Kendelse af 13-12-2023 - indlagt i TaxCons database den 25-01-2024

Journalnr. 18-0002279

Indkomståret 2016

SKAT har fundet, at betingelserne for at anvende indekseringsreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 5 A ikke er opfyldt i relation til opgørelsen af klagerens avance ved afståelse af ejendommen [adresse1], [by1], i indkomståret 2016.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger

Klageren købte i 1994 ejendommen [adresse1], [by1], med overtagelse den 1. januar 1995.

Ejendommens samlede areal var på 5,15 ha, fordelt på tre matrikler:

•	Matrikelnr. [...1] – 2.150 m²
•	Matrikelnr. [...1] – 44.482 m²
•	Matrikelnr. [...1] – 4.962 m²

Ifølge BBR var der et stuehus på 128 m²fra 1848, et maskinhus på 32 m² fra 1900 samt et maskinhus på 96 m² fra 1996 på matrikelnr. [...1].

Den kontantomregnede anskaffelsessum udgjorde ifølge klagerens repræsentant samt SKAT i alt 637.500 kr.

Ifølge SKAT var ejendommen klagerens barndomshjem, som klagerens forældre beboede indtil henholdsvis 2000 og 2005. Ejendommen henstod derefter som ubeboet frem til klagerens salg af ejendommen.

Ejendommen fik ændret benyttelseskode fra 05 (landbrugsejendom) til 01 (beboelsesejendom) ved en vurdering fra den 1. oktober 2012. Vurderingen er ikke påklaget eller senere søgt ændret.

Klagerens repræsentant har forklaret, at stuehuset var i ringe forfatning på salgstidspunktet. Det fremgår af salgsaftalen, at køber var indforstået med at huset købes til nedrivning.

Klagerens revisor har tidligere forklaret følgende om husets ubeboelighed til SKAT:

”Da [person1] døde stod huset tomt en kort periode og der løb olietanken tom, så huset i en frostperiode stod uopvarmet. Det betød at varmerørene frostsprængte, så det ikke var muligt at få varme i huset.

Da der samtidig var nogle personer, som syntes det var sjov at smadre vinduerne, var huset totalt ubeboeligt.

Huset var i en meget sørgelig forfatning, allerede da [person1] døde og det var årsagen til, at [person2] ikke ville ofre noget på at istandsætte huset. Det var helt klart, at når det var muligt skulle huset fjernes fra jordens overflade, så enten [person2] selv eller en ny ejer kunne bygge et nyt hus. (...)”

Som dokumentation for husets stand har repræsentanten fremlagt billeder af stuehusets indvendige stand før nedrivningen.

Klageren har oplyst, at han selv har drevet ejendommens jord fra overtagelsen og frem til 2000, hvorefter jorden blev bortforpagtet.

Klageren har videre oplyst, at de to driftsbygninger har været anvendt til klagerens traktorer og vogn samt redskaber.

Det fremgår af den fremlagte salgsaftale, at matrikelnr. [...1] på salgstidspunktet var bortforpagtet til en landmand, og at matrikelnr. [...1] var udlånt til dyrkning af humle/honning. Klagerens revisor har tidligere forklaret til SKAT, at markarealerne har været bortforpagtet til en årlig leje på 15.000 kr.

Ejendommen blev solgt med overtagelse den 15. juni 2016 til en købssum på i alt 1.700.000 kr.

Klageren selvangav i den forbindelse en avance fra salget på i alt 319.474 kr., som er opgjort på følgende måde:

Salgssum			1.700.000 kr.
Salgsomkostninger			-10.000 kr.
Nettosalgssum			1.690.000 kr.
Anskaffelsessum kontantomregnet		637.500 kr.
Handelsomkostninger		8.300 kr.
I alt		645.800 kr.
Indeksering, jf. EBL § 5 A, 54,8 %		353.898 kr.
10.000 kr. tillæg, indekseret		270.690 kr.
Forbedring 1996	81.349 kr.
Reduktion	-10.000 kr.	71.349 kr.
Indeksering, jf. EBL § 5 A, 49,6 %		35.389 kr.
Ekspropriation til cykelsti		-6.600 kr.	1.370.526 kr.
Ejendomsavance			319.474 kr.

SKAT anså ikke betingelserne for at kunne anvende indekseringsreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 5 A for opfyldt og forhøjede som følge heraf avancen til 769.451 kr. i SKATs afgørelse af den 19. december 2017. SKAT opgjorde avancen på følgende måde:

Kontantomregnet anskaffelsessum	637.500 kr.
Handelsomkostninger	8.300 kr.
	645.800 kr.
Tillæg: 21 år a 10.000 kr.	210.000 kr.
Forbedring 1996 (reduceret med standardtillæg på 10.000 kr.)	71.349 kr.
- Ekspropriation af 1.354 m² til cykelsti	-6.600 kr.
Nettoanskaffelsessum	920.549 kr.
Kontantomregnet afståelsessum	1.700.000 kr.
Handelsomkostninger	10.000 kr.
Samlet afståelsessum	1.690.000 kr.
Fortjenesten udgør: 1.690.000 kr. – 920.526 kr.	769.451 kr.

Klagerens repræsentant indsendte efterfølgende bemærkninger til SKATs afgørelse den 8. januar 2018, hvorefter SKAT genoptog sagen.

SKATs afgørelse

SKAT har truffet afgørelse om, at betingelserne for at indeksregulere anskaffelsessummen i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 5 A fortsat ikke anses for opfyldt i forhold til klagerens afståelse af ejendommen [adresse1], [by1]. SKAT har derefter fastholdt opgørelsen af avancen til 769.451 kr. som opgjort i SKATs tidligere afgørelse af den 19. december 2017.

SKAT har som begrundelse for afgørelsen anført følgende:

”(...)

SKATs begrundelse og endelige afgørelse

SKAT har gennemgået de indsendte bemærkninger. Disse giver ikke anledning til en ændret opfattelse af sagen, hvorefter der ikke kan tillades indeksering af anskaffelsessum og tillæg.

Afgørelsen fastholdes derfor, se nærmere begrundelse nedenfor.

ooo OOO ooo

Det er SKATs opfattelse, at du ikke opfylder betingelserne for at kunne indeksere anskaffelsessummen. Se hertil Den juridiske Vejledning, afsnit C.H.2.1.9.8.1., hvoraf blandt andet følgende fremgår:

”Ejendomme omfattet af reglen

For ejendomme, der på afståelsestidspunktet benyttes til landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug efter VUL § 33 , stk. 1 eller 7, kan den kontantomregnede anskaffelsessum efter særlige regler indeksreguleres fra anskaffelsesåret til afståelsesåret. ”

Ejendomsavancebeskatningslovens § 5 A stk. 1 er sålydende: (mine fremhævelser)

”Den skattepligtige kan regulere anskaffelsessummen efter § 4, stk. 2, med den procent beregnet med en decimal, hvormed reguleringstallet i personskattelovens § 20 er ændret fra anskaffelsesåret til indkomståret 2009 ganget med ændringen fra indkomståret 2013 til afståelsesåret for ejendomme, der på afståelsestidspunktet benyttes til landbrug , gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1 eller 7.”

Der er således to betingelser knyttet til muligheden for indeksering; dels at ejendommen på afståelsestidspunktet er vurderet som landbrug i henhold til vurderingslovens § 33 stk. 1, dels at ejendommen de facto benyttes til landbrugsdrift på afståelsestidspunktet. Begge betingelser skal være opfyldte på afståelsestidspunktet.

Det fremgår af de indsendte regnskaber, at jorden de senere år, herunder på salgstidspunktet, har været bortforpagtet, mens stuehuset har stået tomt i en længere årrække.

Tilsvarende fremgår det af ejendomsvurderingen, at ejendommen er vurderet som beboelse.

SKAT anser i henhold til praksis på området, som senest er fastslået af Højesteret i afgørelsen SKM 2012.359 HR, at bortforpagtning af jord ikke er tilstrækkeligt til at ejendommen kan anses for benyttet til landbrug. Du kan læse mere herom i ovenstående afsnit af Den juridiske vejledning.

Vi anser derfor ikke betingelserne for indeksering af hverken anskaffelsessum eller tillægget efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5 stk. 1 for opfyldte.

Vi har ved afgørelsen lagt vægt på, at din ejendom siden vurderingen pr. 1. oktober 2012 har været vurderet som ren beboelse. Allerede af denne grund er betingelserne for indeksering i ejendomsavancebeskatningslovens § 5 A ikke opfyldte, idet ejendommen ikke på afståelsestidspunktet var vurderet som landbrug i henhold til vurderingslovens § 33 stk. 1.

Det er din opfattelse, at den foretagne ejendomsvurdering, herunder benyttelseskoden, har været forkert, og at SKAT bærer ansvaret herfor.

At ejendomsvurderingen ikke er påklaget medfører efter din repræsentants opfattelse dermed ikke, at denne nødvendigvis er korrekt.

Som følge heraf mener du og din repræsentant, at ejendommen skal betragtes som en landbrugsejendom på salgstidspunktet med dertil hørende mulighed for indeksering af anskaffelsessum m.v. Til støtte herfor henviser I til afgørelsen SKM 2006.173 LSR, som efter jeres opfattelse kan anvendes analogt på din sag.

SKAT bemærker hertil følgende:

SKAT er ikke enig i, at det er Vurderingsmyndigheden, der bærer ansvaret for, at ejendomsvurderingerne er korrekte. Som ejer af ejendommen har du og din rådgiver således været de nærmeste til at bede om omvurdering af ejendommen – da vurderingsmyndigheden ikke har haft forudsætninger for at kende ejendommens stand og de øvrige faktiske forhold. At de vurderingsmæssige forhold af forskellige årsager ikke blev bragt i orden forinden salget er ikke et forhold, SKAT kan reparere på efterfølgende.

At stuehusets stand har været af en sådan karakter, at ejendommen i hvert fald de senere år reelt har været ubeboelig, kan ikke efter SKATs opfattelse begrunde et andet resultat. Dette er endvidere forhold, Vurderingsmyndigheden ikke har været bekendt med, og derfor af gode grunde ikke har kunnet tage med ved fastsættelse af benyttelseskoden.

Endelig følger det af principperne i skattekontrollovens §§ 1 og 16, at man har pligt til at orientere SKAT, såfremt ens skatteansættelse, herunder ejendomsvurderingen, er forkert. Dette er endvidere et generelt princip i forvaltningsretten, at man dels selv er den nærmeste til at kende sine egne forhold, og dels, at man skal forfølge sin ret.

Afslutningsvist bemærkes, at ejendomsvurderingerne står ved magt og er gældende, i det omfang, borgeren/ejeren ikke anfægter disse.

Det anførte omkring den faktiske benyttelse af stuehuset, herunder stuehusets karakter, kan efter SKATs opfattelse ikke lægges til grund for en ændret opfattelse.

For så vidt angår flere af de afgørelser, din repræsentant henviser til, hvor Landsskatteretten efter en konkret vurdering har godkendt fradrag, bemærker SKAT, at disse afgørelser, der ikke er offentliggjorte og dermed ikke har den store præjudikatsværdi, for størstepartens vedkommende omhandler andre regelsæt end opgørelse af ejendomsavance.

At LSR efter konkrete vurderinger og i helt konkrete sager har tilladt fradrag for vedligeholdelsesudgifter og andre driftsudgifter på mindre ejendomme, kan ikke umiddelbart anses for anvendelige eller sammenlignelige med din sag, hvor det helt grundlæggende handler om den vurderingsmæssige status af din ejendom.

For så vidt angår afgørelsen fra Landsskatteretten, gengivet i SKM 2006.173 LSR, er det SKATs opfattelse, at faktum er væsensforskellige i forhold til din sag. Det er således SKATs opfattelse, at i omtalte kendelse fra LSR var den offentlige ejendomsvurdering de facto forkert. Dette ses ikke at være tilfældet i din sag.

Således har ejendommens areal både før og efter omvurderingen i 2012 været på mindre end 5,5 hektar, ligesom der hele tiden har været et stuehus på matriklen.

At du konkret har valgt ikke at vedligeholde/istandsætte stuehuset, og dermed ikke har haft det udlejet eller beboet i en årrække, kan efter SKATs opfattelse ikke bevirke, at der pr. automatik er tale om en landbrugsejendom i vurderingsmæssig henseende. Boligmomentet har fortsat været tilstede. - At stuehuset igennem en årrække har henstået ubeboet, og dermed efter et andet regelsæt er fritaget for betaling af ejendomsværdiskat, kan ikke i sig selv begrunde et andet resultat.

At afståelsessummen ved salget ikke blev fordelt i salgsaftalen, som ellers er et krav ved salg af landbrugsejendomme iht. ejendomsavancebeskatningsloven og afskrivningsloven taler ligeledes for, at du selv har anset ejendommen for at være en beboelsesejendom.

Det er således fortsat SKATs opfattelse, at begge betingelser skal være opfyldt, for at indeksering af anskaffelsessummen og tillæg kan finde sted.

Ad faktisk benyttelse

Videre anses ejendommen ikke for at være delvis benyttet som landbrug i vurderingslovens § 33 stk. 1’s forstand. Der er ved afgørelsen lagt vægt på, at der alene er tale om bortforpagtning af få hektar jord. Dette har efter SKATs opfattelse ikke den fornødne intensitet til at kunne karakteriseres som landbrugsdrift – og har også givet sig udtryk i den vurderingsmæssige status på ejendommen.

I den omtalte Højesterets afgørelse var sagen forinden blevet behandlet af Landsretten, dommen er gengivet i SKM 2010.248 L. Her udtaler Landsretten blandt andet følgende:

”.. Landsretten fandt heller ikke, at det forhold, at en del af ejendommen havde været bortforpagtet til landbrug betød, at anskaffelsessummen kunne indekseres.”

Højesteret forholder sig ikke direkte til størrelsen af det bortforpagtede areal med videre, men udtaler efter at have fastlagt, at drift af minkfarm ikke falder ind under begrebet landbrug i vurderingslovens § 33 stk. 1’s forstand, følgende:

”Højesteret finder, at vurderingslovens § 33, stk. 1, må forstås sådan, at ikke enhver uvæsentlig landbrugsmæssig benyttelse af en ejendom kan føre til, at ejendommen skal anses for at være benyttet til landbrug og dermed omfattet af de særligt gunstige skatteregler gældende for de opregnede erhverv, herunder ejendomsavancebeskatningslovens § 5 A.”

Denne kvalifikation af driften af din ejendom ses ikke at være til stede, ligesom du i lighed med afgørelsen fra Højesteret ikke selv har drevet landbruget.

De faktiske forhold omkring bortforpagtning af ca. 4,4 hektar jord samt ikke erhvervsmæssig udnyttelse af knap 0,5 hektar af jorden i form af udlån til dyrkning af humle/honning kan ikke efter SKATs opfattelse føre til, at ejendommen skal anses for at være benyttet til landbrug, som krævet af Højesteret i afgørelsen gengivet ovenfor.

Det oplyste omkring benyttelsen af maskinhuset på 96 m², som skulle tale for, at der er tale om landbrugsmæssig virksomhed, er ikke et synspunkt, SKAT kan tiltræde. Den nye ejer har valgt at frasælge bygningsparcellen inkl. dette maskinhus/værksted, og i henhold til salgsopstilling på [...dk] er der alene tale om et værksted. Bygningernes art og karakter bekræfter dette. Dette kan således ikke i sig selv begrunde eller understøtte, at hverken ejendomsvurderingen har været forkert eller at den faktiske benyttelse har været landbrugsdrift.

Ovenstående forhold, sammenholdt med den vurderingsmæssige status af ejendommen på salgstidspunktet, bevirker, at betingelserne for indeksering i ejendomsavancebeskatningslovens § 5 A ikke anses for opfyldte.

SKAT fastholder dermed den tidligere opgjorte avance ved salg af ejendommen, hvorefter avancen er opgjort til 769.451 kr.

SKATs bemærkninger til jeres indsigelser

For så vidt angår din repræsentants bemærkning om, at ejendommen på salgstidspunktet rettelig burde have været vurderet som bebygget landbrugsejendom med kode 05, svarende til den benyttelse, som ejendommen indtil vurderingen 1. oktober 2012 havde, bemærkes følgende:

Afslutningsvist bemærkes, at ejendomsvurderingerne står ved magt og er gældende, i det omfang, borgeren/ejeren ikke anfægter disse.

SKAT finder således ikke grundlag for at anerkende, at den offentlige ejendomsvurdering var ukorrekt på salgstidspunktet, og at vi bør lægge den faktiske benyttelse til grund ved bedømmelsen af, om indeksering kan tillades.

I forlængelse heraf bemærkes, at selvom vi lagde vægt på den faktiske benyttelse, ville denne i henhold til praksis heller ikke kunne begrunde indeksering af anskaffelsessum m.v. Det skyldes, at den faktiske benyttelse af ejendommen ikke kan karakteriseres som landbrugsdrift – som også omtalt ovenfor.

Med henvisning til Højesterets dom, gengivet i SKM 2012.359 HR kan bortforpagtning af jord ikke i sig selv bevirke, at anskaffelsessummen kan indekseres.

Heri ligger efter SKATs opfattelse, at der må kræves en vis kvalifikation af driften af den pågældende ejendom, for at de særlige regler i ejendomsavancebeskatningslovens § 5 A kan finde anvendelse. Denne kvalifikation af driften af din ejendom ses ikke at være til stede, ligesom du i lighed med afgørelsen fra Højesteret ikke selv har drevet landbruget.

Endelig gør din repræsentant gældende, at SKAT bør anerkende de tre afgørelser fra Landsskatteretten, der er henvist til, som udtryk for praksis, idet Landsskatteretten i dem alle – uden at ændre selve ejendomsvurderingen- tillader ændringer af de underliggende indkomstmæssige forhold ud fra en forudsætning om, at ejendomsvurderingen de facto skulle have været en anden.

Hertil bemærkes, at det ikke er SKATs opfattelse, at ejendomsvurderingen på salgstidspunktet var forkert.

Således har ejendommens areal både før og efter omvurderingen i 2012 været på mindre end 5,5 hektar, ligesom der hele tiden har været et stuehus på matriklen.

Endelig bemærkes, at det følger af principperne i skattekontrollovens §§ 1 og 16, at man har pligt til at orientere SKAT, såfremt ens skatteansættelse, herunder ejendomsvurderingen, er forkert. Dette er endvidere et generelt princip i forvaltningsretten, at man dels selv er den nærmeste til at kende sine egne forhold, og dels, at man skal forfølge sin ret.

SKAT fastholder dermed den tidligere opgjorte avance ved salg af ejendommen, hvorefter avancen er opgjort til 769.451 kr.

(...)”

Skattestyrelsen er den 16. juni 2023 kommet med følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling til afgørelse:

”(...)

Af ejendomsavancebeskatningslovens § 5 A fremgår bl.a.:

”Den skattepligtige kan regulere anskaffelsessummen efter § 4, stk. 2, med den procent beregnet med en decimal, hvormed reguleringstallet i personskattelovens § 20 er ændret fra anskaffelsesåret til indkomståret 2009 ganget med ændringen fra indkomståret 2013 til afståelsesåret for ejendomme, der på afståelsestidspunktet efter ejendomsvurderingsloven anses for landbrugs- eller skovejendom.”

Af den daværende vurderingslovs § 33 fremgik, at skatteforvaltningen i forbindelse med vurderingen skulle træffe bestemmelse om, hvorvidt en ejendom helt eller delvis må ansås for benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, eller til hvilken benyttelse ejendommen i øvrigt henføres.

Skattestyrelsen bemærker, at ikke enhver uvæsentlig landbrugsmæssig benyttelse af en ejendom kan føre til, at ejendommen skal anses for at være benyttet til landbrug og dermed omfattet af de særligt gunstige skatteregler gældende for de opregnede erhverv, herunder ejendomsavancebeskatningslovens § 5 A, jf. SKM2012.359.HR.

Skattestyrelsen bemærker endvidere, at som udgangspunkt anses en ejendom på mindre en 5,5 ha som en beboelsesejendom, jf. Landsskatterettens afgørelse med journal.nr. [sag1].

Skattestyrelsen finder, at ejendommens landbrugsmæssige benyttelse mangler det fornødne omfang til at kunne anses som en landbrugsejendom i henhold til vurderingslovens § 33, stk. 1. Det er ved vurdering lagt, at størstedelen af ejendommen blev bortforpagtet for 15.000 kr. pr. år.

Skattestyrelsen bemærker, at de 15.000 kr. pr. år udgør mindre end 1 % af den aftalte salgssum.

Skattestyrelsen finder på ovenstående grundlag, at klageren ikke kunne anvende indekseringsreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 5 A ved opgørelsen af avancen ved afståelse af ejendommen i indkomståret 2016, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5 A, stk. 1.

At klageren har opbevaret diverse landbrugsudstyr på ejendommen eller undladt at vedligeholde stuehuset, kan ikke ændre Skattestyrelsens vurdering.

Skattestyrelsen tiltræder Skatteankestyrelsens indstilling.

(...)”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at betingelserne for indeksering af anskaffelsessummen i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 5 A, stk. 1, er opfyldt, hvorfor den skattepligtige avance ved klagerens afståelse af ejendommen [adresse1], [by1], skal nedsættes til 319.474 kr. som selvangivet.

Klagerens repræsentant har som begrundelse for påstanden anført følgende:

”(...)

Faktiske forhold

(...)

Matrikelnr. [...1] (bygningsparcellen) var på salgstidspunktet beliggende i byzone.

Matrikelnr. [...1] og matrikelnr. [...1] var på salgstidspunktet beliggende i landzone.

Efter vedtagelse af lokalplan [...] blev matrikelnr. [...1] overført til byzone den 12. september 2017.

Det fremgår af www.mingrund.dk (Geodatastyrelsen), at de tre matrikelnumre [...1], [...1] og [...1], på salgstidspunktet var en samlet fast ejendom med noteringstype: Landbrugsejendom.

Udskrift fra www.mingrund.dk:

[Grafik udeladt, Schultz Redak.]

(...)

Begrundelse/argumentation for påstand

Vi er af den opfattelse, at reglerne om indeksering af anskaffelsessummen i ejendomsavancebeskatningslovens § 5 A finder anvendelse ved opgørelse af den skattepligtige ejendomsavance.

Dette begrundes nedenfor.

Følgende fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 5 A:

§ 5 A. Den skattepligtige kan regulere anskaffelsessummen efter § 4, stk. 2, med den procent beregnet med en decimal, hvormed reguleringstallet i personskattelovens § 20 er ændret fra an- skaffelsesåret til indkomståret 2009 ganget med ændringen fra indkomståret 2013 til afståelseså- ret for ejendomme, der på afståelsestidspunktet benyttes til landbrug, gartneri, planteskole, frugt- plantage eller skovbrug, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1 eller 7. For ejendomme, der er omfattet af § 4, stk. 3, reguleres anskaffelsessummen fra og med kalenderåret 1993.

Stk. 2. Det beløb, som anskaffelsessummen forhøjes med efter § 5, stk. 1, reguleres efter stk. 1 fra det kalenderår, tillægget vedrører, til det kalenderår, hvori ejendommen afstås.

Stk. 3. Det beløb, som anskaffelsessummen forhøjes med efter § 5, stk. 2, reguleres efter stk. 1 fra kalenderåret for vedligeholdelsesarbejdets eller forbedringens fuldførelse til det kalenderår, hvori ejendommen afstås.

Følgende fremgår af SKATs Juridiske vejledning, afsnit H.A.6.3:

Når SKAT skal bestemme, hvilken benyttelse en ejendom har, er VUL § 33, stk. 1 den centrale bestemmelse.

SKAT foretager et skøn over, hvor en ejendom bedst kan placeres. Der er ikke tale om nogen objektiv afgrænsning.

Ejerne af ejendommen kan klage over den kode, der er tildelt.

Ejendomme inddeles i benyttelseskoder af hensyn til statistik og styring. På den måde sikres det, at vurderingsprocessen bliver så ensartet som mulig.

Nogle steder i lovgivningen har det afgørende betydning, hvilken benyttelse en ejendom er tildelt. Det gælder i nogle tilfælde ejendomme med benyttelsen 01, 05 eller 06.

Der kan ikke gives en udtømmende vejledning i, hvilken kode en konkret ejendom skal tildeles.

Følgende fremgår af SKATs Juridiske vejledning, afsnit H.A.6.3.2 (”Benyttelseskoder”):

Følgende fremgår af SKATs Juridiske vejledning, afsnit H.A. 2.2.1.4:

Landbrugsmæssig benyttelse

Når SKAT vurderer en ejendom, tager SKAT også stilling til, om ejendommen efter SKAT's opfattelse helt eller delvist benyttes til

•	landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, eller
•	et helt andet formål.

Se VUL § 33, stk. 1.

For at afgøre om en ejendom kan karakteriseres som en landbrugsejendom eller en beboelsesejendom i vurderingslovens forstand, er det uden betydning om:

•	Den ligger i landzone
•	Den er pålagt landbrugspligt
•	Ejeren selv forestår driften
•	Driften sker ved maskinstation eller ved bortforpagtning.

Som grundlag for SKATs stillingtagen til, om en ejendom skal anses for landbrugsmæssigt benyttet, tages der bl.a. hensyn til:

•	Stuehusets karakter, standard og værdimæssige dominans i forhold til den samlede ejendom

•	Størrelsen og bonniteten af ejendommens jordtilliggende

•	Driftsbygningernes omfang, indretning og landbrugsmæssige benyttelse

•	Intensiteten ved den jordbrugsmæssige udnyttelse af ejendommen og den landbrugsmæssige udnyttelse af ejendommen i øvrigt.

Hvis f.eks. arealtilliggendet er mindre end 5,5 ha eller den landbrugsmæssige udnyttelse af ejendommen er helt underordnet i forhold til beboelse, bliver ejendommen normalt henført til beboelse og ikke til landbrugsmæssig benyttelse.

Er arealtilliggende på mere end 5,5 ha og drives ejendommen landbrugsmæssigt, bliver ejendommen normalt henført til landbrugsmæssig benyttelse. Se TfS.2000.707.LSR og SKM2008.464.BR.

Følgende fremgår af Juridisk vejledning, afsnit C.H.2.1.15.5:

Når 25 pct. af ejendommen anvendes til erhverv, foretages der en vurderingsfordeling på ejendommen i forbindelse med ejendomsvurderingen. Ejendomme med vurderingsfordeling er som udgangspunkt omfattet af EBL § 9, når ejendommen anvendes erhvervsmæssigt på afståelses- tidspunktet og tjener eller har tjent til bolig for ejeren og/eller dennes husstand.

Det fremgår af ois.dk og af SKATs hjemmeside, at ejendommen [adresse1] på salgstidspunktet maj 2016 var vurderet med benyttelsen ”beboelsesejendom”, jf. vurderingen pr. 1. oktober 2015.

Det er vores opfattelse, at vurderingen pr. 1. oktober 2015 ikke var korrekt for så vidt angår fastsættelsen af benyttelsen.

Det er således vores opfattelse, at ejendommen på salgstidspunktet rettelig burde have været vurderet som bebygget landbrugsejendom (kode 05), svarende til den benyttelse, som ejendom- men indtil vurderingen pr. 1. oktober 2012 var vurderet med. Dette svarer også til noteringen i matriklen, hvor de 3 matrikelnumre (matrikelnr. [...1], matrikelnr. [...1] og matrikelnr. [...1]) var noteret som en samlet fast ejendom med noteringstype: Landbrug.

Det fremgår af Juridisk vejledning, jf. ovenfor, at SKAT ved afgørelsen af, om en ejendom skal anses for landbrugsmæssigt benyttet – og dermed skal vurderes som en landbrugsejendom – blandet andet skal tage hensyn til:

1. Stuehusets karakter, standard og værdimæssige dominans i forhold til den samlede ejendom

Størrelsen og bonniteten af ejendommens jordtilliggende

Driftsbygningernes omfang, indretning og landbrugsmæssige benyttelse

Intensiteten ved den jordbrugsmæssige udnyttelse af ejendommen og den landbrugsmæssige udnyttelse af ejendommen i øvrigt.

Ad 1. Stuehusets karakter, standard og værdimæssige dominans i forhold til den samlede ejen- dom

Ejendommens bolig/stuehus har ifølge de foreliggende oplysninger ikke været anvendelig til – og har heller ikke faktisk været benyttet til – beboelse i 10 år på tidspunktet for vurderingen pr. 1. oktober 2015. Boligen/stuehuset har således stået tom siden 2005, og boligen/stuehuset var på salgstidspunktet i sørgelig forfatning. [person2] har ikke ofret noget på istandsættelse af huset, da det var meningen, at huset skulle nedrives.

Det fremgår af salgsaftalen, at køber er fuldt indforstået med, at ”huset er til nedrivning”.

Det fremgår af SKATs afgørelse af 19. december 2017, at SKAT har lagt til grund, at det af købs- aftalen med ny ejer fremgår, at ejendommen er købt med henblik på nedrivning, og at det af sa- gens omstændigheder fremgår, at ejendommen har været ubeboelig i en årrække. Derfor skal der ifølge SKAT ikke betales ejendomsværdiskat.

Ud fra disse oplysninger må det konkluderes, at værdien af selve boligen/stuehuset på salgstids- punktet var meget lav. Selv om der er en byggeretsværdi og en grundværdi tilknyttet bygnings- parcellen, var den samlede værdi af boligen/stuehuset inkl. grund meget lav. I den forbindelse kan nævnes, at bygningsparcellen (med stuehuset og de to maskinhuse) på 2.150 m2 og matrikelnr. [...1] på 4.962 m2 i 2018 er videresolgt for kun 487.500 kr.

Markjorden på 4,4482 ha har ifølge de foreliggende oplysninger været bortforpagtet af [person2] i mange år. Det må antages, at forpagteren af jorden har drevet markjorden på landbrugsmæssig vis.

Værdien af markjorden og den jord, hvorpå der dyrkes humle/honning, må på salgstidspunktet i 2016 antages at udgøre en stor del af den samlede værdi af ejendommen.

SKAT skal ved afgørelsen af, om en mindre ejendom er en beboelsesejendom eller en landbrugsejendom, foretage en vægtning af stuehusets karakter, standard og værdimæssige dominans i forhold til den samlede ejendom.

I nærværende tilfælde må denne vægtning – såvel ud fra stuehusets karakter og standard som ud fra den værdimæssige bedømmelse – trække klart i retning af, at ejendommen ikke kan karakteriseres som en beboelsesejendom.

Da markjorden frem til salgstidspunktet år efter år har været anvendt til landbrugsmæssigt formål, og da den landbrugsmæssige udnyttelse af ejendommen ikke er helt underordnet i forhold til be- boelsen, må ejendommen i relation til vurderingsloven i stedet skulle karakteriseres som en landbrugsejendom (med et meget dårligt stuehus). Ejendommen burde således på salgstidspunktet have været vurderet som ”landbrug, bebygget”.

Der henvises i øvrigt til Juridisk vejledning, afsnit C.H.2.1.15.5, hvor der anføres:

Vurderingsmæssigt anses landbrugsejendomme med et areal på over 5,5 ha som udgangspunkt som landbrug og bliver vurderet som landbrugsejendomme. For landbrugsejendomme med et lille jordtilliggende indgår forholdet mellem ejendommens værdi som henholdsvis beboelse og som landbrug i vurderingen af, om ejendommen kan betragtes som en landbrugsejendom. Dette beror på en samlet bedømmelse af forholdene. De små landbrugsejendomme med jordtilliggende på mellem 5-10 ha, vil derfor alt efter de konkrete forhold kunne vurderes som enten beboelsesejendomme eller som landbrugsejendomme ([virksomhed1] understregning). Det er derfor konkrete forhold, der er afgørende for, om ejendommen vil kunne blive omvurderet til en beboelsesejendom og hermed vil kunne sælges skattefrit efter parcelhusreglen i EBL § 8 eller med delvis beskatning efter de særlige regler for landbrugsejendomme i EBL § 9.

Ad 2. Størrelsen og bonniteten af ejendommens jordtilliggende

Som nævnt har 4,4482 ha af ejendommens samlede areal på 5,1594 ha i mange år været anvendt til landbrugsmæssigt formål. Derudover har 0,4962 ha været anvendt til dyrkning af humle/honning.

Det er således en relativ stor del af det samlede areal, der anvendes til landbrug. Som anført ovenfor opererer SKAT med en 5,5 ha-formodningsregel.

Som udgangspunkt er ejendommen [adresse1] ifølge formodningsreglen en beboelsesejendom, da jordtilliggendet er mindre end 5,5 ha.

Imidlertid er 5,5 ha-reglen en formodningsregel, hvilket fremgår af såvel det ovenfor anførte i Juridisk vejledning som af bemærkninger til lovforslag nr. L 211 (2016-17), hvor der bl.a. anføres:

Der findes i den nuværende vurderingsordning en administrativt fastsat formodningsregel om, at en ejendom på mere end 5,5 ha som udgangspunkt vil blive anset for en landbrugsejendom, mens en ejendom under denne grænse vil blive anset for en beboelsesejendom, medmindre særlige forhold i begge tilfælde taler for det modsatte. Reglen blev i 1992 fastsat af det daværende Ligningsråd - svarer i dag til Skatterådet - og grænsen er i praksis fraveget både den ene og den anden vej.

Denne regel er som sagt en formodningsregel og ikke en absolut og objektiv regel. Reglen har alene karakter af rettesnor og har ikke i sig selv betydning for, om en ejendom efter sin karakter og anvendelse er en landbrugsejendom eller en beboelsesejendom.

Som anført i lovbemærkningerne har 5,5 ha-reglen alene karakter af rettesnor, og den kan fraviges både den ene og den anden vej.

Der er da også i praksis flere eksempler på mindre landejendomme under 5,5 ha, der er blevet vurderet som landbrugsejendomme. Det gælder også ejendomme, hvor markjorden er mindre end 4,4482 ha. Der henvises i den forbindelse til Landsskatterettens kendelse af 18. april 2013 (j.nr. 12-0196139) og Landsskatterettens kendelse af 15. juli 2015 (14-3226229), der begge er nærmere omtalt nedenfor.

Størrelsen af den landbrugsmæssigt anvendte jord peger klart i retning af, at ejendommen Søn- derbyvej 2 på salgstidspunktet var en landbrugsejendom.

Ad 3. Driftsbygningernes omfang, indretning og landbrugsmæssige benyttelse

Efter vores opfattelse taler oplysningerne om maskinhusets anvendelsesmuligheder og stand for, at ejendommen på salgstidspunktet var en landbrugsejendom.

Ad 4. Intensiteten ved den jordbrugsmæssige udnyttelse af ejendommen og den landbrugsmæssige udnyttelse af ejendommen i øvrigt.

Det må antages, at forpagteren af markjorden – henset til størrelsen af forpagtningsafgiften – har drevet jorden på den intensive måde, der er kendetegnende for danske landmænd. Dette taler efter vores opfattelse klart for, at der er tale om en landbrugsejendom.

[person2] har ikke påklaget SKATs vurderinger for 2012 og fremefter, selv om disse vurderinger er efter vores opfattelse var forkerte.

Det forhold, at [person2] ikke har påklaget de offentlige vurderinger, medfører dog ikke, at SKATs vurdering af den grund er korrekt.

Der henvises i den forbindelse Landsskatterettens kendelse af 18. april 2013 (j.nr. 12-0196139) og Landsskatterettens kendelse af 15. juli 2015 (14-3226229), der er nærmere omtalt nedenfor.

SKAT anfører i afgørelsen af 19. december 2017:

”Der er således to betingelser knyttet til muligheden for indeksering; dels at ejendommen på afståelsestidspunktet er vurderet ([virksomhed1] understregning) som landbrug i henhold til vurderingslovens § 33, stk. 1, dels at ejendommen de facto benyttes til landbrugsdrift på afståelsestidspunktet. Begge betingelser skal være opfyldt på afståelsestidspunktet.”

Det er vores opfattelse, at det ikke er den offentlige vurdering, der afgør om en ejendom er omfattet af vurderingslovens § 33, stk. 1. Det er derimod den faktiske benyttelse af ejendommen, der er afgørende for, om ejendommen er omfattet af vurderingslovens § 33, stk. 1. Med andre ord kan en forkert vurdering som beboelsesejendom ikke medføre, at ejendommen så ikke kan være omfattet af vurderingslovens § 33, stk. 1.

Vores opfattelse støttes af den praksis, der fremgår af flere Landsskatteretsafgørelser, der omtales nedenfor.

Landsskatterettens praksis

I Landsskatterettens kendelse af 18. april 2013 blev størstedelen af jorden i 2002 solgt fra en landbrugsejendom med svineproduktion. Ejendommen var herefter på 3 ha, og i 2003 blev den omvurderet til kode 01-ejendom. Ejeren påklagede ikke benyttelseskoden.

Fra 2003 udlejede ejeren, der beboede ejendommen, staldbygningerne på 1200 m2 og gylletanken. Ejeren fratrak udgifter til vedligeholdelse og forsikring af staldbygningerne, ligesom han afskrev på staldbygningerne. SKAT nægtede med henvisning til ligningslovens § 15 J, stk. 1 disse fradrag/afskrivninger.

Landsskatteretten bemærkede, at ejeren ikke havde påklaget benyttelseskoden. Uanset benyttelseskoden fandt Landsskatteretten dog, at ejendommens driftsbygninger og ejendommen i øvrigt var erhvervsmæssigt benyttet i væsentligt omfang.

Landsskatteretten fandt herefter, at virksomheden med udlejning af driftsbygninger måtte anses for erhvervsmæssig virksomhed, idet udlejningen rent konkret måtte anses for at være af væsentligt omfang. Ejeren var derfor berettiget til at foretage fradrag for driftsudgifter forbundet med udlejningen, jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a. Ejeren var endvidere berettiget til at anvende kapitalafkastordningen.

Landsskatteretten anså således ejendommen for at være forkert vurderet. Det må antages, at Landsskatteretten mente, at ejendommen burde have været vurderet som en landbrugsejendom.

I Landsskatterettens kendelse 14-3226229 af 15. juli 2015 var en ejendom på 2,18 ha, som blev beboet af ejeren, vurderet som beboelsesejendom.

SKAT afviste at genoptage de gamle vurderinger, men samtidig stillede man ejeren i udsigt, at ejendommen fremadrettet ville blive vurderet som landbrugsejendom.

Landsskatteretten anførte i kendelsen, at ejendommens bygninger – uanset benyttelseskoden – blev anvendt til erhvervsmæssigt formål i væsentligt omfang. Landsskatteretten lagde i den forbindelse vægt på, at anvendelsen i de gamle år var den samme, som efter hvilken SKAT fremad- rettet vil vurdere med en benyttelseskode som landbrug.

Landsskatteretten godkendte herefter fradrag for vedligeholdelsesudgifter m.v. samt anvendelse af kapitalafkastordningen.

Det bemærkes, at Landsskatteretten i begge afgørelser ovenfor lægger til grund, at ejendommene er ukorrekt vurderede som beboelsesejendomme. Det bemærkes endvidere, at retten ikke ændrer på selve vurderingen tilbage i tid, men at retten ændrer indkomstopgørelsen tilbage i tid ud fra, at ejendommene burde have været vurderet som landbrugsejendomme.

I Landsskatterettens kendelse af 14. december 2005 (SKM2006.173) blev der fra en ejendom på 4 ha solgt 2 ha til en nabo, der lagde de 2 ha sammen med sin landbrugsejendom. Ejendommen på 4 ha var vurderet som landbrugsejendom.

Landsskatteretten fandt – uanset at ejendommen var vurderet som landbrugsejendom (kode 05)

– at salget var omfattet af parcelhusreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8. Landsskatte- retten ændrede ikke vurderingen, men afgjorde spørgsmålet om beskatningen af ejendomsavancen ud fra, at ejendommen var forkert vurderet og at den rettelig burde have været vurderet som en beboelsesejendom.

Landsskatteretten udtalte:

”Landsskatteretten er enig med regionen i, at fortjenesten ved salget af 1,9964 ha landbrugsjord fra ejendommen i X, i indkomståret 2000 skal anses for omfattet af skattefritagelsesreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, således at fortjenesten skal nedsættes til 0, idet ejendom- men i perioden 1. maj 1997 og frem til afståelsestidspunktet rent faktisk ikke har været benyttet til landbrug, men til beboelse for ejeren, at ejendommen ikke kunne udstykkes til selvstændig bebyggelse, og at salget af jordarealet var betinget af udstykning, men at udstykning endnu ikke var gennemført.”

Landsskatterettens kendelse af 14. december 2005 vedrører – ligesom nærværende sag – opgørelse af ejendomsavance, og ifølge Landsskatteretten er det ejendommens faktiske benyttelse, der er afgørende for beskatningen af ejendomsavancen.

I Landsskatterettens kendelse af 24. august 2010 (09-03001) anførte Landsskatteretten:

Landsskatteretten bemærker, at en ejendom placeres i den benyttelsesgruppe, hvor den overvejende hører til. Det er den faktiske anvendelse på vurderingstidspunktet, der skal indgå i vurderingen af hvilken benyttelseskode en ejendom skal have.

Det følger af Vurderingsvejledningens afsnit D, at til kode 05 henregnes landbrugsmæssige benyttede, bebyggede ejendomme. Det afgørende er ejendommens benyttelse. Hvis der på ejendommen foruden landbrug drives anden virksomhed af væsentlig betydning, må der skønnes over, om ejendommen skal kodes som landbrug eller henføres til koden for den pågældende virksomhed.

Da der ikke på ejendommen drives anden virksomhed af væsentlig betydning end landbrug, finder Landsskatteretten, at ejendommen skal have kode 05 Landbrug.

Konklusion

Det kan konkluderes, at Landsskatterettens praksis på området er således:

•	Landsskatteretten kan tage stilling til, om SKATs vurderingsmyndighed har foretaget en

korrekt vurdering af en ejendoms benyttelse. Dette gælder uanset, om klagen til Landsskatteret- ten er en klage over selve vurderingen eller om det er en klage, der vedrører indkomstmæssige forhold, hvor den offentlige vurdering har betydning.

•	Landsskatteretten kan – uden at ændre en vurdering og den benyttelse, der indgår i vurderingen – foretage ændringer af indkomstmæssige konsekvenser ud fra den vurdering (benyttelse), som efter Landsskatterettens opfattelse er den korrekte.

Det er vores opfattelse, at Landsskatterettens ovenfor omtalte praksis også skal gælde i nærværende sag.

Derfor bør SKAT anerkende, at den offentlige vurdering som beboelsesejendom er ukorrekt, at ejendommen i stedet skal karakteriseres som en landbrugsejendom, omfattet af vurderingslovens § 33, stk. 1, og at der ved opgørelsen af ejendomsavancen skal godkendes indeksering, fordi ejendommen på salgstidspunktet rettelig er en landbrugsejendom, omfattet af vurderingslovens § 33, stk. 1.

(...)”

Klagerens repræsentant er den 19. maj 2023 kommet med følgende supplerende bemærkninger:

”(...)

Udtalelse fra Vurderingsstyrelsen

Det fremgår ikke af sagsfremstillingen, om sagen har været sendt til udtalelse i Vurderingsstyrelsen.

Hvis sagen ikke har været sendt til udtalelse i Vurderingsstyrelsen, anmodes der om, at der indhentes en udtalelse fra Vurderingsstyrelsen om, hvorvidt den omhandlede ejendom ville være blevet kategoriseret som landbrugsejendom, hvis de oplysninger, der nu foreligger, havde været til stede, da vurderingsmyndighederne ved vurderingen af ejendommen pr. 1. oktober 2012 ændrede ejendommens benyttelse fra landbrugsejendom til beboelsesejendom. Udtalelsen bør endvidere indeholde Vurderingsstyrelsens stillingtagen til den korrekte kategorisering af ejendommen pr. 1. oktober 2015.

Klageren mener i øvrigt, at der blev klaget over vurderingen pr. 1. oktober 2012, men først, da han fik kendskab til den – som følge af ændring af benyttelseskoden – forøgede ejendomsskat. På tidspunktet for modtagelsen af vurderingen var han ikke opmærksom på konsekvenserne af ændringen af benyttelseskoden.

Yderligere oplysninger m.v.

Skatteankestyrelsen har i forslaget til afgørelse lagt vægt på, at ejendommens driftsbygninger på henholdsvis 96 m² og 32 m² ikke har været anvendt i landbrugsmæssigt øjemed.

Klageren har oplyst, at han selv har drevet ejendommens jord fra overtagelsen og frem til 2000, hvorefter jorden blev bortforpagtet.

Klageren har videre oplyst, at de to driftsbygninger har været anvendt til klagerens traktorer og vogn samt redskaber. Klageren er derfor ikke enig med Skatteankestyrelsen i, at driftsbygningerne ikke har været anvendt i landbrugsmæssigt øjemed.

Nedenfor er vist billeder af ejendommens bygninger i 2014, 2018 og 2020. Endvidere er vist et nyere luftfoto.

(...)

Billederne understøtter klagerens påstand om, at stuehuset i en lang årrække forud for salget i 2016 ikke har været beboeligt.

I øvrigt har SKAT for indkomstårene 2014 og 2015 anerkendt, at stuehuset i relation til reglerne om ejendomsværdiskat ikke har været beboeligt.

Højesteretsdom af 31. maj 2012

Skatteankestyrelsen anfører bl.a.:

”Vurderingslovens § 33, stk. 1, skal forstås således, at ikke enhver uvæsentlig landbrugsmæssig benyttelse af en ejendom kan føre til, at ejendommen skal anses for at være benyttet til landbrug og dermed omfattet af de særligt gunstige skatteregler gældende for de opregnede erhverv, herunder ejendomsavancebeskatningslovens § 5 A. Det følger af Højesterets dom af den 31. maj 2012, som gengivet i SKM2012.359.HR.”

I modsætning til forholdene i Højesteretsdommen er der i nærværende sag tale om, at den væsentligste faktiske benyttelse af ejendommen i de sidste mange år forud for salget i 2016 var dyrkning af markjord og opbevaring af traktorer m.v. i driftsbygningerne.

I Højesteretsdommen var det minkavl, der udgjorde den væsentligste benyttelse.

Det er derfor klagerens opfattelse, at Skatteankestyrelsens henvisning til Højesteretsdommen ikke er relevant.

Skatteministerens svar til Skatteudvalget på spørgsmål 527 af 4. juni 2014

Der henvises til nedennævnte svar fra Skatteministeren, der er relevant ved afgørelsen af nærværende sag.

”Spørgsmå l

På baggrund af en række tilfælde, hvor landbrugsejendomme under 5,5 hektar er blevet vurderet forskelligt i forhold til, om ejendommene skal beskattes som landbrugsejendom eller som parcelhusejendom, bedes ministeren redegøre for, om denne udfordring kan løses ved, at SKAT får pligt til at foretage en individuel vurdering af den enkelte ejendom og dermed ophæve den nuværende formodningsregel, hvorefter alle bedrifter på under 5,5 ha som udgangspunkt vurderes og beskattes som parcelhus. I den forbindelse bedes ministeren redegøre for, om ministeren vil ændre praksis og styrke retssikkerheden på dette område.

Svar

SKAT har efter vurderingsloven en generel forpligtelse til i forbindelse med vurderingen at træffe afgørelse om, hvorvidt en ejendom helt eller delvis må anses for benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, eller hvilken anden benyttelse ejendommen skal henføres til.

Hvis der er tale om en stor gård, er det i sagens natur ikke noget problem, men er der tale om et nedlagt husmandsbrug eller lignende, kan afgørelsen være vanskeligere at træffe.

Der lægges vægt på en række faktorer, når en sådan afgørelse skal træffes. (fremhævet af Landbrug & Fødevarer)

Man ser på stuehusets karakter og standard og dets værdimæssige andel af den samlede ejendom. (fremhævet af Landbrug & Fødevarer)

Videre ser man på driftsbygningernes omfang, indretning og landbrugsmæssige udnyttelse. (fremhævet af Landbrug & Fødevarer)

En tredje faktor er den landbrugsmæssige udnyttelse af ejendommen i øvrigt. Dyrkes der noget på jorden, eller ligger den hen? (fremhævet af Landbrug & Fødevarer).

Holdes der husdyr, og i givet fald hvilke? Som et eksempel er hestehold ikke en indikation af, at der drives landbrug.

Herudover lægges der vægt på ejendommens størrelse. Hvis arealet er mindre end 5,5 ha, vil ejendommen som udgangspunkt blive anset for at være en beboelsesejendom, men grænsen på 5,5 ha er ikke en absolut grænse. (fremhævet af Landbrug & Fødevarer)

Det afgørende er ejendommens karakter af enten beboelsesejendom eller landbrugsejendom. (fremhævet af Landbrug & Fødevarer)

Uanset formodningsreglen skal SKAT ved vurderingen træffe en konkret afgørelse om, hvorvidt en ejendom er landbrugsejendom eller ej. Her skal alle relevante faktorer inddrages, og hvis ejeren ikke er enig i SKATs afgørelse, kan afgørelsen påklages.

Jeg ser herefter ikke noget retssikkerhedsmæssigt problem i, at SKAT anvender en sådan formodningsregel.”

Sammenfattende viser Skatteministerens svar, at vurderingsmyndighederne så på følgende, når det skulle afgøres, om en ejendom var en landbrugsejendom eller en beboelsesejendom:

?	Man så på stuehusets karakter og standard og dets værdimæssige andel af den samlede ejendom
?	Man så på driftsbygningernes omfang, indretning og landbrugsmæssige udnyttelse

?	En tredje faktor var den landbrugsmæssige udnyttelse af ejendommen i øvrigt. Blev der dyrket noget på jorden, eller lagde den hen?

?	Herudover blev der lagt vægt på ejendommens størrelse. Hvis arealet var mindre end 5,5 ha, ville ejendommen som udgangspunkt blive anset for at være en beboelsesejendom, men grænsen på 5,5 ha var ikke en absolut grænse

?	Det afgørende var ejendommens karakter af enten beboelsesejendom eller landbrugsejendom

Bortset fra, at nærværende ejendom er mindre end 5,5 ha, opfyldes alle betingelser for, at der efter vurderingsloven var tale om en landbrugsejendom. Og Skatteministeren anfører jo i svaret, at grænsen på 5,5 ha ikke var en absolut grænse.

Videre er det ud fra oplysningerne om stuehusets stand hævet over enhver tvivl, at den værdimæssige andel af den samlede ejendom udgjorde en meget lille andel.

5,5 ha-grænsen

I nærværende sag er der tale om, at 4,4482 ha af jorden var bortforpagtet, og blev dyrket landbrugsmæssigt af forpagteren. Ejendommen var på i alt 5,1594 ha. Det vil sige, at ca. 85-90 procent af jorden blev drevet landbrugsmæssigt.

Som anført ovenfor var grænsen på 5,5 ha ikke en absolut grænse.

Mange mindre ejendomme på under 5,5 ha er da også i tidens løb blevet anset som landbrugsejendomme.

Der kan henvises bl.a. til følgende afgørelser, hvor Landsskatteretten gav ejeren medhold i, at ejendommen skulle kategoriseres som landbrugsejendom:

Kendelse 671-1401-0907 af 6. maj 1999	Ejendom på 3,5960 ha
Kendelse 671-1401-0720 af 9. december 1997	Ejendom på 5,1190 ha
Kendelse 671-1407-0077 af 24. juni 1997	Ejendom på 2,5195 ha
Kendelse 671-1407-0075 af 20. juni 1997	Ejendom på 4,8246 ha
Kendelse 670-8400-155 af 30. november 1990	Ejendom på 4,1429 ha
Kendelse 670-8400-48 af 29. december 1989	Ejendom på 3,4414 ha

Det bemærkes, at der i forbindelse med vurderingen 2001 skete en vis tilpasning af vurderingsmyndighedernes praksis, så den blev mere overensstemmende med Landsskatterettens praksis.

Ejendommens faktiske benyttelse

Skatteankestyrelsen anfører, at ejendommens landbrugsmæssige benyttelse mangler det fornødne omfang til at kunne anses som en landbrugsejendom i henhold til vurderingslovens § 33, stk. 1.

Styrelsen har i den forbindelse lagt vægt på ejendommens begrænsede landbrugsmæssigt benyttede areal og på, at driftsbygningerne ikke har været anvendt i landbrugsmæssigt øjemed.

Det er klagerens opfattelse, at der ved afgørelsen af, om ejendommen er en landbrugsejendom eller en beboelsesejendom skal ses på den praksis, der bl.a. fremgår af Skattestyrelsens Juridiske vejledning. Der henvises i den forbindelse til klagen af 16. april 2018. Endvidere skal ses på den praksis, der er beskrevet i Skatteministeren svar af 4. juni 2014.

Stuehuset havde på salgstidspunktet i 2016 ubestridt været ubeboeligt i en lang årrække. Dette – sammenholdt med, at stuehuset heller ikke efter handlen i 2016 har været beboet, og at stuehuset senere blev nedrevet – medfører efter klagerens opfattelse, at ejendommen i relation til vurderingslovens § 33, stk. 1 ikke kan kategoriseres som beboelsesejendom, i hvert fald ikke ved vurderingen pr. 1. oktober 2015.

På en ejendom som nærværende, hvor der i en lang årrække ikke har været et beboeligt stuehus, der kan anvendes til beboelse, og hvor ca. 85-90 procent af jorden anvendes til traditionel landbrugsdrift, vil det ikke være aktuelt for vurderingsmyndigheden at sondre mellem landbrugsejendom og beboelsesejendom, da beboelse ikke er mulig og formentlig heller ikke lovlig.

Ejendommen skal derfor kategoriseres ud fra den eneste reelle faktiske anvendelse af ejendommen, hvilket er landbrugsdrift.

Dette vil også være i overensstemmelse med principperne i Landsskatterettens kendelse af 3. oktober 2018 (SKM2018.534.LSR). I denne sag blev et ubebygget areal på 6,5 ha, der i en årrække havde været anvendt til landbrug, og som fortsat var anvendt hertil, kodet med benyttelseskode 17 ubebygget landbrugslod, uanset at arealet efter lokalplanen var udlagt til boligformål.

Landsskatteretten anførte følgende i sagen:

”Ifølge vurderingslovens § 33, stk. 1, skal SKAT i forbindelse med vurderingen træffe bestemmelse om, til hvilken benyttelse en ejendom skal henføres.

Der er ikke tale om nogen objektiv afgrænsning, men derimod et skøn over, hvor en ejendom bedst kan placeres, jf. Den juridiske vejledning 2015-1, afsnit H.A.6.3.1. Ejendommen placeres i den benyttelsesgruppe, hvor den overvejende hører til . (fremhævet af Landbrug & Fødevarer)

Den påklagede ejendom er en ubebygget grund. Ejendommen er nyopstået som følge af udstykning fra matrikel [...], og således vurderet første gang pr. 1. oktober 2014, hvor ejendommen fik tildelt benyttelseskode 09 - ubebygget areal (ikke landbrug). Ejendommen er i medfør af lokalplan nr. [...] "[...]" udlagt til boligformål.

Ifølge oplysninger fra repræsentanten er ejendommen bortforpagtet og anvendes til landbrug.

Retten bemærker, at det efter en fast og langvarig praksis er den helt overordnede regel, at det er ejendommens faktiske benyttelse og ikke dens retlige anvendelsesmuligheder, som er afgørende for ansættelsen af ejendommens benyttelseskode, forudsat at anvendelsen har stået på i en længere periode. (fremhævet af Landbrug & Fødevarer)

Landsskatteretten finder under hensyn hertil, at ejendommen, der benyttes til landbrug, skal have benyttelseskode "17 - Ubebygget landbrugslod".”

Det bemærkes, at den i ovennævnte sag omtalte ejendom var bortforpagtet af ejeren, og at den blev anvendt af forpagteren til traditionel landbrugsdrift.

Landsskatterettens kendelse 14. december 2005 (SKM2006.173.LSR)

En ejendom på 4,0525 ha var ved købet i 1997 vurderet som landbrugsejendom. I 2000 blev der frasolgt et ubebygget areal på 1,9964 ha. Selv om ejendommen var vurderet som landbrugsejendom, fandt såvel ToldSkat som Landsskatteretten, at ejendommen kunne sælges skattefrit efter parcelhusreglen.

Følgende fremgår af Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse:

”I henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 1 medregnes fortjeneste ved afståelse af fast ejendom som udgangspunkt ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, lovbekendtgørelse nr. 656 af 12. august 1999. Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8 medregnes fortjenesten dog ikke ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder, såfremt disse har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele perioden, hvori denne har ejet ejendommen.

Landsskatteretten er enig med regionen i, at fortjenesten ved salget af 1,9964 ha landbrugsjord fra ejendommen i X, i indkomståret 2000 skal anses for omfattet af skattefritagelsesreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, således at fortjenesten skal nedsættes til 0, idet at ejendommen i perioden 1. maj 1997 og frem til afståelsestidspunktet rent faktisk ikke har været benyttet til landbrug, men til beboelse for ejeren, at ejendommen ikke kunne udstykkes til selvstændig bebyggelse, og at salget af jordarealet var betinget af udstykning, men at udstykning endnu ikke var gennemført.

Landsskatteretten nedsætter derfor fortjenesten til 0.”

Landsskatterettens kendelse viser, at det er ejendommens faktiske anvendelse, der er afgørende for opgørelse af ejendomsavancen, og ikke den vurderingsmæssige status.

(...)”

Repræsentanten har fremsat følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling til afgørelse og til Skattestyrelsens erklæring af den 16. juni 2023:

”(...)

I denne udtalelse anfører Skattestyrelsen:

”Skattestyrelsen bemærker endvidere, at som udgangspunkt anses en ejendom på mindre end 5,5 ha som en beboelsesejendom, jf. Landsskatterettens afgørelse med journalnr. [sag1].

Skattestyrelsen finder, at ejendommens landbrugsmæssige benyttelse mangler det fornødne omfang til at kunne anses som en landbrugsejendom i henhold til vurderingslovens § 33, stk. 1.Det er ved vurdering lagt på, at størstedelen af ejendommen blev bortforpagtet for 15.000 kr. pr. år.

Skattestyrelsen bemærker, at de 15.000 kr. pr. år udgør mindre end 1 % af den aftalte salgssum.”

Skattestyrelsen har således ved afgørelsen af sagen lagt vægt på størrelsen af forpagtningsindtægten. Endvidere har Skattestyrelsen lagt vægt på størrelsen af forpagtningsindtægten, set i forhold til salgssummen for ejendommen.

I den ovennævnte Landsskatteretsafgørelse, som Skattestyrelsen henviser til (j.nr. [sag1]), var der tale om en ejendom på 7,0550 ha, hvor markjorden på 6 ha blev bortforpagtet for 14.000 kr. årligt. Selv om forpagtningsindtægten i [sag1] således var mindre end i [person2]s klagesag, blev ejendommen i [sag1] anset for at være en landbrugsejendom.

I sagen [sag1] henviste Landsskatteretten til, at 85 % af jorden blev drevet landbrugsmæssigt af forpagteren.

I [person2]s klagesag var 86 % af jorden drevet landbrugsmæssigt af forpagteren.

(...)”

Retsmøde

Klagerens repræsentant nedlagde påstand om, at betingelserne for indeksering af anskaffelsessummen i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 5 A, stk. 1, er opfyldt, og at den skattepligtige avance ved klagerens afståelse af den omhandlede ejendom således skal nedsættes til 319.474 kr. i indkomståret 2016. Repræsentanten gennemgik sine anbringender i overensstemmelse med de skriftlige indlæg og det materiale, der blev udleveret på retsmødet. Han lagde særligt vægt på, at idet ejendommen var ubeboelig, så var beboelsesmomentet ikke-eksisterende. Klageren oplyste yderligere, at driftsbygningerne ikke alene blev anvendt af ham, men i perioder tillige blev anvendt at forpagteren.

Skattestyrelsen, indstillede i overensstemmelse med tidligere udtalelser og Skatteankestyrelsens indstilling, at afgørelsen stadfæstes.

Landsskatterettens afgørelse

Sagen angår, hvorvidt betingelserne for at anvende indekseringsreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 5 A er opfyldt i relation til opgørelsen af klagerens avance ved afståelse af ejendommen [adresse1], [by1], i indkomståret 2016.

Den skattepligtige kan regulere anskaffelsessummen efter § 4, stk. 2, med den procent beregnet med en decimal, hvormed reguleringstallet i personskattelovens § 20 er ændret fra anskaffelsesåret til indkomståret 2009 ganget med ændringen fra indkomståret 2013 til afståelsesåret for ejendomme, der på afståelsestidspunktet benyttes til landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1 eller 7. Det følger af den dagældende ejendomsavancebeskatningslovs § 5 A, stk. 1, 1. pkt., jf. lovbekendtgørelse nr. 1200 af 30. september 2013.

Det fremgår af den dagældende vurderingslovs § 33, stk. 1, 1. pkt., jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013, at skatteforvaltningen i forbindelse med vurderingen skal træffe bestemmelse om, hvorvidt en ejendom helt eller delvis må anses for benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, eller til hvilken benyttelse ejendommen i øvrigt henføres.

Vurderingslovens § 33, stk. 1, skal i den forbindelse forstås således, at ikke enhver uvæsentlig landbrugsmæssig benyttelse af en ejendom kan føre til, at ejendommen skal anses for at være benyttet til landbrug og dermed omfattet af de særligt gunstige skatteregler gældende for de opregnede erhverv, herunder ejendomsavancebeskatningslovens § 5 A. Det følger af Højesterets dom af den 31. maj 2012, som gengivet i SKM2012.359.HR.

I situationer, hvor en ejendoms arealtilliggende er mindre end 5,5 ha, eller den landbrugsmæssige udnyttelse af ejendommen er helt underordnet i forhold til beboelsen, vil ejendommen som udgangspunkt blive vurderet som en beboelsesejendom og ikke som en landbrugsejendom. Modsat vil en ejendom med et arealtilliggende på mere end 5,5 ha, der drives landbrugsmæssigt, som udgangspunkt blive vurderet som en landbrugsejendom, jf. eksempelvis Landsskatterettens kendelse af 26. februar 2019, som offentliggjort på afgørelsesdatabasen.dk under j.nr. [sag1].

Landsskatteretten finder, at ejendommens landbrugsmæssige benyttelse mangler det fornødne omfang til at kunne anses som en landbrugsejendom i henhold til vurderingslovens § 33, stk. 1.

Der er herved lagt vægt på ejendommens begrænsede landbrugsmæssigt benyttede areal, hvoraf 4,44 ha var bortforpagtet til dyrkning og 0,49 ha var udlånt til dyrkning af humle og honning.

Der er endvidere lagt vægt på, at ejendommens driftsbygninger på henholdsvis 96 m² og 32 m² ikke har været anvendt i landbrugsmæssigt øjemed på afståelsestidspunktet. Det følger af sagens oplysninger, at ejendommens jord var bortforpagtet, og klagerens egen opbevaring af diverse landbrugsudstyr kan derfor ikke anses som landbrugsmæssig benyttelse i vurderingslovens forstand.

At klageren har valgt ikke at vedligeholde stuehuset i ejertiden kan ikke føre til et andet resultat, da dette alene påvirker ejendommens stand og dermed ikke ejendommens overordnede karakter.

Klageren kan herefter ikke anvende indekseringsreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 5 A ved opgørelsen af avancen ved afståelse af ejendommen [adresse1], [by1], i indkomståret 2016, da betingelserne herfor ikke er opfyldt, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5 A, stk. 1.

Landsskatteretten tiltræder herefter SKATs opgørelse af ejendomsavancen til i alt 769.451 kr. og stadfæster dermed SKATs afgørelse.