Kendelse af 23-12-2022 - indlagt i TaxCons database den 19-01-2023

Journalnr. 18-0003245

Indkomståret 2014

SKAT har tilsidesat den aftalte fordeling af afståelsessummen for ejendommen beliggende [adresse1], [by1].

Landsskatteretten ændrer SKATs afgørelse. Se begrundelse nedenfor.

Faktiske oplysninger

Klageren solgte den 20. juni 2014 en del af sin landbrugsejendom, [ejendom1], beliggende [adresse1], [by1].

Den frasolgte del af [ejendom1] inkluderede det på [adresse1] beliggende [gods1] Gods, [gods1] Kirke, fire udlejningsboliger samt ejendommens agerjord og en andel af ejendommens samlede skov- og naturarealer. Den nordlige del af [ejendom1], [gods1] Skov, indgik ikke i handlen, men forblev i klagerens ejerskab.

Hovedbygningen på [adresse1], [gods1] Gods, har tjent til bolig for klageren i hendes ejertid.

I ejendomshandlen med [adresse1] indgik også landbrugsejendommen [ejendom7], beliggende [adresse2], [by1].

Det fremgår af slutsedlens punkt 1.2, at køber af ejendommene var [person1], eller ordre. Det fremgår af det tinglyste skøde, at køber blev selskabet [virksomhed1] ApS.

Ifølge oplysninger fra CVR er [virksomhed1] ApS stiftet den 19. juni 2014 af [person2] og [person3]. [person2] er ifølge det oplyste gift med [person1].

Det samlede areal af de to overdragne ejendomme var ifølge slutsedlen på i alt 355,5909 ha, hvoraf arealet for [adresse1] var angivet til ca. 198,7 ha og arealet for [adresse2] var angivet til 156,8909 ha. Ejendommenes jordarealer grænser op til hinanden, idet de nordøstlige jordarealer af [adresse2] grænser op ad de sydlige jordarealer af [adresse1].

Overdragelsessummen for [adresse1] var aftalt til 43.000.000 kr., der af parterne var fordelt således:

”Privat hovedbygning med park/have	18.500.000 kr.
[gods1] kirke	0 kr.
Udlejningsboliger (4 stk.)	2.000.000 kr.
Driftsbygninger (Ingen)	0 kr.
Agerjord	17.500.000 kr.
Skov, krat og naturarealer	5.000.000 kr.	43.000.000 kr.”

Det var ikke angivet i slutsedlens aftaletekst, hvor mange hektar, den overdragne agerjord og skov, krat og naturarealerne udgjorde af det frasolgte areal på 198,7 ha.

Under sagens behandling i førsteinstans har SKAT Ejendomsvurdering foretaget en besigtigelse af [adresse1]. Efter besigtigelsen afgav vurderingsmyndigheden følgende udtalelse til SKAT om fordelingen af afståelsessummen:

”SKAT Ejendom har besigtiget ejendomme med tilhørende bygninger og jord. Efter besigtigelsen er fordelingen således pr. 1/7 2014:

Hovedbygning, ejerbolig	15.000.000 kr.
Jord	26.000.000 kr.
Driftsbygninger (125m2 a 200 kr., forsvinder i nedrunding)	0 kr.
Kirken (fritaget for vurdering)	0 kr.
Udlejningsboliger, 4 stk.	2.000.000 kr.
Handelspris	43.000.000 kr.

[gods1] gods er bygget i 1160, hvad angår hovedbygningen og kirken. Bygningen er meget seværdig med mange utrolige flotte detaljer og opført i rigtig gode materialer. Der er fløje med værelser med tilhørende badeværelser i oprindelig stil, riddersal, forskellige stuer m.m. En sådan bygning er svær at værdiansætte, idet man, hvis man udelukkende ser på bygningens alder samt de mange m2, så får man ikke en særlig høj m2 pris.

Det er nødvendigt lave et skøn over værdien af hovedbygningen, hvor der tages hensyn til ejendommen stand, størrelse, arkitektoniske udformning mm.

Idet der er tale om et gods, med den historiske værdi der er tale om på sådan et sted, må en evt. herlighedsværdi nødvendigvis henføres til hovedbygningen, da der udover denne og kirken ikke er andre bygninger. Så den merpris, der er betalt i købesum for den samlede ejendom, må henføres til hovedbygningen. Hvis ikke den havde været der, ville det ”kun” være tale om marker.

Ved fordelingen er der taget udgangspunkt i jordens værdi, samt værdien på udlejningsboligerne. Restbeløbet henføres til hovedbygningen.

Jorden:

I handlen indgår 198 ha jord. Der er ikke fredskov på arealet.

Nuværende ejer oplyser, at på overtagelsestidspunktet var ca. ¼ af jorden tilplantet med skov eller henliggende som ikke dyrkbart naturområde. Der er efter overtagelsen inddraget 7 ha af skoven til agerjord, og yderligere 13 ha skal omlægges. Det har kostet 15.000 kr. pr. ha at omlægge skov til agerjord. Ejer oplyser, at der er 30 ha, der ikke er egnet til at omlægge til dyrkbar landbrugsjord, men fortsat vil henlægge som natur/skovområde.

Gennemsnitsprisen på jord (over 10 ha) solgt i samme kommune og kreds, almindeligt frit salg i perioden 2014 og 2015 ligger mellem.133.000 og 156.000 kr. pr. ha.

Jord, der ikke er dyrkbart, f.eks. mose, vådområder, hede mm. vurderes normalt til ca. 50.000 kr. pr. ha.

Ud fra besigtigelsen, oplysninger fra nuværende ejer samt kort over ejendommen kan jorden fordeles således:

•

Agerjord

148 ha a 150.000 kr.

•	Skov, der efter overtagelse er omlagt til agerjord

20 ha a 135.000 kr.

•	Naturområde, delvis tilplantet

30 ha a 50.000 kr.

Udlejningsboliger:

Vurderingen af disse skønnes at passe, da der er tale om meget gennemsnitlige boliger beliggende på landet.

Driftsbygninger:

Disse bygninger vurderes til en værdi svarende til udhuse, 200 kr. pr. m2. Der er i alt 125 m2 i form af en mindre garage samt bygninger til vandværk/vandboringer. Pga. beløbets ringe størrelse på 25.000 kr. forsvinder dette i nedrunding.

Kirken:

Kirken er omfattet af VL §7, hvorfor den er undtaget fra vurdering.”

SKAT har med høringssvaret til Skatteankestyrelsen fremlagt kopi af billeder taget af SKAT Ejendomsvurdering under besigtigelsen.

Af SKAT Ejendomsvurderings vurderingsnotat fremgår det blandt andet, at:

”[...]

3. Besigtigelsen

[...]

b. beskrivelse af ejendommen

[...]

De nuværende ejer har bekostet renovering og maling af enkelte rum i hovedbygningen samt at tagstenene på hovedbygningen er fastgjort af tagstensbindere. Der fulgte ikke ret meget indbo med, og ikke noget af stor værdi

Hovedbygningen er delvist istandsat, men kræver fortsat meget. Men den er meget seværdig.

Kirken (bygning 2) er en offentlig tilgængelig kirke. Udgifterne til vedligeholdelse og opvarmning afholdes af ejer. Ejer bruger ca. 30.000 – 50.000 kr. pr. år i vedligeholdelsesudgifter på kirken. Der henvises igen til billederne fra besigtigelsen. Kirken fremstår i pæn stand.

Herudover er der tilhørende en ældre garage bygning 3), opført i 1950. Fremstår i pæn stand.

Bygning 4 er mindre bygning til ejendommens vandværk.

Der er ikke egentlige driftsbygninger til [gods1] Gods. Ejendommen inkl. kirken samt de fire seperate huse (bygning 7, 10, 11+12 og 14) opvarmes ved hjælp af et større, nyere flisfyr. Fyret er placeret en driftsbygning tilhørende [ejendom2] til [gods1] Gods. Denne ejendom har samme ejer som godset, men et særskilt ejendomsnummer, og er ikke omfattet af denne her sag/udtalelse.

Der bruges ca. 210000 kr. pr. år på opvarmning, svarende til 1.400 m3 flis.

Der hører 4 udlejningsejendomme med til hovedhuset. Disse giver en månedlig lejeindtægt på 20000 kr. Disse ejendomme er kun besigtiget udefra, idet de er lejet ud, og ejer råder derfor ikke over ejendommene.

[ejendom3] (Bygning 7) har et samlet boligareal på 203 m2. Det er opført 1870 i rødt bindingsværk. Huset fremstår pænt og charmerende.

[ejendom4] (bygning 10) er opført i 1941, hvidpudset ejendom med et samlet boligareal på 118 m2. Huset fremstår pænt.

[ejendom5] (bygning 11) med garage (bygning 12) er opført i 1922, hvidpudset ejendom med et boligareal på 113 m2. Huset fremstår pænt.

[ejendom6] (bygning 14) er opført i 1920, hvidpudset ejendom med et boligareal på 206 m2. Huset fremstår i samme stand som de øvrige huse. Det er oplyst af ejer, idet huset ikke er besigtiget.

Det oplyses under besigtigelsen, at boligen/godset er forsikret med en forsikringssum på 64 mio. kr.

Med hensyn til jorden, er der overdraget 197,8 ha. hvoraf de 81,9 ha er vurderet som skov. Der er dog ikke fredskov på ejendommen.

[...]

De nuværende ejere har haft jorden i forpagtning de sidste 35 år, og ejer desuden meget landbrugsjord rundt om [ejendom1].

[...]

4. Prisfastsættelse

[...]

c. Oplysninger og undersøgelser omkring priser til værdiansættelsen

Jorden:

Af GIS fremgår det at gennemsnitsprisen på jord (over 10 ha) solgt i samme kommune og kreds, almindeligt frit salg i perioden 2014 og 2015 ligger mellem.133.000 og 156.000 kr.pr. ha.

Fra oversigt over nøgletal over landbrugsjord fra 2012 på jord i samme kommune og sammen kreds fremgår det, at prisen pr. ha ligger på 125.000 kr., +/- 20.000 kr.

Jord med skov vurderes normalt til 80.000 – 100.000 kr. pr. ha.

Det skal bemærkes, at der ikke er statueret fredskov på det skovareal tilhørende ejendommen. Dvs. at det jord der er henlagt til skov kan, hvis jorden vurderes egnet til det, omlægges til agerjord.

Jord, der er udyrkeligt, f.eks. mose, vådområder, hede mm. vurderes normalt til ca. 50.000 kr. pr. ha.

Endvidere har ejer ved besigtigelsen oplyst, at pga. ejer også ejer det omkringliggende jord, samt at ejer i forvejen havde forpagtet jorden, var ejer villig til at give en særdeles god pris for jorden ved denne handel. Ejer var ikke interesseret i, at jorden skulle komme på andre hænder.

[...]

Udlejningsboliger (bygning 7, 10, 11+12, 14):

Vurderingen af disse skønnes at passe, da der er tale om meget gennemsnitlige boliger beliggende på landet.

Kirken (bygning 2) er omfattet af VL §7, hvorfor den er undtaget fra vurdering.

Driftsbygninger:

Bygning 3 er en ældre garage

Bygning 4 og 15 er bygninger til vandværk/vandboringer.

Disse bygninger vurderes til en værdi svarende til udhuse, 200 kr. pr. m2

Hovedbygning, ejerbolig (bygning 1)

Ifølge BBR er der et boligareal på 1381 m2 og er vurderet til en værdi på 2.917 kr. pr. m2.

Hovedbygningen er opført i 1160, og er opført i særdeles flotte materialer, der trods sin alder er bevaret flot.

En sådan bygning er svær at værdiansætte, idet man, hvis man udelukkende ser på alder samt de mange m2, så får man ikke en særlig høj m2 pris.

Pt. er hovedbygningen vurderet med et normtal på 2.917 kr. pr. m2. Som sammenligning er der [by2] Slot, der ligeledes er beliggende i [by3] Kommune. Her er hovedbygningen vurderet med et normtal på 3.125 kr. pr. m2. [by4] Slot, beliggende i [by5] kommune, her er hovedbygningen vurderet med et normtal på 3.000 kr. pr. m2.

Det er nødvendigt lave et skøn over værdien af hovedbygningen, hvor der tages hensyn til ejendommen stand, størrelse, arkitektoniske udformning mm.

Det at der er tale om et gods, med den historiske værdi der er tale om på sådan et sted, må en evt. herlighedsværdi nødvendigvis henføres til hovedbygningen, da der udover denne og kirken ikke er andre bygninger. Så den merpris, der er betalt i købesum for den samlede ejendom, må henføres til hovedbygningen. Hvis ikke den havde været der, ville det ”kun” være tale om marker.

[...]”

Det fremgår af vurderingsnotatet, at SKAT Ejendomsvurderings anvendte kortmateriale over [adresse1] er trukket fra SKATs egne vurderingssystemer.

Det fremgår af slutsedlens punkt 7.15, at [gods1] Kirke, kirkens parkeringsplads og halvdelen af kirkens velfærdsbygning var beliggende på jord tilhørende [adresse1]. Det fremgår tillige, at Kirken og de dertil hørende jordarealer har været administreret af [menighedsråd], og at samme menighedsråd må formodes at have vundet hævd over rettighederne til jorden.

Det er oplyst i slutsedlens punkt 10.10, at [person2] forpagtede 263,06 ha af agerjorderne på [adresse1] og [adresse2]. Af punkt 10.11 fremgår det, at der herudover var bortforpagtet 6,38 ha af ejendommenes agerjorde til [virksomhed2] ApS.

Klagerens repræsentant har til Skatteankestyrelsen indsendt kopi af de to forpagtningsaftaler med tilhørende kortbilag. Det fremgår heraf, at begge forpagtningsaftaler er indgået i 2012 med opstart i 2013. Der er tillige fremlagt de tilhørende kortbilag samt markplaner over de bortforpagtede arealer.

Der er i slutsedlens pkt. 2.3, 10.10 og 10.11 henvist til en række udarbejdede kortbilag til aftalen, herunder bilag I 12, I 21 og I 22, der er oplyst at udgøre kortmateriale over, dels de overdragne ejendomme, dels over den bortforpagtede agerjord på de respektive ejendomme.

Klagerens repræsentant har til Skatteankestyrelsen indsendt kopi af slutsedlens bilag I 12, I 21 og I 22. Det fremgår af materialet, at bilag I 21 og I 22 til slutsedlen udgjorde de samme bilag, som var udarbejdet til forpagtningsaftalerne i form af markplaner og kortmateriale.

Kortmaterialet i bilag I 12 udgør en række kort over [adresse1] og [adresse2], herunder de forskellige andele af [adresse1] ([gods1] Skov og [ejendom1]).

Klagerens repræsentant har tillige fremsendt udarbejdet kortbilag af [virksomhed3] A/S, der er udarbejdet i henhold til parternes aftale i slutsedlen for ejendommen. Kortet viser en opdeling af og opmåling af henholdsvis [adresse1], [adresse2] og [gods1] Skov.

Det fremgår af bilag I 22, at bortforpagtningsaftalen med [person2] omfattede følgende markarealer:

Mark	Marknavn	Ha
100	Randzoner	9,59
A 1-0	Mark 1	2,20
A 1-1	-	0,37
A 2-0	Mark 2	11,18
A 4-0	Mark 4	31,77
A 7-0	[...] mark	19,02
A 9-0	Hestefolden	4,60
A 12-0	[...]	27,43
A 13-0	[adresse3] syd	21,01
A 15-0	[adresse3] nord	19,80
A 15-1	[...]	0,97
B 1-0	[...] 1	12,24
B 2-0	[...] 2	10,72
B 3-0	[...] 3	10,26
B 8-0	[...] 8	11,42
B 9-0	[...] 9	11,00
B 10-0	[...] 10	10,67
B 11-0	[...] 11 øst	4,97
B 12-0	[...] (1)	18,56
B 12-2	[...] (2)	19,33
S 11a1	[...]	0,87
S 11a2	[...]	5,08

Arealer i alt		263,06

Markerne S 11-a1 og S 11-a2 var som de eneste udlagt til permanent græs.

Det fremgår af samme bilags kortmateriale, at mark nr. A 4-0, A 7-0, A 9-0, A 12-0, A 15-0, A 15-1, S 11-a1 og S 11a2 i deres helhed indgik i arealet for [adresse1]. Det fremgår tillige, at omtrent halvdelen af mark nr. A 2-0 og omtrent en tredjedel af mark nr. A 13-0 indgik i arealet for [adresse2], mens de øvrige andele indgik i arealet for [adresse1]. De resterende markarealer indgik i deres helhed i arealet for [adresse2].

Ifølge § 1 i forpagtningsaftalen med [person2] indgik følgende marker og arealer ikke i forpagtningsaftalen:

”Mark nr. A 2-2, der er beplantet med poppel		0,39 ha
Mark nr. A 19-0 og B11-1, der er beplantet med pil		9,93 ha
Mark nr. B11-2, der udgør græs slet		0,52 ha
Mark nr. S4h og S36g, der er pyntegrønt		2,47 ha
Diverse fodermarker til vildt
[...] vedrører hovedsageligt mark nr. A1-0, A2-0 og A4-0 i alt		2,50 ha
	I alt	15,81 ha”

Det fremgår af kortmaterialet til forpagtningsaftalen og bilag I 21, at markerne A1-0, A 19-0, B 11-1 og B 11-2 indgik i arealerne for [adresse2] og [gods1] Skov.

Det fremgår af kortmaterialet over mark A 2-0 og 4-0, at der på de respektive marker er optegnet et mindre område af markernes samlede arealer på henholdsvis 11,18 ha og 21,01 ha.

Det kan ikke udledes af bilagene til forpagtningsaftalen eller det øvrige kortmateriale, hvorvidt mark nr. 2-2, S4H og S36S er omfattet af [adresse1], [adresse2] eller [gods1] Skov. Marknumrene står ikke angivet på markkortet for markerne beliggende på [adresse1].

Det fremgår af bilag I 22, at bortforpagtningsaftalen indgået med [virksomhed2] ApS omfattede mark nr. A 19-0, A 19-1, B 11-1 og B 11-2. Det fremgår af samme kortmateriale og bilag I 12, at mark nr. A 19-0 og 19-1 indgik i arealet for [gods1] Skov, og at mark nr. B 11-1 og B 11-2 indgik i arealet for [adresse2].

Repræsentanten har med klagen til Skatteankestyrelsen fremlagt en arealopdeling og opmåling over den bortforpagtede agerjord til [person2] på [adresse1]. Det er oplyst, at opmålingen er lavet af den anvendte ejendomsmægler til handlen med [adresse1]. Opgørelsen er lavet med udgangspunkt i den udarbejdede markplan, der var bilag til forpagtningsaftalen. Det fremgår heraf, at den overdragne støtteberettigede jord på [adresse1] er opgjort til 130,83 ha, hvoraf 124,88 ha var agerjord og 5,95 ha var tilskudsberettigede naturarealer. I opgørelsen er der henført i alt 21,29 ha af mark nr. 2-0 og 13-0 til [adresse1].

Klagerens repræsentant har fremlagt en arealopmåling over [gods1] Gods med park, [gods1] Kirke og udlejningsboligerne. Arealopmålingen er lavet via en opmålingsfunktion på www.krak.dk.

Arealet for denne del af ejendommen er opmålt til 42.829 m², der er oprundet til 4,3 hektar. Repræsentanten har fordelt arealet med 3,0 hektar til hovedbygningen med tilhørende park, 0,4 hektar til [gods1] Kirke og parkeringsplads samt 0,9 hektar til udlejningsboliger med haver.

Klagerens repræsentant har oplyst, at det resterende areal på 61,67 hektar udgjorde skov. Repræsentanten har tillige oplyst, at parterne ved fordelingen har afståelsessummen har henført de 61,67 hektar skov samt de i alt 8,25 hektar for kirke, udlejningsboliger og indre vej, læhegn og diger til skov, krat og natur.

SKATs afgørelse

SKAT har tilsidesat den aftalte fordeling af afståelsessummen for ejendommen beliggende [adresse1], [by1].

SKAT har anført følgende begrundelse:

” [...]

3. Fordeling af Salgssum og handelsomkostninger.

[...]

3.4. SKATs bemærkninger og begrundelse

3.4.1 Salgssum

Såvel den samlede afståelsessum som den aftalte fordeling er undergivet SKATs prøvelse jf. EBL § 4, stk. 6.

De og køber antages at have modstridende interesser for så vidt angår fastsættelse af ejendommens salgspris, idet køber ikke os bekendt er omfattet af den kreds der normalt betegnes som en interesseforbunden part.

Den aftalte pris på 75 millioner er derfor taget til efterretning.

Da køberen ([virksomhed4] ApS), vil skulle beskattes af den fulde fortjeneste af stuehuset ved et senere salg, og da der ikke i handlen forefindes afskrivningsberettigede bygninger på [gods1], har selskabet ikke nogen reelt interesse i anskaffelsessummens fordeling.

Modsætningsvis har De en væsentlig interesse i, at den størst mulige andel henføres til den skattefrie bolig.

Vi har i vores forslag af 2. januar 2018 fundet at der er tale om en handel mellem ikke interesseforbundne parter uden konkret modstående skattemæssige interesser.

Det fremgår af Deres bemærkninger, at der er modstridende interesser, idet

1. køber tager bopæl på [gods1]s hovedbygning, og køber beskattes af fri bolig.

2. købers belåningsmuligheder, vil medfører interesse i en lav stuehusværdi og høj grundværdi.

Det skal til det første punkt bemærkes, at køber ([virksomhed1] ApS) og Hovedaktionæren (Familien [person1]) udgør to individuelle parter, hvor De har handlet med [virksomhed1] ApS og ikke Familien [person1].

Når det skal vurderes, om De og køber har konkrete modstående interesser, er det således forholdet mellem Dem og [virksomhed1] ApS, der skal vurderes. Det er således ikke forholdet mellem [virksomhed1] ApS og tredjepart, der skal tillægges betydning ved vurderingen af om De og køber har modstående interesser.

De ligger vægt på, at kreditforeninger og pengeinstitutter ikke vil belåne hovedbygningen til mere end en markedsleje kan berettige, og at de belåner landbrugsjord til den faktiske handelspris.

De oplyser i indsigelsens punkt 3, at salget omfatter 124,88 HA agerjord i omdrift. Det fremgår samtidig af handelsaftalen, at værdien af denne jord er aftalt til 18.000.000 kr. eller i alt 144.138 kr. pr. HA.

I henhold til Deres bemærkninger af 9. februar 2018, havde finanstilsynet beordret pengeinstitutterne til maksimum at måtte bogføre agerjord i omdrift i Nordvestjylland til 140.000 kr./ha.

Under hensyntagen hertil, kan det konstateres at den aftalte jordpris ligger over den pris, der kan belånes. Køber vil derfor ikke opnå en højere belåning, såfremt en større andel af den samlede pris var overført til agerjord i omdrift.

Belåningsmulighederne vil således ikke medføre at De og køber skulle have modsatrettede interesser.

Det må derfor afvises, at købers belåningsmuligheder skulle medfører en interesse i en højere salgssum for jord i omdrift og en lavere værdi på boligen.

Det kan supplerende bemærkes, at uanset at en kirke vurderingsmæssigt er uden værdi, må det antages, at en køber som efter Deres oplysninger har en væsentlig interesse i en lav stuehusværdi, ville havde henført en værdi til ejendommens kirke, især når kirken i henhold til tidligere telefonsamtale med revisor, er forsikret for et ikke uvæsentligt beløb.

SKAT kan i en sådan situation tilsidesætte fordeling af salgssum, hvis den er væsentlig forkert, jf. Den Juridiske vejlednings afsnit C.H.2.1.9.2 og SKM2010.71.BR.

Vi har indledningsvis vurderet, at fordelingen kan være væsentlig forkert. Vi har derfor anmodet SKATs ejendomsvurdering om, at besigtige ejendommen og foretage en fordeling af salgssummen for [gods1].

Vi har den 5. oktober 2017 modtaget den i bilag C, angivne vurdering af salgssummens fordeling fra SKATs ejendomsvurdering, hvor salgssummen fordeles således:

Hovedbygning, ejerbolig	15.000.000 kr.
Jord	26.000.000 kr.
Driftsbygninger 125 m2	0 kr.
Kirken	0 kr.
Udlejningsboliger, 4 stk.	2.000.000 kr.
Handelspris i alt	43.000.000 kr.

SKAT anser den aftalte fordeling mellem jord og hovedbygning for at være væsentlig forkert, idet vurderingsmyndigheden har nedsat salgssummen for hovedbygningen med 3.5 mio. kr., og forhøjet salgssummen for jorden med 3.5 mio. kr.

Deres revisor har bl.a. anført, at den vurderingsfordeling, som SKAT foretager, bygger på fejlagtige oplysninger og ikke anerkendte værdiansættelsesmetoder. Der er endvidere ikke taget konkret hensyn til jordens bonitet/beskaffenhed samt hovedbygningens herlighedsværdi.

Det er imidlertid vores opfattelse, at vurderingsmyndigheden har ikke lavet en vurdering på fejlagtige oplysninger, idet vurderingsmyndigheden ikke har modtaget nogen fordeling af jorden fra Dem eller Deres repræsentant i forbindelse med vurderingen.

Køber er ved besigtigelsen forespurgt om en fordeling.

Køber oplyser, at man ikke har noget på skrift fra handlen om fordelingen af jorden på agerjord, skov mm. men at det, efter hans og dennes repræsentant Revisor [person4], [virksomhed5], [by5] opfattelse, fordeler sig med at ca. ¼ af jorden på overtagelsestidspunktet er tilplantet med skov/naturområde.

Køber har efterfølgende inddraget yderligere ca. 7 ha af det tilplantede skov/naturområde til landbrugsjord. Der er planer om yderligere omlægning af skovareal til landbrugsjord.

Det er af køber oplyst, at det koster ca. 15.000 kr. pr. ha at omlægge jord fra skov til agerjord.

Køber vurderer, at der i alt er ca. 30 ha, der ikke er egnet til decideret landbrugsjord, men stadig vil være henlagt til skov og naturareal.

Det er derfor ikke tal/arealer som vurderingsmyndigheden har opfundet, men tal/arealer der er oplyst af køber selv.

Det faktum, at der på den overdragne ejendom ikke er registreret fredskov betyder, at jorden også kan anvendes til andet end skov.

Gennemsnitsprisen på jord (over 10 ha) solgt i samme kommune og kreds, ved almindeligt frit salg i perioden 2014 og 2015 ligger mellem.133.000 og 156.000 kr. pr. ha.

Jord, der ikke er dyrkbart, f.eks. mose, vådområder, hede mm. vurderes normalt til ca. 50.000 kr. pr. ha.

Det har kostet 15.000 kr. pr. ha at omlægge skov til agerjord.

Vurdering i SKAT har værdisat agerjorden til 150.000 kr. pr. ha. Dette beløb ligger inden for de gennemsnitspriser der er ved salg i samme kommune.

Endvidere har køber ved besigtigelsen oplyst, at de også ejer de omkringliggende jorde. Da køber i forvejen har forpagtet jorden, var de villig til at give en særdeles god pris for jorden ved denne handel.

Køber var ikke interesseret i, at jorden skulle komme på andre hænder.

Det er derfor vores opfattelse, at jorden ikke er værdisat for højt.

Med hensyn til hovedbygningens værdiansættelse henvises til udtalelsen (Bilag C), hvoraf denne oplysning bl.a. fremgår, ”[gods1] gods er bygget i 1160, hvad angår hovedbygningen og kirken. Bygningen er meget seværdig med mange utrolige flotte detaljer og opført i rigtig gode materialer. Der er fløje med værelser med tilhørende badeværelser i oprindelig stil, riddersal, forskellige stuer m.m. En sådan bygning er svær at værdiansætte, idet man, hvis man udelukkende ser på bygningens alder samt de mange m2, så får man ikke en særlig høj m2 pris.

Det er nødvendigt lave et skøn over værdien af hovedbygningen, hvor der tages hensyn til ejendommen stand, størrelse, arkitektoniske udformning mm.

Hvis vurderingsmyndigheden skulle have foretaget en byggeteknisk vurdering af hovedbygningen, ville vurderingen være lang lavere. Der er tale om meget gamle bygninger, der ikke er løbende vedligeholdt. Køber er gået i gang med at renovere hovedbygningen.

Så der er netop ved den foretagne vurdering taget højde for, at der er tale om et gods med mange andre værdier end de byggetekniske.

Deres revisor har i bemærkningerne af 9. februar 2018 anført, at De ikke mener, at den fordeling, SKATs vurderingsmyndighed når frem til, afviger væsentligt fra det aftalte, idet denne kun udgør 15,5 % og dermed er mindre end de 20 %, der er SKATs hidtidige praksis.

Det fremgår af en identisk sag, jf. Byrettens dom BS C10-390/2007, som stadfæstes i SKM2009.610.VLR, at der skal tages udgangspunkt i syns- og skønsmandens fastsættelse af stuehusværdien.

Da den aftalte stuehuspris, er 26,7 % højere, kunne fordelingen i medfør af afskrivningslovens § 45 stk. 3 tilsidesættes som åbenbart forkert.

Den procentvise ændring skal derfor opgøres således:

Ansat stuehusværdi	15.000.000 kr.
Aftalt stuehusværdi	18.500.000 kr.

Forskel	3.500.000 kr.

Forskel i procent 3.500.000/15.000.000 = 23,3 %

Det må således fastholdes at der er tale om en væsentlig ændring, hvorved den aftalte stuehuspris i medfør af EBL § 4, stk. 6, kan tilsidesættes som åbenbart forkert.”

SKAT har fremsat følgende høringssvar i forbindelse med klagen til Skatteankestyrelsen:

”Ad. 1.1 SKATs forudsætninger for værdiansættelse af hovedbygningen:

Det anføres i klagen, at klager ikke har haft kendskab til, at vurderingsmyndigheden var blevet bedt om at vurdere ejendommen, og at de finder det kritisabelt, dels at vurderingsmyndighederne har involveret køber i en skattesag, der vedrører sælger, dels har foretaget en vurdering på baggrund af ikke dokumenterede oplysninger fra køber.

Indledningsvis er det korrekt, at klager ikke før fremsendelse af forslaget, blev orienteret omkring at vurderingsmyndigheden var blevet bedt om at vurdere ejendommen, samtidig skal bemærkes, at det er SKATs sagsbehandler og ikke vurderingsmyndighederne, der har involveret køber i henhold til såvel afskrivningslovens § 45, stk. 3 og 4 som Ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6 og 7.

Endvidere medfører ejendomsrettens ukrænkelighed i Grundlovens § 72 og § 73 sammenholdt med Skattekontrollovens § 6, stk. 4, at alene SKATs medarbejdere må medtages når vurderingsmyndighede skal foretage vurderingen på vegne af SKAT.

Klager henviser til, at slutseddel underskrevet den 20.06.2014 har været indsendt til SKAT den 13. maj 2016, og angiver samtidig at denne ikke har indgået i vurderingen, idet vurderingsmyndighederne udelukkende baseret deres vurdering på oplysninger modtaget fra køber.

SKAT må afvise denne påstand.

Klager var i indkaldelse af materiale den 29. marts 2016, anmodet om at indsende:

Kopi af overdragelsesaftalen (slutsedlen) ved salg af [adresse2]. Det bedes fremgå af materialet, hvorledes afståelsessummen fordeles på de enkelte aktiver, jævnfør afskrivningslovens § 45, stk. 2.

Den 13. maj 2016 er 1. udkast til en betinget slutseddel, dateret den 4. maj 2014 indsendt, uden underskrifter som påstået og uden de bilag udkastet henviser til.

Det indsendte udkast er endvidere fremsendt til vurderingsmyndigheden, hvor dette også har indgået i deres vurdering af fordelingen, som derfor ikke udelukkende er baseret på oplysninger modtaget fra køber.

Det anføres i klagen, at en sådan "omvendt" vurdering ikke er acceptabel for skatteyder.

Det skal hertil bemærkes, at som det fremgår af SKATs afgørelse, er værdien fastsat ud fra denne metode, idet en vurdering ud fra en byggeteknisk vurdering ville være langt lavere, da der var tale om meget gamle bygninger, der ikke er løbene vedligeholdt.

I henhold til vurderingsmyndighedens sagsnotat, som klager har modtaget, ville en byggeteknisk vurdering ud fra bygningens areal på 1.381 m2 og et normtal på mellem 2.917 kr. til 3.125 kr. i realiteten kunne ansættes til mellem 4.028.377 kr. og 4.315.625 kr. Klager har således ved den omvendte vurdering opnået en væsentlig højere vurdering af beboelsen, idet herlighedsværdien ved eksempelvis kirken er henført til stuehuset.

Klagens øvrige bemærkninger til punkt 1.1 er tidligere kommenteret i sagsfremstillingen og giver ikke anledning til yderligere bemærkninger.

Ad. 1.2 Faktiske forhold på [gods1] Gods.

Klager angiver at vurderingen af ejendommen skal ske på baggrund af faktuelle oplysninger, hvilket SKAT kun kan være enige i.

Klageren angiver herefter en fordeling af ejendommens areal på salgstidspunktet. SKAT har bemærket, at denne fordeling afviger fra de faktuelle tal klagere fremsendte i sin indsigelse af 8. februar 2018, hvor ejendomsmægler [person5] skulle have meddelt nogle andre tal jf. nedenfor.

	Jf. klage	8. februar 2018
Agerjord	124,88 ha	124,88 ha
§ 3 natur med EU tilskud	5,95 ha	5,95 ha
Støtteberettigede arealer	130,83 ha	130,83 ha
Hovedbygning med park	3,00 ha	2,80 ha
Kirke og parkeringsplads	0,04 ha
Udlejningsboliger med haver	0,09 ha
Indre vej, læhegn, diger	1,90 ha
Skov m.v.,	61,67 ha	65,70 ha
Sammentælling	197,53 ha	199,33 ha
Angivet areal i alt	198,70 ha	198,70 ha

SKAT skal således påpege, at klager således har flere versioner af, hvad der er faktuelle arealer, hvorfor Vurderingsmyndighedens fordeling af arealer, alene af denne grund bør fastholdes.

Klager angiver, at alle støtteberettigede arealer (agerjord og§ 3 natur med EU tilskud) på handelstidspunktet var bortforpagtet til køber og henviser herunder til markplan for 2014 (Klagens bilag 1), samt som forpagtningsaftale med køber(Klagens bilag 2).

Klager angiver endvidere, at der ikke var yderligere agerjord på ejendommen, idet sælger ikke selv drev landbrug på salgstidspunktet.

SKAT er enig i, at den indsendte markplan dateret 7. november 2012 arealmæssigt stemmer overens med det forpagtede areal på 263,06 ha jf. forpagtningskontrakt dateret 15. december 2012.

SKAT er imidlertid ikke enig i, at der ikke er yderligere landbrugsarealer på ejendommen, idet samme forpagtningskontrakt helt konkret præcisere, at der er yderligere 15,81 ha i diverse marker ifølge markplanen, der ikke indgår i forpagtningsaftalen.

Samtidig må det konstateres at de 15,81 ha, arealmæssigt svarer til den afvigelser der er i arealet af agerjord jf. klager og Vurderingsmyndigheden.

Klageres henvisning til indsendte markplan, må endvidere betvivles kraftig, idet forpagtningsaftalen henviser til flere marker i markplanen, som ikke fremgår af indsendte markplan, ligesom det kan konstateres, at klager undlader at indsende den fulde forpagtningskontrakt, der mangler bl.a. det anførte markkort, som var udgjorde bilag 2 til aftalen.

Den i bilag 3 vedlagte areal opmåling er ikke en faktuel opmåling, men alene en opmåling af et areal, som ensidigt af klager, er angivet at vedrøre hovedbygning med park, kirke og parkeringsplads og udlejningsboliger med haver, og kan alene af denne grund ikke betragtes som en faktuel

oplysning.

Ad. 1.3 Vurderingsmyndighedernes vurdering såfremt de faktiske forhold var lagt til grund.

Punktet giver ikke anledning til yderligere bemærkninger.

Ad. 1.4 SKATs dokumentation for korrektionen.

Punktet giver ikke anledning til yderligere bemærkninger.

Ad. 2 Det er vores vurdering, at handlen er indgået mellem uafhængige parter.

Der er fremkommet følgende nye argumentation, som ikke er kommenteret i sagsfremstillingen:

SKAT har til ovenstående anført, at de mener, at den endelige køber ([virksomhed1] ApS) og selskabets hovedaktionær (familien [person1]), udgør 2 individuelle parter, og at det er forholdet mellem sælger ([person6]) og køber ([virksomhed1] ApS), der skal lægges til grund, når det skal vurderes, om der er modstående interesser.

Denne opfattelse harmonerer næppe med den almindelige opfattelse af modstående interesser, og vi må tage afstand fra denne form for argumentation. Dels kan et selskab "den juridiske enhed" ikke egenhændigt forhandle en aftale, dels er det indlysende, at det er personerne (familien [person1]), der har forestået forhandlingen, og derfor skal spørgsmålet om modstående interesser afgøres ved at se på forholdet mellem sælger og familien [person1]. Det er familien [person1], der på vegne af selskabet har forestået forhandlingerne, og derfor vil det være indlysende, at personerne bag selskabet mest muligt ønsker at varetage egne interesser.

Bemærkningerne giver ikke anledning til en ændret stillingtagen, men det må fastholdes, at handlen er indgået mellem klager og selskabet, uden hensyn til hvem der forhandler for selskabet.

For så vidt angår klagers henvisning til belåningsmulighederne, er afvisningen af dette argument kommenteret i sagsfremstillingen, uden at klager forholder sig denne afvisning.

Det er derfor fortsat vores opfattelse, at handelen er foregået mellem parter uden konkret modstående interesser i fordelingen af handelsprisen, og at SKAT derfor er berettiget til at korrigere fordelingen.

Ad. 3 Det er vores vurdering, at den fordeling som SKATs vurderingsmyndighede når frem til, ikke afviger væsentlig fra den aftalte fordeling.

Der er enighed om, den administrative praksis for, at en fordeling anses for åbenlys forkert, hvis denne overstiger 20 %.

Det skal her tilføjes, at dette imidlertid alene har betydning, i forbindelse med handel mellem parter med direkte modstridende interesser, hvilket ikke er SKATs opfattelse i tilfældet her.

Klagepunktet omfatter således alene, hvorledes den procentvise korrektion skal opgøres, hvor klager anføre 2 punkter.

Efter yderligere gennemgang af grundlaget for SKM2009.610 VLR i form af Byrettens dom i BS C10-390/2007, er vi til dels enig i, at afgørelsen i de to domme siger, at der tages udgangspunkt i den aftalte handelspris, hvorved den procentvise korrektion som angivet af klager skulle beregnes således:

3.500.000/18.500.000 = 18,92 %

Klager anfører her at:

Vurderingsmyndigheden har ikke vurderet hovedbygningen, men har derimod vurderet jorden. Vurderingsmyndigheden har vurderet, at jorden skal værdiansættes til 3,5 mio. kr. mere end den aftalte pris på 22,5 mio. kr. Korrektionen ved vurderingen skal derfor beregnes således:

500.000/22.500.000 = 15,5 %, i overensstemmelse med vores anbringende over for SKAT

SKAT er vedrørende punkt 2 ikke helt enig i, klagerens opfattelse, jf. nedenfor.

Det skal herunder bemærkes at der i den af klager anførte afgørelse, LSR 2018.14 (14-4341181 i afgørelsesdatabasen for Landsskatteretten og Skatterådet), er henvist til SKM2013.236.LSR, som omfatter identiske forhold, men uden der fremkommer en ensartet tolkning af denne 20 % praksis.

I henhold til SKM2013.236.LSR anses fordelingen for åbenlyst forkert, uanset at blot et aktiv (jorden) afviger mere end 20 % af den aftalte fordeling, mens Stuehus alene afviger ca. 11 - 11 %.

Det kan konstateres, at hverken i SKM.2004.424.LSR, SKM2009.610.VLR eller SKM2013.236.LSR har omfattet forhold, hvor spørgsmålet om den procentvise forskel skal beregnes med udgangspunk i aftalt værdi eller den fastsatte værdi har haft relevans, idet begge beregninger i alle sagerne giver resultater der ligger på samme side af 20 % grænsen.

Landsskatteretten fastslår i kendelse af 13. februar 2018 (14-4341181), der er tilsvarende den her påklagede sag, at der ikke forligger en åbenbart forkert fordeling.

Faktum i denne sag var, at den aftalte værdi for jord udgjorde 3.150.000 kr. mens værdien ved syn og skøn var ansat til 3.900.000 kr. hvorved forskellen udgjorde 750.000 kr.

SKAT havde således med udgangspunkt i tidligere praksis, beregnet afvigelse med udgangspunkt i den aftalte værdi:

750.000 / 3.150.000 * 100 = 23,8 %

Beregningen med udgangspunkt i den værdi, der er ansat ved syn og skøn, svarende til den værdi der er anvendt i påklagede sag, giver følgende resultat:

750.000 / 3.900.000 * 100 = 19,2 %

Landsskatteretten fastslår i afgørelsen af 13. februar 2018, herefter alene under henvisning til 20 % grænsen i SKM2004.424 LSR og SKM2009.610.VLR, at der ikke foreligger en åbenbart forkert fordeling.

Hvilket alene kan antages, at være begrundet i, at det er rettens opfattelse, at afvigelsen skal beregnes med udgangspunk i den værdi der fastsættes ved syn og skøn.

Det er på det foreliggende grundlag fortsat SKA Ts opfattelse, at der ved opgørelse af en afvigelse på 23,3 % er korrekt opgjort i henhold til Landsskatterettens seneste praksis, således den aftalte fordeling i henhold til praksis i SKM.2004.424.LSR, SKM2009.610.VLR, SKM2013.236.LSR og LSR 2018.14 (14-4341181), er åbenbar forkert, hvorved SKAT kan ændre fordelingen, uanset om handlen havde været indgået mellem parter med direkte modstridende interesser, hvilket dog ikke er tilfældet jf. klagens punkt 2.”

Skattestyrelsen har fremsat følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens motiverede indstilling i sagen:

”Formalitet

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at SKATs afgørelse er ugyldig som følge af manglende iagttagelse af officialprincippet.

Officialprincippet indebærer, at myndighederne skal oplyse sagerne tilstrækkeligt, inden der træffes afgørelse. Formålet med officialprincippet er at understøtte, at der træffes materielt lovlige og rigtige afgørelser.

SKAT har under sagens behandling indkaldt slutsedlen for handlen. Skattestyrelsen bemærker, at slutsedlen ikke indeholder en fordeling af hvor mange hektar de respektive jordarealer udgjorde. SKAT har derefter indhentet en udtalelse fra SKAT Ejendomsvurdering, der bl.a. har foretaget et skøn over fordelingen af ejendommens jordarealer.

Der blev den 2. januar 2018 sendt forslag til afgørelse, hvor det fremgik, på hvilket grundlag SKAT foreslog at ændre fordelingen. SKAT har også i afgørelsen af 28. februar 2018 taget stilling til repræsentantens indsigelser til forslag til afgørelse.

Skattestyrelsen finder på ovenstående grundlag, at SKATs afgørelse lever op til officialprincippet.

Skattestyrelsen fastholder, at afgørelsen er gyldig.

Materielt

Af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5 og stk. 6 fremgår bl.a.:

”Stk. 5. Ved afståelse af fast ejendom skal sælger og køber i købsaftale, skøde eller på anden skriftlig måde foretage en fordeling af den samlede kontantomregnede afståelsessum på grund, bygninger, ejerbolig, herunder stuehus(...)

Stk. 6. Såvel den samlede kontantomregnede afståelsessum som den fordeling på aktiver efter stk. 5, som parterne har aftalt, er undergivet told- og skatteforvaltningens prøvelse. Afgørelsen er bindende for både sælger og køber.”

Skattestyrelsen finder på baggrund af sagens oplysninger, at klageren og [virksomhed1] ApS ikke kan anses for at være generelt interesseforbundne.

Skatteankestyrelsen finder dog, at parterne ikke havde konkret modstående skattemæssige interesser i relation til fordeling af købesummen for [adresse1]. Det er ved vurderingen lagt vægt på, at fordelingen ikke anses at have haft skattemæssig betydning for [virksomhed1] ApS, eftersom der ikke indgik afskrivningsberettigede bygninger i ejendomshandlen. Skattestyrelsen finder som følge heraf, at [virksomhed1] ApS ikke kan anses for at have haft en skattemæssig interesse i værdiansættelsen af hovedbygningen. Det forhold, at hovedbygningen efter det oplyste skulle stilles til rådighed for hovedaktionærerne i [virksomhed1] ApS, kan ændre vores vurdering.

SKAT har på baggrund af de oplysninger der blev givet køber, oplysninger fra SKAT Ejendomsvurderings besigtigelse af ejendommen, samt SKATs kortmaterieale over ejendommen tilsidesat den aftalte fordeling af afståelsessummen. Det er ved vurderingen lagt til grund, at ejendommens jordarealer på overdragelsestidspunktet bestod 148 ha agerjord, 20 ha omlagt agerjord og 30 ha naturområder

Skatteankestyrelsen har indstillet til, at klageren får fuldt medhold, dvs. at den mellem køber og sælger aftalte fordeling skal lægges til grund for afgørelsen.

Skatteankestyrelsen har ved at sammenholde, borforpakningsaftalerne med de fremlagte kortbilag fundet frem til, at agerjordsarealerne udgjorde ca. 123 ha, og at det på overdragelsestidspunktet ikke var yderligere agerjord.

Skattestyrelsen er enig med Skatteankestyrelsen om, at det er arealernes klassifikation på handelstidspunktet der skal lægges til grund for beregningen. Der brude derfor ikke have været sket en omklassificering af de skov-, krat- og naturarealer der efterfølgende blev omlagt til agerjord.

Skattestyrelsen er herefter enig med Skatteankestyrelsen om, at det af repræsentanten opgjorte agerjordareal på 124,88 hektar kan lægges til grund ved værdiansættelsen af agerjorden.

De af parterne aftalte hektarpriser på henholdsvis agerjord og skov-, krat- og naturarealer kan herefter opgøres til (17.500.000 / 124,88) 140.135 kr. og (5.000.000 / 69.92) 71.818 kr.

Skatteankestyrelsen har på baggrund af de af SKAT Ejendomsvurderings indhentede nøgletal over landbrugsjord fra 2012, og salgsstatistik fra den samme kommune fundet, at den aftalte pris på skov-, krat- og naturarealerne alene afviger med ca. 10 % fra det angivne prisspænd. Skatteankestyrelsen har bemærket at hovedbygningens specielle karakter er forbundet med værdimæssige skønsusikkerhed.”

Skatteankestyrelsen har på ovenstående baggrund indstillet til at klageren får fuldt medhold.

Skattestyrelsen finder efter en samlet konkret vurdering, at vi kan tiltræde Skatteankestyrelsens indstilling og begrundelse.”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at den aftalte fordeling af afståelsessummen skal lægges til grund for skatteansættelsen.

Klagerens repræsentant har endvidere nedlagt påstand om, at SKATs afgørelse er ugyldig som følge af manglende iagttagelse af officialprincippet.

Klagerens repræsentant har fremsat følgende anbringender til støtte for påstanden:

” Vi skal fremkomme med følgende 3 anbringender.

1. Det er vores vurdering, at vurderingsmyndighederne anvender fejlagtige oplysninger.

1.1. SKATS forudsætninger for værdiansættelse af hovedbygningen

1.2. Faktiske forhold på [gods1] Gods

1.3. Vurderingsmyndighedernes vurdering såfremt de faktiske forhold var lagt til grund

1.4. SKATs dokumentation for korrektionen

2. Det er vores vurdering, at handelen er indgået mellem uafhængige parter.

3. Det er vores vurdering, at den fordeling, som SKATs vurderingsmyndighed når frem til, ikke afviger væsentlig fra den aftalte fordeling.

1. Det er vores vurdering, at vurderingsmyndighederne anvender fejlagtige oplysninger

1.1. SKATs forudsætninger for værdiansættelse af hovedbygningen.

SKAT når i deres afgørelse af 28. februar 2018 frem til, at hovedbygningen skal værdiansættes til 15.000.000 kr. opgjort indirekte som forskellen mellem SKATs vurdering af jord/udlejningsboliger til 28.000.000 kr. og den samlede salgssum på 43.000.000 kr.

SKAT har i forbindelse med deres sagsbehandling bedt vurderingsmyndigheden hos SKAT om at besigtige ejendommen og foretage en fordeling mellem jord/udlejningsboliger og hovedbygning.

Det fremgår af sagsfremstillingen, at vurderingsmyndigheden ikke har kunnet vurdere værdien af hovedbygningen, men at de så alternativt har vurderet jord/udlejningsboliger og henført restværdien (residualen) til hovedbygningen.

Ud fra et retssikkerhedsmæssigt synspunkt, forekommer en sådan "omvendt" vurdering ikke acceptabel for skatteyder.

Hertil kommer, og dette er på ingen måde uvæsentligt, at vurderingsmyndigheden har vurderet jorden på baggrund af meget fejlagtige oplysninger. Vurderingsmyndigheden har således udelukkende baseret deres vurdering på ikke dokumenterede oplysninger indhentet fra køber.

Vi har anført dette over for SKAT, men SKAT har ikke forholdt sig til forholdet. SKAT har blot svaret, at "vurderingen ikke er udarbejdet på fejlagtigt grundlag, idet vurderingsmyndigheden ikke har modtaget nogen fordeling af jorden fra klager"

Hertil kan vi oplyse:

at det fremgår af slutteseddel underskrevet den 20.06.2014, hvad agerjord handles for, og hvad skov m.v. handles for. Slutseddel har den 13. maj 2016 har været indsendt til SKAT, og
at klager på intet tidspunkt er blevet bedt om at redegøre for jordens fordeling. Klager har sågar ikke haft kendskab til, at vurderingsmyndigheden var blevet bedt om at vurdere ejendommen.

Vi må derfor tilbagevise SKATs påstand om, at den fejlagtige vurdering skyldes forhold hos klager.

Som omtalt ovenfor har vurderingsmyndighederne udelukkende baseret deres vurdering på oplysninger modtaget fra køber. Vi finder det kritisabelt, dels at vurderingsmyndighederne har involveret køber i en skattesag, der vedrører sælger, dels har foretaget en vurdering på baggrund af ikke dokumenterede oplysninger fra køber.

Vurderingsmyndighederne har fra køber fået oplyst, at ca. 3/4 af ejendommen består af agerjord og resten af skov. Da ejendommen totalt er på ca. 198 ha, har vurderingsmyndigheden herefter henført 148 ha til agerjord og 50 ha til skov.

Nærmere bestemt har vurderingsmyndigheden vurderet ejendommen således.

148 ha agerjord a 150.000 kr. i alt	22.200.000
30 ha skov a 50.000 kr. alt	1.500.000
20 ha skov a 135.000 kr. i alt	2.700.000
Udlejningsboliger	2.000.000
I alt	28.400.000

Rest til hovedbygning	14.600.000

Samlet overdragelsessum	43.000.000

Som det fremgår af den specificerede opgørelse fra vurderingsmyndighederne, har de værdiansat en andel (20 ha) af skoven til 135.000 kr. pr. ha, begrundet i at køber efter overdragelsen har omlagt noget skov til agerjord. Vurderingsmyndigheden havde fra køber fået oplyst, at 20 ha efterfølgende var omlagt til agerjord, og at dette havde kostet ca. 15.000 kr. pr. ha. Herefter værdiansatte vurderingsmyndighederne den jord til samme hektarpris, som de anvendte for egentlig agerjord fratrukket omkostninger til omlægning.

Vi er ikke enige i, at den omlagte jord kan vurderes på denne måde. Skov var nu engang skov på handelstidspunktet, og køber betalte kun for skoven som skov. Det er muligt, at køber efterfølgende omlagde noget af skoven til agerjord, men dels var det ikke gratis, dels har han fået elendig agerjord ud af det. Det var skov plantet på dårlig landbrugsjord, og som af denne årsag var tilplantet med skov. Hertil kommer, at omlægning kræver VVM godkendelse (Vurdering af Virkninger på Miljøet), og køber kunne ikke forvente, at han kunne få tilladelse til at omlægge fra skov til agerjord.

1.2. Faktiske forhold på [gods1] Gods

Såfremt vurderingsmyndigheder skal vurdere ejendommen, er det vores vurdering, at denne skal ske på baggrund af faktuelle oplysninger.

[gods1] Gods har, og havde på salgstidspunktet, et samlet areal på 198,7 ha. Heri er SKAT enig.

Arealet kan nærmere specificeres således:

Agerjord	124,88 ha
§ 3 natur med EU tilskud	5,95 ha
Støtteberettigede arealer	130,83 ha
Hovedbygning med park	3,0 ha
Kirke og parkeringsplads	0,4 ha
Udlejningsboliger med haver	0,9 ha
Indre vej, læhegn, diger	1,9 ha
Skov m.v.	61,67 ha
I alt	198,7 ha

Alle støtteberettigede arealer (agerjord og § 3 natur med EU tilskud) var på handelstidspunktet bortforpagtet til køber. Der var ikke yderligere agerjord på ejendommen, idet sælger ikke selv drev landbrug på salgstidspunktet. Disse bortforpagtede arealer udgjorde 130,83 ha. Som dokumentation herfor vedlægges som bilag 1 markplan for 2014, samt som bilag 2 forpagtningsaftale med køber (oprettet i hustruen [person2]s navn). Køber burde derfor på handelstidspunktet have været ganske klar over, hvor stort et areal agerjorden udgjorde.

Som bilag 3 vedlægges arealopmåling for hovedbygning med park, kirke og parkeringsplads og udlejningsboliger med haver. Arealet udgør i alt 4,3 ha og er fordelt som ovenfor.

Herefter er der 63,57 ha tilbage til skov m.v., indre veje, læhegn og diger.

I den underskrevne slutseddel er agerjord (124,88 ha) aftalt til 17.500.000 kr. svarende til 140.135 kr. pr. ha.

Tilsvarende er det resterende jord (§ 3 natur med EU tilskud (5,95 ha), skov m.v. (61,67 ha), indre veje, læhegn, diger (1,9 ha) samt areal til kirke (0,4 ha) i alt 69,92 ha aftalt til 5.000.000 kr. svarende til 71.510 kr. pr. ha.

1.3. Vurderingsmyndighedernes vurdering såfremt de faktiske forhold var lagt til grund.

Såfremt vurderingsmyndighederne ved deres besigtigelse af ejendommen havde haft adgang til de faktiske oplysninger, ville deres vurdering, med de ha priser som de opererer med, have set således ud.

Agerjord 124,88 ha a 150.000	18.732.000
§ 3 natur, skov m.v., indre veje, læhegn, diger samt areal til kirke 69,92 ha a 50.000 kr.	3.496.000
Udlejningsboliger	2.000.000
I alt	24.228.000

Rest til hovedbygning	18.772.000

I alt	43.000.000

Der er således god overensstemmelse mellem den aftalte pris for hovedbygningen, og den værdi vurderingsmyndighederne ville være nået frem til, såfremt de havde haft kendskab til ejendommens faktiske forhold. I forhold til den aftalte fordeling vil afvigelsen på 272.000 kr. for hovedbygningen herefter procentmæssig kunne opgøres til 272.000/18.500.000 = 1,5 %. En afvigelse der må anses som helt uvæsentlig jf. i øvrigt efterfølgende afsnit om væsentlighed. Hertil kommer at vurderingsmyndigheden faktisk ville være kommet frem til en højere pris for hovedbygningen end den aftalte, såfremt de havde haft kendskab til ejendommens faktiske forhold.

Vi ser derfor intet belæg for, at SKAT har ændret værdien af hovedbygning med 3.500.000 kr.

1.4. SKATs dokumentation for korrektionen

Det fremgår af vurderingsmyndighedens værdiansættelse, at der ikke er foretaget nogen konkret vurdering, men at vurderingsmyndighederne alene har foretaget fordelingen på baggrund af en statistik af udokumenteret herkomst og uden hensyntagen til jordens bonitet/beskaffenhed.

Vurderingsmyndigheden erkender dog også, at de ikke kan vurdere, hvad [gods1] hovedbygning er værd, og de forsøger derfor via baglæns gennemsnitsberegning at gætte en værdi.

Vurderingsmyndigheden har oplyst, at gennemsnitsprisen for jord solgt i samme kommune og kreds -almindeligt frit salg i perioden 2014 og 2015 - ligger mellem 133.000 kr. og 156.000 kr. Det er notorisk kendt, at priserne på jord har været stigende i perioden 2014 og 2015. Da overdragelsen af [gods1] Gods sker i juni 2014, må prisen på jord i begyndelsen af perioden derfor ligge i den lave ende af intervallet på 133.000 kr. til 156.000 kr. Ikke desto mindre vælger SKAT at værdiansætte jorden i den høje ende af intervallet. Vi er derfor ikke enige i, at gennemsnitsprisen på jord i juni 2014 udgjorde 150.000 kr. pr. ha.

Hertil kommer, at jorden på [gods1] Gods består af finsandet jord uden væsentlig lerindhold, hvilket også bekræftes af vedlagte jordbundskort hentet på www.arealinfo.dk (bilag 4). Finsandet jord ligger udbyttemæssigt under gennemsnittet, og af samme årsag ligger jordens værdi også under gennemsnittet.

Agerjorden er som ovenfor oplyst solgt for 140.135 kr. pr. ha. Denne pris ligger inden for det interval som SKAT oplyser, så derfor er de anvendte priser uangribelige og svarer fint til markedsprisen for sådan jord i foråret/sommeren 2014.

2. Det er vores vurdering, at handelen er indgået mellem uafhængige parter

SKAT anser handelen for indgået mellem 2 parter uden konkret modstående interesser. Derfor ser de sig berettigede til at ændre på den aftalte fordeling.

Vi har under sagens behandling bl.a. skrevet følgende til SKAT i skrivelse af 8. februar 2018:

"Det er vores vurdering, at køber har været interesseret i at få en lav værdiansættelse af hovedbygning og en høj værdiansættelse af jorden, og vi er derfor ikke enige med SKAT. Vores vurdering er bl.a. begrundet i følgende 2 forhold.

Køber agtede at tage bopæl på [gods1]s hovedbygning, og køber har rent faktisk efterfølgende taget bopæl i hovedbygningen. Da [gods1] hovedbygning ejes af et selskab, som er kontrolleret af køber, skal køber beskattes af fri bolig. Størrelsen af den løbende beskatning afhænger bl.a. af hovedbygningens værdi. Jo højere værdi, jo højere beskatning. Der er tale om en permanent årlig beskatning, og alene af denne årsag har køber haft en interesse i at få værdien af hovedbygningen begrænset.
Køber har tillige haft en interesse i at få hovedbygningens værdi ned, idet kreditforeninger og pengeinstitutter ikke vil belåne hovedbygningen til mere end en markedsleje kan berettige. Derimod belåner de som udgangspunkt landbrugsjord til faktisk handelspris.

Det kan supplerende oplyses, at køber tog bopæl i hovedbygningen i efteråret 2014.

Derfor har familien [person1] haft en interesse i at hovedbygningen sættes så lavt som muligt, idet dette nedsætter personernes fremtidige beskatning af fri bolig, eller nedsætter den husleje der skal betales til selskabet, såfremt der vælges at betale husleje.

For yderligere at underbygge at køber havde særskilt interesse i fordelingen af handelsprisen, kan det oplyses, at kreditforeninger og pengeinstitutter ikke vil belåne hovedbygninger til mere, end en markedsleje berettiger. Derfor har køber været interesseret i at få så lav værdi som muligt på hovedbygningen for at sikre en hensigtsmæssig belåning af ejendommen

Det er derfor vores klare opfattelse, at handelen er foregået mellem parter med konkret modstående interesser i fordelingen af handelsprisen, og at SKAT derfor ikke er berettiget til at korrigere fordelingen.

3. Det er vores vurdering, at den fordeling, som SKATs vurderingsmyndighed når frem til, ikke afviger væsentlig fra den aftalte fordeling

Det er vores vurdering, at den korrektion som SKAT gennemfører er uvæsentlig i henhold til foreliggende praksis. Korrektionen kan derfor ikke gennemføres.

Vi har tidligere skrevet følgende til SKAT i skrivelse af 8. februar 2018.

"Det er vores vurdering, at den fordeling SKATs vurderingsmyndighed når frem til, ikke afviger væsentligt fra det aftalte.

SKAT har forøget værdien af jorden med 3.500.000 kr. svarende til en forøgelse på 15,5 %. (3.500. 000/22.500. 000).

Ifølge SKATs egen praksis kan denne forøgelse ikke anses for væsentlig, og reglerne i EBL § 4, stk. 6., kan således ikke anvendes.

Vi kan eksempelvis henvise til den nye vurderingslov vedtaget i 2017. I denne lov opereres med en skønsusikkerhed på mellem + 20 procent og minus 20 %, inden for hvilket interval vurderingen anses for korrekt.

Da SKATs vurderingsmyndighed har forhøjet jordens værdi med mindre end 20 %, anser vi ikke forhøjelsen for væsentlig."

SKAT begrunder imidlertid deres opfattelse med, at korrektionen er større end 20 %, og at SKAT derfor kan gennemføre korrektionen.

SKAT tager ved deres beregning udgangspunkt i, at hovedbygningens værdi er aftalt til 18,5 mio. kr., hvilket er 3,5 mio. kr. højere end de 15 mio. kr. vurderingsmyndigheden når frem til.

SKAT laver herefter følgende regnestykke 3.500.000/15.000.000 = 23,3 %. SKAT henviser her til SKM2009.610 VLR og konkluderer, at der skal tages udgangspunkt i syns- og skønsmandens vurdering (her vurderingsmyndighedernes vurdering).

SKAT begår i deres beregning 2 fejl:

SKM2009.610 VLR tager ikke udgangspunkt i syns- og skønsmandens vurdering, men tager derimod udgangspunkt i den aftalte vurdering. Derfor skulle regnestykket have set således ud:

3.500.000/18.500.000 = 18,92 %

Vurderingsmyndigheden har ikke vurderet hovedbygningen, men har derimod vurderet jorden. Vurderingsmyndigheden har vurderet, at jorden skal værdiansættes til 3,5 mio. kr. mere end den aftalte pris på 22,5 mio. kr. Korrektionen ved vurderingen skal derfor beregnes således:

3.500.000/22.500.000 = 15,5 %, i overensstemmelse med vores anbringende over for SKAT.

Baseret på ovenstående er det vores vurdering, at korrektionen er under det væsentlighedsniveau, der er fastlagt i praksis. Vi henviser bl.a. til LSR 2018.14, hvor Landsskatteretten når frem til, at %-afvigelsen skal ses i forhold til det aftalte, og da afvigelsen er mindre end 20 %, er korrektionen uvæsentlig.

Landsskatteretten henviser i samme forbindelse til SKM2004.424 LSR, som når frem til samme resultat.

Afslutning

Af flere årsager er vi derfor ikke enige i SKATs afgørelse. Vores vurdering bygger på følgende 3 forhold:

Vurderingsmyndighedernes vurdering er foretaget på baggrund af fejlagtige oplysninger om hektarfordelingen på [gods1] Gods.
Handelen er indgået mellem uafhængige parter, og SKAT har derfor ikke mulighed for at korrigere den aftalte fordeling.
Den vurdering, som vurderingsmyndighederne når frem til, må anses som uvæsentlig, og dette uanset om det er jorden eller hovedbygningen, der er vurderet.”

Klagerens repræsentant har fremsat følgende bemærkninger til SKATs høringssvar:

” I nærværende sag har vi modtaget udtalelse fra SKAT vedrørende vores klage til Skatteankestyrelsen. Vi skal hermed komme med følgende bemærkninger til fire af punkterne i ovennævnte skrivelse.

Ad 1.1 SKATs forudsætninger for værdiansættelsen af hovedbygningen

SKAT har den 29. marts 2016 bedt om kopi af overdragelsesaftalen. SKAT præciserer heri, at det skal fremgå af materialet, hvorledes afståelsessummen fordeles på de enkelte aktiver, jævnfør afskrivningslovens§ 45, stk. 2.

Ved skrivelse af 13.05.2016 er overdragelsesaftalen indsendt til SKAT. Der henvises her særskilt til bl.a. § 12, hvor fordelingen af afståelsessummen fremgår. Det fremgår således af§ 12, at der er sket fordeling på:

• Hovedbygning

• Udlejningsboliger

• Driftsbygninger

• Agerjord

• Skov, krat og naturarealer

Det er vores opfattelse, at fordelingen er i overensstemmelse med afskrivningslovens § 45, stk. 2, og at SKAT derfor har modtaget det, som de har bedt om.

Den indsendte overdragelsesaftale var i udkastformat, men det blev oplyst, at den svarede til den endelige aftale. Som dokumentation herfor vedlægges den endelige overdragelsesaftale i underskrevet form.

Uanset at SKAT afviser vores påstand, er det stadig vores vurdering, at fordelingen i den indsendte overdragelsesaftale ikke har været anvendt af vurderingsmyndigheden, men at vurderingsmyndigheden udelukkende har baseret deres vurdering på ubekræftede oplysninger indhentet fra køber. De følgende afsnit vil tydeligt dokumentere dette.

Vi skal i øvrigt anføre, at det må være vurderingsmyndighedernes ansvar at indhente oplysninger om faktiske forhold ved deres vurdering, i stedet for blot at basere deres vurdering på ubekræftede oplysninger fra køber. Vurderingsmyndighederne havde været meget velkomne til at rette henvendelse til klager for yderligere oplysninger, men dette er aldrig sket.

Ad 1.2 Faktiske forhold på [gods1] Gods

SKAT anfører i deres udtalelse, at klager åbenbart har flere versioner af, hvad der er faktuelle arealer på [gods1] Gods. SKAT opstiller således 2 kolonner, en med arealangivelser fra vores klage til Skatteankestyrelsen og en med arealangivelser fra vores indsigelse til SKAT (8. februar 2018). Talopstillingen viser, at der i de 2 opstillinger er forskel i det totale areal, og på denne baggrund mener SKAT at vurderingsmyndighedens fordeling af arealer skal fastholdes.

Der er dog ikke mindre end 3 talfejl i SKATs opstilling.

1)	I opstillingen til Skatteankestyrelsen har SKAT anført, at areal til kirke udgør 0,04 ha. Det rigtige tal er jf. vores klage 0,4 ha.
2)	I opstillingen til Skatteankestyrelsen har SKAT anført, at areal til udlejningsboliger udgør 0,09 ha. Det rigtige tal er jf. vores klage 0,9 ha.
3)	I opstillingen 8. februar 2018 har SKAT anført, at areal til skov udgør 65,7 ha. Det rigtige tal er jf. vor indsigelse til SKAT 65,07 ha.

Såfremt de rigtige tal sættes ind i opstillingen, vil begge kolonner give et areal på 198,7 ha. Den eneste forskel er, at i klagen til SKAT havde [person5] (ejendomsmægler) anslået hovedbygning med park til 2,8 ha. Ved klagen til Skatteankestyrelsen havde [person5] opmålt arealet til 3,0 ha. [person5] har selv forklaret, at et nøjagtigt mål vil afhænge af, hvor præcis linjerne trækkes.

Vi mener ikke at en så ubetydelig forskel på 0,2 ha er tilstrækkelig til at tilsidesætte disse faktuelle oplysninger.

SKAT anfører tillige, at der ud over det agerjord og § 3 natur med EU-tilskud på 263,06 ha, som var bortforpagtet til køber, tillige findes 15,81 ha agerjord, som ikke er bortforpagtet. SKAT konkluderer herefter, at arealet på 15,81 ha arealmæssigt svarer til den afvigelse, der er i arealer af agerjord jf. klager og vurderingsmyndigheden.

SKAT har ikke opstillet et regnestykke, som dokumenterer, at forskellen mellem agerjord jf. klager og vurderingsmyndigheden netop svarer til 15,81 ha. Såfremt SKAT havde gjort sig ulejlighed med at afstemme arealerne, ville de kunne konstatere ved selvsyn, at de 15,81 ha. ikke svarer til afvigelsen i agerjord jf. klager og vurderingsmyndigheden.

Regnestykket ville have set således ud, idet klager har opmålt agerjord til 124,88 ha.

Vurderingsmyndigheden mener, at der er 150 ha. - altså en forskel på 25,12 ha. Dette stemmer ikke med de 15,81 ha, som SKAT mener er forskellen, så konklusionen fra SKAT må klart afvises.

Et andet særdeles væsentligt forhold er, at hovedparten af arealet på 15,81 ha. slet ikke vedrører den del af [gods1] Gods, som blev solgt.

Ud af arealet på 15,81 ha. var 12,07 ha. bortforpagtet til [person7]. Forpagtningsaftale vedlægges. Dette areal var i øvrigt tilplantet med pil, da jorden var ringe og ikke egnede sig til egentlig agerproduktion. Arealet på 12,07 ha. fordelte sig således:

6,38 hektar (mark 811-1 og B11-2) i [...] var ikke en del af [gods1] men tilhørte ejendommen [ejendom7]. Derfor skal arealet ikke medregnes ved vurdering af den solgte jord på [gods1].

5,69 hektar (mark A19-0 og A19-1) i [...] er en del af [gods1] Skov. [gods1] Skov blev ikke solgt, men blev beholdt af [person6]. Arealet på 5,69 hektar indgår derfor ikke i salget, og skal således ikke medregnes ved vurdering af den solgte jord på [gods1].

De sidste 3,74 hektar var udgået af omdrift og ved salget af [gods1] Gods var de ikke længere støtteberettiget. Der var tale om små hjørner m.v. som var blevet tilplantet med skov, fordi de ikke var rentable at dyrke som landbrug.

Det er derfor vores klare opfattelse, at SKAT (vurderingsmyndigheden) helt udokumenteret medregner noget jord til vurderingen, som slet ikke indgår i salget, ligesom SKAT (vurderingsmyndigheden) anser 3,74 hektar som agerjord, men som er tilplantet med skov. Da det drejer sig om 25,12 hektar vil dette, med vurderingsmyndighedens hektarpris på 150.000 kr., udgøre en afvigelse på 3.768.000 kr., som jorden er for højt vurderet. En forskel som stort set svarer til den forskel på 3.500.000 kr., som SKAT ønsker at forhøje jordens værdi med.

Ad 2. Handel mellem 2 uafhængige parter

SKAT er af den opfattelse, at handlen er indgået mellem 2 parter som ikke har modstående interesser i fordelingen af handelsprisen. Dette begrunder SKAT med, at køber er et selskab.

Vi henviser til den underskrevne overdragelsesaftale. Af denne fremgår, at køberen på underskrifttidspunktet er "[person1] eller ordre" og at [person1] indestår som selvskyldnerkautionist for handelens gennemførelse (punkt 17.5).

Det er således tydeligvis [person1], som der er forhandlet med og indgået aftale med. At der efterfølgende stiftes et selskab som [person1] vælger at videreoverdrage ejendommen til, er således alene [person1]s beslutning, men i forhold til handlen som sådan er det [person1] der er handlet med - dette med ret for [person1] til at videreoverdrage ejendommen til hvem han ønsker, blot han personligt indestod for samtlige købers forpligtelser.

Ad 3 Skønusikkerhed

Vi har noteret os, at SKAT er enig i, at der ved beregning af skønsusikkerhed skal tages udgangspunkt i den aftalte fordeling jf. SKM2009.610VLR og, at SKAT således er enig i, at afvigelsen er på under 20 % (18,92 %)

I vores klage til Skatteankestyrelsen havde vi tillige anført, at vurderingsmyndigheden ikke havde vurderet hovedbygningen, men havde vurderet jorden. Derfor skal afvigelsen ses i forhold til den aftalte værdi for jorden. Det burde være helt indlysende for alle parter, at vurderingsmyndigheden har vurderet jorden og ikke hovedbygningen. Dette lægges således til grund som fakta.

Diskussionen kan på nuværende tidspunkt synes overflødig, idet SKAT jf. ovenfor nu er enige i, at afvigelsen er under 20 %. Alligevel har vi dog fundet anledning til at kommentere SKAT's bemærkninger.

SKAT henviser i deres bemærkninger til en række afgørelser f.eks. SKM2013.236LSR. idet der i LSR2018.14 blev henvist hertil. Vi skal dog gøre opmærksom på, at dette var en afgørelse som klager havde henvist til og at Landsskatteretten i deres afgørelse ikke henviser til SKM2013.236LSR, men i stedet henviser til SKM2004.424LSR, som anført i vores klage til Skatteankestyrelsen. Vi må således lægge til grund, at SKM2004.424LSR giver udtryk for gældende praksis, således at en afvigelse på under 20 % ikke kan anfægtes af SKAT.

SKAT er tillige enig i, at der eksisterer en administrativ praksis hvorefter en afvigelse på under 20 % ikke kan anfægtes af SKAT.

SKAT tilføjer dog, at denne praksis kun har betydning i forbindelse med handel mellem parter med direkte modstående interesser, hvilket ikke er SKAT's opfattelse i tilfældet her. Efter vores vurdering, er denne påstand hverken påviselig eller dokumenteret og må derfor afvises.

Officialprincippet

Officialprincippet der fremgår af Juridisk Vejledning afsnit A.A.7.4.3. er formuleret således:

"Officialprincippet betyder, at Skatteforvaltningen skal sikre, at en sag er tilstrækkeligt oplyst til, at der kan træffes en afgørelse på et korrekt og fyldestgørende grundlag. Skatteforvaltningen skal derfor sørge for, at alle relevante oplysninger fremskaffes og inddrages i sagen. Dette gælder både vedrørende de faktiske og de retslige forhold."

Det er vores klare vurdering, at SKAT ikke har iagttaget ovenstående. SKAT har ikke forud for deres afgørelse indhentet oplysninger om de faktiske forhold på [gods1] Gods. Klager har sågar ikke været vidende om at SKAT havde bedt vurderingsmyndigheden om at vurdere ejendommen. Det er derfor vores opfattelse at vurderingen af ejendommen udelukkende bygger på udokumenterede oplysninger fra tredjemand (køber).

På baggrund af ovenstående er det vores vurdering at afgørelsen fra SKAT er ugyldig.”

På mødet i Skatteankestyrelsen anførte repræsentanten blandet andet, at klageren ikke var vidende om, at køberen, [person1], valgte at lade familiens selskab erhverve ejendommen i stedet for [person1] personligt, jf. det aftalte ”eller ordre”. Slutsedlen er underskrevet den 14. juni 2014 og [person1]s selskab er stiftet den 15. juni, dvs. én dag efter underskrift. Man overdrager ikke et gods med én dags forhandling. Der har således været en lang forhandling forud herfor mellem fysiske personer, altså klageren og [person1]. Dét at man vælger til slut at overdrage via et selskab, ændrer ikke på, at der forud herfor har været forhandlet mellem fysiske personer med konkret modstående interesser. Køber ønskede så lav en værdi på hovedhuset som muligt, da de vil have så højt et afskrivningsgrundlag på driftsbygningerne som muligt.

Repræsentanten anførte endvidere, at [person2] er købers ægtefælle, og at hun forpagtede jorden inden købet. Derfor var der reelt også tale om et salg mellem fysiske personer. Klageren vidste ikke, at det var et selskab, de forhandlede med.

Landsskatterettens afgørelse

Sagen drejer sig om, hvorvidt det daværende SKAT har været berettiget til at tilsidesætte den aftalte fordeling af overdragelsessummen for [adresse1].

Formalitet

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at SKATs afgørelse er ugyldig som følge af manglende iagttagelse af officialprincippet.

En afgørelsesmyndighed skal efter officialprincippet oplyse en sag tilstrækkeligt, inden der træffes afgørelse. Princippet skal understøtte og sikre, at der træffes materielt lovlige og rigtige afgørelser.

SKAT har under sagens behandling i førsteinstans indkaldt slutsedlen for handlen. Det fremgik ikke af slutsedlen, hvor mange hektar de respektive jordarealer udgjorde. SKAT har efterfølgende indhentet en udtalelse fra SKAT Ejendomsvurdering. Udtalelsen bestod blandt andet af myndighedens skøn over fordelingen af ejendommens jordarealer. Skønnet var begrundet i oplysningerne fra vurderingsmyndighedens eget kortmateriale samt fra besigtigelsen af ejendommen.

SKAT har udsendt et forslag til afgørelse, hvoraf det fremgår, på hvilket grundlag SKAT foreslog at ændre fordelingen, og SKAT har i afgørelsen taget stilling til de indsigelser, repræsentanten var fremkommet med.

Henset til, at SKAT har oplyst om grundlaget for afgørelsen, og at klageren har haft mulighed for at fremkomme med oplysninger og dokumentation for, at grundlaget skulle være et andet, finder Landsskatteretten, at afgørelsen ikke er ugyldig som følge af manglende iagttagelse af officialprincippet.

Materielt

Ved afståelse af fast ejendom skal sælger og køber i købsaftale, skøde eller på anden skriftlig måde foretage en fordeling af den samlede kontantomregnede afståelsessum på grund, bygninger og ejerbolig, herunder stuehus. Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5.

Såvel den samlede kontante omregnede afståelsessum som den fordeling på aktiver, som parterne i henhold til § 4, stk. 5, har aftalt ved ejendomsoverdragelsen, er undergivet skatteforvaltningens prøvelse. Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6.

Det fremgår af forarbejderne til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6, at skattemyndighederne kun forventes at korrigere en aftalt overdragelsessum eller værdifordeling af aktiver mellem uafhængige parter, såfremt fordelingen er åbenbart forkert. Hvis parterne ikke har konkret modstående skattemæssige interesser, har skattemyndighederne adgang til at korrigere, hvis overdragelsessummen eller fordelingen ikke er udtryk for handelsværdien for de overdragne aktiver.

På baggrund af det oplyste, finder retten, at klageren og [virksomhed1] ApS ikke kan anses for at være generelt interesseforbundne.

Retten finder imidlertid, at parterne ikke havde konkret modstående skattemæssige interesser i relation til fordeling af købesummen for [adresse1], idet fordelingen ikke vurderes at have haft skattemæssig betydning for [virksomhed1] ApS. Der er herved henset, at der ikke indgik afskrivningsberettigede bygninger i ejendomshandlen samt at [virksomhed1] ApS, som juridisk person, ikke kan anses for at have haft en skattemæssig interesse i værdiansættelsen af hovedbygningen på ejendommen. Det forhold, at hovedbygningen på [adresse1] efter det oplyste skulle stilles til rådighed for hovedaktionærerne i [virksomhed1] ApS, kan i den forbindelse ikke føre til et andet resultat.

SKAT har tilsidesat den aftalte fordeling af afståelsessummen, idet SKAT ikke har anset de fordelte værdier til henholdsvis hovedbygning, agerjord og skov-, krat- og naturarealer for at være udtryk for handelsværdien. Der er mellem SKAT og klageren enighed om værdiansættelsen af ejendommens driftsbygninger, [gods1] Kirke og udlejningsboligerne.

Under henvisning til hovedbygningens specielle karakter kan retten tiltræde, at en merværdi ved salget af [adresse1] rettelig vil skulle tilskrives dette aktiv.

SKAT har ved vurderingen af ejendommens jordarealer lagt til grund, at der på overdragelsestidspunktet bestod 148 ha agerjord, 20 ha omlagt agerjord og 30 ha naturområder. Fordelingen er skønnet på baggrund af SKAT Ejendomsvurderings besigtigelse, herunder købers oplysninger om jordens fordeling, og kortmateriale over ejendommen fra SKATs systemer.

Det fremgår af sagens oplysninger, at agerjorden på [adresse1] var bortforpagtet til [person2] på overdragelsestidspunktet. Det fremgår af slutsedlens bilag I 22, at forpagtningsaftalen omfattede agerjordmarkerne A 4-0, A 7-0, A 9-0, A 12-0, A 15-0, A 15-1 samt omtrent halvdelen af mark nr. A 2-0 og omtrent to tredjedele af mark nr. A 13-0. Det bortforpagtede agerjordareal udgjorde ifølge samme bilag ca. 123 ha. Når forpagtningsaftalerne sammenholdes med de fremlagte kortbilag over [adresse1], kan det konstateres, at der på overdragelsestidspunktet ikke bestod yderligere agerjord på ejendommen.

De af køber omlagte skovarealer til agerjord er omlagt efter overdragelsen af ejendommen, og det kan ikke udledes af SKAT Ejendomsvurderings udtalelse eller vurderingsnotatet, at de konkrete arealers jordforhold var tilsvarende den af ejendommens eksisterende agerjord. Retten finder herefter ikke, at der ved værdiansættelsen af jorden er grundlag for en omklassificering af en del af de overdragne skov-, krat- og naturarealer. Retten finder derfor, at det af repræsentanten opgjorte agerjordareal på 124,88 hektar kan lægges til grund ved værdiansættelsen af agerjorden.

Ud fra en samlet vurdering af det fremlagte kortmateriale, de i slutsedlen oplyste forhold omkring [gods1] Kirke og repræsentantens opmåling af det omtrentlige areal af hovedbygningen med park, [gods1] Kirke samt udlejningsboligerne, finder retten, at repræsentantens opgjorte areal til skov, krat og natur på 69,92 ha kan lægges til grund ved værdiansættelsen af skov-, krat- og naturarealerne.

De af parterne aftalte hektarpriser på henholdsvis agerjord og skov-, krat- og naturarealer kan herefter opgøres til (17.500.000 / 124,88) 140.135 kr. og (5.000.000 / 69.92) 71.818 kr.

Det fremgår af SKAT Ejendomsvurderings indhentede nøgletal over landbrugsjord fra 2012, at agerjord i samme kommune blev handlet til mellem 105.000 og 145.000 kr. pr. ha. Det fremgår af den indhentede salgsstatistik, at jord over 10 hektar i samme kommune og kreds i perioden 2014-2015 er handlet til mellem 133.000 og 156.000 kr. pr. ha. Endelig fremgår det af SKAT Ejendomsvurderings vurderingsnotat, at jord med skov normalt vurderes til mellem 80.000 og 100.000 kr. pr. hektar., mens jord, der ikke er dyrkbart, vurderes til omkring 50.000 kr. pr. ha.

Landsskatteretten finder herefter, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte parternes aftalte fordeling af afståelsessummen. Retten har herved henset til, at agerjorden er handlet inden for det angivne prisspænd, til at den aftalte pris på skov-, krat- og naturarealerne alene afviger med ca. 10 % fra det angivne prisspænd samt til hovedbygningens specielle karakter og den dermed forbundne værdimæssige skønsusikkerhed.

Landsskatteretten ændrer SKATs afgørelse i overensstemmelse hermed.