Kendelse af 30-09-2020 - indlagt i TaxCons database den 31-10-2020

Der er anmodet om bindende svar på følgende spørgsmål:

”Kan det bekræftes, at beboelsen fra ejendommen [adresse1], 8305 [ø1] kan sælges skattefrit efter Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, såfremt der ikke kan ske udstykning til selvstændig bebyggelse fra ejendommen?”

SKAT har besvaret spørgsmålet med ”Nej”.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger

Der er med anmodningen om det bindende svar anført følgende faktiske oplysninger:

”[person1] købte 4/5 af ejendommen [adresse1] i 1978 fra sin far, og faderen ejede den sidste 1/5. På købstidspunktet var ejendommen en landbrugsejendom uden bopælspligt.

Før salget af 4/5 i 1978 havde [person1]s forældre anvendt ejendommen som fritidsbolig, og da ejendommen overgår til et sameje anvender både [person1] og forældrene ejendommen som fritidsbolig. Faderen dør i oktober 1979, og [person1]’s mor overtager derfor hans ejerandel på 1/5. Ejendommen anvendes stadig af [person1] og hans mor som fritidsbolig.

I 1985 arver [person1] den resterende 1/5 af ejendommen ifm. moderens dødsfald.

Ejendommen, der er vurderet som en landbrugsejendom, er på 11,6542 ha bestående af matr. [...1], [by1] på 8,8 ha og matr. [...2], [by1] på 2,8 ha.

Ud af matr. [...1] er 7,4 ha landbrugsjord bortforpagtet resten er en blanding af vådområde og areal omkring bygningsdelen. Matr. [...2] på 2,8 ha er vurderet som strandenge – arealet er udlejet til en nabo til afgræsning.

Bygningsparcellen består af en bolig på 96 m2, samt et maskinhus / udhus på 195 m2.

Ejendommen blev oprindeligt anskaffet som fritidsbolig og den har også været anvendt til dette formål hele ejertiden. [person1] har aldrig haft bopæl på ejendommen, og han har aldrig selv drevet landbrug fra ejendommen.

Ejendommen er sat til salg, og [person1] er i forhandlinger med en mulig køber.

Der er tale om en handlen mellem uafhængige parter.

I den forbindelse ønsker han en afklaring af de skattemæssige forhold, i form af godkendelse af den påtænkte fordeling af salgsprisen, samt en bekræftelse på at evt. gevinst på boligen er skattefri.

Der er pr. 4.1.2018 sendt anmodning til [ø1] Kommune om udstykningserklæring, men da ejendommen er beliggende i landzone og ca. 11 ha er omfattet af en fredning fra 1981, forventes det ikke at en sådan tilladelse kan opnås. Udstykningserklæringen vil blive fremsendt til SKAT, så snart den foreligger.”

SKAT har i forbindelse med afgivelsen af det bindende svar indhentet følgende yderligere faktiske oplysninger:

”Ejendommen beliggende [adresse1], [ø1] er vurderet som en landbrugsejendom med et jordtilliggende på 116.542 m2. Ejendommen er vurderet til 1.100.000 kr., hvoraf grundværdien udgør 315.400 kr., mens stuehuset er sat til 566.600 kr.

[...]

Det ses af Den Digitale Tinglysning, at der den 16. marts 2018 er tinglyst skøde for overdragelse af landbrugsejendommen beliggende [adresse1], 8305 [ø1]. Køberen er [virksomhed1] ApS, og købsaftalen er underskrevet den 12. januar 2018. Parterne har aftalt overdragelsessummen til 2.500.000 kr. med ovenstående fordeling med overtagelsesdato den 1. april 2018. Der er i skødet afgivet erklæring om, at ejendommen er en landbrugsejendom, og skal anvendes sådan. Miljø- og Fødevareministeriet har givet tilladelse til, at [virksomhed1] ApS må erhverve landbrugsejendommen på betingelse af, at bopælspligten opfyldes senest 6 måneder efter erhvervelsen.”

SKATs afgørelse

SKAT har besvaret spørgsmålet med ”Nej”

SKAT har anført følgende begrundelse:

”[...]

SKATs begrundelse for svaret

[...]

Generelt:

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1 medregnes fortjeneste ved afståelse af fast ejendom til den skattepligtige indkomst.

Fortjeneste ved afståelse af en- og to familiehuse skal dog ikke medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, hvis huset har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, jf. EBL § 8, stk. 1.

Af EBL § 9 fremgår:

”Stk. 1. Ved afståelse af ejendomme, der på afståelsestidspunktet helt eller delvis benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1, ved afståelse af ejendomme, der indeholder én eller to selvstændige lejligheder, hvor ejendommen både tjener eller har tjent til bolig for ejeren og i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, jf. vurderingslovens § 33, stk. 5, skal den del af fortjenesten, som vedrører stuehuset med tilhørende grund og have eller ejerboligen ikke medregnes. Anvendelse af reglen i 1. pkt. er betinget af, at ejendommen har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har været omfattet af vurderingslovens § 33, stk. 1, 5 eller 7, 1. pkt. § 8, stk. 1, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Baseret på forarbejder og praksis er det opfattelsen, at afståelse af en ejendom kan falde ind under reglerne i EBL § 8 – forudsat at betingelserne i øvrigt er opfyldt – i stedet for reglerne i EBL § 9, hvis det uanset ejendommens vurderingsmæssige status kan bevises, at ejendommen på afståelsestidspunktet ikke længere benyttes til landbrug.

Byretten har i SKM2018.133.BR taget stilling til, hvorvidt en afståelse af en landbrugsejendom skulle behandles efter ejendomsavancebeskatningslovens (EBL) § 8 eller § 9. Ejendommen bestod af 3 matrikler med et samlet areal på ca. 21 ha., hvoraf et areal på 6,6 ha. var bortforpagtet. Ejeren havde ikke selv drevet erhvervsmæssigt landbrug på ejendommen i sin ejertid. Retten fandt, at ejendommen på salgstidspunktet fortsat havde karakter af en landbrugsejendom, og at den landbrugsmæssige udnyttelse af ejendommen gennem bortforpagtningen ikke kunne anses for helt underordnet i forhold til beboelsesdelen. Afståelsen skulle derfor behandles efter EBL § 9 og ikke § 8.

Ved sommerhuse er kravet, at ejeren eller dennes husstand har benyttet husejendommen til private formål i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit, se EBL § 8, stk. 2.

De ejendomme, der kan sælges efter reglerne i § 8, stk. 2, er traditionelle sommerhuse og fritidshuse. Af den juridiske vejledning 2018-1, afsnit C.H.2.1.15.2, fremgår, at en helårsbolig, der anvendes som fritidsbolig af ejeren og/eller dennes husstand, er omfattet af skattefritagelsen under forudsætning af, at ejendommen oprindeligt blev anskaffet som fritidsbolig og udelukkende har været anvendt som fritidsbolig. Det er ejeren, der har bevisbyrden for at dokumentere, at betingelserne for skattefritagelsen er opfyldte, da der er tale om en administrativ praksis.

Konkret:

Ejendommen [adresse1], [ø1] er vurderet som en landbrugsejendom.

Ejendommens areal er på 11,6545 ha bestående af matr. [...1], [by1] på 8,8 ha og matr. [...2], [by1] på 2,8 ha.

Ud af matr. [...1] er 7,4 ha landbrugsjord bortforpagtet, resten er en blanding af vådområde og areal omkring bygningsdelen. Matr. [...2] på 2,8 ha er vurderet som strandenge – arealet er udlejet til en nabo til afgræsning.

Idet en ikke underordnet del af ejendommens jordtilliggende bortforpagtes, anser vi ejendommen [adresse1], [ø1] rent objektivt som en landbrugsejendom. Det har ikke betydning, at [person1] ikke selv har drevet landbrug fra ejendommen. Der henvises til SKM2018.133.BR.

EBL § 9, der beskriver reglerne for et skattefrit salg af et stuehus til en landbrugsejendom, indeholder ikke en bestemmelse om, at stuehuset på ejendommen kan sælges skattefrit, såfremt det ikke har tjent til bolig for ejeren, men udelukkende har været anvendt som fritidsbolig.

Vi er således af den opfattelse, at stuehuset til en landbrugsejendom ikke kan sælges skattefrit efter den administrative praksis for salg af ejendomme, der på afståelsestidspunktet de facto anses som parcelhuse, og er købt som og udelukkende anvendt som fritidsbolig, da landbrugsejendomme ikke er omfattet af reglerne i EBL § 8, stk. 2, jf. § 8, stk. 1.

Den særlige administrative praksis om skattefrit salg af parcelhusejendomme omfattet af EBL § 8, stk. 1 efter reglerne om fritidsboliger i EBL § 8, stk. 2 skal fortolkes snævert, da den ikke har hjemmel i lov, og kan derfor ikke udvides til at omfatte boliger, som er omfattet af EBL § 9.

I den af jer henviste praksis omkring landbrugsejendomme, der kunne sælges efter den administrative praksis ”købt og udelukkende anvendt som” fritidsbolig, var der på afståelsestidspunktet tale om ejendomme, som de facto havde karakter af parcelhuse. Det er således ikke tale om sammenlignelige forhold over til denne sag, idet [adresse1] anses som en landbrugsejendom.

[person1] har ikke beboet ejendommen, hvorfor han ikke kan sælge stuehuset til landbrugsejendommen efter reglerne i EBL § 9. En avance ved salg af [adresse1], [ø1] er skattepligtig for ham efter EBL § 1.

SKAT besvarer således spørgsmål 3 med et ”nej”.

Det skal bemærkes, at der ved det bindende svar ikke er taget stilling til, hvorvidt ejendommen er købt som og udelukkende anvendt som en fritidsbolig. ”

SKAT er den 7. maj 2018 fremkommet med følgende høringssvar til Skatteankestyrelsen:

”Der er tale om en ejendom, som på afståelsestidspunktet benyttes til landbrug, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1. Der sker bortforpagtning af jord til landbrugsformål.

Evt. skattefrihed for den fortjeneste, som kan henføres til ejendommens stuehus med tilhørende grund og have, skal derfor afgøres efter EBL § 9, og ikke efter EBL § 8.

Der er ikke lovhjemmel eller praksis for at fritage fortjeneste ved salg af stuehuse omfattet af EBL § 9, som ikke har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i hele eller dele af ejertiden, for beskatning.

Benyttelsen af et stuehus til fritidsformål opfylder ikke dette beboelseskrav.

Den særlige administrative praksis om skattefrit salg af parcelhusejendomme omfattet af EBL § 8, stk. 1 efter reglerne om fritidsboliger i EBL § 8, stk. 2 skal fortolkes snævert, da den ikke har hjemmel i lov, og derfor ikke kan udvides til at omfattes boliger, som er omfattet af EBL §9.

Der er i klagen ikke indkommet oplysninger, som synes at føre til et andet resultat. ”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at besvarelsen skal ændres til ”Ja”, idet den administrative praksis vedrørende helårsboliger, som anvendes som fritidsboliger, tilsvarende finder anvendelse på § 9-ejendomme med ejerboligfordeling.

Klagerens repræsentant har fremsat følgende anbringender til støtte for påstanden:

”[...]

Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, at fortjeneste ved salg af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst.

Fortjeneste ved salg af en- og tofamiliehuse og ejerlejligheder medregnes ikke til den skattepligtige indkomst, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1

Reglerne i stk. 1 gælder også for sommerhusejendomme og lignende, som ejeren eller dennes husstand har benyttet til privat formål i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Fortjeneste ved salg af en ejendom vurderet som helårsbolig vil efter praksis være omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, hvis det er godtgjort, at ejendommen er købt som og anvendt som fritidshus, jf. Ligningsrådets bindende forhåndsbesked af 16. december 1997, offentliggjort i TfS 1998.118, samt Told- og Skattestyrelsens kommentar hertil af 5. januar 1998, offentliggjort i TfS 1998.122.

Reglen i § 8, stk. 2 fortolkes således udvidende til også at omfatte helårsboliger under givne forudsætninger. Der findes ingen argumentation for, hvorfor den udvidede fortolkning ikke skulle gøre sig gældende, når det kommer til ejendomme med en ejerboligfordeling.

For helårsboliger er, jf. praksis en forudsætning for skattefritagelse efter stk. 2, at ejendommen er erhvervet med henblik på anvendelse som fritidshus og herefter anvendt som sådan.

Det er endvidere en betingelse, at sommerhuset reelt har været benyttet af ejeren selv eller dennes husstand som privat sommerhus.

Told- og Skattestyrelsen har udtalt i Tfs 1998.122, at det er ejeren, der må sandsynliggøre, at helårshuset er erhvervet til brug for sommerbolig.

Den i vores sag pågældende ejendom har alene været anvendt som fritidshus og er blevet anskaffet som fritidshus.

Det har aldrig været formålet med erhvervelsen, at klager skulle tage bopæl på ejendommen.

Privat bor klager i [by2] og har således 170 km i bil samt en sejltur til sommerhuset.

Sommerhuset anvendes som andre anvender deres sommerhus i weekender og i ferieperioder.

Vi finder således, at der ikke kan være tvivl om, at ejendommen blev erhvervet med henblik på anvendelse som fritidshus og herefter alene anvendt som sådan.

Herved opfylder ejendommen de forudsætninger, som gør sig gældende for helårsboliger, for at disse efter praksis opfylder betingelserne for skattefritagelse efter stk. 2.

Bemærkninger til det bindende svar

SKAT har i det bindende svar den 12. april 2018 afvist at stuehuset kan sælges skattefrit.

SKAT mener, at den særlige administrative praksis om skattefrit salg af parcelhusejendomme omfattet af EBL § 8, stk. 1 efter reglerne om fritidsboliger i EBL § 8, stk. 2 skal fortolkes snævert, da den ikke har hjemmel i lov, og derfor ikke kan udvides til at omfatte boliger, som er omfattet af EBL § 9.

SKAT har i deres begrundelse lagt vægt på, at en ikke underordnet del af ejendommens jordtilliggende bortforpagtes og anser ejendommen rent objektivt, som en landbrugsejendom, hvorfor SKAT er af den opfattelse, at det er uden betydning at klager ikke selv har drevet landbrug fra ejendommen og at denne er erhvervet og alene anvendt som fritidsbolig.

Alene af den årsag at ejendommen er kategoriseret som en landbrugsejendom er nok til at den ikke omfattes af § 8, stk. 2, jf. § 8, stk. 1, da landbrugsejendomme ikke er omfattet af reglen.

SKAT udelukker således landbrugsejendomme generelt fra at benytte reglen i § 8, stk. 2, og foretager således ikke en vurdering af, hvorvidt pågældende landbrugsejendom opfylder de objektive betingelser for at kunne være omfattet af reglen i første omgang. Herunder reglerne om, at være ”købt og udelukkende anvendt som fritidsbolig”; hvilket pågældende ejendom opfylder.

SKAT har i det bindende svar henvist til afgørelsen SKM2018.133.BR, hvori der er taget stilling til, hvorvidt en afståelse af en landbrugsejendom skulle behandles efter ejendomsavancebeskatningslovens (EBL) § 8 eller § 9. Retten fandt, at ejendommen på salgstidspunktet fortsat havde karakter af en landbrugsejendom, og at den landbrugsmæssige udnyttelse af ejendommen gennem bortforpagtningen ikke kunne anses for helt underordnet i forhold til beboelsesdelen.

SKAT anvender denne afgørelse, for at påvise, hvornår en landbrugsejendom er korrekt kategoriseret, hvilket vi aldrig har været i tvivl om. At en landbrugsejendom som drives landbrugsmæssigt og som korrekt er vurderet som landbrugsejendom ikke kan sælges skattefrit, har aldrig været en usikkerhed for klager.

Spørgsmålet er derimod, hvorvidt en landbrugsejendom kan hører under ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2 med hensyn til, at praksis har udvidet ordlyden til at omfatte helårsboliger- hvorfor skulle denne udvidede fortolkning ikke gøre sig gældende for ejendomme med en ejerboligfordeling.

Vi er således meget uenig i sammenligningen mellem pågældende sag og SKM2018.133..BR.

I SKM2018.133.BR var formålet med erhvervelsen at bebo ejendommen og spørgsmålet besvaret af byretten er ikke om en landbrugsejendom kan omfattes af samme praksis som helårsboliger, men om den kan sælges skattefrit, som følge af anvendelsen og ejendommens karakter på afståelsestidspunktet, når ejendommen har tjent til bolig for ejeren, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Det er tidligere i SKM2011.866.BR fastslået, at betingelsen om varig og fast bopæl på ejendommen betyder, at ejendommen ikke kan anses for købt som fritidsbolig.

Igen henvises der til, at klager aldrig har beboet ejendommen.

Konkret anmoder vi således Landsskatteretten om at tage stilling til, hvorvidt den udvidede praksis, som gør sig gældende for helårsboliger, ligeledes skal gøre sig gældende for ejendomme med en ejerboligfordeling. Vi finder ikke, at der ud fra ovenstående praksis eller ud fra tesen om at administrativ praksis skal fortolkes snævert er grundlag for at nægte skattefritagelse, jf. den udvidede praksis i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.”

Klagerens repræsentant har den 22. april 2019 fremsat følgende yderligere anbringender:

”Vores påstand er som følger:

Det vil sige, at vi er af den opfattelse, at den administrative praksis, som har udviklet sig for

helårsboliger, hvorefter disse kan sælges skatefrit, såfremt huset er købt og rent faktisk anvendt

som sommerbolig, ligeledes gør sig gældende for ejendomme med en ejerboligfordeling omfattet

af § 9, stk. 1.

Ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1

”Ved afståelse af en ejendom, der på afståelsestidspunktet anses for landbrugs- eller

skovejendom efter ejendomsvurderingsloven, skal den del af fortjenesten, som vedrører

stuehuset med tilhørende grund og have, ikke medregnes.”

Det skal bemærkes, at dette har været vores påstand fra start og vi beklager, at det ikke har været tilstrækkeligt specificeret.

Faktum:

Den administrative praksis for helårsboliger, som købes og alene anvendes som fritidsboliger bør

tilsvarende finde andvendele på stuehuse med tilhørende grund og have, omfattet af ebl § 9, stk.

1.

Stuehuset med tilhørende grund og have opfylder de forudsætninger, som gør sig gældende for

helårsboliger, for at disse efter praksis opfylder betingelserne for skattefritagelse.”

Landsskatterettens afgørelse

Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i loven.

Fortjenesten ved afståelse af en- og tofamilieshuse er skattefri, hvis huset har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvor ejeren har ejet ejendommen, og såfremt ejendommens samlede grundareal er under 1.400 m², eller der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse, eller såfremt udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse. Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Fortjeneste ved afståelse af sommerhusejendomme og lignende, som ejeren eller dennes husstand har benyttet til privat formål i en del eller hele den periode, hvor den pågældende har ejet ejendommen, medregnes heller ikke til den skattepligtige indkomst, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Ved afståelse af ejendomme, der på afståelsestidspunktet helt eller delvist benyttes til landbrug, skal den del af fortjenesten der vedrører stuehuset eller ejerboligen ikke beskattes. Det er en betingelse for skattefritagelse, at ejendommen har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, ejeren har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har været omfattet af vurderingslovens § 33, stk. 1. Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1.

Som sagen er oplyst, lægger retten til grund, at der er enighed om, at [adresse1] på tidspunktet for afståelsen var en landbrugsejendom omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1.

Klagerens repræsentant har påberåbt sig den administrative praksis om skattefri afståelse af helårsboliger efter reglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, som hjemmel til skattefritagelse af avancen vedrørende stuehuset med tilhørende grund.

Den administrative praksis udspringer af Ligningsrådets afgørelse af 16. december 1997, offentliggjort som TfS 1998, 118 LR og Told- og Skattestyrelsens kommentar hertil af 5. januar 1998, offentliggjort som TfS 1998, 122. Det følger heraf, at i det omfang en helårsbolig omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, er købt og rent faktisk anvendt som sommerbolig, vil denne kunne afstås efter lovens § 8, stk. 2.

Landsskatteretten har ved afgørelse af 3. juli 2020, offentliggjort som SKM2020.358.LSR, fundet, at det er en forudsætning for anvendelsen af den ovennævnte administrative praksis, at den pågældende ejendom på afståelsestidspunktet har karakter af en helårsbolig omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Retten finder herefter ikke, at avancen vedrørende stuehuset og tilhørende grund kan gøres skattefri efter den særlige administrative praksis for ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Idet [adresse1] er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, og idet klageren i ejertiden ikke har taget bopæl på ejendommen i bestemmelsens forstand, er betingelserne for skattefrihed af fortjenesten vedrørende stuehuset ikke opfyldt.

Landsskatteretten stadfæster SKATs besvarelse af spørgsmålet.