Kendelse af 22-11-2018 - indlagt i TaxCons database den 25-12-2018

Indkomståret 2014

Personlig indkomst

SKAT har ikke godkendt fradrag for underskud af virksomhed med 110.734 kr., idet klageren ikke er anset for at drive erhvervsmæssig virksomhed.

SKAT har ikke godkendt, at klageren kan anvende reglerne i virksomhedsskatteloven.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger

Klageren driver virksomhed med udlejning af ejendommen [adresse1], [by1] i personligt regi. Klageren købte ejendommen den 1. december 1995. Ejendommen er vurderet som et enfamiliehus til beboelse med en lejlighed, og ifølge BBR er boligarealet 437 kvm.

Ejendommen anvendes 100 % til udlejning. I perioden 1. august 1996 til 1. august 1998 boede klageren selv i ejendommen. Efterfølgende har ejendommen helt eller delvist været udlejet.

Virksomheden drives samtidig med, at klageren modtager pension.

For indkomstårene 2012 og 2013 har SKAT den 27. august 2015 truffet afgørelse om, at klageren ikke drev erhvervsmæssig virksomhed og derfor ikke kunne anvende reglerne i virksomhedsskatteloven. Denne afgørelse er påklaget til Skatteankestyrelsen.

I forbindelse med SKATs sagsbehandling af indkomstårene 2012 og 2013 foretog SKAT en besigtigelse den 28. maj 2015 af ejendommen og fandt, at den var i så dårlig stand, at det ville kræve en omfattende renovering at få ejendommen fuldt udlejet. SKAT mente, at sådan en renovering ville blive en bekostelig ”affære”, såfremt ejendommen skulle kunne udlejes til 50.000-60.000 kr. om måneden.

På mødet med Skatteankestyrelsens sagsbehandler forklarede klagerens repræsentant, at ejendommen er i gang med at blive renoveret og forventes at være færdigrenoveret i slutningen af 2018. Herefter regnede man med at få ejendommen genudlejet i foråret 2019, muligvis allerede i slutningen 2018. Klageren har været i kontakt med udlejningsbureauet [virksomhed1], som mener, at ejendommen, når den er færdig renoveret, kan udlejes for mellem 70.000-75.000 kr. om måneden eksklusive udgifter til forbrug. Som dokumentation for dette er der fremlagt en formidlingsaftale udarbejdet af [virksomhed1], som dog ikke er underskrevet af klageren.

Resultater m.v.

Ifølge SKAT har klageren selvangivet følgende resultater i perioden 2000-2014:

Af virksomhedens driftsregnskab for indkomståret 2014 kan resultatet af udlejningen specificeres på følgende måde:

Skattestyrelsen (tidligere SKAT) har over for Skatteankestyrelsen oplyst, at klageren ikke har selvangivet et resultat af virksomheden i indkomstårene 2015 til 2017. Klagerens repræsentant har over for Skatteankestyrelsen fremsendt klagerens personlige regnskaber for indkomstårene 2015 til 2017, hvor udlejningen af ejendommen ikke fremgår.

Budget

På mødet med Skatteankestyrelsen fremlagde klagerens revisor følgende driftsbudget over udlejning af den færdig renoverede ejendom:

SKATs afgørelse

SKAT har ikke godkendt fradrag for virksomhedsunderskud på 110.734 kr. for indkomståret 2014, idet klageren ikke har drevet erhvervsmæssig virksomhed.

SKAT har ikke godkendt, at klageren kan anvende reglerne i virksomhedsskatteloven.

SKAT har som begrundelse for afgørelsen anført følgende:

”(...)

Ejendommen [adresse1] anses for en 100 % udlejningsejendom.

I henhold til statsskattelovens § 6 a er der kun fradrag for underskud, såfremt virksomheden kan anses for erhvervsmæssigt drevet.

Vurderingen af om en virksomhed er drevet erhvervsmæssigt i skatteretlig henseende, foretages efter de sædvanlige skatteretlige kriterier, hvilket indebærer, at virksomheden skal være drevet med udsigt til at opnå en fortjeneste, der står i et rimeligt forhold til den investerede kapital og arbejdsindsatsen.

Efter praksis er der krav om, at der skal være honorering af den arbejdsindsats, der er ydet, og at der vil være udsigt til indtjening af tidligere års akkumulerede underskud.

Der er således et krav om, at virksomheden kan give et overskud, der er tilstrækkeligt stort til at bevare og forrente den investerede kapital og samtidig honorere den arbejdsindsats, som lægges i virksomheden.

Virksomheden har givet underskud i årene 2000 – 2014, i alt 15 år, med et samlet underskud på i alt 1.526.619 kr. Dette indikerer, at virksomheden ikke udelukkende er drevet med det formål at tjene penge, og SKAT anser derfor ikke kravet om rentabilitet for at være opfyldt.

Underskuddene kan heller ikke anses at være af forbigående karakter eller tillægges en opstartsfase.

Virksomheden drives samtidig med, at du har pensionsindtægter. Da virksomheden har givet underskud, har den været afhængig af indtægter fra anden side.

Vi finder ikke, at der er udsigt til, at virksomheden kan blive rentabel på længere sigt med den valgte driftsform. Vi skal endvidere henvise til ejendommens vedligeholdelsestilstand, og til at ejendommen ikke er udlejet på besigtigelsestidspunktet (SKATs besigtigelse den 28. maj 2015).

Det er vores opfattelse, at ejendommen er i en så dårlig vedligeholdelsestilstand, at det vil kræve en omfattende renovering, før det vil være muligt, at leje den ud. Renoveringen vil endvidere være meget bekostelig, hvis ejendommen skal sættes i en sådan stand, at den vil kunne udlejes til en leje på 50-60.000 kr. om måneden.

Som følge heraf og i lighed med indkomstårene 2012 og 2013 (samme forhold) kan virksomheden efter praksis ikke anses for værende erhvervsmæssig i skattemæssig henseende, og der godkendes ikke fradrag for underskud af virksomhed i 2014 (statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a).

Din skattepligtige indkomst for indkomståret 2014 forhøjes med 110.734 kr.

Hvis virksomheden fremover giver overskud skal indtægten medregnes som personlig indkomst uden arbejdsmarkedsbidrag efter nettoindkomstprincippet.

Din revisors indsigelse (revisors mail af 6. marts 2018) har således ikke givet anledning til at ændre vores opfattelse.

(...)

Virksomhedsskatteordningen

Ved udarbejdelse af regnskab og indgivelse af selvangivelse for 2014 har du valgt beskatning efter virksomhedsordningen.

Virksomhedsordningen kan anvendes, når der er tale om erhvervsmæssig virksomhed. Dette fremgår af virksomhedsskattelovens § 1.

Da din virksomhed er anset for værende ikke erhvervsmæssig i skattemæssig henseende, kan virksomhedsordningen ikke anvendes.

Beskatning efter virksomhedsordningen for 2014 slettes derfor.”

SKAT har den 31. maj 2018 fremsat følgende bemærkninger:

” Der er ikke nye oplysninger i sagen, som ikke står i sagsfremstillingen.

Det skal bemærkes, at SKAT tidligere har foretaget ændringer af skatteansættelserne for 2012 og

2013 (SKATs afgørelse af 27. august 2015), hvor der ikke er godkendt fradrag for underskud af virksomhed.

Sagen er anket til Skatteankestyrelsen (sagsnr. [...]) og ikke afgjort endnu.

Sagen for 2014 er en opfølgning af ændringerne vedr. 2012 og 2013.”

SKAT har den 10. juli 2018 fremsat følgende:

”Der er ikke nye oplysninger i sagen, som ikke står i sagsfremstillingen.

Det skal bemærkes, at der i indkomstårene 2015 – 2017 ikke er selvangivet resultat af virksomhed.”

Skattestyrelsen har den 28. august 2018 fremkommet med følgende bemærkninger:

”Af den indsendte opgørelse kan det udledes, at ejendommen [adresse1], [by1] i årene 2017 og 2018 er blevet istandsat/renoveret for ca. 5 mio. kr.

Af opgørelsen fremgår endvidere et driftsbudget, udlejning, hvor der budgetteres med en lejeindtægt på 70.000 kr. pr. måned, i alt 840.000 kr. om året. Efter fradrag af skønnede udgifter til forsikring, alarm, ejendomsskatter m.v. og vedligeholdelse, have m.v. (i alt 145.000 kr.), vil det give et forventet overskud før renter på 695.000 kr.

Det budgetterede overskud på 695.000 kr. giver en forrentning på 9,39 % i forhold til kostprisen + istandsættelsesudgifter for ejendommen (i alt 7.400.000 kr.).

Man forventer således, at det akkumulerede underskud for 2000 – 2014 (i alt 1.526.619 kr.) er inddækket på 2,2 år.

Det fremgår endelig, at der i august 2018 er indgået en formidlingsaftale mellem [person1] (udlejer) og [virksomhed1] A/S omkring lejemålet beliggende [adresse1], [by1].

Ejendommen søges udlejet til en månedlig leje stor 70.000 – 75.000 kr. ekskl. forbrug af vand, varme og el, samt eventuelle øvrige forbrugsudgifter. Lejen tillægges ikke moms.

Skattestyrelsens bemærkninger og kommentarer

Det er vores opfattelse, at det ved vurderingen af virksomhedens skattemæssige status, må tages udgangspunkt i den konkrete tilrettelæggelse af driften i de omhandlede indkomstår (2012 – 2014).

Det kan ikke tillægges afgørende betydning, at ejendommen i efterfølgende år (2017/18) bliver istandsat/renoveret og efterfølgende forventes udlejet til 70.000 kr. pr. måned. Der vil således fremover være tale om en helt anden udlejningsaktivitet end for de omhandlede år, hvor lejeindtægterne kun har udgjort 80.400 kr. om året.

Det er derfor stadig vores opfattelse, at med den valgte driftsform (for de omhandlede år) og med fortsat uændret drift var der ikke udsigt til, at virksomheden kunne blive rentabel på længere sigt.

Virksomheden kan derfor ikke anses for værende erhvervsmæssig i skattemæssig henseende for de omhandlede år (2012 – 2014).

Der kan endvidere henvises til

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at klageren er berettiget til fradrag for virksomhedsunderskud på 110.734 kr. for indkomståret 2014, idet udlejningsvirksomheden er erhvervsmæssig.

Klageren har som begrundelse for påstanden anført følgende:

”På vegne af klager skal jeg anmode om, at klagen behandles af Landsskatteretten.

Jeg vil på et senere tidspunkt fremsætte yderligere bemærkninger herunder eventuelt under en kontorforhandling i Landsskatterettens regi.

Som det fremgår af vedhæftede afgørelse, har SKAT tillige truffet afgørelse for indkomståret 2014.

Denne afgørelse påklages hermed og dette indkomstår bør behandles sammen med den verserende klagesag og dermed også i regi af Landsskatteretten.

De synspunkter, som klager gør gældende for indkomståret 2014 er de samme synspunkter, som klager gør gældende i den verserende klagesag.

(...)”

Klagerens repræsentant har den 1. oktober fremsendt følgende bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse:

”(...)

I SKATs udtalelse af 11. september henviser man til, at det ikke klart er oplyst, hvornår renoveringen forventes afsluttet, og hvornår bestræbelserne på udlejning går i gang.

Det er vores opfattelse, at klart tilkendegav denne tidshorisont på mødet,

Som oplyst på mødet med Skatteankestyrelsen forventes renoveringen tilendebragt i 4. kvartal 2018 og på dette tidspunkt vil udlejningsbestræbelserne straks blive igangsat gennem mægler.

På mødet d. 27. august blev det tilkendegivet, at der udover den allerede indhentede vurdering fra [virksomhed1] ville blive indhentet en yderligere.

Denne er vedhæftet nærværende brev og som det fremgår er udbudsprisen i denne DKK 75.000,- i leje pr.måned, hvilket svarer til det niveau, som er angivet af [virksomhed1].

For god ordens skyld skal det præciseres, at der ikke er nogen planer om at sælge ejendommen jf. mailen fra [virksomhed2].

Skattestyrelsen har ikke imødegået den økonomiske kalkule, hvor ombygningen set i lyset af lejeindtægten er klart rentabel.

Skattestyrelsens hovedsynspunkt synes imidlertid at være det, at man skal bedømme de enkelte indkomstår separat uden hensyntagen til den senere indtjening.

Det er ikke en korrekt betragtning, idet situationen i nærværende sag ikke kan sammenlignes med en omlægning af ejendommens drift.”

Landsskatterettens afgørelse

Udgifter, som i årets løb er anvendt til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten kan fradrages ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Det følger af statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a (loven kan findes på www.retsinformation.dk).

Udgiften skal være direkte knyttet til indkomsten, og den skal ligge inden for virksomhedens naturlige rammer. Private udgifter kan ikke fradrages. Det følger af statsskattelovens § 6, stk. 2.

I virksomheder, der ikke er erhvervsmæssige, kan der alene foretages fradrag for de udgifter, som har været forbundet med indkomsterhvervelsen (nettoindkomstprincippet). Underskud af ikke erhvervsmæssig virksomhed kan ikke fradrages i anden indkomst.

Udlejning af fast ejendom er som udgangspunkt erhvervsmæssig virksomhed. Det fremgår af bl.a. Landsskatterettens afgørelse af 26. september 2016, offentliggjort i SKM2016.456.LSR. Der skal dog i lighed med andre virksomhedstyper foretages en konkret vurdering af, om virksomheden er drevet erhvervsmæssigt. Dette skal ske ud fra en samlet konkret vurdering af virksomheden, hvori alle relevante forhold skal inddrages. Det fremgår af Landsskatterettens afgørelse af 11. september 2014, offentliggjort i SKM2014.822.LSR.

Efter praksis indgår det med en betydelig vægt, om virksomheden kan anses for etableret og drevet med udsigt til at opnå en rimelig fortjeneste. Det vil sige, om virksomheden er indrettet med henblik på en systematisk indkomsterhvervelse. Dette fremgår af Højesterets dom af 4. november 1999, som er offentliggjort i TfS 1999, 863, og af Højesterets dom af 2. februar 2007, som er offentliggjort i SKM2007.107.HR.

I Højesterets dom af 2. februar 2007 havde der i de foreliggende år været en beskeden omsætning og negative driftsresultater. Da der heller ikke var udsigt til, at virksomheden fremover ville give en rimelig fortjeneste, tiltrådte Højesteret, at virksomheden ikke var erhvervsmæssigt drevet, hvorfor underskuddet ikke var fradragsberettiget.

Ved bedømmelsen af, om en virksomhed har været drevet erhvervsmæssigt, lægges der normalt også vægt på, om den har været drevet med en tilstrækkelig høj intensitet, jf. Retten i [by2] dom af 28. april 2016, offentliggjort i SKM2016.437.BR. Her blev der lagt vægt på både udlejningens intensitet og rentabilitet ved bedømmelsen af, om udlejning af fast ejendom er erhvervsmæssig virksomhed.

Rentabilitetskriteriet indebærer, at udlejningen over en længere periode skal give overskud eller have udsigt til at give overskud på den primære drift, således at der er mulighed for forrentning af den investerede kapital og en rimelig driftsherreløn.

Der lægges vægt på de konkret opnåede driftsresultater, medmindre disse var præget af ekstraordinære begivenheder, eller af at virksomheden var i en start-/indkøringsfase. Der henvises til Landsskatterettens kendelse af 8. december 2005, offentliggjort i SKM2005.519.LSR. Det skal bedømmes ud fra driftsformen i de påklagede indkomstår, om virksomheden havde udsigt til senere at give en rimelig fortjeneste. Det følger af Retten i [by3]s dom af 18. november 2009, offentliggjort i SKM2009.747.BR.

På det foreliggende grundlag finder Landsskatteretten ikke, at der i det påklagede indkomstår 2014 var udsigt til, at virksomheden med den valgte driftsform ville blive rentabel inden for en kortere årrække. Der er henset til, at virksomheden har haft underskud i 2000-2014. Der er ikke udarbejdet regnskaber for de efterfølgende år 2015-2017, hvor resultatet af udlejningen fremgår. Der er endvidere henset til, at virksomheden i det påklagede år 2014 har forholdsvis høje udgifter, som samlet oversteg den årlige lejeindtægt i det påklagede år. Det fremgår af klagerens oplysninger, at det kun var 2-3 rum med tilhørende køkken og bad, som var udlejet, resten af huset var ubeboeligt og uden vand, el og varme.

Klagerens repræsentant fremlagde på mødet med Skatteankestyrelsen et fremtidigt driftsbudget, hvor man forventede, at ejendommen, efter den er blevet fuldt renoveret, kan udlejes til 70.000 kr. om måneden og årligt 840.000 kr. Det forventes hermed, at virksomheden årligt vil give en fortjeneste på 695.000 kr. Landsskatteretten finder, at virksomheden efter renoveringen af ejendommen må anses for væsentligt at have ændret karakter. Der er henset til, at udlejningen da vil overgå fra at omfatte enkelte værelser i ejendommen til udlejning af ejendommen i dens helhed. Det fremlagte driftsbudget kan derfor ikke indgå i vurderingen.

Landsskatteretten anser derfor ikke klageren for at have drevet erhvervsmæssig virksomhed i indkomståret 2014.

Den påklagede afgørelse stadfæstes på dette punkt.

Virksomhedsskatteordningen

Reglerne i virksomhedsskatteloven kan anvendes af skattepligtige personer, som driver selvstændig erhvervsmæssig virksomhed jf. lovens § 1, stk. 1.

Klageren anses ikke, at drive erhvervsmæssig virksomhed i skattemæssig henseende, og kan dermed ikke anvende reglerne i virksomhedsskatteloven

Den påklagede afgørelse stadfæstes på dette punkt.