|
|
Kendelse af 20-02-2023 - indlagt i TaxCons database den 19-03-2023
Journalnr. 18-0001735
Klagepunkt | SKATs afgørelse | Klagerens opfattelse | Landsskatterettens afgørelse |
2014 | |||
Yderligere lejeindtægt (objektiv udlejningsværdi) ved udlejning af [adresse1], [by1] | 83.333 kr. | 0 kr. | 40.000 kr. |
2015 | |||
Yderligere lejeindtægt (objektiv udlejningsværdi) ved udlejning af [adresse1], [by1] | 83.333 kr. | 0 kr. | 40.000 kr. |
2016 | |||
Yderligere lejeindtægt (objektiv udlejningsværdi) ved udlejning af [adresse1], [by1] | 83.333 kr. | 0 kr. | 40.000 kr. |
Faktiske oplysninger
Klageren har siden 1992 ejet ejendommen beliggende [adresse1], [by1] med to medinteressenter i et lige sameje (1/3 hver). Ejendommen har én bygning, som er opført i 1883, og som er registreret som en ”etagebolig-bygning, flerfamiliehus eller to-familiehus”. Bygningen består af 3 lejligheder på henholdsvis 142 m2 (st.), 135 m2 (1. sal) og 123 m2 (2. sal) og har et samlet boligareal på 400 m2. Klageren har brugsret til lejligheden på 2. sal, mens de øvrige interessenter har brugsret til henholdsvis lejligheden i st. og 1. sal.
Der er således tale om en beboelsesejendom med tre lejligheder, der ejes og bebos af deltagere i et boligfællesskab. Lejeindtægter og udgifter er blevet delt ligeligt mellem de 3 interessenter.
Resultater
Klageren og hendes 2 medinteressenter har udarbejdet følgende resultater for [adresse1], [by1] i 2014-2016:
2014 | 2015 | 2016 | |
Husleje | 150.000 | 150.000 | 150.000 |
Omkostninger: | |||
Skatter | -39.520 | -41.090 | -39.659 |
Forbrugsafgifter | -54.652 | -50.400 | -45.223 |
Forsikringer | -6.914 | -6.358 | -6.444 |
Reparation og vedligeholdelse | -478.725 | -61.310 | -93.170 |
Gebyrer | -83 | -65 | -65 |
Omkostninger i alt | -579.894 | -159.223 | -184.561 |
Resultat før renter | -429.894 | -9.223 | -34.561 |
Renteindtægter | -3.489 | 0 | 0 |
Renteudgifter | -4.435 | 0 | 0 |
Resultat | -430.840 | -9.223 | -34.561 |
Klageren har sammen med sine 2 medinteressenter således betalt interessentskabet 150.000 kr. i leje om året ekskl. forbrug, svarende til en leje på 375 kr. per m2 per år, ekskl. forbrug.
Ifølge SKAT har klageren selvangivet en 1/3 af resultatet før renter som underskud af virksomhed:
2014 -143.298 kr.
2015 -3.074 kr.
2016 -11.520 kr.
SKATs skøn over objektiv udlejningsværdi
SKAT har som grundlag for skønnet over den objektive udlejningsværdi anvendt 4 udlejningsopslag på [...dk1] og [...dk2] i 2017 for ejendomme på [by1]. Ifølge udlejningsopslagene ligger ejendommene på [adresse2] og på [adresse3], men adresserne for ejendommene fremgår ikke.
Oplysninger om vedligeholdelsesstanden for [adresse1], [by1]
Klageren har oplyst, at ejendommen er i dårlig stand, og at der ikke har været udført nævneværdige forbedringer i 36 år.
Klageren har efterfølgende oplyst, de i resultatopgørelsen for 2014-2016 anførte reparations- og vedligeholdelsesomkostninger kan udspecificeres således:
”2014
Trappevask 9.200
Gartner 9.689,87
El-reparation 2.457,50
Reparation af fælles vaskemaskine 2.660,94
Sprængt radiator 15.805,25
Utæthed i tag 2.504,96
Stoppet afløb 1.499,45
Udskiftet blandingsbatteri 2.316,73
Nye vinduer mm. 432.593,45
I alt 478.728,15
2015
Trappevask 7.200,00
Reparation af radioatortermostat 1.105,85
Reparation af kloakrør 11.837,89
Reparation af toilet 888,35
Reparation af skimmelangreb på loft 4.099,73
Utæt rør i vaskekælder 1.680,20
Slutførelse af nye vinduer 28.462,50
Gartner 5.906,25
El-pærer 129,90
I alt 61.310,17
2016
Trappevask 6.300,00
Gartner 48.818,00
Vinduespudser 750,00
Murreparationer 29.079,20
Udskiftning af vandbatteri 1.914,85
Dårligt vandtryk afhjulpet 1.479,20
Brusearmatur skiftet 1.419,13
Reparation af utæt vandrør 3.418,38
I alt 93.178,76
Specielt vedrørende posten nye vinduer m.v.:
Vedrørende udskiftning af vinduer foretaget i 2014 er der tale om, at ca. halvdelen af vinduerne blev skiftet. De var gamle og stærkt medtagne, og udskiftningen blev af mine klienter vurderet som nødvendig og i nogen grad uopsættelig. Af de øvrige vinduer var nogle blevet skiftet omkring 1984, resten, dvs. de fleste af de nordvendte, er stadig de originale som nu efterhånden også trænger til at blive udskiftet.
(...)”
Klageren har fremlagt ensidigt indhentet rapport fra [virksomhed1] ApS af 1. marts 2018. Rapporten har til formål at vurdere hvilken leje, der lovligt kan opkræves for [adresse1], [by1].
Følgende fremgår af udtalelsen af om ejendommens stand:
”(...).
Jeg har den 21. februar 2018 besigtiget ejendommen.
Ved besigtigelsen er konstateret følgende, der indgår i lejevurderingen;
Adgang til ejendommen er via en indgangsdør til hovedtrappen placeret på venstre side af ejendommen, set fra gaden. Ejendommens affaldsbeholdere og beboernes cykler er placeret på bagsiden af ejendommen, hvor der også er indgang til køkkentrappen. På højre side af ejendommen, set fra gaden, på bagsiden af overdækning fra ca. 1965, er en nyere tørreplads, der er adgang til via flisegangen bag huset. Havegang og gang på bagsiden af ejendommen er flisebelagt. Tørrepladsen er belagt med perlegrus.
Der er adgang til kælderen fra køkkentrappen. Nederste del af trappen er støbt, køkkentrappen er i øvrigt i træ. Kælderen er indrettet med vaskerum med vaskemaskine og tørreplads, fyrrum og pulterrum, der benyttes af beboerne.
Der er adgang til loftsarealet fra køkkentrappen via en loftslem. Loftet benyttes som pulterrum for beboerne. Taget er nyere (1983) med undertag.
Hovedtrappen er malet for nylig. Linoleumsbelægning på trappen er af ældre dato og slidt. El-installationer er af ældre dato.
Ejendommens vinduer er af uens alder og kvalitet. Vindue på trappen, og i beboelsesrum mod bagsiden i stueetagen er oprindelige. I beboelsesrummene forsynet med forsatsrammer. Vinduer i køkkener og i flere beboelsesrum er vinduer med termoruder fra 1983. Fløjdøre på 2. sal, terrassedør og små vinduer i karnap i stueetagen og enkelte andre vinduer i beboelsesrum er nye.
På 1. sal er et ældre snedkerkøkken, der vurderes at være fra 50´erne. I stuen og på 2. sal er køkkenerne ældre elementkøkkener. Af arbejdsbeskrivelse vedrørende svampeskaden udbedret i 1983 fremgår, at i hvert fald køkken på 2. sal udskiftes til [virksomhed2] elementkøkken af model 2000 Pyramide.
Det fremgår af byggesagsarkivet, at badeværelserne i stuen og på 1. sal er indrettet i perioden 1931 til 1935. Der er efterfølgende i begge badeværelser fjernet et badekar, der er erstattet af hhv. bruseniche og brusekabine. I stueetagen er der lavet en anden indgang til badeværelset, og gulvet er fornyet med ny terrazzogulv. På 1. sal er gulvet efter fjernelse af badekar fornyet med gulv i blå stiftfliser. Badeværelse på 2. sal er beliggende så det har adgang fra køkkentrappen. WC rum etableret ca. 1912 er udvidet og indrettet med bruseniche i 1991.
Brandsikring er konstateret udført i 1978. Efter tilsynsrapport har krævet brandsikringsarbejder været; Beklædning af loftstrappe med BD60, tilmuring af rum under trappen; pudsreparationer; fjernelse af målerskab i træ på hovedtrappen; tætning af hoveddøre og udskiftning af glasfyldning med krydsfinerplade; montering af krydsfinerplade på begge sider af køkkendøre, samt udskiftning af loftslem til BD30 loftslem.
Ejendommens varmeanlæg er i 2008 omstillet til forsyning med fjernvarme.”
Klageren har fremlagt ensidigt indhentet udtalelse af 1. juli 2022 fra bygningsingeniør [person1] fra [virksomhed3] ApS, som har vurderet ejendommen stand og givet tilbud på renovering.
Følgende fremgår af udtalelsen:
”Vedr.: [adresse1], [by1].
(...)
Fundering
Bygningen er bedømt med direkte fundering, oprindeligt fra 1883 udført som murede fundamenter. Der er ikke observeret væsentlige revner/sætninger.
Kloak.
Sokkel.
Udvendig sokkel, som cementpuds på mur. De pudsede overflader fremtræder dels med løst puds og uens overlader, hvorfor vedligeholdelse må forventes.
Ydermur.
Ydermur er overvejende bedømt som ca. 35 massiv mur med udvendig facadesten.
Ydermur fremstår med enkelte revner og dels løse/slidte fuger – specielt mod øst.
Vinduer.
Vinduer og yderdøre fra opførelsen i kælder og dels mod nord, nogle lidt ældre med almindelige termoruder bl.a. i tagetagen og dels nyere vinduer med energitermoruder.
Vinduer med enkelt lag glas og almindelige termoruder fremstår dels slidte, dog er ingen væsentlig nedbrydning bemærket.
Tag.
Tagkonstruktion, som hanebåndsspær dækket med eternitskiffer (skønnet fra 1983 med asbest), fremtræder dels slidte i overfladen og mod nord med en del mos og alger.
Set indefra fremstår tagbelægning regelmæssig uden tegn på utætheder. Der er ikke etableret egentlig udluftning i tagrummet. Skorstenspiber er med diverse løse fuger.
Inddækninger.
Ind- og afdækninger på kviste og rygninger skønnet fra 1983 fremstår noget slidte, dog er ingen utætheder konstateret.
Tagrender - nedløb.
Kælder.
Kælder med murede vægge og betongulv fremstår generelt uden vedligeholdelse med skjolder og løst puds på vægge defekter i betongulv, olieskjold på gulv under olietank, slidt træværk og slidte vinduer.
Lejligheder.
Lejligheder på hver etage fremstår generelt slidte uden modernisering i nyere tid.
Detaljeret besigtigelse af de enkelte lejligheder er ikke foretaget.
Installationer.
Fjernvandinstallation i kælder skønnes fra 2009 og fremstår i rimelig god stand.
Vand- og varmerør samt faldstammen, overvejende fra opførelsen fremstod slidte dels med rusttæringer, enkelte dele er dog udskiftet. Oprindelige olietanke og varmtvandsbeholder i kælder er ikke fjernet.
Overslagspriser .
Udfræsning af fuger og omfugning i ydermur og reparation af sokkel.
Kr. 600.000,-
Udskiftning af tagbelægning inkl. inddækninger og tagrender m.v.
Kr. 1.000.000,-
Renovering af kælder incl nye vand- og varmerør, fjernelse af gamle olietanke, varmtvandsbeholder og nye vinduer.
Kr. 400.000,-”
Markedslejen ifølge rapport fra [virksomhed1] ApS
På baggrund af besigtigelse og sammenligningslejemål vurderer [virksomhed1] ApS, at markedslejen for [adresse1], [by1] er mellem 400 og 475 kr. per m2 per år.
Reguleret kommune
[by1] er en reguleret kommunen, jf. lejelovens § 4, hvorfor bl.a. dagældende boligreguleringslovs §§ 29 b, 29 c, som regulerer lejens størrelse, fandt anvendelse for lejeforhold i kommunen i 2014-2016.
Afgørelser fra Huslejenævnet i [by1] Kommune efter dagældende boligreguleringslovs § 29 c (gældende lejelovs § 32) for ejendomme i området omkring [adresse1], [by1]
[adresse4], 1. sal, [by1], ejendom opført i 1873
Huslejenævnet i [by1] Kommune har truffet afgørelse om lejens størrelse i år 2016 efter dagældende boligreguleringslovs § 29 c (gældende lejelovs § 32) for ejendommen beliggende [adresse4], 1. sal, [by1]. Ejendommen ligger 850 meters gang fra [adresse1], [by1].
Det fremgår af huslejenævnets afgørelse, at lejemålet er en 4-værelses lejlighed og består af 2 stuer, køkken, 2 værelser, badeværelse, tårnrum, altan og entré.
Huslejenævnet udtalte, at den aktuelle leje på 549 kr. pr. m2 pr. år ekskl. forbrug var væsentlige lavere end det lejedes værdi, men at den varslede huslejestigning på 1.200 kr. pr. m2 pr. år ekskl. forbrug væsentligt oversteg den leje, der betales for tilsvarende boliger i private udlejningsejendomme, hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt husleje.
Huslejenævnet nedsatte herefter huslejestigningen til 745 kr. pr. m2 pr. år ekskl. forbrug, jf. dagældende boligreguleringslovs § 29 c.
Huslejenævnet kom ikke med særskilte bemærkninger om lejlighedens stand udover en generel beskrivelse af lejemålet. Det fremgår dog af afgørelsen, at udlejeren ikke har bekostet forbedringer af det lejede.
[adresse4], 2. sal, [by1], ejendom opført i 1873
Huslejenævnet i [by1] Kommune har truffet afgørelse om lejens størrelse i år 2016 efter dagældende boligreguleringslovs § 29 c (gældende lejelovs § 32) for ejendommen beliggende [adresse4], 2. sal, [by1]. Ejendommen ligger 850 meters gang fra [adresse1], [by1].
Det fremgår af huslejenævnets afgørelse, at lejemålet er en 3-værelses lejlighed og består af 1 stue, køkken, 2 værelser, badeværelse, og entré. Lejligheden har via indvendig trappe adgang til loft ombygget til opholdsrum.
Huslejenævnet udtalte, at den aktuelle leje på 564 kr. pr. m2 pr. år ekskl. forbrug var væsentlige lavere end det lejedes værdi, men at den varslede huslejestigning på 1.350 kr. pr. m2 pr. år ekskl. forbrug væsentligt oversteg den leje, der betales for tilsvarende boliger i private udlejningsejendomme, hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt husleje.
Huslejenævnet nedsatte herefter huslejestigningen til 725 kr. pr. m2 pr. år ekskl. forbrug, jf. dagældende boligreguleringslovs § 29 c.
Huslejenævnet kom ikke med særskilte bemærkninger om lejlighedens stand udover en generel beskrivelse af lejemålet, samt at lejerne selv har sørget for at holde det lejede i pæn og velholdt stand.
Det fremgår af afgørelsen, at udlejeren ikke selv har bekostet forbedringer af det lejede.
[adresse5], 3. tv., [by1], ejendom opført i 1897
Huslejenævnet i [by1] Kommune har truffet afgørelse om lejens størrelse i år 2016 efter dagældende boligreguleringslovs § 29 c (gældende lejelovs § 32) for ejendommen beliggende [adresse5], 3. tv., [by1]. Ejendommen ligger 1500 meters gang fra [adresse1], [by1].
Det fremgår af huslejenævnets afgørelse, at lejemålet er en 4 -værelses lejlighed og består af 3 stuer, køkken, viktualierum, mellemgang, 1 soveværelse, badeværelse, separat toilet og entré.
Huslejenævnet udtalte, at det på grundlag af det under besigtigelsen konstaterede samt efter en sammenligning af lejligheden med andre tilsvarende lejligheder sammenholdt med nævnets generelle kendskab til det omkostningsbestemte lejeniveau i kommunen, var nævnets opfattelse, at den varslede lejeforhøjelse til 600 kr. pr. m2 pr. år ekskl. forbrug ikke oversteg det lejedes værdi jf. dagældende boligreguleringslovs § 29 c.
Huslejenævnet kom ikke med særskilte bemærkninger om lejlighedens stand udover en generel beskrivelse af lejemålet. Det fremgår dog, at lejer har afholdt alle udgifter til køkken, badeværelse og separat toilet siden 1973. Udlejer har udskiftet toilettet i primo 2014. Alle hårde hvidevarer i lejemålet tilhørte lejer.
[adresse6], 1. tv., [by1], ejendom opført i 1914
Huslejenævnet i [by1] Kommune har truffet afgørelse om lejens størrelse i år 2016 efter dagældende boligreguleringslovs § 29 c (gældende lejelovs § 32) for ejendommen beliggende [adresse6], 1. tv., [by1]. Ejendommen ligger 950 meters gang fra [adresse1], [by1].
Det fremgår af huslejenævnets afgørelse, at lejemålet er en 3-værelseslejlighed og består af 2 stuer (heraf en stue med adgang til altan), ca. 2,5 m² altan, køkken, 1 værelse, badeværelse, separat toilet og entré. Lejemålet er efter det oplyste uden adgang til kælder eller loftrum.
Huslejenævnet udtalte, at den aktuelle leje på 1.259 kr. pr. m2 pr. år ekskl. forbrug væsentligt oversteg den leje, der betales for tilsvarende boliger i private udlejningsejendomme, hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt husleje.
Huslejenævnet nedsatte herefter huslejen til 652 kr. pr. m2 pr. år ekskl. forbrug, jf. dagældende boligreguleringslovs § 29 c.
Det fremgår af afgørelsen, at det er en fugtskade i én af væggene.
Bolig- og Planstyrelsens statistikbank for huslejeniveauer
Ifølge Bolig- og Planstyrelsens statistikbank for huslejeniveauer, var huslejeniveauet i 2015 for udlejning af private udlejningsejendomme, som ikke er ejerlejligheder, opført før 1949 i [by1] Kommune gennemsnitligt 721 kr. per m2 per år.
Lejemål med omkostningsbestemt husleje
Klageren har fremlagt breve med varsling af huslejestigninger sendt til beboere på ejendommen [adresse7] / [adresse8], [by1]. Brevene angiver lejens størrelse i 2019 for lejlighederne. Ejendommen ligger 1200 meters gang fra [adresse1], [by1]. Ejendommen er opført i 1881. Lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje, jf. lejelovens § 23. Ifølge varslingsbrevene ligger lejen på mellem 390-525 kr. per m2 per år.
Klageren har også fremlagt breve med varsling af huslejestigninger sendt til beboere på ejendommen [adresse9], [by1]. Brevene angiver lejens størrelse i 2018 for lejlighederne i ejendommen. Ejendommen ligger 1400 meters gang fra [adresse1], [by1]. Ejendommen er opført i 1897. Lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje, jf. lejelovens § 23. Ifølge varslingsbrevene ligger lejen på mellem 537-610 kr. per m2 per år.
SKATs afgørelse
SKAT har fastsat den objektive udlejningsværdi i 2014-2016 for [adresse1], [by1], til 400.000 kr. årligt, svarende til 1.000 kr. pr. m2 pr. år. SKAT har herefter beskattet klageren af yderligere lejeindtægt på 83.333 kr., svarende til klagerens andel af forskellen mellem 400.000 kr. og den for ejendommen selvangivne lejeindtægt på 150.000.
SKAT har som begrundelsen anført følgende:
”Du er skattepligtig af den objektive udlejningsværdi af din andel af ejendommen, jf. statsskattelovens § 4 b.
Ejendommen er ikke omfattet af reglerne i boligreguleringslovens § 4, stk. 5, idet der er mindre en 6 lejligheder.
I juridisk vejledning C.H.3.3.4 beskrives reglerne om beskatning af indtægter og udgifter på lejligheder i beboelsesejendomme, der ejes og bebos af deltagerne i et boligfællesskab med tre eller flere lejligheder.
Da de 3 lejligheder er beboet af ejerne, behandles ejendommen derfor som udgangspunkt skattemæssigt som en udlejningsejendom, dvs. som en ejendom, der anvendes erhvervsmæssigt.
I regnskabet er der medregnet en lejeindtægt på 150.000 kr. pr. år for de 3 ejere. Det betyder, at hver ejer har medtaget 50.000 kr. i husleje, 50.000 kr.: 12 måneder = 4.166 kr. pr. måned.
Den opkrævede leje anses ikke for at være et udtryk for den reelle objektive udlejningsværdi (markedsleje).
Lejeindtægten skal i henhold til Statsskattelovens § 4 b, som udgangspunkt sættes til det beløb, som kan opnås ved udlejning til tredjemand.
Huslejen har været uændret siden 2007. Der er ikke taget højde for pristalsregulering m.v.
Det er SKATs vurdering, at den selvangivne husleje (50.000 kr.: 12) på 4.166 kr. pr. måned ikke svarer til den objektive lejeværdi/markedsleje. Markedslejen vurderes ekskl. forbrugsafgifter.
Den årlige leje ekskl. forbrug har været på 375 kr. pr. kvm. (150.000 kr.: 400 kvm. = 375 kr.)
I forbindelse med fastsættelse af den objektive udlejningsværdi kan der henvises til nedenstående eksempler på husleje størrelser i området.
I forbindelse med udlejning af lejlighed (set på [...dk2] og [...dk1]) på [adresse2], [by1], er huslejen 20.000 kr. pr. måned for 117 kvm. (20.000 kr. x 12: 117 = 2.051 kr. pr. kvm).
I forbindelse med udlejning af lejlighed (set på [...dk1]) på [adresse3], [by1], er huslejen på 23.500 kr. pr. måned for 144 kvm. (23.500 kr. x 12: 144 kvm. = 1.958 kr. pr. kvm.
I forbindelse med udlejning af lejlighed (set på [...dk2]) på [adresse2], [by1], er huslejen på 17.038 kr. pr. måned for 141 kvm. (17.038 kr. x 12: 141 kvm. = 1.450 kr. pr. kvm.)
I forbindelse med udlejning af lejlighed (set på [...dk1]) på [adresse2], [by1], er huslejen på 14.000 kr. pr. måned for 128 kvm. (14.000 kr. x 12: 128 kvm. = 1.312 kr. pr. kvm.)
I ovenstående eksempler er lejeniveauet typisk mellem 1.312 kr. og 2.051 kr. pr. kvadratmeter årligt.
Disse lejepriser er ekskl. vand, varme og el.
Vi fastsætter huslejen ud fra andre huslejestørrelser i området. Vi har henset til, at der er afholdt betydelige vedligeholdelsesomkostninger i 2014-2016. Vi har skønsmæssigt ansat huslejen ekskl. forbrug til 1.000 kr. pr. kvm., 400 kvm. x 1.000 kr. = 400.000 kr.
Ved skønnet er der taget hensyn til lejlighedernes størrelse, alder, stand og beliggenhed.
2016 2015 2014
Selvangivet husleje 150.000 150.000 150.000
Markedsleje, skønnet 400.000 400.000 400.000
Ændring for hele ejendommen 250.000 250.000 250.000
Ændringen er for alle 3 lejligheder, og skal derfor deles med 3. (250.000 kr.: 3 = 83.333 kr.) Din andel af forhøjelsen er 83.333 kr. pr. år. Der henvises til statsskattelovens § 4.
En markedsleje pristalsreguleres med jævne mellemrum og ligger dermed ikke fast på en fastsat markedsleje over en længere periode. Istandsættelse af lejlighederne kan også have indvirkning på markedslejen.
Huslejen/Markedslejen forhøjes jf. ovenfor med 83.333 kr. pr. lejlighed pr. år for 2014, 2015 og 2016.
(...)
1.6. SKATs bemærkninger til indsigelsen
Skatterådgiver [person2], henviser i indsigelsen til Huslejenævnet på [by1], SKAT er ikke bundet af generelle udmeldinger om fastsættelse af husleje fra Huslejenævnet på [by1] eller af [by1] Kommune.
Der foreligger ikke en konkret sag fra Huslejenævnet vedr. huslejefastsættelse af din lejlighed.
Din skatterådgiver henviser til omkostningsbestemt husleje, men den måde at beregne husleje, kan ikke anvendes for denne her ejendom, jf. Boligreguleringslovens § 4, stk. 5.
En husleje på 500 – 600 kr. pr. kvm. pr. år anser SKAT som urealistisk lavt henset til hvor ejendommen er beliggende. Det anses ikke at være dokumentation for huslejeniveauet for ejendomme i området af den størrelse og beskaffenhed.
Der er udgifter til reparation og vedligeholdelse på 478.725 kr. i 2014, 61.310 kr. i 2015 og 93.170 kr. i 2016, efter SKATs vurdering er vedligeholdelsesudgifterne større end ved andre lejemål.
Idet ejendommen har 3 lejligheder og bebos af ejerne, er der tale om boligfællesskab.
I henhold til juridisk vejledning afsnit C.H.3.2.2.2.3 kan ejerne under visse betingelser anvende ejendomsværdiskattereglerne i stedet for at blive beskattet af en objektiv lejeværdi. Der henvises til ejendomsværdiskattelovens § 4, stk. 1, nr. 7.
Der henvises til afsnit C.H.3.3.4 i Juridisk Vejledning.
Da der ikke er fastsat værdier af de 3 lejligheder i vurderingen, kan reglerne for ejendomsværdiskat ikke benyttes.
Derfor skal lejeværdien jf. afsnit C.H.3.3.4 fastsættes til den objektive lejeværdi for hver lejlighed.
Vi har i forslaget ansat en leje ud fra en forsigtig vurdering af lejen i forhold til andre udbudte lejemål på internettet.
I de 4 eksempler SKAT har fundet på lejebolig og [...dk1] er huslejen på mellem 1.312 kr. og 2.051 kr. pr. kvadratmeter årligt.
SKAT anser derfor ikke en husleje på 1.000 kr. pr. kvm. årligt, som værende for høj.
Der er tale om en ejendom, bestående af 3 lejligheder på 142 kvm, 135 kvm og 123 kvm, samt en kælder på 135 kvm. Kælderen på 135 kvm er ikke regnet med når der fastsættes en husleje på 1.000 kr. årligt pr. kvm.
Der er en ejendomsværdi på ejendommen er 12.700.000 kr.
De fremkomne synspunkter og bemærkninger har således ikke givet anledning til, at ændre SKAT’s forslag, idet det stadig er SKAT’s opfattelse, at der er tale om en for lav husleje for lejlighederne/ ejendommen (...).”
SKAT er kommet med følgende bemærkninger til klagen:
”Ejendommen [adresse1] er omfattet af reglerne i § 29 c i boligreguleringsloven, hvorefter lejen for lejeforholdet kan sammenlignes med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme.
Efter vores opfattelse kan Huslejenævnet ikke træffe afgørelse i nærværende sag, da der ikke er tale om lejeforhold.
Herefter er det vores opfattelse, at huslejen skal fastsættes i lighed med sammenlignelige lejemål i området.
Vi finder ikke der kan ligges afgørende vægt på [virksomhed1]s rapport, da rådgiveren ikke kan anses som værende uvildig.
I de sammenlignelige lejemål der er angivet i rapporten, er der tale om etagelejligheder, og der er tale om lejeforhold som er omfattet af huslejenævnets kompetenceområde.
SKAT mener allerede, at ved fastsættelsen af markedslejen på 1.000 kr. pr. kvadratmeter, er markedslejen sat lavt, i forhold til beliggenhed og i forhold til de fundne eksempler fra nettet, hvor lejeniveauet typisk var på mellem 1.312 kr. og 2.051 kr. pr. kvadratmeter årligt. Vi mener ikke, at der kan anvendes skyggebudget, da der er sammenlignelige lejemål.”
Skattestyrelsen er kommet med følgende supplerende bemærkninger:
”(...). Skattestyrelsen anerkender at den korrekte objektive huslejeværdi kan være lavere end den tidligere fastsatte værdi, hvorfor vi afventer svar fra syn og skøn.”
Klagerens opfattelse
Klageren har nedlagt påstand om, at de yderligere lejeindtægter på 83.333 kr. per i år i årene 2014-2016 skal bortfalde.
Klageren har som begrundelse bl.a. anført følgende:
” SAGSFREMSTILLING
[person3] ejer ejendommen [adresse1], [by1] i lige sameje med [person4] og [person5]. Ejendommen er en beboelsesejendom, der er indrettet som tre boliger, hvoraf [person4] har brugsretten til den ene bolig på 135 kvm. De to andre boliger er på henholdsvis 142 kvm og 123 kvm, som henholdsvis [person5] og [person3] har brugsretten til. Derudover består ejendommen af en kælder på 142 kvm.
Det fremgår af parternes interessentskabskontrakt, underskrevet den 23. marts 1992, der fremlægges som bilag 2, at de tre ejere har en brugsret til en bolig i ejendommen i kraft af deres ideelle ejerandel af ejendommen:
”Ejendommen ejes i lige sameje. dvs. med 1/3 hver.
Brugsretten til ejendommen er aftalt således:
Beboelseslejligheden i stueetagen anvendes af [person5]
Beboelseslejligheden 1. sal anvendes af [person4]
Beboelseslejligheden i tagetagen (2. sal) anvendes af [person3]
...
Brugsretten følger således også den enkelte ejers andel.
...
Ejendommens offentlige ejendomsvurdering var i 2014 – 2016 på kr. 12.700.000.
Ejendommen der ifølge BBR har status som flerfamiliehus eller to-familiehus blev opført 1883.
[person4] og [person5] flyttede ind i ejendommen i 1983 og [person3] i 1992.
[person3] har sammen med [person5] og [person4] betalt en årlig husleje på kr. 150.000, hvilket medfører, at hver af de tre ejere har betalt kr. 50.000 i årlig husleje i indkomstårene 2014 - 2016.
Ejerne har hver selvangivet en tredjedel af underskud af virksomhed, som kan opgøres til følgende:
2016 -11.520 kr.
2015 -3.074 kr.
2014 -143.298 kr.
SKAT er af den opfattelse, at den korrekte markedsleje samlet for de tre lejligheder er kr. 400.000 årligt eksklusive forbrug.
[person3] har derfor i lighed med de to andre ejere fået forhøjet sin skattepligtige indkomst med kr. 83.333 for hver af de omhandlende indkomstår.
Ejerne har ladet [person6] v/[virksomhed1] udarbejde rapport af den 1. marts 2018 om vurdering af den lovlige husleje for boligerne. Denne vurdering er foretaget på baggrund af ejendommens stand og sammenlignelige lejemål. Rapporten fremlægges som bilag 3.
1. Ejendommens stand
Rapporten fastslår, at der grundlæggende er tale om en dårligt vedligeholdt ejendom. Blandt andet fremgår det, at ejendommens el-installationer er af ældre dato, og at vinduer er af uens alder og kvalitet, herunder at vindue på trappen og i beboelsesrum mod bagsiden er oprindelige, og at vinduer mod forsiden er en blanding af ældre termoruder fra 1983 og enkelte nyere termoruder (ca. 10 år gamle).
Boligernes køkkener er alle af ældre dato. Køkkenet på 1. sal vurderes at være opført i 50´erne og de to andre køkkener er ældre elementkøkkener fra før 1983. Alle køkkener blev i forbindelse med en udbedring af svamp i 1983 ændret i mere eller mindre grad, blandt andet fik køkkenet på 1. sal fornyet bordplade i forbindelse hermed.
Det bemærkes at det fejlagtigt fremgår af rapporten, at køkkenet på 2. sal blev udskiftet i 2000.
Boligernes badeværelser er tilsvarende af ældre dato. Badeværelserne i stuen og på første sal er indrettet i perioden 1931 til 1935. Der er efterfølgende i begge badeværelser fjernet badekar, som er erstattet med henholdsvis bruseniche og brusekabine og fornyet med henholdsvis terrazzogulv og stiftflisegulv. Der er ikke indlagt varme i badeværelset i stuen. Disse ændringer blev foretaget kort efter [person4] henholdsvis [person5]s indflytning i 1983. Dog er brusekabinen på 1. sal af senere dato. Badeværelset på 2. sal er med adgang fra køkkentrappen, hvilket betyder, at badeværelset ikke er en integreret del af lejligheden. Der er tale om et oprindeligt et wc-rum etableret i 1912 og udvidet og indrettet med bruseniche i 1991. Det måler 0,90 x 3,25 meter og er uden indlagt varme.
Endvidere er ejendommens gulve oprindelige og dårligt vedligeholdte plankegulve, der ikke er blevet behandlet i ejernes ejertid, på nær enkelte gulve, hvor der er lagt et nyere gulv ovenpå. Boligerne bærer desuden præg af at trænge til maling af både lofter, vægge og træværk, i det der ikke er udført malerarbejde i ejernes ejertid, ligesom der flere steder mangler færdiggørelse af tidligere udførte arbejder i forbindelse med udskiftning af vinduer.
Ejendommen dårlige stand illustreres også af fotomateriale vedlagt rapporten, fremlagt som bilag 3.
Ligeledes fremgår det af det i sagen fremlagte bilagsmateriale, at der i de seneste 36 år ikke er ofret nævneværdige beløb til forbedringer på ejendommen.
2. SKATs fastsættelse af objektiv udlejningsværdi
SKAT anfører, at SKAT har fastsat huslejen ud fra andre huslejestørrelser i området.
SKAT henviser således i afgørelsen til fire forskellige eksempler på en efter SKATs mening korrekt ansat husleje, der kan anvendes som sammenligningsgrundlag med lejlighederne i nærværende sag.
De fire eksempler har SKAT fundet på udlejningsportalerne, [...dk2] og [...dk1]:
1) [adresse2], [by1], 117 kvm. Husleje: 20.000 kr. per måned = 2.051 kr. per kvm.
2) [adresse3], [by1], 144 kvm. Husleje: 23.500 kr. per måned = 1.958 kr. per kvm.
3) [adresse2], [by1], 141 kvm. Husleje: 17.038 kr. per måned = 1.450 kr. per kvm.
4) [adresse2], [by1], 128 kvm. Husleje: 14.000 kr. per måned = 1.312 kr. per kvm.
Ud fra ovenstående eksempler på husleje, hvor lejeniveauet er på mellem 1.312 kr. – 2.051 kr. per kvm samt henset til, at der er afholdt betydelige vedligeholdelsesomkostninger i 2014 – 2016, har SKAT således skønsmæssigt ansat huslejen i nærværende sag til 1.000 kr. per kvm.
SKAT anfører, at der ved skønnet er taget hensyn til lejlighedernes størrelse, alder, stand og beliggenhed.
3. Sammenlignelige lejemål
[virksomhed1] fremhæver i rapporten en række sammenlignelige lejemål både hvad angår beliggenhed, størrelse og stand.
De anførte lejemål er beliggende i den samme ejendom på den meget attraktive adresse, [adresse7]/[adresse8], [by1]. Ejendommen er opført i 1881, opvarmes med fjernvarme og er brandsikret. Der er blevet udskiftet vinduer i 1998 og lejlighederne har ældre køkkener og badeværelser.
Det skal dog understreges, at [adresse1] er i væsentlig ringere stand end [adresse7]/[adresse8].
Lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje. De i rapporten angivne huslejer er senest beregnet 2015.
Rapporten fremhæver følgende sammenlignelige lejemål:
1) [adresse7], st. tv., 86 kvm. Årlig husleje: 33.287,23 kr. = 387,06 kr. per kvm inklusive 43 kr. per kvm til indvendig vedligeholdelse. Der vedlægges lejekontrakt m.v. for lejemålet bilag 4. Der vedlægges også meddelelse af 23. september 2019 til lejer om, at der varsles huslejeforhøjelser grundet forbedringer i forbindelse med etablering af elevator og udført efterisolering i ejendommen, bilag 5.
2) [adresse7], 2. th., 99 kvm. Årlig husleje: 43.178,77 kr. = 436,14 kr. per kvm inklusive 43 kr. per kvm til indvendig vedligeholdelse. Der vedlægges lejekontrakt for lejemålet bilag 6. Der vedlægges også meddelelse af 23. september 2019 til lejer om, at der varsles huslejeforhøjelser grundet forbedringer i forbindelse med etablering af elevator og udført efterisolering i ejendommen, bilag 7.
3) [adresse7], 4.tv., 75 kvm. Årlig husleje: 40.479,93 kr. = 539,73 kr. per kvm inklusive 43 kr. per kvm til indvendig vedligeholdelse. (Lejlighed er indrettet i tagetage efterfølgende). Der vedlægges lejekontrakt for lejemålet bilag 8. Der vedlægges også meddelelse af 23. september 2019 til lejer om, at der varsles huslejeforhøjelser grundet forbedringer i forbindelse med etablering af altaner for lejemålene bilag 9.
4) [adresse8], 2.th. og 3. th., 164 kvm. Årlig husleje: 71.468,96 kr. = 435,78 kr. per kvm. (Lejen for lejligheden beliggende 2.th. har været forelagt Huslejenævnet, som vurderede, at lejen var korrekt ansat). Der vedlægges lejekontrakt m.v. for begge lejemål bilag 10 og bilag 11. Der vedlægges også meddelelse af 23. september 2019 til begge lejere om, at der varsles huslejeforhøjelser grundet forbedringer i forbindelse med etablering af altaner for lejemålene bilag 12 og bilag 13.
5) [adresse8], 4.tv., 126 kvm. Årlig husleje: 62.960,56 kr. = 499,68 kr. per kvm inklusive 43 kr. per kvm til indvendig vedligeholdelse. Der vedlægges lejekontrakt for lejemålet bilag 14. Der vedlægges også meddelelse af 23. september 2019 til lejer om, at der varsles huslejeforhøjelser grundet forbedringer i forbindelse med etablering af altaner for lejemålene bilag 15.
6) [adresse8], 4. th, 161 kvm. Årlig husleje: 83.916,26 kr. = 521,21 kr. per kvm inklusive 43 kr. per kvm til indvendig vedligeholdelse. (Lejligheden er moderniseret med nyt køkken og indeholder en aftalt lejeforhøjelse herfor). Der vedlægges lejekontrakt for lejemålet bilag 16. Der vedlægges også meddelelse af 23. september 2019 til lejer om, at der varsles huslejeforhøjelser grundet forbedringer i forbindelse med etablering af altaner for lejemålene bilag 17.
Derudover fremhæver rapporten en række lejemål beliggende [adresse9], [by1]. Ejendommen er opført i 1897, er brandsikret og opvarmes med fjernvarme. Der er udskiftet vinduer og foretaget efterisolering. De lejligheder, der ikke er gennemgribende moderniseret, har ældre køkkener. I lejen indgår lejeforhøjelse for badeværelser med ca. 93 kr. per kvm.
Også vedrørende denne ejendom, skal det understreges, at [adresse1] er i væsentlig ringere stand end [adresse9], [by1].
De fremhævede lejemål er alle beliggende [adresse9] fra stuen og op til fjerde sal. De er alle 98 kvm, og har en årlig leje på mellem 52.573,74 kr. – 59.841,61 kr., hvilket svarer til mellem 536,46 kr. – 610,62 kr. per kvm. Inklusive 45 kr. per kvm til indvendig vedligeholdelse.
Der vedlægges lejekontrakt m.v. for [adresse9], st.tv. bilag 18, samt lejekontrakt m.v. for [adresse9], 1. th.bilag 19, samt lejekontrakt samt tillæg til kontrakten for [adresse9], 3.tv. bilag 20, samt lejekontrakter for [adresse9], 3. th.bilag 21.
Derudover vedlægges reguleringsbreve til lejerne på [adresse9] om, at lejen forhøjes i forbindelse med, at der er etableret elevator og udført efterisolering i ejendommen bilag 22.
4. Nævnskendelser afsagt af Huslejenævn [by1].
Huslejenævn [by1] har afsagt en række kendelser vedrørende huslejefastsættelse for lejligheder på [by1].
Følgende nævnskendelser kan fremhæves vedrørende lejligheder, der svarer til lejligheden i nærværende sag hvad angår størrelse, alder, stand og beliggenhed.
1) Sag nr. [sag1]. Lejemål: 87 kvm. Godkendt årlig leje: 50.400 kr. = 579,31 kr. per kvm. (Det fremgår ikke af kendelsen, hvorvidt der hensættes til indvendig vedligeholdelse) bilag 23.
2) Sag nr. [sag2]. Lejemål: 152 kvm. Godkendt årlig leje: 68.704 kr. = 452 kr. per kvm inklusive indvendig vedligeholdelse (42 kr. per kvm i 2012) bilag 24.
3) Sag nr. [sag3]. Lejemål: 88 kvm. Godkendt årlig leje: 49.260,64 kr. = 559,78 kr. per kvm inklusive indvendig vedligeholdelse (42 kr. per kvm i 2012) bilag 25.
5 Skyggebudget
Der er udarbejdet et skyggebudget svarende til det, Huslejenævnet ville have udarbejdet, såfremt der ikke er relevante sammenligningslejemål.
Vedlagte udarbejdede skyggebudget for ejendommen bilag 26 viser, at de samlede driftsudgifter er på kr. 88.838, hvortil kommer forbedringer, der henvises i den forbindelse til rapportens side 5, samt hensættelser til vedligeholdelse. Driftsudgifter svarer til 217,09 kr. per kvm.
Vedligeholdelseshensættelserne er beregnet efter reglerne i boligreguleringsloven. Herunder er 1/3 af de henlæggelser, der kunne være foretaget i 1994 overført til henholdsvis kapitalafkast og hensættelser efter boligreguleringslovens § § 18 og 18b. Ejendommen skal ikke føre konto eller hensætte. Beregningerne er alene af hensyn til lejevurderingen.
Det fremgår af tillæg til interessentskabskontrakten, at den indvendige vedligeholdelse og fornyelse forestås og betales af den enkelte ejer for den del af ejendommen denne har brugsret. Der gælder tilsvarende vedrørende vedligeholdelse og fornyelse af de enkelte lejligheders udstyr. Der afsættes således ikke midler til indvendig vedligeholdelse. Der hensættes jf. boligreguleringslovens § 18b efter den lave sats, da ejerne har påtaget sig en vedligeholdelsesforpligtelse svarende helt eller delvist til den tidligere bestemmelse i lejelovens § 20.
Af fremlagte skyggebudget fremgår det på side 9 og 10, hvad lejen i henhold til skyggebudgettet skal udgøre inklusive hensættelser til vedligehold og forbedringstillæg for de enkelte lejligheder.
Den årlige leje skal således i alt udgøre 163.455,13 kr. for hele ejendommen, hvilket svarer til 393 kr. per kvm for lejlighederne i stuen og på 1. sal, og 442 kr. per kvm for lejligheden på 2. sal. Forskellen skyldes værdien af badeværelset etableret på 2. sal i 1991.
Tillægget vedrørende fjernvarme bortfalder med udgangen af 2019. De øvrige forbedringstillæg er permanente. Herudover skal beboerne betale varme, der ikke kan indgå i lejen.
ANBRINGENDER
Til støtte for den nedlagte påstand gøres det overordnet gældende, at den af SKAT foretagne skøn over husleje for [adresse1] ikke er i overensstemmelse med den husleje, der lovligt vil kunne opkræves.
Herunder gøres det gældende, at det foretagne skøn er væsentligt fejlbehæftet og derfor skal bortfalde.
6 Retsgrundlag
(...).
Det vil således sige, at den korrekte og lovlige husleje i nærværende sag, vil være den husleje, der ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, hvilket betyder, at lejen ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.
Ifølge Huslejenævnets praksis er en husleje, der overstiger det lejedes værdi med 10 – 15 procent væsentligt.
7. Huslejefastsættelse i regulerede kommuner
[by1] Kommune er en reguleret kommune, hvor det således er er vedtaget at boligreguleringsloven finder anvendelse. I regulerede kommuner anvendes overordnet to metoder til huslejefastsættelse:
• Omkostningsbestemt husleje
• Husleje efter det lejedes værdi.
Hvilken metode, der finder anvendelse, afhænger blandt andet af ejendommens størrelse, omkostningerne forbundet med udlejningen, det lejedes værdi, og om boligen er gennemgribende forbedret eller nyopført.
Siden 1996 har lejemål, som er blevet gennemgribende istandsat kunne udlejes til en husleje, som bliver fastsat efter det lejedes værdi, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
De af SKAT fremlagte annoncer på lejligheder er ikke sammenlignelige med lejlighederne i denne sag.
For det første fremgår det ikke af annoncerne, om lejemålene måtte være omfattet af reglerne i lejelovens § 58, stk. 3, og § 62 b, samt lejemål omfattet af kapitel VIII A, § 53, stk. 3-5, og lov om privat byfornyelse samt kapitel 5 i lov om byfornyelse.
Eller i øvrigt er omfattet af de oplistede eksempler i lejelovens § 47, stk. 2. Hvilket har den konsekvens, at lejemålene ikke kan bruges som sammenligningsgrundlag med lejlighederne i nærværende sag.
For det andet fremgår det ikke af annoncerne, om lejemålene er forbedret i et sådant omfang, at der er fri lejefastsættelse.
For det tredje må det anses for sandsynligt, at der for de averterede lejemål opkræves en højere leje, end den lovlige leje.
8. Retspraksis
Fra praksis kan henvises til Landsskatterettens afgørelse af den 9. marts 2004 offentliggjort i SKM2004.247.LSR.
Sagen vedrørte en skatteyder, der havde erhvervet en ejendom og efterfølgende udlejet ejendommen til skatteyderens datter.
Skatteyders datter ansøgte efterfølgende kommunens socialforvaltning om boligsikring. Socialforvaltningen tilsidesatte ved beregningen af boligsikringen den mellem skatteyder og skatteyders datter aftalte leje på kr. 36.000 årligt.
Socialforvaltningen anførte i den forbindelse, at skatteyders datter alene var berettiget til boligsikring beregnet på grundlag af et huslejeniveau på kr. 23.000 årligt, svarende til lejeniveauet i en tilsvarende bolig i det almene byggeri.
I overensstemmelse med tilkendegivelsen fra socialforvaltningen aftalte skatteyder og skatteyders datter herefter en leje på ca. kr. 23.000 årligt. Skatteyder selvangav i de i sagen omhandlede indkomstår en lejeindtægt på hhv. kr. 23.144 og kr. 24.830 kr.
Skattemyndighederne anfægtede imidlertid den efterfølgende aftalte leje, og ansatte i stedet skatteyders indtægt fra boligudlejning til kr. 36.000, svarende til den oprindeligt aftalte leje.
Skatteankenævnet stadfæstede SKATs afgørelse med henvisning til, at den oprindeligt aftalte leje på kr. 36.000 passende kunne anses for udtryk for den objektive lejeværdi.
Landsskatteretten fandt imidlertid ikke grundlag for den efterfølgende aftalte leje. Af Landsskatterettens begrundelse fremgår følgende:
”Ejeren af en fast ejendom, der overlader benyttelsen af denne
eller en del af denne til slægtninge eller andre nærtstående
personer, enten vederlagsfrit eller for en væsentlig lavere husleje
end den objektive udlejningsværdi, beskattes af såvel den
eventuelt betalte husleje som af differencen mellem denne og
den objektive udlejningsværdi for ejendommen. Differencen
anses for en ikke fradragsberettiget gaveydelse til lejeren, jf.
statsskattelovens § 4, litra b, 2. pkt.
Ved skønnet over den objektive udlejningsværdi tages udgangspunkt
i markedslejen, hvilket vil sige den lovlige leje, der
kan opnås ved udlejning af ejendommen til en ikke nærtstående
person efter lejelovgivningens almindelige regler. [...]
På grundlag af oplysningerne om ejendommens opførelsestidspunkt,
lejlighedens størrelse, stand og beliggenhed samt
huslejeniveauet i området finder retten det dog ikke godtgjort,
at den aftalte leje afviger væsentligt fra den leje, som lovligt
kan opkræves mellem uafhængige parter. [...]”
Fra praksis kan endvidere henvises til Retten i [by2] dom offentliggjort i SKM2008.633.BR.
I sagen havde et selskab udlejet en af selskabet ejet lejlighed til hovedanpartshaverens søn.
Den årlige leje var fastsat til månedligt kr. 1.675 ekskl. varme og under forudsætning af, at lejer varetog viceværtsforpligtelser i ejendommen.
Skattemyndighederne fandt, at den aftalte leje lå væsentlig under markedslejeniveauet, der efter skattemyndighedernes opfattelse var kr. 4.000 månedligt. Differencen blev beskattet hos hovedanpartshaveren som maskeret udbytte.
Skattemyndighederne havde fremfundet den påståede markedsleje på baggrund af 8 lejemål, der var fremfundet på hjemmesiden www.[...dk2] ca. to år efter de i sagen omhandlede indkomstår. Skattemyndighederne havde ikke specificeret disse lejemål, herunder med hensyn til lejemålenes beliggenhed, udstyr og kvalitet.
Byretten tilsidesatte skattemyndighedernes vurdering med følgende begrundelse:
”Det fremgår af sagen, at skattemyndigheden har forhøjet den
månedlige leje for lejligheden - - - til 4.000 kr. pr. måned, svarende
til 66 kr. pr. kvadratmeter, på baggrund af oplysninger
om lejen trukket på [...dk2]. vedrørende 8 lejemål pr.
14. marts 2006. Det er ikke nærmere oplyst, hvor disse lejligheder
er beliggende, og det fremgår ikke, hvorvidt de er sammenlignelige
med hensyn til kvalitet og udstyr.
Under disse omstændigheder, hvor lejen er fastsat på baggrund
af lejeoplysninger 2 år efter indkomståret 2004 vedrørende
8 uidentificerede lejemål, finder retten, at den skønsmæssige
ansættelse bør tilsidesættes som udøvet på et ufuldstændigt
grundlag.
Sagsøgerens principale påstand tages derfor til følge.”
I denne forbindelse bemærkes, at SKAT ikke har godtgjort at den i nærværende sag opkrævede leje, afviger væsentligt fra den leje, der ville aftales mellem uafhængige parter, jf. den ovenfor refererede SKM 2004.247.LSR.
9. SKATS oplysningspligt
SKAT er som en offentlig forvaltningsmyndighed omfattet af officialmaksimen.
Heraf følger, at SKAT har ansvaret for at oplyse en sag tilstrækkeligt, inden SKAT træffer afgørelse. Formålet med officialprincippet er at understøtte, at der træffes materielt lovlige og rigtige afgørelser.
Hertil gælder som et grundlæggende princip i dansk forvaltningsret, at det påhviler den enkelte forvaltningsmyndighed – eventuelt i samarbejde med andre myndigheder – at fremskaffe de fornødne oplysninger om de foreliggende sager eller at foranledige, at private navnlig parterne, yder medvirken til sagens oplysning.
I nærværende sag har SKAT som forvaltningsmyndighed adgang til at indhente oplysninger fra [by1] Huslejenævn herunder tidligere afsagte kendelser for sammenlignelige lejemål. Eller at lade ejendommen besigtige.
SKAT har ikke foretaget nogen undersøgelser med henblik på at tilvejebringe oplysninger, der kan afklare, hvilken husleje der vil være den korrekte og lovlige husleje at opkræve.
Derimod har SKAT kun undersøgt, hvad nogle enkelte lejligheder på [by1] averteres til udlejning for via nogle private udlejningsportaler på nettet, uden tilsyneladende at foretage en nærmere undersøgelse af disse lejemål.
Det følger af de almindelige betragtninger om bevisbyrdefordelingen, at den der fremsætter et krav, må kunne bestyrke, at kravet består. Ligesom der består et grundlæggende krav om, at der ved vurderingen af bevisbyrden skal tages hensyn til, hvem der er nærmest til at tilvejebringe og sikre sig den relevante dokumentation.
Denne bevisbyrdefordeling gør sig også gældende i nærværende tilfælde. Når SKAT således mener, at den opkrævede leje ikke er udtryk for den reelle objektive udlejningsværdi, må det således være SKATs byrde at bevise, at dette ikke er tilfældet.
SKAT har ikke løftet bevisbyrden for, at den opkrævede leje ikke er udtryk for den reelle objektive udlejningsværdi ved de af SKAT fremlagte eksempler på huslejeannoncer.
Tværtimod har SKAT truffet afgørelse på et ufuldstændigt og ikke oplyst grundlag ved ikke at sikre sig det fornødne sammenligningsgrundlag baseret på sammenlignelige lejemål, hvor den opkrævede husleje er lovlig ansat.
Henset til de af [person3] fremlagte lejekontrakter vedrørende sammenlignelige lejemål herunder de fremlagte kendelser afsagt af Huslejenævn [by1] samt det for ejendommen udarbejdede skyggebudget gøres det endeligt gældende, at der mangler grundlag for den stedfundne beskatning, hvilket har den virkning, at den af SKAT foretagne forhøjelse af [person3]s skattepligtige indkomst for indkomstårene 2014 - 2016 skal bortfalde.”
Klageren er kommet med følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling:
”Det er fortsat vores overordnede opfattelse, at de af [person3] medregnede lejeindtægter for [adresse1], [by1], svarer til den markedsleje, der ville kunne opnås. Det er videre vores opfattelse, at det af SKAT udøvede skøn over den objektive udlejningsværdi er foretaget på et ufuldstændigt grundlag, hvilket har ført til en materielt forkert afgørelse. Dette er understøttet af den indhentede rapport fra [virksomhed1] ApS, der er fremlagt som bilag 3 i sagen, hvor der er foretaget en vurdering af både ejendommens stand og sammenlignelige lejemål.
Skatteankestyrelsen har imidlertid foretaget en fornyet vurdering af sagen og er i den forbindelse kommet frem til et ”kompromis”, hvorefter [person3] skal beskattes af yderligere lejeindtægter på 40.000 kr. årligt i perioden fra 2014-2016 (svarende til [person3]s andel af forskellen mellem medregnet lejeindtægt og den objektive udlejningsværdi). Der er i den forbindelse henvist til, at den af SKAT fastsatte objektive udlejningsværdi på 400.000 kr. årligt, ligger over spændet for markedslejen, mens de af [person3] medregnede lejeindtægter ligger
ikke uvæsentligt under spændet for markedslejen.
Såfremt sagen kan afgøres i overensstemmelse med det foreliggende forslag fra Skatteankestyrelsen, hvor den yderligere lejeindtægt fastsættes til kr. 40.000 årligt for de omhandlede indkomstår, ønsker [person3] ikke at deltage i et retsmøde med Landsskatteretten. [person3] vil således gerne have afsluttet sagen hurtigst muligt.
Såfremt Skattestyrelsen måtte fastholde ønsket om et retsmøde i sagen, deltager [virksomhed4] i retsmødet på vegne af [person3].”
Landsskatterettens afgørelse
Objektiv udlejningsværdi for [adresse1], [by1]
Indtægter ved udlejning af fast ejendom er indkomstskattepligtige og skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Det fremgår af statsskattelovens § 4, litra b, 1. punktum.
Beboelsesejendomme, der ejes og bebos af deltagere i et boligfællesskab med tre eller flere lejligheder behandles som udgangspunkt skattemæssigt som en erhvervsmæssig udlejningsejendom. Ejerne kan beskattes af lejeindtægt svarende til den objektive udlejningsværdi, hvis den betalte leje er ikke uvæsentligt lavere end markedslejen. Det kan udledes af Højesterets dom af 29. oktober 2002, offentliggjort i SKM2002.547.HR, og Den Juridiske Vejledning, pkt. C.H.3.3.4 og pkt. C.H.3.2.2.2.3.
Den enkelte ejers andel af de samlede beregnede lejeindtægter opgøres forholdsmæssigt i forhold til ejerandel.
Ved skønnet over den objektive udlejningsværdi tages der udgangspunkt i den leje, som ejendommen skønsmæssigt kan indbringe ved udlejning til tredjemand, jf. statsskattelovens § 4, litra b, sidste punktum, og som lovligt kan opkræves efter lejelovgivningens regler. Der henvises til Vestre Landsrets dom af 1. februar 2005, offentliggjort i SKM2005.112.VLR.
Ved fastlæggelsen af den objektive udlejningsværdi tages der ikke udgangspunkt i en fast kvadratmeterpris, men i et spænd indenfor hvilken markedslejen må anses at ligge. Det fremgår af Landsskatterettens afgørelse af 2. maj 2022, offentliggjort i SKM2022.219.LSR.
I beboelsesejendomme, der ejes og bebos af deltagere i et boligfællesskab med tre eller flere lejligheder, kan ejerne vælge beskatning efter regler i ejendomsværdiskatteloven som et alternativ til beskatning af objektiv udlejningsværdi, hvis betingelserne i ejendomsværdiskattelovens § 4, stk. 1, nr. 7, er opfyldt. Der henvises til Den Juridiske Vejledning, pkt. C.H.3.2.2.2.3, og pkt. C.H.3.3.3. Det er bl.a. en betingelse, at der er foretaget vurderinger af de enkelte lejligheder, jf. vurderingslovens §§ 27 og 33 A.
Klageren har valgt beskatning efter reglerne for erhvervsmæssige udlejningsejendomme. Klageren er herefter skattepligtig af sin andel (1/3) af den objektive lejeværdi for [adresse1], [by1].
Boligreguleringslovens § 29 b, og 29 c, var gældende i de påklagede indkomstår 2014-2016. Bestemmelserne er ophævet i juli 2022 og videreført i lejelovens §§ 7 og 32 uden indholdsmæssige ændringer.
Det fremgår af lejelovens § 7, at lejelovens § 32 gælder for lejeforhold i ejendomme, der er beliggende i regulerede kommuner, som den 1. januar 1995 omfattede seks eller færre beboelseslejligheder.
[adresse1], [by1] omfattes af lejelovens § 7, idet [by1] Kommune er en reguleret kommune, jf. lejelovens § 4, og idet ejendommen den 1. januar 1995 bestod af seks eller færre beboelseslejligheder.
Det fremgår af lejelovens § 32, 1. pkt., at reglerne i kapitel 4 (§§ 42-53a) og kapitel 5 (§§ 54-56), finder anvendelse for ejendomme omfattet af § 7. Det fremgår af lejelovens § 32, 2.-4. pkt., at lejen i disse ejendomme dog ikke væsentligt kan overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af § 6, stk. 1, og hvor lejen er reguleret efter § 23 (omkostningsbestemt leje). Såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 23, eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 83 i lov om boligforhold indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.v. og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 23.
Det fremgår af lejelovens § 32, 5. pkt., at 2.-4. pkt., ikke gælder for lejeforhold omfattet af § 54, stk. 1 (fri lejefastsættelse for lejeforhold om beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991).
Da bygningen på [adresse1], [by1], er opført i 1883, vil den objektive udlejningsværdi (markedslejen) ved udlejning af [adresse1], [by1], herefter være det lejedes værdi, jf. lejelovens § 32, 1. pkt., jf. § 42, dog således, at den uanset det lejedes værdi ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af omfattet af lejelovens § 6, stk. 1, og hvor lejen er reguleret efter lejelovens § 23 om omkostningsbestemt leje, jf. lejelovens § 32, 2. pkt.
Det lejedes værdi fastslås ved en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende beboelseslejlighed eller enkeltværelse til beboelse med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, jf. lejelovens § 42, stk. 2.
Ved sammenligningen af lejemål, jf. lejelovens § 42, stk. 2, tillægges det vægt, når lejen i sammenligningslejemål har været genstand for særskilt prøvelse. Det fremgår af lejelovens § 42, stk. 3.
Efter en konkret og individuel vurdering fastsætter Landsskatteretten den objektive udlejningsværdi for [adresse1], [by1], i 2014-2016 til 270.000 kr. årligt, svarende til 675 kr. pr. m2 pr. år. Landsskatteretten finder, at den af SKAT fastsatte objektive udlejningsværdi på 400.000 kr. årligt, ligger over spændet for markedslejen, mens de af klageren medregnede lejeindtægter, ligger ikke uvæsentligt under spændet for markedslejen. Der er navnlig lagt vægt på huslejenævnets afgørelser om lejeniveauet for ejendomme efter lejelovens § 32, i området nær [adresse1], [by1], og på det oplyste om vedligeholdelsesstanden for [adresse1], [by1].
Klageren skal herefter beskattes af yderligere lejeindtægter på 40.000 kr. årligt i 2014-2016, svarende til klagerens andel af forskellen mellem medregnet lejeindtægter og den objektive udlejningsværdi.
SKATs afgørelse ændres i overensstemmelse hermed.
Formalitetsindsigelser - sagsoplysning
Klageren har gjort gældende, at det af SKAT foretagne skøn er så væsentligt fejlbehæftet, at det skal bortfalde.
Skatteforvaltningen skal efter officialprincippet sikre, at en sag er tilstrækkeligt oplyst til, at der kan træffes en afgørelse på et korrekt og fyldestgørende grundlag.
Beregning af kvadratmeterpris alene på baggrund af oplysninger om lejeniveauet fra udbudte lejemål på internettet, kan ikke anses som tilstrækkeligt grundlag for fastsættelse af markedsleje, hvis udlejningsannoncerne ikke giver tilstrækkeligt grundlag for at vurdere, om lejemålene er sammenlignelige. Det fremgår af Retten i [by2] dom af 23. juni 2008, offentliggjort i SKM2008.633.BR.
En sagsbehandlingsfejl kan medføre ugyldighed, hvis den er væsentlig. Det følger af retspraksis, at Landsskatteretten som rekursmyndighed er berettigede til at foretage en konkret væsentlighedsvurdering og i stedet helbrede sagsbehandlingsfejl. Det fremgår bl.a. af Vestre Landsrets dom af 27. marts 2006, offentliggjort i TfS 2006, 814, Vestre Landsrets dom af 22. juni 2009, offentliggjort i SKM2009.467.VLR, Retten i [by3] dom af 10. juni 2014, offentliggjort i SKM2014.553.BR, og Retten i [by4] dom af 13. marts 2015, offentliggjort i SKM2015.381.BR.
Landsskatteretten finder, at SKATs skøn over den objektive udlejningsværdi er foretaget på et ufuldstændigt grundlag, da skønnet alene er baseret på ukonkrete udlejningsopslag på [...dk1] og [...dk2] i 2017 for ejendomme på [by1] uden nærmere undersøgelse af, i hvilket omfang ejendommene i udlejningsopslagene er sammenlignelige med [adresse1], [by1]. Udlejningsopslagene giver ingen mulighed for at vurdere ejendommenes kvalitet og udstyr m.v., om ejendommene er omfattet af samme regler for lejefastsættelse som [adresse1], [by1], eller om den udbudte leje i øvrigt er i overensstemmelse med lejelovgivningen. Det ufuldstændige oplysningsgrundlag har også ført til en materiel forkert afgørelse, da den af SKAT skønnede objektiv udlejningsværdi efter Landsskatterettens opfattelse er højere end spændet for markedslejen for [adresse1], [by1] i 2014-2016.
Landsskatteretten har under klagebehandlingen oplyst sagen yderligere, herunder med afgørelser fra huslejenævnet om ejendomme omfattet af lejelovens §§ 7 og 32, og foretaget et nyt skøn over den objektive udlejningsværdi. Landsskatteren finder under disse omstændigheder, på baggrund af en konkret væsentlighedsvurdering, at SKATs ufuldstændige oplysningsgrundlag ikke kan føre til afgørelsens ugyldighed eller til hjemvisning.