Kendelse af 23-09-2021 - indlagt i TaxCons database den 20-10-2021

Indkomstårene 2014-2016

SKAT har ikke anset klagerens udlejning af lejlighed for at være erhvervsmæssig. SKAT har opgjort resultat af udlejningen efter ligningslovens § 15 O, stk. 1. Klageren skal betale ejendomsværdiskat for hans ideelle andel af lejligheden.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger

Klageren driver virksomheden [virksomhed1] K/S med CVR-nr. [...1] i lige sameje med hans bror. Virksomheden er registreret under branchekode 552000 ”Ferieboliger og andre indlogeringsfaciliteter til kortvarige ophold”. Virksomheden erhvervede den 1. januar 2014 hotellejligheden beliggende [adresse1], lejlighed 1, [by1], [by2].

I allongen til købsaftalen fremgår følgende:

”Sælger oplyser, at lejligheden [adresse1], Lejlighed nr. 1, [by1] har status som hotel og lejligheden skal anvendes som erhvervsmæssig virksomhed. Det påhviler ejerlejligheden en momsreguleringsforpligtelse og i den forbindelse har sælger fraskrevet sig retten til at benytte lejligheden privat. Køberne [person1] og [person2] har i forbindelse med overtagelsen af lejligheden også overtaget denne som erhvervsmæssig virksomhed med en momsforpligtelse og fraskrevet sig retten til at benytte lejligheden privat. Kopi af denne allonge er efter underskrift sendt til [virksomhed2] ([virksomhed3]) som har eneretten til udlejningen.”

Klageren har i indkomstårene 2014-2015 haft [virksomhed2] til at forestå udlejningen af hotellejligheden. I indkomståret 2016 har udlejningen været forestået af [virksomhed4].

Klageren har ikke kunne fremsende formidlingsaftalen for indkomstårene 2014-2015. Klageren har oplyst til SKAT, at formidlingsaftalen med [virksomhed4] for indkomståret 2016 blev indgået uden ændringer i forhold til de tidligere indkomstår, samt at der var tale om en standardkontrakt, hvortil det blev tilføjet, at det udelukkende var erhvervsmæssig brug/udlejning i erhvervsøjemed, at udlejningen foregik igennem et bureau, og at der var aftale om ekstern nøgleudlevering og forplejning.

I betingelserne til formidlingsaftalens § 8 fremgår følgende:

Ӥ8 Ferieboligens benyttelse

Ejer har naturligvis ret til at benytte ferieboligen, dog altid med respekt af allerede indgået lejemål og reservationer og efter aftale med [virksomhed4]. Ejer er bekendt med bestemmelserne angående sommerhusets brugsperiode og erhvervsmæssig anvendelse i bl.a. sommerhusloven og planloven.

Klageren har oplyst til SKAT, at lejligheden ikke har været anvendt privat, ligesom klageren har fremsendt en mail til SKAT fra [virksomhed4]. I mailen bekræfter [virksomhed4], at der er sket erhvervsmæssig udlejning igennem et bureau, og at udlejningen udelukkende er en del af en hoteldrift, hvor der gives tilbud om forplejning med nøgleudlevering inden for kort afstand.

I klagen til Skatteankestyrelsen har repræsentanten vedlagt to dokumenter. Det ene dokument vedrører køb af en hotellejlighed i samme ferielejlighedskompleks som klageren. Det fremgår af dokumentet, at der er hotelpligt på ejendommen, og at der skal ske erhvervsmæssig udlejning. Det andet dokument vedrører et brev mellem SKAT og klagerens far, der er tidligere ejer af lejligheden. Det fremgår af brevet, at SKAT har godkendt faderens skat for indkomstårene 2010 og 2011. Det fremgår endvidere, at sagen kan blive genstand for en ny skattemæssig vurdering, hvis virksomheden fortsat er underskudsgivende.

Lejligheden har samlet været udlejet i 25 dage i 2014, 20 dage i 2015 og 86 dage i 2016. Virksomheden har selvangivet et underskud på henholdsvis 28.098 kr., 33.982 kr. og 383.464 kr. for de nævnte indkomstår. SKAT har oplyst, at underskuddet i 2016 skyldes, at virksomheden har foretaget et fradrag på 750.000 kr., svarende til 375.000 kr. for klagerens andel i virksomheden. Klageren har foretaget fradraget som følge af en vurdering fra en lokal ejendomsmægler, der anser ejendommen for at være faldet med 750.000 kr. i værdi.

SKATs afgørelse

SKAT har ikke anset klagerens udlejning af lejlighed for at være erhvervsmæssig i indkomstårene 2014-2016. SKAT har opgjort resultatet af udlejningen efter ligningslovens §15 O, stk. 1. Klageren skal betale ejendomsværdiskat for hans ideelle andel af lejligheden.

SKAT har som begrundelse for afgørelsen anført følgende:

”2. Erhvervsmæssig virksomhed eller privat udlejning (de skattemæssige regler herom):

...

2.4.SKATs bemærkninger og begrundelse

I Den juridiske vejledning afsnit C.C.1.3.2.4 sommerhusudlejning fremgår følgende:

-ejeren effektivt har fraskrevet sig egen benyttelse af sommerhuset

-skattyderen kan dokumentere, at sommerhuset ikke er benyttet privat

-udlejningsvirksomheden ud fra en samlet vurdering skal være erhvervsmæssig drevet.

Ifølge dit brev af 6. oktober 2017 (se afsnit 2.1) fremgår, at I ikke har fået udleveret jeres kontrakt med [virksomhed2] ([virksomhed3]).

[person1] anfører i brev af 6. oktober 2017, at aftalen med [virksomhed4] allerede begyndte pr. 1. januar 2016. Det skulle være en standardkontrakt med tilføjelse om udelukkende erhvervsmæssig brug/udlejning i erhvervsøjemed, udlejning gennem bureau samt aftale om nøgleudlevering og forplejning. Det er oplyst, at tilføjelserne blev aftalt i samarbejde med Naturstyrelsen.

SKAT har modtaget kopi af [virksomhed1] K/S ´s formidlingsaftale med [virksomhed4]. Aftalen er underskrevet 20. december 2016 og er gældende fra 7. januar 2017. Efterfølgende har SKAT modtaget en skrivelse fra [forening1] af 16. november 2015 til feriehusejere.

Heri anføres, at der pr. 01.01.2016 er indgået et samarbejde med det andet lokale bureau [virksomhed4]. Der vil ikke ske ændringer i kontrakterne for 2016 hverken i priser eller ejer udbetalinger. Hele 2016 bliver som 2015. Når kontrakter for 2017 skal laves bliver det naturligvis på anderledes måde, men de håber, at I stadig vil vælge det lokale bureau og en genforhandling af kontrakten.

Indberetningerne til SKAT for 2014 – 2016 er foretaget af [virksomhed3].

I den nye formidlingsaftale med [virksomhed4] gældende fra 7. januar 2017 fremgår følgende af formidlingsbetingelserne i § 8:

Ferieboligens benyttelse

Ejer har naturligvis ret til at benytte ferieboligen, dog altid med respekt af allerede indgåede lejemål og reservationer og efter aftale med [virksomhed4]. Ejer er bekendt med bestemmelserne angående sommerhusets brugsperiode og erhvervsmæssige anvendelse i bl.a. sommerhusloven og planloven.

Der er ingen tilføjelser i formidlingsaftalen om indskrænkning af denne ret til privat benyttelse.

Til din orientering kan vi oplyse, at Naturstyrelsen administrerer sommerhuslovens regler, mens SKAT varetager de skatte- og momsmæssige regler om udlejning af fritidshuse.

SKAT er af den opfattelse, at du ikke har dokumenteret, at du i indkomstårene 2014 – 2016 effektivt har fraskrevet dig egen benyttelse af lejligheden.

Mailen fra [virksomhed4] af 2. oktober 2017 bekræfter overholdelse af blandt andet erhvervsmæssig udlejning via et bureau samt udelukkende udlejning som en del af en hoteldrift.

Det er SKATs opfattelse, at disse efterfølgende bekræftelser kun vedrører den erhvervsmæssige udlejning og ikke ejernes egen anvendelse af lejligheden.

Der foreligger ingen formidlingsaftale med [virksomhed2] og i formidlingsaftalen med [virksomhed4] fremgår direkte, at ejer har ret til at benytte ferieboligen.

Da I ikke effektivt har fraskrevet jer retten til egen benyttelse af lejligheden [adresse1], lejlighed 1, [by1], anser SKAT udlejning af lejligheden for at være ”ikke erhvervsmæssig udlejning”.

Når der ikke er tale om erhvervsmæssig udlejning, og der ikke er anden erhvervsmæssig virksomhed, skal virksomhedens CVR-nr. afmeldes.

Se nedenfor i punkt 3 om de skattemæssige konsekvenser ved overførsel fra erhvervsmæssig udlejning til ikke erhvervsmæssig udlejning.

2.5.SKATs bemærkninger til indsigelse af 12. januar 2018:

SKAT fastholder, at udlejning af ferielejligheden [adresse1], lejlighed 1 ikke kan anses som erhvervsmæssig virksomhed da:

-En fraskrivning af retten til at anvende lejligheden privat skal efter skattereglerne være aftalt på en utvetydig måde overfor udlejer af lejligheden – det er udlejeren, der administrerer udlejningen og den eventuelle private anvendelse.

-En momsreguleringsforpligtelse ikke afskærer muligheden for privat anvendelse, men blot at der under visse betingelser skal ske regulering af den fratrukne moms, hvis der sker en forskydning mellem den erhvervsmæssige og private anvendelse i forhold til det i starten skønnede.

I [virksomhed4]s mail bekræfter de, at 5 punkter blev overholdt i forbindelse med udlejning fra 2014. De 2 væsentligste til den skattemæssige vurdering er:

-Erhvervsmæssig udlejning via et bureau

-Udelukkende udlejning som en del af en hoteldrift.

Det er SKATs opfattelse, at disse punkter ikke bekræfter en effektiv fraskrivning af privat brug af sommerhuset, men er en beskrivelse af udlejningsforholdene. Herudover kan der være privat anvendelse.

Denne ret til privat benyttelse må jævnfør ovenstående oplysninger om overtagelse af udlejningen have været gældende fra 1. januar 2016.

SKAT er af den opfattelse, at I har haft samme mulighed for privat benyttelse som fremgår af den nye formidlingsaftale med [virksomhed4].

I 2014 har lejligheden været udlejet i 25 dage fordelt på 4 lejemål, i 2015 udlejet i 20 dage fordelt på 4 lejemål, og i 2016 udlejet i 86 dage fordelt på 15 lejemål.

3.Opgørelse af skattemæssigt resultat ved udlejning af [adresse1], lejlighed 1 for årene 2014 - 2016:

...

Da SKAT ikke anser udlejningen for erhvervsmæssig skal de selvangivne underskud af virksomhed tilbageføres.

Ifølge de indsendte årsrapporter har din andel af årets resultat udgjort -27.827 kr. i 2014, -34.091 kr. i 2015 og -383.464 kr. i 2016.

Den foretagne regnskabsmæssige nedskrivning af ejendommen kan ikke foretages i den skattemæssige opgørelse. Det blev din bror informeret om i SKATs svarmail af 7. februar 2017.

En eventuel nedskrivning af ejendommens værdiansættelse i den regnskabsmæssige resultatopgørelse, skal tilbageføres ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

Jævnfør ovenfor i afsnit 2 anser SKAT ikke udlejning af lejligheden for erhvervsmæssig virksomhed.

Ved SKATs opgørelse efter bundfradragsmetoden (se nedenfor) indgår nedskrivningen ikke i beregningen. Uanset om udlejningen ville have været anset som erhvervsmæssig eller ikke erhvervsmæssig, kan nedskrivningen af ejendommens værdi under ingen omstændigheder fratrækkes i den skattepligtige indkomst.

Ved overgang fra erhvervsmæssig udlejning til ikke erhvervsmæssig udlejning kan du vælge mellem anvendelse af bundfradragsmetoden i ligningslovens § 15 O stk. 1 eller regnskabsmetoden i ligningslovens § 15 O stk. 2.

Såfremt regnskabsmetoden vælges kan ejeren ikke efterfølgende overgå til fradrag efter bundfradragsmetoden, hvorimod man altid kan vælge at ændre fra bundfradragsmetoden til regnskabsmetoden. Bundfradragsmetoden anvendes derfor i SKATs forslag.

SKAT foreslår resultat af udlejning af [adresse1], lejlighed 1 opgjort efter bundfradragsmetoden således:

Ved anvendelse af bundfradragsmetoden skal der beregnes ejendomsværdiskat for hele året.

Ejendomsværdiskattegrundlaget er den laveste værdi af ejendomsværdien den 1. oktober i indkomståret, den 1. januar 2001 med tillæg af 5 % og ejendomsværdien pr. 1. januar 2002.

Da ejendommen først er opført i 2005 skal værdien indekseres tilbage til henholdsvis 2001 og 2002.

Vi har fra ejendomsvurderingen fået oplyst følgende vurderinger:

Såfremt du i stedet ønsker at anvende regnskabsmetoden, skal du indsende opgørelse over resultaterne for de år, der ønskes. Når regnskabsmetoden er anvendt for et år, kan den ikke fravælges for efterfølgende år.

Ved beskatning efter regnskabsmetoden beskattes bruttolejeindtægten med fradrag af vedligeholdelse af indbo og inventar, afskrivninger efter regler om driftsmidlers blandede benyttelse samt ejendomsskatter og –afgifter. Vedligeholdelse, afskrivning og ejendomsskatter fradrages forholdsmæssigt efter lejeperiodens længde. Køb af hårde hvidevarer kan ikke fratrækkes eller afskrives, da de anses som installationer, og dermed en del af bygningen, som ikke er afskrivningsberettiget.

Direkte udgifter ved udlejning som f.eks. annoncer, udlejningsbureau, lys, varme og vand fratrækkes fuldt ud. Ejendomsværdiskatten nedsættes forholdsmæssigt i forhold til antal udlejede dage.

Det samlede fradragsbeløb kan ikke overstige bruttolejeindtægten.

Og som ovenfor nævnt kan en nedskrivning af ejendommens værdiansættelse ikke fratrækkes.”

SKAT har fremsendt følgende udtalelse til klagen:

”Vi har følgende kommentarer til de nye oplysninger, som ikke står i sagsfremstillingen:

Revisionsfirmaet [virksomhed5] har i klagen til Skatteankestyrelsen vedlagt 2 dokumenter, som ikke tidligere har været behandlet i skattesagen. De 2 dokumenter har tidligere været tilsendt os i forbindelse med momssagen (jeres sagsnr. 18-0002396), hvor de blev kommenteret i afgørelsen. Dokumenterne har således ikke tidligere været behandlet i skattemæssig henseende.

Dokument 1:

Er et brev af 28. juni 2012 fra advokatfirmaet [virksomhed6] i [by3] til en køber af en anden lejlighed i ferielejlighedskomplekset.

I brevets ene punkt oplyses:

Der er på ejendommen hotelpligt, hvilket betyder, at der skal ske erhvervsmæssig udlejning. Du kan ikke støtte ret på en oplysning fra sælger om, at ejendommen måske i løbet af 5 år vil få ophævet hotelpligten.

SKATs bemærkninger til dokument 1:

Det er SKATs opfattelse, at advokatens omtale af hotelpligt vedrører reglerne i sommerhusloven.

Disse regler kan ikke overføres analogt til vurdering af erhvervsmæssig virksomhed.

Der er ikke tale om en effektiv fraskrivning af privat brug af lejligheden. Fraskrivningen burde utvetydigt have været foretaget over for udlejningsbureauet.

SKATs bemærkninger til dokument 2:

Er et brev fra SKAT af 12. juni 2013 til [person3]. Han er far til [person2] og [person1] og den tidligere ejer af ferielejligheden.

I SKATs godkendelse af [person3]s skatteansættelser for 2010 og 2011 var anført 2 betingelser:

Med hensyn til punkt 1 kan oplyses, at [person3] har haft underskud med 19.842 kr. i 2010, 12.866 kr. i 2011, 15.364 kr. i 2012 og 24.386 kr. i 2013.

[person2] og [person1] overtog lejligheden 01.01.2014, og de har samlet fratrukket underskud med 56.196 kr. i 2014, 67.964 kr. i 2015 og 766.928 kr. i 2016.

Med hensyn til det store underskud i 2016 er det påvirket af, at der er fratrukket 750.000 kr. (375.000 kr. pr. ejer) vedrørende nedskrivning af ejendommens værdi.

Denne nedskrivning er heller ikke skattemæssigt fradragsberettiget selvom virksomheden skulle blive godkendt som erhvervsmæssigt udlejet (se SKATs afgørelse afsnit 3).

Med hensyn til punkt 2 kan oplyses, at [person1] i 2015 har forsøgt at indhente Naturstyrelsens tilladelse til tinglysning af købet. Naturstyrelsen oplyser i mail af 13. februar 2015, at på baggrund af [person1]s oplysninger har de vurderet, at der er tale om hoteldrift.

I mail af 17. marts 2015 oplyser Naturstyrelsen, at erhvervelsen ikke kræver tilladelse efter sommerhuslovens § 8, når det sker i erhvervsøjemed.

Korrespondancen med Naturstyrelsen er vedhæftet.

SKAT anser ikke korrespondancen med Naturstyrelsen for at være en effektiv fraskrivning af retten til privat benyttelse. Fraskrivningen burde utvetydigt have været foretaget over for udlejningsbureauet, der administrerer udlejningen. I den eneste formidlingsaftale der foreligger, er der i formidlingsbetingelserne oplyst ret til, at ejer kan benytte ferieboligen (se SKATs afgørelse punkt 2.5 herom).”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at udlejningen af lejligheden er erhvervsmæssig, hvorfor der skal gives fradrag for underskud, ligesom der ikke skal betales ejendomsværdiskat for indkomstårene 2014-2016.

Klagerens repræsentant har som begrundelse for påstanden anført følgende:

”På vegne af [virksomhed1] påklages hermed Skats afgørelse om ikke erhvervsmæssig virksomhed.

Klagen skal ses på baggrund af, at ejendommen udelukkende udlejes erhvervsmæssigt og ikke benyttes privat.

Endvidere vedlægges bilag fra køb af en anden ejerlejlighed på samme matrikel, hvor køber gøres opmærksom på, at der på ejendommen er hotelpligt, og at der skal ske erhvervsmæssig udlejning.

Denne hotelpligt er ikke ophævet.

Herudover vedlægges bilag fra Skat vedrørende [person3], der er Brdr [...] fader, og tidligere ejer af ejerlejligheden. Heraf fremgår erhvervsmæssig udlejning blev godkendt.”

Landsskatterettens afgørelse

Udlejning af fast ejendom anses som udgangspunkt for selvstændig erhvervsvirksomhed. Hvis en fritidsbolig udlejes erhvervsmæssigt, beskattes udlejningsresultaterne efter de regler, der gælder for udlejningsejendomme.

Det er en nødvendig forudsætning for at anse udlejning af hotellejligheder for erhvervsmæssige, at ejeren effektivt har fraskrevet sig rådigheden over hotellejligheden. Der henvises til Retten i [by4] dom af 25. februar 2011, offentliggjort som SKM2011.312.BR.

Fritidsboliger, der ikke udlejes erhvervsmæssigt, beskattes efter reglerne i ligningslovens § 15 O. Efter ligningslovens § 15 O, stk. 1, opgøres udlejningsresultatet ved, at der gives et bundfradrag i bruttolejeindtægten. I den del af bruttolejeindtægten, der overstiger bundfradraget, gives et yderligere fradrag på 40 %, der dækker alle udgifter i forbindelse med udlejningen. Overskuddet beskattes som kapitalindkomst.

I henhold til ejendomsværdiskattelovens § 1 skal ejere af ejendomme, som er nævnt i § 4, betale ejendomsværdiskat af boligværdien af egen bolig til staten. Ejendomsværdiskattelovens § 4 omfatter blandt andet ejendomme med én selvstændig lejlighed, herunder sommerhuse og fritidsboliger.

Opgøres resultatet af udlejningen i henhold til ligningslovens § 15 O, stk. 1, medregnes ejendomsværdiskat efter ejendomsværdiskatteloven for hele indkomståret.

Det fremgår af allongen til købsaftalen, at køberen fraskriver sig retten til at benytte sig retten til at benytte lejligheden privat i henhold til en momsforpligtelse, samt at allongen fremsendes med kopi til [virksomhed2], der har eneret til udlejningen.

Der er ikke fremsendt en formidlingsaftale mellem klageren og [virksomhed2], der forestod udlejningen i indkomstårene 2014-2015.

I indkomståret 2016 er der indgået formidlingsaftale mellem klageren og [virksomhed4]. I formidlingsbetingelsernes § 8 fremgår det, at ejeren har ret til at benytte lejligheden privat med respekt for allerede indgået udlejningsaftaler.

Uanset om klageren måtte have fraskrevet rådigheden i allongen til købsaftalen med kopi til den fremtidige udlejningsformidler, er aftalen ikke indgået direkte mellem klageren og udlejningsformidleren, hvormed klageren ikke effektivt afskåret har muligheden for at anvende lejligheden privat. Der er ikke fremlagt yderligere dokumentation, der kan understøtte en sådan fraskrivelse blev indgået med klageren og [virksomhed2]. Ydermere fremgår det af formidlingsaftalen indgået for indkomståret 2016, at ejeren har ret til at benytte lejligheden. Landsskatteretten finder herefter ikke, at udlejningen kan anses for at være erhvervsmæssig virksomhed i indkomstårene 2014-2016.

SKAT har i indkomståret 2016 opgjort et overskud ved udlejningsvirksomheden i henhold til ligningslovens § 15 O, stk. 1, som klageren er skattepligtig af. Landsskatteretten finder ikke grundlag for at tilsidesætte SKATs opgørelse af overskuddet.

Idet resultatet af udlejningen skal opgøres efter ligningslovens § 15 O, stk. 1, skal der medregnes ejendomsværdiskat efter ejendomsværdiskatteloven for indkomstårene 2014-2016.

Da opgørelsen af resultatet af udlejningen ikke er anfægtet, stadfæster Landsskatteretten SKATs afgørelse.