr. Der er i opgørelsen fratrukket udgifter til revisor, ejendomsskatter og driftsmæssige afskrivninger.

Henset til at udlejningen af driftsbygningerne gav et overskud efter afskrivninger i 2012, finder Landsskatteretten ikke grundlag for at fravige udgangspunktet om, at udlejning af fast ejendom er erhvervsmæssig virksomhed, jf. SKM2016.456.LSR.

Den påklagede afgørelse ændres også på dette punkt.

Virksomhedsordningen

Klageren kan, da bortforpagtning af jord og udlejning af driftsbygninger er erhvervsmæssig virksomhed i skattemæssig henseende, anvende virksomhedsordningen i de påklagede indkomstår for disse driftsgrene, jf. virksomhedsskattelovens § 1, stk. 1.

Ejendommen kan jævnfør virksomhedsskattelovens § 1, stk. 3, ikke indgå i virksomhedsordningen, da den er vurderet som en beboelsesejendom med benyttelseskoden 01 og der ikke i de påklagede indkomstår var en vurderingsfordeling efter den dagældende vurderingslovs § 33, stk. 5.

I henhold til virksomhedsskattelovens § 2, stk. 1, er det en betingelse for anvendelse af virksomhedsordningen, at klageren udarbejder et selvstændigt regnskab for virksomheden, som opfylder bogføringslovens krav. Bogføringen skal tilrettelægges således, at der regnskabsmæssigt sker en opdeling af den skattepligtiges samlede økonomi i en virksomhedsøkonomi (virksomhedsordningen) og en privatøkonomi.

I det konkrete tilfælde finder Landsskatteretten, at der skal gives klageren en mulighed for at udarbejde det nødvendige grundlag til opfyldelse af kravene til regnskabsmaterialet. Der er herved særligt lagt vægt på bortforpagtningens og udlejning af driftsbygningernes simple regnskabsmæssige forhold. Der henvises til praksis ved Landsskatterettens afgørelse af 3. september 1998 gengivet i TfS1998.719LSR. I det omfang klageren til Skattestyrelsen indgiver et for Skattestyrelsen tilstrækkeligt grundlag til brug for opgørelse af virksomhedsordningen, overlades det til Skattestyrelsen at foretage de nødvendige ændringer i relation til virksomhedsordningen.

Den påklagede afgørelse ændres på dette punkt.